2009年11月の記事
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2009年ゲーム会収め
今日はちょっと気が早いですが、2009年最後のゲーム会。年末は自分も含めて何かと忙しくなりますので12月は予定を入れませんでした。今日はお客さんとスタッフ合計で19名の満員御礼。開始直後3分でラットレースを上がったVietnam出身の方がいたり、世相を反映して1ゲーム中でリストラに2回もあった方が何名も出てきたり、いつもながらプレイする人それぞれで全然違う展開が。ジュンのゲーム卓でプレイして頂いた方々は、お一人が経験者で、お二人が初プレイ。経験者の方はリスクを取って買った土地がすぐに値上がりして、大金を手に。この辺の勘はさすが。初体験する方は序盤戦は、株の購入単位で躊躇したり、不動産物件のマイナスインカムゲインにビビってみたりと、バンカー冥利に尽きるリアクションを頂く。アドバイスを通して誰かの力になれるって、例えゲームの中でも嬉しいですからね。(笑)ジュンがいちいち説明する内容を、都度ノートに書き留めてもらったり。学ぶ姿勢には非常に感銘を受けました。最終的に、ジュンの卓では3名のプレイヤのうち、初心者の方お一人がラットレースを抜けられず。見ていたら、結構出るカードのタイミングが影響していて運もあったかと思いますが、それでも感想で頂いたコメントが嬉しかった。ゲームの中では自分のコマが給料日やDoodads(無駄遣い)に止まっても嬉しくなくて、Opportunityに止まりたいなと思ってる。でも、実際の人生では逆でした。そしてアンケートには「今後は投資などの方面にもアンテナを張っていきたい」、と書いて頂きました。このゲームの場合、当日ゲームで上がったかどうかって言うのは、はっきり言って余り関係ないんです。敢えてプレイヤーの勝ち負けの基準があるとすれば、経験から多くを学び取って気付いて、実際の生活に活かした人が勝ち！だと思うんです。今年は合計19回、延べ参加者数130名を超える参加を頂いたセコイア・キャッシュフローゲーム会。参加していただく皆さんに、ゲームがもともと提供する価値に少しでも自分の経験と味付けを加えて、わたし達が今を生きるこの日本で自分らしく生きていくために必要な「お金と時間と幸せのバランス」について考えるキッカケをご提供したい、と考えて、試行錯誤してきました。来年も皆さんにより多くの価値を提供出来るゲーム会を実現出来るように、引き続きコツコツと、楽しみながらもやっていきたいと考えています。今年はありがとうございました！また来年もセコイア・キャッシュフローゲーム会をよろしくお願いします！Thank you for playing with us, Sequoia Cash Flow Game.We are waiting for your coming back to play the next game with us!!PS.毎回スタッフとしてゲーム会の運営を手伝ってくれるパートナーのみんな。本当にいつもありがとう。みんなのおかげでたくさんの人たちにゲームをプレイしてもらうことが出来ました。You are Great!!不動産投資の健美家
2009.11.29
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知りたいことは面に聞け！
会社の大先輩のガイダンスで、社内コンサルみたいな仕事やってます。過去の部門、事業別の売り上げや人員配置を調べて、競合他社分析と今後の市場推移を照らし合わせて、提案書にまとめる。文字で書くと簡単そうですが、複雑を極める商社の仕事でそれをやるのは至難の技。市場分析の部分で多岐にわたる事業ドメインをどう見るかで悩んでいたら大先輩が教えてくれたのが、「面グラフ」。通常の棒グラフって、縦軸に意味はあれど横軸は時間軸だったり、単なる項目の羅列だったりしますよね。これを横軸に意味を持たせたのが面グラフ。例えば、ある年のビールの売り上げ金額を各メーカー毎に比べる。でもマーケティング的にいわゆる「ビール」だけ見ていていいのでしょうか。発泡酒や第3のビールの登場でビール自体の市場は影響を受けてるはず。これもシェアと一緒に比べるには。。。X軸に「ビール」「発泡酒」「第3のビール」って並べて、それにそれぞれの高さを見れば良いのかもしれません。が、、、じゃあアサヒのビールと、キリンの発泡酒のマーケットの大きさを比較するのって、、、直感的には難しい。これを、X軸の幅をそれぞれのビール種別のトータル金額の比で変えると、各要素の面積がそのまま直感的に比較可能になるんです。この面グラフからは、ビールの市場がまだまだ圧倒的に大きい点や、アサヒの競合A社(キリン？)がビールでは第2位の座を追いかけるのと合わせて、新市場でシェアを取りトータルで追撃を行っているのが見て取れますね。市場の大きさと差が直感的に、目に見えるようになる、、、これって結構画期的です。新聞記事の切抜きをもらって、ネットで色々と調べると、専用のソフトウェア(Excelのプラグイン)が販売されているみたいですが、、、3万円。