2012年02月の記事
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大規模修繕と日常管理の密接な関係
大規模修繕前に劣化診断をした際に、必ずと言ってよいほど指摘事項にあがるのがアルミ部材の白サビです。廊下側の窓にある面格子やアルミ手摺に白いサビを点食と言います。アルミ用の塗装を上から塗る補修方法がありますが、コストが高くなるため採用されるケースは少ないと思います。結果、アルミの交換時期まで白サビが付いた状態のままになります。 アルミに付いた汚れの付着を放置すると白サビができます。白サビを防止するためには、定期的に「拭く」ことが一番です。イダケンは横須賀の海の目の前にある建物の大規模修繕工事監理をしていますが、廊下周りの清掃が行き届いていて、塩害による劣化の影響は少なく、築１０年を超えても綺麗な状態を保っています。環境が悪くとも日常管理をしっかりしていれば、劣化を防ぐことができます。ベランダのアルミ手摺は各住戸が行わなくてはなりませんが、管理会社さんから白サビ発生の原因になるので、年数回でもいいから拭いた方が良いというアドバイスを受けたことがありますか？また、住戸に面する面格子をプライバシー云々を理由にして管理会社は清掃していないのではないでしょうか？日常管理を怠れば、白サビは発生し、建物の美観を損ねます。アルミ白サビのように大規模修繕でも補修しにくい場所はあります。日常管理をしっかりすることで、大規模修繕時の修繕等が軽減できる場合があります。管理会社は建物を延命するための日常管理にもっと注力するべきです。 日常管理において、できることを黙殺し、自社で受注する大規模修繕工事の範囲を増やすでは、悪徳商法と言われても仕方がありません。 にほんブログ村
2012.02.29
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難題に立ち向かう
難題は巻き込まれるのではなく、自ら進んで立ち向かうのがイダケンです。法的措置も視野にいれなければならない難題を抱える管理組合様から2件の相談を受け、メール・電話で長時間対応しています。他の業務をそっちのけと言う訳にはいきませんので、自分の時間を削って、一日当たりの業務時間を増やしています。お金になるから・・・とんでもない。一つは、金額云々ではなく早期に解決しないと大変なことになるほど切羽詰まった状況です。「スピード」が肝心です。お客様へ自由にフィーを決めてくださいと言って、仕事に取り掛かっています。一つは、契約先ではありますが、オプションになる追加業務にあたります。対価は後からお話ししようと思っていますが、解決に導くために、契約交渉と言う無駄な時間は割きたくありません。後から揉めるのでは？後だしでは管理組合が不利になるのでは？イダケン、最悪無報酬の覚悟はあります。難しい問題を多く抱えていますが、今回は難題中の難題なので、まずは管理組合救済を最優先にする。これがイダケンの考え方です。安全な暮らしを脅かされるマンションへの支援は人助けです。難題を面倒と捉えず、積極的に対応するイダケン事務所。商売能力に欠けるかも知れませんが、ノウハウ、実行力、実現力には自信があります！困っている管理組合様が管理士に求めるものは、杓子定規なアドバイスではありません。具体的な解決できるのか？管理士がどれだけ助けになってくれるのか？です。法律論や建前論をかざしても、実現能力・実行力がなければ、電話相談で十分です。先生、先生と言われ、理事会や総会でふんぞり返って座っている管理士はいませんか？管理士が必要な場はたくさんあります。頑張らなければならない機会をもっとつくっていかなければ、『食えない国家資格』を脱却できません。にほんブログ村
2012.02.28
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いつもながら多忙な週末
日曜日は午前10時に所沢で仕事開始、横須賀で午後１０時に仕事終わり。湘南新宿ラインが遅れたりで、仕事移動仕事と休みなく一日働きました。一週間通してバリバリ働きました。外出多かったァ・・・ 月曜日は表面上！？おやすみの日です。金・土・日の三日で新規問合せ＆見積依頼が５件。今週も忙しくなりそうです。仕事大歓迎です。いい仕事します。複数のマンション管理士と複数の一級建築士による受け入れ体制バッチリです。 にほんブログ村
2012.02.26
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初めて役員になる皆様へ【４．第１回の理事会】
