2019年04月02日
後出しルール変更
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
実質36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
7/9 めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
実質25.7％ になりました(^^;
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで １円
固定資産評価は1370万円も解体必須...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入
300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
表面利回りは8.3％ほど...
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入 （H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入
1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
表面8.9％... 伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
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＜イベントのお知らせ＞
☆Mさん大井戸建完成見学＆ランチ
3日（水）11時〜
参加予定（定員１０名）
１Mさん
２わたくし
３みーちゃん（女性）
☆３本立て＆ランチ（門田文化町200,じいじさん,たくみさん）
4日（木）12時半〜
参加予定（定員１０名）
１じいじさん
２わたくし
３まゆさん（女性）
４児島大家さん
５OCさん
６たかぱぱさん
７むさしさん
８Ｊ子さん（女性）
９よーこさん（女性）
10こももさん（女性）
※満席になりました。
☆よーすけさん羽島完成＆ランチ
5日（金）12時半〜
参加予定（定員１０名）
１たかさん
２わたくし
☆高梁市美邸見学＆花見
8日（月）11時〜
参加予定（定員８名）
１むさしさん
２Ｊ子さん（女性）
３Ｓさん
４わたくし
☆赤磐市美邸見学＆花見
10日（水）11時〜
参加予定（定員８名）
１みーちゃん（女性）
２ＯＣさん
３Ｊ子さん（女性）
４児島大家さん
５なおとさん
６しろうさん
７ゆたかさん
８わたくし
※満席になりました。
※キャンセル待ち希望の方は連絡ください。
４月
3日（水）11時〜 Mさん大井戸建完成見学＆ランチ
4日（木）12時半〜門田文化町200万円戸建見学＆
じいじさんDIY完成見学＆
たくみさん御成町完成見学＆ランチ
5日（金）12時半〜よーすけさん羽島完成＆ランチ
8日（月）11時〜 高梁市美邸見学＆花見
10日（水）11時〜赤磐市美邸見学＆花見
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
３月３１日にアパート３,４号に太陽光が設置され
即日売電開始となりました(*^▽^*)
今回のは 11.78kwが２つ。
シミュレーション上では利回り１４％ぐらいです。
屋根上はやっぱりいいですね。
元々、田舎で野立てをするつもりはないし
もう載せられるような屋根も無いし
売電価格も低いので
これが最後ですね。
これで ７か所で114.24kwに。
売電収入は、 年３６０万円前後になりそう。
不動産業界に入った頃の年収ぐらいです(^^;
これといった労もなくこれだけ入るのはありがたい。
でも、これが一生続く訳じゃないし
リスクもある からね...
パワコンの交換とか
２０年後以降の撤去の費用とか
国のルールの変更とか
いろいろ考えられるからね...
ということで、
昨日たまたま中電からこんなのが届きました。
太陽光発電（新・指定ルール）の
出力抑制に関する今後のお手続きについて
簡単にいうと、
太陽光や風力で発電されすぎると困るんで
中電への受け入れを制御させてもらいますよーってこと。
出力制御
こちらがガンガン発電しても
買い取ってもらえないケース がでるかも？
ってことなんですよね...
太陽光の連携申込み受付日でルールが違っていて
わたくしの場合
・門田１,２号 ルール対象外
・植松３号 年360時間まで制御される可能性あり
・赤磐４号 年360時間まで制御される可能性あり
・総社５号 年360時間まで制御される可能性あり
・福田６,７号 無制限に制御される可能性あり
どんどん不利になっていきます...
もちろんルールを拒否すれば
連携そのものが切られます...
国のルールで
ガンガン買い取ってもらえるってスタートでしたけど
国のルールで
どんどん締め付けられていっています(-_-;)
わたくしのような小規模ならともかく
メガソーラーの人が無制限に止められたら...
死活問題ですね(-_-;)
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
実質36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
7/9 めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
実質25.7％ になりました(^^;
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで １円
固定資産評価は1370万円も解体必須...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入
300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
表面利回りは8.3％ほど...
