2009年06月の記事
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不動産投資デー
昨日は不動産投資デー。 区分マンションで始めるか、ちょっと(かなり？)背伸びしてちっちゃいアパート一棟ではじめるか、悩み中。勉強をはじめて1年半。必死に節約して若干の頭金はためた。(ちょっとFXで減っちゃったけれど。。。) それでも本来であれば資金的に区分しか射程に入らないところ。ただ最近見ていると、条件が日増しに良くなってきている。利回りが上がって、駅に近い物件が出て、築年数も若いものが出回る。チャンスだ。 午前中、先日のHOME's主催のセミナー会場に協賛企業として出展していた日本クリードの営業さんと面会。中古区分物件が得意。もともとHOME'sのセミナーも、相方(妻)が日本クリードさんのメルマガを取っていたので知った。 オフィスが本郷と近いのもあって、自宅まで来て頂いた。 営業さんは、目的の大切さを説く。何のために不動産投資をやるのか。どこを目指してやるのか。最終利回り・投資成績は、売却をしてはじめて確定する。また利益・リスク・労力のバランスが大切。 区分マンションの場合、空室リスクが最大の懸念。入居者がいるかいないか、All or Nothing。退去されても数ヶ月持ちこたえられるだけの余力を確保している必要がある。 ご本人でも数件の区分物件を所有して運用中。実際にやっている方のお話は為になる。初日だったのもあって、具体的は話は次回以降。近日の再会を約束。 午後は、ジュン初の有料不動産セミナーへの出席！言っても3,000円ですが。(笑) 主催は一棟もの専門の不動産業者さんで、ゼンドというところ。インターネットの物件情報で問い合わせたら、情報より先にセミナーの案内が来た。テーマは、「不動産投資の融資獲得術」。金がない人間は買うより先に勉強しろって事か？(笑) 出席しようと決めたのは、1) 2名まで3,000円。。。相方と出られる！2) 開催場所が飯田橋、徒歩！3) 内容が目下課題の融資について 【セミナー内容】1. アパ/マンローンの現状把握2. 失敗しない物件選定術と出口戦略3. 初期投下資金を極力抑えた融資戦略4. 直近の融資成功事例5. 融資に強い特選物件情報講師は、同社の取締役副社長。内容は、、、面白かった。 冒頭の各金融機関の融資に対する実態は貴重なお話。いくつも金融機関があるけれど、実際に不動産投資の際に大きな比率で融資が受けられるところは限られている模様。でも、可能性が無いわけではない。 午前中同様、不動産投資の目的をきちんと意識するようにとのコメント。1) 資産運用なのか、2) 年金対策なのか、はたまた3) 節税効果なのか。目的によって、狙う物件、取るべきリスクが変わってくる。 出口戦略についても学ぶところは多かった。投資用物件の出口として、販売を考えた場合の相手はやはり投資家。投資家が求めるものは、利回り。これをいかに高くして、出口を迎えられるか。 後半も、融資獲得の実例の紹介で興味深い。残念ながら今のジュンの身の丈からすると手が届かない話ばかりながら、数年先にトライしたい物件のイメージや、そのときの戦術のいろはが分かった気がした。 一棟ものの魅力はなんと言っても土地付きな点。また講師の方にお礼とご挨拶のあと質問したところ、自分で管理する楽しさもあるとのこと。さすが、本業の方の投資に対する姿勢には「愛」すら感じる。(笑) 午前中に区分、午後に一棟もの。どちらも大変考えさせられる内容だった。 ただ、可能性は強く感じた。そろそろデビュー出来そうな気がします♪
2009.06.29
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短足おじさん
大好きなキャッシュフローゲーム。ゲームボードの中に、こう言うマスがあります。 【Charity】総収入の10％を寄付すれば、次から3回のみサイコロを2個振ることができる 慈善事業への寄付を行うマス。月々の収入の10％、、、月収20万円であれば2万円。ゲームでは結構気軽に寄付しちゃうんですが、リアルに現実世界でやろうと思うとなかなか難しい。 去年は自分の誕生日に、プロフにも書いてある「海の森」プロジェクトに寄付。額は3,000円。http://gree.jp/7799475/blog/entry/157670134今年はもっとやりたいなと思っていたら、相方(妻)が国際NGO「プラン」の「スポンサーシップ」と言う活動について教えてくれた。 毎月3,000～5,000円を、後進国の子供達の健全な成長ための活動に寄付。この活動のユニークなところは、プランの活動先の特定の子供と文通が出来るところ。里親ではなく直接その子にお金が渡されるわけではなくて、地域への支援活動にお金が使われる。 広い世界の見知らぬ村に、自分と手紙のやり取りをしてくれる子供がいる。ほんの少しの気持ちでも、彼・彼女の力になれるかもしれない。毎月一回、飲みに行くのを我慢するだけ。 支援は子供が18歳ほどになるまで続けられる。子供の成長を、文通を通じて見守ることが出来る。 34回目の誕生日の記念。また子供のことが大好きだったKing of Popの気持ちを少しでも継ぎたいから。 プランのスポンサーシップに参加しました。http://www.plan-japan.org/
2009.06.27
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MAN IN THE MIRROR
"HE" has gone...to a never-never land.「彼」との出会いは、ふざけたものでした。当時一世を風靡していた、とんねるずの「みなさんのおかげです」。木梨が「BAD」を、鼻を黒塗りにしつつかなり忠実にパロディしたのを見て、自然と本家に興味を持った。 それから、アルバムを買い漁って、踊りの真似をした。映画も見に行った。 「Billie Jean」のプロモのマネをして、白い手袋も買った。 カタカナ英語で何を言ってるかも分からず、でもほとんどの曲を覚えた。とにかく、彼はスターだった。 自分が大きくなってからの彼のことは、あまり詳しく知らない。人の噂話を大げさに報じる番組はキライだった。 Make that change. 彼は当時、世界を変えようと言った。 道端でその日を暮らすことにも苦労する子供達を たった5セントを手に入れることの出来ない家庭を見て見ぬ振りをする、自分から変えようと言った。 I'm starting with the man in the mirror. 鏡に映る、自分から変えようと言った。 If you wanna make the world a better place.Take a look at yourself, and then make that change. 世界を、よりよいものに変えようと思うなら自分と向き合って、変えていこう。訃報を伝えるテレビで流れる、「Thriller」や「BAD」を聴いていて、、、 ジュンはこの曲を聴きたいと思いました。 RIP, King of Pop...
