2007年07月の記事
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建物のアフターサービス（共用部）
専有部のアフターは新築マンションの場合アンケートが配布され対応の良し悪しに関わらず実施されていると思いますが、共用部のアフターサービスはどうでしょう。車路に水が溜まる、廊下の床シートが剥がれている、外壁にエフロ（白い汚れ）がある・・・等部屋内以外でも、施工上気になる面があると思いますが、誰が指摘し、誰が完了確認をしているのでしょうか？管理組合理事会が取りまとめましょう→詳しい居住者がいなければ、居住者の中の有志を募れば良いと思います専有部の指摘事項の他に共用部のアンケートをしましょう→例えばバルコニー内の不具合等、多くの住戸に該当する不具合があったり、理事役員では気付くことができない諸問題を、居住者全体の協力で指摘しましょう！管理会社の能力が問われます→管理員は建物全体を把握していますし、管理会社は巡回で不具合箇所をいち早く気付いてもらいたいものです。きちんと建物の状態を管理組合に告知し、しかるべき対応ができない管理会社が修繕の良きパートナーになれるとは思いません。売主の系列の管理会社であったとしても、しっかり線引きをして管理組合のバックアップになってくれるかが、管理会社の真価が問われるところになります不具合箇所の確認、完了検査は管理組合でしましょう→管理会社にお任せではなく、自分たちの財産なのですから、どこが悪いか、そこをどのような補修をおこなったかを自分たちの目で確認しましょう。その中心的な役割は理事会になります。もし理事役員で詳しい方がいなければ居住者から有志を募るとともに、助言役として管理会社に協力を求めましょう！建物が古くなれば、必ず大規模な修繕が必要になります。。「初めのうちが肝心！」です。初めから不具合箇所が多く、その箇所を補修しなければ、建物の傷みを早めることになり、皆様の大切な財産を余計に使う羽目になります→アフター点検 サポート
2007.07.31
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集中豪雨
昨日の神奈川県県央部であった集中豪雨はすごかったです！雷で電車が泊まったり、台風直撃並みの雨量で冠水の被害が相次ぎました最近機械式駐車場を使用しているマンションが増えてきていますが、地盤が周りより低いマンションや隣地が空き地・畑等で地盤面がフラットなマンションは要注意です。敷地内の雨は設計計算に基づき、処理できる工事をしていますが、隣接の道路や隣地の溜まった水が鉄砲水のように流れ込み、駐車場の地下の部分に流入し冠水してしまうのです。大切な車が冠水被害にあった場合、集中豪雨は天災とみなされるので、よほど致命的な管理や施工の不具合がない限り、ご自身の「車両保険」でしか対応ができません！！機械式の地下駐車場を契約している方は、周りの状況をよく確認の上、保険の見直しをされることをお勧めします！
2007.07.30
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マンションとインターネット
首都圏で新築で売り出されているマンションの多くは光ファイバーインターネットサービスが導入されています。新築のマンションでLAN方式の場合ですと、入居してすぐLANケーブルを接続すればインターネットができる環境にあります。非常に便利ですよね。私は以前ははADSL方式、今のマンションに引っ越してからLAN方式でインターネットを楽しんでいます。インターネットのヘビーユーザーではありませんが、データをダウンロードするスピードは雲泥の差があり、とても快適です。VDSL方式LAN配線が施工されていないマンションでは、VDSLタイプと言って、同じ光ファイバーを使用するのですが、建物内の配線（盤から宅内まで）は電話配線を利用する方式を採用してところが多いようです。これですと基本的にサービス事業主が工事費を負担してくれますし、建物内で大きな変更工事をする必要がありません。VDSL方式導入にあたっては、電話の保安器が集約化されている必要があり、分散化しているマンションは工事費が発生します。