2009年09月の記事
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竜馬がゆく <8>
竜馬がゆく（8）新装版文春文庫著者： 司馬遼太郎 出版社： 文藝春秋 ページ数： 441p 発行年月： 1998年10月 前の巻、7巻のレビューを書いていたのが6月頭、実に4ヶ月近く経っています。第1巻のレビューに至っては3月。。。時間の流れは恐ろしく早い。その間にも、本当にいろいろとありました。朝食会に参加し始めたり、ゲーム会、IbMと自分でコミュニティの運営を始めたり、不動産投資も遂にデビューしたり、そー言えば、今朝方の品川朝食会で某新聞社の取材が入ってました。先日の銀座bf会のNHK特集に続いて、朝食会の効用に注目が集まってますね！今日もカメラマンからインタビュアーから、結構な気合の入りよう。ひょっとしたら、紙面の片隅に片腕くらいは掲載されるかも。(笑)さて改めて<1>のレビューを見返すと、思いっ切り感傷的になって過去に浸ってますね。(笑)まぁ、この本は何かと特別なので♪幕末は爆発寸前。列強諸外国が食指を伸ばす中で、薩摩・長州は武力倒幕の準備を進める。対する幕府も、フランスの支援を受けて諸藩を武力討伐した後の郡県制を目指し軍備を拡大。ここで内乱を起こせば、日本は植民地になる。唯一の解決策は、徳川将軍に政権を放棄、天皇を中心とした朝廷に返還する大政奉還。竜馬が考え出したこの秘策を、将軍慶喜が受けるかどうか。内乱の引き金は、倒幕の密勅。降りてしまえば、幕府は朝敵。慶喜の呼びかけで諸藩の重臣に召集が掛かったのが、10月13日。決断の内容は、、、大政奉還の宣言。奇しくも同じ日の遅い時間に、倒幕密勅が降りたが、間一髪で大政奉還の宣言が早かったために無効に。身分が低いため、二条城からの報告を宿屋で仲間と待っていた竜馬は大政奉還の成功に、涙する。休む間もなく、天皇を中心とした新しい政府の骨子を作りはじめる。最大の功労者である竜馬は、自分の名前を入れない。人事案を見せられた西郷隆盛が首をひねりながら、「尊兄の名が見あたらんが、どぎゃンしもしたかの？」と質問するが、窮屈な役人はきらいだから新政府には参加しないと言う。それじゃ、何をするのかとの問いに竜馬は答える。「世界の海援隊でもやりましょうかな」世界の海へ出る前の最後の一仕事と、樹立する新政府の経済面を担当させるために、由利公正を蟄居から引き出す交渉を行いに福井へと向かう竜馬。「街道は晴れていた。竜馬がゆく。」そして、全てをやり遂げた竜馬は、天に還る。「世に生を得るは、事をなすにあり」人間は、何かを成し遂げるために生まれて来ている。生きることを目的にして与えられた使命から逃げていては本末転倒と、彼は考えた。そしてそのとおりに行動して、やり遂げて、還って行った。人生の節目に読むこと、これで5回。改めて自分に与えられた使命ってなんだろう、、、と、普段考えないようなことに思いを馳せてみたり。次に読むときって、いつになるのか。またドキドキさせて下さいね！
2009.09.29
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International Cash Flow Game Party
Thank you for coming to our Sequoia Cash Flow Game!!っと、英語にかぶれているのは、今日はそういう雰囲気だったから。(笑)ご来場頂きましたみなさん、ありがとうございました。第18回「セコイアの木の下で」ゲーム会、今回も楽しく開催させて頂きました。今回は一言で言えば、とにかくInternational。実に、日本を含めて世界7カ国ご出身の方々がご参加されました。参加国は、イギリス、ニュージーランド、USからお二人、インド、ベトナム、ジャマイカ、あと当然ながら日本！世界地図に色を塗って行ったら、いつかは埋まりそうな勢い！ジュンが持っている英語版のゲームボードは1枚だけ。海外の方で日本語がダメな場合、最大で受け入れられる人数が6名だったんですが、今回は海外ご出身の方の申し込みが多く、いろいろと考えた結果。。。プレイヤーとしてご参加頂く予定だったイギリスご出身の方に、ご自分のボードを持ってきてもらって、会社の同僚サトシさんに英語での銀行兼進行役をお願いして実現。ジュンも前々回からフル英語ゲームの進行と説明をやってるんですが、結構大変。英語に関してもともとネイティブではないし帰国子女なわけでもなく、ファイナンスに関しても簿記3級を3回落ちて断念してるぐらいで、ましてやCPA持ったりするわけではありません。ファイナンシャルプランナー3級は、名前はカタカナでカッコ良く見えますが、実際にはものすごく上っ面しか勉強しません。それを英語でP/LやB/Sの説明をするのは、、、大変。アツシさん、、、大丈夫かなと心配していたんですが、、、「Great!!」超・盛り上がってるし。(笑)今回はアツシさん他、いつも手伝ってくれているパートナーのみんなのために、ジュンとおそろいの「セコイア名刺」を作って使ってもらいました。ちょっとカッコいいでしょ？今日も、現実世界をトレースしたラットレースから皆さんで様々な職業を選んでゲームスタート。サイコロを振って、コマを進めて、止まったマスで様々なイベントに出会って。考えて、決断して、自分でB/SとP/Lを書き換えて。。。投資や起業から不労所得を上手く作って、経済的自由を実現された方が、、、大体半分。残りの半分の方は、コツはつかめたけれど、時間が無くって、、、って言う方が多かったようです。ただ、限られた時間の中で不労所得を作るのも大切なこと。人生の中で蓄積出来ないものが「時間」ですからね！クロージング後に、都合の付く方のみでいつものように近くのカフェに移動して、大交流会。インターナショナルな雰囲気をそのままに、テーブルのあちこちでアツいトークバトル。皆さん、いろいろな投資やビジネスのアイデア、夢がある。この場所での情報交換から、皆さんの中でまた何かが生まれたらイイナと考えて、ついニヤニヤ。ゲーム後にスイッチが入った状態で話し合う、この雰囲気が好きなんです。次回は2週間後の10月12日(月)。またにぎやかに行きますよ！！
2009.09.27
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ILM ～ 国際ランチ会やりました！
今日はジュンがGREE内で主催する、「IbM」、International breakfast Meetingコミュニティ発のランチ会。たくさんの国際交流ファンの方々にご参加頂きました！ご参加の皆さん、ありがとうございました！会場はグリ友ma-cherieさんのお勤め先、御茶ノ水にあるウェディングレストラン、カリフォルニアキュイジーヌWINDS。土日のランチ営業は、ウェディングイベントの入らないときだけにオープンしてる、貴重な機会。11:30開始に待ち合わせの関係等で若干遅刻して会場入り。すでに直接向かった方々が談笑中。広い店内では、一部ウェディングの打ち合わせ中と思われるカップルとスタッフの方がいたり。オフィスビルの地下一階ながら、店の奥が吹き抜けになっていて、明るい初秋の日差しが差し込む。青々とした竹が植わっていて、気持ち良さそう。今日は参加者が10名を超えそうだったので、店内の奥に長い席を作って頂いていた模様。外のが良いのにな～と思っていて後で聞いたら、結構蚊が居て大変だとか。そりゃ、中でお願いします。(笑)キッチンからオーダーを受け取るセルフスタイルで、ビーフ・チキン・魚料理それぞれのランチと、どんぶり、特製カレーと豊富なメニューが嬉しい。ジュンのチョイスはチキンのトマトクリームソースソテー。ライスかパンが選べて、サラダ、スープ、ドリンクとセットで1,050円程度はお値打ち。慌ててて、料理の写真を取り損ねたままにランチタイムスタート。長いテーブルにズラっと座った国際派男女(笑)のランチミーティングは壮観。この時点で14人。今日は海外の方3名参加予定が、一人イタリア出身のTくんは連絡が付かず。メールで誘ったときは「Yep!! I definitely wanna join!! : )」と、やる気満々の返信(笑)があったのに、、、。おそらくは、起きられなかったんだろうと勝手に想像。12時過ぎて、朝食会名物？のdaiさんも駆けつけてくれる。これで15名！会話の内容はいろいろ。意識して海外ご出身の方々の近くには座らずにいたんですが、みなさんどんなことを話されていたのか。ジュンも面識が無くって初参加頂いた方もお二人。それぞれで積極的で個性的な方々。(笑)こうやって、広い東京で知り合いが増えるのって嬉しい♪明日は明日でゲーム会。イベント三昧な9月の週末です♪
2009.09.26
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サラリーマンモデルデビュー？？？
