2009年08月の記事
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パワーアップしたゲーム会
8月30日(日)、第17回セコイアキャッシュフローゲーム会開催。今記録を見返したら、「丁度一年前～♪」の2008年8月30日が記念すべき第1回でした。うぅん、虎舞竜♪(謎)最初は、、、今はスタッフをやってくれているハネさん一人の申し込み。相方と3人でやった超プライベートゲーム会でした。(笑)それが昨日は、ご来場頂いた参加者16名、スタッフ6名で計22名。テーブルも初の5卓を準備。うち一台は海外の方の参加があるために英語版。今回最大のポイントは、プロジェクタによるプレゼンテーション導入。ちょっと前からちょびちょびと作っていたけれど、伝えたいことがたくさんあり過ぎて、結局前日の土曜日は徹夜作業。時期的にも夏休みの宿題の追い込みみたいでした。。。まぁ、楽しんでましたが。早めに会場入りすると、すでにお客さんが待ってる。慌てて会議室の鍵を開けて準備を進める。5卓ともなると会場も手狭。慌てて開場して受付を開始すると、、、会議室の前に行列が！手際が悪くて大変申し訳ないんですが、ある意味主催者として感動！会議室に備え付けの演台で、PCを操りながら話す。いつもホワイトボードに書きながら話すよりも、内容が固まっているので話しやすい。ジュンを見つめる、42の瞳。・・・キモチイイ♪(爆)いつもながらの氷結ダジャレも冴え渡る。いいんです、スベっても！これだけの視線の前でスベれば、却って快感！(末期症状)おもむろにゲームスタート。今日もジュンは英語版の卓を担当。イタリアの大学生さんが参加。大学で日本語を専攻していて、夏休み期間を利用して日本に2～3ヶ月滞在しているとか。他にお二人、帰国子女の日本人女性の方が今日のチーム。今日の進行は全て英語ですることに。3名ともに初心者で、やはり前半戦は苦戦。チャンスにチビチビの投資しか出来なかったり、資産売却のタイミングを間違えてみたり。ジュンの脳みそも、興奮と寝不足と数字計算と英語と日本語で、脳細胞を総動員。煙を噴きそう。われながら、すごい状況。中間休憩を挟んで、再開。だいぶ慣れてきたようで、ちらちらと他の卓から、ラットレースを抜けたお祝いの拍手が聞こえる。ジュンが銀行役を務める卓も、帰国子女の方のお一人が不動産で得たキャピタルゲインをBig Dealにつぎ込み、一発でラットレース抜け！！イタリア出身の学生さんは、結構積極的に投資をして資産を構築するも、職業がパイロット。なかなか総支出の額まで、不労所得が行かない。終盤になり、各テーブルからラットレースを抜けた人が出ている模様。時間になって、タイムアップ！最後に再度、ジュンからまとめのお話。今日はいろいろと伝えたい内容が盛りだくさん。伝えたかったのは、お金と向き合うことの大切さ、支出を減らすことの有効性、収入を増やすための考え方、あと一番大切なのは、自分の大好きなことや夢を、諦めないこと。以前から、ジュン自身偉そうに語っていても何一つ変わらないサラリーマンの身でした。ただ、昨日はある意味、金持ち父さんの世界への道のりの第一歩についてご報告できた、そんなゲーム会でした。・・・お付き合い頂いたみなさん、本当にありがとうございました。拘束した時間の分は、何かを持って帰っていただけたらうれしいなと思ってます。ちなみに、その後の懇親会もインターナショナル且つ、バトルロイヤル状態。わいわいと、普段出来ないお金の話で盛り上がる。ステキな一日になりました！！Thank you for your attendance, and looking forward to seeing you again at Next Sequoia Cash Flow Game!!
2009.08.31
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ビジョナリーカンパニー
ビジョナリー・カンパニー時代を超える生存の原則著者： ジェームズ・C．コリンズ ／ジェリ・I．ポラス 出版社： 日経BP出版センター 発行年月： 1995年09月 久々の本のレビュー。大分前に読み終わっていたんだけれど、レビューを書くために自分の中で消化するのに時間が掛かっちゃいました。ものすごい本です。さかのぼること数ヶ月前、上司の知人の方と、白金のホテルで開催されたEU主催の展示会レセプションでセレブ気分を味わった流れで目黒駅前の立ち飲み屋になだれ込んだときに、これだけは読めと薦められた本。どうでもいいけれど、EU領事館の一等書記官と名刺交換した一時間後に立ち飲み屋でホッピーのタネをお替りしている落差はスゴかった。(笑)【目次】第1章 最高の中の最高第2章 時を告げるのではなく、時計を作る第3章 利益を超えて第4章 基本理念を維持し、進歩を促す第5章 社運を掛けた大胆な目標第6章 カルトのような文化第7章 大量のものを試して、うまく行ったものを残す第8章 生え抜きの経営陣第9章 決して満足しない第10章 はじまりの終わりビジョナリーカンパニーの定義は、下記。【ビジョナリーカンパニーの定義】・業界で卓越した企業である。・見識のある経営者や企業幹部の間で、広く尊敬されている。・わたしたちが暮らす社会に、消えることのない足跡を残している。・最高経営責任者(CEO)が世代交代している。・当初の主力商品(またはサービス)のライフ・サイクルを超えて繁栄している。・設立後50年を経過している。前半は何となく分かるし、他の本にも書いてありそう。後半の「世代交代」とか、ライフサイクルを超えて、ってところがみそ。一発屋ではなく世代を超えて業界や世界に大きな影響を与えている「組織」のこと。偉大なカリスマについての本ではなくって、あくまで「組織」。何か奇抜なアイデアが当たって、大成功を続けている会社ではない。逆に、危機的な状況に落ち行ったなったことのある企業が多いという。この本のすごいところは、1950年以前に設立された企業の実例を、比較対象企業と照らし合わせて実証的な視点で書いているところ。いわゆるハウツー本が「あーしろこーしろ」と理想を並べるのではなくって、必ず実在の企業が比較されて出てきている。例えば、日本代表のソニーは、同じく日本企業ケンウッドと比較される。ソニーの前身、東京通信工業の最初のヒット商品は、「電気座布団」。長らく低迷の時期を続ける一方で、ケンウッドは音響技術をコアに急成長、1つのブランドを打ち立てる。その後ソニーは独自のアイデンティティを確立。一般的な企業は「ユーザーのニーズの実現」がミッションになっているが、ソニーは真逆。「最先端のテクノロジーを通じて、ユーザーを啓蒙・導く」この理念・ビジョンが、真空管の時代にトランジスタラジオを産み、大型オーディオセットの時代にウォークマンを産む、白黒テレビの時代にトリニトロンを産む。全て、ユーザーが夢想だにしなかったものを、技術により現実にして、ユーザーの生活を変えてしまった。一方で、ケンウッドは技術力もブランド力もありながら、それを何に使うかのビジョンに欠けた。一代の成功を実現しても世代交代が上手く行かない。ビジョナリーカンパニーであることに、時を告げる、、、先頭を切って会社を引っ張るカリスマは要らない。それよりも、基本理念に基づいて、その時々に見合った時計を作る、仕組みを作ることが不可欠。大切なのはビジョン、基本理念。それ以外のあらゆるものは、必要に応じてフレキシブルに変更される。進歩を求めて、会社を不安定な状態にして、また新しい事業で成功を収める。ただ、絶対に変わらないのは基本理念。