数年前までは事業主が集約化工事も無償でしていたところもあるようですが、最近は原則マンション負担になります。サービスの事業主は、以前はNTT、USEN、TEPCO、Yahoo!、KDDIと凌ぎを削っておりましたが、今はNTTとKDDIのみが新規提案をしている現状です。使用料金はどうでしょう？価格の面においては戸建よりマンションの方が格段にメリットがあります（一回線を複数の住戸で共有しているので一概に比較できませんが・・）。新築時にLAN配線済みのマンションの多くは全戸強制加入で、その場合一戸あたりの原価は２０００円前後でしょうか・・・分譲主がマージンを取っていると割高になります。一戸当たり３０００円を超えて徴収しているマンションは一度交渉してみる余地があります。VDSL方式のマンションは３０００円から５０００円位が相場です。そういえば一番安かったUSENが秋から値上げするようです。今までの２９８０円は破格値でしたから仕方がないのでしょう＾＾；ADSL方式一昔前は注目を浴びていた方式でしたが、築１０年以内のマンションですと、電話線の引き込みが光ファイバーを使用しており、メタル配線に信号を流すADSL方式は基本的に利用することができません（利用する場合空き配管を利用して別途メタル配線の引き込みが必要）。またNTTの基地局との距離が離れると回線速度が落ちる特性があり、マンションでの加入はそれほど多くはありません。この世界は日進月歩ですので、数年先はどのようになっているかは予想もつきませんね！
2007.07.28
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建物のアフターサービスについて
マンションに住み始めて、大きなトラブルの原因になるのでは、施工後の建物の不具合についてではないでしょうか建物の不具合の保障については法的に義務がある「瑕疵担保責任」と任意に契約する「アフターサービス契約」があります。新築でマンションを購入された方は、ほとんどの場合後者の「アフターサービス契約」の適応を受けることになると思います。１、引渡し前・「構造計算偽装事件」以降、マンション販売会社はこぞって、設計及び施工の品質管理をアピールしています。販売会社の中には、建物完成前に何度か施工状況を確認する見学会を実施しているところやホームページ上で施工現場のリアル映像を見ることができるところまであります。・新築マンションの場合、建物の現物を見て購入していないことから必ず購入者は購入した部屋を確認する「内覧会」「再内覧会」を経た後に引渡しを受けます（建物引渡し前契約）。・内覧会の際には、施工会社、売主、販売会社（売主と販売会社が異なる場合）、協力会社が勢ぞろいし、極めて丁寧な対応をします。クレームがついて無事引き渡し出来なければ困るからです。２、引渡し時・小規模マンション、投資向けマンション、リゾートマンションを除き、現地で鍵の引渡しを受けることが多いと思います。・その際に施工会社も待機していることが多いので、鍵受け渡し後部屋内で不具合が発見した場合、すぐに対応を依頼することが出来ます。３、引渡し後・冒頭に書いた売主と締結する「アフターサービス規定」に基づき、引渡し後「３（６ヶ月）」、「１年」、「２年」のタイミングで不具合補修を実施します。・不具合補修は、それぞれの時期に事前にアンケートを実施し、点検、補修を行ないます。さて、問題になる原因は・・・この一言につきると思います。売ったら売りっぱなし！！・販売契約時にアフターサービスの窓口が契約書等に必ず記載されております。それを見ると「管理会社」であったり、「施工会社」であったりすることが多いようです。・アフターサービス契約の相手方は誰になるのか？マンションを分譲した売主なのです！購入したマンションは皆様の人生の中で一番高い買い物の方も多いのではないでしょうか？・販売時には、前述の通り徹底した設計及び施工監理や、引渡し後も安心の保証体制とアピールしています。・実際には工期が短く突貫工事になったり、売主の意思に反して出来は良くないマンションが完成することもあります。・売主の思惑通りに完成度の高いマンションができるとは限らないのです。・「運」が悪いと思わないで、施工後にきちんと補修させる必要があります。・「売主」が窓口になりたがらない理由は、クレーム処理は手間がかかるからだと思います。