「はいこっち、笑顔くださ～ぃ！」今日は大家さん転じて、モデルになりました・・・。何のこっちゃ？って感じですが。。。移り変わりの激しい業界で、若手の活躍の場の多いうちの会社。逆に言うと、定着率が比較的低くて、新入社員を定期的にたくさん取らないと簡単に人手不足になる会社。(笑)自然と、採用活動にはヒト・モノ・カネも掛かっていまして、それなりのキャンペーンを張る。もちろん人事部が主導でやっているんですが、社内でも人畜無害レベルがトップクラスのジュンは良く採用活動の援軍を頼まれます。最近は就職活動もだいぶ早くからやるもののようで、昨年は12月にパネルディスカッションに出演。前半は就活前半戦だけに客寄せのための、「内定獲得セミナー」みたいなやつで、コミュニケーションスキルのお勉強。面接のロープレをやったりしてて、ジュンが聞いても面白かった。(笑)後半戦でショッカー隊員ならぬ先輩社員その3として、苦労話を切々とした。。。会場ドン引き。ってわけもいかず、ウケが良さそうなエピソードを偉そうに話をしたのも記憶に新しい。今年は、パンフレット作成に関して、先輩社員としてインタビューを受けるらしい。適当に安請け合いしたところ、よくよく聞いてみると何人かインタビューを受けるうちの、文系代表。理系代表の後輩と、2枚看板で「挑戦！」と言うタイトルの冊子を作るとか、、、。責任重大ぢゃないですか。。。集合場所の会議室に行くと・・・怪しい雰囲気。フラッシュ撮影用の「貴婦人が持つような傘」みたいな反射板や、ゴッツイ一眼レフがおいてある。ジーンズ姿のカメラマンさんと、スーツ姿の企画屋さん、女性インタビュアーが、人事部の面々と待ち構えてる。・・・想像より遥かに本格的だっ！こんなこともあろうかと(？)、いつも着流しのワイシャツに加えて今日はネクタイをちゃんと持ってきた。慌てて現場で締める。スーツの上着有りと無しバージョンでインタビュー中に写真が取りたいと言うことで、、、持っていなかった上着は人事部の後輩君に借りる。(笑)インタビューの内容は、ジュンにとっては昔話。ある意味、今までの10年の会社生活はずっと挑戦。気を抜くと、流されそうな仕事の奔流に、流されないように、必死に堪えて来た。問題はインタビューの後だった。いつもの調子で話を盛り上げたのが災いしてか、急遽オフィスの外での撮影会に。カバンを持って外出するっぽいジュンベンチに座ってパソコンを開いてモバイルしてるっぽいジュン開いたパソコンを手に仁王立ち、アイデアを捻り出してるっぽいジュン遠い目をして、オフィス郡の日差しを眺めてるっぽいジュンカメラ目線で引きつった笑顔のジュン「いぃね～っ、はいっ、いぃよ～！」変なスイッチが入ったらしく、乗りに乗ってきたカメラマンさん。場所をジュンのデスクに移して、、、上司や周りの白い目をよそに、、、メールを打ってるっぽいジュンカバンから書類を出してるっぽいジュン電話を取ってるジュン電話を耳に挟んで名刺の束を探しているっぽいジュン大きく時間が押したところで、さすがに異様な空気に耐え切れなくなった企画屋さんが、暴走するカメラマンさんを羽交い絞めにして(？)停めて、無事終了。不思議なもので、ファインダーの向こうからおだてられると、ついつい水着(！)を一枚また一枚と脱ぎたくなってしまう変な気分になる。(爆)どんな写真が撮れていたのか、思いっ切り気がかりながら、パンフレットが仕上がるのは恐らく1～2ヶ月先。ぜひ、公衆に晒される前に検閲して、被害は最小限度に食い止めたい。変な気分の一日でした。。。
2009.09.24
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完全消去
シルバーウィーク最終日は自宅で過ごしてました。結局どこにも行かずじまい。。。まぁ、お金が無いので仕方ない。普段出来ないことをやろうと、今日は古いPCをオークションに出品するべく、中身の整理。先日DELLの激安パフォーマンスノートを購入したので、長らく現役だったeMachinesのノートが退役。2ヶ月弱、埃をかぶっていたものを「こんな時でもないと片付けないでしょ！」との相方(妻)の一喝で、お片づけすることに。問題はハードディスクの中身。単純に削除したファイルもゴミ箱を空にしたからと言って、データが消えるわけではありません。簡単に言うと、ファイルの表札が外れただけで、データそのものは残ってる。復元サービスなどをネットで調べると出てきますが、戻そうと思えば簡単に戻せるようです。オークションに出品して、購入頂いたマニアな方がサクっと復元して楽しいファイルがワンサカ出てきたら、、、想像しただけで怖いですよね。こいつを根本的に消すために、何度も別のランダムデータを上書きして復元出来ないようにする方法があります。そのためのソフトがいくつか出ているようですが、ここでもFP3級のジュンは「無料」で出来ないかを調べて、、、見つけました！(笑)■File Shredderhttp://www.forest.impress.co.jp/article/2007/05/15/fileshredder.html他にもいくつかあるようですが、こいつの良いところはWindows上からファイルを完全消去可能な点。フロッピードライブが無いノートなので、外部からDOSを起動して、とかは面倒。システム領域には別に見られて困るような内容は配置していないと思いますし、大切なのは内緒の「マイドキュメント」の中身♪(笑)「こいつはこう言うのが好きなのか、、、。」と、納得されても困るので(謎)、アメリカ国防総省仕様の消去法で完全削除！！まずは必要なデータを我が家の最新鋭機DELLへと移行。思わず昔懐かしいファイルとかを見つけ出して遠い目をしてみたり。。。あぁ、あの頃は若かったなぁとか。(笑)必要かどうかわかりませんが、余計っぽいアプリケーションも一通りアンインストール。データ関係は全て削除して、ゴミ箱も空にする。その後に、File Shredder登場。ダウンロードしたVer 2.0をインストール。アプリケーションを実行すると、ファイル毎の完全削除と、ディスクの空きスペース、つまり今まで昔懐かしいデータやアプリケーションが配置されていた記憶領域の完全削除が選べる。今回は最後のお掃除なので、空きスペースの完全削除を選択すると、消去方式(アルゴリズム)の選択。簡単なものから回数を重ねるものまで。今回はアメリカ国防総省準拠方式で実行！PC画面上で、徐々に伸びていく青いステータスバー。待つこと1時間ちょっとで、完全消去作業が終了。その後、PC付属のリカバリDVDでブートして、初期化。PC全体を工場出荷時、生まれたばかりの状態に。今まで、本当にお疲れ様！あとは相方にお任せ。オークションに出品されてもまだ2～3万円とそれなりの金額で売れてるらしい。写真を撮って、記事を書いて、出品。見事入札されれば、今度は出荷。第2の人生ならぬ、PCライフを歩むことに。捨てると費用のかかるPCも、オークションで売った先で使ってもらえればまだまだIT機器。何よりこっちもお金になって嬉しいし。面倒臭いなと思ってたけれど、やってみると意外と簡単。そんなシルバーウィークの過ごし方でした♪
2009.09.23
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サイゼリヤの半熟卵69円で怒られる休日
ジュンは美食家とのコメントを頂いていますが、そんなことは無いと思ってます。美味しいものを食べるときもありますが、大抵はフツーに家メシか、ジャンクフードが大好き。世界で一番おいしいものは、マクドナルドのポテトだと思ってます。(笑)シルバーウィーク4日目の今日、ゆっくりと起き出して、午後に相方(妻)とお散歩。何かオヤツを食べようと、春日通りを茗荷谷方面に向かって歩く。確か、茗荷谷の駅前にサイゼリヤがあったよね、との話から、相方が見た先日のカンブリア宮殿の話題に。創業会長、正垣泰彦氏が出演したのが9月14日。物理学専攻の大学生時代に起業した洋食店。さっぱり来ないお客に、「料理の質を落とさずどこまで価格を下げたら、客が来るか」の実験を実施。30％下げても来ない、半額にしてもだめ。70％オフにしたときに、宣伝もしていないのに店に長蛇の列が出来た。その経験から、美味しいものを安く提供することがサイゼリヤのミッションになった。コストを下げるためには、人の手を掛けないようにする仕掛けを作ること。イタリア料理は材料も調理法もシンプル。だからサイゼリヤはイタメシ屋。キッチンでは包丁すら使わない。野菜買い付けコストを下げるために、トラックが畑の真ん中まで入ることが出来るようにして、運搬の時間を削減する。背の高いトマトの収穫に手間取らないように、品種改良して低いトマトを作る。こんな話を、淡々と語る相方の声に耳を傾けながら入った店内。昼時を大きくはずした時間なので満席とまでは行かないながら、それなりにお客さんのいる店内で、ホール担当スタッフさんはただ1名。オーダーは、ミラノ風ドリア299円と、半熟卵のミラノ風ドリア368円。オヤツのはずが、普通にお腹が空いていた。(笑)卵付きを頼んだジュンをなじる相方。ものすごい徹底した経済観念。そのくせ、半分よこせと言う。。。アルコール販売とおつまみの充実もすごい。グラスワインが105円。パルマ産生ハムと良く合いそう、、、ついつい頼んでしまいそうなそっちは400円弱。値段のつけ方が良く出来ている。サイゼリヤの年間売り上げ849億円のうちの、この日の二人のお会計は1,000円ちょっと。ものすごいシステムだなと感心しながら、お散歩の続きを楽しみました♪PS. 帰り掛けに、東国原知事がランニングしてるのを見かけました。こんなところも走ってるんですね。
2009.09.22
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がんばれ青色申告承認申請書！
さて、先だっていろいろと調べていた青色申告について。開業から１ヵ月以内という、「個人事業開業届け」の関係で、今日税務署のポストに投函します！内容は、下記3点。1) 所得税の青色申告承認申請書2) 個人事業の開廃業等届出書3) 青色事業専従者給与に関する届出書1)がメインの青色申告についての申請書。住所等の基本情報の他、書くべき内容は下記。a) 不動産投資の場合には物件名と物件所在地b) 所得の種類、事業所得、不動産所得、山林所得から選択c) 簿記方式と備え付けの帳簿の種類c)は、事業的規模を希望する場合には複式簿記の選択が必須。あと、帳簿も保存期間が定められているので必要。税務署に聞いた際、最低限「現金出納帳」が必要とのことで、これを選択。この申請の山場が2)個人事業開業届け。ここに事業の内容を書く欄があって、この記載内容で事業的規模かどうかが判断される、、、はず。そして、これが受理されれば、65万円分の控除ゲットが決定。いろいろと調べた結果、シンプル・イズ・ベストで記載内容は下記にしました。事業の概要 ： 「不動産賃貸業 年収○○○万円」「給与等の支払の状況」欄に、専従者給与として相方(妻)に支払う旨を記載。税額の有無はまだ未定なので、空欄。3)の専従者に、上限として月額100,000円と記載。そのほかはほとんど書かなくていいようなので、これも空欄のまま。連休明けで、税務署宛の書類が殺到していて、担当する係官の方が一枚一枚を詳しくチェック出来ないことを祈って、これから税務署のポストに投函します。何も気にせずに、ポンッと受理してくれればラッキー！アパート1棟で、8部屋。一般的な基準である10部屋までは届かないんですが、23区内・駅近の新築物件なので、地方の10部屋から比べれば下手したら倍額程度の収入は期待できるはず。何より、抱えた負債の額は誰が何と言おうと事業的規模だと思いますので(笑)、、、。がんばれ、青色申告申請書！目指せ一発承認！不動産投資の健美家
