2018年08月24日
メンタルブロック
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで １円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
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＜イベントのお知らせ＞
８月
＜イベント一覧＞
８月
2日（木）17時〜 見学会（南方戸建１日目）
18時〜 見学会（神田町アパート１日目）
4日（土）15時〜 見学会（南方戸建２日目）
16時〜 見学会（神田町アパート２日目）
17時〜 見学会（まっきーさんアパートビフォー）
19時〜22時 勉強会（火災保険について２日目）
7日（火）12時半〜 見学会（デンチさん１号戸建）＆ランチ
11日（土）13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
18時〜 懇親会
16日（木）13時〜 摂津屋さん宅トレジャーハンター＆ランチ
23日（木）12時〜 見学会（北区新道戸建２戸で１００万円）＆ランチ
24日（金）13時〜18時 北区相談日
31日（金）12時半〜 見学会
９月
6日（木）13時〜 見学会
8日（土）昼 見学会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
Gmailの不調が相変わらずで
戻ってきてしまう人がポロポロ(-_-;)
直近だと
・南方決勝結果 24日11時頃
・神田町決勝結果 24日19時頃
・新道エントリー開始 24日19時頃
を配信しているので
必要な方は連絡ください(-_-;)
さて、今日は不動産屋さんと食事に行っておりましたが
そこで話題になったのが
不動産の価格の話し 。
このブログでは 激安物件 をよく話題にするので
１００万円以下の物件なんて大して珍しくもない ですが
不動産屋さんからしたら、ちょっとあり得ない話し。
そんな安いのどうやって探すんですか？
と逆に質問される感じです(^^;
基本的に不動産屋って
仲介後も付きまとう可能性のあるトラブルリスクと
もらえる仲介料を天秤にかけて
自分とこで扱うべきかを判断するんで
安すぎるものは扱わないんですよね。
安いのはほぼ１００％ボロ なんで
こんなボロ買ってどうするん？
みたいな考えで
そもそも売れると思っていない から
当然扱わない。
それに、売主は基本的に
売値の相談を不動産屋にする。
その不動産屋も 下手な価格は言えない もんだから
上物の価値は無いとして
一般的な 近隣の土地相場をベースに算出すると
まぁまぁそこそこな価格になるんよね...
で、誰も見向きもしなくて
問い合わせも無く月日だけが流れ
いつまでも面倒みられんってことで
サッサと手を切りたくて
回りまわってわたくしのようなところに話しがくる感じ(^^;
なので、探すというよりは
困った人が持ち込んでくる感じ かなー
だから 安く買い取っても喜んでもらえる んよね(^^;
その結果
売主さんも喜ぶ
不動産屋さんも喜ぶ
買主さんも喜ぶ
紹介者さんも喜ぶ
わたくしも喜ぶ
そして
司法書士さんも喜ぶ
火災保険屋さんも喜ぶ
その後リフォームもするから
内装屋さんも喜ぶ
大工さんも喜ぶ
電器屋さんも喜ぶ
水道屋さんも喜ぶ
ガス屋さんも喜ぶ
そして比較的安く貸すから
入居者も喜ぶ
賃貸不動産屋さんも喜ぶ
ってことで
三方良しどころか 十四方良し (^^;
ちょっと逸れましたけど
どうやって探してるんですか？
と聞かれれば
「自分から探しに行くことはない」って返事ですね。
まぁそんなのはレアケースでしょうけど
自分から探しにいっているのがOCさんですね。
実家の近所のボロ屋に直接アタック。
つい先日も、今度は １万円で戸建を買った そうな(^^;
不動産屋にはできん芸当ですな。
直接アタックはできても
１万円なんて提示ができん わな(笑)
まぁそこは メンタルブロックを外さんといけん わね。
そんな価格での交渉なんてあり得ないと思ってる人には
それ以下の提示は絶対できん しね。
自分の常識とはかけ離れたケースが
現実に存在するってことを理解 しないとね。
先日、しっしーさんが
ネットに出ていた２９０万円の物件を
４０万円 で話しをつけてきましたよ。
普通のサラリーマンの
不動産始めて１年程のまぁまだまだど素人 ですよ(^^;
それが早くも ４号。
わたくしなんて４号到達は５年かかってますからね〜(;´Д｀)
ここで登場した ３号は５万円 でしたね。
関連記事
2018年05月04日 美邸パート４は５万円！？
見事に メンタルブロックが外れとるわけです。
１００万円以下じゃないと買う気がせんと言うとります(笑)
１００ｍを１０秒で走ったりとか
１５０ｋｍを超えるボールを投げられたりとか
ＩＱが１８０あったりとか
そんな 特殊能力は関係ない ですからね。
日本語が話せれば大丈夫 。
くそ辺鄙なところで
くそ高く買う必要なんてない ですよ。
きっとあなたにもできるはずですよ。
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
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H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
