2007年10月の記事
全21件 (21件中 1-21件目)
1
-
専用庭の使い方
１階に専用庭付のマンションが販売されることがあります。戸建感覚を売りとして、パンフレットには子供が遊んでいる風景やホームパーティーをしているイメージ画像を載せていることが多いようです。専用庭の扱いは、バルコニーと同じく「共用部分の専用使用部分」にあたります。【共用部分の専用使用部分の特性は・・・・】共用部分と言えども、バルコニーと同様に他人が自由に出入りできる場所ではありません。管理規約上、日常管理（植栽の剪定、害虫駆除、草むしり等）は自分でしなければなりません共用部分なので、好き勝手に専用庭を使えるわけではありません。例えば・・・・・大型の物置の設置や屋根・温室等の設置は構築物の設置・緑地の大幅な変更、または緑地の撤去は管理組合総会の承諾が必要です。また、火気を使ってバーベキューをすると、近隣住戸から「匂い」や「話し声」で苦情が来る可能性があります。一戸建てのように自由に使えるわけではありませんので、専用庭付のマンションを購入する際はこの辺を十分理解した方が良いと思います。住んでからすぐにマイホームの夢が砕ける恐れがあります。販売会社の営業マンは売るために、あたかも購入者の要望が実現できるかのように説明しますが、マンションの生活ルールは購入時にサインする管理規約に縛られます。住んだ後に管理会社や管理組合に営業にだまされたと言っても時すでに遅しです。ホームパーティー用に構築された下屋（庇）が、訴訟の末撤去された実例があります。管理組合は弁護士費用を、専用庭がある居住者は下屋の設置費用と撤去費用を負担し、双方に損害が及びました。後から嫌な思いをするくらいなら、専用庭で何かする場合は、前もって管理会社に相談することをお勧めします。
2007.10.30
-
隣人は選べない
マンション管理の仕事をしていると住民間のトラブルは頭の痛い問題です。自分で買った財産をどういう風に生活して過ごそうがとやかく言われたくないと多かれ少なかれ思っている部分があると思います。人に迷惑をかける度合いの個人差がトラブルを招きます。今まで多くの住民間トラブルの仲裁に入ってきましたが、話がこじれるのは、両者がお互いの主張を曲げず平行線をたどるケースと、片側が強固に自己主張をするケースがあります。育ってきた環境、生活の時間帯、家庭環境、あらゆることが違った家族が戸数の数だけ生活してます。自分の考え＝世の中の常識は通らないのです。多くの家族はモラルや人に迷惑をかけないよう気を使って生活しているのですが、やはり、悪気はないにしろ、度を越えた何かがあるから、問題が発生します。最近は逆切れ、開き直り、苦手な人は無視することが常態化し、ますます住民間問題の解決が難しくなってきています。相手を理解しろ、自己主張をするなと言いません。共同住宅で調和をとって暮らすには、問題が起きた際、自分の意見だけを一方的に言うのではなく、相手の話を感情的にならずに聞く耳を持つことが必要です
2007.10.29
-
管理費等未収者への対応について
前回の日記で、管理費等未収は時系列でどのような措置を講じるか明確にしたほうが良いと書きましたが、具体的な事例に触れていきたいと思います。【ポイント】１、管理費を支払わない場合、どのようなことが起きるかを区分所有者に理解してもらう２、一定の期間以上滞納をした時は駐車場・駐輪場等施設は解約となることを契約書、細則に記載する（管理費と修繕積立金は未収者住戸が売られた際に継承しますが、駐車場・駐輪場等施設利用料は継承しないので、取り逸れが生じる）３、駐車場・駐輪場等施設を占有者（賃貸人）に貸す場合は、敷金（保証金）を金を預かる（取り逸れを防止する）４、管理規約に管理費等支払いが遅れた場合は、遅延損害金を何％取るかを明記する（裁判になった際に、管理組合が雇った弁護士費用は通常回収できないので、保全策として遅延損害金を含めた管理費等を請求することができるようにする）５、時効（５年）に気をつける６、行方不明者や事情が複雑な未収者がいた場合は、早い時期に弁護士に相談する（面倒な問題ほど、早め早めに対応が望ましい）７、管理会社に、未収者ごとの督促履歴（いつ、どのような督促をし、どのような回答を得られたか）の作成を依頼し、適宜報告を求める【時系列に並べた管理費等督促内容】これは私が仕事をした管理組合が定めた一例です・・１ヶ月目→督促状（書面）を送ります２ヶ月目→督促状（書面）を送ります。３ヶ月以上滞納した場合は駐車場・駐輪場施設解約をすることを赤字で書きます３ヶ月目→書面とともに電話及び訪問で未収の理由を確認します→２ヶ月までは、名前の公表は伏せる（管理会社のみが把握）ことにし、３ヶ月以上は名前を公表し理事会で協議します→駐車場・駐輪場施設解約を通知します（ここで即時解約せずに期日まで入金すればＯＫとの最終チャンスを与えます）４ヶ月目～６ヶ月→駐車場・駐輪場等施設を解約します→引き続き書面とともに、電話・訪問による督促を行なう６ヶ月を超える場合→総会で該当未収者の措置について決定します（どのような対処方法があるかを具体的に提示）【管理費等未収回収の事例】私がコンサルティング業務を行なったマンションの管理費等未収回収の事例を二つほど紹介したいと思います。（神奈川県にある４１戸のマンション）第１回目の大規模修繕を直前にし、約３００万円を超える未収者と約１５０万円の未収者二名がいました。一年間かけ、両人と交渉しましたが、なんら具体的な回答を得られることができなかったことから、総会にかけ、弁護士に依頼し訴訟。判決で管理組合が勝訴。遅延損害金年利１４％を含め給与の差し押さえ等の手続きを行い、２年半後に全額回収しました。（神奈川県にある１１棟構成の団地）一棟所有の法人が９００万円の滞納。時効（５年）到来の一年前に迫り、法人に出向き交渉を開始。事前に弁護士のアドバイスを受け法的な理路武装をした上で、毎月折衝を繰り返しました。初めは難色を示し、駆け引き（減額の要求）をしてきましたが、最終的には訴訟を起こさず全額を回収（但し遅延損害金の請求は免除）しました双方のマンションの共通点は管理会社の督促業務に怠慢があったことです。このことを契機に、管理会社任せの体質を脱却し、管理組合の自主性が高まる良い方向に向かいました。
2007.10.28
-
機械式駐車場は金食い虫！？