販売員に確認すると、「管理会社」や「施工会社」を窓口にする理由をもっともらしく回答してくると思いますが・・・・「管理会社」は問題が発生した際、売主との間に入って調整をしてもらいたいものですが、売主の系列会社や売主の指定する得意先であれば、売主に都合が良い方に導くか、および腰になると思います。・「管理会社」が、アフターの窓口になるのであれば、分譲主もお客様、居住者もお客様。余計に動く難い立場にいるのではないでしょうか？・「施工会社」は不具合の指摘事項が多ければ、損をすることになります。いくら売主と請負時に契約を結んでいるからと言って、積極的に補修したいとは思わないはずです。・「管理会社」が誠意をもって対応したとしても、「施工会社」と直接取引きをしているわけではない「管理会社」の言うことを、真摯に受け止めてくれるか疑問があります。・アフターサービスで指摘を受ける箇所は施工上の不具合ばかりとは限りません。設計上の問題や売主の指示のもとに実施した工事が問題になることがあります。その責任を全て「施工会社」に委ねるのにはあまりにも無理があります。・例えば「管理会社」が窓口として場合、施工上の不具合ではなく設計上の問題であったとしたらなら、「居住者」→「管理会社」→「施工会社」→「売主」→「設計事務所」→「管理会社」→「居住者」の長い道のりを経なければ回答が帰ってこないのです。・対応が悪いのは施工会社の会社としての問題ももちろんありますが、以上の理由からいろいろな要素が絡み合うからだと思いますこれだけ高額な製品を販売しているのであるのなら売主が責任を持って、売った後も人任せにせず対処して欲しい！と思います。昨年、我が家でM社の車を購入しました。引渡し後、３ヶ月、６ヶ月の無償点検の際、販売した営業さんから電話があります。売主として自動車より高額な製品を売る不動産会社がなぜに同じ対応ができないのか不思議に思います。それでは「売主」の対応が悪い場合はどうすれば良いか？大変手間ですが売主の代表取締役宛に内容証明郵便を発送しましょう。窓口の対応が悪い＝対応している社員の能力に欠けることが起因することが多いからです。何度もしつこく電話しても、怒っても、「ぬかに釘」なら時間の無駄です。一部高い買い物をしたからと言う理由で、アフターサービス範囲外の不具合も無償でやるようにごり押ししてくる居住者もおります。でも、購入者に理解してもらうのも販売会社の責務ではないかと思います。因みに私の住むマンションはアフターサービス窓口は「施工会社」でしたが、竣工時の「出来」が良く、引渡し後はほぼノークレームでした。→アフター点検 サポート
2007.07.28
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総会・理事会の会場って？
皆さんのマンションの総会・理事会はどこで開催してますか？私が住むマンションは、理事会は１階エレベーターホール（ソファーセットがあります）、総会は地区センターでで開催してます。集会室が建物内にあるマンションは良いですが、そうでなければ外に施設を借りることになります。私が知る限りでは、町内会館公民館地区センター集会室学校管理会社貸会議室理事会限定で言えば、ファミリーレストラン喫茶店管理事務所集会室エントランス理事長の自宅などがあります。この時期や冬は、冷暖房施設がないところはちょっと辛いですねあと、飲み物はどうしていますか？役員のどなたが運んできてくれるところ理事会活動費で飲み物を買って、配るところ・・・話が長くなる時は飲み物が欲しくなりますよね！
2007.07.27
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消防設備点検
