2012年03月の記事
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マンションの理事長って大変！
イダケン１８５戸の複合マンションの理事長を務めています（Ｈ２４．３．２７現在）6月に通常総会を開催。１．修繕積立金の値上げ２．大規模修繕工事の実施３．管理規約の改定と大きな議案が3つ控えています。あと数年で築40年を迎える古いマンションです。3年がかりで建て替えを含めてあらゆる方向性を模索してきました。組合員は高齢化しており、資金不足が最も頭の痛い問題になっています。設計事務所提示の４～５倍値上げの修繕積立金を２倍で妥協点を見出す苦肉の策です（なんとかしますけど・・・）管理会社の仕事は議事録作成と事務雑務全般で、理事会運営の根幹は全て役員がこなしています。なぜなら管理会社のペースで仕事をしてしまうと、管理組合が要望することの短期実現は難しいからです。イダケン個人的には今の担当者は及第点を出せるのですが、未経験から２年程度ではイダケンマンションのアドバイザーは無理でしょう（イダケンのハードルが高いのではなく、管理組合の運営が難しいマンションだからです・・・）総会に先立ち４月に住民集会（意見交換会）の資料を作成していますが、簡潔にまとめるのはなかなか大変です。規約改定・修繕積立金値上げ・大規模修繕実施の提案ですから、それなりのボリュームになります。仲間内でもイダケンマンションの話をする機会はなかなかありませんが、理事長の話題だけで一つのセミナーができるくらい、複雑な問題を内包しているマンションです。２月、３月末決算のマンションでは、これから総会シーズン突入です。役員さん、理事長さん頑張りましょうね！！お困りごと、お悩みごとがあれば、現役理事長のマンション管理士であるイダケンが親身になって相談を受け賜わります！にほんブログ村
2012.03.27
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実績は必ずしも評価の高い業者ではない
マンション管理業界実績だけをみるとＴＯＰブランドは・・・管理会社は日本ハウズイング大規模修繕施工会社は建装工業大規模修繕コンサルタントは東京建物リサーチセンターマンション管理士はめるすみごこち事務所必ずしもＴＯＰブランドの業者は業務クオリティーはＴＯＰではないようです。ＴＯＰを維持するために、大手業者は寡占化を推進します。話は変わって・・・マンション管理に係わる業者の多くは、弱者である管理組合を食い物にするハイエナです。管理組合をカモにするその発想。やめてもらいたいものです。イダケンは業界を敵にまわしたとしても、管理組合の味方になるための防波堤になろうと思います。 にほんブログ村
2012.03.25
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マンション管理士も訴えられる
今日適正化ネットの仲間からメールが届きました。コンサルタント契約を締結したマンション管理士がミスリードを行った結果、管理組合運営が不健全となってしまい、立ち上がった元役員が法的手続きを通じて、方向修正を図ったと言う内容です。抽象的でごめんない。守秘義務の関係上詳しいことは書けません。管理組合のサポートでお願いしたマンション管理士が管理組合運営をダメにする。悲劇もいいところです。実はこの方。別物件からも数件相談を受けているのです。マンション管理士も正しい仕事をしなければ訴えられます。業務の指針がないからと言って、好き勝手やってるマンション管理士はいませんか？士業は社会的な責任が重い仕事を行います。気を引き締めていきましょう にほんブログ村
2012.03.24
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ゴッドハンド
イダケン、座り仕事が多いのと姿勢が悪いのが原因でたまに腰痛になります。腰痛といっても仕事に影響はあるほどのことではありませんが、痛いものは痛く、腰痛が起きるとブルーになります。ここ数日腰に少し張りを覚え、そろそろまずいかなと思っていたところ、案の定、寝返りを打った時に激痛が起きました。土・日は毎週忙しいのですが、今日はたまたま午前中アポイントメントがなかったため、嫁さんの家族の勧めの整骨院に行きました。土曜日ということもあり、施術まで約１時間半待ち。蓄積で腰痛が起きているのでしょうから、痛みが軽減すれば良いくらいに思っていました。先生は足の付け根をぎゅっと押しました。痛いです・・・ここが緊張しているから腰痛が起きたとの説明。その後手のツボを金属の道具で押していき、その後ピップエレキバンのようなシールを両手の甲に合計７箇所。はい、終わり。狐に抓まれた気持ちで帰路につくと、腰に違和感は残るものの、痛みが消えました！気持ちの問題では腰痛は治らないと思います。まさにゴッドハンド！明日からの仕事頑張れそうです♪先生ありがとう！ にほんブログ村
