2017年05月28日
付帯工事は結構かかるよー
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に １８５０万円 で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57?u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろん ノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円で ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日から ノーリフォーム で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円で オーナチェンジ 。
11号平屋 同じく3.8万円で オーナチェンジ 。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォーム で4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
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＜見学会のお知らせ＞
ayakoさん２号戸建完成見学会 １・２日目 ＆
わたくしの赤磐新築完成見学会 ２・３日目 ＆ランチ
５月３０日（水）１１時半〜
参加予定
１じいじさん
２N岡さん（女性）
３HR田さん
４摂津屋さん
５OCさん
６OCさん奥さん（女性）
７K本さん
８F木さん
９かこちゃま（女性）
10かこちゃま娘さん（女性）
11ayakoさん（女性）
12わたくし
１２時半〜
１IW本さん
２こーへーさん
３麒麟さん
６月 ３日（土）１１時半〜
参加予定
１じゅんこさん（女性）
２真中さん（女性）
３よーすけさん
４O幡さん
５F原Hさん
６むーさん（女性）
７minakoさん（女性）
８わたくし
＜イベント一覧＞
５月 ３日（水祝）１２時半〜 mihoさん戸建２号ビフォー見学会&ランチ
５月 ７日（日） １２時半〜 備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 １０日（水） １２時半〜 備前市５万円戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １３日（土） １２時半〜 登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １６日（火） １２時半〜 よーすけさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
５月 １９日（金） １２時半〜 トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 ２０日（土） １２時半〜 トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２３日（火） １２時半〜 mihoさん戸建２号工事中見学 ＆
瀬戸内市６０万円戸建見学 ＆ ランチ
５月 ２８日（日） １２時半〜 わたくしの赤磐新築完成見学会＆ランチ
５月 ３０日（火） １１時半〜 ayakoさん２号戸建＆
わたくしの赤磐新築完成見学会２日目＆ランチ
６月 ３日（土） １１時半〜 ayakoさん２号戸建２日目＆
わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日はわたくしの赤磐新築の見学会１日目。
Mさん
真中さん（女性）
Ｉ崎さん
しっしーさん
ryokoさん（女性）
むーさん（女性）
rikouさん
BLXさん
namiさん（女性）
倉敷大家さん
デンチさん
OKOさん
yasuさん
こももさん（女性）
わたくし
の１５名で行ってきました。
２日目、３日目があるので詳細はまた(^^;
ここは２７年２月に買った土地１号（６０坪）に建てました。
土地２号（６０坪）とセットで ５００万円で購入。
※正確には５００万５千円。
この時点では農家しか買えない田んぼの状態。
ひとまずお金は払ったものの
わたくしに登記されたのは２８年５月。
１年以上もお金を寝かせた形(^^;
その後、ここに建築するにあたってまずは 土入れ 。
お隣も田んぼなので、その部分には 土留め の構築が必要。
土留め 約４０万円
土入れ 約１００万円
この時点で土地１、２号の仕入れに 約６４０万円 。
単純に 半分ずつにして約３２０万円 。
これで、一応土地の格好にはなりましたが
建物を建てるにはいろいろ付帯工事が必要 に。
まずは、 地盤改良 。
物件6.7号、物件13,14,15-1,2号,テナント1号は
地盤の固めの場所だったので ほぼゼロ円 。
しかしここは、元々田んぼ。
改良に 約１００万円 必要でした(-_-;)
他には 上下水道。
元々住宅があればすでに引込されているはずだけど
ここは田んぼだからもちろんない(^^;
上水道の引込（２戸分）に 約６５万円
水道負担金で 約４５万円
計 約１１０万円 の出費(-_-;)
お次は下水道の引込。
工事は赤磐市がやってくれましたが
申請費用が約８万円
負担金が３０万円
...