これまで３回のブログ記事では、新役員は定期総会３ヶ月前に職務決定、２ヶ月前に基礎知識勉強会、１ヶ月前に引継ぎを行なう準備段階について触れてきました。定期総会で新役員の選任を終え、組合員に紹介後、最初の理事会を開催します。１．１回目の会合はいつがよいのか？定期総会後１ヵ月以内が良いと思います。２．曜日・時間はいつが良いのか？定期総会終了後、新役員で集まり、日程を調整すると良いでしょう。曜日・時間は理事長の都合を第一優先とし、なるべく多くの役員が集まることをできる日とします。土・日が絶対条件や、平日の夜がいいとか、それぞれの役員さんの意見を聞きます。３． 話し合う議案は何か？１）定期総会の協議事項の整理２）年間スケジュールを立てます。総会で承認された事業計画をどのタイミングで、いつまでに完了させるか？の時間軸確認。また、理事会開催日もあらかじめ目安を決めておきましょう。例えば第３土曜日の10時～とスケジューリングし、毎回開催する理事会の度次回の予定を確認します（都合によって変更は可能）３）緊急警報装置の使用方法の確認。通常管理員室に各種警報装置があります。特に巡回管理の場合は、管理員の勤務時間外には、必要に応じて役員さんが中心となり緊急対応をすることがあります。４）３）に付随して管理員室の入館方法を確認します。役員全てに管理員室のスペアキーを渡したり、キーボックスを付け鍵番号を全役員が共有したりします。５）次回理事会の日程 １）～５）は必須メニューです。初回の理事会の資料作成は管理会社に依頼しましょう。 協議する事項が少なければ、管理会社に先導してもらい、共用部分の諸設備等についてレクチャーを受けることもよいでしょう。 にほんブログ村
2012.02.26
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初めて役員になる皆様へ【２．運営の知識を身につける】
役員選任を決める定期総会を起算して、３ヶ月前に役員職務決め、１ヵ月前に引継ぎを行なう流れをこれまで説明しましたが、今回は２ヶ月前に行なう「管理組合運営の基礎知識を身につける」ことについて説明します。数千万円の資金を適正に運用し、億単位の建物を適切に管理するためには、最低限の管理組合運営のイ・ロ・ハを身に付けなければなりません。管理会社は利益相反関係にあります。おんぶに抱っこになると管理会社は好き放題を始めて、管理組合の財産は搾り取られるは、また、管理会社から受けるサービスの質が低下するはで良いことはありません。良い管理を実現するためには理事会が主体となりマンションを切り盛りしていく必要があります。知識を学ぶためには、勉強会を開催すると良いでしょう。どんなことを勉強するかというと・・・１．管理組合とは何か？２．理事会とは何か？３．理事会の役割と権限とは？４．規約と関連法案の重要ポイントとは？５．マンションが抱えている問題点と次期への申し送り事項とは？６．管理会社との付き合い方とは？７．修繕の発注方法とは？以上の内容は抑えておきたいものです。旧役員が講師を務めてもよいですし、マンション管理士へ勉強会を依頼する方法もあります。マンション管理士に出張勉強会を依頼すると、３～５万円／回が相場だと思います。行政によっては補助金が出たり、無料でマンション管理士を派遣したりするサービスもあります。また、イダケン事務所では初回は無料で出張勉強会を承っていますので、ご利用ください。因みに出張勉強会は好評で、毎年有償で勉強会を御依頼頂ける管理組合さんもあります。http://www.11kanri.com/benkyoukai.htmlにほんブログ村
2012.02.25
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初めて役員になる皆様へ【３．引継ぎ】
STEP１ 定期総会３か月前 職務を決定するSTEP２ 定期総会２か月前 理事会運営の基礎知識を学ぶSTEP３ 定期総会１、２か月前 新旧で引継ぎを行なう前回の日記はSTEP１ 職務決定についてでした。職務決定を行なうのが３ヶ月前が適当な時期と前回の日記で解説したのは、STEP２．３の手続きを総会前に踏みたいためです。 今回はSTEP２を飛ばしてSTEP３引継ぎについてご説明したいと思います。イダケンは新役員が選任する前に行うことが望ましいと考えます。それには、いくつか理由があります。 一つは、一年任期総入れ替え役員体制のマンションでは、総会後旧役員さんが理事会に出席する可能性が低く、新旧役員立会いの引継ぎが成り立たないため。二つ目に、 新役員の指針になる事業計画、予算は旧役員が決めることになります。新役員がこれからするべきことは何かを確認・理解するために、引継ぎを兼ねて旧役員の任期ではあるものの、理事会に出席が望まれるため。三つ目は、総会後の引継ぎ理事会に旧役員が出席したとして、その後から新役員による体制がスタートすると活動の出だしが遅れるため。総会３ヶ月前に職務決定後は、２ヶ月前に理事会の基礎知識を習得する勉強会を開催、１ヶ月前に引継ぎを兼ねて総会上程議案を決める理事会に同席するようにしましょう次回は基礎知識を学ぶ勉強会についてお話したいと思います。 にほんブログ村
2012.02.23
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初めて役員になる皆様へ【１．職務分担決め】
