2016年02月09日
こんなんで貸せるんだー！？
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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......
＜見学会＆ランチのお知らせ １＞
中区の HTさんの１号戸建も見学させていただけますよー(^-^)
２月１１日（木・祝）１２時〜
２日目ご希望の方は こちら からお願いします。
参加予定（定員10名）
１ mitsueさん（女性）
２ 倉敷大家さん
３ 児島大家さん（初登場）
４ 児島大家さん奥さん（女性、初登場）
５ Ｉ崎さん
６ K原さん
７ O幡さん
８ rikouさん
９ わたくし
ランチも一緒に(^-^)
こちらも車２台の１０名でお願いしますm(__)m
...
＜見学会＆ランチのお知らせ ２＞
よーすけさんが先日購入された 記念すべき１号戸建！
関連記事
2015年12月05日 第１７回あみだくじ
こちらを見学させていただけることになりましたー(^-^)
ご夫婦で頑張って壁を塗ったそうですよ(?≧?≦)
というわけで、 よーすけさん１号戸建 見学会＆ランチ
２月２１日（日） １２時〜
詳細、エントリーは 専用フォームから お願いします。
参加予定（定員10名）
１ よーすけさん
２ Bさん
３ mitsueさん
４ tamioさん（初登場）
５ O幡さん
６ わたくし
---
＜イベント一覧＞
２月 ２日（火）１１時半〜 DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２月 ５日（金）１２時〜 東区トリプル見学会 １日目
２月 ６日（土）１２時〜 東区トリプル見学会 ２日目
２月 ９日（火）１２時〜 HTさん１号戸建 見学会 １日目
２月１１日（木・祝）１２時〜 HTさん１号戸建 見学会 ２日目
２月２１日（日）１２時〜 よーすけさん１号戸建 見学会
３月 ５日（土）、６日（日） 必殺群馬県草津温泉旅行
申し込みフォーム
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、 HTさんの１号戸建の見学会でしたー
じゅんこさん（女性）
じゅんこさん娘さん（女性）
こももさん（女性）
S農さん
しゅんさん
じいじさん
OCさん
OCさん奥さん（女性）
わたくし
の９名で出撃ー
HTさん１号は以前ここで少し登場しましたね(^-^)
2015年12月15日 みんなどんどん進んでるよ！
リフォーム後に見に行くのは初めてでしたが
あまりお金をかけずに（１３〜１４万円）
そこそこきれいになっていました(^-^)
ビフォーの写真がないのが残念ですが
アフターはこんな感じでピカピカー(*ﾟ▽ﾟ*)
やっぱり水回りが良くなると雰囲気変わるね〜
ここ、２階の一部の部屋が、床も壁も天井もベニアのままだったんですが(°°;)"((;°°)
ここの座を上げてフローリングかCFにして
クロスを貼ったところで
家賃への影響は特になし ...(＞＜)
だったら壁、天井はそのままでいいので
床だけカーペットを敷いてごまかしちゃいましょう！(?≧?≦)
ってーことで、HTさん自らカーペットを敷きましたo(^▽^)o
５０cm角のよくみかけるやつですね(^-^)
これなら自分で簡単にカットできて敷けるし
そんなに高くないからねー
わざわざ座を上げてやらなくても、こんなんで充分です(*'▽'*)♪
１階も、キッチンの床と洋室の床のゆるかったところを補修して
そこを隠すのについでにCFを貼っただけで
壁はそのまま です(´∀｀)
OCさんがしきりに
「こんなんで（この程度のリフォームで）貸せるんだー（ﾟдﾟlll）」
って言っていましたが
むむっ！そうなんです！（川平慈英風に）
こんなんでいーんです！
実はここらあたりは、地域的に人気はあまりない...
やや高台で道中の道も狭い...
失礼ながら、 元々好条件で貸せるものじゃないんです(＞＜)
ただ、安く買えて、駐車場も２台ある。
家もそこそこ綺麗で結構大きい。
そのあたりからわたくしが弾いた 貸せそうな家賃 が
５．５万円＋駐車場３千円。
もう少し程度なら乗っけてもいいかもしれんけど
６万円超えるとちょっとな...