みんなにとって良い会社、イコール、ビジョナリーカンパニーでもない。強力な基本理念に則った文化が存在して、時としてカルト宗教のように排他的になる。合わない人間は即座に追い出される。ビジョナリーカンパニーは、往々にしてとんでもない目標を持っていたりする。「BHAG」、Big Hairly Audacious Goal。直訳すると、「ぞっとするくらい大きくてバカげた目標」。アメリカは月面に人間の足跡を付けようと、アポロ計画を打ち立てた。それと同じことを、会社単位で行う。鼻で笑われるような目標を、同じ基本理念の上でみんなで信じて、愚直に取り組む。するとあるとき、叶ってしまう。働いていて、楽しい。充実した会社って言うのは、こういうところなんだろうなと漠然と考える。毎日ベッドから飛び起きて、今日の目標の達成と、いつかのBHAGの達成を夢見て、闘志満々で会社に向かう。早く帰りたいとか、サボりたい、なんていう気持ちを持った社員は即座に組織から追い出される。給料よりも遣り甲斐。フロー状態の社員が高い成果を上げて、社会に貢献して、大きな影響を与える。こんな会社だったら、働いてみたい。また、自分で創るのであれば、こんな会社を創りたい。すっごく読むのは大変でしたが、いつも傍らにおいておきたいと思う本でした。
2009.08.28
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管理をどうするか、、、それが問題
毎年この時期は何かと多忙だったらしい。相当に無理をしつつ購入する今回の物件。手付けと頭金でジュン個人の手持ち資金はほぼゼロに。そこへ、2004年9月購入の自宅の火災保険の支払いが来てたり、、、。2003年の結婚を機にガッツリと組んでいた生命保険、入院保険の年払いの支払いが来たり。契約が8月と9月で、支払いが集中。まとめて数十万円の出費。。。瞬間的に破産しそうです。(笑)黒字倒産って言うのは、これがニッチもサッチも行かなくなると発生するんだなと痛感。みなさんもご利用は計画的に。(笑)さて、今日は夏休み消化3日目で久々のオフ。先週から各種契約やらゲーム会の準備やらで最近毎日睡眠時間が3時間程度。会社で寝落ちしかけたり、昨日は偏頭痛まで始まったので、午前中は朝食会に行きたいのを我慢して、爆睡。昼過ぎにモソモソと起き出して、今日は管理会社の調査に。もともとの売主さんの系列にお願いしたいと思っていたんですが、どうにもコストの折り合いが付きそうにないので慌てて考えているところ。不動産投資の本もいろいろと読んだんですが、買うまでの話がメインであんまり買った後の話って載ってないんですよね。管理も、自主管理をしてコストを浮かせるやり方が主流なようで、情報があまり無いように思われます。管理業務の中身は大きく下記。(1) 入居者募集 (広告・審査・契約仲介)(2) 入居者管理 (集金・日常連絡受付・督促・更新)(3) 入居者解約 (清算・退去・清掃・リフォーム)(4) 建物管理 (巡回・共用部清掃・管球交換)たいてい、(1)～(3)までがセットになって「賃貸管理」って言うメニューで金額が決まっています。毎月賃料の3～5％程度を取るやり方と、最近は1部屋あたり毎月数千円と言った定額制のサービスがあります。また、毎月の賃料からの収入と別に空室に入居者を決めた際に広告料もしくは礼金を取ったり、更新時には更新手数料として半月分を取る契約になっていることが多いようです。ですので新規契約の場合、不動産業者さんは大家側からはこの広告料、入居者からは仲介手数料を取って収入としています。これが、両方取れるケースと片側しか取れないケースで、募集の気合が違うらしいです。物件のエントランスや廊下、郵便受けや階段、ある場合にはエレベータや浄水層、防火設備などを点検・清掃するのを一般に建物管理と呼ぶようで、これは業者さんによって、また内容によってマチマチ。毎週の巡回清掃をお願いすると一棟あたり、月額2～3万円程度が相場のようです。業者さんによっては月次で報告書を出してくれるところもあるみたい。例えば、5万円の家賃の部屋が10戸あるアパートの場合で、満室と仮定すると、毎月の支払いは下記。収入: 500,000円 (50,000円×10部屋)管理料： 15,750～26,250円(3～5％+消費税)建物管理： 21,000円年間に換算すると、6百万円の収入に対して7～10％に相当する44～57万円がかかるんです。これを高いと見るか、時間の節約を取るか、、、それが問題。大きく、大家さんの管理の方法としては下記の3つのやり方があります。手間・リスクとコストが通常は反比例の関係にあります。(1) 自主管理 上記の管理業務一切を自分で行う。 24時間、入居者の方から「水が漏れる」「鍵を無くして入れない」等の連絡がある可能性あり。 空室が出た場合については、仲介業者さんにお願いして広告費によって募集活動をしてもらいます。(2) 管理代行 管理委託料を支払って、入居者管理や建物管理をお願いする。 大家さんは楽チン。 集金もやってくれるが、滞納保証は期間限定で付いていたりいなかったり。 空室保証はなし。(3) サブリース 契約が入居する借主との間ではなくて、業者さんとのものになる一括借り上げ。 空室になろうが関係無しでもっともリスクは低くなるけれど、当然リース料は通常取れる賃料よりも10～20％程度低くなる。 超ラクチン。今回のジュンの場合には、ガッツリとローンを組んでますのでサブリースみたいな他力本願作戦は取れませんし、面白みが無い。ただ、(1)自主管理にすると急な連絡と対応や、こまめな物件のメンテがなかなか難しいのではないかと。時間を節約する上でも(2)管理代行をお願いしたいけれど、、、出来る限りコストはかけたくない。物件の規模もミニマムなので、建物管理と言っても週に一度程度行って、ゴミ捨て場と廊下にゴミが落ちていたり、粗大ゴミが不法に置かれていたりしないかをチェックしてもらえればOK。落ちていれば、簡単なゴミならちょっと拾ってきてくれればそれでいいし。外壁もサイディングなのでそうそうは汚れない。月に1～2回は自分で掃除にも行ける。時間にしたら、1回1時間、週4回の4時間、、、これで30,000円、時給7,500円は出せません。(涙)ジュンがやったのは、付近で管理業務をやっている業者さんに片っ端からネットと電話での問い合わせ。相場感も見えてきたし、こちら側のニーズに合わせてコストを提案してくれるところも出てきた。実に、集まった情報は16社分。。。これも情報として売れそう。(笑)もちろん、管理を委託する場合に多くは敷金の保管もお願いすることになる。また、月末に管理業者さんが集金した家賃を数日ではあるけれど丸々託すことにもなる。それなりのお金を預けるからには、業者さんの倒産リスクとかも気にしないと危ない。今日は夏休み休暇とは言え、完全にビジネスモード。これが大家さん、個人事業主なのかな・・・。今までのサラリーマンで培った経験は絶対に生きてる。大きく違うのは、自分の活動によって利するのが会社なのか、ダイレクトに自分なのか。短期決戦で、情報を武器に良い条件を引き出したい！準備を進めて、万全のスタートを切りたいです♪
2009.08.27
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金銭消費貸借契約締結