2012.03.24
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議事録はどこまで内容を落とし込めばいいの？
管理会社に委託しているマンションは、管理会社が議事録を作成していると思います。その議事録・・・どこまで内容を盛り込めばいいのか？質問をよく受けます。イダケンの考え方・・・１．議案説明２．質疑応答・出席者からの意見３．決議事項及びまとめこの三つを書きます。一字一句細かく書くことはありませんが、要点は押さえておかなくてはなりません。３だけを書いている議事録を見ることがありますが、会議に参加していない方がみるとなぜそういう結論にたどり着いたかさっぱりわかりません。議事録は広報の役割も果たします。会合に参加していな組合員がみても何を書いているのか一目でわかるようにしないといけません。１．２．３を含めると１時間当たりの議事録のボリュームは２～３頁。質疑応答が多い会合を３時間行うと議事録が１０頁近くなる場合があります。そんな量の議事録を配布しても見てくれない・・とご心配な組合は、上記１．３を簡略にまとめた要約版を別に作成する方法もあります。管理組合の公式記録として議事録はもっとも重要な書類の一つです。今一度内容を確認し、あまりにも内容がうすぺっらならば、管理会社と協議し、見直すことをお勧めします。もし、マンション管理士を起用している管理組合ならばマンション管理士に議事録のサンプルを作成してもらい、管理会社にこのように作ってほしいと依頼してもよいでしょう。マンション管理士の事務能力のレベルも測れて一石二鳥です！？にほんブログ村
2012.03.22
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組合員の総会招集
過去日記で何度か書いたことのある題材ですが・・今月２件相談があり、有償でお手伝いをして欲しいとオファーがありました。組合員の招集権とは何か説明します。組合員Aさんが「決めて欲しいことがあるから、総会を開いて欲しい」と思いました。法律では区分所有者数、議決権数の５分の１以上の同意が得られれば、理事長へ総会開催を請求できるます。例えば５０戸のマンションだと、２０％以上ですから１０戸Aさんの意見に賛成する人が必要です。口約束で良いのか？証拠を残すために同意する人の署名、押印した同意書を取り交わします。 ５分の１以上集めたからと言って総会を開催できるわけではなく、まずは請求することができる権利を得たことになります。１０戸の賛成を得られれば、理事長へ総会を開催して欲しいと請求できます。理事長への請求は書面で行います。内容証明郵便が望ましいでしょう。 法律では請求した日から４週間以内の開催日を設定し、理事長が２週間以内に招集通知を発送することになっています。もし、総会を請求した日から２週間待って、理事長が総会招集通知を発送しない場合には、同意を得たAさんが総会招集権者となることができます。この総会招集権の請求は、穏やかな状況ではまず使われません。理事会の方針に反旗を翻す時にこの請求権を行使します。オファーを受けた２件は、ともに管理組合からの依頼ではなく、革命を起こそうとする組合員からです。 お金に固執しないイダケンは管理組合運営へダメージを与えるような仕事はうけません。よくよく事情を聞いて、総会招集権行使はやむなしと判断した場合においてのみ、リスク等を十分に説明した上で、お手伝いをさせていただきます。 にほんブログ村
2012.03.16
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小規模マンションのコスト削減