2月または3月が会計の期末で、４、５、６月に総会を開催するマンションは多いと思います。今回からシリーズで初めて役員になる方を対象に、管理組合運営をどのように進めていけばよいかブログでアドバイスしたいと思います。【１、職務分担決め】総会で決定後、総会当日または1カ月後くらいに新役員が集まって職務を決定する。いまだにこのようなマンションは多いのではないでしょうか？一年任期総入れ替えのマンションでは新旧役員での引き継ぎができないまま、新体制がスタートすると言うとんでもないことが起きます。持ち回りで役員になる方が一巡していないマンションですと、右も左もわからない区分所有者さんが、年間云千万円、大きい物件だと億単位の資金を動かすマンション管理運営と言う大役に抜擢されることなります。そのために管理会社がいるから平気！本当にそうでしょうか？物件担当者であるフロントマンは数年ごとに人が変わることが多く、管理会社内の引き継ぎは十分とは言えません。また、管理会社は管理組合と利益相反の関係にあることを忘れてはいけません。主体となる管理組合が継続性のある運営をしなければ、過去話し合われたことが、いつのまにか忘れ去られてしまい、同じ問題を堂々めぐりすると言うロスが発生し、住環境がなかなか良くなりません。また、管理会社に全て負んぶに抱っこになると、言い値の高い管理料を支払う羽目になります。困るのは管理組合であり、構成する区分所有者さんです。役員（職務も含む）は総会前に事前に決めておくこと、これが大切です。事前とはいつなのか？総会開催の3カ月前が良いと思います。なぜ3カ月も前が良いかということは次の日記でお話しします。次回の日記では、新役員さんが総会までに何をすべきかについてご説明致します。にほんブログ村
2012.02.22
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大規模修繕 タイル浮き注入試験施工
外壁にタイルを用いているマンションでは、タイルの接着不良で浮きと言う現象が起きます。浮きを直すためには・・・１．タイルとタイルの間にある目地に穴をあけ、内側から接着剤を注入する２．タイルを貼り替えする（広範囲で浮きがある場合に採用を検討）大きく分けて二つの補修方法があります。補修費は注入工法＜タイル貼り替えです。注入工法の場合、標準的には外壁１平米あたり２５穴以上の注入をします。マンションで多く用いられる「４５ ２丁掛け」と呼ばれるタイルの場合、目地を含めて、タイル１枚当たりの面積は５０ミリ×１００ミリです。外壁１平米あたり２００枚のタイルが貼られていることになります。標準的な仕様は１平米あたり２５穴なので、タイル８枚を1つの穴で注入になります。上の写真は、タイル浮き注入の試験施工です。１平米２５穴では接着剤が入り切らない場所があることを打診で確認しました。１平米５０穴での施工も行いましたが、こちらは浮きがほとんどありません。タイル補修部は実数精算となります。見積もり金額よりも工事費が増えることがありますので、工法についても試験施工を行い、管理組合同様同席で慎重に検討します。写真のマンションでは、平米あたり２５穴、５０穴を場所によって使い分け、一部タイル貼り替えで浮き部を補修する方式を取ることが決まりました。イダケンは管理組合様に余分なお金を使うことは良しと考えません。知恵を絞り低予算で工事品質を確保する方法を考え、管理組合さまに提案します。http://www.11kanri.com/daikibo.htmlにほんブログ村
2012.02.21
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自主管理のサポートと管理組合顧問
イダケン、管理会社時代何でも屋でした。その結果、外注しなくとも管理会社の事務管理業務は一通り実践できるという強みがあります。ミニ管理会社のようなことができる自主管理サポートは大変好評です。１．会計業務年次決算書、予算書、月次収支報告書を作成できます。発生主義ベースでの決算報告。上の写真は貸借対照表、収支決算書。希望によって総勘定元帳まで提出します。出納業務の滞納督促はできませんが、収支報告書の資料の一部として滞納者一覧書を作成します。希望される管理組合さまには督促状のサンプルも提示します。２．修繕の企画調整長期修繕計画の作成、外注補修業務の発注支援、修繕の企画、業者選定補助ができます。一級建築士事務所登録ですから、技術面へのサポートは万全です。３．総会・理事会の支援理事会・総会に出席し助言をするだけではなく、開催案内書、議案書、検討資料、議事録まで作成します。議案書は基本１週間前、議事録は３日以内に素案提出が基本です。自主管理の支援自信があります。もちろん一部業務のみのサポートも喜んで受け賜わります。 自主管理支援業務をベースに・・・これらの事務処理能力に加え、これまで積み重ねてきたノウハウともとに、イダケンは管理組合顧問・理事会アドバイザーを行っています。ただ、座って偉そうなウンチクを言っているだけのマンション管理士とはレベルが違います。理事会主体の管理組合運営を目指すマンション様。アドバイザーが必要ならば、イダケンに是非ご相談ください！http://www.11kanri.com/service-adviser.htmlにほんブログ村
2012.02.18
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大規模修繕 鉄部塗装ケレン検査
