2007年08月の記事
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ホームセキュリティー
専有部（室内）のセキュリティー装置にホームセキュリティーシステムがあります。これのシステムを全戸標準化されているマンションもあります。私が住むマンションもホームセキュリティーシステムが始めからついています。ホームセキュリティーとは、専有部（室内）に窓や玄関の開口部に不正侵入を感知するセンサーを設置非常押しボタン動くものを感知するセンサーを設置・・・これらが異常を感知すると警報装置が起動するシステムです。単純に警報装置が鳴るだけのものと、通信回線と連動し、自分の携帯電話や警備会社に自動通報される装置があります。警備会社に自動通報されるシステムの場合、毎月5,000円くらいからの警備料金が発生します。コマーシャル等で宣伝しているホームセキュリティーは警備会社にこのシステムを指します。警備会社が異常通報を受けた後、警備員がかけつけて事前に預った住戸の鍵で室内に入り対応します。留守がちなお宅には、安心感があるシステムですが、共用部の機械警備と同じく、天災時や近隣で異常が集中した場合、対応時間に問題が生じる場合があります。
2007.08.28
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マンション購入の決め手は？
皆様マンションを購入する際、何を決め手にしましたか？私はマンションにながーく関わった関係で、結構注文がうるさかったです。駅から徒歩１０分以内で角部屋４LDK３０００万円以下横浜からの主要路線で座って通勤できるこれが条件でした。
2007.08.27
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住戸の防犯対策は万全ですか？
オートロックが標準化されたり、防犯カメラが設置されたり、防犯面を重要視したマンションが多くなっています。しかし、これらはあくまでも共用部分での対応であって、住戸内（専有部分）は各自で防犯対策をする必要があります。共用部の防犯設備を過信して、住戸内のセキュリティーを軽視している方が多いように感じます。最近の空き巣は、プロの窃盗団が事前に念入りに下見をした後、複数の人間で盗難を実行します。時間帯もまちまちで、人の出入りが少なくなった昼間に狙いを定める場合もあります。１、常に玄関施錠はしっかりしましょう マンションにお住まいの方で寝るとき以外は鍵を閉めていない方がいます。オートロックの普及で部外者が基本的に建物内に入ってこない安心感からなのでしょうか・・・ この時期になると通風のために玄関を昼間開け放しの方もいます。在宅していれば安心ではなく、居座り強盗で被害にあうケースもあります。２、留守がちなお宅 独身、お子様がいないご夫婦の方ですと、平日は朝早くから夜遅くまで家を空ける方も多いかと思いますが、窃盗団が下見をした際にターゲットにされます。 ホームセキュリティーをつけると割高・・・どのように対策をすれば良いか？これは在宅をしているように見せかけるために、電気代はもったいないかもしれませんが、留守中はラジオをつける、照明を何箇所かつけて出かけるだけで効果があります。人のいる気配をつくることが大切です。３、二重ロック 新築で販売されるマンションは標準化されています。管理規約で住戸鍵について規定があるマンションもありますが、可能であれば、メインの鍵のほかにもう一箇所鍵をつけましょう。 不正開錠をして空き巣に入るとしても、二つの鍵を壊すとなると手間と時間がかかります。また、ピッキングによる開錠ができない高い防犯性のある鍵をご使用の住戸でも、ドリル等で壊して侵入するケースもあります。４、窓の面格子 コツをつかめば簡単に外れる面格子が多いのはご存知ですか？共用廊下側に窓のある住戸は、面格子がついているから安心とは言えません。お金がかかりますが、窓に防犯フィルムを貼るか、防犯用ガラスに替える、ガラスが割られた場合に警報が鳴る防犯装置を付ける等が考えられます。コマーシャル等で宣伝しているホームセキュリティーについては次回の日記で書きたいと思います。
2007.08.26
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管理会社の契約更新って？
マンション管理会社と締結する委託契約は、法律的に自動更新ができないことをご存知でしょか？管理会社によって契約期間が１年としているところと、２年にしているところがありますが、自動更新ができないので、契約期間満了のたびに契約書の締結が必要です。その手続きについてお話します。【契約の手順】・契約期間満了前に書面で更新の申し入れが必要です（契約書によるが３ヶ月前と定めているところが多い）・契約を締結する前に契約事項の重要事項について説明会を開催し、管理会社は「管理業務主任者」（国家資格）をもって説明を行ないます。・前述の説明会は、説明会当日の一週間前に開催通知と重要事項の説明書を全区分所有者に配布します。（管理組合ではなく管理会社が配布）・管理委託契約の締結は総会の決議事項なので、更新する場合でも総会での承認が必要です。・説明会開催し、総会承認後、契約書面の交付（締結）をします。【契約までのタイムスケジュール】契約更新をする場合、次のタイムスケジュールで手続きを進めることが望ましいでしょう。例えば３月１５日竣工のマンションを例にとると・・・１、会計期間会計期間は３月１日～翌年２月末日となります。→会計の期初は竣工月の１日からとするのが一般的です。２、通常総会の開催通常（定期）総会は会計期末から３ヶ月以内と管理規約で定めた場合、５月末日までに通常総会を開催することになります。３、契約期間契約に係る重要事項の説明会と、管理委託契約の締結の決議を通常総会で行なうと効率が良いでしょう。重要事項説明会の案内通知は総会通知と併せて発送します。更新の申し入れと契約の合意（総会決議）を同時に処理すると考えます。更新の申し入れを３ヶ月とした場合、総会開催日最終期日＋３ヶ月＝８月末日を契約の満了日になります。よって、契約期間を１年としたならば、９月１日から翌年８月３１日が契約期間になります。いまでに、自動更新のようなかたちで、契約更新している管理会社は数多くあるようです。この日記を読んで、手続きがおかしい？と思ったら要注意ですよ 詳しくはコチラ→｜管理会社変更｜をお考えの方詳しくはコチラ→｜管理費削減｜をお考えの方マンション管理士
2007.08.25
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管理費に関心をもっていますか？
分譲マンションを入手すると、必ず管理費・修繕積立金を納める必要があります。修繕積立金が安すぎるマンションは将来建物を修繕するための資金が不足する可能性があるためマンションを維持管理する上で不安があることは以前の日記で書きました。逆に管理費や修繕積立金が高すぎるとどうでしょう?転売をする時になかなか買い手がつかないことがあります。投資目的のマンションは利回り（賃貸収入で得る利益の計算）に影響するので、敬遠されがちです。・リゾートマンション等の共用施設（大浴場、フィットネス施設、プール、温泉）が充実している・機械式駐車場の台数が多い、エレベーターの台数が多い、ディスポーザー施設がある・管理人さんの勤務時間が長い新築でも中古でも、この条件を備えたマンションは修繕積立金のみならず、管理費も割高ですので、購入にあたっては十分な検討が必要です。特に戸数が少ないマンションはこの影響を受けやすいことを覚えておいて下さい。マンションを購入する際、ローンの返済金額だけではなく、管理費の金額、修繕積立金の金額（初期設定が低い場合は値上げを覚悟して下さい）を考慮に入れてないと、後々家計を圧迫することになります。最近は金利が上昇傾向にありますので、変動金利でローンを組んだ方は要注意です。管理費・修繕積立金の使い方・金額については、管理組合で決めることができます。管理会社任せではなく、管理組合の活動に多くの方が関心を持つ必要があります。管理会社が必ずしもマンションの維持・管理に有益なことばかりしているとは限りません。むしろお金のことに関しては、管理会社の利益が増える→管理会社の資産が減る、という相反する利害を有する立場になります。どんなことにいくらお金を使っているのか、ユーザーである私達がしっかり見定めなくては、もしかして、不必要なお金を無駄に垂れ流すことになります→修繕積立金 ドットコム→管理費削減 管理費見積サポート
