2016年01月05日
２ スーモに掲載するか？しないのか？
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
ここに新築をするつもりでプラン検討中...
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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......
＜見学会のおしらせ１＞
１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。
ペット可で貸して５年が経過...
この程度で済んだ(＾ω＾)
こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)
あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)
１月７日（木）１１時〜
岡山市南区郡3010-2
マルナカ 郡店
住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、 定員１０名でお願いしますm(__)m
参加予定（定員１０名）
１いいてんきさん
２OCさん
３HR田さん
４こももさん
５ロバート島田さん
６摂津屋さん
７S田さん
８IW本さん
９わたくし
その後ランチでも(^-^)
すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;
ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここを クリック
---
＜見学会のおしらせ２＞
１月８日（金）、９日（土） A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。
関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略？
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。
ついに貸す段階になりましたよー
岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。
１日目 １月８日（金） １２時〜 （定員１０名）
参加予定
１mihoさん
２わたくし
２日目 １月９日（土） １２時〜 （定員１０名）
参加予定
１じいじさん
２こももさん
３O幡さん
４Ｉ島さん
５よーすけさん
６摂津屋さん
７わたくし
ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、 各日定員１０名でお願いしますm(__)m
その後ランチでも(^-^)
ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
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---
＜見学会のおしらせ３＞
北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。
新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな
笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;
１日目 １月１０日（日） １１時半〜 （定員８〜９名）
参加予定
１namiさん
２O幡さん
３Y吹さん
４摂津屋さん
５わたくし
２日目 １月１１日（月・祝） １１時半〜 （定員８〜９名）
参加予定
１namiさん
２こももさん
３GOGOさん
４わたくし
岡山市北区津島南1-2-7
津島モール 集合でお願いします。
ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、 各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m
その後ランチでも(^-^)
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＜イベント一覧＞
１月 ７日（木）１１時〜 いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
１月 ８日（金）１２時〜 A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ １日目
１月 ９日（土）１２時〜 A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ ２日目
１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ １日目
１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
昨日は、スーモについて書いてみましたが
関連記事
2016年01月04日 スーモに掲載するか？しないのか？
今日はもう少し掘り下げてみましょうかね。
...
スーモは主に集客のための道具 で
掲載物件そのものをピンポイントで決めようとするものではない
ということは理解できると思います。
不動産屋は、要はお客さんを呼べて
何らかの物件で決まりさえすればいいんですからねー(^_^;)
スーモ掲載物件が空いていようが、空いてなかろうが
それすら関係ない 。
その物件が満室でも、
問い合わせがあって来店に繋がり、決まればいいんですから。
だから、 おとり広告が横行 するんですよね(＞＜)
当時は、 緑 とか 黄色 とか 紫 とか
おとり広告ばっかり でしたよ(ｰｰ;)
実際には存在しない、 架空の物件 が載ってることもありましたからね〜（ﾟдﾟlll）
まぁひどいもんです(；´Д｀)
業務停止くらったとこもありますしね。
フランチャイズなんで、いろんな方針の会社が混ざってるんですよ(ｰｰ;)
...
それは置いといて、実は お客を呼ぶ目的以外に使うケースもあります。
どんな場合だと思います？
...
...
...
それは、 オーナーにアピールする時 です。
スーモとかに掲載していると
オーナーって安心する んですよ（笑）
「おー、ちゃんと載せてくれてるじゃん♪」
「頑張ってくれてるね〜♪」
みたいな(^^;
その物件を 一般ユーザーが誰一人見ていないとしても
そのオーナーだけは見ている っていう(^^;
別にその物件で直接問い合わせが取れなくても
それはそれでいいんです(^^;
載ってないってだけで、ワーワー言ってくるオーナーもいますからねー
「スーモに載せてくれー、載せてくれー」 ってね(ｰｰ;)
「じゃあスーモに載せたくなるような物件にしてくださいよ〜」
ってことですわ(´д｀)
...
ネット関連が苦手な年寄り中心の会社 とか
人が少なくて業務が回っていない会社 とか
そもそもやる気の無い社員ばかりの会社 とか
は別にして
まじめに集客に取り組んでいる会社が
その物件を載せないってことは
載せても問い合わせが取れない物件 ってことです。
...
スーモに載せてもらえなくて悩んでいる人は
上記のような、 スキル、モチベーションに低い会社に頼んでいる
あなたが悪い。
まともな会社に頼んでいるけど載せてくれない場合は
載せるに値する物件にできていない
あなたが悪い。
不動産屋が悪いんじゃないよ。
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
ここに新築をするつもりでプラン検討中...
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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＜見学会のおしらせ１＞
１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。
ペット可で貸して５年が経過...