鉄部は錆びるので定期的な塗り直しが必要です。海に近い地域では雨が掛かる部分を１０年以上メンテナンスをしないと錆による腐食で鉄部に穴があくことがあります。穴は補修で直ると良いのですが、全般的に錆がひどいと、さび落としにより鉄の厚みがなくなり、強度が保てなくなることから、最悪全部交換。修繕費アップにつながります。塗装（錆止め＋２回塗り）する前に、ケレン（剥れかかった塗膜・付着物の除去、錆落とし）と言う下地調整を行います。手作業でケレンを行います。上の写真はケレンの工程検査をするイダケン。塗装を塗ってしまうと、下地処理の状況が見えなくなりますので、チェックします。（錆箇所がわかりやすいように打診棒で示しています・・打診棒を使って検査するわけではありません＾＾；）上の茶色い部分が錆です。作業しにくいですが、下の写真のように錆を落とすよう是正をお願いしました。イダケン事務所の大規模修繕ホームページはこちらから↓↓http://www.11kanri.com/daikibo.htmlにほんブログ村
2012.02.17
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専門用語を並べてもわからない
昨晩北川マンション管理士といっしょに顧問先マンションの建物診断報告に立会いました。このマンションではイダケンが管理組合理事会をサポートするアドバイザー。技術コンサルタントは設計事務所にお願いしています。正味３、４０分程度設計事務所から建物診断の報告があり、その後質疑応答を行いました。その場にいて・・・管理組合の知りたいことは診断の結果導き出された全体結果がどうか？、診断から導き出される大規模修繕の方向性は何か？だと感じました。専門的な分析は確かに必要ですが、これを細かく説明しても、聞き慣れない言葉が羅列され、全体像がつかめなくなります。専門家と管理組合では知識差があります。専門家が伝えたいことと、管理組合が知りたいことが食い違うと、どんなに専門家が立派な診断報告書が作成してきたとしても、その成果物を管理組合にとっては「価値があるもの」と感じることができません。管理組合と契約したコンサルタントは、管理組合の要望が何か？を分析し、明確に応え、顧客である管理組合から満足を引き出さなくてはなりません。わかりやすいとはビジュアル的なものもあります。提案書の字が適度に大きく読みやすいか？（管理組合には高齢者の方もいる）写真は説明したいものがすぐにわかるものか？（画質が荒かったり、白黒だと写しているものがわからない）理事会や全体の配布の資料は白黒で印刷することが多いのですが、白黒だとひび割れや汚れ等劣化の具合が非常に見にくいのです。見やすくするためには、プロジェクターを用いて説明する。カラー版のダイジェスト報告書を作成する等の工夫が必要です。 にほんブログ村
2012.02.16
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修繕積立金の値上げは圧縮できる可能性がある
昨日、坂尻マンション管理士と新規問い合わせのマンションへ訪問しました。１戸あたり月額平均約5,000円の修繕積立金値上げが総会で決議されたものの、高齢化が進む中で管理費と修繕積立金の支払いが重荷になり、イダケンへ相談を頂きました。修繕積立金を値上げする前に、管理会社が提示する計画を鵜呑みにせずに、１．管理コストに削減の余地がないかチェックし、支出を見直す２．長期修繕計画書を分析し、修繕周期、工法、単価等を見直すことがポイントです。昨日のマンションでは、決算書と委託契約書を確認しましたが、委託費は相場より割高、また契約内容についても改善の余地があることがわかりました。これから詳しく検証しますが、ざっと目を通しただけで、同仕様でも２割前後の削減が予想され、また、サービスも向上する余地があると感じました。昨日のマンションの場合、例えば管理コストを２割削減し、削減することで浮いたお金を修繕積立金に充当すれば、5,000円→2300円へ値上げの金額を抑えることができます。長期修繕計画を検証すれば・・・もしかしたら現行の修繕積立金から1,000円程度の値上げで３０年の修繕計画の資金をまかなえる可能性があります。 管理会社の言うままに５０００円の値上げを受け入れるか？管理組合で努力し値上げを抑える可能性を模索するか？真剣に考える価値はあると思います。イダケン事務所ではこのような資金難に悩むマンションを一級建築士とマンション管理士がタッグを組みサポートをしています。 にほんブログ村
2012.02.15
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恋愛相談