長期修繕計画で資金計算をしている管理組合の悩みの種が、機械式駐車場です。限られたスペース内に多くの自動車を駐車できることが売りで、全戸数分機械式駐車場を確保しているマンションも多く見られます。メーカー系列の保守会社に、年４回１パレットあたり５０００円の単価で契約した場合、月額１６６６円／パレットが必要です。その他に電気代がかかります。修繕費はどのくらいでしょう。この前検討したマンションですと、メーカー出しの長期修繕計画を試算すると、２０年サイクルで月額約６０００円／パレットになりました。この金額が実際必要がどうかはわかりませんが、メンテナンス費と合わせて、維持費が８０００円／パレットになります。新築販売時の修繕積立金は、安く設定していることを以前の日記で書いたと思います。建物本体の建築及び設備費に機械式駐車場の修繕費を加えると、将来負担する修繕積立金の金額が非常に大きくなります。修繕積立金だけで１戸あたり平均月額２００００円を超えるという可能性も十分考えられます。駐車場１００％確保、使用料０円と言ううたい文句で販売しているマンションもあるようですが、機械式駐車場の割合が多いと、将来的に負担する管理費等が結果的に割高だったということも考えられます。管理費等の負担額が高くなっても 、都市部で駐車場料金が高い立地であれば、メリットの方が大きいケースもあります。ローンの他に管理費等の負担額が大幅に増えると、家計を圧迫することになりかねません。近隣の駐車場事情を比較検討しながら、機械式駐車場の在り方を考えていかなければなりません。維持が難しいとの理由で機械式駐車場を撤去するマンションもあるのです。 →修繕積立金 ドットコム→管理費削減 管理費見積サポート
2007.10.27
-
管理会社と督促業務
私が管理業界に飛び込んだのは、ちょうどバブルが崩壊して経済は一番底のころでした。マンションの流通価格は暴落し、特に中古の販売価格の下落は顕著でバブル時代の４分の１以下なんて言う話もよく聞きました。区分所有者が行方不明になったり、部屋が競売にかかったり、滞納額が１００万円を超える大口未収者が複数のマンションで見られ、管理組合運営の大きな足枷となっていました。管理会社によって、管理費等未収問題を避け、先送り先送りで業務を行なっているところが未だに多いのですが、私は支払うか支払わないか１か０ではっきりしている問題なので、対応を苦に思ったことがありません。積極的に問題解決に取り組んでいました。標準管理規約によると・・・一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、甲に報告する。ニ 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、支払期限後○月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払の督促を行う。三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。割と簡潔に書いています。財産（管理費等）の帰属は管理組合にあるので、管理費等未収がどれだけあっても自分の腹は痛まないのです。督促業務の記載に関しては各社によってアレンジしているようですが、なるべく契約書上の業務範囲を狭めて、管理会社の責任である「債務不履行」（契約書に書いているのに関わらず、実施しない場合は民法上の債務不履行により損害賠償等の責任が生じることがあります）を指摘されるのは回避しているのかもしれません・・・特に三項の「・・・・その業務を終了する」なんて、おいおいって感じです（汗）未収問題は管理会社と管理組合で責任のなすりつけあいをしている光景をしばしば目撃します。管理費等督促方法は管理組合と管理会社それぞれが、時系列でどのような範囲の業務を行なうかを明確にすることが必要でしょう。大切な財産の問題です。両者が喧嘩しても良い事はありません。いかに協力体制をしっかりと築けるかが、管理費等未収を防ぐポイントだと思います。詳しくはコチラ→｜管理会社変更｜をお考えの方詳しくはコチラ→｜管理費削減｜をお考えの方
2007.10.25
-
温泉の話
私の住むところから、車で小一時間も走ると、伊豆や箱根の有名温泉地に行くことができます。温泉が趣味と言うわけではありませんが、カラダの疲れが取れて、気持ちもリフレッシュができるので、少ないときでも年に２、３回は温泉地に遊びに行きます。さて、東京都にある温泉付マンションで、温泉給湯設備から、国のレジオネラ症防止指針の最大８９００倍のレジオネラ菌が検出されていたことが分かった。とニュースの報道がありました。私が仕事をしていたリゾートマンションでも、過去にレジオネラ菌が検出されたことがあるようで、安全対策にとても気を使っていました。【温泉とは？】温泉は、「温泉法」によると 地中からゆう出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガスであって、「採取されたときの温度が２５度以上」または「１９種の指定された物質のうち、１つ以上を一定量以上有するもの」をいいます。【給湯の種類】前述で温度が２５度以上であれば、温泉として認められます。でも、２５度のままの温泉では、冷たくて入ることができませんよね。また、温泉の噴出水量が少ないと、そのまま湯船に温泉を入れると水量や温度管理が難しい場合もあります。温泉には「かけ流し温泉」と「循環温泉」の二つがあります。循環・加温・加水・塩素消毒等を一切せず、湯量だけで温度調節をしているのは「かけ流し温泉」です。源泉を加水、加温、循環してお湯を供給しているのが「循環温泉」です。数年前に起きた偽温泉問題から、下記の明示（掲示）が義務づけられました。【１】温泉に加水してる場合は、その旨と理由を掲示する【２】温泉を加温している場合は、その旨と理由を掲示する。【３】温泉を循環や濾過している場合には、その旨と理由を掲示する。【４】温泉に入浴剤や消毒剤などを加えている場合は、混入しているものの名称と混入の理由を掲示する。「かけ流し温泉」は理想的な温泉なのでしょうが、源泉から噴出される湯量に限りがありますので、大型の温泉施設ではなかなか採用が難しいと思います。【レジオネラ菌の発生】温泉のお湯をそのまま浴槽に入れ、あふれた温泉を再利用しないのが「かけ流し温泉」です。「レジオネラ菌」は、大量の水を溜めて利用する場所で繁殖しやすく、循環水や入浴施設においてよく見られます。衛生状態が悪い（無洗浄、無殺菌）の「循環温泉」で事故が起きやすいのですが、「かけ流し温泉」でも、使用頻度が少なくお湯の交換頻度が少ないとレジオネラ菌が発生します。温泉施設があるマンションは以前の日記でも書いたことがあるように、維持に莫大なお金がかかります。維持費がもったいないからといって、温泉の管理に手落ちがあると大きな事故につながります。日常から「塩素」などで殺菌することと、循環設備を高圧洗浄及び消毒作業を定期的に実施する必要があります。【レジオネラ菌による実害】高齢者等抵抗力の少ない人々が、レジオネラ肺炎 （高熱、咳、頭痛、筋肉痛、悪感等の症状。進行すると呼吸困難を発し胸の痛み、下痢、意識障害等を併発）ポンティアック熱 （全身の倦怠感、頭痛、咳などの症状）に感染することがあり、死亡例もある怖い菌です。