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入 （H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入
1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
表面8.9％... 伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
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☆Mさん大井戸建完成見学＆ランチ
3日（水）11時〜
参加予定（定員１０名）
１Mさん
２わたくし
３みーちゃん（女性）
☆３本立て＆ランチ（門田文化町200,じいじさん,たくみさん）
4日（木）12時半〜
参加予定（定員１０名）
１じいじさん
２わたくし
３まゆさん（女性）
４児島大家さん
５OCさん
６たかぱぱさん
７むさしさん
８Ｊ子さん（女性）
９よーこさん（女性）
10こももさん（女性）
※満席になりました。
☆よーすけさん羽島完成＆ランチ
5日（金）12時半〜
参加予定（定員１０名）
１たかさん
２わたくし
☆高梁市美邸見学＆花見
8日（月）11時〜
参加予定（定員８名）
１むさしさん
２Ｊ子さん（女性）
３Ｓさん
４わたくし
☆赤磐市美邸見学＆花見
10日（水）11時〜
参加予定（定員８名）
１みーちゃん（女性）
２ＯＣさん
３Ｊ子さん（女性）
４児島大家さん
５なおとさん
６しろうさん
７ゆたかさん
８わたくし
※満席になりました。
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４月
3日（水）11時〜 Mさん大井戸建完成見学＆ランチ
4日（木）12時半〜門田文化町200万円戸建見学＆
じいじさんDIY完成見学＆
たくみさん御成町完成見学＆ランチ
5日（金）12時半〜よーすけさん羽島完成＆ランチ
8日（月）11時〜 高梁市美邸見学＆花見
10日（水）11時〜赤磐市美邸見学＆花見
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
３月３１日にアパート３,４号に太陽光が設置され
即日売電開始となりました(*^▽^*)
今回のは 11.78kwが２つ。
シミュレーション上では利回り１４％ぐらいです。
屋根上はやっぱりいいですね。
元々、田舎で野立てをするつもりはないし
もう載せられるような屋根も無いし
売電価格も低いので
これが最後ですね。
これで ７か所で114.24kwに。
売電収入は、 年３６０万円前後になりそう。
不動産業界に入った頃の年収ぐらいです(^^;
これといった労もなくこれだけ入るのはありがたい。
でも、これが一生続く訳じゃないし
リスクもある からね...
パワコンの交換とか
２０年後以降の撤去の費用とか
国のルールの変更とか
いろいろ考えられるからね...
ということで、
昨日たまたま中電からこんなのが届きました。
太陽光発電（新・指定ルール）の
出力抑制に関する今後のお手続きについて
簡単にいうと、
太陽光や風力で発電されすぎると困るんで
中電への受け入れを制御させてもらいますよーってこと。
出力制御
こちらがガンガン発電しても
買い取ってもらえないケース がでるかも？
ってことなんですよね...
太陽光の連携申込み受付日でルールが違っていて
わたくしの場合
・門田１,２号 ルール対象外
・植松３号 年360時間まで制御される可能性あり
・赤磐４号 年360時間まで制御される可能性あり
・総社５号 年360時間まで制御される可能性あり
・福田６,７号 無制限に制御される可能性あり
どんどん不利になっていきます...
もちろんルールを拒否すれば
連携そのものが切られます...
国のルールで
ガンガン買い取ってもらえるってスタートでしたけど
国のルールで
どんどん締め付けられていっています(-_-;)
わたくしのような小規模ならともかく
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死活問題ですね(-_-;)
おしまい
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この記事へのコメント
不動産だって、固定資産税を大幅にＵＰするとか、消費税を導入するとか、国がお金を取ろうとしたらいくらでもできますもんね(-_-;)
将来、政府の方針が変わって売電価格は下がっていくと予想して導入は見送りました。
20年先まで固定なんて信じられませんでした。