日曜日は契約先１６戸の小規模マンションにて臨時総会に出席。大規模修繕施工会社、管理会社変更及び電気料金削減提案が決議されました。 築20年を迎えて初めて行なう大規模修繕のコンサルタントと、管理委託費見直しのオファーを受け、同時進行で１０月から準備業務を行なってきました。１．大規模修繕外装の修繕、インターホンの交換、量水器周り給水管取替え、防犯対策工事をメニューとし、最終発注金額は消費税込で1900万円（戸あたり120万円）でお釣りがきました。戸数の少ないマンションで仮設費が割高になること、また、タイルが深目地で補修費が高くなり、コストダウンはなかなか難しい条件下でしたが、仕様等、工事範囲を調整し、役員さんが持つ要望はほぼ１００％応えられ、かつ想定していた予算内に収めることができました。施工会社は５社相見積もりでした。新築時に施工したゼネコンに見積を取ったところ、今回受注した施工会社のなんと２倍の開きが・・・各社責任による数量拾いとは言え、材料・仕様等は共通条件にしたのに係わらず、ここまでの金額差に役員皆様は驚かれていました。例えば管理会社お任せ方式の場合、たまたま下請けに選んだ施工会社が、前述のような高い業者だったら、マンション側の支出は多大になります。仮に大規模修繕を管理会社に任せたいと思っても、管理会社を介さず複数社から見積を取ることは必須です。イダケンがサポートする特徴は、管理組合の自主性を芽生えることができることです。イダケンは専門家お任せの進行を好みません。管理組合の声にしっかり耳を傾けますので自分たちで作ったという実感を持っていただけます。昨日参加された女性の役員さん。準備を始めた頃は、お任せします的な感覚で接していましたが、昨日の総会後に「楽しくなってきた。私も足場に登ってチェックします」と張り切っておられました。２．管理会社選定竣工当初から同じ管理会社と随意契約を続けてきました。担当者が何度も変わっていますが、担当者によって受けるサービスがまちまちで、今の担当者はマンションに顔を見せなくなったとのこと。付き合いが長い管理会社を見直すことに初めは少しためらいがあったものの、大規模修繕実施後に修繕積立金が少なくなってしまうことを考え、資金繰りを少しでも良くするために、管理会社選定を行うことになりました。今の管理会社を含めて4社（6社に見積を依頼2社が辞退）が見積を提出。今の管理会社に最後の可能性を期待したのですが、管理組合が問題視したことを全く認識しておらず、今後改善の余地はないと判断し、管理会社を変更することが決まりました。年間約１７６万円が今までの委託費。管理会社変更により約１９％コストが削減が可能になりました。 たまたま選んだ管理会社の金額が安かっただけで、決めては総合評価として「誠実」に感じられたことです。変更後の管理会社は業界では中堅の下です。見積段階から、営業マン、フロントマン予定者がタッグを組み、真剣にアプローチをしてくれたことを管理組合は評価しました。これまで多くのマンションでイダケンは管理会社選定のお手伝いをしていますが、準備期間中営業マンが前面に出過ぎて対応する管理会社は、管理開始後必ず管理組合側はギャップを受けます。営業マンのイメージが焼き付き、実際に契約後組合と接するフロントマンのイメージが薄いためです。今回のマンションは引継ぎが終わって、管理開始後も管理組合と良い関係を構築できそうな予感です（担当者が変わるまでですが・・・）引き続き来月から工事監理を行います。大規模修繕、日常管理は密接につながっています。人（居住者・管理組合）と物（建物・設備）を守るコンサルタントとして、マンション管理士と一級建築士がタッグを組み、いい管理を実現します。小規模マンションでも、設計事務所に大規模修繕のフルコンサルタントを依頼すると最低１２０－１５０万円の費用はかかります。資金に余裕がある管理組合であれば、検討の余地がありますが、１戸あたりに占めるコンサルタントフィーは割高です。25戸以下のマンションでの金額になりますが、管理コスト削減＋大規模修繕の診断・設計・施工業者選定を６ヶ月、工事監理３ヶ月を含めてコンサルタント料８０－９０万円です（工事監理を抜くプランもあります）。 管理会社お任せよりも工事費を圧縮でき、管理組合の要望を満たした大規模修繕を実現できると共に、日常管理コストを削減することが可能です。マンション管理士と一級建築士が介在してこの報酬設定はお得だと思いますし、管理組合側の経済的効用は大です。 http://www.11kanri.com/daikibo.htmlにほんブログ村
2012.03.12
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減災への対応
