2015年11月28日
判断基準
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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......
＜必殺バーベキューキャンプのお知らせ＞
必殺さんブログ から転載
平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食 費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。
計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）
総勢２０名〜２５名程度を予定しています。
今回は １２月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね！
（バンガローですので、人数調整が簡単なため）
※女性専用バンガローあり
ということで、 岡山から参加ご希望の方は
この 専用フォーム からお申込みください。
岡山から参加予定
OCさん
わたくし
----
＜イベント一覧＞
１１月 ７日（土）１２時〜 so goodさんリノベ見学会
１１月 ９日（月）１２時〜 猫部屋など見学会＆ランチ会 １日目
１１月１７日（火）１０時〜 シークレット見学会１ 北区某所テナントビル
１４時〜 シークレット見学会２ 倉敷市某所平屋
１５時半〜 大型戸建ノーリフォーム 見学会 １日目
１１月１８日（水）１３時〜 ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会 １日目
１１月２１日（土）１２時〜 猫部屋など見学会＆ランチ会 ２日目
１６時〜 大型戸建ノーリフォーム 見学会 ２日目
１１月２２日（日）１０時半〜 ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会 ２日目
１４時〜 確定申告勉強会
１１月２８日（土）１４時〜 必殺大家人さんセミナー＆懇親会
１１月２９日（日）１３時〜 シークレット見学会 １日目
１６時〜 シークレット見学会 その２
１１月３０日（月）１３時〜 シークレット見学会 ２日目
１２月１２日（土）朝から？ 必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
※すみませんが、参加予定に漏れがあったら教えてください(-_-;)
.....
.....
こんばんは。岡山大家です。
今日は、必殺さんのセミナーでした〜
セミナーは１４時から
受付開始は１３時４０分から
会場を借りられるのは１３時から
大急ぎでの設営でした
手伝ってくださったOCさん、mtanaさん
いつもありがとうございます(^_^;)
お集まりくださったのは聴衆のみなさまは
総勢５２名。
北海道や東京など遠方からもお越しになりました（ﾟдﾟ）
セミナー内容はいつもの債権回収の話しを主に
心構え、格言的なお話しを３時間半のロングランで(ﾟoﾟ;;
ほんと話しが尽きることがなさそうな勢い(^_^;)
かいつまんで言うと
土地勘のある地元で、地に足つけてコツコツ とやりなさい
という感じ。
大いに同感でございました。
「地元には物件がない」とか言っては
遠方に手を出す人も多くいらっしゃいますが
水面下で動いている物件は山ほどありますからね〜(ｰｰ;)
単にその方に情報が入っていない だけで...
...
岡山でもそんな感じですよ。
他県の方が多く買っていっているらしいですが
大概、地元の投資家たちが見向きもしないようなもの...
しかもそれを高値で掴まされているんですからね(ｰｰ;)
超掘り出し物件もごく稀にありますが...
まぁそんなものは基本的に地元の有力投資家がサクッとね(^^;
遠隔操作中心の片手間サラリーマン大家が
その地域の有力大家軍団に勝てるとも思えないのですが...
隣の芝生が青く見えるんでしょうかね〜
...
そんな熱気ムンムンの中
１８時から近くの懇親会場へ
こちらは 総勢３８名。
いやぁ〜、お酒が入るとまたまた大盛り上りですね〜(^^;
県外組の方や初対面の方でも
あっという間に馴染んでいきます（笑）
２時間飲み放題ってとこは普通にあるんですけど
２時間ってすぐ経ってしまうんで
３時間飲み放題で安いとこを探したんですけど
３時間でもあっという間だね...
楽しい時間は過ぎるのが早い(＞＜)
...
そんな状態から二次会で飲み直し
こちらへは１５名が漂着（笑）
結構頭がクラクラしてます(^^;
どっかで失礼なこと言ってたらごめんなさいね(ｰｰ;)
なにはともあれ無事終わってよかったです(´∀｀)
めちゃ疲れたけど面白くできたらそれでいいかなーって。
それをやって、おもろいかおもろくないか。
判断基準は昔からそこですね（笑）
物件選ぶのもそこ（笑）
おもろくないことはやりませんし、受けません（笑）
またこんな企画ができたらいいですね〜
...
必殺さんを始め、ご協力いただいた皆さま
ありがとうございましたm(__)m
ご参加くださったみなさま、お疲れ様でしたm(__)m
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
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即転売しても倍近くになりそうだし...