皆様のお部屋はちゃんと消防点検を受けていますか？これは法定点検で年２回点検を実施、３年毎に所轄消防署に届出が義務付けられております（複合型は毎年提出の場合も）最近の話題としては、住戸内に火災警報機を設置していないマンションは、平成１６年法律改定に伴い、設置が義務付けられました。築年数が経っているマンションでは該当するお部屋もあるのではないでしょうか？実施率をあげましょう→点検を実施した部屋が少なければ点検の意味がありません→実施率が低いマンションは、工夫して在宅率を上げましょう！・アンケートを取り、何曜日が在宅率が高いか調査する・点検日を土曜日・日曜日・国民の祝日いずれかを指定する・予備日を設ける（点検金額に影響するかもしれませんので、点検業者と打ち合わせが必要です）→大切な法定点検であることを啓蒙することも必要です不具合・指摘箇所は早急に是正しましょう→点検後、しばらくすると報告書が届きます。その中で総括（まとめ）表に不具合や是正箇所があれば、記載されます→法的に必ず是正しなければなりませんので、管理組合・理事会で協議し、早急に是正することが必要です→是正せずに、指摘箇所が原因で火災時に事故が発生した際は、管理組合が管理責任を問われます→報告書は理事・防火管理者が必ず確認しましょうバルコニーは避難通路を兼ねています→住戸間に避難用の隔て板があるバルコニーは、その前に物を置いてはいけません→避難ハッチの下には物干を含めて物を置いてはいけません→火災時に事故が発生した場合は、その住戸の管理責任が問われます点検後、理事会だけが把握するのではなく、結果報告の掲示が欲しいところです。点検予定日は掲示しますが、結果報告の掲示をしているマンションは少ないのではないでしょうか？両方大切だと思いませんか？？
2007.07.26
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掲示板の使用
お住まいのマンションは必ずといって良いほど掲示板があると思います。せっかく掲示板があるのですから有効的に活用しましょう！！１、見やすいように整然と掲示しましょう２、不必要な掲示物をいつまでも掲示しないよう掲示期間を記載しましょう（C参照）３、管理規約・議事録の保管、閲覧方法は必ず掲示しましょう！！（重要です）→区分所有法第３３条・４２条に記載されている重要な事項です。法律上、保管義務者は管理者（管理会社ではなく理事長です！！））また、「保管場所を建物内の見やすい場所に掲示」しなければいけません（A参照）→違反した場合、管理者（理事長）、理事は法律上罰則の対象になりますので気をつけましょう！！４、緊急連絡先一覧を掲示しましょう（B参照）→掲示板の大きさにもよりますが、夜間・管理会社休日に緊急事態が発生した時に速やかな対応ができるよう常設することが望ましいと思います５、掲示板に貼ることができる種類を明確化しましょう（C参照）→ルールを決めないと、住民への有益情報と称して、営利目的の掲示物を貼ってしまう方もいます。どのような目的であれば良いか悪いかをマンション内で協議し取決めをしておくのが良いと思います６、掲示物には許可（承諾）印を押しましょう（C参照）→マンションに来館した訪問販売会社が勝手に貼っていってしまうこともあります。理事長（または管理員）が許可印を押したもののみ掲示を許可するのであれば間違いが起こりません７、画鋲の種類→見落としがちなのが画鋲です。後ろが平らな画鋲ですと、落ちたときに針が上になり、お子様が怪我をする恐れがあります８、その他→掲示板が小さい場合、手狭な場合は、大きい掲示板に交換や増設を行なっているマンションもあります→居住者が見る習慣を持つよう、管理組合からのお知らせは原則掲示板で行なう旨を全戸に周知する必要があります
2007.07.25
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管理会社の良し悪し（管理員編）
管理会社の良し悪しを判断する基準・・・いろいろあるかとは思いますが、まず「人」に着目してみます管理会社の「人」は大きく分けて二つに分類されます１、マンションにいる従業員 ：管理員、清掃員２、管理会社事務所にいる従業員：フロントマン（担当窓口）、経理担当、設備担当、建築担当そのうち、主に皆様方と接点があるのは「管理員」と「フロントマン」です。管理サービスを提供するにあたって、重要な役割をはたすのがこの方たちです。まず管理員さんの良し悪しの判断基準を考えてみます□挨拶がきちんとできていますか？→管理員ではなくとも無愛想な人と会うと良い気持ちはしませんよね！→管理員が声をかけることによって不審者を敷地内に入れ難くする効果があります□対応が丁寧ですか？