高く設定しすぎても
空室期間が伸びれば逆に損(ｰｰ;)
割とサクッと決まる家賃で
そこから考えたリフォームとなると、こんなもんなんです(^^;
そりゃもっとお金さえかければ
どんどんキレイになりますが
キリがなくなってくる割に、家賃に反映しない(＞＜)
貸せるラインとそれに見合ったリフォーム。
そのあたりのバランスがなかなか難しい(^^;
いろいろ気になってついついお金かけちゃうんだよねー
もうね、自分との戦いですよ。
こっちが良かれと思ってやっても
入居者に響かないことって多いんですよね〜(ｰｰ;)
響いてくれる入居者だけが入ればいいって考えもありますけど
どうにか古い戸建てを安く買えて
リフォーム予算も限られている状況だと
こういう方向でいいんじゃないですかね。
自己満足、入居者満足の追求は、
軌道に乗って余裕がでたら考えていけばね(^-^)
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年12月17日 １億、５億、１０億
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＜見学会＆ランチのお知らせ １＞
中区の HTさんの１号戸建も見学させていただけますよー(^-^)
２月１１日（木・祝）１２時〜
２日目ご希望の方は こちら からお願いします。
参加予定（定員10名）
１ mitsueさん（女性）
２ 倉敷大家さん
３ 児島大家さん（初登場）
４ 児島大家さん奥さん（女性、初登場）
５ Ｉ崎さん
６ K原さん
７ O幡さん
８ rikouさん
９ わたくし
ランチも一緒に(^-^)
こちらも車２台の１０名でお願いしますm(__)m
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よーすけさんが先日購入された 記念すべき１号戸建！
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2015年12月05日 第１７回あみだくじ
こちらを見学させていただけることになりましたー(^-^)
ご夫婦で頑張って壁を塗ったそうですよ(?≧?≦)
というわけで、 よーすけさん１号戸建 見学会＆ランチ
２月２１日（日） １２時〜
詳細、エントリーは 専用フォームから お願いします。
参加予定（定員10名）
１ よーすけさん
２ Bさん
３ mitsueさん
４ tamioさん（初登場）
５ O幡さん
６ わたくし
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＜イベント一覧＞
２月 ２日（火）１１時半〜 DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２月 ５日（金）１２時〜 東区トリプル見学会 １日目
２月 ６日（土）１２時〜 東区トリプル見学会 ２日目
２月 ９日（火）１２時〜 HTさん１号戸建 見学会 １日目
２月１１日（木・祝）１２時〜 HTさん１号戸建 見学会 ２日目
２月２１日（日）１２時〜 よーすけさん１号戸建 見学会
３月 ５日（土）、６日（日） 必殺群馬県草津温泉旅行
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年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、 HTさんの１号戸建の見学会でしたー
じゅんこさん（女性）
じゅんこさん娘さん（女性）
こももさん（女性）
S農さん
しゅんさん
じいじさん
OCさん
OCさん奥さん（女性）
わたくし
の９名で出撃ー
HTさん１号は以前ここで少し登場しましたね(^-^)
2015年12月15日 みんなどんどん進んでるよ！
リフォーム後に見に行くのは初めてでしたが
あまりお金をかけずに（１３〜１４万円）
そこそこきれいになっていました(^-^)
ビフォーの写真がないのが残念ですが
アフターはこんな感じでピカピカー(*ﾟ▽ﾟ*)
やっぱり水回りが良くなると雰囲気変わるね〜
ここ、２階の一部の部屋が、床も壁も天井もベニアのままだったんですが(°°;)"((;°°)
ここの座を上げてフローリングかCFにして
クロスを貼ったところで
家賃への影響は特になし ...(＞＜)
だったら壁、天井はそのままでいいので
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価格: 268円
(2016/2/10 06:14時点)
感想(162件)
これなら自分で簡単にカットできて敷けるし
そんなに高くないからねー
わざわざ座を上げてやらなくても、こんなんで充分です(*'▽'*)♪
１階も、キッチンの床と洋室の床のゆるかったところを補修して
そこを隠すのについでにCFを貼っただけで
壁はそのまま です(´∀｀)
OCさんがしきりに
「こんなんで（この程度のリフォームで）貸せるんだー（ﾟдﾟlll）」
って言っていましたが
むむっ！そうなんです！（川平慈英風に）
こんなんでいーんです！
実はここらあたりは、地域的に人気はあまりない...
やや高台で道中の道も狭い...
失礼ながら、 元々好条件で貸せるものじゃないんです(＞＜)
ただ、安く買えて、駐車場も２台ある。
家もそこそこ綺麗で結構大きい。
そのあたりからわたくしが弾いた 貸せそうな家賃 が
５．５万円＋駐車場３千円。
もう少し程度なら乗っけてもいいかもしれんけど
６万円超えるとちょっとな...
高く設定しすぎても
空室期間が伸びれば逆に損(ｰｰ;)
割とサクッと決まる家賃で
そこから考えたリフォームとなると、こんなもんなんです(^^;
そりゃもっとお金さえかければ
どんどんキレイになりますが
キリがなくなってくる割に、家賃に反映しない(＞＜)
貸せるラインとそれに見合ったリフォーム。
そのあたりのバランスがなかなか難しい(^^;
いろいろ気になってついついお金かけちゃうんだよねー
もうね、自分との戦いですよ。
こっちが良かれと思ってやっても
入居者に響かないことって多いんですよね〜(ｰｰ;)
響いてくれる入居者だけが入ればいいって考えもありますけど
どうにか古い戸建てを安く買えて
リフォーム予算も限られている状況だと
こういう方向でいいんじゃないですかね。
自己満足、入居者満足の追求は、
軌道に乗って余裕がでたら考えていけばね(^-^)
おしまい
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みなさん満足でした！
ありがとうございます(^-^)