何事も無料で出来ないかと考えるジュンに、会社のお金とはいえ30,000円はまず迂回策を探させるのに十分な値段だった。(笑)http://www.logicimpact.com/index.html更に調べると、考案者の方が本を出していて、エクセルで手間を掛ける事で特にソフトを買わずとも実現可能な旨がわかって、早速図書館で予約。ここでも金は掛けない。(笑)知りたいことは「面」に聞け！分析力と表現力を強化する思考法：面発想著者： 西村行功 出版社： 日本経済新聞出版社 発行年月： 2008年04月 著者はMBAホルダでコンサルティング会社のオーナー。クライアントに自分のコンサル結果を押し付けるのではなくて、自分で「気付かせる」コンサルを目指す過程で、市場や自社の数値の可視化のために考案したとか。本の中も、面グラフそのものと言うよりも、面グラフを使っていかにデータを見やすくするか、と言うマーケティング全般について書かれていて、勉強になった。肝心のエクセルを使った面グラフ作成法は巻末にチラっと書かれていて、知ってみると「なぁんだっ！」って言うコロンブスの卵的発想。早速グラフ作成に活用してみたところ、確かに慣れるまで操作に時間が掛かりますが細かく色々と加工出来るので活用し甲斐のあるツールを手に入れた感触。数字を可視化して、直感的に伝えることの出来る面グラフ。楽しく頭を使う仕事を増やして行きたいジュンとしては、これからも使う機会が多くなりそうです。不動産投資の健美家
2009.11.22
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パラドックス定数「東京裁判」
弟が照明を担当する演劇を、再び見に行く。つい先日行ったように思われるけれど、あれはもう3ヶ月前。http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/200908140000/今日は弟も「出来の良いシナリオでオススメだからぜひ見て！」とのパワープッシュがあったので、一家総出で見に行くことに。今回は王子駅前のpit北/区域と言う変わった名前の変わった劇場。地下に降りて行き受付を済ませて部屋の中に入ると、目の前が吹き抜けの空間で、地下2階に相当する部分に木の机がおいてある。「傍聴席」と名づけられた、上の階から見ることになっているチケットだった模様で、俳優さんが演技を進めるであろう舞台を真上から覗き込む位置。下の地下2Fにも座席が用意してあって、そっちは一般席と呼んでいる模様。前回も客席の半分以上を潰して「廊下」を張り巡らせた変わった舞台だったけれど、今回も相当に変。東京裁判は、第2次世界大戦の終了後に戦犯を裁くために開かれた法廷。戦勝国であるアメリカの息の掛かった裁判員に、弁論で立ち向かう主任弁護人5人。弁護人の視線の先にしか存在しない戦勝国裁判員の挑発に、勘定を剥き出しにして反論する熱気が狭い劇場の吹き抜けの空間に充満。重たいテーマながら、特に予備知識無くとも引きずり込まれる。あっという間に、クライマックスを迎えて、終劇。熱気にほだされて、ため息を漏らす。良いプログラムだった。会場を出て、近所で食事をすることに。小学校5年生まで北区在住で、王子は当時の行動圏内。父親と母親は懐かしみながら歩いていく。JRの王子駅はすごくキレイになったけれど、チンチン電車の駅は変わってない。(笑)片づけを終えた弟も後から合流して、久々の家族での食事。思えば20歳で実家を出てからもう14年になる。学生時代に演劇に出会って、敢えて裏方の仕事を選んで、突き進んで、夢を仕事にした弟。ものすごく貧乏みたいだけれど、それはそれで楽しそう。お金じゃない幸せが、確かにそこにはありました。
2009.11.21
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ゲーム会は人を変える
書かねばと思いつつ、ついつい一週間が経ってしまいつつあります。んが、先週の15日(日)のゲーム会、ご参加ありがとうございました！今回はいつもNonJapaneseの参加者が多く苦慮をしていたところで、遂にロンドン出身のR氏にスタッフをお願いすることに！3卓を予定していたところ、急遽1名キャンセルが入ってしまったので2卓にすることに。R氏の英語卓と、ジュンは実に久々の日本語バンカー担当。今回もnon-Japanese卓は国際色豊か。UK出身のバンカーに、プレイヤーはVietnam、Brasil、Pelu、あとバイリンガルJapaneseの5ヶ国首脳会談状態。(笑)今回も小さな奇跡が。ジュンの卓にR氏の奥さんが参加されていたんですが、彼女の目的は、、、「旦那が最近熱を上げている謎の活動の正体を突き止めること」。。。完全に宗教か何かと間違われています。(笑)ゲーム前にR氏から英語で、彼女は今回そう言う目的で確かめに来るので「何とか頼む」的なメールをもらっていたりして、若干プレッシャー。。。どんな怖い人が来るのかと思いきや、とってもフレンドリーでチャーミングな奥さん。でも芯はしっかりとしてそう。でもまぁ、こちらとしてはいつもの通りに面白おかしく、それでいてタメになるゲームをお届けするのみ！