2009.06.26
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iPhone 3G Sを分解！ その2
その1に戻る 総Total : $178.96いろいろとコメントしたいところがたくさん。 心臓部はSamsung(韓)・エルピーダ(日)同盟がゲット。a)とb)が諸々のアプリケーション処理の速度を決めています。今回3GSのコアプロセッサ自体の処理速度は、3Gの400MHzから600MHzに上がってます。また、もともとSamsungのデータシートによると、こいつは833MHzまで行くらしい。これはApple側がバッテリー駆動時間を延ばすためにリミッターを掛けていると見られています。そのうちオーバークロッカーが出てくるかも？？？DRAMも116MBから253MBへとほぼ倍を搭載で、これもキャッシュが増えた分処理速度に影響。 通信部はInfineon(独)とUSのBroadcom(米)。c)e)のチップセットでHSDPAの7.2Mbpsに対応、ダウンロードの理論値は倍速。 また3GではWLANがMarvel(米)、BluetoothがCSR(英)と別々だったものがg)の1チップに。WLANはb/gのみの対応で、5GHzのaやnには未対応。しかも、FMの受信機能がチップには追加装備されているが、iPhoneとしては使っていない模様。J-Waveが聴けるといいんですが、、、使えるようにならないかな？ メディア処理部で、h)東芝のNANDフラッシュメモリが部材コスト中、最高値を記録。こいつが倍の32GBになると更に上がる。。。悪目立ちしているので、きっと東芝はAppleに目の敵にされているはず。唯一ここの違いが、16GBと32GBの店頭価格差に反映される。 カメラも2Mピクセルから3Mへ。まぁ、日本のケータイでは別に珍しくない水準。 オーディオコーデックが変わったのが音質にどう影響するか。以前の3GではiPodからずっと使っていたWolfson社製を採用していたのが、今回は老舗のCirrus Logic社製品に。聞き比べてみると面白いかも。 追加になったのが、3軸のMEMS加速度センサ。以前から1つ付いていて、それのお陰で振ったり揺らしたりってゲームが出来ていたもの。これをもう1つつけて、コンパスの機能を実現。STM社(伊・仏合弁)製の方を本体の向きと傾き、AKM(日)製の方で方位をモニタしてる。だいたい、製造業の場合に部材の3倍強の価格で販売するので、普通に売る場合には$180x3で540ドル。1ドルを96円で計算すると、52,000円くらいが想定売価。 以前のiPhone3Gは、172ドルくらいだったみたいですので、あんまりコスト的には変わらない。ただ、プロセッサクロックは1.5倍、メモリは2倍積んでますので、、、これで「変わらない」とは言えないと思われます。。。 店員さんには申し訳ないですが、いくら価格差があっても、在庫削減のご協力は出来ないって感じですね。 ・・・とか言いつつ、買わないんですよね～。(笑)
2009.06.25
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iPhone 3G Sを分解！ その1
・・・って、さすがに自分ではしません。(笑)今日のレポート、ちょっと気合が入り過ぎて長くなります！いつも長いですが、更に長い！でも、、、結構知ってると面白いネタだと思うのでお付き合い下さい♪いよいよ明後日26日(金)、ソフトバンクから発売の「iPhone 3G S」。すでに2年半前から、未だに「Vodafone」のロゴの付いたケータイを使っているジュンとしては大注目！ 先日ソフトバンクショップに行って、料金がどうなるのか訊いたところ、現行のiPhone3Gを強力に勧められた。 「バッテリーも処理速度も変わらない。よくなるのはOSが3.0にバージョンアップするからで、現行機種でもソフトをアップすれば性能は向上して変わらない。」 納得がいかずに悶々としていてたのと、若干仕事の絡みもあって、こんな記事を見つけた。iPhone 3G S Carries $178.96 BOM and Manufacturing Cost,iSuppli Teardown RevealsiPhone 3GS teardown: Apple's cost $179, added FM tunerGadgetLab ： iPhone 3GS Teardowns Reveal Underclocked CPU, Moreアメリカ他の各地ではすでに販売の始まっているiPhone 3G S。早速ぶっ壊して中身を調べた方がたくさんいる。うぅん、ダイナミック！ 一番上と2番目のリンク、調査会社のアイ・サプライがTeardown(分解解析調査)を実施したもの。中の部材に何が使われていて、コストがどれくらいなのかを試算する。 一番下は、同種ガジェットの修理を仕事にしている会社が、同じように分解したもの。書き出しのコメントがセクスィ～。 If you love something, take it apart and see what's inside.That's the geek mantra that some zealous gadgeteers are applying to the iPhone 3GS today. 「もし何かを愛したなら、裸にして内側を見てみなさい。」あるガジェットフリークが、このギリシャの格言をiPhone 3GSに当てはめた。(対訳 by ジュン)マニア垂涎の、主要部品一覧がこちら！