月曜日は一応・・定休日としています。先週は急遽契約先マンションのミーティングが入り、休みなくフルで働きましたが、今日は事務所や訪問アポイントメントを取ることなく、家でのんびりしていました（結局PCで仕事をしているのですが＾＾；）。本日の記事はプライベートな内容です。 近所で友達付き合いをしているカップルがいます。年齢はイダケンとほぼ同じ。紆余曲折がありましたが、今年で付き合って８年。タイミングを逃しまだ未婚です。喧嘩するほど仲が良いといいいますが、しょっちゅう喧嘩を繰り返す二人ですが、先月別れない別れないの大ゲンカをし、二人から相談を受けました。おふたりの恋愛は倦怠期かとそうではありません。ロマンチストでお互いのことを好きなラブラブカップルです。人の恋路にあれやこれやを言うのは本来性に合わないのですが、おふたりは最近はすれ違いが多く、このままいけば、好きなのに別れてしまいそうな状態だったので、イダケン重い腰をあげました。先週、今週とお二人をイダケン宅に招きました。先週は、お互いの自己主張を繰り返し、あわや喧嘩が勃発するほど、険悪な雰囲気。その中であぁしたほうがいいとか、こうすべきだとか、イダケンが余計な口！？を挟みました。今週になって・・・イダケンに気を使ってくれたのか、余計な口出し（イダケンはアドバイスと思っている）を参考に、ちょっと二人の距離が縮まった様子。再びイダケンがお会いして話を聞くと、私が、俺がと、自分を守るような発言の繰り返し。なぜ？こんなことが起きているかと思うと・・・１．相手がこういう考え方をしていると決めつけ、それを前提に会話をする（実際の相手の感情や考えは違う）２．喧嘩することが嫌で、本音が言えない３．自分の主張について勝ち負けを考え、相手のことを打ち負かそうとする４．超能力者じゃあるまいし以心伝心なんてないのに、自分のことをなんでわかってくれないの？になる こんな結論にたどり着きました。簡単に言うと、長くいればいるほど、思い込みがつよくなるコミュニケーション不足と、馴れ合いです。 恋愛は感情論なので、冷静でいられない局面はあります。また、個性の違うふたりが同じ空間に長くいようとすると、自分自分の決めつけや自己主張を繰り返すことは、相手を排除する結果になります。余計なお世話かもしれませんが、イダケンも貴重な休みの時間を割いて、お二人の恋路に協力しています。思いのたけ、なぜこんなことになったかイダケンの考えを今日はふたりにぶちまけました。深い友達付き合いをしているお二人には良い関係を持続していってもらいたい思います。当事者同士では解決できない。第三者が間に入ることで良い方向に進む。まさにイダケンがしている仕事そのままです。第三者がこうしなさい、あぁしなさいだけではうまくいきません。当事者の気持ちを勘案し、イダケンが入り三者で落としどころをみつけていく。適当な気持ちでは対応できません。真剣勝負です。 にほんブログ村
2012.02.13
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大規模修繕 外壁塗装部下地補修
大規模修繕の時は足場をかけて外壁の塗装部を塗り直しします。塗り直しをする前に下地を補修します。手順は・・・１．足場を掛ける２．打診（壁を叩いて音で塗装の浮きを確認）及び目視で補修箇所を確認３．劣化箇所を図面に落とし込み、数量を算出する４．実数精算項目である下地補修箇所及び数量について管理組合様から承諾を得る。５．下地補修（ひび割れ、浮き、爆裂等の補修）６．高圧洗浄（塗装を塗る前に水で綺麗に洗う） ７．塗り直し 上の写真はひび割れ補修箇所です。実数精算項目で数量を計算しますので、ヒビ割れの長さをチェックします。一定以上の長さのひび割れは塗装下のコンクリートにひび割れが起きている可能性が高く、塗装を一度はがし、コンクリート面を剥き出しにし、ひび割れを直してから再塗装を行います。 写真では見難いのですが、爆裂（鉄筋がサビ、サビによる膨張現象でコンクリートが破損する現象）部、浮き部（コンクリートと塗装が接着されていない）の補修箇所です。コンクリートと塗装がしっかり接着していれば、塗ってある塗装の上から再塗装ができます。逆に塗装に浮きがあれば上から塗っても、接着不良で塗装がすぐ剥がれてくるので、もともと塗ってある塗装を剥がした後に塗り直しを行います。外壁塗装は見た目をきれいにする化粧的な役割もありますが、そもそも大規模修繕の目的は建物の長寿命化にあります。単純に上から塗り直せばいいのではなく、悪い箇所が再発しないように補修を行った後に再塗装することが大切です。上から塗ってしまうと、悪い箇所が隠れてわからなくなるので、塗る前にイダケン事務所は補修箇所をしっかりチェックします。イダケン事務所の大規模修繕ページ、詳しくはこちらをクリック下さい↓↓ http://www.11kanri.com/daikibo.html にほんブログ村
2012.02.13
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20年目にして初めての大規模修繕