と言うことでゲームスタート。経験者が3名、初心者2名。序盤戦は相変わらずスロー。今回、経験者のお二人は不動産売却で得た現金を、譲渡性預金に入れる。譲渡性預金(Certificate of Deposit)はいつでも換金可能な定期預金みたいなもので、まとまった金額が必要ですが利率がそれなりに良い。日本でもみずほ銀行で、1口5,000万円で販売してます。。。世界が違う。(笑)この行為が後に二人のやり取りを大変にする事に。。。ボード版のキャッシュフローゲームでは、自分でBSとPLの簡易版、ゲームシートを書き換えてもらいます。資産・収支の移動が発生するとその度に数字を計算して書き込む、ちょっと面倒。でも実はこれってすごく大切で、不動産購入の場合には負債を使って資産を作って、その資産が収入＝キャッシュフローを作る。この順番を理解して書き換えを行うことで、資産の造り方が体感出来るんです。回数を重ねることで、ゲームシートの上のお金の流れがはっきりと見えてくるようになってきます。後半戦で経験者2名は数字と消しゴムのカスと格闘しながらもラットレース抜け。やはり経験者は強い。タイムアップになってから、ジュンはR氏の奥さんに負債を返して支出を圧縮する方法をアドバイス。今日の職業はビル管理人でもともと支出の少ない状態。これまた不動産売却益があったので、現金はそれなりにあった。第一のゴール、ラットレース抜けの定義は、不労所得が総支出を上回ること。1つは物件やビジネスを買って収入を上げることですが、もう1つは支出を減らすこと。負債を返済して支出を減らすと、、、ハードルが下がる。住宅ローン、自動車ローン、クレジットカードなどの負債を手持ちの現金で返済すると、それぞれの利率で掛かっていた毎月の支出が減って、、、なんと僅差で上がっているではないですか！！おめでとうございます！！昨日の朝、IbMでR氏と再会したときに聞いたんですが、、、なんとゲーム会の後にスイッチが入った奥さんがR氏にゲームについて質問攻め。面倒臭くなったR氏はゲームボードを取り出して来て、帰宅後に自宅で二人で当日2回目のゲームをやったらしい。(笑)何でも、ゲーム自体も面白かったんですが、何より一緒にプレイした人たちが色々と教えてくれたことに感激してくれたらしい。その後、以前にリッチウーマンをR氏が渡しても読まなかったはずなのに、金持ち父さんをもう一週間かけずに読了したとか。R氏から、「ありがとう！」。人生の苦楽を共にするパートナーと、大切なお金について共通の価値観を持つことってとってもいいことだと思います。ジュンも1年半前にゲームを通して価値観が変わりました。今回こうして自分の周りでまた変化が起きたのを目の当たりにして、ゲーム会の人を変える力ってステキだなと改めて実感しました。さぁ、次は皆さんの番ですよ～。次回開催は11月29日！お申し込みはお早めに！・・・ジュンのダジャレスピーチが聞けるのも、しばらくはお休みかも？？？不動産投資の健美家
2009.11.21
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HOME'S不動産投資セミナー (2) 倉橋隆行さん
さて、前回の続きです。 午前中、沢さんのセミナーの後も業者さんのプレゼン後、沢さんとお話する幸運に恵まれた後、業者さんのブース巡りをしていたら、13時ごろに。 お腹も空いたので会場の外に出ると、怪しげなスーツ姿が話しかけてくる。 「実はオススメしたい物件が・・・」 なんと、出待ちをしていた出展していない不動産業者の方。 いやぁ、頑張ってますね。 近くでランチを取るべく探して入ったのが、、、 手しごと料理とお酒 和奏http://r.gnavi.co.jp/e619200/ 場所は渋谷のタワレコの交差点に面したビルの地下。東京に住みながら田舎者根性丸出しのジュンは渋谷なんぞでランチを食べると2,000円くらい取られてロクなものが食べられないと偏見を持っていたが、、、ここは安くて上手かった！！ 写真は手前が大海老天丼850円。ぷりぷりさくさく。 奥が海鮮ちらし丼980円。ぴちぴちぷるぷる。(謎) ものすごくお得な気分に「女性だけなんですが」と、相方にはケーキがサービス、、、なんて良いお店なんだ！ お腹も満足して、会場に戻る。時間を間違えて早めに戻ってきてしまったので、業者さんが午前と午後で入れ替わるドンデンの最中。 1社、一番入り口近くのブースでは、、、クリスマスツリーの飾りつけを出してる・・・変な業者さんもいるし。(笑) 後半戦の目玉は、CFネッツ代表取締役の倉橋さんによる一棟もの投資について。不動産投資、成功の方程式朝日新書著者： 倉橋隆行 出版社： 朝日新聞出版 発行年月： 2009年10月 不動産を中心とした資産管理会社であるCFネッツをはじめとして実に7社の取締役を勤める、「ディス・イズ・実業家」って言う雰囲気。 話の内容は、、、これまた「一棟でも区分でも、投資対象としてリスクとリターンのバランスが良ければ変わらない」と、テーマから脱線。(笑) 人口が減り、都市集中し、低金利から借家比率が60％から40％へと減り、高齢化の道を進む日本不動産業のマクロトレンドから導入。 