※出展iSuppli 【主制御】a) Main Processor : Samsung ARM Core $14.46b) Elpida MobileDDR(2Gb) $8.50※a)とb)はスタック(重ね合わせて1つにしたもの) 【通信部】c) Baseband Processor : Infineon Dual ARM Core $13.00d) Memory : Numonyx ROM/RAM Multichip : $3.65e) RF Transceiver : Infineon $2.80f) GPS Receiver : Infineon $2.25g) Bluetooth/WLAN/FM : Broadcom $5.95 【メディア処理/インターフェース】h) Flash Memory (16GB) : 東芝 $24.00i) 3M Camera Module : unknown $9.55j) Audio Codec : Cirrus Logic $1.15k) Touch Pannel : unknown $16.00l) 3.5inch TFT Display : unknown $19.25m) 3軸加速度センサ1 : STMicro $unknownn) 3軸加速度センサ2 : 旭化成マイクロ $unknown 部品Total : $172.46 部品組み立てコスト: $6.50総Total : $178.96次に続く！
2009.06.25
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フリーな一日 ～ 初銀座朝食会、他
普段、9時出社なこともあって朝食会に出ても8時過ぎにイソイソと出て行かなければならず、ものすごく後ろ髪引かれた気分。晴れやかな気分で颯爽と会社に行けるのは良いことですが、一方でもう少し話をしていたい気もする。 今日はそんな鬱憤を晴らすべく、休暇取得！ジュンの会社では夏休みは6月15日から10月15日までの間で任意に取る。有給も小中学生の夏休み程度の日数が余っているけれど、期限切れの早い夏休みから使わないと。 今朝は生憎の豪雨。相方(妻)と連れ立って出た路上で、走り去る車が水溜りを勢いよく走り抜けて、パンツがビショビショに。。。 会場の東銀座「アメリカン」店頭でお会いしたこてつさんと連れ立って入った到着は7:45頃だったか。店内にはすでに10名弱が、、、さすが朝食会ブームの震源地、銀座。 会場のアメリカンは、レトロな雰囲気。佐賀と関係が深いらしく、店内は佐賀関係のポスターで天井までビッシリ。ちゃんと、頭を尖らせた「はなわ」の写真もあった。彼は今、どこで何をしているのか。 なるべくいろいろな方とお話をしたかったので、相方と分かれて座る。はじめましての方もたくさん。面識のある方、2割って感じ。でも、みなさん積極的に話をしてくれるので、話題には困らない。ゲーム会のネタをNyarlaさんが朝食会告知時に触れていてくれたので、「あぁ～、あのゲーム会の・・・。」と言ってくれる方も多かった。感謝・感謝♪ 一人帰り、二人帰りと見送る。いつもは真っ先に見送られる側。「行ってらっしゃい」と言えるのは、ちょっと気持ち良い♪ 結果、10時過ぎまで6名が残留。ちょっと長居しすぎたか？(笑)でも、自由な時間を満喫。 解散後は一路、神楽坂へ。相方の希望で、ちょっと早めのランチを取ることに。歯に矯正を入れていて、今日が月に一度の調整日。調整をした後はまともにものが食べられないことが多いので、直前に美味しいものを食べたいらしい。 神楽坂をウロウロして入ったのが、お得感たっぷりのフレンチ。本多横丁と軽子坂の角地に位置する、「Saint Martin」。サラダ、パン、メインのランチセットが、、、激安の1,050円。 メインのオーダーは「イサキのポワレ」と、相方は「塩ダラのグラタン」。オーダーを取る女性は、フランス後でオーダーをキッチンに伝える。気が付けば、店内にも金髪の子供がお母さんと来ていたりする。さすが土地柄。 けっこうしっかりした味付け。フランスパンもちゃんと焼いてくれていて、美味しい。 ・・・最近食べログと化してますね。(笑) 午後から、投資物件のご紹介で不動産屋さんとお会いする。待ち合わせまで時間があったので、飯田橋駅前のTravel Cafeの奥に陣取る。一番奥に、10名程度のブースがあるんですね。知らなかった。メチャメチャくつろげるイイ感じ。 会社のメールをチェックしていたら、あっと言う間に待ち合わせの時間。読みたかった本も、書きたかった文章も掛けない・・・時間の使い方って難しい。 ご提案は新築区分マンション。利回りの追求だけでなく、節税効果に着目して投資すべきとのプラン。今までジュンが弱かった税金関係についていろいろと細かく説明を頂いた。この不景気でも、人気のある地域にはすぐオーナーも借り手も付くようだ。 帰宅時には、早朝の大雨が嘘のように快晴。今日は一日、ゆっくりと過ごせた。明日からまたがんばろ～！！
2009.06.24
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34th Anniversary