2007.08.24
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建物の修繕（鉄部塗装）
今朝の神奈川は久しぶりに短時間ではありますが、激しい雨が降り、すっかり涼しくなりました寝るときはエアコンを使わない生活をしている私にとっては暑苦しくなく起きられたので、とても爽快でしたさて、お住まいのマンションで鉄でできている部位がありますか？住戸玄関の枠水道・ガスメーターが入っているメーターボックス（パイプシャフト）の扉共用部の鉄製扉消火設備の収納箱機械式駐車場・・・・等このような部位があてはまります。鉄製の部位は、見た目（美観上）を良くする機能を維持する（錆びの発生を防ぐ）以上の理由から必ず塗装を塗っています。これを鉄部塗装と言います。この鉄部塗装は概ね４～６年毎に塗りなおしをする必要があります。なぜ塗りなおしが必要なのか？外気にさらされている鉄部は雨水（酸性雨の影響も大）風（空気中の炭酸ガス）使用上による傷・磨耗これらの理由により塗装が劣化してきます。劣化の進行段階は塗装の退色（色があせる）↓白亜化（塗装面を触ると白い粉がつく現象）↓塗装が剥がれる↓錆が発生↓腐食（進行すると穴があきます）このように進みます。錆がひどくなってから塗りなおせばば良いのでは？とお考えの方もいるかと思いますが、ちょっと待ってください！塗装を塗り直しする作業は、ケレンという錆をけずる作業から行います。なぜなら、錆が残ったまま塗りなおしても、塗装がうまくのりませんし、劣化の進行を止めたことにならないからです。錆が進行した状況でケレンを行なうと、鉄部を大量に削ることになり、もともとの強度が損なわれることになるのです。また、錆が多量に発生している状況は、見た目が悪く、資産価値にも影響します。建物の立地状況（海や幹線道路が近いと鉄部の劣化がしやすい）によって塗りなおしの時期が左右されますが、鉄部の機能を維持し、美観を保つために定期的な改修をしましょう！→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2007.08.23
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機械警備・警備会社は万能ではない
マンションの緊急対応の一つに「機械警備」というシステムがあります。【機械警備のシステム】 管理事務室に次の監視盤があります。住宅情報盤（インターホンの親機）：住戸の非常押しボタン及び火災報知機を受信設備監視盤：共用設備（給排水ポンプ、受水槽の満水減水、消火水槽の満水減水等）の異常を受信火災警報盤：建物の消防設備の異常を受信異常を受信した場合、管理事務室で盤から警報が鳴ります。「機械警備」契約を管理会社または警備会社としているマンションは、異常信号が電話回線を通じて、「機械警備」契約先のコールセンターに伝わります。コールセンターで異常を受信した後、最寄の待機所にいる警備員をマンションに派遣し、緊急対応をするというシステムです。 【 警備業法】 機械警備は都道府県によって若干の違いがありますが、主に次のようなルールがあります。機械警備業者が機械警備業務を行う場合の警備員、待機所及び車両その他の装備の配置は、基地局において盗難等の事故の発生に関する情報を受信した場合にその受信の時から25分以内に当該現場に警備員を到着させることができるように行わなければならない。この文章だけ見ると、２５分以内に警備員が現場に到着する決まりのようにも読み取れますが、警備員の待機所を現場から２５分以内に配置しなさいという決まりなのです。【機械警備は万能ではない】昔ピザ屋で指定時間内に到着しなければただになる・・・ということをやっていましたが、前述のように２５分以内に警備員が現場に到着する義務はないのです。天災・地域停電時は機能しないと思ったほうが良いでしょう。それは機械警備の異常信号があらゆるところから集中しますので、警備員がまわりきらなくなります。大手警備会社であるほど異常信号が集中した場合の対応が遅い。これは一人当たりの警備員が担当する物件数が大手であればあるほど多い傾向にあるからです。以前横浜で地域停電が起きた際、大手S社が停電の信号を解除しに現場に到着したのが、異常発生から丸一日経過したことがありました。さすがに謝罪文を提出していましたが、同様なことが起きた場合は同じような時間がかかるのではないかと思っています。機械警備を過信しないで、入居者が緊急対応方法を理解することが大切だと思います。入居者全員が知ることは難しいと思いますので、少なくとも役員さんは管理事務室の監視盤の仕組みと対処方法は理解した方が良いでしょう。経験・実績豊富なマンション管理士の無料相談
2007.08.22
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２４時間緊急対応
管理会社のサービスの一つに２４時間緊急対応があります。管理会社勤務時間外でも専用のコールセンターに電話することで、対応を依頼することができると言うサービスです。【 対応できる内容】 基本的に緊急を要するものに限られます。警報装置の発報停電断水漏水自動扉の故障エレベーターの故障機械式駐車場の故障・・・等管理組合の運営相談、通常の不具合補修、生活上のクレーム等は、管理会社営業時間の対応になります。 【コールセンター】大きく三つに分類されます。１、管理会社自社でコールセンターを持っている２、管理会社が警備会社に外注している３、管理会社が２４時間コールセンターがある設備業者に外注している自社でコールセンターを持っている管理会社は安心感がありますが、昼間とは別の社員が少人数で受付することが多いので、物件の諸事情を十分把握しているとは限りません。外注している会社でも、対応がしっかりしているところはあります。【対応方法】コールセンターに電話をかけると、緊急性を要するかどうかをオペレーターが判断し、上記１の場合は提携の警備会社の警備員上記２の場合は警備員上記３の場合は設備業者の社員が現場に出向き、対応をします（一次対応）。その後現場を確認した上で、必要に応じて専門業者の対応を依頼します（二次対応）。エレベーターや機械式駐車場の故障等、コールセンターで受けた時点で不具合箇所が明確な場合、コールセンターから直接保守業者を手配し、専門業者が直接対応に向うこともあります。専有部分の対応費用は原則有償になります（共用部分は管理組合負担）。一時対応は無償、二次対応は有償と契約している管理会社もあります。【事後報告】共用部分（設備）の緊急対応があった場合、何がマンションで起きたか気になりますよね？どのような不具合があり、どのような対応をしたのか、管理会社は理事長に報告するだけではなく、掲示板で周知してもらいたいものです。専用の報告用紙を準備し、対応後すぐに一通は理事長さんのポストにもう一通は掲示すれば、すぐに対処できることだと思います。 コールセンターに電話する上記のサービスの他に、「機械警備」と言う緊急対応システムがあります。これについては次回の日記で書きたいと思います。詳しくはコチラ→｜管理会社 変更｜をお考えの方詳しくはコチラ→｜管理費 削減｜をお考えの方
2007.08.21
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管理会社の良し悪し（修繕能力編）
