2018年04月17日
「原尾島」は反応早いね〜
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。 空室期間０日
その間 リフォームは壁紙１面8,000円のみ （入居者負担）
H26.12.5イオン岡山オープン。３回目の退去と重なり売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円で ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円入居（ﾟдﾟ）
表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
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＜イベントのお知らせ＞
☆勉強会１日目（メルパルク）
４月２０日（金）１９時１５分〜
参加予定（定員２０名）
１J子さん（女性）
２ひろさん
３yasuさん
４O幡さん
５ryokoさん（女性）
６ゆうさん
７なつさん（女性）
８namiさん（女性）
９たろぽんさん
10とっこさん（女性）
11大工のT田さん
12たかぱぱさん
13じいじさん
14わたくし
☆飲み会（イオン岡山）
４月２０日（金）２１時〜
参加予定（定員１２名）
１J子さん（女性）
２ひろさん
３ryokoさん（女性）
４O幡さん
５namiさん（女性）
６大工のT田さん
７K本さん
８わたくし
※予約の関係で１９日１６時で締め切ります。
☆勉強会２日目（シティホテル厚生町）
４月２１日（土）１１時１５分〜
参加予定（定員２０名）
１Kすけさん
２まっきーさん →バイキングへ
３あつおさん →バイキングへ
４いなせさん →バイキングへ
５じゅんこさん（女性） →バイキングへ
６IW本さん
７むーさん（女性） →バイキングへ
８しっしーさん →バイキングへ
９わたくし →バイキングへ
☆ランチバイキング
４月２１日（土）１３時〜
参加予定（定員１２名）
１まっきーさん
２あつおさん →見学へ
３じゅんこさん（女性） →見学へ
４むーさん（女性）
５しっしーさん →見学へ
６いなせさん →見学へ
７わたくし →見学へ
☆あつおさん５号磨屋町戸建ビフォー見学
４月２１日（土）１５時〜
参加予定（定員１０名）
ランチバイキング〜
１あつおさん
２じゅんこさん（女性）
３しっしーさん
４いなせさん
５わたくし
他
１よーすけさん
２摂津屋さん
☆HTさん４号門田文化町戸建ビフォー見学２日目
４月２１日（土）１６時〜
参加予定（定員１０名）
ランチバイキング〜
１あつおさん
２じゅんこさん（女性）
３しっしーさん
４いなせさん
５わたくし
他
１よーすけさん
２namiさん
＜イベント一覧＞
４月
７日（土）中止 お花見（後楽園河川敷）
９日（月）１２時〜 視察（水島）＆ランチ
１３日（金）１２時〜 西古松新築マンション見学＆ランチ
１４日（土）１２時〜 西古松新築マンション見学２日目
＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
１５日（日）１６時半〜視察（原尾島アパート）
１６日（月）13〜18時 北区相談日
１７日（火）１２時半〜よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
１４時半〜HTさん４号門田文化町戸建ビフォー見学
２０日（金）19時15分 勉強会（メルパルク）
21時 飲み会（イオン岡山）
２１日（土）11時15分 勉強会（シティホテル厚生町）
13時 ランチバイキング
１５時〜 あつおさん５号磨屋町戸建ビフォー見学
１６時〜 HTさん４号門田文化町戸建ビフォー見学２日目
２２日（日）１７時〜 「視察」当新田アパート
２３日（月）１２時半〜「視察」当新田アパート２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
１５日に視察に行った 原尾島のアパート。
急な告知だったにもかかわらず
原尾島という地名に敏感に反応した猛者たちで
あっという間に 満席(◎_◎;)
しっしーさん
ryokoさん（女性）
T本さん
まっきーさん
HTさん
SB田さん
norikoさん
BLXさん
わたくし
みんな早いね〜(;´Д｀)
ちなみに 配信時刻が１０時４７分で
反応したのが
１番 １１時１０分
２番 １１時１１分
３番 １１時１２分
４番 １１時１５分
...
これがネットに出た掘り出し物だったら
これ以下の反応速度の人には勝ち目はない ね(-_-;)
それで、１番手で見に行っても
後続が控えてるから
早い決断を迫られる だろうし
価格交渉も難しい ...