34歳の誕生日の一日を終えて日記を書いています。今年はすばらしい一年に出来そうです。 グリーでも、とてもたくさんの暖かいメッセージを頂きました。お礼をお返ししたいのですが、順次お送りしていきます。これだけたくさんの方々に、お祝いを頂いたのは人生初。今までの人生の累計「おめでとう」を、一日で頂いた気がします。また、今日開催したキャッシュフローゲーム会も総勢12名の大所帯に！初の日本語がほぼNGな海外の方も参加、日本語のゲームボードでやっていたのもあって若干不安もあったのですが、一緒に楽しんでもらえた雰囲気。 日本語と英語の両方でスピーチして、ゲームの説明をして、進行役をしてって、自分なりにがんばったと思う。 若干遅刻気味でスタートしたのと、夜の会で掃除のオバちゃんが早く帰る為(！)、早めに会場を追い出されたため、クロージングが超中途半端になったのは、思いっきり反省点。 ゲーム会後、遅い時間にも関わらず、懇親会参加も11名。あとから飛び入り参加頂いた方も！ お店は、前回のゲーム会と同様、火鍋屋「なべ丸」。チラッと覗いたらギリギリ人数的にきつかったのを、店内に場所柄たくさんいらっしゃったジャイアンツファンの方々に席を譲っていただいちゃった。カンパイで、誕生日のコールを頂いたのを、前回から大注目の店長が聞きつける。http://gree.jp/7799475/blog/entry/257844062「だれですか？お名前は？」 必要事項を聞き出した店長は、おもむろに、「ハッピーバースデー♪」と歌いだす。しかも美声。めちゃめちゃ良く透る。ロングトーンはビブラートも掛かってる。 こりゃ、玄人だ！しかも独唱。 コールドストーンとかみたいに、衆を頼んだやり方じゃありません。ソロイストです。 ここで奇跡が。会場内で席を分けて頂いたジャイアンツファンの方が、「実は自分も」と名乗り出る。「今度は、大人っぽく歌います」と店長。・・・しっとりとバラード調に歌い上げる。ヤバい、、、持っていかれてる気がする。(笑) そのあとは時も忘れて、投資・企業の話で大盛り上がり。海外の方も一緒に参加してくれて、英語で冗談を言って盛り上がる火鍋屋。みんな自分の考えを、しっかり持ってる。 オンライン、オフライン、どちらからもたくさんのみなさんに祝ってもらった誕生日。今までで一番、幸せを感じた誕生日だったと思います。 人とのご縁。自分なりにこれを大事にしてきた過去の一年。大きく人生が変わってきたなと、手ごたえを感じた34歳最初の一日でした。 ありがとうございました。今年もぜひ張り切って行きましょう！
2009.06.21
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リーマン利回り２ ～ 物件見学
その１から続く・・・ドアの前でボーっとしていると変な人だと思われるので、早々に退散。マンションの周りをぐるっと回ってみても、大きなヒビ割れ等は確認されない。ホントにキレイ。 自転車置き場も、整然と並んでいるし、植栽も手入れがされている。自宅マンションで理事長をやっているので、この辺が問題になりやすいのが分かっているので、よっぽどキチンと管理してるんだと思われる。 その後、駅前の喫茶店で先方に調べて頂いた融資についてやこの後の流れについての説明。結構金利が高くなってきているようで、思ったよりも厳しくみないといけなくなりそう。あと、古いマンションなのでそれなりの自己資金の投入が必要になる。 一番参考になったのが、「この物件を買った後、しばらくは他の物件をローンで購入するのは難しい」と言われたこと。銀行も返済の実績が付かない限りは、新規の貸し出しをしてくれなくなってしまうらしい。 結論から言うと、今回は購入を見送ることに。 自宅に帰ってから周辺や同じマンション内の募集賃料相場を調べたら、将来的に賃料を相当に下げないと難しい見込み。同じ物件内での空室も結構ありそう。同タイプの物件で、もっと駅に近い賃貸募集が結構あった。競争も激しそう。 また、販売価格に関しても似たような物件が似たような価格で出ているのを発見。 思いっきりダメ元で指値をしてもいいのかもしれませんが、その前に1つ気が付いたことが。 賃料収入の少ない物件の場合、比較的管理費・修繕費の割合も大きくなってしまいがち。出て行くコストの内訳の中で、ローン返済がメインにはなるけれど、その他費用が大きいと当然フリーキャッシュフローが圧迫される。 今回の物件も、現在の賃借人が今のままの賃料で延々と住み続けていてくれれば、ものすごい実質利回りになるのだけれども、、、。 「すみません、ここから引っ越さないって約束してくれますか？」 と、住人の方にお願いにお邪魔するわけにもいかない。(笑) 最初の一歩がこれで、次に買うまでまた時間が必要なようであれば、他をあたろう。そう言う結論になりました。 それにしても初めて融資の可否確認から購入申込書の直前まで行って、本気で検討を進めて初めて見えたことも多かった。あと、「スーパーウルトラダイナミックワンダフォー収支計算マシーン」(登録商標出願予定)が、予想以上に正確だったのも収穫。初期費用の見積もりが、不動産屋さんの用意したシュミレーションとほぼ同じ値だった。これから検討を進める上で、ちゃんと信頼して良さそう。さぁ、がんばって探して、幸運の女神の前髪をつかもう！！
2009.06.18
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リーマン利回り１ ～ 物件見学