→管理員さんは年齢が上で、人生の先輩にあたる方も多いのではないでしょうか？とは言っても居住者の皆様はお客様にあたるのですから、丁寧に接してもらいたいものです→身近な存在である管理員さんに問合わせや苦情を言うことがあると思います。管理員さんは万能ではありませんので、わからないこと、対応できないこともあるかと思います。そうした時にあやふやな対応をせず、管理会社窓口担当から連絡をさせる等の回答が大切です。わからないのでの一言で済ませる管理員は責任感が足りないのではないでしょうか？□服装が乱れていませんか？→多くの管理員は作業服で作業しています。いくら物を大切にするからと言って、よれよれの服や、汚れがいどいものを使い回しで来ているのは見た目が悪いですよね！→靴はどうでしょうか？通常作業時はスニーカー、水仕事の時は長靴。サンダルで建物内を歩き回るのは勤務中に相応しくないと思います□おしゃべりではありませんか？→管理人さんは仕事柄いろいろな情報を耳にする立場です。居住者の仕事内容、家族構成、生活環境・・・他人に知られたくない事はたくさんあります。うっかり話してしまうと、居住者間のトラブルに発展することもあります→居住者と二言、三言の会話はコミュニケーションを取るために必要枠だと思いますが、これが長時間にわたり立ち話を始めると仕事に影響をおよぼします□建物をよく点検していますか？→建物に何か不具合がないかをいち早く気付くことができるのは管理員さんです。不具合を発見した場合は速やかに管理会社（管理組合）に報告して指示を仰ぐことが問題の早期解決につながります→きちんと点検しているかは次のことを見れば簡単に判断ができます。○掲示板の貼り方 悪い例・・期限が過ぎたものがいつまでも貼られていたり、雑然としている○照明の点灯 悪い例・・切れた照明を何日間も放置したり、季節ごとにタイマーで点灯時間を調整してい ない（暗くなっても電気が点かない・朝日が登っているのに照明がいつまでも点いている 等）○出入口の調子 悪い例・・出入口（引戸・自動扉）が固かったり、鍵の締りが悪かったり、異音がする。す ぐに修理ができなくとも対応依頼中である旨掲示等をしてあれば良いと思います□従業員者証をつけていますか？→管理会社指定の作業服を着て仕事をしていると思いますが、身分を居住者、外部の方にはっきりさせるために従業員者証（名札）は携帯しているだけではなく、目に付く場所に身につけることが必要です。また、管理会社の社員の方もマンションに来館する際は是非名札を身に付けてもらいたいものです。声をかけやすいですし、不審者と誤解しません＾＾；詳しくはコチラ→｜管理会社変更｜をお考えの方詳しくはコチラ→｜管理費削減｜をお考えの方
2007.07.24
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理事会活動の活性化
理事会活動の活性化＝マンション維持管理の向上につながります！管理規約で記載されている一般的な事項ではなく、実務上有効なことを書きたいと思います理事会でできること？１、総会で決められたことを執行します。総会である程度具体的な指針を決めると思いますが、詳細は理事会に一任した方が詰め易い面も多々あると思います。２、必要な緊急修繕を予算枠を予算書で決議し、理事会に付託した方が良いでしょう。例えば強風でフェンスが倒れたときに総会を待って補修では、居住者は困ってしまうと思います。また、ライフラインに関わる事項は待ったなしで実行しなければなりません。（工事会社の決定方法については別の機会に触れたいと思います）３、管理組合の問題点について審議します。管理費等未収、駐輪場・駐車場の整理、近隣間とのトラブル・・・なるべく早い時期に対応することにより、問題が大きくならないうちに解決すると思います。理事会の活動↑↑計画的に会合を開催することがとても大切です！また、消防訓練、懇親会開催など住民間のコミュニケーションを取る事で、居住者の関心が高まる場合があります。理事会の報告は必ずしましょう！総会の議事録は配布しても、理事会の議事録は周知していないマンションも多いようです。なるべくなら全戸に配布することが望ましいでしょう。それが無理ならせめて掲示板に掲示してみましょう！区分所有者の関心を高める努力を常に必要です♪♪
