2024年07月21日
自分に向いていないこと。
岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・ 赤磐市 ・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
過去運営中物件一覧 （Ｒ６年途中まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入
450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、
誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方の資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号
中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入
171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
R6(24)年5月21日(52歳) 中区国富
☆物件62号 中古購入
180.16平米(54.49坪)140万円
道がないんだよね...
R6(24)年6月27日(52歳) 大阪市淀川区
☆区分４号 中古購入
新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)
/////////////////////////////////////
共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
バナナさん,しのさん,タクさん
ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
岡山大家
☆物件1号 （長船戸建・あつやんさん）
H21.9.5入居
☆物件2号 （長船戸建・セリユさん）
H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
/////////////////////////////////////
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
築50年で16分の13が空き ...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
※電柱２
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円
1口50万円 18人34口で追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。
出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円
80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円
1口10万円 25人147口で追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...
満室想定表面14.5% 電柱１
※JPMCとサブリース 表面11.48%
R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円
1口10万円 21人109口で追加購入
満室想定表面19.8%
※JPMCとサブリース 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに 1口30万円。
18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円
昭和39年築の美邸平屋。
接道に難ありも、解消できる？
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」南区片岡古民家＆ランチ
22日（月）12時半
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２シャイダさん
３みしばさん
４やまさん
７月一覧
3日（水）12時半「視察」石関町戸建２棟＆ランチ
3日（水）15時「見学会」Ｔ田さん築16年AP10年入居後＆お茶？
4日（木）12時半「視察」倉敷市山地平家２棟＆ランチ
5日（金）12時半「視察」南区宮浦戸建＆ランチ
6日（土）19時「勉強会１」kakurega
7日（日）12時半「見学会」たかぱぱさん8号戸建ビフォー＆ランチ
8日（月）19時「勉強会2」kakurega
9日（火）12時半「視察」中区国富＆東区西大寺戸建＆ランチ
9日（火）19時「勉強会３」kakurega
10日（水）15時「視察」北区三門戸建＆ランチ
11日（木）12時半「視察」玉野市木目美邸古民家＆向日比戸建＆ランチ
11日（木）19時「勉強会４」kakurega
12日（金）12時半「見学会」よっさん倉敷市宮前AP＆ランチ
17日（水）12時半「視察」東区草ケ部美邸？＆ランチ
18日（木）12時半「視察」邑久町平家＆倉庫＆コンテナセット＆ランチ
19日（金）12時「視察」南区北浦40万円戸建＆ランチ
22日（月）12時半「視察」南区片岡古民家＆ランチ
29日（月）12時半「視察」玉野市向日比戸建＆ランチ
30日（火）12時半「視察」玉野市胸上平家＆ランチ
８月一覧
16日（金）19時「前夜祭」農業高校レストラン
4,000円 定員１０名
17日（土）13時半「セミナー」北区本町
バーニング大家さん 定員４０名
17日（土）18時「懇親会」北区幸町
幸町 飛葉 5,500円 ３時間飲み放題 定員２６名
18日（日）「ランチ」岡山駅近く
９月一覧
10,11日（火水）
ケルンさんiKE50'S大家の会の主催 神奈川キャンプ
※満席になりました。
10月一覧
上旬 半沢大家さん物件 群馬遠征
11月一覧
上旬 ポールさん新築AP 富山遠征
※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 持参で。
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こんばんは。岡山大家です。
かれこれ２０年近く賃貸経営をやっていますけども
この世界に参入した動機が、
給料以外に入る 「家賃」でした。
安定的に入る「家賃」
退去がなければ 、継続的に入ってくるという
「安定感」
そこに 魅力 を感じていたので
競争が激しくない
ライバルが多くない
退去が少ない
そんな物件を選んでいたんですよねー
なので
１号 岡山駅近くの新築ファミリー区分
２号 学生の街に新築ファミリー平家
３,４,５号 中古平家群
６,７号 人気学区に新築ファミリー戸建
８号 中古平家
９号 中古戸建
10,11,12号 中古戸建＆中古平家２つ
13,14,15,16号 新築平家群
という感じで
わかる人にはわかるでしょうが
どれも ライバルはいなくて
入居は長そうというのでやってきたんですよね。
いろいろチャレンジしているつもりですけども
性格的には 「安定」が好きなんでしょうねぇ...
