2015年07月17日
餅なら誰でも書けますからね
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円（P１込）でH24.3月から入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
3号のみでも 利回り20％！
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
4号 14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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...
こんばんは。岡山大家です。
完成後１ヶ月経ちますが...
まだ 全空きのようで(＞＜)
何度か取り上げたこの新築マンションなんですけどね...
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2015年04月11日 相場観が大きく変わるかも。
2015年06月15日 コケる？
南区新福の新築マンション
やっぱり高いんでしょうね...
建築費から利回り合わせていくと仕方ないか...
建築屋主導でやるとこういうこともあるでしょうね...
７階建ての３１室ですけど
募集が６階までの３０室なんで
最上階はオーナールームなんでしょうかね。
下がガラ空きって切ないな...
サブリースなんでしょうから
今のところ大家さんに実害はないんでしょうけど...
...
...
入居が無い状態が続くと、
建築費で儲けてるとは言っても保証側がきついわな...
大概当初３ヶ月ぐらいは免責期間取ったりするから
まだ大丈夫なのかな...
でもいつまでもこのままいう訳にもな...
このクラスになると初期費用云々いう訳でもないから
結局、家賃下げる方向しかないかな...
広告料積んでも劇的に改善されるとも思えんし...
家賃どこまで下げるかな...
保証家賃は下回りたくないしな...
でも空けとくわけにもいかんし...
とりあえずは保証家賃の下でも仕方ないから
早めに詰めて被害を最小限にくい止めるか...
で、２年後？の条件見直しの時に
減額を思い切ってぶつけてみるか...
うーん(｡-_-｡)
こりゃその時は揉めるだろうな〜...
たった数年で返済計画が大きく狂わされたらそりゃ怒るわな〜...
でも自分とこの会社を潰すわけにはいかんしな...
契約書には賃料見直しを謳ってあるし...
決まらんのならとりあえずしばらく耐えて
問題は先送りしておくって流れかな...
...
相場観が変われば画期的でしたけど
所詮は絵にかいた餅っぽいですね...
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円（P１込）でH24.3月から入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
3号のみでも 利回り20％！
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
4号 14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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こんばんは。岡山大家です。
完成後１ヶ月経ちますが...
まだ 全空きのようで(＞＜)
何度か取り上げたこの新築マンションなんですけどね...
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2015年04月11日 相場観が大きく変わるかも。
2015年06月15日 コケる？
南区新福の新築マンション
やっぱり高いんでしょうね...
建築費から利回り合わせていくと仕方ないか...
建築屋主導でやるとこういうこともあるでしょうね...
７階建ての３１室ですけど
募集が６階までの３０室なんで
最上階はオーナールームなんでしょうかね。
下がガラ空きって切ないな...
サブリースなんでしょうから
今のところ大家さんに実害はないんでしょうけど...
...
...
入居が無い状態が続くと、
建築費で儲けてるとは言っても保証側がきついわな...
大概当初３ヶ月ぐらいは免責期間取ったりするから
まだ大丈夫なのかな...
でもいつまでもこのままいう訳にもな...
このクラスになると初期費用云々いう訳でもないから
結局、家賃下げる方向しかないかな...
広告料積んでも劇的に改善されるとも思えんし...
家賃どこまで下げるかな...
保証家賃は下回りたくないしな...
でも空けとくわけにもいかんし...
とりあえずは保証家賃の下でも仕方ないから
早めに詰めて被害を最小限にくい止めるか...
で、２年後？の条件見直しの時に
減額を思い切ってぶつけてみるか...
うーん(｡-_-｡)
こりゃその時は揉めるだろうな〜...
たった数年で返済計画が大きく狂わされたらそりゃ怒るわな〜...
でも自分とこの会社を潰すわけにはいかんしな...
契約書には賃料見直しを謳ってあるし...
決まらんのならとりあえずしばらく耐えて
問題は先送りしておくって流れかな...
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相場観が変われば画期的でしたけど
所詮は絵にかいた餅っぽいですね...
おしまい
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