2007.10.23
-
清掃状況は管理会社のレベルのバロメーター
皆様のマンションの清掃は行き届いていますか？清掃状況をみれば管理会社のレベルがわかります。むしろきれいな状況は当たり前、汚いマンションは管理会社の質が悪いと考えても良いと思います。管理会社の物件担当者は、清掃状況を指摘されると、管理人さんや清掃員の人間性を問題にすることがありますが、管理会社社員がきちんと教育・指導していれば、よほど、清掃が苦手な人以外はそれなりに清掃作業をこなせるものです。管理人さんや清掃員の人間性の責任にする＝管理会社が巡回していない、教育が徹底していない構図が成り立ちます。仕事柄いろいろなマンションを見る機会がありますが、清掃状況が悪いマンションで良い管理をしている管理会社にあたった試しはありません。詳しくはコチラ→｜管理費 削減｜をお考えの方マンション管理費
2007.10.22
-
インターホン設備
皆様のご家庭には必ずといって良いほどチャイムかインターホンがあると思います。今回はインターホン設備について書きたいと思います。【最新のインターホン設備】新築ではカラーテレビ付のインターホンが標準化されています。最新のインターホン装置は多機能で、緊急地震速報システムや、防犯用マグネットスイッチ等の機能を付けることが可能です。【インターホンの老朽化】インターホンは家庭用電化製品ですから、恒久的に使用できるものではありません。普通に使用していれば、だいたい１０～２０年くらいの間に調子が悪くなり、故障が増えてきます。１０年以上の年数を経過すると、故障した時に壊れた部品を交換することになりますが、その部品が製造中止となるため、部品の入手が困難になります。一昔前は呼び鈴が鳴るチャイムでしたが、それが室内から屋外にいる来客者と会話ができるインターホンとなり、最近ではテレビ付のインターホンが標準化されています。最新設備に改修することによって、機能性や安全性が向上します。【マンションの改修ポイント】昭和６１年以降に建築されたマンションは、消防法１７０条（２２０条または４０条）の規定に該当し、インターホン設備は防災設備となります。壊れた時や、カメラ付のインターホンにグレードアップしたい時にホームセンターで個別に購入すると、消防法に違反する可能性があります。また、オートロックシステムを採用しているマンションは、住戸内のインターホンもシステムと一体となっているため、交換することができる機種は限られてきます。そこで、昭和６１年以降のマンションでインターホンを改修する場合は、防災設備は共用部分として捉え、管理組合がイニシャチブを取って工事を進めていく必要があります。 住戸内の設備だからと言って、自由に交換が出来ないのが、共同住宅ならではの特性でしょう。全戸でインターホンを改修するとなると、まとまった工事費が必要になりますので、壊れ出してから計画を立てると、合意形成に時間がかかるため、インターホンが使用できない期間が長く続きます。そうならないように、壊れてからではなく資金計画は早いうちに（築１０～１５年）立てることをおススメします！
2007.10.18
-
緊急地震速報システム実用化スタート
半年くらい前からマスコミで頻繁に話題になっていた、緊急地震速報システムが10月1日より一般向けに実用化スタートしました。【システムの特徴】地震の振動には弱い縦揺れであるＳ波と強い横揺れであるＰ波があります。初期微動であるＳ波が発生してから、大きな揺れであるＰ波が起こります。この時間差を利用します。全国900箇所の観測点がＰ波を感知すると、Ｓ波到達の解析計算を行い、各地に自動配信を行ない、情報配信します。情報を伝えることにより、地震発生の二次災害を軽減するのがこのシステムの狙いです。【懸案事項】10月初旬に箱根を震源とした中規模な地震がありましたが、システムが本格的にスタートしたのに関わらず、残念ながら情報配信（警報）が大きな揺れ（Ｓ波）に間に合いませんでした。システムの限界として、・直下型地震、震源地に近い時には配信が大きな揺れ（Ｓ波）の到達に間に合わない・解析に誤差が発生する・観測点の近くで強い振動（事故、落雷等）があると、誤報が発信される可能性があるこれらの点が挙げられ、当たり前のことかもしれませんが万能ではありません。これから竣工される新築マンションでこのシステムを採用しているところもあり、地震大国日本では、システムが普及されることが予想されます。既存のマンションでも、インターホンシステムを改修の際、防災面及び資産価値の向上を目的として、採用を検討する管理組合も増えるのではないでしょうか？
2007.10.17
-
またまた構造計算偽装！