今日は私の３６回目の誕生日です 今年は飛躍の年になるよう、精進していきたいと思います【建物の不具合箇所が長期間放置されていませんか？】 建物共用部の破損箇所や不具合部分がいつまでも放置されていることはありませんか？ 建物の無償保証の期間内であれば、施工会社に依頼して直すことができるのですが、築２年を超えたマンションであれば基本的に管理組合の費用で直さなければなりません。そのためには小額であれば理事会（要総会での付託）、高額であれば総会での承諾が必要となり、決裁に時間を要する場合があります。 ここで言いたいのは、建物の維持管理を任せている管理会社が不具合箇所を発見できていないのではないか？発見していても管理組合に報告・提案してないのではないか・・とのことです。 特に給排水設備や消防設備等は普段目に見えるところではないので、不具合があっても管理会社から報告がなければ気がつかないものです。管理会社から指摘がないので問題がないだろうと思って、点検報告書を監査すると、是正が必要な場所が出てくることがあるのです。 管理会社が現場の状況を全くわかっていない証拠です。契約先のマンションの実情を知らずに何を管理しているのか疑問になります。 こういう管理会社にかぎって、大規模修繕工事があると、当社に任せれば安心と一生懸命営業に来る気がします（＾＾；）詳しくはコチラ→｜管理会社変更｜をお考えの方詳しくはコチラ→｜管理費削減｜をお考えの方
2007.08.20
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防火管理者を選任した後は・・
私は野球少年ではなかったのですが、甲子園が好きで、特に夏の甲子園は時間があるとテレビを見入ってしまいます。今年は早々と地元の北海道、神奈川県のチームが敗退して寂しい限りですけど、決勝までに数々のドラマが生まれる甲子園、今年はどこのチームが優勝するのか楽しみです防火管理者の選任については以前の日記で書きましたが、防火管理者を選出後どのようなことをしなければならないのでしょうか？１、防火管理者の講習を受ける→お住まいのマンションか職場のある管轄の消防署が主催している講習を受けることになります。検索ページで「防火管理者講習 ○○市」で検索すれば、講習の日程を確認することができます２、防火管理者の選任届けの提出→防火管理者の講習を受けると、証明書をもらうことができます。その後マンションの最寄消防署に防火管理者選任届け書をもらいに行き、書類に必要事項を明記の上、消防署に提出します。この書類には管理権限者（理事長）の捺印も必要になります３、消防計画の作成、提出→防火管理者選任届けと同時に消防計画を提出する必要があります。雛形をおいてある消防署もありますが、ない場合は管理会社に相談してみましょう。ワープロの書式があると思いますので、メールで送ってもらいましょう→避難経路図やマンション内組織図のようなものも添付しなければなりませんので、理事会・管理会社と協議上作成するとよいでしょう→見落としがちなのが、消防計画を消防署に提出して終わっているマンションが多いのです。重要な書類だから作成しているのですから、避難経路、火災時の対応を周知するために全戸に配布しましょう！４、消防訓練の実施→防火管理者の業務の中で、消防訓練の実施があります→どのようにすれば良いかと言うと、所轄の消防署、消防設備業者や管理会社（消防署以外は有償になる可能性があります）に協力をお願いする方法と、防火管理者・理事会が自主的に行なう方法があります→外部に協力をお願いする場合は、早め（半年以上前が理想）にスケジュールを決め、申し込みましょう。開催日が土日の場合が多いので、予定が埋まりやすいからです→流れは、時間を決め敷地内の指定場所に避難（エレベーターの使用は禁止）し、消火訓練（消火器の使用方法、三角巾を使った応急救護、人工蘇生等）最後に講話と総称と言った感じになります→あくまでも自分たちのマンションの人命を守るための訓練ですから、外部に依存しすぎず、管理組合が主導で行なうことが大切です
2007.08.19
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今日で一ヶ月
プログを始めてからちょうど１ヶ月が経過しました！アクセス数が増えていくのは嬉しいです（＾＾）ｖ文章は上手ではないと思っていますが、これからも日記を書いていきまので、皆様よろしくお願いします♪♪私は北海道出身なのですが、関東（神奈川県）に出てきたのは、大学生の時です。こっちに来て驚いたことは驚いたことは、暑い・・最近でこそ慣れてきましたが、２０代のときは夏が来るとゲソっとしましたっと＾＾；大学の時のアパートが築４０年の南西向き。めちゃくちゃ暑かったデスゴキブリ・・北海道には基本的にいません。気持ち悪くて、部屋で見たときに夜寝るときうなされました（泣）食べ物・・世はバブル時代。貧乏学生が食べられる食事は、とても口に合うものではありませんでした。最近はチルド技術が進んでいるおかげで、関東でも安くて美味しいものが食べられるようになりました。そんなわけで長期休みがあるたびに実家に逃げ帰っていた大学１，２年生時代でした。
2007.08.18
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管理事務室の電話代は誰が負担するの？
関東では久しぶりに涼しくなりました私の住まいでは基本的にクーラーを使いません。１１階なので、風がよく通るのですが、さすがにここ１週間は、かなり暑く寝苦しい日が続きました。さて、マンションの決算書を見ると、通信費（電話代）と言う項目が出てくるマンションが多いと思います。この通信費は何の目的に使われるのでしょうか？通信費は管理事務室にある電話の基本料と電話使用料のことです。管理人さんが使う電話またはファックス代機械警備があるマンションの通信料が主な内訳です。管理人さんはどこに電話（ファックス）するかというと、主に管理会社と保守業者です。機械警備というのは、管理事務室にある警報盤が異常を発見した場合、電話回線を通じて契約警備会社に信号が届き、対応するというシステムです。管理人さんはどこから派遣されているか？警備会社はどこと契約しているか？これは管理会社が管理人や警備会社の業務を請け負っているケースが多いかと思います。ここで私が疑問に感じること・・例えば管理事務室の電話を理事会が頻繁に利用するのであれば話が変わってくるかもしれませんが、いくらマンションのために行なう業務だからといって、管理会社がかける電話代や点検のお知らせのコピー代を毎回管理組合に請求してこないのと同様に、通信費は契約している業務を行なううえでの諸経費であるのですから、管理会社が負担すべき費用だと思います。併せて、管理事務室にある電話機購入の費用負担も全額管理組合が持つ必要があるのかも検討する必要がある気がします。大工さんの道具が壊れたからといって、いちいち顧客が払うことはないですよね？ 経験・実績豊富なマンション管理士の無料相談
2007.08.18
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良いリフォーム業者の選択
共用部分は修繕積立金で修理を行ないますが、専有部分＝お部屋内のリフォームは各自で行なう必要があります。クロスの貼り替え床の貼り替え畳の表替え建具・窓の建付け調整その他にも給湯器（電気温水器）・・１０年を超えると調子が悪くなりますキッチン洗面台ユニットバス給排水管ガス管長い目で見るといろいろ修繕する箇所があります。ホームセンターで材料を購入し、自分で直せる人もいるのでしょうが、多くの方はリフォーム業者に工事をお願いすると思います。リフォームをするとなると、ある程度まとまったお金が必要ですし、職人さんの腕によって出来上がりが大きく変わります。そこで重要なことは良いリフォーム会社を選択することです。管理会社にお願いする・・割高になる場合がありますが、管理会社は逃げられないので、下手な仕事をしても、やり直しをお願いしやすいと思いますチラシで選ぶ・・一見安そうな金額を提示していますが、具体的な見積もりを取ると、結構高い見積もりが出てくる場合があります。施工の腕についても実績がなければ何ともいえません知人の紹介・・親しい知人であれば、下手な業者は紹介しないと思いますし、施工の腕はある程度信頼できると思います。ただ、紹介した業者が知人の身内だと、施工に問題があった場合クレームは言い難い場合があります。リフォームの窓口の営業は、「腕には自信があります！」と必ず言うと思います。金額については数社から見積もりを取り、知人の紹介の業者に低い見積もりを見せ交渉するのが良いのかもしれませんね。その手間が面倒であれば、多少金額が高くても管理会社にお願いするのが無難かもしれません。