2007.07.23
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年間計画は大切です
お住まいのマンションの管理組合は年間計画表を立てていますか？いつなにをするか明確化するために作成するものですが、理事会だけではなく全戸に周知することで、管理組合の活動がわかりやすくなります！年間計画表はどのようなことを盛り込めばよいのかを書きたいと思います理事会の予定頻繁に会合を開くことは理想的でしょうが、戸数が少ないマンション、賃貸投資向けマンション、リゾートマンション等必ずしも毎月を行うことは難しい場合があります。隔月、３ヶ月に一度等。。あらかじめ予定を立てていくと便利です。さらに、「第３週の日曜日」に開催や理事会開催ごとに次回の予定を決めておくと、役員さんの予定も立てやすいと思います。また、マンションにお住まいの方も、理事会に審議を依頼したいことがあれば、そのタイミングに合わせて相談することができ、管理組合の活性化につながります。総会の予定管理規約上、毎年一度通常（定期）総会を開催する必要があり、毎年●月と決めておくと良いでしょう。また、期中に臨時総会を開催し、決議をしなければならない案件もあります。修繕予算化して総会で承認を得た修繕は、いつ行なうのかきちんと計画を立てておきましょう。鉄部塗装を例にあげれば、業者から説明会を開催したり、玄関枠を塗るためにあらかじめ通知したり、気候や職人さんの手配等を加味しても適切な時期があります。決議したのに「いつ実施するの？」といった不安も解消されます。点検特に住戸に入室して行なう点検は、予定月がはっきりしていると点検率がUPすると思います。点検をどのような頻度で行なうかを明確化することで、お住まいの方の関心も高まります！その他消防計画に則り消防訓練を実施したり、居住者間の交流と密にするために懇親会を開催したり、ここで予定を記入します。それでは年間計画はいつ立てれば良いでしょうか？新旧役員の引継ぎの時が良いと思います！それも通常総会前に計画を立て、総会時に説明できると理想でしょう。誰が作るか？管理会社に内容を告知し、作成を依頼することも可能でしょうが、自分たちの活動計画なのですから、管理会社に任せず役員さんで作成してみてはいかがでしょう。
2007.07.22
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理事会（選任方法）
お住まいのマンションの理事はどのように選出されていますか？まずは選出方法・・・立候補で理事が選出されることが望ましいと思いますが、なかなか成り手がいないのが現状だと思います。その結果、輪番制で持ち回りで理事を交代している管理組合が多いのではないでしょうか？次に任期ですが、前回の日記で書いたように、一年任期としている管理組合が多いと思います。分譲マンションにお住まいの方は、お勤めされている方がほとんどでしょうし、共稼ぎの方も多いと思います。お勤めの日は仕事帰りが遅くなることもあるでしょうし、休日は家族といっしょにどこかお出かけの予定を入れ、理事会活動が負担に感じるかと思います。そこで、進んで理事になろうという方が少なく、結果的に持ち回り、一年任期で公平に役員を選出する手法が一般的になってきております。しかし、この選任方法では弊害が生じる面が多々あります。１、引継ぎを終え、職務に慣れたころには任期が終わってしまう２、大規模修繕、規約の改正、駐輪場・駐車場問題等、一年で解決せずに、複数年にわたって、継続的に審議が必要な事項について、引継ぎが円滑にいかないことや、単年毎に方向性が変わってしまう恐れがある３、ことなかれ主義で問題を先送りする傾向にある等々です。そこで・・対策１：任期を２年とし、定数の半数を交替する（初年度の役員の半数は一年任期と成りますが・・・）対策２：役員一名をオブザーバーの機能を含めて、翌年の監事に選任する対策３：単年度で結果がでない事業については、理事会の諮問機関として「専門委員会」を結成する（専門委員会の任期は事業終了までと設定）このような解決策が考えられます。１、２は規約を変更する際、多少抵抗があるかと思いますが、原則輪番制持ち回りを崩さずに役員を選出できますので、落ち着けば円滑に理事会が機能すると思います。３は、それでなくとも役員の成り手がいないのに、更に委員の選出は難しいかもしれませんが、大規模修繕実施時や管理規約改定時等、理事会だけでは重荷になる業務がある際は、有効だと思います。