昨日、金融機関さんとの金銭消費貸借契約を締結。訳して「キンショー」。・・・筋肉少女隊ではありません。あしからず。今日も普通に仕事で、終了後の19時に金融機関へと行く予定。ところが外出先での打ち合わせが長引いて、金融機関さんの最寄り駅に到着したのが、19時。そこから慌ててダッシュ。近くの喫茶店で不動産屋さんと待ち合わせて、銀行へ。すでにオフィスは閉まっていて、インターホンで空けてもらう。以前に一度、違う物件を検討していたときにお会いしたきりの担当さんに、もうお一人が入室。ご一緒に融資審査を担当して頂いていたとのこと。前回あったのは丁度一ヶ月前。一月で物件を差し替えて、審査を通して、、、スピード着地！融資の条件と、その他重要事項について説明。利率、金額、期間は不動産屋さん経由で聞かされていたとおり。今回は、ものすごくいい条件で借りられたと思う。今回は当初一定期間を固定金利にすることが出来てる。繰り上げ返済や、固定期間終了後の条件についても確認。支払い金額の上限値が一定期間決まっていて変わらないなど、思ったよりも、ずっとリスクの低い条件。。。また、同時に加入となる団体信用生命保険についても説明。ちょっと勘違いしていたのだけれど、契約者は金融機関で、保険の対象が債務者であるジュンであるわけなんですね。死亡や重度障害によってお金が入るわけではなくて、あくまで債務免除となるだけなんです。一通りの説明の後、判子つき大会。たぶん、一生で一番判子を付きました。(笑)特に、金銭消費貸借契約の本書に押印する際には、入魂。「ぬぉぉぉぉぉぉぉぉぉおおおっ！！」同席していた不動産屋さん曰く、「煙が出てました」とのこと。イメージとしては、少林サッカーのシュートシーン。。。この瞬間、ジュンは年収の10倍を超える債務者に、、、。ただ、得るものはもっと大きいはず。いい条件で借りられたので、グロスで出るキャッシュフローも大きい。一通り終わって、金融機関さんを後にして、不動産屋さんとディナーをご一緒する。最高に美味しいビールが飲めた。。。先週までは、買えるか買えないか、、、また、買ってから何かあったら、、、台風が来たら、、、大震災が来たら、、、大洪水が来たら、、、ちょうど竜巻の通り道になったら、、、最新鋭F22 Rapterがステルスモードのまま落ちてきたら、、、侵入してきたMS06Rを、お台場のRX78が迎撃したら、、、モスラがゴジラと一緒に来たら、、、不安が次々と去来して、押し潰されそうだった。いろいろと情報を集めて、不安材料を潰して行ったこともあるけれど、今日になって、逆に、買うことで可能になることがより具体的になってきて、不安はどこかへ行ってしまった気がする。もろもろの事情があって、決済は少しだけ先。じれったくもあって、待ち遠しい感覚。もうすぐ、もうすぐです！
2009.08.25
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土地付建物売買契約締結
土曜日の朝、スラックスにブルーのストライプのワイシャツを着る。相方もカーキ色ノースリーブのスーツ。向かった先はいつもの不動産業者さん。10時半待ち合わせの時間に遅れそうになって、珍しく家の前からタクシーを拾う。ワンメータで到着、領収書をもらうのを忘れず、足早にオフィスに。購入予定物件について、いくつか残課題について報告を受ける。気になっていた水回りについては下水管の径を調べてもらったり。その後、早速契約書作成に。重要事項説明書の読み上げを受ける。正直よく分からない部分も多いが、必死に意味を拾う。売買における土地の権利関係について大切なのは、下記の3点と改めてレクチャを頂く。1) 広さ2) 権利関係3) 隣地最初の1)広さ、面積に関して2種類の取引方法があって、公簿売買と実測売買。公簿とは登記簿のことで、登記してある面積を元に売買すること。実測は登記簿の面積と別途、測量をして決めた広さで売買する。今回の物件も若干、、、20平方センチ程度、公簿面積の方が狭い。実際に登記をしたのがずっと昔で、測量技術等の問題等で実際の広さと微妙な差異があることが多いらしい。狭いと何か損をした気分ではあるけれど、たかだか20平方センチ。仮に将来売却するときにも、(商習慣が変わらない限りは)今回と同じように公簿売買とすれば問題は無い。権利について、現在の持ち主に聞いていた以外の権利関係がないかどうかを登記簿で確認。現状の売主さんが他の物件と含めて付けていた金融機関の根抵当がべったりついているのがわかる。今回の物件を購入する際に、この根抵当権を外す事が出来るかどうかが1つの鍵になっていたとのこと。問題が無いとの回答を受けて、現在Go!がかかっていて、その他に変な権利設定は認められないのでOK。あとは隣地の状況。境界線の問題とか、あとは単純にどんな人や建物があるのか。個人的にはグルっと一度物件の周りを回ってみた程度で、特におかしなものは無いなと納得していただけ。実際、不動産業者さんは資料を取り寄せたり、また現地で杭の位置を確認したりと、チェックを細かくしてくれていたらしい。。。本当にお世話になりっぱなし。諸事納得の上で、重要事項説明書に署名、捺印。その後、一度場所を移す。売主である建主さんへと、不動産業者さんと一緒に行き、現地で売買契約書に署名する手はず。往路、不動産業者さんの車に同乗させてもらう。スポーティで革張りで、どこから見ても高級車な「おベンツ」。思わず、「これって経費なんですか？」と失礼な質問。。。(笑)建主さんは投資物件を中心に、設計・施工・販売から、系列会社で管理まで手広くやっているところらしい。社長さんに専務さんが同席。どちらも人は良さそうで好感。せっかくなので気になっていた耐震と水害への考え方ついて質問。耐震については、通常はコンクリートの土台を柱の部分だけ建てた上に木の柱を立てる(布基礎)ところを、コンクリートを基礎としてベタ塗りしている(ベタ基礎)とのこと。物件の特質上、ワンルームをギチギチに配置しているために壁が多くて、生半可な木造戸建てとは剛性が違う。また、構造計算も社内で実施していて自信満々。「周りの他の物件が倒れる前に、うちが建てた物件が倒れるようなことは無い」と力強いお言葉を社長自ら頂く。また、ジュンとしては最近の一番の懸念(笑)の水害についても、GL(Ground Line)から基礎が300mm、さらにFL(Floor Line)までが440mm上がっている旨をようやく設計図面で確認。一般的には350mm程度のところを9cm高い。これはだいぶ安心材料。実際に建てた売主さんからの話は参考になる。なにより、不安材料の天変地異リスクに関して社長じきじきのお墨付きを頂いたのは本当に安心。社長さんは、管理も系列でやっているのでそちらに任せて、ついでに3年後くらいにまたお金を貯めて2棟目も、と商魂逞しい側面も見せてくれる。不動産関係の方はこうじゃないとね。(笑)その後、土地付建物売買契約書の読み合わせを不動産業者さん。契約書への署名・捺印を売主/建主さんと、買主となるジュンで実施。続けて、管理に関する打ち合わせ。系列の管理会社の方が来て、条件交渉。地場の強力な管理会社だけあって、かなり渋い。定価ベースからビタ一文マケる積もりは無さそう。こちらとしては建主兼売主の関係なので、出来れば管理も継続してお願いしてしまいたい。でもコストはコストなので、なるべく低く抑えたい。その場では折り合いがつかずに持ち帰ることに。物件が売主さんから近いこともあって、その後に現地を不動産業者さんの「経費ベンツ」(？)に同乗して見に行く。杭の場所や、境界線等について詳しく教えてもらう。この大きな建物が自分の物になるのかと思うと、不思議な感じ。この日最後のアジェンダ、火災保険についてを遅いランチを食べた後のファミレスで打ち合わせ。火災保険も地震保険も、建物の金額に対してかかる。地震保険は補償額の出る率が掛け金に対して悪く、また最大保険金額も建物価格の50％まで。それでも心配性のジュンはかけておいたほうがいいかなと、これも持ち帰り。管理、火災保険等、まだまだ決めないといけないことはありますが、とりあえず物件は売買契約で押さえました！実際、先週になってずいぶんと広告が打たれていたみたいなんで、気が気ではなかったんですが、もう安心。(笑)あとの大きなイベントは、金融機関との金銭消費貸借契約、そして一切の売買取引の履行と権利設定となる決済。一歩、そしてまた一歩、デビューに近づきます。