現在の過剰な不動産投資ブームに疑問を投げかけ、今後は不動産投資破綻者が増えると予言。 洗練された投資家としてのスピーチらしく、ジュンも理解できない部分がたくさん。 「キャップレートも分からないやつが、フルローンで投資して上手くいくはずが無い」 ・・・キャップレートって、、、何ですか？？？ 「DCRが1.3以下の場合には安全性に問題があるんです」 ・・・DCRって、、、何ですか？？？ 焦るジュンをよそに、セミナーは進む。 傾向としては危険と言えど、不動産は安定した不労所得源。 逆に「何もしなければ貧乏人」と痛烈な発言も聞こえていました、、、。 CMのキャッチフレーズで、「第2のプロポーズ」が引き合いに出されてました。 団塊の世代の定年退職組みをターゲットにした広告で、これまで支えてくれた奥さんに退職金でダイヤモンドのエンゲージリングを贈りましょう、と言う美しい話。 ただ、この差し迫った将来の生活危機に、何の備えもなくダイヤの指輪を買っていたとしたら、ヤバいですよね。 もっと勉強せねばっ！とのモチベーションを新たにしたところでセミナー終了。 その後、業者さんのプレゼン。心に残ったのが、例のクリスマスの飾りつけをしていた変な業者さん。 他の業者の方々は皆さんスーツでビシッ！っと決めて折り目正しくプレゼンしているのに対して、スピーカーは、、、頭に赤いお帽子のサンタさん。(笑) 福岡のインベスターズと言うデザイナーズアパートのデベロッパさんで、アプローチがユニーク。 単身者用のデザインアパートのコンセプトは、、、「モテベヤ」。 型破りなプレゼンのスタイルと言い、物件のアイデアと言い、はっきり言ってジュンの好み。(笑) 終了後、さぁ午前中同様、倉橋さんにご挨拶！と思ったものの、会場にはお姿が無い。。。帰っちゃったんですね、残念。 ブースでいろいろと情報収集を始めて気付いたんですが、200名ほど会場に居た人があっという間にいなくなる。午前中もそうだったんですが、みなさんセミナーを聴いたら帰っちゃうんですよね。 一度にこんな大量の業者さんと話をするまたとない機会なのに、勿体無いと思うんです。売り込まれるのがイヤだからなのかもしれませんが、都合のいい情報ばっかりを入手することって出来ません、常にGiveアンドTake。 人数が少ないおかげで、どこのブースに行っても最上級待遇。パンフはもちろん、物件情報、書籍、DVD、市場データ、フリスク、メモ帳、うまい棒(当然サンタさんから)と、とにかく大量にお土産をゲット。 情報は当然玉石混交。でもそれを選別してモノにするのが投資家の姿勢だと思うんですよね。 その後、ずっと気になってそのままでは眠ることが出来なくなりそうな「キャップレート」と「DCR」について調べました。知りたい方は、コメントかメールくださいね。(笑) すぐにでも2棟目にチャレンジしたいんですが、さすがに使い切った元手がまだ回復してません。 様子を見ながら、次もチャンスを掴みたい！不動産投資の健美家
2009.11.18
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ココロとオカネの優しい関係
いつもブログをご愛読、ありがとうございます！今回はちょっと趣向を変えて、、、スペシャルセミナーを開催します！■スペシャルジョイントセミナー 「ココロとオカネの優しい関係」 ～ オカネに働いてもらう不動産投資と 短時間でココロを繋ぐコミュニケーション術 ～不詳ジュンが、この2年間でキャッシュフローゲームをやり続けて、リアル不労所得ゲットに至るまでのノウハウを分かり易く、それでいてすぐに使える内容としてお伝えしたいなと思ってます！これから初めてみたいけれど、、、ちょっと良く分からないな、、、とか思っていらっしゃる方はぜひぜひご参加下さいね！友情出演として、話題の心理学的にコミュニケーションを科学した「NLP」のマスタープラクティショナー、若松先生に参加頂いて、対人コミュニケーションスキルについて講義頂きます。どうぞお楽しみに！━セミナー開催概要━━━━━━━━━━━━━━━■スペシャルジョイントセミナー 「ココロとオカネの優しい関係」 ～ オカネに働いてもらう不動産投資と 短時間でココロを繋ぐコミュニケーション術 ～■日時 12月6日(日) 9:15～12:00■セミナー内容(1) 伊藤 潤 普通のサラリーマンにも出来た！ Healthyなオカネとの付き合いで始める不動産投資(2) 若松 貴男 短時間で信頼関係を築く 魔法のコミュニケーション術（基礎編）■会場 文京シビックセンター 会議室 ■受講料 お試し参加価格 1,000円■お申し込み方法下記ブログ「セコイアの木の下で」から、専用フォームにてお申し込み下さい。http://sequoia.seesaa.net/category/5712314-1.html■定員 先着30名━講師紹介━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■伊藤 潤・サラリーマン大家さん・IbM(International breakfast Meeting)主催・東京CFゲーム会「セコイアの木の下で」主催・ファイナンシャルプランニング技能士3級表はIT系商社勤務の顔を持つ、サラリーマン大家さん。