世田谷区にある総戸数１６戸という小規模マンションで大規模修繕コンサルタントをしています。原資が少なく、今春ようやく２０年目で初めての大規模修繕工事をすることになりました。昨日施工業者の最終選考会を行い、管理組合様の予算に収まる業者を選定をすることができました。選ばれた業者は提案力がありました。１．行き届いた防犯計画２．常駐監理と品質管理の見える化３．わかりやすい広報計画４．企業の安定性５．合理性・納得性のあるVE提案が評価されました。 今回の工事範囲は外装改修、インターホン交換、メーターボックス内給水管交換で、無駄な部分は排除しました。因みにコンサルタントフィーは小規模マンション特別プライス！？とし、契約期間９箇月で経費・消費税を含めて８０万円以内です。コンサルタントメニューは（１）建物診断 目視、打診、各種物性試験（２）改修設計 改修基本計画、共通仕様書作成（３）施工業者選定補助 見積要項書作成、現地調査会立会い、見積・提案書内容精査・分析・比較表作成、一・ニ次選考会・プレゼンテーション会及び臨時総会企画調整（４）工事監理 工事説明会立会、施工業者事前調整、巡回監理及び各種検査立会い（一級建築士）です。管理会社選定補助サポートも同時進行で進めました。大規模修繕コンサルタントは、フィーを低価格にするためにフルコンサルタントメニューに比べて簡素化していますが、ポイントは抑えています。イダケン事務所では小規模マンションでも利用しやすようリーズナブルなプライスでコンサルタント業務を提供しています。 http://www.11kanri.com/daikibo.htmlにほんブログ村
2012.02.12
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そもそも、こんなに修繕は必要なのか？
イダケンは昔管理会社でフロントマンをしていました。務めていた管理会社はマンション売主系（デベ系）の管理会社でした。親会社は一次取得者層向きのリーズナブルな価格帯でマンションを販売しており、所得層はけして高くありません。初期の修繕積立金は、マンションを売りやすくするよう親会社の戦略で安く抑えられます。そのため5年後くらいに修繕積立金改定を提案すると、大幅な値上げは必至。マンション内は大騒ぎになります。だまされた！なんてひどい会社だ！毎度この言葉を聞くたびにイダケンは気持ちが病んでいきました。務めていた管理会社は建設業の許可を取っていたので、元請けで大規模修繕工事を提案しますし、自社技術スタッフが長期修繕計画を作成します。なんで、こんなにお金をかけて頻繁に修繕をしなければならないのか？日常管理で十分利益を取っているので、さらに十分な利益を管理組合から取ろうとするのか？親会社が売りやすくすよう安く修繕積立金を設定するのならば、それに合わせて、なるべく居住者の負担を減らせられるよう努力をできないのか？いつも疑問に感じていました。時が流れ・・今はコンサルタントをしています。いまだにこの疑問は解消されません。長期修繕計画の項目、工法、単価等詳細に至るまで何を根拠にしているのか頭に入っています。それでも、納得できない気持ち、もやもやしたものがあります。イダケンの目指す道は業者を敵に回しても、管理組合の利益を追求することです。それがコンサルタントの役割です。ここで誤解してほしくないのは、業者にダンピングや不均衡な取引を迫るという意味ではなく、弱者としての管理組合から搾取するような構造を打開したい。また、業者と管理組合は持ちつ持たれつの関係、それを壊すのではなく、安心して任せられるような信頼関係を築きたい。のです。ローコスト・ハイクオリティーなマンション管理の実現をすべく、知恵を絞っています。ブログ記事でも何度か書いていますが、イダケンは二つのマンションの区分所有者です。理事長を務めるマンションでは、築３５年超で修繕積立金が１０坪で1戸月額3500円平均。長期修繕計画では４、５倍の値上げ、かつ借り入れをしないと資金が間に合わない机上の計算が出ました。もともと安いんだから値上げは当然と、当たり前のように組合員に言っていいのだろうか？最初から住んでいる組合員は高齢化が進み、年金だけで生活している方も多くいます。マンションを持つことが贅沢なのか？多額な管理コストを支払わなければマンションに住むことができないのか？イダケンのような現役バリバリの給与所得者と、働きたくても働けない高齢の組合員とは立場が違います。高齢化が進むマンションで富む立場の人年を基準に「所有する条件」を決めるのは、強者＞弱者の理論になります。とは言え、痛みを伴わないといけませんし、ない袖は振れません。今理事会で進めていることはミニマム（修繕積立金を現行の2倍）の痛みで、最大限の効用を得ることです。イダケン、自分の財産だから真剣です。机上では４・５倍の値上げを最低限必要な範囲を2倍の圧縮に抑制しやりくりをする。住まいのマンションでは1回目の大規模修繕を少しでも遅くなるよう、範囲を狭められるよう（当然必要な部分は補修をします）、部分改修による延命措置を進めています。昨年で3年間勤めた役員を一度退きました。しかし、引き継ぎ・継続性は保たれ、昨期の方針は新体制でも持続ができています。毎回の理事会議事録を安心して読んでいます。役員の固定化による長期政権は、引き継ぎ・継続性の担保のメリットがあるものの、考え方が偏る、依存体質が強まる等のデメリットがあることから、難しいと考えています。役員ではなくとも、協力できることはたくさんあります。管理会社の目線、管理組合の目線、コンサルタントの目線、立場によってそれぞれ違います。イダケンの強みは全てを第一線で経験・実践してきたことです。（管理会社以外は実践中）悩める管理組合さまのケーススタディの一つになれるよう、オフでも頑張っていますよ♪ にほんブログ村
2012.02.10