2009.08.24
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融資獲得
今日は5日ある夏休みのうちの2日目を消化。9時過ぎまで朝寝坊、、、久々にゆっくり眠れた。午前中から不動産屋さんの連絡を待つ。金融機関の夏休み前に申請した本審査について、休み明けに稟議が通るかどうか。もともとの回答予定日だった昨日は「悪い情報はないが、結果が遅れている」との連絡。眠れない日が続くと思いきや、爆睡。融資獲得が決定すると、明日土曜日に不動産業者と売買契約。手付けの現金が必要になる。それなりの金額なので、ATMではなくて銀行の窓口でおろす必要があって、今日の15時がデッドライン。別件もあって、14時ごろに連絡を待たずに出発。最寄駅の銀行へ駆け込む。汗だくのまま、用紙に書き込む前に順番待ちのボタンを押すと、即座に窓口で呼ばれる。。。空いていたのね。(笑)慌てながら、窓口で用紙に記入する。。。ゼロが6つ。高額引き落としのため、窓口で暗証番号の入力を求められる。「何にも悪いことはしてません」スマイルで、間違えずに押す。待つこと5分。再び呼ばれた窓口には、札束。紙袋に入れてもらって、そのまま足早に退散。もちろん、帰り際にも「何にも悪いことはしてないってば」スマイルは忘れない。その後に、品川で用事を1つ済まして時間は5時ごろ。ようやく不動産屋さんと連絡が取れた。結論は、満額融資決定。条件も、もともと予定していた内容。明日の売買契約に必要なものについて説明を受ける。住民票、印鑑証明、実印などなど。・・・大家さんデビュー確率、大幅アップの瞬間。すぐに相方(妻)に、サクラサクの報告。「へぇ～、そぉなんだぁ～。」の気の抜けた返事。いつもbf会で使っている品川のエキナカで、明日の売主さんへの手土産を購入。準備はいろんな意味で、万端。自宅に帰って、銀行の紙袋を取り出す。ズシリと重い。悪趣味だけれど、記念撮影。(笑)【作品1】「札束に群がる亡者ども」 作：ジュンそれでもこれは手付けに過ぎなくて、実際にはもっと大きな負債を抱えることになる。前回自宅を購入したときも、周りからは「人生に一度の大きな買いもの」と言われていた。でも今回は今の自宅の倍以上の大きな買いもの。これでいいのか？自問するけれど、これをやるために2年近く勉強してきた。付き合わなければいけないリスクもたくさんあるけれど、やらないことで発生するリスクもある。やることで開ける未来もある。明日から来週にかけて、大家さんになるためのイベントが盛りだくさんになります。実況中継をお楽しみに！
2009.08.21
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家賃保証と滞納ブラックリスト
8月15日のニュースから。「家賃滞納情報を一括管理、ブラックリストに 保証業界」http://www.asahi.com/housing/news/TKY200908140349.html最近の賃貸契約では、借主が入居時に家賃保証会社へ家賃の半月～1ヶ月分程度の保証料を支払って、家賃保障契約を結ぶことが義務付けられるトレンドがあるそうです。親などの保証人を立てる代わりに、この家賃保証会社が保証する。ジュンも下宿をしていたころは親に頼んで保証人になってもらっていました。品行方正なドロップアウト大学生(？)だったジュンは滞納をすることなく、特に親に連絡されたりってことはなかったと思います。。。確か。実際に滞納があった場合も、結構取り立てがうまくいかないケースが多いようです。「あれはもう、うちの子ではない！」とか言われたり、「実はアカの他人だった」なんていう場合に、持ち込むところまで持ち込めば取り立てられるかもしれませんが、時間と費用を考えて泣き寝入りになっていることも多いようです。そういった滞納リスクをどうにかしたい大家さんと、事情があって保証人は立てられないけれども賃貸住宅に入居したい借主のニーズが合致して、この家賃滞納保証サービスが成り立つようになったようです。記事によると、現在民間の賃貸契約の約4割が同サービスを利用中とか。この業界、最大手だったリプラスが昨年9月末に負債総額325億円を抱えて破産していたり、他のところもグラグラしていたり、滞納者追い出しの行き過ぎがあったりと、色々と問題の多い業界。その業界団体が家賃滞納者のデータベースを作る、、、と言うニュース。契約者、つまり借主が滞納をした履歴が残る。。。次に引っ越して契約しようとしたときに、断られる可能性が高くなるわけですよね。大家さんにとっては、滞納リスクを減らすことの出来るいいシステムだと思いますが、記事では、借主側の多能理由に関わらずデータが残る点も問題だとしています。まともに払われる確証があればこんなシステムは不要ですし、借主も保証にお金を払う必要はないんです。でもこの世の中、色々と事情はありますからね～。難しい問題です。。。ちなみに、普通、家賃保証会社って契約しているものでしょうか？
2009.08.17
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儲かりまっか？ ～ 収益性
お盆シーズンも一般的にはひと段落ですかね。ジュンも昨日今日と相方(妻)の実家で過ごしてました。さて、不動産投資の融資に関する話の続きです。ここまで良い借金と悪い借金、また個人属性と、物件の積算価値についてみてきました。残るは収益性の考え方です。ようは不動産投資のキモになる、儲かるかどうか！幸いにして、この収益性については金融機関も我々借りるほうも視点が同じようです。あとはどれだけ堅くリスクを見るかのさじ加減の問題。金融機関にとって貸し倒れが発生した際、一番確実なのは土地。抵当権を設定しておいて、建物の価値がなくなったとしても接収すれば土地には価値が残ってる。突き詰めると土地の値段なわけですね。そう言う意味で、土地を中心とした積算価値が重視されていましたが、一方で不動産投資を事業と考えた場合の収益面を主に見ることで融資を検討する考え方が出てきました。平たく言うと、将来も含めて収益があがるようであれば、物件の値段と別に評価をして事業として融資を行おうと言う考え方です。こう言った事業性を見て融資された場合には土地の価格が相対的に低い事が多く、金融機関からみて回収リスクが高いと言えますので、その分利率は高くなる傾向にあります。収益の考え方は至ってシンプル。収益 ＝ 賃料収入 － ローン返済(元本・利息) － 諸費用１つずつ見ていきましょう。1) 賃料収入唯一のプラス要素で、中身もほぼ1つです。部屋を借りてくれる人からの家賃。あとは賃料と別に管理費とか共益費とかを取っていたらそれも収入。駐車場もそうですね。賃料に関する最も大きなリスクが空室リスク、ようは退出されて次の借り手の決まらないリスクです。その間はその部屋からの収入は無くなりますので、あとはマイナス要素だけが出て行くわけです。これを予め見込んでおくために、大体10～20％程度の空室リスクを見込んで満室時の賃料に掛けます。1つの部屋が1年に1～2ヶ月の間空室になっている計算ですね。