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＜必殺バーベキューキャンプのお知らせ＞
必殺さんブログ から転載
平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食 費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。
計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）
総勢２０名〜２５名程度を予定しています。
今回は １２月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね！
（バンガローですので、人数調整が簡単なため）
※女性専用バンガローあり
ということで、 岡山から参加ご希望の方は
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岡山から参加予定
OCさん
わたくし
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１１月 ７日（土）１２時〜 so goodさんリノベ見学会
１１月 ９日（月）１２時〜 猫部屋など見学会＆ランチ会 １日目
１１月１７日（火）１０時〜 シークレット見学会１ 北区某所テナントビル
１４時〜 シークレット見学会２ 倉敷市某所平屋
１５時半〜 大型戸建ノーリフォーム 見学会 １日目
１１月１８日（水）１３時〜 ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会 １日目
１１月２１日（土）１２時〜 猫部屋など見学会＆ランチ会 ２日目
１６時〜 大型戸建ノーリフォーム 見学会 ２日目
１１月２２日（日）１０時半〜 ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会 ２日目
１４時〜 確定申告勉強会
１１月２８日（土）１４時〜 必殺大家人さんセミナー＆懇親会
１１月２９日（日）１３時〜 シークレット見学会 １日目
１６時〜 シークレット見学会 その２
１１月３０日（月）１３時〜 シークレット見学会 ２日目
１２月１２日（土）朝から？ 必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
※すみませんが、参加予定に漏れがあったら教えてください(-_-;)
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、必殺さんのセミナーでした〜
セミナーは１４時から
受付開始は１３時４０分から
会場を借りられるのは１３時から
大急ぎでの設営でした
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いつもありがとうございます(^_^;)
お集まりくださったのは聴衆のみなさまは
総勢５２名。
北海道や東京など遠方からもお越しになりました（ﾟдﾟ）
セミナー内容はいつもの債権回収の話しを主に
心構え、格言的なお話しを３時間半のロングランで(ﾟoﾟ;;
ほんと話しが尽きることがなさそうな勢い(^_^;)
かいつまんで言うと
土地勘のある地元で、地に足つけてコツコツ とやりなさい
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遠方に手を出す人も多くいらっしゃいますが
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岡山でもそんな感じですよ。
他県の方が多く買っていっているらしいですが
大概、地元の投資家たちが見向きもしないようなもの...
しかもそれを高値で掴まされているんですからね(ｰｰ;)
超掘り出し物件もごく稀にありますが...
まぁそんなものは基本的に地元の有力投資家がサクッとね(^^;
遠隔操作中心の片手間サラリーマン大家が
その地域の有力大家軍団に勝てるとも思えないのですが...
隣の芝生が青く見えるんでしょうかね〜
...
そんな熱気ムンムンの中
１８時から近くの懇親会場へ
こちらは 総勢３８名。
いやぁ〜、お酒が入るとまたまた大盛り上りですね〜(^^;
県外組の方や初対面の方でも
あっという間に馴染んでいきます（笑）
２時間飲み放題ってとこは普通にあるんですけど
２時間ってすぐ経ってしまうんで
３時間飲み放題で安いとこを探したんですけど
３時間でもあっという間だね...
楽しい時間は過ぎるのが早い(＞＜)
...
そんな状態から二次会で飲み直し
こちらへは１５名が漂着（笑）
結構頭がクラクラしてます(^^;
どっかで失礼なこと言ってたらごめんなさいね(ｰｰ;)
なにはともあれ無事終わってよかったです(´∀｀)
めちゃ疲れたけど面白くできたらそれでいいかなーって。
それをやって、おもろいかおもろくないか。
判断基準は昔からそこですね（笑）
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おもろくないことはやりませんし、受けません（笑）
またこんな企画ができたらいいですね〜
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この記事へのコメント
先日は遠くからありがとうございました。
岡山を楽しんでいただけてよかったです（*^_^*）
ご指名のセミナー講師といえば、大○○○さんのことかな？
実現しますかね〜(笑)
一度は行ってみたかった岡山。
必殺さんのセミナーにかこつけけて、午前中、岡山城、後楽園、倉敷美観地区、鷲羽山と廻りお昼はままかりランチをいただき岡山を満喫しました。
到着日には前夜祭などをセッティングしていいただき、感謝、感謝です。
非常に面白かった岡山でした。
面白い（面白そう？）事といえば、二次会で必殺さんが今後の岡山セミナー講師にご指名の○○○○さんのセミナー、実現すれば遠方より駆け参じます。
本当に実現するといいですね。！！？？