2009.09.21
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ムーミンと朝食を
今朝は飯田橋bf会のKさん主催、ムーミンbf。後楽園LaQua内、ムーミン・ベーカリー＆カフェで開催。http://www.benelic.com/moomin_bc/main.html8時スタートにちょっと寝坊して8:30ごろ到着。今日はお一人様参加なのでチャリで現場に急行、所要時間3分。到着するとすでに談笑モードの常連さん。「奥さんは？」、、、ジュンよりも「なんちゃってカウンセラー」の相方(妻)が人気らしい。(涙)店内にばらばらに陣取る、ムーミントロールたち。いやでも和む、垂れっぷり。普段は後ろ髪を引かれる朝食会も今日はゆっくりと堪能。置き去りにした相方がブチ切れる前に、帰らねば。来るときは3分が、帰路は緩い昇りのはずが2分の特急モード。今日は一日、長く使えそう♪ ※「breakfast Meeting」、朝食会にご関心の方は、メールでご連絡下さいね～♪http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/mailboxform/
2009.09.21
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タイミング
人生には、タイミングと言うものがあるみたい。今週も仕事にイベントに大忙し。睡眠時間が4時間とか、、、もっと寝ていない人もいると思うけれど、ジュンには辛い。木曜日の午後に会社は半休を取って、向かった先は飯田橋。実はある突飛な行動に出ようとしていて、着々と準備を進めていた、その発表の日。約束の時間までには少し余裕があったので、朝食会で行きつけ(のつもり)のTravel Cafeへ。ランチは初体験。カレーにロコモコにパスタ。魅力的なメニューがいろいろとあったけれど、アボガドシュリンプのソフトフランスサンド。セットにサラダとアイスコーヒーをオーダー。午前中で終わりきらなかった仕事を必死に片付けて、あまった時間は作った資料を見返す。頭の中で、イメトレならぬイメリハーサル。そして、気合十分。会場でプレゼン実施。相手はとある企業の幹部の方。またとない機会なので、悔いの無い渾身のプレゼン。結果、こちらから提案した内容だったものの「実はたまたま同じようなことを考えていたんですよ。」との思ってもみなかったリアクションで逆に「こう出来ませんか？」との逆提案を頂いて帰る結果に。具体的な進捗はあと数ヶ月かかる。でも、、、ダメもとでもアクションを取ってみるものだなと感じる。出会い、ご縁、タイミング。全て、偶然なように見えるけれど、何か見えない力が働いているのかも。この日ばかりは、現実主義のジュンも、不思議な気分になりました。
2009.09.19
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アナキンと残留思念とチョコクロの間に
今日は飯田橋にてInternational breakfast Meeting(IbM)、海外ご出身の方が3名参加。南半球1名、欧州2名。キャッシュフローゲーム会とのシナジが出てきていて、面白い。イタリア出身のT君は、現地の大学で日本語を学んでいる。夢は映画のプロデューサになることで、夏休みを利用して日本で日本語の実地演習。先日のゲーム会に夢をかなえるためにはお金の流れを知らないといけない、と言う事で参加してくれた。エライ！洒落で彼の友達がモデル事務所に写真を送ったところ、写真撮影やらファッションショーに出る事になったりと、大忙しに。明日も神宮球場で行われるショーに出演予定とか、、、何のショーなのかな？確かにスラっとしてて、カッコ可愛い感じ？日本語もそこそこいける。東京bf会主催者のmさん曰く、「アナキンの若いとき」、、、もちろんダークサイドに惹き込まれる前ね。確かに似てる。10月帰国予定を既に11月に延ばして、もっといてくれとモデル事務所から頼まれている模様。ジュンの直感だと、、、彼は日本に居つくことになるのでは。(笑)同じく映画繋がりで、今日はご近所のリアル友達セルコさんのお誕生日！最近睡眠時間を削って、映画の字幕の勉強を進めている夢に溢れる素敵女子。7:30に到着したいつもの飯田橋トラベルカフェ。店内は朝のひと時を新聞を読む人、タバコをくゆらせる人。ジュンは怪しげに、バックヤードでトーストに明太子ペーストを塗っている店員さんにささやく。「あのぉ～、誕生日の人がいるのでケーキを出してもらえたりしませんか？」「はい、いつですか？」「今です。」「・・・」一瞬目が泳ぐものの、「すぐ出しますよ！」と快諾。良いお店だ。。。待つことしばし、ジュンはあと5分程度で会社に向かう為に出かけねばならぬ。急いでくれっ！店員さん！バックヤードからひょっこり顔を出して、こちらに熱い視線を送る店員さん。「ぐっじょぶだっ！」と、満面の笑みと親指を立ててゴーサイン。プレートを手に歩み寄る店員さんから、「はぁっぴばぁ～すでぇ～」と歌声。この店員さん、ノリが良い♪あわせて声を張るジュン。知らないIbM参加者の皆さんは、誕生日の本人を含めてアッケにとられる。テーブルに置かれた、デコレーションされたカットケーキ。チョコでメッセージも書いてあって、良い仕事をしてくれてます♪すかさず、お店のナイスガイ(死語)にケータイで写真を撮ってもらう。お店のチェキでも取ってくれると申し出てくれたものの、チェキが在庫切れで取れず。このお店、良い仕事をしつつ抜けてるところもまたステキ。そこで残念・無念・知念なジュンは、出勤の為タイムアウト。。。残留思念をエクトプラズム状に置き去りにしつつ、脇目も振らず退出。・・・振り向いたら、会社にいけなくなっちゃいそうでした。(笑)今日はそのテンションで会社の仕事も絶好調。勢い余って、飯田橋bf会のドン、Kさん開催の突発night cafe＠有楽町に「ちょっと一軒の積もりでよって」、、、朝も会ったmさんを交えた3人で、いつの間にやら閉店までチョコクロ＆まったりトーク三昧。そしてその3名は有楽町の駅前で、「また明日の朝！」と再会を誓って分かれましたとさ。。。・・・どんだけ好きなんだろ。(笑)
2009.09.16
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火災保険料とリスクマネジメント
今日は一日自宅でゆっくり。何も予定のない休日は数ヶ月ぶり。朝起きて、食事して、税金についてパソコンでいろいろと調べもの。初期費用に関して、経費計上するべきものと、取得価額にあげるべきものが今1つ分からない。登録免許税、売買契約の印紙、、、結構細かいようだけれどそれぞれでそれなりの金額。やっぱり税理士さんに相談に行ったほうが良いかな。。。さて、契約前の出来事ですが1つ書きそびれていた「火災保険料」について。物件購入前に散々怖がっていたのは自然災害。【ゲリラ豪雨と言うリスク】http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/200908100000/今も急に降って来ましたが、ゲリラ豪雨、火災、地震などなど。自分ではあまり積極的にコントロール出来ないリスクなので、保険でカバーをします。物件の土地は何があろうと基本的に価値が変わりませんので、保険の対象は建物のみで建物価格が万が一の際に補償されるべき保険金額。金融機関は融資する際に、火災保険への加入を条件にしています。土地はもちろんですが、建物と賃貸と言う事業に対して融資を行うわけで、燃えました、ハイそうですかとは許してくれません。ちゃんとリスクをコントロールすることが条件になっているわけですね。金融機関の中にはローン期間中を一括で保険に入らせて、その証明の提出を融資前に義務付けているところもあるようですが、今回はずっと継続して掛けることを条件に分割で許してくれました。なるべく初期投資は抑えたい、、、と言うかお金が無いのでほぼ絶対条件だったんですよね。極端な例として、今回の物件でも30年間入ると140万円くらいが初期投資で必要になるんですが、年払いであれば毎年10万円以下。この差は最初の物件を買うときの初期投資削減としては大きいです。保険はたいてい、仲介を担当してくれる不動産業者さんが火災保険の代理店もやってますので、そちらと話をします。今回は三井住友海上の「ホームピカイチ」と言う商品にしました。ネーミングセンスに共感を覚えます。(笑)まず物件の位置(周辺がどんな地域か)や建物の構造(材料、屋根、外壁)、大きさと保険金額(建物価格)から基本的な保険料が決まります。大きければ当然高くなりますし、燃えにくいRCであればそれだけリスクが低いので支払いも安くなります。今回は、省令準耐火割引と住宅用防災機器割引(各戸に火災報知機設置のため)が適用。約30％程度保険料が安くなっています。オール電化とかだとまた割引があるみたい。あとは補償の内容。もともと火災保険に、ジュンが気にしていた水害に対する補償も入ってる。「地盤面(GL)から45センチを超える水害の場合」には、補償がおります。今回の建物は地盤面から44センチが床の高さ(FL)なので、カバーされていない潜在リスクは1センチ分。。。(笑)他にも、住人による物件(ドアなど)の破損や、雹で窓ガラスが割れる、戦闘機とは書いていませんが(笑)車が飛び込んできたときなども、火災保険でカバーされる模様。結構、手厚い。あと、売買契約直前直後に日本全国で盛大にユサユサと揺れてくれていたので、迷わず地震保険にも加入。保険家さんが広告宣伝費を悪の軍団ショッカーに払って起こしているのかと思いました。(笑)地震保険の場合は火災保険と異なり、建物価格の50％が保険金額の上限になってました。それでも保険料は火災保険との内訳をみると、金額的に倍近くかかってます。以前はもっと高かったようですが、最近ニーズが増えてきているのでお得になってきているとのこと。広告宣伝費の効果、絶大です。。。最後に、どのような契約期間でどのように支払うかにより、支払い保険料が決まります。10年契約を一括で払えばその分安くなりますが、とにかく今回は初期費用を抑えたい。結果、今回は5年契約の1年払いにして、火災保険・地震保険の合計で年額8万円弱に。大きな借入れで賃貸経営をやっている以上は、「万が一」があった際にもある程度耐えられるようにしておかないと、あっという間にデフォルトになってしまいます。どんなときに何が保険でカバーできるのか、きっちり勉強しておきたいですね。不動産投資の健美家
