2019年03月27日
売主はどんな人？
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
実質36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
7/9 めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
実質25.7％ になりました(^^;
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで １円
固定資産評価は1370万円も解体必須...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入
300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
表面利回りは8.3％ほど...
H31年1月11日 北区某所
☆物件22号 中古購入 （H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に１〇〇万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入
1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
表面8.9％... 伊福町ってだけが魅力(^^;
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＜イベントのお知らせ＞
３月
1日（金）12時半〜
「見学会」たかさん１号戸建見学＆ランチ
4日（月）12時半〜
「視察」児島の戸建100万円台になるか？＆ランチ
5日（火）12時半〜
「視察」一宮全空きマンション＆ランチ＆建部戸建へ
9日（土）兵庫県南物件見学ツアー１日目
10日（日）兵庫県南物件見学ツアー２日目
15日（金）摂津屋さん新築完成見学＆ランチ１日目
16日（土）摂津屋さん新築完成見学＆ランチ２日目
20日（水）12時半〜
「視察」北区全空きアパート＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
ここで登場した、たかぱさん戸建２号。
関連記事
2019年01月30日 今日は３現場。
2019年02月04日 約束があるからね〜（汗）
2019年03月18日 今日は決済が２つ
2019年03月19日 仲間はありがたいですね。
少しづつ進んでいるようですよ(^^)
結構な量ですけど
これぐらいじゃ 残置王にはなれないぞ(笑)
その代わり、 崩落王にノミネート(^^;
ヘビー級のたかぱぱさんの重みに耐えられなかったか...
どうせ直さんといけんかったからね(^^;
これはこれでチャンスでしょ。
さて、日々いろんな物件の相談を受けますけども
わたくしが判断で重視していることのひとつに
売主はどんな人？ ってこと。
登記情報をみたらある程度わかりますけども
売主が投資家らしき人は、基本NG 。
基本的に、 安く仕入れて高く売る。
それなりに直して、入居者付けて
利益を乗せて売るのは当たり前。
こちらが売主の立場だったら
やっぱり儲かるように売りますもんね(^^;
でも、そういう理屈がわかってるなら
わざわざ 投資家さんの出口になってあげなくてもいいでしょ(^^;
割と短期間で所有者が変わってる物件なんか
いよいよ 最後の出口 を探してるんでしょうしね...
売主が高値で掴んでるから
売値もかなり高値になってるしね...
ここで登場した 全空きアパートみたいに
関連記事
2019年03月20日 こりゃ厳しいな...
損切りレベルだとか
或いは 土地に価値があるとか
将来有望だとか
であればまだ考えてもいいけど...
基本的に、 素人から買うのが一番いい と思う。
相続絡みとかね。
もう要らないってのがいいよ。
売って儲けようとしているのが見えるのは
こっちがよっぽどメリットがない限り
わざわざ買わなくてもね(^^;
それが、割高だとか、再建築不可だとかならなおさら。
そんなでも欲しいっていう人は
買いたい病 にかかってると思われる(^^;
いくら損切りレベルっていっても
さっきの全空きアパートはきつすぎるけどね(^^;
でもあれ、売主の希望額で買付が入ったらしいよΣ(ﾟдﾟ;) ﾇｵｫ!?
売主さん、損切りできてよかったね(^^;
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
実質36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
7/9 めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
実質25.7％ になりました(^^;
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで １円
固定資産評価は1370万円も解体必須...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入
300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
表面利回りは8.3％ほど...
H31年1月11日 北区某所
☆物件22号 中古購入 （H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に１〇〇万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入
1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
表面8.9％... 伊福町ってだけが魅力(^^;
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３月
1日（金）12時半〜
「見学会」たかさん１号戸建見学＆ランチ
4日（月）12時半〜
「視察」児島の戸建100万円台になるか？＆ランチ
5日（火）12時半〜
「視察」一宮全空きマンション＆ランチ＆建部戸建へ
9日（土）兵庫県南物件見学ツアー１日目
10日（日）兵庫県南物件見学ツアー２日目
15日（金）摂津屋さん新築完成見学＆ランチ１日目
16日（土）摂津屋さん新築完成見学＆ランチ２日目
20日（水）12時半〜
「視察」北区全空きアパート＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
ここで登場した、たかぱさん戸建２号。
関連記事
2019年01月30日 今日は３現場。
2019年02月04日 約束があるからね〜（汗）
2019年03月18日 今日は決済が２つ
2019年03月19日 仲間はありがたいですね。
少しづつ進んでいるようですよ(^^)
結構な量ですけど
これぐらいじゃ 残置王にはなれないぞ(笑)
その代わり、 崩落王にノミネート(^^;
ヘビー級のたかぱぱさんの重みに耐えられなかったか...
どうせ直さんといけんかったからね(^^;
これはこれでチャンスでしょ。
さて、日々いろんな物件の相談を受けますけども
わたくしが判断で重視していることのひとつに
売主はどんな人？ ってこと。
登記情報をみたらある程度わかりますけども
売主が投資家らしき人は、基本NG 。
基本的に、 安く仕入れて高く売る。
それなりに直して、入居者付けて
利益を乗せて売るのは当たり前。
こちらが売主の立場だったら
やっぱり儲かるように売りますもんね(^^;
でも、そういう理屈がわかってるなら
わざわざ 投資家さんの出口になってあげなくてもいいでしょ(^^;
割と短期間で所有者が変わってる物件なんか
いよいよ 最後の出口 を探してるんでしょうしね...
売主が高値で掴んでるから
売値もかなり高値になってるしね...
ここで登場した 全空きアパートみたいに
関連記事
2019年03月20日 こりゃ厳しいな...
損切りレベルだとか
或いは 土地に価値があるとか
将来有望だとか
であればまだ考えてもいいけど...
基本的に、 素人から買うのが一番いい と思う。
相続絡みとかね。
もう要らないってのがいいよ。
売って儲けようとしているのが見えるのは
こっちがよっぽどメリットがない限り
わざわざ買わなくてもね(^^;
それが、割高だとか、再建築不可だとかならなおさら。
そんなでも欲しいっていう人は
買いたい病 にかかってると思われる(^^;
いくら損切りレベルっていっても
さっきの全空きアパートはきつすぎるけどね(^^;
でもあれ、売主の希望額で買付が入ったらしいよΣ(ﾟдﾟ;) ﾇｵｫ!?
売主さん、損切りできてよかったね(^^;
おしまい
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
【大家さんになるためのあれこれの最新記事】
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