この程度で済んだ(＾ω＾)
こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)
あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)
１月７日（木）１１時〜
岡山市南区郡3010-2
マルナカ 郡店
住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、 定員１０名でお願いしますm(__)m
参加予定（定員１０名）
１いいてんきさん
２OCさん
３HR田さん
４こももさん
５ロバート島田さん
６摂津屋さん
７S田さん
８IW本さん
９わたくし
その後ランチでも(^-^)
すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;
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＜見学会のおしらせ２＞
１月８日（金）、９日（土） A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。
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2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略？
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。
ついに貸す段階になりましたよー
岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。
１日目 １月８日（金） １２時〜 （定員１０名）
参加予定
１mihoさん
２わたくし
２日目 １月９日（土） １２時〜 （定員１０名）
参加予定
１じいじさん
２こももさん
３O幡さん
４Ｉ島さん
５よーすけさん
６摂津屋さん
７わたくし
ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、 各日定員１０名でお願いしますm(__)m
その後ランチでも(^-^)
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＜見学会のおしらせ３＞
北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。
新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな
笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;
１日目 １月１０日（日） １１時半〜 （定員８〜９名）
参加予定
１namiさん
２O幡さん
３Y吹さん
４摂津屋さん
５わたくし
２日目 １月１１日（月・祝） １１時半〜 （定員８〜９名）
参加予定
１namiさん
２こももさん
３GOGOさん
４わたくし
岡山市北区津島南1-2-7
津島モール 集合でお願いします。
ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、 各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m
その後ランチでも(^-^)
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＜イベント一覧＞
１月 ７日（木）１１時〜 いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
１月 ８日（金）１２時〜 A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ １日目
１月 ９日（土）１２時〜 A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ ２日目
１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ １日目
１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
昨日は、スーモについて書いてみましたが
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2016年01月04日 スーモに掲載するか？しないのか？
今日はもう少し掘り下げてみましょうかね。
...
スーモは主に集客のための道具 で
掲載物件そのものをピンポイントで決めようとするものではない
ということは理解できると思います。
不動産屋は、要はお客さんを呼べて
何らかの物件で決まりさえすればいいんですからねー(^_^;)
スーモ掲載物件が空いていようが、空いてなかろうが
それすら関係ない 。
その物件が満室でも、
問い合わせがあって来店に繋がり、決まればいいんですから。
だから、 おとり広告が横行 するんですよね(＞＜)
当時は、 緑 とか 黄色 とか 紫 とか
おとり広告ばっかり でしたよ(ｰｰ;)
実際には存在しない、 架空の物件 が載ってることもありましたからね〜（ﾟдﾟlll）
まぁひどいもんです(；´Д｀)
業務停止くらったとこもありますしね。
フランチャイズなんで、いろんな方針の会社が混ざってるんですよ(ｰｰ;)
...
それは置いといて、実は お客を呼ぶ目的以外に使うケースもあります。
どんな場合だと思います？
...
...
...
それは、 オーナーにアピールする時 です。
スーモとかに掲載していると
オーナーって安心する んですよ（笑）
「おー、ちゃんと載せてくれてるじゃん♪」
「頑張ってくれてるね〜♪」
みたいな(^^;
その物件を 一般ユーザーが誰一人見ていないとしても
そのオーナーだけは見ている っていう(^^;
別にその物件で直接問い合わせが取れなくても
それはそれでいいんです(^^;
載ってないってだけで、ワーワー言ってくるオーナーもいますからねー
「スーモに載せてくれー、載せてくれー」 ってね(ｰｰ;)
「じゃあスーモに載せたくなるような物件にしてくださいよ〜」
ってことですわ(´д｀)
...
ネット関連が苦手な年寄り中心の会社 とか
人が少なくて業務が回っていない会社 とか
そもそもやる気の無い社員ばかりの会社 とか
は別にして
まじめに集客に取り組んでいる会社が
その物件を載せないってことは
載せても問い合わせが取れない物件 ってことです。
...
スーモに載せてもらえなくて悩んでいる人は
上記のような、 スキル、モチベーションに低い会社に頼んでいる
あなたが悪い。
まともな会社に頼んでいるけど載せてくれない場合は
載せるに値する物件にできていない
あなたが悪い。
不動産屋が悪いんじゃないよ。
つづく
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そういう側面はありますね。
実際、大家さんが資料を持ってきても、興味の沸かない物件は放置されますからね(^_^;)
同じ募集依頼した賃貸屋さんでも、サイトに載せる載せないの理由はいろいろ
あるでしょうが、載せてくれる賃貸屋さんは少なくともうちの物件を斡旋する
意思があるところですね。