賃料 ＝ 満室時 × 80～90％ 空室リスクは、物件の競争力に関係します。便利な駅から近くてきれいで広い部屋であれば、気に入った人はなかなか退去しないし、しても他に住みたがる人が多ければすぐに埋まります。2) ローン返済ローンの返済額の月額は、基本的に借入額と利率と期間により決まります。借入額は、先日の属性と物件の価格と自己資金の額で決まってくると思います。また利率に関しても一定の値がありますが、属性・積算・収益のそれぞれからのリスクでの増減が若干出てくるかもしれません。期間ですが、事業用ローンの場合、金融機関は建物の耐用年数の残存期間しか融資しません。先日の日記で構造別に年数が出ていたあれですね。築年数が経てば、組めるローンが短くなっていきます。上の式から、なるべく返済を抑えればキャッシュフローが出易くなりますので、同じ金額であればなるべく長く、安い金利で借りた方が、良い投資になります。返済金額の計算方法は、関数電卓を使ったりって手もありますが、ジュンはエクセルで自動計算をさせています。また、不動産投資のサイトに必ずと言っていいほどローン計算のシュミレータがついていますので、額を調べるのであればそれを使うのも良いと思います。3) 諸費用入居者の募集や日々の連絡取次ぎ、物件の清掃やメンテナンスをお願いする管理委託料。これが大体賃料の3～5％。区分マンションの場合には、清掃とメンテナンスが管理費、修繕費として固定されている場合が多いと思いますので、これも支出項目。額は物件によってマチマチですね。また、上記二つが月額で掛かるのと別に年で掛かってくる重たいものがあります。固定資産税と都市計画税、二つの税金。これは積算評価と絡んで細かな計算式があったりするんですが、今日は割愛。これも物件によりマチマチになるんですが、ざっくり計算するときには満室時年収の20％を目安として計算します。上記の1)、2)、3)を式に入れると下記になりますね。収益 ＝ ＋ 満室賃料収入×リスク分80％ － ローン返済(元本・利息) － 諸費用(満室賃料×20％)つまり、ローンの返済額さえ求めて、あとは満室時の賃料収入さえ情報としてあれば、ある程度の収益が計算できてしまうんです。実際には、もっと細かく数字を見たり、時間の経過と共に発生するリスク(将来的に賃料が下がったり、空室率が上がったり、金利が上がって返済額が大きくなったり)を含めて考えて、損をしない、もしくは儲かり続ける見込みがあるようであれば、金融機関も融資して大丈夫と判断するわけですね。さて、以上が融資の観点で見た不動産投資。これをマスターすれば、あなたも立派な不動産投資家予備軍？？？(笑)
2009.08.16
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パラドックス定数 「五人の執事」
ちょっと前の日記。ジュン自身は、演劇にはあまり興味がありません。去る8月1日(土)、三鷹駅に向かうジュン。若干、定刻に遅れる見込み。「ゴメンッ、ちょっと遅れます！」「マフィン屋でお茶してまーす」彼女の答えはいつも軽い。絵文字のウサギが踊ってる。駅に着いて電話で連絡。「今から降りるよ～♪」とのことで待っていると、杖をついた母親と、エスカレーターを降りてきながら、派手に手を振る3つ年下の妹。これから、これまた7つ離れた弟が照明を担当する演劇を見に行く。弟は大学の演劇部で照明にハマり、そのまま職業照明さんになって、、、もう4年目か？平田オリザさんと言う著名な劇作家・演出家の先生についていて、一時は埼玉の方のホールに半分住み込みで仕事していた。地方公演や海外公演などもあるらしい。なかなかこの世界一本で生きていくのも大変らしいけれど、本人はビンボー暮らしでも楽しそうにしているように見える。今までも2回見ているが、「照明」と言っても印象的なものが多い。「ピンクッ、次は青っ！、そして黄色っ！！」と小学生の文化祭をイメージしてスポットライトに当てたセロハンをクルクル回すフリをして妹と2人でからかうんですが、そう言う照明さんでは無いようだ。(笑)今回の講演は、オリザさんではなくて、「パラドックス定数」と言う、これまたマニア受けをしているらしい劇団の講演。題目は「五人の執事」。 【パラドックス定数】http://www.pdx-c.com/index.html弟が照明を担当している、母が見に行く、と言うだけでノコノコと付いてきたけれど、どんな話なのかは全く不明。妹も一緒に行くと言うのも当日知った。三鷹駅からタクシーに乗って向かった会場は三鷹市芸術文化センター。いそいそと会場入りしてビックリ。だだっ広いホールの客席が通常の1/3程度になってる。舞台正面手前には長テーブルにアンティークな雰囲気の椅子が数脚。奥まった右手と左手に、それぞれテーブルとソファーセット。一番奥に壁がそびえ立ち、並行して階段が上へと伸びている。照明は、それぞれの配置物をうすぼんやりと照らしている。長テーブルには小ぶりのシャンデリア。一番奇妙なのが、それらの配置物をグルリと取り囲む、木の、、、通路？普通は300名ほども収容出来そうな客席の大半を潰して、座席は25席が3列、、、75席。それもものすごくキツキツ。ギュウギュウの客席の眼前に、ぽかんと広がる不思議な空間。時間になると、突然奥から1名の執事が。。。内容は伏せておきますが、個人的にはものすごく面白かった。登場する5人の執事が、発生した非常事態に対してそれぞれの行動を取る。一人、そしてまた一人と役目を終えて屋敷を去る執事。最後に残ったのは、、、。これだけ書くと殺人事件やサスペンスのようですが、実際には、、、。セリフや役者の行動のあちこちに伏線がくもの巣のように張り巡らされていて、最後まで辿り着いてはじめて冒頭の行動の意味が分かる部分など、とにかく頭をフル回転させられる。終劇後に弟を出待ち。(笑)役者さんたちもTシャツに着替えて出てきているが、演台上の執事姿とのギャップが相当違和感あり。そのうちに弟が照れくさそうにやって来る。ビンボー生活が板についていて、ガリガリ。何を話していたかよく覚えていないけれど、身内が社会で活躍している姿を見るのは、くすぐったいけれどちょっと嬉しい。何より、充実しているように見えるのが良い。弟は夕方にもう1講演あるので置き去りにして、帰り道の三鷹駅で母、妹と3人で宴会。実家で飲むのとまた違った雰囲気。たいていこう言うときは、その場に居ない人間の話になる。今回の欠席裁判の被告は、先ほどの弟と、家で愛犬とラブラブしているであろう父と、ジュンの相方(妻)。そば屋でそば焼酎を楽しみながら、尽きる事のない会話を楽しみました。
2009.08.14
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祝 (I・WA・U)