将来への漠然とした不安を抱えつつも残業と休日出勤でボロボロの私生活を送る中、妻に薦められた本から不動産投資による自由な生活の存在を知る。以降、猛然と本を読み、人と会い、ブログで情報を発信すること1年半、遂に2009年9月に念願の1棟物件を購入！お金の勉強と、英会話コミュニケーションなどの様々なイベントを通して、国際的で豊かな人生を提案するライフワークプランナー！！━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■若松 貴男 ・わかまつ接骨院院長・米国NLP協会認定NLPマスタープラクティショナー接骨院院長として患者さんとの対話から心と身体の関係を深く研究するうちに、NLP(Neuro Linguistic Programming:神経言語プログラム）と出会う。体の治療と合わせてカウンセリングによる心のケアを行う独自の治療法を確立。また、ビジネスパーソンの心の問題にも意欲的に取り組み、コーチングセッションを行う、「人を活かす」コミュニケーションスペシャリスト！！【若松さん公式ブログ】自由への招待 ～ＮＬＰ的自分探しの旅～━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━不動産投資の健美家
2009.11.17
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HOME'S不動産投資セミナー (1) 沢孝史さん
先週は会社の仕事で相当に不規則な生活になってました。 11時頃まで仕事して自宅にお持ち帰りして、明け方までウトウトしながら作業してたり。 そんなこんなで風邪を引いて、今日は会社をお休み。 お昼頃まで惰眠。 最高に幸せな気分でした。(笑) さて、土曜日は不動産投資セミナーに参加。 6月にも参加していたHOME'S主催の不動産投資セミナー。 場所は渋谷の電気館隣、シダックスホール。 ジュン的には良いイベントだなと思ってます。 何が良いって、無料だから。(笑) HOME'Sのイベントは3ヶ月ごとに「セミナー」と「フェア」をやってるみたいです。 どちらも無料ですが、セミナーは200名程度、フェアは1000名からの大きなイベント。 自然とセミナーの方が講師の方との距離は近いです。 今回のお目当ては、やっぱり有名不動産投資家の方の講演。 午前の部：初心者・サラリーマン向け投資ノウハウ 10：00～11：30 沢孝史氏による講演 11：30～12：30 参加企業によるプレゼンテーション 12：30～13：30 企業ブースでの個別相談会 午後の部：一棟物件購入検討者向け投資ノウハウ 15：00～16：30 倉橋隆行氏による講演 16：30～17：30 参加企業によるプレゼンテーション 17：30～18：30 企業ブースでの個別相談会 主催者側と協賛企業さんの目的は、自社のサービス・不動産の売り込み。タダなのである程度の営業は覚悟しないといけない。(笑) 前半の山場。「お宝不動産」で有名な沢孝史さんによる区分マンションについての講演。 「お宝不動産」で金持ちになる！サラリーマンでもできる不動産投資入門著者： 沢孝史 出版社： 筑摩書房 発行年月： 2004年02月 と言っても、区分の話はごくごく一部。 同氏は脱サラしてコンビニを始めるも失敗して4ヶ月で廃業。 再びサラリーマンをやりながら自己資金を貯めて、副業として97年に不動産投資を初めて12年で総資産6億円。 現在4億円のビルを建設中で、完成後の不動産収入は年額1億円になるとか。 タイトルは「はじめての不動産投資」ながら、最初の心構えの部分を除くと結構各論・テクニック的なところにも突っ込んでいて、大変ためになった。 冒頭で、投資の目的をきっちり持つことの大切さについて説かれる。 1) 将来に備える (年金・保険代用) 2) 生活費 (リストラ緊急対策) 3) 積極運用 3つのうちのどの部分を狙うのか、を決めて、あとは投資する1)時期、2)期間、3)必要とする金額を決めると具体的に投資対象とやり方が決まってくる。 もちろん、運用できる金額によっても決まりますが、ここがはっきりしないと、延々と区分にしようか一棟にしようかとか迷って、結局踏み出せずに終わります。 同氏の主張は、借入れによる適度なレバレッジを活かしつつ、投資対象を「お宝不動産」に厳選してリスクをコントロールする方法。 必ず空室や物件価値の値下がり等リスクは長期的に最悪を見て、その上で継続して収益が上がるものが「お宝不動産」。 不動産投資の運営に関して「PCDAサイクル」を取り入れて常に自己反省と次の一手への応用を図るとのスライドがあったり、サラリーマン出身の方らしいなと変に納得。 手厚い保護とか安定性とか、強力な与信とか、リスクマネジのスキル上達とか、サラリーマンの仕事には実際いろいろなメリットがあるんだなと改めて実感。 感慨深かったのが2点。 1つ目は、利回りと築年数に関する考え方。 沢さんは講演の中で「新築と築10年の利回りは別のものさしで見るべき」とおっしゃってました。