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☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで １円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
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８月
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８月
2日（木）17時〜 見学会（南方戸建１日目）
18時〜 見学会（神田町アパート１日目）
4日（土）15時〜 見学会（南方戸建２日目）
16時〜 見学会（神田町アパート２日目）
17時〜 見学会（まっきーさんアパートビフォー）
19時〜22時 勉強会（火災保険について２日目）
7日（火）12時半〜 見学会（デンチさん１号戸建）＆ランチ
11日（土）13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
18時〜 懇親会
16日（木）13時〜 摂津屋さん宅トレジャーハンター＆ランチ
23日（木）12時〜 見学会（北区新道戸建２戸で１００万円）＆ランチ
24日（金）13時〜18時 北区相談日
31日（金）12時半〜 見学会
９月
6日（木）13時〜 見学会
8日（土）昼 見学会
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こんばんは。岡山大家です。
Gmailの不調が相変わらずで
戻ってきてしまう人がポロポロ(-_-;)
直近だと
・南方決勝結果 24日11時頃
・神田町決勝結果 24日19時頃
・新道エントリー開始 24日19時頃
を配信しているので
必要な方は連絡ください(-_-;)
さて、今日は不動産屋さんと食事に行っておりましたが
そこで話題になったのが
不動産の価格の話し 。
このブログでは 激安物件 をよく話題にするので
１００万円以下の物件なんて大して珍しくもない ですが
不動産屋さんからしたら、ちょっとあり得ない話し。
そんな安いのどうやって探すんですか？
と逆に質問される感じです(^^;
基本的に不動産屋って
仲介後も付きまとう可能性のあるトラブルリスクと
もらえる仲介料を天秤にかけて
自分とこで扱うべきかを判断するんで
安すぎるものは扱わないんですよね。
安いのはほぼ１００％ボロ なんで
こんなボロ買ってどうするん？
みたいな考えで
そもそも売れると思っていない から
当然扱わない。
それに、売主は基本的に
売値の相談を不動産屋にする。
その不動産屋も 下手な価格は言えない もんだから
上物の価値は無いとして
一般的な 近隣の土地相場をベースに算出すると
まぁまぁそこそこな価格になるんよね...
で、誰も見向きもしなくて
問い合わせも無く月日だけが流れ
いつまでも面倒みられんってことで
サッサと手を切りたくて
回りまわってわたくしのようなところに話しがくる感じ(^^;
なので、探すというよりは
困った人が持ち込んでくる感じ かなー
だから 安く買い取っても喜んでもらえる んよね(^^;
その結果
売主さんも喜ぶ
不動産屋さんも喜ぶ
買主さんも喜ぶ
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そして
司法書士さんも喜ぶ
火災保険屋さんも喜ぶ
その後リフォームもするから
内装屋さんも喜ぶ
大工さんも喜ぶ
電器屋さんも喜ぶ
水道屋さんも喜ぶ
ガス屋さんも喜ぶ
そして比較的安く貸すから
入居者も喜ぶ
賃貸不動産屋さんも喜ぶ
ってことで
三方良しどころか 十四方良し (^^;
ちょっと逸れましたけど
どうやって探してるんですか？
と聞かれれば
「自分から探しに行くことはない」って返事ですね。
まぁそんなのはレアケースでしょうけど
自分から探しにいっているのがOCさんですね。
実家の近所のボロ屋に直接アタック。
つい先日も、今度は １万円で戸建を買った そうな(^^;
不動産屋にはできん芸当ですな。
直接アタックはできても
１万円なんて提示ができん わな(笑)
まぁそこは メンタルブロックを外さんといけん わね。
そんな価格での交渉なんてあり得ないと思ってる人には
それ以下の提示は絶対できん しね。
自分の常識とはかけ離れたケースが
現実に存在するってことを理解 しないとね。
先日、しっしーさんが
ネットに出ていた２９０万円の物件を
４０万円 で話しをつけてきましたよ。
普通のサラリーマンの
不動産始めて１年程のまぁまだまだど素人 ですよ(^^;
それが早くも ４号。
わたくしなんて４号到達は５年かかってますからね〜(;´Д｀)
ここで登場した ３号は５万円 でしたね。
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2018年05月04日 美邸パート４は５万円！？
見事に メンタルブロックが外れとるわけです。
１００万円以下じゃないと買う気がせんと言うとります(笑)
１００ｍを１０秒で走ったりとか
１５０ｋｍを超えるボールを投げられたりとか
ＩＱが１８０あったりとか
そんな 特殊能力は関係ない ですからね。
日本語が話せれば大丈夫 。
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この記事へのコメント
くそー40万が高く感じるぜい…
土日で見学会予定してもらえないかなぁ。
事の顛末をみなで尋問しよう。
次はもっと安く買うてやるんだから( ；∀；)！！
知人は50万で買った戸建とタダの家の2軒を手に入れました。😇