2007.07.21
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理事会
なかなか梅雨が明けませんね・・北海道生まれの私にとったら涼しいのはありがたいのですが、夏が待ち遠しい方もいっぱいいらっしゃるのではないでしょうか？さて、分譲マンションには管理組合があり、執行機関として理事会が存在しているかと思います。理事会とは？？標準管理規約を準用し運営している管理組合の実情としては・・・構成員→お住まいのマンションの区分所有者が選任されます。→資格条件として「現にマンションに居住している区分所有者」とし、外部オーナー様を原則除外としている管理組合もあります。選任方法→総会で選任します。→理事長、副理事長、会計理事等の職務分担は総会で選任された理事の中での話し合いで決めることができます。→輪番制で役員を決めている管理組合であれば、次回の役員のメンバーは決まっていますから、通常総会前に協議し、先に決めておくのも良いかもしれません。欠員が生じた場合→転居等で欠員が生じた場合、管理規約で定数が決められていることから、補充しなければなりません。→原則は総会を開催し、決めなければなりませんが、規約で「欠員の補充は理事会で決めることができる」旨の規定があれば、わざわざ総会を開催する手間が省けます。任期→一般的に一年間と定めている管理組合が多いようです。→理事は総会で選任するわけですから、「通常総会から翌年の通常総会まで」とする方法があります→通常総会の計画月を起算し、例えば4月に通常総会を開催する管理組合であれば、引継ぎを考えて「5月1日から翌年4月末日までとする」方法があります理事の人数→戸数によって、規約で定めた人数に違いがあるようです。それぞれのマンションで運営の仕方は違うと思いますので、ちょうど良いと思われる人数を割り出し、規約で決めることが望ましいのではないでしょうか職務→標準管理規約では理事長、副理事長、会計理事、理事となっております。理事長は一名なのでしょうが、その他職務については、皆様のマンションの運営方法によって人数を決めていけばよいと思います。副理事長は二名とか、理事の中でも書記担当、修繕担当等の職務を細分化しているマンションもあります。監事とは？→企業で言う監査役です。理事会と混同しているマンションもありますが、理事会とは別の職務です。選任は理事と同様に総会で決めます。監事は理事会に同席することはできますが、出席用件の定数には含まれません。管理組合にとって理事会は重要な組織です。きちんと機能させなければマンションの維持管理に問題が発生します。詳細は管理規約で規定することになりますが、標準管理規約にとらわれないで、それぞれのマンションの運営がしやすい方法を決める必要あると思います。次回の日記では、お困りになっているマンションも多いのではないかと思いますが、役員の選任方法について書きたいと思います。▼関東マンション管理ネットワークのホームページはコチラへ
2007.07.20
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台風
台風ってイヤですね！７月に早々と台風４号が日本を直撃。私が住んでいる神奈川は大きな被害はありませんでしたが、各地で猛威を振るいました。大きな台風が来ると、強固なつくりのマンションにも傷跡を残します。風による被害ガラスが割れたり、フェンスが倒れたり・・・・一番びっくりしたのは私の家ではありませんが、バルコニーのガラス庇が割れて隣家の屋根に突き刺さったのを見たことです。もし台風の中をこの付近歩いていたらガラスの破片が降ってきたのではと、思い出すとぞっとします雨による被害エントランスや廊下が冠水したり、サッシュや通気口周りから室内に水が入ったり・・・・地下式の駐車場が冠水したマンションも見たことがあります。天災じゃしかたないではなく、台風が上陸する可能性があれば事前に準備をしておくことで被害を最小限に抑えることができるかもしれません！