2009.09.12
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追憶のモロヘイヤ
久々に食べログ♪午前中の税務署での相談が終わった段階で昼時。飯田橋の駅前で入ったのが「麺酒房サスケ」。http://ramendb.supleks.jp/shop/12361昼はラーメン屋で、夜は居酒屋。前々から気になっていたけれど、今日はじめて入れた。場所は、飯田橋駅東口の歩道橋を斜向かいに渡った雑居ビルの一階。一応駅前と言えば駅前。醤油、とんこつ、塩、担々麺のラインナップでランチ時はギョーザやライスのセット有り。オーダーは「サスケ特製担々麺」、ちょっとお高い950円。FP3級で日頃、世界の中心で節約を叫ぶジュンとしても、担々麺の前では金銭感覚が無条件降伏的に、狂う。しかも特製、、、何が特製かって言うと「刻みモロヘイヤ」が入ってる！さかのぼる事13年前、大学2年生の終わりに今の相方と同棲生活をはじめたときに、モロヘイヤと出会う。いつもはホウレン草を入れるクリームパスタに、ルックスが似ているからと言う理由でモロヘイヤを投入して大惨事に合った経験を思い出す。あの頃、2人は若かった。。。(懐)結論から言うと、モロヘイヤは担々麺じゃなくて醤油か塩で試せば良かった。美味しいんだけれど、あんまりにも食感と味が複雑になり過ぎて、ジュンの味覚は大混乱を引き起こしてました。(笑)タマゴ色の細ちぢれ麺は濃厚な担々スープに良く絡みます。半熟味付けタマゴも濃いオレンジ色の黄身がトロトロ♪今度は醤油＋モロヘイヤで試してみたいですね～。
2009.09.11
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青色申告「事業的規模か否か、それが問題」
今日はバラバラ夏休みの4日目を取得予定、、、だったのですが、午後に緊急の客先打ち合わせが入って、外出。売れっ子はこれだから困る。(スーパー勘違い)午前中はゆっくり自宅で、いろいろの資料作成。11時ごろに支度して、相方(妻)と外出。向かった先は徒歩3分の税務署。不動産所得を得ることになったので、青色申告が出来るものかどうかを相談しに行く。「アパート買ったので、青色申告したいです。」ホケっとされる受付の方。「不動産所得が今年から発生するので、どのような手続きが納税上必要か相談させて下さい。」と、日本語(笑)に言い直すと、番号札を頂いて待つことしばし、担当の方から別途呼ばれる。今まではサラリーマンとしての給与所得のみで、基本的に源泉徴収。毎月税金の見込み額を支払って、取り過ぎていたり足らなかったりすると年末調整で、実際の収入に対してアジャスト(ルー風)をしていました。これは全て会社がやってくれていたんです。昨年度は医用費と寄付金の控除があったので、確定申告をやってみた。今年度は、不動産所得の関係で絶対やらなければいけなくなった。※ここから先は、調べながら書いてますので、若干正確性に欠けるかもです。間違えていたらツッコミ頂けると助かります！サラリーマンの給与所得が源泉徴収なのは変わりなく、毎月がっつりと取られるんですが、不動産所得が出たことによって、経費計上が出来るようになる。不動産向けに使った経費の分で不動産所得がマイナスになった場合、トータルの収益から差し引くこと(損益通算)が出来るので、給料から納付する予定で支払った税金が戻ってくる可能性がある。不動産所得(事業所得も)の確定申告に青色と白色があります。青と白の違いは規模にも寄りますが、あとはちゃんとした事業であるかどうか。言い換えると、ちゃんと経営をしている商売かどうか。決算をしていたり、ちゃんと帳簿管理をしていたりする場合には、その分税制上の優遇を用意してくれています。白色と青色の違いが色々とありますが、この場合の青色のメリットは事業上の損失を3年分繰り越せる点。今回のジュンの場合、まだ厳密に計算をしていないんですが4か月分の収入に対して不動産購入に関係した費用が発生しているので、計算上の損失が発生する可能性が高いと思ってて、青色申告の方が有利と想像。また青色申告にも二通りあって、事業的規模か、そうでないか。主たる違いは下記の二つで、事業的規模の方が納税者にとって有利。1) 基礎控除額が65万円と多い(通常は10万円)2) 専従者給与の支払が出来る。不動産所得の場合、事業的規模の指標として一般的に5棟10室以上って基準がある。今回の焦点はそこ。こちらとしては事業的規模と認めてもらって、65万円の基礎控除が欲しい。専従者給与って言うのは、アパートの管理・経営で奥さん等が専属で時間を使う場合に、給料の支払をしたことにして経費計上が出来る。ジュンの相方は現在、ジュンの給与所得の扶養家族になっているので、そちらで出ている扶養控除と国民年金の分と比較して、どちらが有利なのかって問題もある。たぶん、、、今年は扶養に入れておいた方が良さそう。民主党も今回はまだ手をつけないって言うし。(笑)「具体的にどんな物件ですか？」「アパート一棟、8部屋です。」「では、事業的規模にはなりませんね。」・・・一撃玉砕。(笑)青色申告の申請書と別に、事業的規模と認められるために「個人事業の開廃業等届出書」ってのを提出して、受理されないといけないらしい。今日は相談とのこともあって、聞いてしまったら当然「5棟10室が基準ですから。」としか、係りの方は言えない。。。当然と言えば、当然。「じゃあ、あと2部屋買えば良いんですね！」半ギレの相方は、ワケのわからない啖呵を切る。彼女は八百屋でりんごを買うのと間違えているみたいだ。。。アツくなる相方と小声で相談して(怪)、後日改めて提出と言う事に。書物等もお書きになっている某不動産投資家の方は5棟10室に満たない段階で、何度もチャレンジをして結果として認められた実績があるらしい。きっとこの「個人事業の開廃業等届出書」を何発も、色々な税務署に提出したんですね。何事も経験。諦めの悪さには自信ありとのことで、通るまでやってみよう！・・・とか言って、本当に2部屋買ったりして。(笑)不動産投資の健美家
2009.09.11
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キャッシュフローますぃ～ん1号！
さてさて、うっかり、、、ぜんぜん物件のことを話さずに一人で盛り上がってました。(笑)どんな買い物をしたのか、気になりますよね。えっ、「別にぃ～」って？そんなことを言わずに聞いて下さい！【物件概要】所在: 東京都大田区最寄: 私鉄駅より徒歩5分以内！駅近！！物件価格: 8,600万円 (表面利回り8.83％)築年: 木造新築間取: 1R×8戸投資家の皆さん、「あっ、あれだ！」とか気がついても気付かないフリしておいて下さいね。どうしても答えが分かって言いたくなったら、ジュン宛てにメール下さい。(笑)【良い点】・23区内の駅近、理想的立地！ JRの方がベターだけれど、贅沢はとても言えない。 乗降客数もそこそこ。・アクセス良好！ 品川まで最寄駅から20分かからない。 ジュンが住みたい。(笑)・新築！！ ローン年数の関係もあって、これは譲れず。 末永くお付き合いすることになりそう。・生活至便！！ 最寄り駅より、地元密着型の商店街を抜けた住宅地。 わずか直線300メートルにスーパーが3軒、100円ショップが1軒。 超物価が安い！・バス/トイレ別！！ 狭小ワンルームにして、この広さでよくぞ、、、(涙) 3点ユニット式バブル建築とは違うのだよ！ ・激広！！しかも立てるロフト完備！！！ ほとんどの住戸で約9平米のロフト、、、。 天井が高く、気分はメゾネットか秘密基地か♪・各戸個別階段！！ プライバシーはばっちり？【悪い点】・部屋が狭い 狭小ワンルーム 賃貸募集のときに足切りに合う可能性あり。・土地の価値は？ 私道ドン尽きのいわゆる旗地。 よく言えば、「閑静です。」・ロフト物件で、足腰が鍛えられる！先輩不動産投資家の方々から言わせると、「何でこんな低い表面利回りで、、、」っと言われそうです。でも今回は、有利な融資を取れたのでキャッシュフローが結構出るんです。初の不労所得としては十二分。あとは新築木造で、建物価格もそれなりに高く取れて、減価償却の威力とやらも楽しみ。課題としては、来年迎える第一週目の更新時期でどれだけ空室期間を出さずに賃料を現状維持出来るか。出口戦略にも絡んでくるんですが、スタートを切って数年は出来る限り高収益で回し続けることが重要。一度退出があった場合には、どうやって客付けをがんばるか。この辺もこれから勉強しないといけない部分ですが、反面楽しみな課題でもあります。「キャッシュフローますぃ～ん1号」と出遭って、はじまったばかりのサラリーマン大家業。これから何が起こるのか、、、乞うご期待！(笑)不動産投資の健美家
2009.09.10
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賃貸管理・建物管理は千差万別