先日の不動産投資セミナーに触発されて、物件調査に熱が入る。我ながら、、、分かりやすい性格。(笑) ネットで調べて、良さそうだったら資料請求。現在の狙いは、1000万円以下の都内、駅近区分マンション。手持ち資金が多くないので、出来れば安い物件を手に入れたい。 最近は物件情報が多いらしく、資料を送ってくれる不動産屋さんが頼んだ物件と合わせて似たような物件情報を送ってくれることが多くなった。 そんな、オマケで送ってもらった類似物件の1つが異常に表面利回りが高い。都内某所の築20年程のワンルーム。駅からも徒歩10分を切る。同様の物件だと通常は7～9％程度なのが、14％もある。 お手製の「スーパーウルトラ収支計算ツール」(登録商標出願予定)に入れてみても、運用収支が高くとれそう。管理費も高くないし、修繕積み立ても安過ぎず高過ぎず。 不動産屋さんとメールで色々とやり取り。電話で話を聞いたら、どうやらちょっと特殊な物件らしい。 まず、売主がお金に困ってる。借金を抱えているらしく、債権者である金融機関から物件を売って返済をするように仕向けられている模様。投資の本とかでよく話には知っていたんですが、本当にあるとは。不謹慎だけれども、これを待っていた！ ただ、現在居住の方が長いらしく、更新料を取らない代わりにちょっと賃料は高めに設定しているらしいとのこと。周辺の家賃相場と比べても2万円ほど高い。 価格交渉が出来たりするかもって言うのと、先日のセミナーで「とりあえず物件を見に行くべき」って言う話があったので、不動産屋さんにもお付き合い頂いて見に行くことに。 仕事を早めに終わらせて、現地へ。相方(妻)も一緒に見に行く。駅の改札で不動産屋さんと待ち合わせ。 駅からストップウォッチで時間を計る。きょろきょろとしながら到着すると、10分弱。まぁ、あってる。 現場は60世帯ばかりの中規模のマンション。築20年とは思えないくらい、、、キレイ。大手デベロッパの分譲仕様マンションだからかな？古いので特にオートロックとかは無いので、普通にウロウロ。エレベータで部屋の前まで。 不動産屋さんが、給湯器の前でチェック。2007年に設置との表示。だいたい耐用年数が10年程度で、価格は10万円程度。これが購入直後に交換するようになると、これもまたコストですので、あと8年程度は交換する必要は無い。その２に続く・・・
2009.06.18
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至誠の姿勢
ちょっと感動。 昨日の不動産セミナー当日の夜、メールチェックすると講師をされていた束田様よりご丁寧にメールを頂いていました！■同氏の書籍20代・自己資金300万円。サラリーマン大家さん成功の法則 パソコン1台あればあなたも「お金のなる木」を手にできる！ 著者： 束田光陽 出版社： あっぷる出版社 発行年月： 2005年01月 セミナー直後にあつかましく名刺交換しておいて、あとでこっちからお礼メールを、と思っていたら先を越されてしまったんです。 もともと日記に感想を書きたかったので、また例によって大量に書いてからメールの返信。お礼と、チラっとでも見て頂けたならと感想日記のリンクを紹介していたところ、本日再度のご返信。 「差し支えなければ、私のブログの方でも紹介させていただきます。」・・・予想GUYの展開！！ チェックしてみると、同氏が執行役員を勤める日本ファイナンシャルアカデミーのブログ。セミナー実施の日記の中に、参加者の日記としてご紹介頂いているではないですか！！ http://www.financialblog.jp/1002/2009/06/homes_1.html ちょっと宣伝効果、大じゃないですか！！ ジュンは昔からアイドル歌手とかあまり興味がなかったんです。サインしてもらったりとか、ポスター貼ったりとかって全然興味が無かったんですが、ちょっと気持ちが分かった気がしました。(笑)ちなみに、良い機会なので強いて言えば松田聖子よりも本田美奈子派でした。。。 ←関係ないみなさんはどちらですか？ ←悪ノリ それにしても、束田様のレスの早い事！経済的自由を手に入れていらっしゃるからなのか、、、いやぁ、でも忙しいはず。それをして、一聴衆だった自分のメールやブログにここまでして頂けるとは。 「至誠」を感じましたね。この人が5年で900万円のキャッシュフローを生んだのには、ちゃんとしたワケがある。 「金持ち父さん～」シリーズの2作目、「キャッシュフロークワドラント」にも、Be-Do-Haveの順番が大切と書いてあります。 いきなりお金を手に入れて(Have)も不幸になる人がいる。闇雲に行動して(Do)も、大抵の人が大損をする。まず大切なのは、お金を持つ資格を持った人間になる(Be)こと。金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント経済的自由があなたのものになる 著者： ロバート・T．キヨサキ ／シャロン・L．レクター 出版社： 筑摩書房 発行年月： 2001年06月 お金の話をしながらも、お金以外の部分で学ぶところがある。改めてそんなステキなセミナーでした。
2009.06.16
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束田光陽氏講演＠HOME'S不動産投資セミナー
久方ぶりの日記になります、ジュンです。 昨日の日曜日は不動産投資セミナーを3件はしご。投資のお勉強三昧。 午前中と午後は、どちらも渋谷のシダックスホール。不動産情報のHOME'S主催の不動団投資セミナー。ジュンが行くからには、、、やっぱり無料。。。 前半、午前中は一棟もの。土地付きで建物ごと買うやつです。午後は区分マンション。こちらは一部屋。 基調講演はどちらも、不動産投資家であり、お金の学校・日本ファイナンシャルアカデミー、執行役員の束田光陽氏。ジュンが一年前に不動産投資に興味を持った際に読み漁った本の一冊を書いていらっしゃる著者。20代・自己資金300万円。サラリーマン大家さん成功の法則 パソコン1台あればあなたも「お金のなる木」を手にできる！ 著者： 束田光陽 出版社： あっぷる出版社 発行年月： 2005年01月 無料セミナーに出る価値があるかどうか議論をしているなかで、相方(妻)が行きたがったのはこの人が出るから。 