またまた発覚しました構造計算偽装事件！施主（積水ハウス）→設計事務所（松田平田設計）→構造計算事務所（構造計画研究所）→下請構造計算事務所（遠藤孝・１級建築士）と、再委託先が複数あって、その末端の「下請構造計算事務所」が、「耐力壁の断面計算において、切り貼りにより６カ所でＮＧをＯＫに書き換えたほか、構造計算の直接入力161カ所で偽装を行った。」このような偽装をしたようです。今回は未販売住戸であったため、施主である積水ハウスさん以外に被害がありませんが、姉歯問題で世の中がひっくり返るくらいに大騒ぎになったのにも関わらず、まだほとぼりが醒めない時期に平気でこのようなことが起きてしまうのには驚きを隠せません。これだけ複数の設計事務所が介在しているのですから、公になる前に偽装を発見して然るべきことなのではないかと思ってしまいます。「あなたたちは、国家試験をとった専門化の集団でしょう？」「高額でしかも一つ間違えれば人命に関わるものを作っている自覚はあるの？」って言いたくなります。 末端はどのような理由があったとしても、偽装＝悪なのですから責任を科せられるのは仕方がないと思いますが、今後このようなことが起きないよう、丸投げによるノーチェック体制を是正する為に罰則規制を強化するべきだと思います。姉歯問題の時に見られた責任の擦り付け合いは醜いものがありました。住宅を購入する方の大半は一生のうちで一番高い買物をするのです。仕事に対する責任の重大さを、もっと認識できるような体制つくりを望みます。「忙しくて仕方がなかった」「商売上断れなかった」で大切な財産や、人命に危険を及ぼすことがあっては、たまったものではありません。私は建築業界に対しては、社会的な役割の高い大きなプロジェクトを任されるとても崇高な仕事ではないかと考えております。建築業界はバブル崩壊後、建築コストが極端に下降したため、利益を確保するために人件費や時間を極端に合理化するやり方がいまだに蔓延しています。今回表面化した偽装の問題は氷山の一角で、もっと深い問題が根にあるような気がします。何事も悪いことが浄化する時にはリスクが付きまといます。結果的に消費者が負担するコストが上がることになっても、建築業階の悪しき体質の改善に全力をあげてもらいたいと思います。→アフター点検 サポート
2007.10.16
-
管理会社の注意義務
仕事柄築年数が浅いものから、古いもの、リゾート型、投資型、複合型・・・いろいろなマンションを見て回る機会が多いのですが、たまに危ないなぁと思う場面に遭遇します。そんな時、事故があった時に誰がどんな責任を取るのか？考えさせられることがしばしばあります。先月次のような裁判がありました。京都のマンションで、マンホールから子供（居住者外）が転落し死亡した事件で、業務上過失致死傷罪で管理会社社員２名と管理人さんに執行猶予付の禁固刑の実刑判決が言い渡されました。事件の内容は、マンホールと鉄ふたの間にパイプを挟み、すき間があいた状態で放置。被害者は、すき間に指を入れてふたを開けた際に転落し、水死した。というものです。マンホール内の排水ポンプが故障したために、応急処置として、排水ホースを出すために、パイプを挟んでいたようです。（管理組合には改修提案済みで、工事が決定した矢先）「事故が予見（予測）できたか否か」が争点で、裁判官は「マンションには幼児も住んでいるうえ、マンホール付近は自由に立ち入ることができ、十分予見できた」とし、「鉄ふたで密閉されていなかったマンホールに転落する可能性がないと軽信した過失は軽くない」が有罪判決の理由です。管理会社の立場から言うと、居住者外の子供がマンホールがある場所に立入り、隙間があったとは言え重いマンホールを持ち上げる事は予見できないとし厳しい判決と考えるのでしょうが、遺族側としてみれば敷地の危険箇所に立ち入ることができ、マンホールを開け転落死したのは事実は事実で、やりきれない気持ちなのだと思います。注意義務として、ありとあらゆることを想定して安全対策をする努力が不可欠なのでしょう。誰かが気付くだろう？と思った時に、声に出すことが大切です。自分たちの大切な資産であるマンションを永く住み良く維持するために、住む側の立場としての住民の声、管理人さんが目の届かないところに対する管理会社物件担当の指導と、管理組合、管理会社の分け隔てなく協力体制で取り組む必要があると思います。マンション管理士詳しくはコチラ→｜管理会社 変更｜をお考えの方
2007.10.15
-
総会の在り方
私の住むマンションは８月末決算で、毎年１０月に通常総会を行います。自分の大切なマンションの話し合いですので、出席したいのですが、土日はどうしても仕事が重なり、昨年欠席、今年も難しそうです。出席できない場合、書面で賛成・反対を意志表明する議決権行使書を提出しますが、ここで問題が・・・とにかく総会の議案書が簡潔すぎて、賛否を決める判断材料に欠ける点です。まず、私の住むマンションは理事会で何を協議しているのかがわかりません。議事録が全戸配布されないのであれば、せめて、掲示板で活動報告をすれば良いのに・・・この点については管理会社の担当者及び昨年の理事長に対して要望書を提出したのですが、全くなしのつぶてです。総会は、マンションの最高議決機関で、議案に対する意思決定をします。理事会で協議して導き出した内容を総会で上程することになるのですが、理事会で話し合われた過程がわからなければ、なぜ●●の議案が提示されたが主旨が伝わらず、賛否について判断がつきません。それならば、せめて総会の前に配布される議案書に詳しく経緯を記してあればと思うのですが、それもないのです。今回のケースだと、管理委託契約内容変更の件・・・・エレベーター会社が変更される提案があり、独立系の保守会社からメーカー系の保守会社に切り替わることになっています。金額が高額になるのにかかわらず、肝心の「どうして変更されるのか？」が理由説明がありません。数ヶ月前にエレベーターが故障し、一日以上止まっていたことがあり、それを理由にしているのでないかと考えますが、あくまでもこれは個人の憶測でしかありません。個人的には、賛成なのですが、メーカー系列の保守会社は、立て続けに問題が発覚している会社なのです。そのことを区分所有者が周知した上で、業者変更の賛否を問わなければならないのではないでしょうか？と思ってしまいます。ケーブルテレビ導入の件・・・・複数の居住者からケーブルテレビ導入の提案があり、資産価値向上等を理由に提案されています。マンションの費用負担はありませんとの条件が書いてあるので、たぶんマンションにとってデメリットはないですよと言いたいのでしょうが、わずか６行の主旨文で説明を終えているのはどうかと思います。詳細資料を総会当日配布すると補足されていますが、理事会で検討しているのであれば、議案書配布と同時に資料を添付できたのではないでしょうか？誤字や文章の上手い下手など重箱の隅をつつくつもりはありません。責任をもって議決権行使書提出にあたり、これじゃぁ賛否を決めることができないのです。因みに管理会社は分譲会社系列の全国でもトップ１０規模の大手管理会社です。私が管理会社で担当している時は、プロとして恥ずかしいのでこんな適当な議案書はつくったことがありません。このマンションの担当者が、まだ経験が浅いとしても、このような書面を会社として許している温い体質にはびっくりします。業界ではサービスの質が高いとされている会社がこれですから、管理業界の体質はまだまだ熟成してないことを実感し、とても残念に思いました。マンション管理業界のサービスの質を全体的に底上げすると言う使命と、分譲マンションご所有の方のお役に立ちたいとマンション管理士として活動しております。マンション管理の件でお困りの方はお気軽にメールでご相談ください♪♪