ゆっくり見に行って
数日考えて
ガツンと指値
なんて、 表に出た優良物件では無理 ですわ(;´Д｀)
そういう スピード勝負 にしたくなくて
ある程度見に行く時間や考える時間を設定して
最終的にはあみだくじにしてるけど
それでも 見に行く時間が無い とかいう人もいるからね...
時間が無い言うても
食事したり、風呂入ったり、寝たりするよね？
要は、その人にとっての 優先順位の問題だけ よね。
寝る間を惜しんで見に行く人なんて
いくらでもいるから。
本気度が足りない んだよね...
そんなだと、特に表に出た物件は
もう 買えるチャンスはない だろうね〜
そんなことだから
いつまで経っても抜け出せない人生を送ってるんだろうけど...
本気で抜け出す気がないなら
さっさと諦めて
一生そのままでいい んじゃないかな〜
競争原理からは大きくかけ離れた保護施策は
甘い考えを助長しているかもしれないね...
どうしてあげたらいいのかよくわからんね...
...
さて、その 原尾島アパート。
共用廊下はめちゃ狭いけど
塗りなおしてあって 外観はそこそこ良好。
室内も 余裕で再生可能。
トイレ風呂は ２点ユニット。
電気は小さいけどまぁいいわ。
謎の換気扇...
まぁあまり手は加えないほうがいいね(^^;
家賃３万円で５戸入ってるんだってさー
いまじゃとても無理な家賃(^^;
場所はいいけど、せいぜい２.５万円かな...
３万円で入居してるなんて
随分前からの入居者なんだろうね〜
そんな人はなかなか出ていかないからありがたいね(^^)v
場所はいい。
安けりゃ入居もつくか。
建て替えもできる。
将来は宅地で売るか
戸建建かアパート建てて貸すか。
アパートなら１階１L,２階２Lの２戸かな。
まぁどうにでもなりそうな物件ではあるね。
だた、微妙な値付けなんで
ちょっとお得感には欠ける かな...
場所がいいと激安にはならん わね...
高くもないんだけどね〜
どう料理するかな...
おしまい
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。 空室期間０日
その間 リフォームは壁紙１面8,000円のみ （入居者負担）
H26.12.5イオン岡山オープン。３回目の退去と重なり売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円で ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円入居（ﾟдﾟ）
表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
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＜イベントのお知らせ＞
☆勉強会１日目（メルパルク）
４月２０日（金）１９時１５分〜
参加予定（定員２０名）
１J子さん（女性）
２ひろさん
３yasuさん
４O幡さん
５ryokoさん（女性）
６ゆうさん
７なつさん（女性）
８namiさん（女性）
９たろぽんさん
10とっこさん（女性）
11大工のT田さん
12たかぱぱさん
13じいじさん
14わたくし
☆飲み会（イオン岡山）
４月２０日（金）２１時〜
参加予定（定員１２名）
１J子さん（女性）
２ひろさん
３ryokoさん（女性）
４O幡さん
５namiさん（女性）
６大工のT田さん
７K本さん
８わたくし
※予約の関係で１９日１６時で締め切ります。
☆勉強会２日目（シティホテル厚生町）
４月２１日（土）１１時１５分〜
参加予定（定員２０名）
１Kすけさん
２まっきーさん →バイキングへ
３あつおさん →バイキングへ
４いなせさん →バイキングへ
５じゅんこさん（女性） →バイキングへ
６IW本さん
７むーさん（女性） →バイキングへ
８しっしーさん →バイキングへ
９わたくし →バイキングへ
☆ランチバイキング
４月２１日（土）１３時〜
参加予定（定員１２名）
１まっきーさん
２あつおさん →見学へ
３じゅんこさん（女性） →見学へ
４むーさん（女性）
５しっしーさん →見学へ
６いなせさん →見学へ
７わたくし →見学へ
☆あつおさん５号磨屋町戸建ビフォー見学
４月２１日（土）１５時〜
参加予定（定員１０名）
ランチバイキング〜
１あつおさん
２じゅんこさん（女性）
３しっしーさん
４いなせさん