東日本大地震から今日でちょうど一年。朝から各メディアは特番を組んで、震災を振り返っています。東海大地震の可能性が高くなっている神奈川・東京エリアで生活し、仕事をしている私たちにとっては、対岸の火事などではありません。イダケンの住まいのマンションは防災備蓄倉庫を買って安心しているレベル。倉庫の鍵は誰が持っているのか？倉庫に何が入っているのか？周知しなければ有事に何も役に立たない可能性があります。イダケンが仕事をさせて頂いているマンションでも、有事の時に、「減災への準備はどうすべきか？」「震災時に具体的にどう対処すべきか？」か深く突っ込んで考えている管理組合は、まだまだ少ないのです。喉元過ぎれば・・・ではなく、あの日から一年間が経過し、各メディアを通じて振り返っているこのタイミングに、何らかのアクションをおこしていかなくてはなりません 交通が寸断されれば、普段お任せしている管理会社は全くあてにならなくなるのです。一番身近なコミュニティーであるマンション居住者がたすけあい、減災、被災時の対応を全てこなさなければならないのです。 イダケンも何かできることがないか考えてみました。事務所のサービスで初回無料の出張セミナーというメニューがあります。防災・減災をテーマにした勉強メニューを構築できればと思います。 にほんブログ村
2012.03.11
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初めて役員になる皆様へ【７．理事会の議事録】
議事録は重要です。記録すると言う行為はもちろんですが、何を話し合われたか開示する公式な記録文章になります。１．誰が作成するのか？通常、管理会社の業務に入っていますが、管理会社にとって不都合な事項は故意に削って書くことがあり、正確な記録にならないことがあります。ワープロ打ちは管理会社に任せるとしても、必ず理事会内で書記担当を決め、ノート等に記録する習慣をつけましょう。２．作成期日を明確にする管理会社にワープロ打ちを任せるのであれば、いつまでに素案を提出するか管理会社と取り決めをしましょう。理事会開催後どんなに遅くとも5日以内と設定することが望まれます。なぜ5日なのかと言うと、素案が作成された後、修正が必要です。例えば・・・土曜日に理事会が開催され、5日後の木曜日に素案が提出、素案を確認し修正指示する期間を3日とし、日曜日までに修正意見をまとめ、ようやくこれで議事録案が完成。ここから署名・押印で回覧すると、概ね10日近く日程が必要になります。会合2週間以内に議事録配布を考えるのなら、素案作成期日は5日が良いのです。３．議事録には理事長＋2名の役員の署名・押印を議事録には正しい内容であることを証明するために理事長＋役員2名の署名・押印が必要です。４．議事録は全戸配布が理想平成16年に国交省で発表された『マンション管理標準指針』では、理事会議事の広報について「開催された理事会の日時、議題等の広報を戸別配布、掲示、広報紙への掲載等の方法により実施している。」を標準的な対応と示しています。議事録または議事録を関係にまとめた理事会活動報告等は全戸に配布するようにしましょう。＊＊初めて役員になる皆様へ 過去記事＊＊１．職務分担決め決め｜２．勉強会｜３．引継ぎ｜４．１回目の理事会｜５．理事会の招集｜６．会議を円滑に進めるPOINT にほんブログ村
2012.03.09
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理事長は大変だ・・・
イダケン事務所の仕事は忙しいのですが、理事長を務めるマンションでは今年やらなければいけないことが多く、先月からオフの時間もマンション管理に費やしています。今年やらなければならないこととは・・・修繕積立金２倍値上げの合意もともとが安く、びっくりするような金額にはなりませんが、組合員が高齢化（築３７年のマンション）しているため理解を得ることは大変です。管理規約改定２０年以上規約が変わっていません。平成１６・２３年標準版に倣い全面改定します。大規模修繕資金の借り入れ漏水事故が多発しているため、３年間の間に内外装の改修と、給排水管の改修をほぼ同時期に行うため、資金がショートします。大規模修繕の実施改修プランは設計事務所に依頼しましたが、原資が足りないため、改修メニューを圧縮し、４分の３程度の内容に絞り込んでいます管理費支出の削減保険料、管理委託費、ｴﾚﾍﾞｰﾀ保守料（直接契約なので・・）、防犯カメラリース料の見直しを行い、年間２００万円の余剰金を新たにねん出する予定です。お金がないマンションなので、知恵を絞らないと乗り越えられません。管理会社は日常管理の仕事をお願いしますが、重要な局面は理事会が自前で作り上げます。手間はかかりますが、資金はミニマムで済みます。外部コンサルタントが修繕積立金４、５倍の値上げを提案したものを、２倍でやりくりしようとしているのだから骨が折れる作業です。悩める理事長さん、役員さんの苦労が痛いほどわかるイダケンです。 にほんブログ村