先週末から、ある企画を思い付いて、準備を進めていました。日ごろ、大変お世話になってる品川朝食会の主催者さんの「朝食誕生日会」！彼女にはじめて会ったのは今年の春、4月21日の火曜日。ゲーム会で出会った某Kさんに紹介されてはじめて顔を出した、勤務地最寄の品川朝食会で。ちょうど日経Associeに朝食会が掲載されたばかりで、10名を超える参加者が集まる一大イベント。彼女は、主催者・管理人としてテキパキと仕切っていた。初参加で初対面の人ばかり。ジュンがガラにもなく人見知りして石化していると、あれこれと優しく気遣いを頂いたのを覚えてる。気遣いは、参加者全員に及ぶ。テーブルで手持ち無沙汰にしている人を見かけると、さりげなく話をふる。常に、気遣いで参加者を包み込む、その暖かさ。会を重ねるうちに、どんどんと貴重な時間になってくる。充実した朝は、充実した一日、一週間に繋がる。Greeの機能で誕生日が近いと知って、いつものステキな時間のお礼をしたいなと、ちょっとした思い付きで言い出した、誕生日朝食会。みんなが賛同してくれた。みんな、いつものお礼がしたかった。悪乗りしてコミュニティを立てて、プレゼントに悩んで、式次第を考えて。本人に内緒のサプライズバースデー。やり始めたら、止まらなくなった。迎えた当日、お盆にも関わらず参加者がたくさん。残念ながら企画には参加してもらっても来れなかった人もたくさん。いつもよりも早く集合する面々。(笑)普段のゆるぅい朝食会と違って、気合十分。会場は、品川エキナカ、ecuteの「QBG・ル・パティシエ・タカギ」。ケーキも出してくれるように、頼んである。他のお客さんに取られないように、8時オープンと同時に慌てて駆け込む店内。テラスには、ちゃんと「予約席」の札と、小雨を拭いてセッティングされたイスとテーブル。お店にも全面的にご協力いただいていた。たまたま、、、主役ご本人はちょっと遅れてきてくれた。全員集合して、真ん中の席が空いてる。明らかに不自然なフォーメーション。みんながドッキリの仕掛け人気分。全員着席を見計らって、ローソクに火の点いたケーキが入場。恥ずかしいけれど、朝からおっきな声でバースデーソングを合唱。(笑)サプライズが大成功。ケーキに、花束に、プレゼント。みんなで企んだ、フルコース♪ケーキは夏休み限定の、細長い「プラレールエクスプレスロール」。朝早いので、提供出来るメニューが限定されていたためでもあるけれど、これはこれで面白い♪お子様じゃなくても、食べやすくて、本気で美味しかった。「一生忘れません！」そう言ってもらえて、良かった♪祝ってるはずが、こっちが嬉しくなっちゃう。今日は、そんなステキな朝食会でした。
2009.08.13
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ゲリラ豪雨と言うリスク
今朝、結構降っていましたね。ジュンは朝からドキドキでした。以前に、現在住んでいるマンションで水関係のトラブルがあって、対策工事まで実施したりもあったりなので、今でも豪雨のときは気が気ではないんです。さて、話題は今日も不動産投資。今購入を検討している物件は、、、水害に対するリスクはどのようになってるか？河川の増水とか津波とかは、政府の治水政策がある程度進んだ今となってはリスクが無視できるくらいに低くなった話だと高を括っていたのですが、今の水害は新しいリスクだと思います。昨年から流行り始めた、「ゲリラ豪雨」と言う考え方。河川の増水等は、川の水位が上がって、あふれ出すかどうか。危険性の高い場所はある程度特定出来て、区等の機関が水害ハザードマップを用意して、危険性を可視化してあります。ジュンも一応、今の自宅マンションを買うときに危険性が無いことを確認して買いました。ただ、今我々の直面するゲリラ豪雨のリスクは、どこの場所でも起こり得るんです。ゲリラ豪雨は、短時間に集中的に雨が降ること。1時間に数10mm、場合によっては100mmみたいな豪雨もありうる。Wikiによると、日本の1時間当たり最大降雨量は、1999年10月千葉県と、1982年7月長崎県が同じ記録で、何と1時間に153mm。ミリで言うとピンと来ませんが、15センチ以上。これが全部溜まる計算だと、ちょうど「電車の座席の向い側で足を組んでいるサラリーマンのオジサマのくるぶしの上で半透明の靴下が終わってオケケが見え始めるあたり」まで、ずぶぬれになります。(謎)ちゃんとしたリファレンスが見つからなくて申し訳ないのですが、東京都の下水処理能力は大正時代に時間当たり30mmの降雨量でデザインをされたそうです。度重なる神田川等の水害で、つい10年ほど前まで50mmを目標に延々と工事を続けていたらしい。気象庁のデータによると、2000年から2008年の9年間、東京で1時間当たりの降水量が50mmを超えた年は実に5回。2年に1度は必ず、設計キャパシティ以上の雨が降っている計算なんですね、、、。最近はさすがに、75～85mmを目指しているようですが、財政難等があって工事が進んでいない部分もあるようです。さばききれない下水が道路に溢れて、敷地に侵入して、ドアを開けたら水がドバっ！！あんまり想像したくない光景ですね。購入を検討している物件の敷地の中もどのような排水デザインになっているものか、詳細な確認が必要になりそうです。床高(FL)が地盤面からどれくらいの高さにあるのか？水を逃がす排水溝までのデザインはどうなっているか？斜度は？排水溝のキャパは？素人考えで心配してみても考えるべきことは一杯。賃貸の入居者は別に引っ越せばいいかもしれませんが、オーナーは水没した家をリフォームして新しく借りてもらえるようにしないと大変。現在検討中の物件は、果たしてどの程度のものか。懸念事項は一つ一つ、潰していきます！
2009.08.10
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風雲急を告げる8月 ～ 不動産投資天王山
不動産投資について、先日24日の金融機関訪問からまた大きく方向転換がありました。第一位に考えていた京急線沿線の双子物件片方について金融機関からの融資可能性について事前回答あり。物件価格の90％までの融資は難しいとの回答。地域的に土地が安く、積算価値が十分ではないと判断されたようです。また、収益性の観点からみても、家賃が周辺と比較して高過ぎていて、今後の家賃下落リスクが高いと見られてしまったようです。実際は比較対象とする物件がないんですが、、、。周囲には70～80年代築の古い物件が多く、最近建築された物件が無い。また、駅徒歩1分とのことで競争力は格段。下落リスクはそれほど大きくないと考えていたんですが、金融機関の掛けるバイアスは思ったよりも強いものがあるようですね。あとは、最大の要点だった物件の価格交渉が上手く行かず。不動産業者さんが土地・建物の登記情報を調査してくれたようですが、現行提示価格ギリギリまで抵当権の設定がある模様。これじゃ値引き交渉には応じられないのも仕方が無い。物件は施工済みの新築で、売主は工務店。現在は売りに出しながら賃料収入を得ている状態。満室に近い運用状況でキャッシュフローも出ているはずなので、別に損をして売る必要も無い模様。と言うことで、この物件は諦めることに。代わりに提案されたのが、1つ上のグレードの物件。前々から情報は出ていたのですが、予算を大きくオーバーしていたので見向きもしていなかった。ただ、不動産業者の方曰く、金融機関の担当の方との話の雰囲気ではこの物件もチャレンジが可能とのこと。金融機関もいろいろと性格があるようで、ジュンが今話をしているところは、年間である一定の予算枠がある。その予算枠を、同金融機関の都合で上期中に埋める必要があって、今は良い条件で話が出来る。これが10月以降になると、予算が埋まってしまって急激に条件が悪くなる。また、9月は企業の半期締めの関係ですでに予算枠がある程度埋まる見込みが立っているらしい。担当が着地したいのは、8月。不動産業者さんもそこを狙って、良い条件で契約を付けたい。個人属性がある程度見込みのあり、都内に住んでいてフットワークの軽いジュンは格好のお客候補。大きくローンに頼らざるを得ず、また過去1年半の下積みを積んできたこちらにとっても願ったりのタイミング。この物件を買う事が出来ると、極端な話、現在の年収が倍に出来る。不動産業者さんが冗談で、「ご主人がもう1人出来るようなものですね。」と言ったときの相方の「ニヤッ」とした微笑を、ジュンは忘れない。。。実際にはローンの支払や諸費用、税金の支払があるのでそのまんま「収益」とは行かないけれど、ものすごく大きい。現在の金融機関の条件が使えるようであれば、フリーキャッシュフローもそれなりに出る。税金対策的な意味合いも大きく、上手くすればデビュー戦と同時に青色申告が可能かも。夢は膨らむけれど、、、借金予定額も膨らみます。(笑)(株)ジュンのバランスシートも、しばらくは債務超過になるかも。ただ、取れるリスクは取って、コントロールをして、夢を叶えたい！今月が山場です！！