2007.08.17
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防火管理者はどのように選任するのか？
神奈川県では久しぶりのお湿りです夕立程度なら良いのですが、また集中豪雨ですと、水災にみまわれる場所があるのではないかと心配です。これで暑さも多少治まってくれれば嬉しいのですが・・・よほど小規模のマンションでもない限り、防火管理者はを選任する必要があることは前回の日記で書きました。どのような形で選任しているのでしょうか？ 二日間の講習が必要（甲種の場合）重要な責任がある業務以上の理由から成り手がなかなか見つからないマンションもあるかと思います。とは言え法律上選任の必要があることですから、どなたか一名選出する必要があります。【資格】区分所有者でなくとも選任できます。ご家族、賃貸人・・・男性、女性は関係ありません。【講習】甲種防火管理者の選任を要するマンションが多いかと思います。講習は二日間連続で、講習場所によっては土日の開催日もあるようですが、基本的に平日二日間講習となります。【選任のルール】重要な職務であるので、管理組合で運用ルールを定める必要があります。１、任期・・一年とした場合、毎年一名の選出が必要になります。二～三年に設定するか、本人の意向があれば再任を認めるルールにすれば如何でしょうか？再任を認めた場合、あまりにも選任の年数が長いのは本人の負担と考える場合は、例えば「最長で○期連続○年とする」文言を入れると良いかもしれません。２、資格・・重要な責任の業務ですので、なるべく賃貸居住者ではなく、区分所有者及びその同居する家族等にするのが望ましいでしょう３、報酬・・講習費用、講習会場までの交通費及び講習期間の日当は管理組合負担にしましょう。また、持ち回りでない（一人が複数の任期をおこなう）場合は、防火管理者報酬を支出している管理組合も多いようです。４、選任方法・・これが一番頭を悩めるところです。立候補がいれば問題ないのでしょうけど、簡単にことが進まないのが管理組合運営の難しいところです。私が今まで関わって来たマンションは書面等で理解を求めたところ、最終的に立候補者が出たところが多かったです。任期・資格・報酬を決める↓防火管理者の必要性・業務内容を啓蒙する↓上記内容をまとめた書面を配布し、立候補者を募るこの方法でダメなら、「持ち回りで役員の中から一名の選出する」にたどり着くのではないでしょうか。ある意味これが一番公平なのかもしれませんけど＾＾；管理会社と委任契約を締結し、管理会社職員（通常は管理員）を防火管理者として選任することも法律上可能ですが、ファミリータイプのマンションであるのなら、自分のマンションは自分で守るという意識で、居住者から選任が望ましいと思います
2007.08.16
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防火管理者ってなに？
今日は終戦記念日ですね。残暑が厳しいですが、８月の折り返し地点、夏が終わっていくんだぁってなんとなく寂しい気持ちになります。実際は９月中旬まで暑さは続くのですけどね暑いに時期の防火の話をしますが・・・皆様のお住まいのマンションは防火管理者が選任されていますか？ 【防火管理者とは？】「防火対象物について、防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的または監督的地位にある者で、一定の資格を有したものを言う」という法律上の定義があります。【防火対象物とは？】マンション＝共同住宅は法律上「非特定用途防火対象物」に該当します。収容人員（部屋数ではなく入居者数です）が５０人以上の場合、マンションから一名防火管理者の選任が必要です。ファミリータイプの場合、一部屋３名の居住者と計算した場合、１７世帯以上のマンションが対象になります。【防火管理上必要な業務とは？】防火管理者は次の業務を行ないます。１、消防計画の作成・・・火災が起きた場合、避難経路はどこなのか？避難場所はどこなのか？マンション内の緊急時の組織はどのようになっているかを具体的に書いた冊子を作成します。作成後所轄の消防署に提出する必要があります。２、１に基づく消火、通報及び避難訓練の実施・・・いわゆる消防訓練です３、消防用設備等の点検及び整備、火気の使用または取扱いに関する監督・・・消防用設備等の点検は、専門業者に依頼しますので、その内容を監督（監査）する役割です。４、、避難または防火上必要な構造及び設備の維持管理・・・消防用設備等の点検の際、不具合事項が指摘された場合、管理組合（理事会）と協議の上是正方法を決めます。５、その他防火管理上必要な業務【一定の資格を有したものとは？】防火管理者になるためには指定の講習を受講する必要があります。マンションの規模（延べ面積）によって、甲種（２日講習）と乙種（１日講習）に分類されます。基本的にマンションから一名選出必要があります。選出しない場合火事が発生し、死傷者を出した際に管理者責任が問われますので注意が必要です。次回の日記ではマンションでどのように防火管理者を選任すれば良いのかを書きたいと思います。
2007.08.15
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エレベーター点検
【エレベーター点検の契約形態】ＰＯＧ契約とＦＭ（フルメンテナンス）契約があります。ＰＯＧ契約は点検・調整費、オイル交換、小額の消耗品（照明交換等）で、ＦＭ契約はカゴの内外装部分等を除く経年劣化した電気・機械部品の交換費用を含んだ契約になります。契約金額はもちろんＦＭ契約が高くなります。部品交換のたびに予算措置をしなければならない手間があるため、ＦＭ契約を締結している管理組合が多いと思います。エレベーターの耐用年数（交換時期）を何年間に設定するかによって、ＦＭ契約がお得か、ＰＯＧ契約がお徳かが変ってきます。築１５年までは大掛かりな部品交換をしているマンションは少ないのではないでしょうか。【エレベーターの保守会社】メーカー系列の保守会社と非メーカー系（独立系）の保守会社があります。保守費用は、エスカレーター方式で仕事が来るメーカー系に比べると、競争力がある独立系の方が割安です。メーカー系の金額から３割から４割近く安くなったと言う話もよく聞きます。 点検のクオリティーの問題はどうでしょうか？メーカー系に聞くと必ず独立系のことを下に見る評価をするので、真偽の程はわかりません。ただ、保守会社を変えたマンションを見ると、特別問題は起こっていないようです。独立系の保守会社に対する部品供給妨害容疑で、何度もエレベーターメーカーが独占禁止法に基づき勧告を受けてきた経緯があり、最近は独立系であっても、部品交換に障害を来たすことがないと思います。【エレベーターの点検頻度】エレベーターの法定検査は、年に一度建築基準法第１２条に基づく「昇降機定期検査」を実施し、役所に報告する必要があります。点検回数に関しては特段法的な取り決めはなく、遠隔監視装置をエレベーターに設置し、３ヶ月ごとにマンションに巡回点検をしているケースが一般的になっています。最近のエレベーター不具合のニュースを聞くと、遠隔監視装置は万能ではないのでしょう。多少点検費が割高になっても、毎月１回の巡回点検のほうが望ましいのではないかと思ってしまいます。【エレベーターの安全機能】オプションでいろいろな安全機能を備えることができます。最近ではオプションを組み入れた形を標準化しているマンションが増えてきています。地震管制装置・・規定の震度以上の地震が発生したら最寄階に停止し扉が開く非常時通話装置・・非常押しボタンを数秒押すと、エレベーター会社と直接通話ができる自動停止装置・・火災信号、停電時に最寄階に停止し扉が開く防犯カメラ・・籠内にドーム型カメラを付け、カゴ上部にある録画装置で記録【緊急時の対応】故障時、集中豪雨時、閉じ込め時、地震時の対応方法をマンション内であらかじめ周知しておきましょう！故障時・・保守会社の連絡先、故障の周知集中豪雨時・・冠水、吹き込みの恐れがある場合、エレベーター籠を上階で停止する必要がある閉じ込め時・・籠内との通話方法の周知地震時・・地震管制装置が機能した場合自動復旧は基本的にしません。保守会社が安全性を確認した上で手動復旧します。（停止したマンションは保守会社に必ず連絡しましょう）数年前首都圏で震度５の地震が起きた際は、地震管制装置で停止したエレベーターの復旧に１日以上時間を要したマンションもあります私の住むマンションは独立系の保守会社に３ヶ月毎の巡回点検をお願いしています（遠隔装置付）。先日丸一日制御基盤の不具合で一日止まっていました。点検の回数と故障に因果関係があるかはわかりませんが、１５階建てのマンションでエレベーターがストップするのは大変なことでした＾＾；