冒頭に同氏のプロフィール紹介。もともと製造業に勤務されていたサラリーマン。ジュンと同じく「金持ち父さん～」にショックを受けて、投資の勉強を始めたとのこと、、、本当にあの本の影響は絶大ですね。 同氏が最近お会いになったという、元蔵相の竹中平蔵氏の言葉が紹介される。「いま我々は、去年と全く同じ能力・仕事をしていると給料が下がる時代なんです。」 もうすぐボーナスの支給がある、、、はずのジュンにも身につまされる事実。前に進む努力を辞めたら、本当に収入も目減りする時代なんですよね。こんな時代だからこそ、頑張らねば！ 現在束田氏は、2003年末に区分マンションを購入したのを皮切りに、現時点までの5年で合計11件28世帯、総資産2億2千万を購入。マンションからの収入は1,800万円、うち半分が費用とローン返済とのことで、不動産投資によるフリーキャッシュフローが900万円。。。たった5年でですよ！ もちろん、同氏も最初の2～3年はものすごい勉強して行動したとのこと。 不動産業者に会う。物件を見に行く。 口を酸っぱくしておっしゃっていたのは、とにかく予断をせずに物件を見に行く！ジュンも見に行ってはいますが、それほど数が多いわけではないんですよね。どう言うところをチェックするべきなのかも分からないし。。。がんばらねば。 同じ方から一棟もの、区分マンション、それぞれの(同氏の視点からの)スタイルについて話が聞けたのはとっても収穫。 対照的だったのは、出口戦略と借入に対する態度。 区分マンション ～ 「5年で売れ理論」 一棟もの ～ 「銀行員憑依理論」 必殺技のネーミングセンスにも共感を覚えつつ、ネタバレになるので詳細は割愛。(笑)気になる方はメールでコソっと聞いてください♪ヒントはどちらも、相手の身になって考えてみなさいって事。 ご本人もおっしゃっていましたが、区分所有の話の方が経験が多く、思い入れもあって生々しい話が多くて面白かった。日本マクドナルド創始者の藤田田氏のミスター50:50交渉術などなど。 「ご自分の車をお持ちの方いらっしゃいますか？」 質問にパラパラと手の上がる場内。 「まずは、マンションを買う前に、車を手放してください。 それは区分マンション1部屋を買うのと同じ経済効果があります。」 初めて聞いた人はショックだろうな、、、このやり取り。。。 上記の、同氏が購入した250万円の区分物件と、愛車にプリウスを買う話は、金持ち父さん流の考え方の真髄だなと思いました。 同じ200万円強の出費、、、と言うかローンで購入をした前提でも、 前者はポケットにお金を入れてくれる資産で、後者はキャッシュフローをマイナスにする純然たる負債。 これは会計上の意味ではなくって、金持ち父さん流に考えた場合の話。この考え方が徹底していると、、、5年でフリーキャッシュフロー900万円も夢ではない？？？(笑) 午前中のセッションが終わった後、相方と一緒にご挨拶にお邪魔した際も気さくにお話を頂きました。相方が歯に矯正をしていたのを見て「わたしもやっていたんですよ～、大変ですよね。」と、ホントに親しげに話をしていただく。愛読書の著者に身近に接してもらって、相方もいつになくテンションが高い。(笑) 午前午後ともに、基調講演が終わった後は協賛企業のプレゼンとブースでの個別相談会。不動産業者さんやアパートローンを取り扱う銀行、管理受託業者さんが出展。区分について、ボロでも立地がよければとのことで1,000万円以下を勧めていた束田氏に対して、出展企業は新築とか築浅を高値で売りたがっていて、一部対立していたのは印象的。(笑)不動産投資って、色々な意見があるけれど、きっと結局王道とかってないんですよね。どこまで厳しく見て、納得したら後は決断するかしないか！まぁ、一通り見て、アンケートには答えてきたので、今後の進展があればと思います。午後の講演が終わった時点で個別相談が続く会場をイソイソと後に。 最後は、自宅近くの文京シビックセンターで、特徴的な不動産投資セミナー。無論、これも無料。(笑) 海外からのビジタを専門に契約する「ゲストハウス」。魅力は、一部屋に2名程度を家具付きで契約して、水周りも共同だったり。狭い物件でもワンルーム以上の収益率が可能になる点。 内容は、、、セミナーとしてあまり良く組織されていなかったので、、、。理念とか気持ちとか、経緯は良く分かりましたが、投資をしたいなと思っている人間を惹き付ける内容ではなかったと思います。 海外の留学生を、文化の違いを超えて受け入れる管理業務って結構大変なんだと思います。集客も独自でやられていて、国際社会貢献的な意味合いも強くて、面白いなと思ったんですが、ちょっと、、、。嵐のように情報を集めた一日、、、でも今までの勉強のせいか消化不良の感はないですね。タダではありますが、こういうセミナーに出ると投資フェロモン(？)が出てくる気がします。近いうちに、、、遂に大家さんデビューか？？？
2009.06.15
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BNIと新商品開発のマーケティング