2007.10.14
-
機械式駐車場使用上の注意
マンションにおいて、人口密集地における土地の有効利用などのために、機械式駐車場の設置事例が増えてきました。今後その数が増えていくと予想されています。【機械式駐車場の種類】１、昇降式２段から３段になっており、スイッチで上下させ入庫します。２、横行昇降（パズル）式地下は２段、地上は４段までの機械があります。昇降式は上下のみの移動になりますが、横行昇降式は横にも移動します。駐車パレットはチェーンやワイヤーで吊るしております。【タワー式】建物内に駐車装置があります。観覧車のようにパレットが動くゴンドラ方式と、パレットがエレベーターのように 昇降するリフト方式があります。その他建物地下部にパズル構造の駐車装置を収めた循環式（超高層ビル等に採用事例が多い）があります。【メンテナンス】昇降式や横行昇降式は２ヶ月～３ヶ月に一度、タワー式は毎月のメンテナンスをメーカーは推奨しておりますが、法的な点検義務は現時点ではありません。メンテナンス料金は、タワー式＞横行昇降式＞昇降式の順番となります。料金設定は１パレットあたりの単価設定で、メーカー系列のメンテナンス会社に点検を委託すると、タワーですと５０００～６０００円、横行昇降式ですと４０００～５０００円、昇降式ですと３５００～４５００円くらいが相場になります。メーカー系列外の独立系のメンテナンス会社に頼むと点検費が安くなります。
2007.10.12
-
管理費を無駄なく有効に使うには（後編）
管理費の支出で一番ウェイトを占めるのは、管理会社に支払っているお金ではないでしょうか？とすると、サービスの内容に合った適正な金額であるのか判断することは、マンションとして重要な課題となります。【事務管理業務費、委託報酬、管理手数料】→管理会社の人件費及び報酬です→委託報酬は一戸当りの単価で計算している管理会社が多いようです→戸数の大小や契約業務範囲によって一戸当りの単価が変動します→新築時の単価設定は一戸当り月額２０００～３５００円くらいで、管理会社変更に伴う競争があると、一戸当りの単価は１０００円～２０００円に落ちる時があります（戸数が少ないマンション、投資及びリゾートマンション、特殊な事情があるマンションは単価設定が異なります）【管理員業務費】→管理人さんの人件費、交通費及び諸経費（各種保険料等）です→小中規模のマンションですと管理員の勤務時間が管理費に大きな影響をおよぼします。（勤務時間が長いと、管理費が割高になります）→管理会社は管理費を積算する時に、マンションの規模と敷地の大きさによって勤務時間を決めます→人件費は地域差があります。首都圏は割高になります→実際に管理会社が管理人さんに支払っている給料は、首都圏ですと時給ベースで７５０～１０００円くらいです→管理人さんの実際の給料の他に、交通費、保険料、税金等の各種経費と管理会社の派遣手数料が必要になりますので、管理人さんの実際の給料の２５～３５％くらいが上乗せされます→首都圏ですと、管理組合に提示される管理員業務費は時給ベースで１１００～１５００円の計算になります→夫婦住み込み、夜勤（宿直勤務）、一人の管理人さんが複数のマンションを掛け持ちしている場合は、業務費の計算方法が異なります→住み込みの場合、管理員住み込み部屋の家賃、光熱費、内装の復旧費等は、契約書で負担方法を定めます。住み込み部屋は管理組合が無償貸与しているようですが、光熱費や内装復旧の費用負担はマンションによってまちまちのようです【清掃業務費】→清掃員が行なう日常清掃費と、年数回ポリッシャーや高圧洗浄等の機械を用いた定期（特別）清掃費があります→戸数が５、６０戸くらいのマンションですと、管理人さんが日常清掃業務を兼務します。その場合、管理員業務費に含まれますので、日常清掃費は発生しません→日常清掃費の金額積算方法は前述の【管理員業務費】に準ずる形になります→戸数が少ない２０戸以下のマンションですと、管理員は派遣せずに清掃員を週２、３日派遣する場合があり、時給計算はせずに、一回の派遣料１式いくらといった金額になります→定期（特別）清掃費は清掃面積で積算します。ただし面積が少ないと、清掃業者の人件費が出ないので、１式いくらといった計算をすることがあります。【建物・設備管理業務費】→給排水設備点検、水槽清掃、消防点検、エレベーター点検、機械式駐車場点検、２４時間遠隔監視等の保守点検費用です→設備の多いマンションや共用施設が充実（プール、温泉、ジム付等）しているマンションは点検する箇所が多くなります→管理会社の協力業者（下請け）に再委託しているケースが多く、管理会社の手数料として１０～２０％を上乗せしています→管理会社を通さず、管理組合で直接業者と契約し、管理会社手数料分を浮かせ支出を抑えるという方法があります。直接契約するのであれば、管理会社から一部業務が離れることになりますので、緊急時の対応や立会い業務等に悪影響を及ぼすリスクがあることを忘れてはいけません。契約書にある点検実施の立会い業務はあくまでも管理会社が契約している業務に限ってのことであることを忘れてはいけません。 【まとめ】分譲会社系列（販売会社のｸﾞﾙｰﾌﾟ会社）の管理会社は、契約にあたって競争がないため、管理会社の言い値で金額が決定します。そのため、一戸当りの単価は割高になる傾向が強いのです。そのため、複数の管理会社から見積を取ると、分譲会社系列の初期設定金額が高いことが如実になります。管理会社を変更するマンションの多くは、まず先に管理会社の業務内容に対する不満から、他社にも目を向けるようになり、見積を取って初めてサービスの内容に対して割高であることがわかりびっくりするのではないでしょうか。金額が高くともマンション住民が納得していれば、問題のないことです。価格が高いから管理会社を変更するという単純な問題ではないようです。管理会社のサービスに不満があるマンション、修繕積立金改定が迫っているマンション、管理費の支出が多く節約したいと考えているマンションは、一度他の管理業者から見積を取ってみるのが良いかと思います。実行に移したくとも、どのようなしたら良いかわからないマンションの方はメールにてお気軽にご相談下さい♪♪→修繕積立金 ドットコム→管理費削減 管理費見積サポート