今回購入した「キャッシュフローますぃ～ん1号」物件は、着地があっと言う間だっただけに、管理について学ぶ時間も十分なく慌てて情報をかき集めていたんですが、ようやっと決着。あんまり不動産投資の本とかを読んでも、管理についての実態とか相場とかの情報って無いんですよね。建物管理なんか、最初っから予算に入れていませんでした。(笑)ただ、手探りの調査でしたが、その中で色々と情報収集をした感触は、「千差万別」だなと。【管理をどうするか、、、それが問題 】http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/200908270000/今回の結論と、決まった経緯をお話すると、、、1) 賃貸管理今回は家賃収入の3.15％(消費税込)で、売主さん系列の現行管理会社さんに委託継続決定。賃貸管理、建物管理についても継続提案を当初から頂いていたんですが、1)賃貸管理が5.25％、2)建物管理が31,500円/月とのことで、お願いするとザックリ1)40万円＋2)38万円で、78万円も払うことに。。。とても無理と言う事で、自主管理も含めて色々と業者さんを当たっている最中の決済直前に事件発生。実は、今回の物件は業界用語で言うところの「旗地」。私道のドンつきに細い敷地が接していて、それが伸びた先にメインの土地が広がる。広げた旗状の土地に、竿の部分が付いているように見えるかららしいです。旗の竿に沿う形で隣家とのフェンスが走っていて、このフェンスがどちらの敷地でどちらの持分なのかが現場では分かり辛く、確認事項になっていました。また、入り口部分にあって、フェンスの下にもぐりこむ形の排水口があって、一緒に現場に行って頂いた不動産屋さんが目ざとくチェックを入れてくれていたんです。いよいよ決済を数日後と言う中で、不動産屋さんから緊急連絡。内容は、調査を続けた結果、フェンスがこちらの敷地内で、排水口は隣家のもの。つまり、排水口の越境が判明したんです。隣家は相当古い個人宅で、昔からそこに排水口があったようです。売主が土地を購入した際に、排水口に関しては隣家の建て替えの際には撤去する旨の覚書の引継ぎを受けていたようですが、今回はこちら側に引き継ぎ損ねていたとのこと。決済前に仲介担当の不動産業者さんからの厳しいチェックによって判明したんです。こちらの金消契約も終わっているし、売主も、もともとのそちらの土地についていた担保の抹消に取り掛かっている。ここでこの越境を理由に契約が破棄されると、みんなが困る状況。慌てて、隣家との越境に関する覚書の引継ぎとあわせて提案されたのが、系列である管理会社の管理費用の引き下げで、3.15％にするとのこと。越境に関して良い気持ちはしなかったのは確かですが、数十センチの話でもあり、別に住居スペースの下にあるわけでもなく、実際の影響はない。覚書で権利関係さえ整理出来れば文句はない。あと、これも先日書いた「保証会社」と、過半数の借主さんが契約されているんですが、契約先の信用問題で切替交渉中。ここはきちっと続けてやってもらった方が良いと判断して、継続契約する事に。相場としては、5.25％の業者さんが多い中で、中小もしくは地場の業者さんの中で3.15％のところがポツポツ。あとは、定額で提案されているところが出てきていて、もし賃料が高い区分物件の賃貸管理だったら利用価値は高い。でも、とどのつまりは日常業務の代行なんで、こちらも十分当事者意識を持って、まかせっきりにしないように気をつけないといけないですよね。2) 建物管理地元の清掃業者さんにご提案頂いたサービスに決定。日常清掃2,100円/週、プラス定期全体清掃6,300円/1回を年3回で、合計121,800円/年。現行業者さんからの見積もり、毎月の掃除代に31,500円はとても出せないけれど、毎週現場に行く事も出来ない。困っていたところに、朗報が舞い込む。もともと、賃貸管理を格安定額で提案頂いて注目していた物件近くの管理会社さんから、お願いしていた建物管理の見積りが届く。掃き掃除での日常清掃が2,100円/週。安い。毎週ゴミの日の後にでも行って、ホウキで掃いてゴミがあったら拾うだけ。大した仕事ではない。でも、こちらで毎回行くわけにも行かないので、近くにいる誰かにお願いしたい。お願いすると出張費等がかかって、結局月額2～3万円とかって話になる。。。困っていたところに、結果として半額以下の見積り。これは助かる。床をポリッシャー等で清掃したり、ドア・ガスメータ・共用部照明等を含む、定期全体清掃についても、一回6,300円と格安。提案してくれていた管理会社さんに連絡すると、清掃業者さんとの打ち合わせをセッティングしてくれたのが、この前の土曜日。当日、物件近くの管理会社さんオフィスでお会いしたのが、清掃業者さんの代表さん。まだ若くて、ジュンと変わらないくらい。聞くと、スタッフ4人で地域密着でやっているとか。交渉したのが、配置しようか迷っている観葉植物の水遣りを週1の日常清掃時にやってくれるかどうか。「イイっすよ！」、即OK。超感じが良い。あと、定期清掃のタイミングを4ヶ月に1度、年3回ととりあえず決めて契約する事に。しかも、最初の1回は日常清掃の2,100円で定期清掃と同じ内容の掃除をしてくれるとのこと。後の掃除を楽にする為と、清掃に当たるメンバー全員で現場をおくことをかねているのだそうだ。とにかく良心的。最後に感動したのが、今回引き合わせてくれた管理会社さんは、紹介だけで特に契約には絡まないとのこと。賃貸管理について今回現地にも近く、最初から最も安く見積りを出してくれていた業者さんで、仮に越境の件で管理費が下がらなかったら確実にこちらにお願いしていたと思う、頼りになりそうな管理会社さん。「こうやって、清掃業者さんにお仕事をご紹介しておくと、今度こちらからのお願いで業者さんには無理を聞いてもらえたりする、ギブアンドテイクの関係なんです。」と、言う。建物管理の相場は本当にマチマチ。傾向はやはり地域密着の方が安い価格が出そう。きっちりやってもらえるかどうかっていうのも大切なんで、こちらも頼んだ後のケアも大切ですね。結果として、1)賃貸2)建物の両方で、当初の半額以下に抑えることが出来た。収支計算上も管理費用は賃料収入の5％と考えていたので、予算内に収まる。(建物管理なぞを知らなくって、てっきり賃貸管理サービスの中に含まれているのかと思ってました。)売買仲介の不動産業者さんのプロの目。賃貸仲介の業者さんの心意気。(結果としてお付き合いできませんでしたが、、、)色々と情報収集とご縁を通じて、希望の条件で管理がお願い出来そうです。不動産投資の健美家
2009.09.09
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Sequoia goes to Major???
しっかし、土日はものすごい量の文章を書きましたね。HOME'S不動産投資フェア(1)～(4)を合計すると、6,700文字あまり。。。懐かしの400字詰め原稿用紙で、17枚、、、。夏休みの宿題は5枚で良かったですよね。(笑)今日はまたまた嬉しいお話♪この楽天ブログの「セコイアの木の下で」が、不動産投資の収益物件検索サイト「健美家」の「人気の不動産投資ブログ」に登録されました！！不動産投資も当然ながら情報化の時代。ネットでの情報検索は「遅い」と言われつつも、結構頼りになるもの。いくつもある投資用不動産情報の検索サイトの中でも、この「健美家」は大手。しかも、ちょっと思い入れのあるサイト。ジュンが購入した「キャッシュフローマシーン1号」、もともとこの健美家がきっかけなんです。不動産投資の勉強をし始めた2008年3月ごろから登録をして、毎日のように物件情報を見てた。「ローンには限度がある」って言う厳しい現実に気付いてから(笑)は、区分をあれこれと見ていたり。憧れのRCを見てため息をついていたり。ある日見つけた、手ごろな値段の木造新築一棟アパート。問い合わせを入れたのが、今回お世話になった不動産屋さん。前にも書いたけれど、問い合わせた物件の代わりにセミナーの案内が届いた。(笑)それがキッカケ。今回のブログ登録に際して、審査がありました。・商業目的とは感じられないブログであること。 ・不動産会社のブログでないこと。 ・最新の記事から 1ヶ月以内に更新されていること。 ・ブログ運営から 2ヶ月以上経過し、記事数が 10件以上あること。 ・ブログ内の記事の 6割程度が不動産投資についての記事であること。 楽天だと結構楽天の商品リンクとかが勝手に付いちゃうので難しいかなと思っていたんですが、案外あっさり。現在、161サイト。不動産投資仲間♪のカカ夫＆トリュ婦さんや、CASHFLOW101こと加藤ひろゆきさんなどの著名な投資家の方々などのブログも登録されています。これで、、、日ごろのツブヤキと言うには余りに重た過ぎる独り言を、よりたくさんの人たちに見てもらえる！(笑)実はブログで人気ランキングやってます！ぜひぜひ皆さんの清き一票を！！ご協力お願いします～♪不動産投資の健美家
2009.09.08
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HOME'S不動産投資フェア(4) 番外編
HOME'S不動産投資フェア、4段目は番外編！我ながら、、、1つのイベントで良く4回分も激長日記が書けるなと感心。読む人の迷惑を省みず、行きます！(笑)13:50に「オバちゃん」こと鈴木ゆり子さんの講演が終わった後、各協賛企業さんのブースを回る。不動産投資修行の駆け出しの頃にお会い頂いた仲介業者のご担当さんも展示員としていらっしゃって、向こうも顔を覚えていたのかご挨拶を頂いたり。グリ友でもある熱き不動産マン・兼投資家のGENKIさんも出展者として激しい営業をされていたり。こう言うフェアみたいな場所で知ってる人がいてくれると、同窓会みたいでうれしい。(笑)次の物件の融資に関しての考え方が聞きたくて、金融機関さんを中心に回ったのですが、改めてお金持ちがもっとお金持ちになる仕組みがよく分かってしまいました。。。某大手都銀系の信託銀行さんがブースを出していて、営業さんが3名もいらっしゃった。後学の為にと話を聞くと、融資の条件として下記。・LTV(物件価格に対する融資限度額)は70％。 ようは30％の自己資金が必要。・融資期間は、最大で耐火構造は30年で非耐火は25年。 そこから築年数をマイナス。(耐用年数は関係なし)・その分金利は10年固定でも2.x％と有利・純資産が1億円以上。。。最後のが強烈。純資産とは、資産から負債を引いたもの。借金の残っている分はカウントしない。。。相方(妻)曰く。「こんなところ(フェア会場)に1億も持ってる人は来るわけないよ。」彼女は常に正しい。。。某外資系銀行さんも、1,000万円以上口座においておかないと、維持手数料が毎月5,000円取られる預金口座と連動した不動産ローンを紹介。銀行においてある預金残高分は借入金利がゼロになる。借入れが1,000万円あっても、1,000万円預金で置いておけば、金利ゼロ。これはそこそこ使えそう。。。問題はいつ1,000万円の現金が使わずに置いておける身分になれるか。(笑)しかも、外資系だけにペイオフ対象外。。。業者さんのブースでも、気を持たせても申し訳ないので「デビューしたてで、たぶん今は買えません」と断りを入れた上で説明を聞く。事情聴取の延長で、新築アパート一棟を買ったと言うと、大抵の方々がびっくり。「こんな若造がっ！？なぜっ？！」と言う声が聞こえて来るようで、面白い。そんなに若くはないんですけれどね。(笑)一社、土地から企画して、ユニークな物件をプロデュースされる業者さんが出ていた。お話を伺ったのはたまたま、社長様。「これからは、入居者に気に入ってもらえる差別化が必要なんです。」自社デザインのおしゃれなバス・トイレユニットやカウンターキッチン。ボロボロの外装でも、中身がこれだったら確かに内見に来たお客様候補を一発でＫＯ出来そう。ステレオタイプに言われていることを当てはめて考えると、日本人ってみんなと同じ行動を取りたがるくせに、違うところを見つけると、喜ぶ。常に、無いものねだりで、自分らしさを探してる。ずっと先の話になるけれど、こんなやり方もとっても面白そう。講演も楽しかったし、一緒に参加して頂いた方々との交流も楽しかったし、ブースでの話も興味深かった。盛りだくさんのイベントで、日記も4分割。(笑)行けなかった皆さんにも、少しは雰囲気をお伝えできたかな？ 不動産投資の健美家