2007.08.14
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エレベーターは大丈夫？？
エレベーターの安全管理については以前の日記でも触れましたが、多くの保守会社は臨時点検を設け調査しているようです。最近の話題ですが、大手Ｔ社のエレベーターで素線の破断が確認されたマンションがありました。メインロープの交換が必要と点検報告書に書かれているまでは良いのですが、物件を管理している管理会社に対しては、物件担当者がこの点を指摘するまで、Ｔ社は何らアプローチがなかったそうです。物件担当が報告書を受け取り、慌ててＴ社に連絡したのは点検を実施してから１ヶ月後でした。因みにエレベーターのワイヤ破断がマスコミ等で取沙汰されたのは、５月の上旬です。破断も程度の問題があるのかもしれませんが、保守会社の危機意識の欠如に唖然とします。早速Ｔ社に状況を確認しようと電話したところ、メッセージが流れ８月１５日まで夏休みとのこと・・・・点検報告書はエレベーター保守業者が点検↓エレベーター保守業者が報告書作成・郵送↓管理会社が報告書を確認↓管理組合に報告以上の流れになります。今回指摘された破断は安全上問題がない範囲というＴ社の見解なのかもしれませんが、その対応のまずさに背筋がぞっとしますさらに･･･もし今回のケースで管理会社が点検報告書のチェックを怠っていたなら・・・管理会社の役割はとても重要であることがわかります。もし、掲示板等で何ら報告がないマンションがあれば、早い時期に管理会社に連絡し、安全確認をしましょう！次回の日記ではエレベーター保守とはどのようなことをしているのか？確認したいと思います。
2007.08.13
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理事会で奥様の出席は有効なのか？
今日ラジオを聴いていると、猛暑は少なくとも週末くらいまで続くようです！今日の最高気温で主要都市で一番涼しかったのは沖縄の那覇とか・・・土日に妻の実家と箱根に温泉旅行に行って来ましたが、日差しはきついのですが気温は涼しく快適でした♪ところでタイトルの内容ですが、理事会にご主人が忙しいために代わりに奥様が出席することは度々みられます（マンションによっては女性だけの理事会会合といったケースもみられます）。その場合理事会の成立要件、議決要件について代理人として奥様が有効なのかというお話です。まず、区分所有法を見てみます・・・実は、理事会の規定って、この法律に一切ふれられていないのですよね！となると、管理規約が模範になります。標準管理規約を見てみますと、↓↓抜粋↓↓第５節 理事会（理事会）第５１条 理事会は、理事をもって構成する。２ 理事会の議長は、理事長が務める。（招集）第５２条 理事会は、理事長が招集する。２ 理事が○分の１以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。３ 理事会の招集手続については、第４３条（建替え決議を会議の目的とする場合の第１項及び第４項から第７項までを除く。）の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。（理事会の会議及び議事）第５３条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。以上になります。整理しますと・・・議長＝理事長、召集権者＝理事長・・・これは総会の規定と同じです。成立要件＝半数以上・・・総会と同じですが、間違っては行けないのは役員のうち監事は定数に含まれません。例えば、役員5名で構成しているマンションで理事4名、監事1名の場合は監事はあくまでも理事会に参加した場合、同席者になりますので、理事会を成立するためには監事を除く2名の参加が成立要件になります。本題に戻りますが、理事会の条項では代理人の規定が一切ありません。総会では、委任状による代理人の行使は認められています。その総会の委任を準用するのであれば、準用する旨の文言が必要です。話が脱線しますが、共有名義でない奥様（マンションの所有者はご主人様）が総会に出席して議決権を行使する場合には、管理規約の規定では委任状が必要なのをご存知でしょうか？？１、共有名義でない奥様が総会に出席する際には委任状を持参していない。２、理事会の規約には代理人の条項がないのに、共有名義でない奥様が代理人として、みなされている。以上の件に気付きました。これって実は無効なんです！（全てのマンションがそうだとは言いませんが・・・）どこのマンションも奥様とご主人様は権利は同一とみなされているから、細かいことを言うなと思われるかも知れません。ここからが私の言いたいことです。管理規約を作っているのは誰でしょう？？それは最初にそのマンションを管理した管理会社。管理会社を変更していない限り、皆様のマンションを管理している管理会社なのです。マンション管理のエキスパートである管理会社がなぜに間違った手続きを黙認し、助言しないのでしょうか？？自分で作っておきながら、自分でその内容を把握してないなんておかしいと思いませんか？？共有名義でない奥様を委任状なしで総会の議決権の行使を認めるのであれば、管理規約に議決権の要件に、その内容を明記した内容を規約に加えればよいだけのことですし、同様に理事会に奥様の代理人出席が可能なように、規約を変更すればよいだけのことだと思います。なんのための管理規約なのか？現実の運用と異なることを黙認するような事項ではない気がします。はじめから実情にあった形で規約を作れば良いのに・・・
2007.08.12
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リゾートマンション
今日からお盆休みに入られている方は多いのではないでしょうか？皆様は夏休みの予定は決まっていますか？私は今月下旬に休みを取り、妻の祖父母がある北陸に行く予定です。リゾートマンションバブル崩壊後供給がめっきり減りましたが、名立たるスキー場、温泉地、観光地に行けば、必ずと言ってよいほどリゾートマンションが建っています。以前管理会社変更の仕事でリゾートマンションの管理組合に関わった経験があります。特徴は・・・１、プール・大浴場・フィットネス等娯楽施設があったり、管理人さんが常駐に近い形で勤務していたりするので管理費が割高です。また、年数が経過すると共用施設を維持しなければならず修繕積立金も高額になります。特にプールや温泉は維持するために相当な費用負担を覚悟する必要があります。２、管理会社の事務所から遠いため、管理人さんの依存度が高いです。また物件担当が巡回する回数は少なく、現場の状況が十分把握できていないことが多いです。３、景気の変動で大口の未収者が生まれやすい。区分所有者が行方不明の場合も・・これは区分所有者がセカンドハウスや別荘目的で購入する富裕層であるため、景気の影響は受けやすいからです。 ４、理事役員の成り手が少なく、理事会のメンバーが固定化します。５、別荘目的で使用する方と、自分の本宅として実需目的で使用する方とでは、マンションの資産に対する考え方に温度差が発生し、管理組合がまとまりにくくなります。理事役員を双方の目的を持つ区分所有者が混在したとしても、開催場所が別荘目的で使用する方には遠隔地となり、物理的に管理組合活動が活性化の障害になります。運営の仕方はファミリータイプのマンションと自ずから異なります。いっそのこと管理会社に管理組合の運営をお任せする管理者方式の採用も考えられますが、無関心な管理組合を利用して管理会社の金づるにされているリゾートマンションを見ていますので、管理会社に全てを委ねるのは、リスクを考えたほうがよいかもしれません。