2007.10.11
-
管理費を無駄なく有効に使うには（中編）
管理費の支出を見直す上で、削減効果が現れやすい支出科目は、・共用部電気料・管理組合が直接契約している建物、設備管理業務費・管理会社に支払う業務委託費・小修繕費です。【共用部電気料削減】共用電灯の間引きやタイマー設定を変えることにより、電気料を削減する努力している管理組合がありますが、節電を行なわず、東京電力との契約内容を変更し電気料を削減することが可能です。手法についてはいろいろなテクニックがあるようで、電気料削減コンサルタントを専門的に行なっている業者があります。実際提案し、効果を上げたコンサルタント会社を紹介しますので、もし興味があれば、下記ホームページをご覧の上、問合わせをしてみて下さい。トータルセイビング株式会社株式会社エスコ【管理組合が直接契約している建物・設備管理業務費】管理会社を間に入れず、ご近所にある業者さんや居住者の知っている業者と保守契約を締結しているマンションがあると思います。地元密着型や知人紹介の利点で、何かと無理や融通が利くのがメリットですが、逆に会社が小さいため、夜間の緊急対応ができなかったり、紹介であるということを傘に来て高飛車な対応をしたりという声を聞いたことがあります。従前に契約していた管理会社の保守料を比較し割安な金額を設定しているようですが、複数の業者での合い見積りではなく、紹介と言うことで、一社特命で業者を決めてしまうことが多いのではないでしょうか？ この時に心配される点は、従前の保守料金が特別に高い可能性があるということです居住者の紹介だと事前に今の保守料を内緒で教えてもらい、それに合わせた見積が管理組合に提示され、今の金額より下がっているので安いと錯覚しまう恐れがあります。実際のところ従前の金額より安いと言うだけで適正な金額かが判断がつきません。安かろう悪かろうは良くあることで、価格だけに固執するのはどうかと思います。上記のような業者と契約するのであれば、手間が係るかもしれませんが、何社か見積を取った上で適正な金額かを判断するのが望ましいでしょう。複数の業者から見積りと言った際に業者を探す作業は、居住者が認知している保守業者は少なく、インターネットで調べて、問い合わせすることが多いと思います。インターネットで調べた場合、ホームページ上では良いことしか書いていないため、実際に「サービスの質」はどうなのかは判断することは難しく、結局のところ「金額」と「会社の規模」が契約の決め手になるのが現状です。次回の日記は、管理費削減効果がある残り二つについてです。→修繕積立金 ドットコム→管理費削減 管理費見積サポート
2007.10.10
-
管理費を無駄なく有効に使うには（前編）
分譲マンションにお住まいの方がお支払いするお金の種類は、 ・管理費：日常の維持及び管理に要する費用・専用使用料：駐車場使用料、駐輪場使用料、専用庭使用料、ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆｰ使用料等・修繕積立金：建物及び修繕に要する費用・その他費用：ケーブルテレビ施設利用料、インターネット使用料、自治会費があります。その他費用については、管理費の金額に含まれる場合があります。皆様はこれらの金額をいくら支払っているかご存知ですか？築１０年経過の７０平米のファミリータイプですと、管理費：14,000円修繕積立金：10,000円平均すると25,000円くらいでしょうか・・1年ですと、３０万円１０年ですと、３００万円！結構まとまったお金になります。駐車場を借りていると、もっと多い金額を支払っていることになります。このお金は建物を維持管理するために必要なお金になりますが、無駄なく有効に使われているかきちんと検証していますか？今回は管理費について書きたいと思います。【管理費の内訳】１、管理会社に支払う業務委託費２、管理組合が直接契約している建物・設備管理業務費３、共用部電気料及び水道料４、管理組合運営費（理事会活動費含む）５、小修繕費６、その他雑費７、租税公課等になります。【管理会社に支払う業務委託費の内訳】１、事務管理業務費、委託報酬、管理手数料：管理会社の人件費及び報酬２、管理員業務費：管理人さんの人件費、交通費及び諸経費（各種保険料等）３、清掃業務費：清掃員さんの人件費（管理人さんが一人で清掃の場合は計上なし）、特別（ポリッシャー）清掃費４、建物・設備管理業務費：給排水設備点検、水槽清掃、消防点検、エレベーター点検、機械式駐車場点検、２４時間遠隔監視等の保守費用等になります。次回は管理費を無駄なく有効に使うためのチェックポイントを書きたいと思います。→修繕積立金 ドットコム→管理費削減 管理費見積サポート
2007.10.09
-
マンションの照明
夜中でも煌々と明かりがついているマンションが多いと思います。防犯上好ましく、高級感がありますが、反面、電気代がかかることと、照明のそばに窓がある住戸はカーテン等光をさえぎる措置が必要であると言うデメリットがあります。【点灯方法】・２４時間点灯→建物の暗い場所に使用します・タイマー制御→設定した時間に点灯、消灯します。深夜に間引き点灯も可能です。・EEスイッチ制御→明るさをセンサー感知し、点灯、消灯します・手動制御→集会室、管理員室で使用します。使用時に点灯させますタイマーとEEスイッチを組み合わせた点灯方法もあります。建物内で、複数の点灯方法を組み合わせています。明るすぎてもったいないからと言う理由で、工事をしてセンサーライトや別の点灯方法に変更するマンションもあります。環境にはやさしいのでしょうが、工事費で捻出した分電気代削減ができるかと言えば難しいと思います。【照明の種類】電球、蛍光灯、ハロゲンランプ、水銀灯と種類がいろいろ種類があります。・蛍光灯や水銀灯は一般的に長寿命・特殊な形状の蛍光灯、水銀灯、ハロゲンランプは値段が高い・電球型の蛍光灯は電気代が節約でき、長寿命であるが値段が高い・廊下照明の色は白色と電球色があり、白色の方が明るいが、電球色の方が暖かい感じがするので、最近は電球色の照明を使うことが多い建物の中に暗い場所があれば、防犯上好ましくありませんので、照明増設の検討するのが望ましいでしょう。