2009.09.06
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HOME'S不動産投資フェア(3) 和合実さん
続いて行きます、HOME'S不動産投資フェアの第3弾、和合実さん。和合さんの本はつい先日、今日のために一冊読んでおいた。【Review】 出口からみる収益不動産投資 同氏の投資スタイルは、「失敗しない」こと。同氏のルックスも、質実剛健な感じ。(笑)でも語り口調は関西風味で、トークも軽快で面白い。物件選定時は、1)感性、2)融資(可能性)と、3)理性で見て考えるべきとのこと。たいてい、1)感性と業者さんの推しだけで決めてるオーナーさんが多いらしい。サラリーマン時代に建築会社で働いていらっしゃった際、顧客の90％が地主さん。地主さんは先祖伝承の土地を、相続税で取られまいと不動産投資を始めるケースが多い。賃貸に出せば、、、とそそのかすのは地元の工務店。建築の見積もりで、和合さんの会社に声がかかる。駅から遥か遠い、工業地帯のど真ん中に、DINKS用の収益マンションを建てる。収益の計算の中に先祖伝来の土地の値段が入っておらず、建築費用に対してだけで収益計算をしている。空室リスクが高くなれば、結果として建築費用の融資でデフォルトを起こして、土地を失うことになる。「先祖伝来の土地を守らなければ！」地主はこの「意識の呪縛」から離れなければいけない。そのために有効な手段は、資産の組み換え。タイミングの良いときに土地を売って、得たお金で収益物件を運用に適したロケーションに建てる。同氏が主催する「トレジャー発見勉強会」の参加者の職業別「人数」ランキング。1)会社員、2)公務員、3)地主、4)医療関係者、5)その他(自営業など)。不動産投資に対する意識の高さの順番とも言える。今度は、その勉強会から「実際に物件購入をした人数」のランキング。1)医療関係者、2)公務員、3)地主、4)その他、そして最後が5)会社員。同氏は、融資の条件の関係もあるけれど基本的に30～50％の自己資金を使った不動産投資を薦めている。確かに、リスクの取り方を誤って最悪の事態に陥った時のことを考えると、人に薦めるべきは、そう言った投資かもしれない。でも、上の勉強会の参加者の例でも顕著に現れているように「現時点で何かを持っていなければいくら努力しても参加出来ない」投資になってしまうと思うんです。ジュンは今回、一介の会社員としてリスクを取って駆け出し不動産投資家としてデビューしました。これは決してリスクを軽視しているわけではなくて、コントロール出来ると信じているから。投資をする上での「感性」について、お話をされているときに、1件目を踏み出す勇気について話が出ていました。誰でも怖いものだ。そこで踏み出せずにいる人がたくさんいる。ジュンもものすごく怖かったけれど、理性と融資がＧｏ！を出した時点で、感性はすでに決まっていたんです。不動産投資は、決して「持てる者だけの世界」ではないはず。誰でも時間を掛けてちゃんと準備をすれば、情報と工夫次第でエントリー出来るもの。それを実証する為にも、成功しないといけない。講演の内容はとっても為になるものでした。特に、「理性」の部分の収支計算はジュンが作った「スーパーウルトラ収支計算ますぃ～ん」と同じことをやっていて、それが商業ベースになってるのも分かって、これは収穫。(一部、税金の考え方について直さないといけない部分も見つけたので、これも収穫。)同氏の語り口にも、相談に乗った相手は絶対に失敗させないとの優しさを強く感じました。ただ同時に、今のジュンには受け入れたくない内容でもありました。さてさて、次は(4)番外編！
2009.09.06
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HOME'S不動産投資フェア(2) 鈴木ゆり子さん
HOME'S不動産投資フェア、ランチを泉ガーデンビルの美味しい豚料理専門店「いのこ家」で。間接照明のおしゃれな店内。テーブルも広くてゆったり。ぷりぷりの豚肉が甘辛いたれで付け焼きされた、豚丼。800円也。ちょっと早めに会場に戻って席を探すが、協賛企業さんのプレゼンの最中も席はまとまっては空いていない。仕方無しに、4人バラバラに座る。ジュンがとれたのは、講師演台真正面の2列目、、、近い！講演が終わって10分ほどの休憩時間。するとすぐに、大変失礼ながらご本人もおっしゃっていたので、はばからずに書くと、「見たままのオバちゃん」がハデ、、、もとひ、ステキな黄色いブラウスで演台に登場。パソコンをいろいろといじり始める。この人、、、に違いないと思ってると、ちょっと緊張をされていてパソコンを使ってプレゼンの様子を確かめている模様。可愛らしい♪■鈴木ゆり子さん「満室になるためのアパマンとの付き合い方」現在埼玉県の羽生を中心に200戸のアパート・マンションオーナーで、資産5億円、年間賃貸収入1億円！！専業主婦、、、と言う言葉がぴったり来なくて、どうしても「オバちゃん」と呼びたくなる雰囲気。著作は「専業主婦が年収1億円のカリスマ大家さんに変わる方法」。鈴木さんの不動産投資スタイルは、徹底した直接管理。入居者といかに近しくなって、入居者のためを考えて賃貸経営をするか。足が悪くても、必ず草むしりや掃除をしに行って、賃借人を見かけると挨拶して、ドアをノックして、携帯の番号を交換して、「何かあったらすぐに言ってね。」と言う。極めつけは、「お茶飲み友達、一棟1戸作戦」。見回りや掃除のときに、上がりこんで、数時間のお茶飲みトークタイム。これは、何か異変のあったときに、電話一本で臨時管理人さんになってもらえる。(笑)お金を掛けず、最大の投資効果が上がる。「だから、オバちゃんは良いんです♪」講演の導入部、「オーナーさんに質問です。皆さんは、いつアパマンを見に行きますか？」との質問。誰に指そうかと視線を泳がせる鈴木さん。2列目で前のめりになって目をキラキラさせている、中分けメガネに視線が当たる。「じゃあ、そこの方！」・・・やっぱりジュンが当てられた。(笑)こういう時、必ず当てられるんです。まぁ、顔に「オーラィオーラィ、バッチ来いっ！」って書いてあったんだと思いますが。。。「土日の日中、時間の取れるときですね。」ジュンの回答に満足げな鈴木さん。「そうなんです、みなさんは自分の都合の良い時にだけ、行ってませんか？」鈴木さんは、「入居者はそこで生活をしているわけで、雨が降ろうが台風が来ようが、そこが生活の起点」と言う。だから、入居者の気持ち・ニーズを理解するために、台風が来たときなどにこそ、見に行くべきと言う。また、思い入れを持って管理をするために、ぜひ自分で自分の所有物件に泊まるよう薦めます。昼間に数十分見ただけでは分からない物件の素顔が見れるとのこと。鈴木さんは古くて安い中古物件を中心に買っていらっしゃるとのことで、泊まったりすればイベントが盛りだくさん。布団を持ち込んで、床に敷いて寝る。家の臭い、下水の臭いは床を伝って伝わってくる。2階を歩く人の足音、そして流しの上で水の流れる音。ジャーッっと用を足した音。全て聞こえる。また、深夜の訪問者にも出会える。真っ暗な中、カサカサと天井を元気良く走り回る、黒光りするニクいあいつ。こういうところに、暮らして頂いているんだと、自分の身を持って知る。そして、収入がたまったら、形を変えてお返しする。後半になって、緊張がほぐれたか、オバちゃん節が冴えて来る。プレゼンのタイトルも、「オバちゃん流本音トーク」に。(笑)鈴木さんは家賃を受け取ったときに「ありがとう」と言わないらしい。「お預かりします。」と答える。預かったものは、必ず返す。「ありがとう」と頂いてしまって、自分のためになんかは勿体無くて、使えない。お金をそのまま返すのではなくって、よりよい住環境や、取っておきの「オバちゃんスマイル」で返す。(笑)月収60,000～80,000円の在日外国人の方に、貸している部屋が家賃32,000円。鈴木さんも「暮らしていけるの？」と心配するが、一度も滞納は無いと言う。こんな重たい家賃は、とても無駄には使えない。家賃をただ下げたりせずに鈴木さんは、文字の読めないこの方のために、届いた郵便物や書類などを読んであげているという。心と心で繋がってる、オーナーと入居者。そんな入居者は、退去しない。だから満室経営。鈴木さんは200戸が直接管理の限界だと言う。でも普通の人はそこまで出来ないじゃないかと。鈴木さんのあの人柄があるから、可能な管理な気がしました。でも、入居者さんとの関係や、ビジネスとして、商品としてどのようにサービスを高めるか、の姿勢。暖かいけれど、学ぶところの多い、ステキな講演でした。さて、次は(3)、和合実さん！・・・今日の分の日記は書けるだろうか。(笑)
2009.09.06
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HOME'S不動産投資フェア(1) 逢坂ユリさん