今日は朝から多忙、、、と言うか、最近ずっとイソイソ。 6時45分にお茶の水駅に到着。秋葉原BF会と銘打ったkeitaさんからの呼びかけで、BNIのチャプター設立説明会とやらに参加。 正確に言うと、ほとんど趣旨を理解せずにいつもの朝食会のテンションで参加したら、、、ぜんぜん違っててビックリ。(笑) 常ならぬ雰囲気を感じ取って、早めに行こうと思いつつも遅刻気味で会場へ到着。今月頭からクールビズを導入しているために暑がりのジュンは当然スーツの上着なぞ持たず、ネクタイもせず、iPodをジャカジャカ言わせながら会場に飛び込むと、、、 そこは別世界・・・ スーツでビッシリと固めたジェントルメンがたくさん。。。ジュン一人がエイリアン。。。 なっがれぇ～るっ汗ぇもそのまぁ～まぁ～にぃ♪(サンプラザ中野)名刺交換をすると、みなさんタイトルが代表取締役シャチョさん、、、。社長率50％を超えるモノスゴイシャチョさん率！ いつもの朝食会の雰囲気はなくて、レジメが用意してあっていかにも説明会。時間になり、着席。状況も徐々に分かるようになってくる。 BNIとは、Business Network International。簡単に言うと、会員制のビジネス紹介コミュニティ。http://www.bni.com/http://www.bni-japan.com/ 全世界的な組織みたいで、毎週1回、朝に集まってビジネスのプレゼンを相互に実施する。また顧客の紹介を積極的に進める、ビジネス互助会。。。表現が古いか？ 特徴的なのは、チャプターと言われる分科会1つにに1業種しか参加出来ない点。たとえば、生命保険の方がお一人参加されているチャプターには、いくら入りたいと言っても入れない。 日本には現在10チャプターが活動をしていて、今回はkeitaさんのお友達が新しいチャプターを発足させるためのKick Off説明会だった模様。。。知らなかった。(笑) 参加は有料。結構な額でもある。毎週参加が義務付けられる朝食会に、ゲストを連れてくることが大切になってくる。 ゲストを交えての60秒プレゼンが各参加メンバーの宣伝タイム。自分の扱うサービスや製品について、効果的に紹介してもらえるよう、プレゼンする。 参加者の多い職業としては、保険・ＦＰなどやウェブ製作などのＩＴ系、税理士等のいわゆる士業の方々などなど。 keitaさんも終了時間を気にしてくれていたので、最終的に参加意思確認の際に辞退。率直に言って、保険等のBtoCのビジネスであれば、うまくやれば効果が期待出来そうですが、ジュンの仕事ではちょっと使い切れないかと。 ただ、本当に活用の仕方次第だと思うんです。もし、ご興味のある方がいましたら、ぜひチャプター立ち上げにご協力下さいね。期限付きのトライアルらしいですので。 会社に出社して、AMの仕事を進めた後に、外出して市場調査会社が主催する新商品開発のマーケティングセミナーに参加。 日本能率協会総合研究所http://www.jmar.co.jp/index.html 今までベタベタの営業をやって来ていて、マーケティング等をあまり体系立てて勉強をしたことがない。無料のセミナーが自分の仕事に絡む分野に特化したものであったので、すかさず参加。 午後2時間のプログラムで、同社のチーフコンサルタントの方が穏やかな語り口調で語ってくれる。内容も明快で、大枠を捉える上ではとても分かり易くてよかった。 面白かったのは、同社独自のマトリクス作成法で、SeedsとNeedsを変換させるSN変換法。持てる技術・製品の特質から、市場におけるニーズ、またそのニーズを必要とする製品市場へと展開していくやり方。 めずらしくアカデミックに過ごした1日でした！
2009.06.08
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竜馬がゆく <7>
竜馬がゆく（7）新装版文春文庫著者： 司馬遼太郎 出版社： 文藝春秋 発行年月： 1998年10月 幕府との戦いに長州が勝利をしたことで、300年続いた幕府の基盤が緩んでいることを知り、動揺する各藩。今後の鍵を握る薩摩・長州と強力なコネを持つ竜馬に、ふるさとの土佐藩上層部の急進派、後藤象二郎が接触をはじめる。亀山社中の面々は武知半平太の仇として暗殺さえ試みるが、対面や過去の遺恨に囚われずに実利を求める竜馬は手を握ることを選ぶ。 革命へと世の中が動く中で、長州藩の革命児、高杉晋作は役目を終えて病の床から天に還る。 おもしろき、こともなき世を、おもしろく 下の句は、看病をしていた僧が続ける。住みなすものは、心なりけり ジュンはこれ、座右の銘にしています。自分の置かれた環境を嘆いていても仕方がない。心の持ち方次第で、いくらでも楽しむことが出来る。気持ち次第で、変えることすら出来る。そう信じて生きて行きたいですよね！ 幕府はフランス、薩摩・長州はイギリスと近づき過ぎていた。内乱がおきてどちらかが勝った後は、衰弱した日本における英仏どちらかの国の利権が強まり、日本を切り売りすることに繋がる。日本人の視点から考える竜馬は、いかに日本の国力を下げずに革命を実現するか、、、その秘策を思いつく。 大政奉還、、、幕府自らが政権を朝廷に返す。 薩摩・長州に味方をして、幕府を倒すために命がけで運動をしてきた。しかし直前に、その幕府さえも救う策を進めようとするその人間の優しさ。 「日本人の手で日本人による独自の革命がとげられるのだ。その革命には徳川慶喜でさえ参加させてやる。かれを革命の功臣にさせてやる。」 竜馬は更に大政奉還後の日本の在り方にも、プランを用意。船中八策、、、天皇を中心とした民主国家の構想。あるべき日本の姿を、長年に亘り独り温めて来た竜馬。その思想が受け入れられる瞬間がやって来つつあった。 流されないことって、すごく難しいと思うんです。周りが攘夷だと言っている時に、西洋航海術と商売に没頭して、周りが倒幕だといい始めたら民主主義だと言い始める。常にマクロの視点から見て、ブレない理想を持っているから、、、なんでしょうか。 次回、いよいよ最終巻！
2009.06.07