2007.10.05
-
マンションの駐車場事情
私が関東（神奈川県）に住み始めてから、かれこれ１８年経過します。横浜や川崎の都市部ではなく、県西部に住んでいましたので、車があると便利で、早い内に自動車を所有していました。今住んでいるマンションが駅から徒歩５分で、前に比べて自動車に乗らなくはなりましたが、自動車がない生活が不安で手放す気になりません。自動車を所有していると、維持費が馬鹿になりません。・駐車場料金・税金・車検費用・タイヤ、オイル等消耗品の交換費用・ガソリン代・保険代自動車に乗らなくても、ガソリン代や消耗品費以外の維持費は変りません。最近はガソリンが高騰し、自動車通勤の方や、燃費が悪い自動車を所有している方は、燃料代に泣かされているのではないでしょうか？１リットルあたり８０円台の時もあったのに、今は二倍近く・・・ホンと驚きです！さて、今日はマンションの駐車場について書きたいと思います。【マンションにおける駐車場事情】最近は都市部でも戸数分の駐車区画が確保されているマンションが増えてきましたが、かつては、駐車区画が戸数分確保されていないマンションが大多数で、駐車場のルールは管理組合にとって大きな問題でした。駐車場の問題が総会で検討される時は、普段総会に出席しない方も多数出席し、議論が活発に行なわれます。それほど入居者の関心の高い事項です。都市部のマンションは戸数をなるべく多く確保するために、敷地いっぱいに建設されています。そのため、駐車区画に使える区画が少なく、戸数分の駐車区画が確保されている建物であっても、平置きではなく敷地面積あたりの駐車区画を多数確保できる機械式駐車場を使用している場合が多いようです。 【駐車区画が戸数分確保されていないマンション】希望者が多い場合、当然契約できない入居者が出ます。マンション竣工時の駐車場契約者は、契約優先順で販売会社が割り振りを行なうか入居前の抽選会で決定します。ここで重要なのが契約期間です。二年間位に設定している場合が多いと思いますが、中には第三者に転貸・転売するまで恒久的と定めているマンションもあるようです。１、契約希望者が駐車区画より多い場合マンション内駐車場が人気のあるケースです。マンション内の駐車場を契約していない方は、当然敷地外駐車場を契約していることになります。契約期間を２年とし、その都度抽選を行なう場合であれば、マンション内と敷地外駐車場と入れ替えが発生します。そうなると入れ替えになった方が、その都度仲介手数料と敷金を支払わなくてはなりません。費用面での公平性を持たせるのであれば、駐車場希望台数を満たすよう、マンション内駐車場の他にも敷地外駐車場を確保し、管理組合が一括して駐車場運営をすると言う方法があります。この方法を用いれば駐車場希望者は、必ず一台マンション内か敷地外駐車場いずれか一台を契約することができますし、仲介手数料は初回のみしか発生しません（但し更新料はかかります）機械式駐車場が含まれる場合には制限寸法がありますので、抽選でマンション内駐車場が当ったとしても、止めることができないことがあります。機械式駐車場の制限寸法を超える自動車を所有している方は、抽選会の度に移動のリスクが発生するので、抽選会は参加せずに敷地外駐車場をずっと使用している方もいるようです。２、契約希望者が駐車区画より少ない場合マンション内駐車場が人気のないケースです。理由は、・駅から最寄の立地で自動車所有者が少ない・機械式駐車場の制限寸法を超える自動車を所有する方が多い・敷地外駐車場の方が駐車料金が安い・機械式駐車場を不便に感じる方が多いマンション内の駐車使用料は、管理費または修繕積立金に充当されています。使用料を当て込んで、一戸当りの管理費等を計算していますので、契約台数が少なければ、管理費等の値上げにつながる軽視できない問題になります。機械式駐車場が含まれる場合は、契約者の大小に関わらず、保守料と機械の修繕費が発生しますので、より深刻な問題です。
2007.10.04
-
ペットの飼育について（後編）
10月に入って、急に寒くなりました・・私は少し風邪をひいたみたいで、鼻が止まらないのと、のどが痛いです。皆様体調管理に気をつけてくださいね【ペットの飼育トラブルの事例】１、ペット飼育不可なのにペットを飼育している・動物飼育禁止なのにペットを飼育している。・一代限りの特例なのに、新しいペットを飼育している。マンション販売会社の営業マンが動物を飼育して良いと言ったから、マンションを購入したので、私は悪くはないのと言い分をよく聞きます。確かに誤解するような説明を受けたかもしれませんが、管理規約で動物飼育禁止と明記していればそれに従わざるを得ないのです。だまされたから自分は被害者であるとか、家族同様であるペットに対して血も涙もないのかと言う感情論を持ち出す方もいるようですが、苦情を言う相手はペットを買っても良いと誤解を与えた相手（不動産業者等）に対してだと言うことを忘れてはいけません。管理会社や管理組合に対して、このような不服を申し立てるのは問題のすり替えと言うものです。ペットは自分たちの家族同様で、だまされたと言う詐欺を主張するのであれば、だまされた相手方に対して納得いくまで折衝すれば良いと思います。家族の生活が脅かされるような状況になったのなら、少なくとも私はそうします。皆様も自分の子供が危険にさらされることがあるとそうしませんか？動物飼育を禁止している管理規約を飼育可にするためには、総会での特別決議（区分所有者及び議決件数の4分の3以上の同意）が必要です。管理会社や理事会に要望して、規約変更案が総会で提案されても、同意が得られなければなんら進展がありません。理事会や管理組合任せの他力本願では、熱意は伝わらないものです。動物を飼育することを要望する方が自発的に行動し、説得に当たることが大切です。２、規約等で定められたルールを守らない・申請なしでペットを飼育している・規定された予防接種を受けない・建物内はペットを抱きかかえることになっているが、リードで移動している・無駄吠えが多い・バルコニーで排泄やドレッシングをしている・ルーフバルコニーや専用庭で動物を飼育しているマンション購入時に手渡された管理規約を熟読している方は案外少ないのではないでしょうか？