2007.08.11
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管理会社の良し悪し（フロント編２）
昨日は友人と川崎にあるホルモン焼き屋さんに飲みに行きましたとても美味しいお店でおなかいっぱい食べました。今朝はお酒を飲みすぎたため二日酔いと胃もたれで、調子が悪いです飲食はほどほどがいいのでしょうが、楽しい場になるとついつい暴飲暴食になりがちです・・・【フロントマンの良し悪しを計る判断材料パート２】 管理組合の懸案事項が毎回先送りされていませんか？ 管理組合理事会・総会で懸案事項に対する結論がでないケースもありますが、先送りが多いマンションは管理会社に依頼したことがそのまま放置されることの方が多いのではないでしょうか？ 物件担当が、いろいろな管理組合の事例を提示し、的確な助言を行なえば、先送りしなければならない事項というのは少ないかと思います。理事会・総会の支援に管理会社は積極的に介在していますか？ 管理組合での特別な意向がない限り、理事会・総会への同席及び審議資料（案）の作成は、物件の担当は毎回行なう必要があります。また議事録案の作成も管理会社に依頼しているマンションは多いかと思います。 私は理事会・総会の支援業務が物件の担当者が一番重要な仕事として位置付けなければならない仕事だと考えております。なぜなら理事会は管理組合の執行機関であるし、総会は唯一の意思決定機関であるからです。理事会・総会の運営が上手くいってないマンションは管理組合の活動に問題があるマンションであると言っても過言ではないでしょう。 議事録がわかりにくい、案の作成が遅い、掲示または配布がないマンションは、管理組合の活動に支障がでます。そうならないように良い方向に導くのは管理会社の務めです。 管理会社が率先して管理組合の活動を消極化しているのではないか？と思うマンションがあります。これには理由があります。管理組合の活性化→理事会・総会支援業務が増える→管理会社の仕事が増える。本来管理組合の良きアドバイザーである管理会社は実は利益に相反する取引先であるのです。 詳しくはコチラ→｜管理会社 変更｜をお考えの方詳しくはコチラ→｜管理費 削減｜をお考えの方
2007.08.10
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管理会社の良し悪し（フロントマン編１）
毎日暑いですね先日近場にある海水浴場に行ってきました。それほど長い時間いませんでしたが、背中は真っ赤！火傷までには至らなかったのですが、背中がとても痒いです＾＾；これから夏休みで外出される方は日焼けに気をつけて下さいね。 さて、管理会社の良し悪しについて、管理人さん編に続いてフロントマン編を書きたいと思います。 各社によって呼び方が異なるところもありますが、フロントマン＝物件の担当（窓口）をする管理会社の社員です。【フロントマンの良し悪しを計る判断材料ＰＡＲＴ１】管理業務主任者の資格を持っていますか？ マンションの資産価値を維持する大切な役割を担う仕事です。専門家として経験・知識がないと安心してコンサルティングを任せるわけにはいきません。 管理業務主任者を持っていない＝無免許で車を運転している・・ようなものだと思って下さい 管理事務に係る重要事項、管理事務の報告の際に、担当とは別の人の名前が管理業務主任者として記載されている場合は、担当が管理業務主任者をもっていないことがわかります。 管理会社で若手を育成する（人手不足!?）為に資格がなくとも物件の担当に積極的に登用するケースがありますが、少なくとも管理業務主任者の資格を取得するまでは、サブのポジションでいるべきであると考えます。資格がなくとも素晴らしい人間はいるかと思いますが、長期間その社員が試験に合格しないとしたならば、やはり知識面で不安な面は脱ぐを得ません。 依頼したことに対して回答はありますか？ 物件の担当に連絡したが、その後なしのつぶてになる経験はありませんか？ 対応に時間を要する事は多々あります。、そういった場合でも時間がかかる旨報告があれば、不安は軽減します。 途中経過が伝わらなければ、何もしていないと思われても当然です。その積み重ねが管理会社への不満へ発展するケースは多々あります。 また、要望に対し、規約や法律上ＮＯであるケースもあります。その場合物件の担当は何ら悪くないのですから、居住者さんにわかりやすくＮＯと伝えるべきです。ＹＥＳの返答は早くともＮＯの返事をいつまでも遅らせるフロントマンも度々みられます。詳しくはコチラ→｜管理会社変更｜をお考えの方詳しくはコチラ→｜管理費削減｜をお考えの方
2007.08.09
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１０００アクセス
先ほどPCをみると１０００アクセスを超えていましたSNSは経験があるのですが、プログは初めてのことで、切番を迎えることができてとても嬉しいです普段の日記はマンション管理ネタを徒然なるがままに書いていますが、たまには個人的話題を１０代のころのお話をしたいと思います。私イダケンの故郷は北海道です。プロフィールにも書いておりますが、生まれたときからカラダが大きくて、そのままスクスク成長していきました。いつも整列したときは一番後ろ。因みに身長は１８９センチあります（今は伸びてませんよ）。おとなしい性格、運動オンチ（逆上がりは出来ませんでした＾＾；）なのですが、背の高さを買われて、中学時代にバレーボール部にスカウト。もやしっこの根性なしの私が運動部などには付いて行けず、監督が厳しかったこともあり、一年もしないうちに退部しました。しかしながら、中二の夏に同期の新キャプテンが毎日のように家を訪れ復帰を催促。私ではなく母がその姿に感動して、母の強いプッシュでしぶしぶ部活に返り咲きました。その時は退部した当時と監督が変わり、コーチングが自分にあっていたのか下手なりに楽しく練習ができるようになりました。楽しくなると自然に上達するようになりました。3年生の夏の大会でチーム念願の全道大会（県大会にあたります）に出ることができました。全道大会出場、身長が高いことを買われ、北海道で一番の強豪高の監督からスカウトを受け、調子に乗ってスポーツ推薦で入学しました。そこで自分の中では天狗になっていた鼻がすぐへし折られました。全国区のレベルに今まで中学で練習してきたことが全く通用せず。練習も正月の三が日を除き毎日という厳しさに、何度も挫折しそうになりました。結局、運動能力の壁は超えられず、三年間レギュラーの座を勝ち取ることができませんでしたが、根性なしの甘えっ子の自分の肉体・精神を向上することができました。にぶい私がなんとかついていけたのは自分にとって、とても自信になりました。
2007.08.08
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修繕積立金の相場