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Thank you for Playing!! ～ 感謝感謝のEvent Day！
昨日はアツかった。 以前から月1度のペースで開催しているキャッシュフローゲーム会。午後に予定していたのですが、募集段階から結構な人数にご参加頂けそうな雰囲気だったので、午前中にこれまた暖めていたイベントを実行に移す。 集合は9時半、前半戦は「中村文昭さんの講演を聞こうの会(仮)」。どうしても皆さんに聴いてもらいたくて、やっちゃいました！駆け込み参加やキャンセル等が入り乱れる中、6名の参加を頂く。ただ聴くだけでは勿体無いので、アンテナを立てるべく、また立てたアンテナをシェアしてもらうべく、お手製で簡単なワークシートも準備。 また時間短縮と効率的な学習を目指すべく、音源を1.4倍速で速聴。中村さんの流暢な関西弁が更に早口に。(笑) ジュンの役割は、速聴で流れ去ってしまいがちなステキな単語を、ホワイトボードに展開する事。ただいま修行中のマインドマップを活用。。。ものすごく字が汚い。。。でも、無いよりはマシなはず。(笑) 聴いて頂いたみなさんがどう思って、何を持ち帰って頂いたかは分かりませんが、ぜひぜひ今後の仕事や日々の生活の中で活用して頂きたいなと思いました。 ランチの後、いよいよキャッシュフローゲーム会。今回はスゴイ。何がすごいって、ジュンの単独開催にも関わらずプレイヤーが12名！ 申し込みが多かったので急ぎゲームボードの手配と銀行役をやってくれそうな玄人さん達に声を掛ける。3枚のボードそれぞれに、プレイヤ4名とバンカー役の5名1テーブル。ジュンは司会進行とプレイ中はアジテイター(笑)として各卓を覗いて回る。総勢16名が会議室に、、、。 ジュンの、一人で勝手に舞い上がって順番も論理も支離滅裂な司会進行の後、各テーブルでバンカーさんのゲーム詳細説明。 サイコロが振られ始めると、最初はギコチない感があった各卓も徐々に盛り上がりはじめる。 脳みそをフル回転している15名と、、、ウロウロするジュンが約1名。 ・・・アジテイターとは言ったものの、、、ヒマ、、、。だって、みんな真剣なんですもの。(涙) ラットレース一上がりはGree友のこてつさん！序盤戦から不動産と株をポートフォリオに組み込んで、売却と資産形成を繰り返して見事に脱出！ バンカー役、プレイ暦40回を誇るベテランプレイヤーのYさんのサポートもよかったとみえて、その卓ではこてつさんに続いて不労所得生活者、ファーストトラッカーを大量生産。最終的には全員がラットレースを抜ける快挙！相方(妻)がバンカーをつとめる卓からはこれまたGree友のないあ～らさんがファストトラックへ。高等テクの、「他人の躊躇するOpportunity横取り作戦」＆「支出圧縮」を初プレイにして披露。でも最後はピザ屋で一発抜け！ 大きく支出を上回る不労所得を創り出すお手並み。そして、ラットレース難民のるつぼと化した、ゲームファンのIさんがバンカーをつとめる卓。(笑)初体験の方が多かったのもあったり、夢の高額所得者を職業に選んだのもあって、苦しい展開。 なかなか資産形成が進まないままにゲームは終盤へ。しかも最後の最後でDownsizedを一人が喰らうと、引き寄せの法則を発揮して2名が失業、失業率50％の異常事態も散見されました。。。結果、誰も上がる事が出来ず、、、皆さん本当に悔しそうな顔が、、、思う壺のいい感じでした！(笑) 興奮覚めやらぬままに、行ける方はカフェに移動。日曜の後楽園周辺はいつも店探しに苦労するけれど、今回も辛かった。シビックセンター1Fのエクセルシオールのオープンテラスを占領する勢いの10名。雨上がりの寒い中で、鳥肌を立てながらアツい投資＆ビジネストークで大盛り上がり。今日、ゲーム会ではじめましての人たちが、円になって前向きな話を真剣にしてる。あぁ、オレはこれがやりたかったんだなと、改めて納得。 勢い余って、一部の方々とそのままディナーもご一緒することに。あまりに寒かったので温まろうと入ったのが、春日駅の交差点にある「火鍋屋なべ丸」。 ここのお店、店長さんがなかなか曲者。(今ネットで調べたら、、、ぐるなびに写真付きでブログ書いてる！) http://kuchikomi.gnavi.co.jp/shop/p647700/ メニューにやたらとダジャレが見られる。 揚げ物は、、、「テンション揚げ揚げ」サラダは、、、「仮面サラダー」 誰が考えたのかと思い訊いてみると、、、その店長さんが、「わたしが考えました。」と胸を張る。。。・・・こやつ、デキるっ！オーダーを持ってくるときも、「はいっ、フライドポテト、、、的やヤツお持ちしました。」・・・的なヤツって、、、本物はどこへ行った？！(笑) 寒い中でも燃え盛っていたテンションが更にヒートアップ。熱々辛々の火鍋をつつきながら、話題は思わぬ方向へ。keitaさんのダイエット理論における人間の体を、工場経営に例えた話。「在庫」だとか「営業」だとか、アツく盛り上がる変な団体に。 気が付けば、21時も回ってた。朝からご参加して頂いた一部の方とは既に12時間ご一緒に。(笑) 自分の企画したイベントに足を運んでくれて、本当に感謝。 皆さんに投資してもらった時間の分だけ、ジュンはちゃんと価値を提供できたのか。楽しかった分だけ、ちょっと考えさせられるところもありました。 また次回以降も、こうして足を運んでもらえる場所を提供して、参加をしてもらった人には何かを持って帰ってもらえるように、頑張りたいなと思いました。 さぁ、次回もがんばろ～♪
2009.06.02
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