2012年06月18日
安い戸建を考察してみよう 1 ３
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年7月頃？ 戸建を２棟建築予定
４月５日 土地の決済が終わりました
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は 昨日の続き で。
しかし、 古い建物はジャッジが難しい ですね〜
読者のmtanaさん情報では、建物が傾いているらしいじゃないですか(笑)
床下のシロアリや雨漏りなんかも気になるところですしね
...
まぁ考え方はいろいろなんですけど、
この手の戸建は、普通の平坦地で余程場所が悪くない限り
岡山でも、倉敷でも、玉野でも、総社でも、備前でも
家賃４〜５万円では貸せます。
ありがたいことに、 貸せるレベルの家なら、
家賃はどこかで下げ止まる んでね。
ここの場合は、内装がわからないので修繕費の問題はありますけど、
少々傾いていても、３〜４万円なら借りる人がいる でしょうし、
２年や３年そこらはこの建物も大丈夫でしょうから、
２〜３年貸してから壊すみたいなのもあり です。
個人的には
壊したあとどうにかなるような汎用性の高い土地に、
家賃が安ければ貸せそうな建物が乗っかっていれば買っても良い
と思うんでね。
...
で、ここの場合は、
諸費用、修繕費込で５５０万円だとして、
家賃４万円で貸せば、３年で１５０万円ほど回収。
解体が１００万円として、
５５０万円 − １５０万円 ＋ １００万円 ＝ ５００万円
最終的に
土地が約５００万円で手に入る ということなんですけども
土地面積が31.89坪なので
５００万円 ÷ 31.89坪 ＝ １坪 15.67万円
実際の相場的には坪１０万ぐらいでしょうし、路線価から見ても
こりゃ 高すぎだな と
...
坪５万 × 31.89坪 ＝ 約１６０万円
− 解体費１００万円
＝ ６０万円
４３０万円がここまで下がってようやく買ってもいいレベルかな（笑）
おしまい
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
ボロなので4.5号は募集しません。
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☆物件6.7号 H24年7月頃？ 戸建を２棟建築予定
４月５日 土地の決済が終わりました
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さて、今日は 昨日の続き で。
しかし、 古い建物はジャッジが難しい ですね〜
読者のmtanaさん情報では、建物が傾いているらしいじゃないですか(笑)
床下のシロアリや雨漏りなんかも気になるところですしね
...
まぁ考え方はいろいろなんですけど、
この手の戸建は、普通の平坦地で余程場所が悪くない限り
岡山でも、倉敷でも、玉野でも、総社でも、備前でも
家賃４〜５万円では貸せます。
ありがたいことに、 貸せるレベルの家なら、
家賃はどこかで下げ止まる んでね。
ここの場合は、内装がわからないので修繕費の問題はありますけど、
少々傾いていても、３〜４万円なら借りる人がいる でしょうし、
２年や３年そこらはこの建物も大丈夫でしょうから、
２〜３年貸してから壊すみたいなのもあり です。
個人的には
壊したあとどうにかなるような汎用性の高い土地に、
家賃が安ければ貸せそうな建物が乗っかっていれば買っても良い
と思うんでね。
...
で、ここの場合は、
諸費用、修繕費込で５５０万円だとして、
家賃４万円で貸せば、３年で１５０万円ほど回収。
解体が１００万円として、
５５０万円 − １５０万円 ＋ １００万円 ＝ ５００万円
最終的に
土地が約５００万円で手に入る ということなんですけども
土地面積が31.89坪なので
５００万円 ÷ 31.89坪 ＝ １坪 15.67万円
実際の相場的には坪１０万ぐらいでしょうし、路線価から見ても
こりゃ 高すぎだな と
...
坪５万 × 31.89坪 ＝ 約１６０万円
− 解体費１００万円
＝ ６０万円
４３０万円がここまで下がってようやく買ってもいいレベルかな（笑）
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