前回の日記で新築当初の修繕積立金の相場について書きましたが、地区年数ごとの相場はどのくらいになるのか見てみます。 これは某管理業の専門新聞に出ていた最近のデータです。（築年数毎の修繕積立金相場）築年平米当積立金（円）60平米70平米80平米40年超20612,36014,42016,48030年～40年未満19811,88013,86015,84020年～30年未満18711,22013,09014,96010年～20年未満1458,70010,15011,6005年～10年未満1036,1807,2108,2405年未満855,1005,9506,800（６０平米、７０平米、８０平米は専有部分の面積を示す） 築年数が古くなるほど、建物・設備の老朽化が進むために、修繕積立金の金額が増加する傾向にあります。人間の体を例えると年をとると医療費が多くかかるとの同じですね＾＾； マンションを購入した時に、ローンや諸経費の支払いで頭がいっぱいになり、修繕積立金の金額は見落としがちになりますが、販売会社に問い合わせれば、長期修繕計画表と資金計画を入手することができるので、購入後どのくらい修繕積立金が値上がりする可能性があるのかを確認することが重要です！築２０年を超えているマンションは全般的に維持費・修繕費がかかる設備は最近供給されているマンションと比較し、少ないと思います。最近のマンションは、維持費や修繕費が高額な機械式駐車場、ディスポーザー、セキュリティー設備等を導入しているマンションが増えていますので、将来的に設備の改修費用が大きな負担になってくると思われます。長期修繕計画にこれら設備の修繕計画が含まれているかも調べてみて下さい。 安かろう、悪かろうでは困ってしまいますが、マンションの大切な資産である修繕積立金を大切に使うよう、修繕内容、業者の選定、工事金額等慎重に検討する必要があります。本来であればマンション維持管理のコンサルティングを行なう管理会社が、的確な提案をする役割も担うことになりますが、現実は管理組合の利益に相反する助言をすることが多々あります。詳しい事はまた後日の日記で触れたいと思います。→修繕積立金 ドットコム
2007.08.08
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管理費と修繕積立金
分譲マンションにお住まいの方が、ローンの他に毎月定額で支払う維持管理費は管理費修繕積立金 の二つに大別されます。管理費は、日常の維持管理に要する費用です。・管理人さんの人件費・設備点検費（エレベーター点検、給排水設備点検、消防点検、受水槽点検等）・管理会社手数料・共用部電気代及び水道代・管理組合運営費等に使用されます。修繕積立金は、建物及び諸設備の改修、改良に要する費用です。専有部ではなく共用部の修繕に使用されます。・鉄部塗装・外壁補修・屋上防水・給排水設備、給排水管・電気設備・駐車装置・消防設備・エレベーター設備・建物外周等が代表的な修繕箇所です。これらの金額は、建物の立地、規模、設備の内容、建物の形によって大きく変ります。例えば・・・・海岸に近いマンションは塩害により建物が傷みやすい・戸数の少ないマンションは多いマンションに比べ、負担割合が大きい（一台のエレベーターが設置されているマンションで、３０戸と６０戸では、単純に比較すると戸あたりの負担額が倍になる）・立体駐車場のパレット数が多い、ディスポーザー設備が付いている、セキュリティー設備が整っているマンションは、管理費だけではなく修繕費も割高になる・高層マンション、傾斜地に建っている、建物の形が変形している（長方形以外）マンションは仮設工事（足場代等）が高額になる最近販売の新築マンションの修繕積立金の相場を見てみましょう。購入時に修繕積立基金という一時金を徴収しているマンションがほとんどですが、この基金の金額によって月額の修繕積立金の設定額が変ってきます。例えば６０から８０平米の新築販売のファミリーマンションの場合・・・修繕積立基金１０万円の場合、月額の修繕積立金は戸当り約6,000円修繕積立基金２０万円の場合、月額の修繕積立金は戸当り約5,000円修繕積立基金３０万円の場合、月額の修繕積立金は戸当り約4,000円位が相場ではないでしょうか。この位の金額で設定しているマンションは、よほど管理費に余剰金が発生し修繕積立金に振り替えるか、駐車場使用料を修繕積立金収入にでも入れない限り（しかも多額）、築5年後くらいから値上げになる可能性が高くなります。→修繕積立金 ドットコム
2007.08.07
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給水方式（受水槽の管理）
水道水を受水槽、高置水槽を通じて給水しているマンションでは、管理が十分でないと、飲み水の安全を脅かす場合があります。このため、受水槽を設置している方は、水道法または、条例等に定められた管理基準により適正な受水槽の管理をする必要があります。受水槽の汚染の原因１、マンホールや通気管の不良で害虫やねずみ等が水槽内に侵入する２、長期間清掃をしないことで、水苔や赤水が発生する３、水槽のひび割れから、地下水や汚水が浸入する等が考えられます。水道の施設管理基準水道法施行規則第５５条に定めらています１、水槽の清掃→受水槽、高置水槽の清掃を１年以内ごとに１回定期的に行い、いつも清潔な状態に保ちます。同時に水質検査を行なっているマンションがほとんどです。以前の日記でも書いたように、清掃の結果報告を掲示板等で告知しているマンションは少ないと思います。２、水質管理→毎日水の色、味、においなどに注意し、異常があれば水質検査を行います。条例によっては、塩素測定を義務付けている地域もあります。未実施のマンションが多いと思います。コップに水を汲み確認するだけ難しい作業ではありません。管理人さんにお願いし日報に記録してもらうのが良いでしょう３、施設の点検と改善→水槽の状態やマンホールの施錠など施設の点検を行って、不備な点があれば速やかに改善します。これも未実施のマンションが多いと思います。目視点検ですので、管理人さんや管理会社の担当の方にお願いして記録を残してもらうようにすれば良いでしょう指定検査機関の定期検査水道法施行規則第５６条により、一年に一回厚生大臣の指定を受けた検査機関の定期検査「簡易専用水道検査」を受ける必要があります。今まで管理会社変更に何度も携わってきておりましたが、大手管理会社であってもこの検査をしていないマンションがあるのには驚きます。保健所に給水開始届けを提出していないと可能性が高く、事故が起きた時にどうするんだろう？って不安になります毎日使用するお水ですから、衛生面に十分配慮する必要がありますよね！
2007.08.06
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給水方式
マンションの給水方式は大きく2つに分かれます直結式→水道本管からご家庭の蛇口まで直接給水する方式（水圧を確保するため増圧ポンプを間に入れる場合もあります）受水槽式→水道の水をいったん受水槽に受けて給水する方式。屋上に水槽を設け重力の落差を利用して給水を行なうマンションもあります市町村等の水道事業体から供給される水のみを水源とする飲用水の供給施設で、受水槽の有効容量の合計が、１０m3を超えるものを「簡易専用水道」１０m3以下のものを 「小規模受水槽水道」といいます。お住まいのマンションは、どの給水方式に該当しますか？少し前まではマンションは受水槽方式を採用しているところがほとんどでしたが、最近建築されるマンションは直結方式が増えてきています。 次回の日記では「簡易専用水道」の管理方法を確認したいと思います。
2007.08.04
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管理会社の良し悪し（報告業務）
会社の仕事のあり方として「ほうれんそう」という言葉があります。これはご存知の通り「報告」・「連絡」・「相談」の頭２文字を取った言葉です。会社組織が的確な業務を行なう上で、一見簡単なことではありますが、おろそかにしてはいけないことです！さて、皆様のマンションが委託している管理会社はしっかりこの「ほうれんそう」に忠実に仕事をしていますか？「報告」に着目して考えてみます。１、緊急対応→管理員室で警報装置が鳴っていることや、夜間駐車装置や自動扉等が故障し業者が来ていることを見かけた事はないでしょうか？そういう時は何があったんだろう？？って不安に思うのではないでしょうか？●管理会社は理事長に報告することは当然とし、併せて掲示板に何が起きたかを告知する必要があると思います→特定の居住者が対象になることであれば、名前と部屋番号を伏せて告知すれば問題がないはずです２、点検業務→マンションにはいろいろな設備があって、給水設備、消防設備、雑排水管清掃、駐車装置、エレベーター等年間計画的に点検を行っております。管理会社にこれら点検業務を発注しているマンションは多いと思います→以前の日記でも書きましたが、点検日は事前に告知されても、点検が終わった後、状態の可否については、掲示板で告知されることは少ないのではないでしょうか？