個人ができること、管理組合が事前に準備すること、考える事はいろいろあります１、ベランダに飛ばされるようなものを置いていませんか？→鉢植え、ゴミ箱、アウトドア用品・・・強風であおられて自室の窓を割ったり、下階に落ちて被害をおよぼしたりします２、懐中電灯や電池式のラジオを用意するのはいかがですか？→電線が外れ停電になると、あたりが真っ暗になり、不安になります。→必要な情報源であるテレビも見ることができません。最近ではテレビ付の携帯電話もこういう時は便利でしょうね！３、半地下のエントランスや地下駐車場がありますか？→管理組合として台風時の対応を決めます。○土嚢を積む○機械式駐車場であれば最下段の駐車場を上昇する。昇降式であれば鍵さえあれば全てのパ レットを強制的に上昇されることができます。○排水ポンプを設置する・・・等々→誰がどのタイミングでどのような対応を行なうかをはっきり決め、全戸に周知する必要があります。台風まえに急に決めろと言われても無理があると思いますので、台風時期に関係なくじっくり話し合いましょう→いざ台風が来て、駐車場が閉鎖になっていたり、駐車車輌を避難させる場合の「場所」も決めておく必要あります。○コインパーキングに入れる。（利用料の負担方法も決めておくことが大切です）○敷地内車路に駐車を認める・・・等々４、サッシュ周り・給気口からの漏水対策→２４時間通気システムや台所の換気扇を使うと、気圧の関係で普段水が入らない場所から漏水する場所があります。→台風通過時は換気扇の使用は控えた方が良いでしょう→給気口がある住戸は「閉め」るの状態にしておきましょう→サッシュ周りから漏水してもすぐ対応できるようバスタオルを多めに準備しましょう５、排水口はいつもきれいにしておきましょう→バルコニーにある排水口を定期的に掃除しましょう→屋上、外溝まわりの点検は管理会社にしっかりやってもらいましょう。管理状況を定期的に写真に撮ってもらって確認するのも良いかもしれません。→泥やゴミがつまっていると、冠水や漏水の原因になります台風上陸時は管理会社や警備会社は多方面から引っ張りだこで、何かあってもすぐに対応できないと思います。想定できる事は事前にマンション内でしっかり協議し、取り決めを作る必要がありますね！
2007.07.19
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エレベーターの安全性
最近エレベーターの安全問題が新聞等に取りざたされております。S社のブレーキ故障による人身事故O社のロープ破断事故F社の部材強度問題世界一と言われる日本製エレベーターの安全神話は大丈夫なのでしょうか？不安に感じている方も多いかと思います。やはり普段のメンテナンスをしっかりやっているかが重要だと思います。（部材の強度までは日常点検ではわからないと思いますけど・・）エレベーター会社の担当に確認したところ・・M社、T社：順次通常点検時に確認を行ない結果は報告書に記載して報告O社、F社：通達を出し、一斉点検を実施（保守会社が独立系の場合はオプション）H社：通常点検時とは別に点検を実施。速やかに報告書を提出こんな感じでした。ところで。。。安全確認について、掲示板等に何らかの告知がされているでしょうか？？１、特別点検で確認するのか？通常点検時に確認するのか？２、点検時期はいつごろなのか？３、点検後は速やかに結果報告マンションにお住まいの皆様はエレベーターを利用する機会は多いと思います。不必要に不安を煽り立てることはないと思いますが、安心に生活できるよう、理事会だけではなく掲示板等を使って、居住者皆様に周知するべきではないでしょうか？特に最近多くなっている３ヶ月に一度の巡回点検で契約を結んでいる管理組合は、通常点検を待たず特別点検を実施してもらえるよう管理会社に依頼しては如何でしょうか？
2007.07.18
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- (2024-12-01 21:22:58)
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- 日記を短歌で綴ろう
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