2012.03.08
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建物定期診断調査のススメ
一級建築士事務所登録のイダケン事務所では、建物診断調査を行っています。大きく分けて三つの調査メニューがあります。１．定期診断（簡易診断）２．建築基準法に基づく建築設備定期報告および特殊建築物定期調査報告３．大規模修繕前劣化調査を実施しています。今回の日記では１および２のメニューをご紹介します。１．毎年1回の定期診断（大規模修繕前の簡易建物診断としても利用可）管理会社にお金を払って定期点検をお願いしているのに、屋上に草が生えてたり、不具合箇所を見て見ないふりをしたり、きちんとマンションをチェックしてくれない・・こんな経験はありませんか？毎年1回の定期診断は、管理会社以外の第三者専門家がマンションを客観的に見て、アドバイスを受けたいと言う管理組合さまに好評で、引き合いが増えています。また、大規模修繕工事の実施時期判断の目安にご利用頂くことも可能です。１）サービス内容屋上、共用廊下・階段、ルーフバルコニー、エントランス、外壁（サンプル調査）、外回りの打診・目視調査２）所要時間小・中規模マンションでは２～３時間、大規模マンションでは４～６時間程度３）検査員一級建築士４）報告書（成果物）書面による評価表、劣化箇所写真、故障（不具合個所）の平面図落とし込み５）改善提案調査して終わりではなく、不具合個所はどのように補修すれば良いのか書面をもってアドバイスをします。６）料金30戸未満 42,000円～52,500円31戸～50戸 52,500円～63,000円51戸～100戸 63,000円～84,000円101戸以上 84,000円～報告書はプロジェクターを用いて一級建築士がマンションを訪問し説明をすることも可能です（オプション）また給排水設備調査も合わせて実施することも可能です（オプション）２．建築基準法に基づく1年および3年検査神奈川県では鎌倉市で、東京都は一定規模以上のマンションであれば、建築基準法に基づく定期調査報告が義務付けされています。イダケン事務所では、せっかくマンションへ調査に来たのですから、上記１の点検をセットで行なうことが特徴です。法的に検査をすればよいのではなく、お金を払っているのならば価値あるサービスを提供したいと考えるイダケンです。１）サービス内容建築基準法に基づく建築設備の定期検査報告（一年点検）および特殊建築物定期調査報告（3年ごと点検）＋上記１の簡易建物診断＋点検報告書提出２）所要時間小・中規模マンションでは２～３時間、大規模マンションでは４～６時間程度３）検査員一級建築士４）報告書（成果物）行政指定の書式にもとずく報告書、簡易建物診断報告（上記１の４）に準ずる）、改善提案書（上記１の５）に準ずる）５）業務報酬建築設備の定期報告（毎年報告） 52,500円～特殊建築物定期調査報告（3年ごと報告） 84,000円～築10年以上の建物に必要な外壁調査（非破壊方式）の実施も可能です（オプション）管理会社に全幅の信頼を置けない。管理会社以外の専門家から建物を分析して欲しいと言う管理組合さま。是非ご利用ください♪http://www.11kanri.com/daikibo.htmlにほんブログ村
2012.03.05
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大規模修繕 シーリング打ち替え