2009.08.09
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「無料」に勝るものは無い？
今週は不動産投資の月内着地に向けて、イソイソとしてました。文字通り、睡眠時間を削って資料作ったり、仕事の中抜けをして金融機関に行ったり、就業後に不動産屋さんと打ち合わせしたり。今日はようやくゆっくりと時間が取れて、自宅で新しいPCと向き合う。320GBのHDDは今までのPCの8台分。ある意味入れ放題。データの移し変えは無線LANでローカル移動。古いPCとルータが11b/gなのでそれなりに時間がかかる。また、PCへのアプリケーションのインストールも一部始める。まずはセキュリティソフト。いつもながらMcAfeeの体験版がプリインストールされているので、最初は助かる。でもケチケチなジュンはお金を払ってライセンス料を払ったりしない。散々、「アクティベートしろ」と命令してくるが、、、シカト。(笑)現在使っている2台は、1台が無料セキュリティソフトの「Avast!」、もう1台はSouceNextの更新料無料の「Zero」。Avast!は日本語化もされている優れもの。ファイヤーウォールが付いていないものの、ウィルスやスパイウェアの常駐監視、検知、駆除などは普通にやってくれる。スキャンエンジンやウィルスデータのアップデートも相当頻繁にやってくれていて、とても無料と思えない。ただちょっと難点なのが、重たい、、、気がする。マシンが貧弱なのもあるけれど、明らかにスキャン待ちになる瞬間が結構ある。無料なので文句は言えないが、ずっと動作し続けるだけあって、気にはなる。今回導入を決定したのが、同じく無料セキュリティウェアの「Avira AntiVir」。http://www.avpusers.org/index.htmlAvast!ともう1つ、「AVG Anti-Virus」合わせて世界3大無料セキュリティソフトとか呼ばれてるみたいです。導入決定の決め手は評判の良さ。動作が3大ソフトの中で最も高く、スキャン検知率も最も高いらしい。難点は、唯一日本語化されていない点。まずはインストール用のファイルをドイツのサイトからダウンロード。この会社「Avira GmbH」、ドイツなんですね。その後、McAfeeをアンインストール。Vistaが、セキュリティ警告を出してる。ちょっと待ってってば。(笑)その後にAvira Antivirをインストール。なるほど、すべて英語、、、でも別にソフトウェアでは珍しいことではないので問題なし。あっと言う間にインストールが終了。Vistaのセキュリティも、マルウェア対策としてちゃんと認識した模様で警告が出なくなる。弱点のファイアウォールはVistaがもともと持っているし、メールスキャンもYahooのウェブメールがメインなので関係なし。あとはパフォーマンスですが、これはこれから使ってみないとですね。次に、Office。今回はとにかく安くPCを買ったのでOfficeは付いてません。最近互換ソフトで無料のものが結構出ていると噂に聞いていたので、そのうちの1つをトライ。Sun Microsystemsが出している「OpenOffice.org」。http://oooug.jp/Word、Ecxel、PowerPoint、Accessそれぞれと互換のあるアプリケーションが一まとめになっています。それぞれOfficeで作られたファイルも閲覧、編集が可能。逆もしかり。これだけ出来て、無料ときたら使うしかないと思いインストール。結論から言うと、使うのを辞めました。理由は、エクセルのグラフ表示に一部互換性が確保されていない点があるみたいです。不動産投資で活用している、お手製のエクセル「スーパー収支計算マスィーン」をOfficeOrgで開いたんですが、収支のグラフ表示がおかしい。。。Officeではちゃんと、下記の図のように儲かるかどうかのグラフが見えるのですが、OfficeOrgでは全てのデータが左の軸に張り付いたようになってしまったんです。ジュンの作り方の問題も大いにありそうですが、いちいちデバッグをしてまで使いたくないのと、若干UIに違和感を感じたので辞めておきました。まぁ、自宅だけでなくて会社でも良く使うアプリなんで、ちょっとした違いも作業効率に影響しますから。まだいろいろとセットアップは続くんですが、大分使えるようにはなってきました。一応古いのも現役で使えているのでたらたらとやってます。慣れる前に、Windows 7が出てしまうかもしれませんが。(笑)
2009.08.08
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不動産の値段はみんな丸見え～積算価値
先日の続き！1) 物件 (a) 積算価値 (b) 収益性2) 個人属性次に積算価値の出し方です。積算価値とは、その物件自体にどれくらいの価値があるか。土地の価値と、その上に立っている建物の価値の合計です。ちょっと計算が必要になってきますが、頑張って付いてきて下さいね♪土地の価格には、公に出ているもので3種類、プラス実勢価格で合計4種。1) 実勢価格 2) 公示価格3) 路線価(相続税基準価格)4) 固定資産税評価額不動産投資を考えた上で、我々から見て一番使い易いものが3)路線価。相続税を試算する際に使われます。国土交通省が毎年1月時点の価格を8月に発表している価格で、土地1平米辺りの価格が、その土地の接する道路ごとに決められたものです。例は、ちょっと分かりづらいんですが、みんな大好き飯田橋bf会の会場、トラベルカフェ。上の、丸に「５」と書いてあるところの三角形の土地が、飯田橋3丁目5番地。ここにトラベルカフェがあります。目の前の道路が左上の方向の、飯田橋駅から伸びてきている目白通り。その下にちょっとカラフルな感じで「2800」とか数字が書いてあるのが分かると思います。これは、この道路に面した土地は1平米あたりで2800、単位は千円なので2,800,000円、つまり1平米当たり280万円ってこと。これ、一等地だけあってすっごく高いです。これに敷地面積を掛けた金額が土地の価格になります。正確には、設置している土地が正方形でない場合や坂道だったりする場合の修正とか、2方面以上に設置している際(角地)の計算方法などなどの細かい計算の仕方が決められているんですが、われわれの場合はざっくりで把握すればいいので割愛。区分所有、つまり土地全体が自分のものにならない場合には、敷地面積に対する専有面積の割合で、土地価格を割ったものが持分の価格になります。極端な例で、100平米の敷地に100戸同じ大きさの部屋があるマンションの土地持分は、1％、1平米分の価格になります。土地価格 ＝ 路線価単価 × 土地面積 × 持分面積比率次に、建物。こちらは物件の規模・広さと、構造と、築年数から計算します。規模は床面積がそのまま。単位は平米です。構造から、耐用年数と平米辺りの単価が決まります。当然、出来立ての新築がもっとも価値が高いので、築年数が経っている場合にはその分を割り引きます。