「新築の8％は、築10年の12％に相当する」ともおっしゃっていました。 実際古い物件は値下げをしないと売れませんので、相対的に利回りは上がります。 ついつい物件を探す際にも、融資獲得の関係で築浅物件を狙いつつ、10％の利回りを探そうとしますが、そんな物件って基本的に存在しないんですよね。 そう考えると、新築で8％以上回っていた今回自分が買った物件は、ある意味お宝だったのかなと改めて満足。(笑) もう1つは、最後にお話をされていた「将来性」について。 一般的には、不動産投資をして資産形成をすることは良いけれど(総論賛成)、リスクがあるから怖い(各論反対)としてやらない人が多いですよね。 沢さんの主張は逆。今後の人口のトレンドを考えると、不動産投資は危険であり、総論では反対だとおっしゃいました。 ただ、個別で見た場合にはまだまだ上手くやり抜けるやり方がある、つまり総論反対・各論賛成とのことです。 個人投資家としては、人口全体を相手にするわけではありません。自分の物件の部屋の数だけ、常にニーズがあれば良いわけで、市場でのニッチな戦い方はいろいろと考えられそうですからね。 その後の区分物件を中心とした協賛企業さんの説明が1社10分で数社実施される。 こちらが勝手にお友達だと思ってる(笑)日本クリードの大橋さんもスピーカーを務めていらっしゃって、プレゼンのマシントラブルで若干大変そうでしたが、いつもながらご自身の体験を元にしたアツい想いをアピールされていました。 他に気になったのが、物件の管理と販売を手がける(株)日本財託の重吉社長の説明。 最近「東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい」と言う著書を出版されたらしく、高利回りの一棟ものをレバレッジを効かせて買うことに警鐘をあげていらっしゃいました。 東京の中古ワンルームを3戸持ちなさいこれからの収益マンション選び著者： 重吉勉 出版社： かんき出版発行年月： 2009年10月会社の代表さんらしく、大きな声と説得力のある口調。「コツコツが勝つコツ！」と、リアクションの薄い会場に果敢に挑んでクスクスのさざなみを立てていらっしゃったのはさすがでした。 セミナー終了後、今回も奇跡が訪れました。 先ほどの重吉さんのお姿がブースに見えたので、「一棟は辞めるべきとはどう言うことですかっ！」と詰め寄る。(嘘) お礼と、自己紹介＆自分の物件の話をしたところ、「良く買えましたね、それであれば」と太鼓判を頂く。 高利回りの物件を探すとどうしても地方等の立地の厳しい場所になりがちなので、それをレバレッジを効かせて買うのは非常に危険。それであれば東京の区分を複数所有したほうが、と言うことでした。 ホっと一息付いたところに、なんとメイン講師の沢さんが重吉社長に挨拶に来られた。 不動産業界も狭いようで、親しげにお話をはじめられる。 こんなチャンスを逃す手は無いと、即座にお二人と名刺交換。 名刺に「サラリーマン大家さん」と記載してあるので、すぐに「もう買ったんですね」と話題が進む。物件の金額を伝えると「ずいぶんと頑張りましたね」とお言葉を頂く。 そりゃ、、、頑張って借金しました。(笑) お話をしてみてもざっくばらんで、とても親近感の持てるお人柄。 「お宝不動産セミナーにも来て下さい。実際にはその後の懇親会が面白いから。」とお誘いも頂いて、自分的には有頂天！ 無料セミナーで、有名投資家や業者の方々と面識が持てる。 あっと言う間の午前中に引き続いて、午後も充実！ 続きはまた別途の日記にて！ 不動産投資の健美家
2009.11.16
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プレゼンテーターのロジック
金曜日朝は東京駅で朝食会。いつもよりちょっと長居して7:30～8:40頃まで滞在。いつもながらあっと言う間のひと時。ニュージーランド出身のM氏はソフトウェア会社設立のプランを着々と組み立てつつあるようで、身近にそういう人がいると自分のモチベーションも上がる。遅くまで居られたのは、駅の反対側、八重洲方面の会議室で会社主催の研修に参加するため。教育と言えばイコールＯＪＴ、On the Job Training、、、略語にするとカッコいいけれど、平たく言えば「ぐずぐず言わずにやりながら覚えろ」が方針だったうちの会社にしては、珍しい。テーマは「提案力養成研修」。最初は自称プレゼンテーターの自分としては「今更、不要！」と考えて受ける積もりはなかったものの、上司が「一緒に受けよう」と言い出したため、参加。結果は、、、ものすごくタメになった。(笑)講師はコンサルの方で、本当のプレゼンの達人。いかに短時間で相手の心を掴み、動かすプレゼン・提案書を組み立てるか。研修は9時から17時までの丸一日。提案書の存在意義から考えたり、実際に自分の過去の提案書や作成途中のものを分析して、構成し直して、完成させるまでやる、非常に実践的なもの。いくつかのグループに分かれてテーマごとにグループワークがあったりするし、講師のスタイルも堅苦しくなく、軽過ぎず、説明が分かり易く、いわゆる睡眠学習系の「研修」のイメージとは違って、、、楽しかった。