窓サッシュ、建具、外壁目地にはシーリングと呼ばれるゴムのように弾力のある防水性のある材料を使用します。紫外線等による影響で、シーリングは劣化をし、概ね１０－１５年毎に塗りかえを行います。足場を掛けないとできないと工事ができないシーリング箇所は大規模修繕時の必須補修メニューとなります。１．まずは既存シーリングをカッターやヘラを使って綺麗に取ります。 見積書に撤去と明示しているのに、既存のシーリングの上から「増し打ち」という手抜き施工をする業者もいますので、シーリング打ち替え箇所は撤去が完璧に終わっているかをイダケンはチェックします。シーリング撤去後はプライマーと呼ばれるシーリングの付着を良くする密着材料を刷毛で塗ります。２． シーリングを打つ箇所にマスキングテープ（下の写真青いテープ）を張ります。 ３．シーリング剤を「ガン」と呼ばれる器具に入れて、シーリングを打っていきます。 ３．シーリング材料をヘラをつかって綺麗に均していきます４． 最後にマスキングテープを撤去し、シーリング打ち替え完了です。 http://www.11kanri.com/daikibo.htmlにほんブログ村
2012.03.04
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初めて役員になる皆様へ【６．会議を円滑に進めるPOINT５】
毎月また２、３箇月ごとに定例の理事会会合を開始していると思います。皆様の貴重な時間をつかって、会議をしているのですから、効率よく中身のよいものにすることが望まれます。会議を円滑に進めるためのポイントをアドバイスします。１．議案書の内容を、遅くとも１週間前に理事長が確認する→ 理事会は理事長が主催で行います。管理会社が議案書を作成したとしても、事前に主催者である理事長が議案書に抜けや追加する事項がないかチェックすることが必要です。通常電子メール、ファックス、手紙等で議案書を確認し、電話やメールで調整することになります。２．議案書や資料を理事会会合前３日前には配布する。→会合当日議案書や資料を配布されても、十分な目通しができず、中身の濃い話ができません。場合によっては質問だけに時間を費やされ、大切な話し合いができないこともあります。議案書や資料は当日配布ではなく、事前に目通しができるような環境を整えましょう。３．招集通知と議案書は別である→理事会会合２週間前に配布される招集通知には、何を協議するのか議事の箇条書きがを示していますが、これは議案書ではありません。議案書には、次の内容を示します。・議案のタイトル（例：給水ポンプ緊急工事の実施）・議案を提示した理由（主旨説明）（例：2月28日の定期設備点検でポンプから異音が発生。原因は部品Aの不具合と思われる。部品Aの期待耐用年数は約８年で、設置後１０年が経過していることから交換を提案する・・添付資料点検報告書）・協議及び決定する事項（例：点検業者から部品Aの交換費用として52,500円が提示された。小修繕費の予算残高は２５万円です。実施の可否について協議する・・・添付資料見積書）４．議事進行→議長は管理規約上、理事長が務めることになります。可能な限り理事長が中心に会議を進めることが望まれますが、なれないうちは議事進行を管理会社にお願いすることもできます。５．会合の内容→話の流れで、議案とは別の内容に、ついつい脱線しがちになることがあります。役員通しコミュニケーションを取ることは大切なことですが、全ての議案を済ませてから情報交換会を行うようにしましょう。脱線したときは「後から話しましょう」と、議案の審議に戻すことが大切です。６．会合の最後に協議のまとめを確認→一通り議案審議が終われば、早く帰りたいと言う気持ちを抑えて、最後に今日何を審議して、何を決まったか要旨を発表しましょう。最後にまとめることで、思い違いをなくし、今日の話し合いを整理することができます。 ＊＊初めて役員になる皆様へ 過去記事＊＊１．職務分担決め決め｜２．勉強会｜３．引継ぎ｜４．１回目の理事会｜５．理事会の招集 にほんブログ村
2012.03.03
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大規模修繕 専門家任せでなく自分たちで選ぶ
大規模修繕において塗装の色を選ぶことになりますが、その種類は数十種類にもなります。ほとんどの場合、同系色を選ぶことが多いのですが、コンサルタントや施工会社任せにするのではなく、一つ一つ自分たちの目で確認し、選択しましょう。まずはＡ４版程度の大きさの板に塗装を塗ったサンプル板を、塗装する場所にあて、選びます。選択肢は「同色」「濃い色」「淡い色」の三つです（色合いを変える場合は別です）サンプル板では全体のイメージをつかめないので、要所は試験施工（全体を施工する前に一部をテスト施工し、補修状況を確認すること）をし、再度確認します。上の写真は実際に施工個所にサンプル板で選んだ塗装をしました。（施工の過程が確認できるよう、工程ごとの塗り状況ごとに試験施工しています）このマンションは天井の汚れが著しく上の写真のように全く別の色？と言うくらいに色彩が変わった感じになります。一手間を惜しまず、管理組合といっしょに納得いく工事をする。イダケンが行う大規模修繕コンサルタントの特徴です。工事が終わった後に「やった」と言う実感が湧くことは、資産への愛着につながり、良い管理をしようとする意識向上につながるのです。イダケンは大規模修繕の成功はもちろんですが、5年後、10年後、さらにその先の管理全般まで考えて、コンサルタント業務を行っています。http://www.11kanri.com/daikibo.htmlにほんブログ村