「安定」していると
経営のことはあまり考えないでもいい ですもんね。
「次の一手」というか
「新しい創作活動」に注力 すればいい。
自分を分析すると
「経営者」「商売人」というカテゴリーではなく て
「イノベーター」 になるんだと思いますね。
ネットで調べてみると
イノベータとは、
新製品やアイデアを、 周囲の人に影響されず 、
自ら進んで採用する消費者や企業のこと。
とのことなんで、自分ではそう思います。
そっちのほうが楽しいですしね。
なので、 入退去が頻繁な物件とか
なんやかんや動きが多い業務の「経営」？には
向いていない ...
決まらない部屋の改善？や
特異？な新築には知恵を絞って
やりたいことを概ね実現させはしますが
「経営」に向いていない ので
お金を掛け過ぎてしまう ...
だから、 入れ替わりの多い「１Ｋ」の運営は
ほんと向いていない んですよね〜(◎_◎;)
わたくしの 「１Ｋ」軍団はいくつかありますけども
・伊福町 ４戸
・富田 ４戸
・中庄 １４戸
どれも 「サブリース」 にしちゃいましたからね...
これが ほんと楽になりました よ...
中庄なんて、駐車場も全然足りないし
頼みの川崎医大関係がいまはダメですからねぇ...
サブリースを任せて９か月ぐらいになりますけど
いまも６つ空いている そうですから
自分で募集活動してたら頭おかしくなりますよ...
それが、 借り上げ家賃は安い ですけど
３０万円ぐらい 入るようになりましたからねぇ...
プラスで４４円の太陽光もありますからねぇ。
ここは 地面がほしいだけ ですから
粛々と固定収入があればそれで満足ですよ。
当初６か月の免責期間と
それなりのリフォーム費用をかけさせられましたが
自分には向いたやり方だった と思いますよ。
もし、 入退去の激しい物件で疲弊 しているなら
サブリースという選択もアリかと思いますよ。
おしまい
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火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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過去運営中物件一覧 （Ｒ６年途中まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入
450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、
誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方の資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号
中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入
171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
R6(24)年5月21日(52歳) 中区国富
☆物件62号 中古購入
180.16平米(54.49坪)140万円
道がないんだよね...
R6(24)年6月27日(52歳) 大阪市淀川区
☆区分４号 中古購入
新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)
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共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
バナナさん,しのさん,タクさん
ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
岡山大家
☆物件1号 （長船戸建・あつやんさん）
H21.9.5入居
☆物件2号 （長船戸建・セリユさん）
H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
築50年で16分の13が空き ...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
※電柱２
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円
1口50万円 18人34口で追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。
出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円
80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円
1口10万円 25人147口で追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...