管理組合（理事会）はペットの飼育状況をしっかり把握し、動物を飼育している方に対し、ルールを周知徹底していきましょう。（動物飼育申請書の配布、回収）→動物飼育をしている住戸と飼っているペットの種類の把（許可シールの配布、玄関前に貼る事の義務付け）→ペットを飼育している方を一目でわかるようにする（規約等をわかりやすく書き換えたルールブックの配布）→ルールの啓蒙（問題点の周知）→自分だけ良ければの発想をなくす。問題意識を植えつける（動物飼育者による専門委員会＝ペット会の結成及びペット会加入の義務付け）→動物飼育している方としていない方が話し合うと、意見が合間見えずに平行線をたどることがあります。問題を飼育している側の話し合いの中で解決してもらう管理組合が努力しても改善の余地がないルール違反者に対してですが、最終的に・仕方がないので黙認する・厳しい措置を講じる（法的手段）この二つの方法しかありません。どちらの選択肢を取るのかは管理組合の判断です。管理会社は管理規約に違反している方に対して注意をすることしかできません。注意して守れない人に対してどうするかは管理組合が協議して決めなくてはなりません。因みに私の実家は戸建で、子供の頃はずっと犬を飼っていましたので、ペットは嫌いではありません。また今住んでいるマンションは動物飼育可です。
2007.10.03
-
マンションの保険は何か理解していますか？
皆様はお住まいのマンションがどのような保険に加入しているかご存知でしょうか？いざという時に役に立つのが保険です。保険の内容を知らなければ、保険の手続きをしないまま賠償金を払ったり、同じ内容の保険を重ねてかけたり、無駄が発生します。管理会社が保険の代理店をしていることが多いと思いますので、定期的（例えば毎年の定期総会時）に説明をしてもらいましょう！管理組合が加入する保険は、対象範囲は共用部分で、保険の種類は「火災保険」と「施設賠償責任保険」です【火災保険】 マンションではカバー範囲の広い「住宅総合保険」や「団地保険」に加入します。 １、住宅総合保険→火災、落雷、爆発、風、ひょうなどによる損害の他に台風、暴風雨による水害、水漏れ、盗難などによる損害もカバーします２、団地保険→住宅総合保険の補償内容に、さらに傷害保険や賠償責任保険などが付加されています→保険料は一般的に住宅総合保険よりも割安なようです ※地震による被害は基本的に適応外です。【施設賠償責任保険】事故により、他人に怪我をさせたり、他人の所有物を破産するなどして、損害賠償責任を負うことになった場合に、保険金が支払われる保険です。マンションでは「施設賠償責任保険」と「個人賠償責任保険」を契約するケースが多いです。１、施設賠償責任保険→施設の火災や欠陥などによる事故がおき、その施設の所有者（管理組合）が賠償責任を負われたときに保険金が支払われます。（適応例）・外壁のタイルが剥がれて、自動車（対物）を傷つけた・強風でエントランスのガラスが割れ、歩行者（対人）に怪我をさせた２、個人賠償責任保険個人→日常生活の中の事故で、損害賠償責任を負うことになった場合に備える保険です。→本来個人で加入する保険ですが、共同住宅の特性上、被害発生時の損害賠償責任問題のリスクを軽減する為に、管理組合が一括して契約しています。（適応例）・店の陳列物を壊した・子供が他人の家を破損した・階下の部屋に水漏れ被害を与えた・ペットが他人に危害を与えた→損害賠償にかかるお金、裁判費用などを補償してくれます。→家族全員が補償対象になります【契約内容は十分に検討しましょう！！】 保険の契約内容や保険会社によって、保険料金が変ってきますので、複数の会社から提案を受け、どのような保険内容がお住まいの管理組合に適しているか十分に検討しましょう。 管理会社は常に良い条件の保険を提案するとは限りません。むしろ代理店業務の売上げを重視するため、割高な保険を勧めてくるケースが多々あります。 別の保険代理店から提案を受けると、目からウロコが落ちたということもありえます！
2007.10.02
-
地震保険って？
早朝に起きた地震怖かったです私が住んでいる街は、震源の箱根からそれほど遠くない場所で、マンション１１階ということもあり、飛び起きてしまいました。今朝は地震の影響で、東海道線のラインが乱れていました。さて、地震の際の保険について書きたいと思います。まずは、マンションの保険は専有部と共用部に区別されます。当然、専有部はそれぞれの区分所有者が共用部は管理組合が保険料を支払います。地震保険についても同様となり、部屋内は個人、建物構造部分は管理組合の区別となります。【地震保険の特徴】１、専有部も共用部もほとんどの方（管理組合）が火災（住宅総合）保険に加入していると思いますが、この保険だけでは地震・噴火・津波による損害は補償されません。２、火災保険では、地震を原因とする火災による損害や、地震により延焼・ 拡大した損害も補償されません。３、地震保険のみを単独で契約することはできません。地震保険は住宅総合保険とセットで契約することになります。４、地震保険では、「保険の目的」である居住用建物または家財が全損、半損、または一部損となったときに保険金が支払われます。５、支払われる保険金全 損：地震保険金額の100％(時価額が限度)半 損：地震保険金額の50％(時価額の50％が限度)一部損：地震保険金額の5％(時価額の5％が限度)鉄筋コンクリート造の堅固な建物であるマンションが全損するケースは少なく、大きな地震が起きて、被害が発生したとしても、ほとんどが一部損、悪くても半損なのではないかと思います。地震保険は、掛け捨てで保険料が高く感じる（住宅総合保険の約2倍くらいになる）ことから、加入に関して及び腰な管理組合が多いようです。
2007.10.01
全21件 (21件中 1-21件目)
1
-
-
- 日常の生活を・・
- パサージュ琴海アイランドゴルフクラ…
- (2024-12-03 00:07:16)
-
-
-
- 家を建てたい！
- これは時間も費用も掛かります
- (2024-12-03 15:19:25)
-
-
-
- ☆手作り大好きさん☆
- 第１回 #自然栽培ザクロシロップ #…
- (2024-12-03 13:53:12)
-