2012.03.02
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初めて役員になる皆様へ【５．理事会の招集８つのポイント】
これまで４回に分けて、職務決め・引継ぎから１回目の理事会までの説明をしました。これからは、理事会運営の基礎知識を複数回にわたってご紹介します。１．定例理事会はどのくらいの周期で開催すればよいのですか？ →平成１６年国交省が発表した『マンション管理標準指針』では、「標準的な対応を少なくとも２ヶ月に１回定期的に開催」とし、望ましい対応を「毎月１回定期的に開催」と示しています。平成１６年の調査では調査マンションの５６％が毎月１回定例理事会を開催しています。管理組合によって事情は異なるでしょうが、年１回の決算前理事会だけではマンション運営は健全に行われているとは言えません。毎月が無理でも、２ヶ月～３ヶ月ごとと、定期的な開催が必要です。２．定例理事会はいつ開催すればよいのですか？→一番初めに行なう理事会に、各理事の事情を聞き、理事長の都合を最優先し、なるべく出席が多い曜日・時間を開催日とします。役員皆様の予定調整があるので、年間スケジュールとして、毎月第３日曜日10時からや、偶数月の第１月曜日夜7時とか、基本的な開催日程（変更は都度可能）を決めておくことも良いと思います。３．誰が理事会を招集するのか？→理事長です。４．理事会の開催案内は必要ですか？必要ならばいつまでに発送すればよいですか？→総会と同様に各役員へ書面による開催案内の配布が必要です※。通常は開催２週間前に案内文を発信します。※標準管理規約に準ずる ５．開催案内文は誰がつくり、誰が発送するのですか？→管理会社が作成、発送の代行手続きをする場合が多いです（管理会社との委託契約書による）。気が回らない管理会社物件担当者（フロントマン）もいるので、開催予定日の２週間前には、案内文を出してくださいと念押ししておくことも必要です。 ６．理事長が理事会を開催しない場合にどうすればよいですか？→理事長が責任を放棄して理事会を開催しないことが極稀にあります。管理規約に定めていますが、２分の１（分母はマンションによって異なる）以上の理事の同意で理事長に理事会開催を招集請求ができ、請求に従い理事長が理事会を開催しない場合は、請求した理事が理事会を開催することができます。※※標準管理規約に準じる ７．理事会が開催されない場合はどうすればよいですか？→理事長のみではなく理事も役員の責任を放棄し、２の方法も成立しない場合は、理事が適正に機能していないことを理由に、不正であると判断し、監事が総会を開催※し、現行理事を再選任し、新しい理事を選任します。理事会が開催されなければ、管理組合運営は滞ります。例えば責任放棄した理事が「やーめた！」と言っても、新しい理事が選任されない限り、管理規約上、引き続き総会で選任された責任放棄した組合員が引き続き役員を務めた状況になります。※標準管理規約に準じる ８．理事どころか監事も責任放棄し管理組合運営が滞った場合どうすればよいですか？→議決権数及び区分所有者数の５分の１以上の同意を得た組合員が理事長に総会開催を請求することができ、理事長が請求した日から２週間以内の総会を開催しない場合においては、請求した組合員が総会を招集することができます※２。理事、監事全ての役員の解任、新役員の承認手続きを行います。※２区分所有法に準ずる初めて役員になる皆様へ 過去記事１．職務分担決め決め｜２．勉強会｜３．引継ぎ｜４．１回目の理事会｜５．理事会の招集 にほんブログ村
2012.03.01
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- 家を建てたい！
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