今後の参考にしたい部分が、提案書・プレゼンの構成。下記がプレゼンのあるべきロジック。【提案書の構成】1) 導入 提案目的とアジェンダと定義。 話の内容をあらかじめ予告することで、聞き手に安心感を与える。2) 課題設定 聞き手の持っている課題を、カドが立たないように提起する。 現在の姿。3) ゴール設定 聞き手が目指すゴール、課題の解決されたイメージを定義する。 未来のあるべき姿。4) 実現手段 提案内容の本題で、こちらが売り込みたいこと。 定義されたあるべき姿に到達するための具体的手段。5) まとめ6) 別紙 会社概要、提案するものの詳細説明、など。常に大切なことは、「自分が売り込みたい」と言う気持ちを前面に押し出すのではなくて、聞き手の立場に立って全てを組み立てること。例えば、内容についても提案先の担当者だけでなくて、検討後に聞き手担当が社内を説得する際に使うであろうことを想定して、現場レベルの利益だけでなく上司・経営などの決裁権者を意識した内容も盛り込むなど。とにかく聞き手側の視点を徹底して意識して作ることが大切。今までの自分のプレゼンは凝り性の性格が作用して見た目は良く出来ていましたが、上記の構成で行くと4)実現手段と6)の別紙を一生懸命作っていたことに気付く。相手のことはお構いなしで、こちらが売りたいものについてのみダラダラと細かい説明に何ページも費やして、論理的にもMECE(ミーシー:Mutually Exclusive and Collectively Exhaustive: 重複や抜けの無い状態)になっていない、ダメダメプレゼンだったことがよく分かりました。何事にも通じますが、相手の立場に立った行動や思考はとっても難しい。でもそれが出来るようになることで、対人関係や交渉もスムーズに、効果的に出来るんですね。やはり初心忘るるべからず。「出来る」と慢心した瞬間に人間の成長は終わる。研修後に、上司と一緒に入った中華料理屋で紹興酒と一緒に、新鮮な気持ちを味わいました。不動産投資の健美家
2009.11.07
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億万長者より手取り1000万円が一番幸せ
アパート大家になってから3ヶ月が立ちつつありますが、入居者管理も建物管理もお任せしてしまっている関係で、ほぼ何もしないで家賃(マイナス管理費)の入金があります。もちろんスリップストリームさながらの直後にガッツリローンの返済があるんですが、それでも早くも銀行口座の底の方にお金が貯まり始めた感があります。。。不労所得と言うのはこういうことを言うのかとぼんやりと感じてます。さて、今日は久々のブックレビュー。最近はゲーム会やら朝食会やらイベント開催に没頭していたのと、会社の仕事が多忙になってきたのと、iPhoneと言うサイコーのオモチャを手に入れた関係で全然本を読んでませんでした。その間にも、相方(妻)は着々と図書館読書を続けていて常時5～6冊のマネー関係の書籍が自宅に完備。読んだ中でも、「これだけは良いから読んで！」と執拗に言われて、寝床で読んだのがこの本。億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!! 年収400万円＋副収入でプチリッチになる 著者： 吉川 英一 出版社： ダイヤモンド社 ページ数： 256 発行年月： 2009年04月 【目次】第1章 日本で大金持ちを目指すのは大間違い第2章 手取り1000万円の小金持ちになるには自己投資が大事第3章 貯金と株で誰にでもできる「お金に愛される法則」第4章 年収400万円から手取り1000万円になる方法第5章 幸せな小金持ちを続けるためのリスクマネジメント第6章 人生好きなことをして小金持ちを目指すのが一番 サラリーマンがどのようにして小金持ちになるか、について特に税金の面から詳しく書いてある。これは大変参考になった。日本は諸外国と比べても所得税と事業税の税率が高いらしい。個人にしても会社にしても、稼げば稼いだだけ持っていかれて、最高税率では所得税が40％、住民税10％、更に不動産の場合には課税所得290万円を超えると個人事業税が5％掛かって、都合55％、、、半分以上も税金になってしまう。。。「小金持ち」の定義は、この税金の負荷を考えたときに最適な所得を継続・安定して得ること。所得税は超過累進課税で、最低の5％から最高40％まで基準の金額を越えた部分に対する税率が徐々に上がって行きます。この上がり方にミソがあると著者は説く。5％→10％→20％、、、と来たら次は「30％→40％」と来そうですが、実際には「23％→33％→40％」なんです。著者はこの23％が「上がり方が少なく、砂漠のオアシスに見える」と言います。確かに不自然。この所得に対する税金の上昇が緩やかな23％ゾーン、つまり課税所得695～900万円のゾーンが税金面でお得感の強い「小金持ち」。ちなみに、この「課税所得」はいわゆる年収とは違って、所得税の計算において年収から給与所得控除後に更に所得控除を実施した後の所得の合計金額。