５わたくし
他
１よーすけさん
２摂津屋さん
☆HTさん４号門田文化町戸建ビフォー見学２日目
４月２１日（土）１６時〜
参加予定（定員１０名）
ランチバイキング〜
１あつおさん
２じゅんこさん（女性）
３しっしーさん
４いなせさん
５わたくし
他
１よーすけさん
２namiさん
＜イベント一覧＞
４月
７日（土）中止 お花見（後楽園河川敷）
９日（月）１２時〜 視察（水島）＆ランチ
１３日（金）１２時〜 西古松新築マンション見学＆ランチ
１４日（土）１２時〜 西古松新築マンション見学２日目
＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
１５日（日）１６時半〜視察（原尾島アパート）
１６日（月）13〜18時 北区相談日
１７日（火）１２時半〜よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
１４時半〜HTさん４号門田文化町戸建ビフォー見学
２０日（金）19時15分 勉強会（メルパルク）
21時 飲み会（イオン岡山）
２１日（土）11時15分 勉強会（シティホテル厚生町）
13時 ランチバイキング
１５時〜 あつおさん５号磨屋町戸建ビフォー見学
１６時〜 HTさん４号門田文化町戸建ビフォー見学２日目
２２日（日）１７時〜 「視察」当新田アパート
２３日（月）１２時半〜「視察」当新田アパート２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
１５日に視察に行った 原尾島のアパート。
急な告知だったにもかかわらず
原尾島という地名に敏感に反応した猛者たちで
あっという間に 満席(◎_◎;)
しっしーさん
ryokoさん（女性）
T本さん
まっきーさん
HTさん
SB田さん
norikoさん
BLXさん
わたくし
みんな早いね〜(;´Д｀)
ちなみに 配信時刻が１０時４７分で
反応したのが
１番 １１時１０分
２番 １１時１１分
３番 １１時１２分
４番 １１時１５分
...
これがネットに出た掘り出し物だったら
これ以下の反応速度の人には勝ち目はない ね(-_-;)
それで、１番手で見に行っても
後続が控えてるから
早い決断を迫られる だろうし
価格交渉も難しい ...
ゆっくり見に行って
数日考えて
ガツンと指値
なんて、 表に出た優良物件では無理 ですわ(;´Д｀)
そういう スピード勝負 にしたくなくて
ある程度見に行く時間や考える時間を設定して
最終的にはあみだくじにしてるけど
それでも 見に行く時間が無い とかいう人もいるからね...
時間が無い言うても
食事したり、風呂入ったり、寝たりするよね？
要は、その人にとっての 優先順位の問題だけ よね。
寝る間を惜しんで見に行く人なんて
いくらでもいるから。
本気度が足りない んだよね...
そんなだと、特に表に出た物件は
もう 買えるチャンスはない だろうね〜
そんなことだから
いつまで経っても抜け出せない人生を送ってるんだろうけど...
本気で抜け出す気がないなら
さっさと諦めて
一生そのままでいい んじゃないかな〜
競争原理からは大きくかけ離れた保護施策は
甘い考えを助長しているかもしれないね...
どうしてあげたらいいのかよくわからんね...
...
さて、その 原尾島アパート。
共用廊下はめちゃ狭いけど
塗りなおしてあって 外観はそこそこ良好。
室内も 余裕で再生可能。
トイレ風呂は ２点ユニット。
電気は小さいけどまぁいいわ。
謎の換気扇...
まぁあまり手は加えないほうがいいね(^^;
家賃３万円で５戸入ってるんだってさー
いまじゃとても無理な家賃(^^;
場所はいいけど、せいぜい２.５万円かな...
３万円で入居してるなんて
随分前からの入居者なんだろうね〜
そんな人はなかなか出ていかないからありがたいね(^^)v
場所はいい。
安けりゃ入居もつくか。
建て替えもできる。
将来は宅地で売るか
戸建建かアパート建てて貸すか。
アパートなら１階１L,２階２Lの２戸かな。
まぁどうにでもなりそうな物件ではあるね。
だた、微妙な値付けなんで
ちょっとお得感には欠ける かな...
場所がいいと激安にはならん わね...
高くもないんだけどね〜
どう料理するかな...
おしまい
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