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大規模修繕 面格子取り外しとシーリング
開放廊下に面する住戸窓（サッシュ）の外側には面格子がついています。大規模修繕時に、面格子があると窓枠の周りに施工されているシーリングの打ち替えができません。そこで面格子を外します。 外した面格子は・・・ このマンションでは廊下にある手摺に固定しています。海が近く風が強いマンションなので、面格子を揺すって、固定がしっかりしているかイダケンは確認します。現場監理から設計に話は飛びます。 シーリングは雨が直接掛かる部分や日差しがあたる部分に比べ、開放廊下のサッシュや玄関扉周りのシールは傷み具合は軽微です。物性試験を行い、良好な数字を示すのならば、予算が少ないマンションでは、この部分を先送りし、コストを軽減する方法があります。廊下の内側は足場に関係なくいつでも施工はできます。鉄部も同様です。予算が少ないマンションは、いろいろ工夫の余地があります。ここがコンサルタントの腕の見せ所です。全ての部位を改修するという考えならば、わざわざコンサルタントに改修数量をお金を出して計算させるのではなく、責任数量で施工会社に積算してもらった方が、費用は割安です。（検収する必要はありますが・・）保証期間内に漏水等が起きたマンションはトラウマがあり、保証が過ぎたら一日も早く改修を・・と言う気持ちはわかりますが、そもそも保証期間内に事故が起きることは、よほど腕が悪い施工をしたということです。コンサルタント業務における改修設計の妙は、適切な診断分析に基づくローコストかつ超寿命化を図ることプランニングにあると思います。ローコストでも工事の出来を維持するためには、コンサルタントの業者選定サポートと施工監理が力を発揮します。 環境にもマンション会計にもやさしい大規模修繕をイダケンはコーディネートします☆彡 にほんブログ村
2012.02.09
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定期総会が開催されない！どうしよう！？
自主管理のマンション、リゾートマンションで相談を受ける事例です。理事会が機能せずに、決算書や総会資料が作ることができない。総会を開催しなければいけないのがわかっているのに、準備が整わないことが理由です。リゾートマンションの場合・・・管理会社が一方的に決算書を送りつけて終わりにするケースがあります。なぜか修繕だけはどんどん行われている、管理委託費がいつの間にか値上している。なにせ、運営組織がない、監査もいないマンションですから管理会社は好き放題します。気付くと管理費・修繕積立金は枯渇しています。定期総会を開催していないマンションは、理事会の活動が不全なこともあり、管理費等滞納者が多い傾向にあります。20戸以下の小規模マンションでも積りにつもって1000万円超の累積滞納金や、リゾートマンションはわかっているだけで2000万円超、まともに決算した場合その倍以上になるのでは？というところもあります。中があまりにもグチャグチャしたマンションは、よほど管理組合財産に余裕がない限り、管理会社は業務を引き受けてくれません（どの業者も敬遠する）そもそも資金不足では管理会社に頼む委託費もありません。上記のような難題マンション。イダケンがマンション管理士として係わった事例を紹介します。事例１：約160戸団地型マンション（築40年超）コンサルタントが入る前は理事会がなく、管理会社が会計業務と修繕業務だけを行っていた。1年間をかけ準備委員会が管理規約を策定。1年後に規約承認、理事会結成。その後1年掛けて使用細則を策定。2000万円近くあった滞納を3年近くで100万円以内までに解消。事例２：20戸以下の小規模自主管理マンション（築40年超）理事が10年間総会を未開催。組合員5分の1の総会招集権を行使し、新理事会を結成。管理規約改定、大規模修繕実施、組合員の半数が滞納者1000万円近くあった未収金を3年間で3分の1回収。大口滞納者は訴訟中。事例３：約100戸のリゾートマンション（築約30年）理事会がなく、管理会社も管理者ではない。毎年決算書を配布しているが、管理会社都合で管理を行い、有志による管理組合結成の動きを妨害。組合員有志が団結し、管理会社に直談判。管理組合運営を正常化させるべく準備を進行中できる、できないはありますが、難しい案件でも気軽にイダケンにご相談ください。 にほんブログ村
2012.02.09
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修繕積立金値上げ。2倍だ！大変だ！！