下記が大まかな構造別の耐用年数と単価です。単価については諸説があるようですが、これも個人投資家レベルではあまり厳密に考える必要は無いと思います。木造 / 22年 / 100,000円重量鉄骨造 / 34年 / 150,000円鉄筋コンクリ造 / 47年 / 180,000円鉄骨にも軽量鉄骨と重量鉄骨とあり、軽量鉄骨の場合には木造と同じような扱われ方をするようです。鉄筋コンクリをRC、鉄骨鉄筋コンクリをSRCとかって言ったりします。「あぁ、この物件どっしりしてるなぁ」と感じる分譲を中心とした建物はSRCであることが多いですね。個人投資家の投資対象として見る場合には、区分の場合にはRC、一棟の場合には木造アパートか鉄骨マンションが多いかと思います。東京近郊で探した場合、1億5千万～3億円くらいの予算で一棟ものを探し始めるとRCの物件が対象になってきます。耐用年数は建物の寿命です。土地と違って、古くなった建物は少しずつ時間と共に価値が減っていきますので、年数が経った分は価値を減らします。また耐用年数を超えた、つまり寿命を終えた物件に対して金融機関が事業用ローンを提供する可能性は極めて低いと言えます。(住宅ローンは別なようですが。)建物価格 ＝ 構造別単価 × 床面積 × (耐用年数－築年数)÷耐用年数この土地と建物の価格の合計が、物件の価値の1つの見方です。金融機関によっては更に70～80％と言ったリスク分を掛けて、低めに価値を見るところもあるようです。こうして出した積算価値と、実際の売値とを比較して、その物件がお買い得なのかどうかを確認します。新築の場合には40％とか、築浅で売値の半分から70％程度が多いようですが、古い一棟ものになると積算価値が売値を上回っているケースが見られるようになって来ます。この積算価値と売値の関係は、お買い得かどうかとの観点もありますが、本当に良い借金になるか、悪い借金になるかの指標でもあるんです。「(株)自分」の貸借対照表と損益計算書上で、借金をして収益物件を買う行為は、下記の流れになります。キャッシュフローゲームでも、全く同じ処理をします。1) 負債を増やす2) 資産を増やす3) 収入を増やす (インカムロスの場合には減らす)前回の個人属性の話にも絡んできますが、1)と2)のバランスをとることが大切。実際購入した資産の積算価値に対して、抱えた負債が著しく大きかった場合には債務超過状態になって、個人属性が悪くなり、それ以上の借入れが出来なくなってしまいます。もちろん賃貸経営が上手くいけば時間の経過と共に負債が減って、バランスシートは改善します。でも、最初から健康な方がいいですよね。良い借金をする為には、その物件自体がお買い得かどうか。評価する目を身に付ける必要があるんですね。さて、次はいよいよ最後の「収益性」！・・・これって、まとめて本にしたら売れますかね？(笑)タイトルは「ジュンにも出来た、実録・リーマン大家さん誕生！」。。。・・・売れなそうですね。
2009.08.05
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個人属性 ～ Who you are. How you live.
先日の日記の続き。良い借金を実現するために必要なこと。それは、貸し出す金融機関の気持ちを理解すること、です！金融機関はローンを出すかどうかの判断、またどれくらい出すかを考える上で、大きく2つ、細かく考えて3つの要素を見るとのこと。1つは物件の価値で、これが物件そのものの価値(積算価値)と、どれくらい儲かるか(収益性)の観点。もう1つはどんな人か、つまり「個人属性」ってヤツです。(1) 物件 a) 積算価値 b) 収益性(2) 個人属性今回は個人属性に基づいたローン枠の考え方。まずどんな人にでも融資をするかというとそんなことはなくって、当然「安心出来る人」に貸します。職種面で言うと、公務員や、お医者さん等のステータスの高い手に職系、弁護士等の士業、一部上場の方が有利。非上場でバックグラウンドが見えない会社に勤めていたり、自営業者さんは規模によるようですが、結構大変らしい。あとは安定性を見る上での勤務年数。サラリーマンであれば大体勤続年数3年って言うのが目安になるって言います。転職をしている人でも、それほど回数が多くなくって年収が明らかに上がっている場合にはキャリアアップと見なされるらしい。あとクレジットカードを含めた金融機関向けに返済が滞ったことがあると、一定期間は大きなローンは組めなくなる。いわゆる、ブラックリストに載るってやつですね。今度は、どれくらい借りることが出来るか。金融機関によっても考え方が違うようですが、だいたい年収の10～15倍がトータルの融資枠。ここに住宅ローンがあったり、車のローンがあったりするとその金額がマイナス。収入のある家族がいれば、連帯債務者になるのであれば収入は合算出来る。配偶者やお子さん、また養っているご両親等の扶養家族がいる場合は辛くなる。これは、支出が増えるからですね。もう1つ重要なのが、資産をどれくらい持っているか。資産と言っても別に不動産である必要はなくって、現金(預貯金)、株式、あとは預金性の高い生命保険なんかも金融資産とみなされます。もっとも重要なのは、現金。どれくらい持っているのかってこと自体も重要ですし、あとは初期費用が払えるかどうかの問題もあります。通常金融機関は、物件の価格の70～90％程度までしか融資を出しません。ローンで購入する場合には、物件価格の10～30％の頭金が必要になるって言うことですね。投資用不動産を買う場合に、この他に購入にまつわる初期費用が掛かります。金額の大きな順番に、不動産屋さんに対する仲介手数料、不動産取得税、物件の登記費用(登録免許税・司法書士手数料・印紙代)、あとはローン期間分を一括で払ったりする火災保険料。もろもろ合わせて、だいたい物件価格の7～10％程度。まとめると、、、(最初に必要なお金) 頭金＋初期費用 ＝ 物件価格×10～30％＋物件価格×約7％(組めるローンの限度) 年収×10～15倍 － 現行のローン残高年収500万円の人で、ローンを持ってない場合、だいたい5,000～7,500万のローンが組めます。5,000万の物件を買おうとした場合、頭金として500～1500万円が必要で、あとは費用で7％の350万。850～1850万円の初期費用が必要になります。属性が良くない場合、不安定だと判断される材料がある場合には、銀行から見た場合にはリスクになります。リスクが高い場合は融資がおりないってことにもなりますし、おりても額が減ったり、利率が上がったりでリスク分の上乗せ(プレミアム)が加算されて不利になります。とにかく、金融機関は貸し出したお金にちゃんと利息が付いて戻ってくるかどうかが最大の懸案ですので、安心材料を提供することが大事ですね。先日の不動産屋さんと食事をしたときの裏話で、面白い失敗談がありました。金融機関との面談の席で、不動産投資の目的を尋ねられて、熱く語ってしまった投資家予備軍の方の答え。「この物件を買って不労所得を得たら、すぐに会社を辞めるんです！」融資に先立って過去2～3年分の源泉徴収票の写しを提出させられるのは、給与が安定して入っているかどうかの確認。この先も安定して給料が入るかどうかが知りたいんです。すぐ辞めるって言われちゃったら、、、お金を貸したくないですよね。(笑)不動産投資を将来的にやりたいなと思っている人は、ぜひぜひ今から個人属性を充実させられるように準備すると良いと思いますよ♪
2009.08.03
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