朝8時30分、六本木一丁目駅集合にちょっと遅刻。理由はいつも同じ。相方(妻)と二人で洗面所の取り合いをして、出発が遅れる。今日はHOME'S不動産投資フェア。お目当ては不動産投資家の方々の講演。ネットでイベント参加を募集したところ、お二人の方と一緒に待ち合わせて総勢4人で行くことに。駅前のカフェで待ち合わせ。丁度駅の改札を出たところで、電話が。カフェでは近況をいろいろと伺う。別途の朝食会にご出席されていたもうお一人と合流して、4人で会場に。10時からが最初のお目当て。ちょっとそれぞれ長くなりますので、別々の日記でお送りしますね。(笑)■逢坂ユリさん「夢をかなえる不動産投資と資産運用術」外資系金融機関投資機関を渡り歩く輝かしい経歴の後、独立。経済評論家、講演家、作家、TVコメンテーターとして様々な方面で活動されるスーパーウーマン。ぱっと見は小柄でチャーミング。講演の内容はマクロ経済のトレンドから不動産投資の環境について、至ってロジカル。それでいて、夢を語るときは、チャーミングな女性の面が見えて好感♪1) 経済動向2) 国内不動産投資環境3) 投資マネーの動き4) 不動産投資のメリット・デメリット5) 不動産投資の注意点前半の経済動向が参考になった。1つは冒頭、民主党への政権交代の時事ネタについて。月額26,000円の子供手当て等の政策の財源が不透明。なおかつ個人への分配策であって、景気刺激に直接つながるかどうかが疑問。分配した後に足らなくなって財源確保のための大増税が実施され、結果として個人の生活コストが上がってしまうのではないかと懸念。所得税に行くか、消費税に行くか、、、どっちにしても問題。また、経済危機の際のマネーの動きについて。必ず歴史は繰り返して、景気サイクルと投資マネーの動きには一貫した相関があるとのこと。【経済と投資マネーのサイクル】1) 経済危機発生 投資マネー消失・減退 (残存余剰資金4,000兆円)2) 発生直後 元本毀損の無い安全資産へ退避 投資対象:預金、MMF3) 不景気な安定期2～3年 低金利になり、しばらく安定 投資対象:国債・地方債等の低リスク債権4) リスク投資の勃興 一部でリスク投資が始まる 投資対象:社債・ファンド5) リスク投資の一般化 投資対象:株式・ジャンク債・不動産そしてまた1)に戻る。。。現在は3)の時代と言うところでしょうかね？投資マネーの流入は投資対象の価値上昇を意味するので、不動産についてはあと数年は上がらず、リスク投資が再度増えてきた段階で値上がりの可能性があると言うことか。終了は11時。そこでまたミラクルが待っていた。次のお目当ては13時からなので、その間で早飯をしようと会場の外へ。すると、ちょうどそこへ講演を終えられた逢坂さんが。出待ちをしていたと思われる著書を持ったファンの方が目の前でサインをしてもらっているのを見て、咄嗟にジュンもご挨拶！講演の謝意と簡単な感想の後、最近不動産投資デビューしたことをお伝えすると、「一軒と言わず、都市近郊でこれからも良いものが必ず出てくるので、がんばって下さい！」と、力強いエールを頂いた！！記念にパチリと写真を撮って頂くものの、恐縮の余り視線がアヤしいジュン。。。お名刺も頂いて、超ラッキー！！・・・・・・逢坂さんの本も、ちゃんと読もう。(笑)逢坂さんの不動産投資スタイルは、管理を任せて時間を買うもの。夢を叶えるために、時間が必要。ここで「エステにも行かなきゃ」って発言、、、ステキだなと感じる♪この後、お二人のスタイルの異なる投資家の方のお話を伺うんですが、特に鈴木ゆり子さんとのスタイルが対照的でした。詳しくは(2)に続く！
2009.09.05
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木村カエラの笑顔と、自立した社員と、求心力のある組織
昨日の夕方、社内打ち合わせの最中に会社ケータイに電話が、登録の無い携帯の番号から。いぶかしみながら出てみると、英語で聞き覚えのある声。「Hi!! Long time no see!!」以前に日本国内でのビジネスパートナー候補としてお付き合いがあったものの、事情があって出来なかった会社の上級副社長さんから。聞いて見ると、日本に来ていて、今から飲めないかとのこと。残念ながらその日はめずらしく予定があったので、翌日の朝、彼のホテルで会うことに。「I have something good to talk to you!!」今日は会社に行く前に、彼のホテルに直行。新宿ハイアットリージェンシー1Fのカフェ。奥で朝食を食べ終えたところの、彼と彼の部下。大体想像は付いていたが、彼らの日本でのビジネスが上手く行きそうとのこと。改めて、うちの会社へのサポート依頼をしたいと申し入れてくれた。話を聞くと、とてもダイナミック。上手く行けば年間で数十億円の商いになる可能性がある。以前は、上手く行くかどうか不透明と言う理由で、担当する部署の判断でフィージビリティスタディを中断してしまった経緯がある。担当部署の見る目が無かったと言うことか。同じ部署に振るアイデアについては、彼らの表情は硬い。ビジネスの可能性が高くなった今、他にもやりたがるパートナー候補の企業がたくさんあるだろう。それでも、彼は、ジュンのことを見込んで、「君に任せたくて、一番に連絡した。」と言う。最近変な話だけれど、会社に依存しないように社外で自分を高める努力をしてきた成果が、会社の仕事で現れている気がする。本を読むセミナーに出る家計について考えるブログ・日記を書く色々な業界の人と知り合う資格を取るイベントを企画するコミュニティを運営する賃貸経営を始める結果、会社の仕事の延長で「君と仕事がしたい」と言われる機会が増えた。大至急返事をくれと言い、今日成田から飛び立つ彼らと分かれて、ひとり、物思いに耽りながらランチ。野村ビルB1、エスプレッソカフェ「Paul Basset」で、カレーセットがお買い得の850円。笑顔でオーダーを取る店員さんは、木村カエラに良く似てる。ハイソなお店は店員さんもステキ♪豆をその場で挽いて、ギュウギュウと詰め込んで、スチーマでじっくりと抽出。ものすごく、、、美味しそう！「お待たせしました！」マキアートに浮かんだハートマーク・・・。・・・・・・・・・・・・・・・・・・「惚れてまうやろぉ～！！！」って、お笑いのネタがありましたが、それを地で行くシチュエーション。あれは、良くない。危険。「サービス料はセット料金に含まれています」と書いてあっても、お客は完全に勘違いします。夢を、妄想を抱きます。またお店に来たくなる。ストーカーを大量生産する行為です。(笑)大量破壊兵器拡散防止条約に違反します。(謎)会社から脱依存する行動が、逆に会社に利益をもたらす。だとすると、自己独立した人間を惹き付ける求心力を持った会社が、最強。毎日が、今日のマキアートのように濃い。
2009.09.04
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9月5日(土)HOME'S不動産投資フェアに行きます！
先日の日記にも書きましたが、総合不動産情報サイト、HOME'S主催の不動産投資フェアに行きます！前回も6月14日に同じくHOME'S主催のセミナーに参加。講師の束田光陽さんにご挨拶して、いろいろとお話頂いたのも記憶に新しい。それから、束田さんのサイトにブログが紹介されてビックリ。また、同じく会場にいらっしゃった不動産投資家のカカ夫さん＆トリュ婦さんご夫妻と知り合って、またビックリ。そのときの日記に、、、http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/200906150000/期せずして、こんなことを書いてました。>こういうセミナーに出ると投資フェロモン(？)が出てくる気がします。>近いうちに、、、遂に大家さんデビューか？？？さて、自分の管理するGree内のコミュに当日の朝食会とフェアのイベントを立てました。良かったら、会場入りする前にちょっとお話して情報交換をしてから、現地入りしませんか～？(URLリンクはGreeのイベントになっています。)■CFbf＠セルフリッチカフェ(六本木一丁目)http://gree.jp/?mode=community&act=event_view&event_id=204925■HOME'S不動産投資フェアのご紹介http://gree.jp/?mode=community&act=event_view&event_id=204927あんまり会場の人数が多いのもどうでしょうか、、、とは思いますが。あと、インフルエンザも流行っていますので、マスクは持参された方が良いかも。では！
2009.09.03
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出口からみる収益不動産投資
不動産投資、兼業大家さんの入り口に立ったジュン。この本は、出口を意識した不動産投資本。出口からみる収益不動産投資和合実が教える成功の決め手！著者： 和合実 出版社： 清文社発行年月： 2007年03月来る9月5日(土)に六本木、泉ガーデンギャラリーにて開催される「HOME'S不動産投資フェア」。丸一日、不動産投資に関する講演があったり、協賛企業によるブースが設けられたり。相方(妻)が早くから行きたかがっていたので、一緒に行くことにしています。お目当ては逢坂ユリ氏、鈴木ゆり子氏、和合実氏の3名の不動産投資家の方々の講演。今回の本も、そのうちのお一人、和合さんの著作。国税調査官、建築会社のキャリアの一方で、不動産投資コンサルタントや勉強会を開催されていらっしゃる方。序章 物件概要書はどう見るの？第1章 マンション一棟物件の見方第2章 アパート一棟物件の見方第3章 事務所ビル一棟物件の見方第4章 店舗物件の見方第5章 区分所有物件の見方第6章 和合 実のアドバイス終章 不動産所有の最終形を考える 初心者向け、基礎編については序章にコンパクトにまとまっていて、不動産投資の勉強をある程度進めていないとこれだけではちょっとキツイかも。その分、第1章以降のケーススタディは充実。特によかったのは、各章それぞれでジャンルの異なる不動産投資について解説。ジュンのような初心者は住居用のマンション、アパート、区分の投資に関してはチャレンジも出来るし情報もそれなりにあるけれど、区分店舗や商業・事務所用ビルなどは知らない世界。最終章で語られる、和合さんにとっての最終形態は、都心部での店舗物件。高い賃料で安定して収益が得られる。その分希少性が高くて値段も高く、エントリーし辛い。全体的に大阪・関西圏の物件が多いようで、「持ち回り保証金」と言った独特の商習慣についても紹介されています。