複雑怪奇を極める「源泉徴収票」の丁度真ん中あたりの「給与所得控除後の金額」欄から隣の「所得控除の額の合計額」を引いたもの。年収600万円の場合でも課税所得は大体350万円程度。なかなか695万円って言うのは高いハードルです。ジュンも計算したところ、不動産所得がフルフルで入ってくる来年でも届かない水準。「ユダヤ人大富豪の教え」で有名な本田健さんも同じく「幸せな小金持ち」と言っていましたが、本田健さんの場合には仕事や財産の大きさが一定を超えると守るためや継続するための負荷が大きくなる、との意味だったように記憶をしています。同じ事を吉川さんは税金の面から日本では「お得であること」を裏付けた、と言えそうです。本の中で語られる内容はジュンが必要だと感じていることとピッタリとフィットしていて、あっという間に読めました。・貯蓄や小規模の投資で頭金を作って、収入を生む資産を形成すること。・サラリーマンの副収入として株と不動産が最適であること。・継続性とリスクを考えると不動産が最適であること。印象的だったのが、第4章で著者の周りの「小金持ち」サラリーマンの方々のサクセスストーリーについての部分。みなさんが利回り15～20％みたいな物件を1.5～2％前半と言った低金利でオーバーローンを組んで買ってる例が紹介されています。時期はマチマチなようですが、大切なのは収入には関係があまりなくて、物件の積算価値・収益性と、あとは本人の収支計画や真剣さに金融機関が動いてくれるかどうかというところ。最近いろいろと忙しくなってきたり、どうせ手持ち資金もしばらくたまらないので、、、と軸がブレていたところに、方向性を再認識させられました。今回は相方の「これだけは読んで」作戦、大成功と言ったところでしょうか。(笑)不動産投資の健美家
2009.11.05
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ゲーム会へのご参加、ありがとうございました！
昨日は恒例の後楽園キャッシュフローゲーム会。今回もお客様とスタッフ合わせて総勢13名！毎度ながらインターナショナルで、フィリピン、ベトナム、US、イタリア、それと当然日本の世界5カ国の人たちが一同に会してお金について学ぶ場となりました。しかも今回はスペシャルゲストで、生後3ヶ月のお子さんも来場！パパ・ママにケアされつつ大人しくって、可愛らしい。今日の幼児体験を通してFinancial Intelligenceを身に付けたお子さんになったりして？？？経済的自由を手に入れる＝ラットレースを抜け出すには、二つの方法を掛け合わせて実現します。(1)収入を増やす(2)支出を減らすゲーム終盤でプレイヤーのお一人が、手持ち資金で住宅ローンや自動車ローン、クレジットカードのツケなどを返済して、負債から生まれる支出を圧縮。見事ラットレース抜けを果たす場面もありました！このゲームのすばらしいところは、ゲームだけでは終わらないところ。同じことを実生活でも実施することが出来れば、経済的自由も夢ではないんです。ゲームでコツを掴んだあとは、それを実際の自分の人生にどう当てはめていくか。ジュンは金持ち父さんの本に出会ってから、2年弱。一介のお調子モノでオッチョコチョイ(死語)なサラリーマンに過ぎない自分が、先日のアパート購入によって不労所得が総支出の70％程度に達しています。その間の2年弱に実施したことは、(2)の支出を減らして資金を準備して、(1)収入を増やす準備を進めたこと。もしご興味がありましたら、ジュンの昔の日記を読んでみて下さい。金持ち父さんを読み終えたのが1月。日記は4月から書いてます。【2008年4月、最初の日記】http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/200804240000/会社の仕事で海外出張をしたり、身の程をわきまえずに1億4千万円の物件を見学に行ったり。とにかく本もたくさん読みました。自分の身になるように、ブログにレビューを書き留めてました。投資・起業に関する勉強を通じて知り合った人たちに、いろいろな刺激を受けたり。仕事と自己啓発の両立が大変で心が折れそうなときもありましたが、いつも励まされたのがSNSで日記に頂くコメントや、ゲーム会を通じて知り合った方々との交流でした。まだラットレースを抜けてはいないのでエラそうなことは言えないのですが、手応えは掴んだ気がしています。ジュンのゲーム会では、ぜひ「経済的自由」や「お金と時間と幸せのバランス」が、夢物語ではないことをお伝えしたい。また、目指したい人たち同士が知り合って、互いに励ましあって夢を実現する場にしていきたい。投資などのテクニックを教えてくれるところは他にもたくさんあると思いますが、やり方を覚える前に、基本的な考え方を身に付けることや、困ったときに相談する仲間と知り合うことが必要だと考えています。あとは何より楽しめないといけない。ワクワクと楽しくて、ためになる。そんなゲーム会を実現したくて。これからも頑張って運営していきたいと思います♪不動産投資の健美家
2009.11.01
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