→管理会社によっては、不具合事項があっても告知せずに、居住者側から指摘を受けて問題が発覚することもあります●透明性を持たせるために、管理会社は点検後は例えば「1週間以内に完了報告文」を掲示する等の取り決めをするのが望ましいでしょう●点検報告書は複数枚のページに及ぶことがあるので、掲示するのは一枚に結果をまとめた要約文で良いかと思います。問題がなければ異常なしと通知すれば、居住者は安心しますよね３、理事会・総会の議事録→自主管理でなければ、理事会・総会には管理会社が同席し、管理組合の諸問題について一緒に協議をしていると思います。→一般的に管理会社が理事会・総会の議事録案を作成し、それを修正し、理事役員に署名・押印したものを配布していると思います→署名・押印する理事役員の協力は必要ですが、管理会社素案の作成から修正、署名・押印までどんなに長くと1ヶ月以内に処理しなければならないと思います→総会議事録は区分所有者（できれば入居者も）全戸に配布しましょう。理事会議事録も全戸配布が理想的ですが、経費等節約を考えているマンションでも少なくとも掲示板に貼ることが必要です。いくら一生懸命に理事会が活動したとしても、他の居住者が知らなければ何もしてないのと同じになります●管理会社の議事録案作成の迅速さが重要です！理事長に素案を送付するのは理事会・総会開催後一週間以内が鉄則だと思います。●誤字・脱字・内容の明確さも管理会社の事務能力が問われます月次会計報告と業務報告→マンションによって理事会の開催頻度はまちまちだと思います。毎月実施している管理組合であれば、継続的にマンションの諸問題について協議することが可能ですが、そうではないところは、次回の理事会までに「間」が発生します●月次会計報告及び業務報告を管理会社に作成してもらうことはとても大切です→収支の推移が確認できる、マンション内でどのような出来事があったか、管理会社がどのような事務処理を執行したか、一目瞭然になります●管理会社が委託契約書通り毎月業務を行なったか判断基準になります→月次報告書は理事役員全員に回覧し、回覧後は管理員室に保管し、閲覧可能にしておきましょう管理費等滞納者の報告→シビアな問題ですので管理会社は理事会に報告し対処方法を検討することになりますが、皆様がとても気になる点ではありますので、未収者の人数及び金額は全戸に議事録等を通じて報告する必要があると思います●管理費等滞納者についてどのような対応をしたのか？督促状をいつ発送したのか？電話はいつしたのか？訪問時の対応はどうだったのか？等詳細に管理会社から報告を受けましょう→滞納者の状況が把握できないと、今後の処理が遅れがちになる場合がありますので、常に管理費等の入金状況に目を光らせる必要があります私のマンションは理事会の議事録が一回も配布・掲示されたことがありません。その結果管理組合がどのような活動をしているのか？マンション内でどのようなことが起きているのか全くわかりません詳しくはコチラ→｜管理会社 変更｜をお考えの方詳しくはコチラ→｜管理費 削減｜をお考えの方
2007.08.03
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マンションの防犯（来館者編）
ようやく梅雨が明けたと思ったら、台風が九州に上陸・・・安定した天気はいつになることやらって感じですマンションのセキュリティーが高い理由の一つとされるところが、鍵を回さないと共用玄関が空かないオートロックシステムです。最近では技術が進歩し、指紋、顔の一部で個人認証できたりSUICAが使用できたりと大変便利になっていますオートロックは過信しては行けません。建物を見渡すとフェンスの低いところがあったり、安全とされるオートロック扉から居住者の後ろについて堂々と不審者が入ってくることがあります。不審者には訪問販売業者年頃の中高校生空き巣・・・等があげられます。ところで、居住者か不審者か見分けがつかないと言う話もよく聞きます。不審者対策を考えてみます。居住者間のコミュニケーション→隣の住民でも顔も見たことがない人もいるのではないでしょうか？総会等管理組合活動に積極的に参加するとともに、住民がコミュニケーションが取れる場（消防訓練・懇親会大掃除等）を設け、住んでいる人の顔を覚えましょう。怪しい人を早期発見することや居住者間通しで情報交換ができます。あいさつ→居住者間通しであいさつする習慣をつけるだけで、不審者が入りにくい環境になります！不審者はマンションの近隣間の意志不疎通にねらい目を定めます管理員が声をかける→居住者だけではなく、管理員が来館者にもあいさつ等声をかけることも大切です。見かけない人がいた場合は「失礼ですがどちらにおいででしょうか？」の一言が効果があります。例えそれが居住者であれば、どの方かがわかりますし（ちゃんとお詫びをする必要がありますが＾＾；）、不審者であれば早々と退散していきます。業者には腕章を→来館する業者には必ず目印（腕章等）をつけてもらいましょう→消防点検等室内に入館して点検をすることもあります。不審者を室内に入れては取り返しのつかないことになります。管理会社指定の腕章は効果的です→管理会社手配の業者でなくとも「来館バッチ」等をつけないと業者は立ち入ることができない等ルールをつくることが望ましいでしょう申請手続き→リフォーム、引越の通達、重量物（ピアノ等）の搬入の申請手続きをしっかりしていますか？来館業者はほとんどの場合事前にわかっているはずです。工事業者、引越業者等は長時間館内に立ち入ることになりますので、申請書の提出（管理組合）を義務付け、掲示板で周知しましょう（作業時の騒音等のトラブルも減ります）→販売でオープンルームとして使用する場合も同様です。どこの販売会社か、責任者は誰か、連絡先はどこかを掲示板で周知する必要があります警察に通報→マンションの敷地内で大人数たむろしていることがあります。直接注意をして暴力を振るわれると大変です！すぐに警察に通報し、対応を依頼しましょう
2007.08.02
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マンションの防犯（防犯カメラ編）
自転車・バイク・自動車への悪戯・盗難、空き巣、不審者のたむろ・・・・セキュリティーが高いとされるマンションでもこのような事態が頻繁に起きるようになりました。それではどのような対処方法が望ましいでしょうか。防犯カメラの設置について考えてみます→カメラを敷地内に設置し、管理員室等に置いてある録画装置で画像を撮るというシステムです。何か事件があった場合に画像を確認します→録画装置はハードディスクタイプで、約１～２週間映像を保管し、その後は古いデータの上から録画をします→録画画像により犯人検挙につながる事例はあります→２４時間誰かが監視しているわけではありませんので、抑止力としての役割と思ったほうが良いでしょう→導入はリースと買取があります。総合計金額は金利がない分当然買取の方が安くなりますが、一時に多額の出費が望ましくないマンションはリース契約を採用するのも一つの方法です→システム提供会社は、警備会社、システム製造元の代理店、メーカーです。警備会社は、夜間・管理会社休日でも警備員を派遣し、画像操作をしてもらえるサービスがあります→管理会社任せではなく、理事役員は最低限の操作方法の説明を受けましょう。また、カメラの横に「操作マニュアル」を置いてもらうよう管理会社に依頼しましょう。→５年位前まではビデオテープによる録画方式でしたが、今はデジタルカメラ、ハードディスクの録画装置が普及しております。技術は日進月歩であることと録画装置の耐久性からシステムの交換は５－７年毎になってしまうと思います→逆光や暗所は、昔に比べて性能は良くなったとは言え、一般的に普及している防犯カメラですと、かなり画像が見辛いです→ウェブカメラを用い、インターネット上で画像を居住者が確認できるシステムもあります→防犯カメラの使用細則を設け、録画画像の扱いは慎重に行ないましょう→エレベーターカゴ内のカメラはカゴの上に録画装置を置くタイプが多いようです→防犯カメラの設置とともに、ダミーカメラを併設したり、センサーライトを要所に取り付けたりすることも効果的でしょう
2007.08.01
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