売主が賃借人から預かった保証金ですが、、、売主がもって行ってしまって、賃借人に返済する義務だけが買主、新オーナーに引き継がれるらしいです。すごい違和感。(笑)全章を通して語られるのは、物件を買う前にどのような出口戦略をとるのかを明確にすることが大切と言うこと。とかく、目の前の満室予定収入と表面利回りに注意を取られがちで、特に融資で問題があって買いそびれる回数が増えると、いつしか「買うこと」が目的とすり代わってしまいます。ただ、「買わない」ことも選択肢の一つで、その基準はどのように収益を上げるかのシナリオが描けない場合。不動産投資は、買って、運用しているだけでは損益は確定しません。売って手放してはじめてトータルのプラスマイナスが決まる。いくら賃貸中のインカムゲインが上がっていても、高値掴みをしていて売却時にキャピタルロスが発生して、通してみると損をしていたら意味が無い。逆に、運用中はインカムロスを抱える物件でも、売り時を掴んで、通算のインカムロスを上回るキャピタルゲインが得られれば、結果オーライ。(あんまりこちらは期待するべきではないと、個人的には考えていますが。)また、第6章のアドバイスの冒頭、「フルローンと自己責任」のくだりは、借金大魔王になったジュンにとってはパンチ十分。足に来ました。ものすごく考えさせられました。フルローンで物件を購入するものは、下記の質問に全て答えられる準備が出来なければ、辞めるべきと同氏は諭します。1) 不動産取得後の収益減への対処法2) 金利の上昇局面での対処法3) キャッシュフローがマイナスになったときの対処法4) 突発的事故が起きたときの対処法5) マイナスのレバレッジが働いたときの対処法6) デフォルトになったときの対処法果たして、ジュンは準備が出来ていたのか？
2009.09.02
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Surfrider Association
It's time for a ride, The tide is getting highAll I've got to do is to bring my boardThere's no stopping me, No one ever couldWhen I catch the wave, I'm a thunderboltI'm a big wave,,,今日、帰宅の途でiPodから流れ出した、お気に入りのEllegardenの曲。いつもはビートが気になるところで、今日は歌詞が妙に気になった。そして、忘れられない曲になった。会社を19時に出て、相方(妻)に電話。今日は大好きなアボカドのパスタにしてくれる。内緒で東京のエキナカで、ちっちゃなスパークリングワインと、ロールケーキを買う。二つあわせて、1800円。お金はもう本当に全く無くなってしまったので、スイカにチャージした電子マネーで支払う。これくらいの値段ならきっと、相方に黙って買って帰っても怒られないはず。食事の後、蛍光灯を消して、滅多に点けないスポットライトに。テーブルの上に、ロールケーキと天使の絵のスパークリングワイン。安物なので栄養ドリンクのような蓋。開けたら、噴き出す甘い香り！家の中で、、、シャンパンシャワーをやってしまった。。。いつもなら、こっぴどく罵られるハズが、今日はセーフ。(笑)改めてジュンこと伊藤家の食卓のPL、損益計算を確認すると、今回の物件で、実に年間総支出の70％を賃貸収益でカバーすることに。もともと相方が徹底した支出の圧縮を行っていて、ハードルは極めて低い。キャッシュフローゲームの世界が現実になりつつあることに、いまさらながら気付く。まさか、一発でこれだけ行くとは。もちろん、空室・家賃下落・金利上昇・天災など、賃貸経営上のリスクはあるし、必ず今の収入は減る。でも、大きな一歩になったことには間違いない。たかが、物件を1軒買っただけで何を騒いでいるのかと、不快に思っていらっしゃる方もいたかもしれませんが、実はこういう背景があったから。去年の8月、丁度一年ほど前に自己啓発セミナーで作った、「夢地図」。自分の夢、好きなもの、やりたい事を、コルクボードに張ったものを寝室においてある。今までもFP資格取得や、植林ツアー参加など、叶った夢もいくつかある。そして今年の5月にアップデートをして、そのときに新しく相方が張っていた写真。今日は達成のしるしに、「ありがとう」を書き込んだ。引き寄せの法則を、強く信じている彼女は、これを引き寄せてしまった。「経済的自由を手に入れよう。」ゲーム会で、みんなの前でそう言っていても、どこか自信が無かった。本当に出来るの？でも、今なら言える。自慢のように聞こえるかもしれない。でも、ずっとずっと、やってきた今だけは、言わせてください。「人生って、やれば出来るんだ。」 ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家
2009.09.01
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お笑い大家さん誕生！
9月1日(火)、朝9:30に東京駅前、ルノアールに集合。いつもよりも少しゆっくりの朝食会。(笑)相方(妻)と2人、少し遅刻気味で入る店内。手を振って出迎えてくれたのはいつものメンバーではなくて、不動産業者さん。営業のご担当さんと、財務担当さん。・・・肝心の副社長さんがいらっしゃらない。オーダーは、景気良く朝から「抹茶フロート」。担当さんのケータイ宛てに、連絡が。副社長は、激務で昨夜会社から帰れず、タクシーで先に現地に行っているとのこと。。。ジュンを上回る多忙な人はそうそう見ないが、この人は例外。4人で慌てて現地へ。金融機関の会議室に通される。さほど広くない会議室に、今日はギュウギュウ。金融機関の融資を担当して頂いた方、お2人。司法書士の先生。売主さんが3名。不動産業者の副社長以下、3名。真ん中に座る、ジュンと相方。今日は、「決済」。今まで取り組んできた不動産投資の、1つの区切りの日。午前中一杯掛かりそうだったので、会社は午前休を取った。部屋に入って、それぞれにお礼を言った後、早速不動産の所有権移転と抵当権設定手続き。大まかな流れとしては下記。1) 金銭授受の確認2) 物件についている、売主さんに対する金融機関抵当権の抹消手続き3) 売主さんから買主(ジュン)への所有権移転登記4) 借入れをする金融機関の抵当権設定5) 鍵等を引き受けて、完了テキパキと進む処理。いくつかの書類にハンコを押して、金融機関さんから受けた融資金額をそのまま不動産業者さんに渡す。預金小切手のゼロの数が、とんでもないことになってる！鍵の引渡しを受けた際、ズシリと重いと思った。。。ついに、ついに、サラリーマン大家としてデビューした瞬間。。。その後、現行の売主さんの系列の管理会社さんに賃貸管理をお願いすることにした為、鍵の引継ぎと管理委託契約を締結。すぐにオーナー変更の案内を出してくれるらしい。大分条件を譲歩して頂いたので、コストと時間の節約効果を考えて、引き続きお願いすることに。ただ、建物管理についてはコストの折り合いが付かずに保留、これはこれで探さないと。そこで、大変良い条件で融資を頂いた金融機関さんを後にして、喫茶店で不動産業者さんと再度打ち合わせと、祝勝会？短期間で、寝る間を惜しんでデビューを手伝って頂いた、副社長さん。出会ってから、約2ヶ月のスピードデビュー。握手、感無量。出会った切っ掛けは、登録してある投資用不動産サイトで見つけた1棟もの物件。「どうせ買えないだろうけど、まぁイイヤ♪」と、軽い気持ちの問い合わせをネットでしたところ、、、物件の資料は来ずに、セミナーの案内が来た。タイトルは「不動産投資の融資獲得術」、、、ようは、買う前に資金繰りの勉強をしろってこと？？？(笑)無料セミナーがお得意のジュンにしては奮発した、3,000円の有料セミナー。会場が飯田橋で近かったし、3,000円で2名まで入場出来たから。相方と一緒に行けば、オトク♪セミナーの内容は、まるで場違い。1億～4億の一棟もの投資の実施例。中には1億を切ってるものもあったけれど、、、(涙)こんな世界もあるんだなと、半分幽体離脱しつつ聞いていた。終わった後にダメもとで、作っていた個人属表を持って、講師の方に話しかける。伝えたかったのは、「いつか紹介されていたような物件にチャレンジ出来る人間になりたい」ってこと。セミナー後に、面会のお時間を頂けることに。これもダメもと。とにかく、情報が欲しかった。、、、そこから2ヶ月で大家デビュー！ジュンも、本を読んだり、それなりに活動をしてノウハウは持っていたはずながら、この2ヶ月に同氏から頂いた実地のノウハウは計り知れないものがあった。実際に購入するステージになって、はじめて見えてくる世界もたくさんあった。巷に出ている本に書かれていることは、基本ではあるけれど、全てではない事が良く分かった。どうせダメだと思っていたら、何も変わっていないはずの人生が、ここで変わる。買った物件は、幽体離脱しながら聞いていた、高嶺(高値？)の花の物件。あんな物件が買えたらスゴイねって言っていたものを、手に入れてしまった。午前中で全て終わって、午後は会社に向かう。時間が無かったので、品川駅の東海道線下りホームの立ち食いソバ屋で、名物の品川丼を食べる。川崎に離れて暮らす親父は、若い頃に品川で仕事をしていたらしい。いつだったか、「このホームのソバ屋が好きだった」って言ってた。結局、今回は親父には一切相談せずに、やってしまった。きっと言っていたら反対されたと思うし。(笑)またもや半分幽体離脱していたら、うっかりソバツユベースのお吸い物を盛大にこぼす。スーツの下半身にワカメがへばりつく。下に置いていたカバンがカツオダシ風味になる。慌てて店員さんが紙ナプキンをくれる。出社した後の会社の仕事も、オーデ・ソバツユが効いたのか、充実！溜まっていた仕事も、大分片付けた。これは終わりじゃなくって、始まり。今日の一日は、出会う人全員に、「ありがとう」を言いたい。そんな気持ちでした。 ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家
2009.09.01
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