2017年08月06日
戸建賃貸２棟を見てきました。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に １８５０万円 で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57?u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろん ノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円で ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日から ノーリフォーム で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円で オーナチェンジ 。
11号平屋 同じく3.8万円で オーナチェンジ 。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォーム で4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置
**********************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
-----
＜イベント一覧＞
８月 ５日（土） １７時〜 花火大会
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港口座開設ツアー
９月 ２２日（土） １８時〜 ガス屋のＮさん、おつかれさま会 決定！
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
先日の花火大会の前に、
関連記事
2017年08月05日 即断即決即金作戦
南区某所である物件を見てきました。
今回お邪魔したのは 新築の戸建賃貸 。
同時に２棟建てて 、１棟はマイホーム
もう一棟は身内が住むなり、貸すなりというやつ。
今回は自宅が８４平米、お隣が７０平米。
７０〜８０平米ぐらいの戸建ですから
それなりに家賃が取れないと成り立たない んですけど
ここは 南区の雄、芳泉学区 。
早速、１０万円で希望者がいるそうで。
この手法、 利回り的には全く良くない ですが
住宅ローンを利用できるのが大きな特徴 。
ガンガンキャッシュフローを出してという訳でなく
住宅ローンの返済の一部を隣の家賃で補填 という考え。
純粋な不動産投資とは少々趣が異なります。
ここの場合は 返済は１１万円ぐらいかな？
で、 家賃は１０万円として
月々の持ち出しは約１万円 。
賃貸物件で家賃を６万も７万も８万も払うことを思えば
低金利下の現在ではこちらのほうがよろしいかと。
当然空室リスク、家賃下落リスクはありますから
場所が大事になってきますが。
...
住宅ローンが使えるとはいえ
問題点がないわけでもなく
岡山のそこそこの場所だと 土地代が高くなりがち ...
郊外に行くと土地代は下がっても
家賃も大きく下がる...
建築費は変わりませんけど...
そこそこの場所で、
安く土地を仕込むのが難しい んですね(-_-;)
で、大概、土地建物総額で４０００万円を超えてくることになるので
今度は それなりの世帯年収がないと難しい ...
住宅ローンは単純に年収の何倍という恰好なので
４０００万円借りようと思えば
世帯年収で６００万円ぐらい は必要かと...
共働きならどうってことないかもしれませんけど
ご主人の１馬力だけでは少々ハードルがお高め...
自己資金を投入して借り入れを減らせばいいですが
一般的なサラリーマン家庭なら
数百万円の自己資金を用意するのも簡単ではない...
数百万円の自己資金があって
１馬力で年収６００万円ある世帯なら
純粋な事業用物件を購入して
キャッシュフローを蓄えてから
マイホームに移行した方が良いかと思いますね。
あとは、 ２棟分離 したものだと
金融機関が認めてくれない ということ...
ここは例外的な金融機関があるかもしれませんが
高金利のあそこでないと、岡山では難しいのかな...
親が住む用とかであれば話しは異なりますが
純粋な賃貸用だと、どうしても１棟は事業用ということになるようで...
そこを簡単にクリアする方法が...
つづく
このコメント欄も使えます。
FC2コメント
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に １８５０万円 で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57?u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろん ノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円で ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日から ノーリフォーム で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円で オーナチェンジ 。
11号平屋 同じく3.8万円で オーナチェンジ 。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォーム で4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置
**********************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
-----
＜イベント一覧＞
８月 ５日（土） １７時〜 花火大会
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港口座開設ツアー
９月 ２２日（土） １８時〜 ガス屋のＮさん、おつかれさま会 決定！
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
先日の花火大会の前に、
関連記事
2017年08月05日 即断即決即金作戦
南区某所である物件を見てきました。
今回お邪魔したのは 新築の戸建賃貸 。
同時に２棟建てて 、１棟はマイホーム
もう一棟は身内が住むなり、貸すなりというやつ。
今回は自宅が８４平米、お隣が７０平米。
７０〜８０平米ぐらいの戸建ですから
それなりに家賃が取れないと成り立たない んですけど
ここは 南区の雄、芳泉学区 。
早速、１０万円で希望者がいるそうで。
この手法、 利回り的には全く良くない ですが
住宅ローンを利用できるのが大きな特徴 。
ガンガンキャッシュフローを出してという訳でなく
住宅ローンの返済の一部を隣の家賃で補填 という考え。
純粋な不動産投資とは少々趣が異なります。
ここの場合は 返済は１１万円ぐらいかな？
で、 家賃は１０万円として
月々の持ち出しは約１万円 。
賃貸物件で家賃を６万も７万も８万も払うことを思えば
低金利下の現在ではこちらのほうがよろしいかと。
当然空室リスク、家賃下落リスクはありますから
場所が大事になってきますが。
...
住宅ローンが使えるとはいえ
問題点がないわけでもなく
岡山のそこそこの場所だと 土地代が高くなりがち ...
郊外に行くと土地代は下がっても
家賃も大きく下がる...
建築費は変わりませんけど...
そこそこの場所で、
安く土地を仕込むのが難しい んですね(-_-;)
で、大概、土地建物総額で４０００万円を超えてくることになるので
今度は それなりの世帯年収がないと難しい ...
住宅ローンは単純に年収の何倍という恰好なので
４０００万円借りようと思えば
世帯年収で６００万円ぐらい は必要かと...
共働きならどうってことないかもしれませんけど
ご主人の１馬力だけでは少々ハードルがお高め...
自己資金を投入して借り入れを減らせばいいですが
一般的なサラリーマン家庭なら
数百万円の自己資金を用意するのも簡単ではない...
数百万円の自己資金があって
１馬力で年収６００万円ある世帯なら
純粋な事業用物件を購入して
キャッシュフローを蓄えてから
マイホームに移行した方が良いかと思いますね。
あとは、 ２棟分離 したものだと
金融機関が認めてくれない ということ...
ここは例外的な金融機関があるかもしれませんが
高金利のあそこでないと、岡山では難しいのかな...
親が住む用とかであれば話しは異なりますが
純粋な賃貸用だと、どうしても１棟は事業用ということになるようで...
そこを簡単にクリアする方法が...
つづく
このコメント欄も使えます。
FC2コメント
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
【戸建賃貸であれこれの最新記事】
この記事へのコメント