結局
土地 ５００万円
土入れ １００万円
土留め ４０万円
土地は半分の３２０万円で獲得も
地盤改良 １００万円
上水道 ６５万円
負担金 ４５万円
下水工事 赤磐市負担
下水申請 ８万円
負担金 ３０万円
と、 約２５０万円を追加で投入 したことになったので
実質土地代に上乗せの恰好ですね(^^;
建築本体以外でもいろいろ要ります(◎_◎;)
地盤が良くてお膳立てされた宅地を安く買えるのが一番いい ね(^^;
そんなんなかなかないけど(◎_◎;)
おしまい
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に １８５０万円 で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57?u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろん ノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円で ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日から ノーリフォーム で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円で オーナチェンジ 。
11号平屋 同じく3.8万円で オーナチェンジ 。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォーム で4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
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ayakoさん２号戸建完成見学会 １・２日目 ＆
わたくしの赤磐新築完成見学会 ２・３日目 ＆ランチ
５月３０日（水）１１時半〜
参加予定
１じいじさん
２N岡さん（女性）
３HR田さん
４摂津屋さん
５OCさん
６OCさん奥さん（女性）
７K本さん
８F木さん
９かこちゃま（女性）
10かこちゃま娘さん（女性）
11ayakoさん（女性）
12わたくし
１２時半〜
１IW本さん
２こーへーさん
３麒麟さん
６月 ３日（土）１１時半〜
参加予定
１じゅんこさん（女性）
２真中さん（女性）
３よーすけさん
４O幡さん
５F原Hさん
６むーさん（女性）
７minakoさん（女性）
８わたくし
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５月 ３日（水祝）１２時半〜 mihoさん戸建２号ビフォー見学会&ランチ
５月 ７日（日） １２時半〜 備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 １０日（水） １２時半〜 備前市５万円戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １３日（土） １２時半〜 登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １６日（火） １２時半〜 よーすけさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
５月 １９日（金） １２時半〜 トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 ２０日（土） １２時半〜 トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２３日（火） １２時半〜 mihoさん戸建２号工事中見学 ＆
瀬戸内市６０万円戸建見学 ＆ ランチ
５月 ２８日（日） １２時半〜 わたくしの赤磐新築完成見学会＆ランチ
５月 ３０日（火） １１時半〜 ayakoさん２号戸建＆
わたくしの赤磐新築完成見学会２日目＆ランチ
６月 ３日（土） １１時半〜 ayakoさん２号戸建２日目＆
わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
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こんばんは。岡山大家です。
今日はわたくしの赤磐新築の見学会１日目。
Mさん
真中さん（女性）
Ｉ崎さん
しっしーさん
ryokoさん（女性）
むーさん（女性）
rikouさん
BLXさん
namiさん（女性）
倉敷大家さん
デンチさん
OKOさん
yasuさん
こももさん（女性）
わたくし
の１５名で行ってきました。
２日目、３日目があるので詳細はまた(^^;
ここは２７年２月に買った土地１号（６０坪）に建てました。
土地２号（６０坪）とセットで ５００万円で購入。
※正確には５００万５千円。
この時点では農家しか買えない田んぼの状態。
ひとまずお金は払ったものの
わたくしに登記されたのは２８年５月。
１年以上もお金を寝かせた形(^^;
その後、ここに建築するにあたってまずは 土入れ 。
お隣も田んぼなので、その部分には 土留め の構築が必要。
土留め 約４０万円
土入れ 約１００万円
この時点で土地１、２号の仕入れに 約６４０万円 。
単純に 半分ずつにして約３２０万円 。
これで、一応土地の格好にはなりましたが
建物を建てるにはいろいろ付帯工事が必要 に。
まずは、 地盤改良 。
物件6.7号、物件13,14,15-1,2号,テナント1号は
地盤の固めの場所だったので ほぼゼロ円 。
しかしここは、元々田んぼ。
改良に 約１００万円 必要でした(-_-;)
他には 上下水道。
元々住宅があればすでに引込されているはずだけど
ここは田んぼだからもちろんない(^^;
上水道の引込（２戸分）に 約６５万円
水道負担金で 約４５万円
計 約１１０万円 の出費(-_-;)
お次は下水道の引込。
工事は赤磐市がやってくれましたが
申請費用が約８万円
負担金が３０万円
...
結局
土地 ５００万円
土入れ １００万円
土留め ４０万円
土地は半分の３２０万円で獲得も
地盤改良 １００万円
上水道 ６５万円
負担金 ４５万円
下水工事 赤磐市負担
下水申請 ８万円
負担金 ３０万円
と、 約２５０万円を追加で投入 したことになったので
実質土地代に上乗せの恰好ですね(^^;
建築本体以外でもいろいろ要ります(◎_◎;)
地盤が良くてお膳立てされた宅地を安く買えるのが一番いい ね(^^;
そんなんなかなかないけど(◎_◎;)
おしまい
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