満室想定表面14.5% 電柱１
※JPMCとサブリース 表面11.48%
R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円
1口10万円 21人109口で追加購入
満室想定表面19.8%
※JPMCとサブリース 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに 1口30万円。
18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円
昭和39年築の美邸平屋。
接道に難ありも、解消できる？
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。電柱３
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☆「視察」南区片岡古民家＆ランチ
22日（月）12時半
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２シャイダさん
３みしばさん
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７月一覧
3日（水）12時半「視察」石関町戸建２棟＆ランチ
3日（水）15時「見学会」Ｔ田さん築16年AP10年入居後＆お茶？
4日（木）12時半「視察」倉敷市山地平家２棟＆ランチ
5日（金）12時半「視察」南区宮浦戸建＆ランチ
6日（土）19時「勉強会１」kakurega
7日（日）12時半「見学会」たかぱぱさん8号戸建ビフォー＆ランチ
8日（月）19時「勉強会2」kakurega
9日（火）12時半「視察」中区国富＆東区西大寺戸建＆ランチ
9日（火）19時「勉強会３」kakurega
10日（水）15時「視察」北区三門戸建＆ランチ
11日（木）12時半「視察」玉野市木目美邸古民家＆向日比戸建＆ランチ
11日（木）19時「勉強会４」kakurega
12日（金）12時半「見学会」よっさん倉敷市宮前AP＆ランチ
17日（水）12時半「視察」東区草ケ部美邸？＆ランチ
18日（木）12時半「視察」邑久町平家＆倉庫＆コンテナセット＆ランチ
19日（金）12時「視察」南区北浦40万円戸建＆ランチ
22日（月）12時半「視察」南区片岡古民家＆ランチ
29日（月）12時半「視察」玉野市向日比戸建＆ランチ
30日（火）12時半「視察」玉野市胸上平家＆ランチ
８月一覧
16日（金）19時「前夜祭」農業高校レストラン
4,000円 定員１０名
17日（土）13時半「セミナー」北区本町
バーニング大家さん 定員４０名
17日（土）18時「懇親会」北区幸町
幸町 飛葉 5,500円 ３時間飲み放題 定員２６名
18日（日）「ランチ」岡山駅近く
９月一覧
10,11日（火水）
ケルンさんiKE50'S大家の会の主催 神奈川キャンプ
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11月一覧
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この世界に参入した動機が、
給料以外に入る 「家賃」でした。
安定的に入る「家賃」
退去がなければ 、継続的に入ってくるという
「安定感」
そこに 魅力 を感じていたので
競争が激しくない
ライバルが多くない
退去が少ない
そんな物件を選んでいたんですよねー
なので
１号 岡山駅近くの新築ファミリー区分
２号 学生の街に新築ファミリー平家
３,４,５号 中古平家群
６,７号 人気学区に新築ファミリー戸建
８号 中古平家
９号 中古戸建
10,11,12号 中古戸建＆中古平家２つ
13,14,15,16号 新築平家群
という感じで
わかる人にはわかるでしょうが
どれも ライバルはいなくて
入居は長そうというのでやってきたんですよね。
いろいろチャレンジしているつもりですけども
性格的には 「安定」が好きなんでしょうねぇ...
「安定」していると
経営のことはあまり考えないでもいい ですもんね。
「次の一手」というか
「新しい創作活動」に注力 すればいい。
自分を分析すると
「経営者」「商売人」というカテゴリーではなく て
「イノベーター」 になるんだと思いますね。
ネットで調べてみると
イノベータとは、
新製品やアイデアを、 周囲の人に影響されず 、
自ら進んで採用する消費者や企業のこと。
とのことなんで、自分ではそう思います。
そっちのほうが楽しいですしね。
なので、 入退去が頻繁な物件とか
なんやかんや動きが多い業務の「経営」？には
向いていない ...
決まらない部屋の改善？や
特異？な新築には知恵を絞って
やりたいことを概ね実現させはしますが
「経営」に向いていない ので
お金を掛け過ぎてしまう ...
だから、 入れ替わりの多い「１Ｋ」の運営は
ほんと向いていない んですよね〜(◎_◎;)
わたくしの 「１Ｋ」軍団はいくつかありますけども
・伊福町 ４戸
・富田 ４戸
・中庄 １４戸
どれも 「サブリース」 にしちゃいましたからね...
これが ほんと楽になりました よ...
中庄なんて、駐車場も全然足りないし
頼みの川崎医大関係がいまはダメですからねぇ...
サブリースを任せて９か月ぐらいになりますけど
いまも６つ空いている そうですから
自分で募集活動してたら頭おかしくなりますよ...
それが、 借り上げ家賃は安い ですけど
３０万円ぐらい 入るようになりましたからねぇ...
プラスで４４円の太陽光もありますからねぇ。
ここは 地面がほしいだけ ですから
粛々と固定収入があればそれで満足ですよ。
当初６か月の免責期間と
それなりのリフォーム費用をかけさせられましたが
自分には向いたやり方だった と思いますよ。
もし、 入退去の激しい物件で疲弊 しているなら
サブリースという選択もアリかと思いますよ。
おしまい
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タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
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