ここ1ヶ月で類似ケースの相談を3件受けました。二つは約2倍。一つは約3倍。の修繕積立金値上げの提案を受けたマンションが、お困りになられて相談に来られました。もともとの金額は安いのか？と言うと一つは平均よりも安めですが、他は専有部床面積１平米200円程度です（例えば専有部分が70平米ならば７０＊200円＝月額14000円）。共通している点は、組合内の意見集約が十分に行われないまま、突然総会で値上げの打診があったということです。景気の先行きが不透明です。消費税増税、高齢化問題を抱えています。将来の修繕費が足りないから、収入を増やしましょう。ではなくその前に検討すべきことはあるはずです。イダケンは修繕積立金値上げの前に、次の二つを行うことは必須だと考えています。１．管理コストの支出見直し２．長期修繕計画周期・工法・仕様の見直し支出の無駄を省けるか？十分な検証を行ったうえで、値上げをするか判断する。これって当たり前のことだと思いませんか？全てのマンションに当てはまるとは言いませんが、この二つを見直すことで、修繕積立金値上げ幅を半分以下に抑えられた管理組合の事例はあります。これらの検証・見直しにはプロの力が必要になります。一級建築士事務所登録もしている総合マンション管理コンサルタントのイダケンの出番です。仮に月額9千円の修繕積立金を値上げの予定を、見直しすることによって3分の２に抑えられたとします。10年間で1戸当たり36万円の家庭の支出が節約できることになります。10年ベースで10戸のマンションでは全体として360万円、100戸のマンションで全体として3600万円。コンサルタントフィーを支払っても経済効果は大きなものになります。お金があれば贅沢な契約内容や修繕計画でも問題はないでしょう。贅沢をしなくとも、ポイントさえ押さえていれば必要十分なマンション管理は可能です。イダケン事務所では、品質を確保しながら、贅肉を落とす、言わばマンション管理のダイエットサポートを行っています。管理会社提案の値上げをする際、贅肉に該当する部分は、ほとんどが管理会社の利益になります。管理会社は企業です。儲けるなとは言いませんが、必要以上に管理組合のお金を搾取する必要はありません。http://www.11kanri.com/tumitatekin.htmlにほんブログ村
2012.02.08
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築４０年超
立て続けに築４０年を超える高年齢マンションから相談があります。悩みはいろいろですが、管理組合運営に行き詰まって、どうすればよいのか？アドバイスを求めに来ます。管理組合としての歴史は長く、新しい動きをするには、必ず保守派の抵抗があります。保守派の多くは変革することが嫌ではなく、変革することの不安から今の状態に満足はしていないものの波風を立てなくないという考えから、反対する立場に回ります。保守派の意見を無視して、強硬に進めると改革はうまくいきません。なぜ改革が必要なのか？デメリット・メリットは？等を丁寧に説明し、保守派ともコミュニケーションを図ることが大切です。悩んでいるだけではマンション管理はよくありません。ヒントをお探しの方はイダケンへお気軽にご相談ください！ にほんブログ村
2012.02.07
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大規模修繕 タイル補修箇所調査
外壁がタイルを使用しているマンションでは・・・１．足場を掛ける２．打診（壁を叩いて音で接着不良部である浮きを確認）及び目視で補修箇所を確認３．劣化箇所を図面に落とし込み、数量を算出する４．実数精算項目であるタイル補修箇所及び数量について管理組合様から承諾を得る。５．下地補修このような手順で補修が進みます。タイルの調査をするのは誰か？というと、施工会社（正確には施工会社の下請の下地を補修する業者）です。上の写真の青テープはタイル浮きの補修予定箇所のマーキング 上の写真の緑テープはひび割れを示しています。 曲がった見方をすれば、競争で薄利で工事を契約した施工会社にとって、実数精算ができる外壁補修箇所を多く提示すれば、工事費用を水増し計算ができ、利益を増えるチャンスでもあるのです。ここでイダケンの出番です。マークした場所が本当に補修が必要なのか打診、目視でチェックしてきました。イダケンの手に持っているのは打診棒といって、タイルが浮いている部分は中に隙間があくので、きちんと接着している面と比較して音で判断する器具です。 管理組合様の検査までに後2回検査を行う予定です。 また、施工方法についても検討します。通常タイルの浮きは１平米あたり２５穴以上の樹脂注入を推奨としていますが、２５穴という数字は妥当なのか？また広い範囲の浮きは張替えが必要なのか？予算の兼ね合いもありますが、次回の大規模修繕まで安全を維持できる方法を主眼にプランニングします。 外壁の下地補修が実数精算の当初予算内であればOKだろうと、管理組合の承諾を待たずに補修を始めようとする業者もいます。実際の補修数が当初予定していた推定金額を下回ったから良いのではないのです。チェックをしっかりすれば、施工業者が提示する数量よりも、もっと金額が減る可能性はあるのです。 お金の掛かることは施主側である管理組合様の承認。絶対原則です。管理組合様の知識・経験不足を補うのがコンサルタントの役目です。 業者の都合だけで工事を進めていくと、コストが割高になるとともに、施工品質を確保できない危険性がありますので気を付けましょう。 手抜き工事を抑止する。管理組合様の利益を守る。イダケンの使命です。 大規模修繕のローコスト化、品質の確保を考えている管理組合様。リーズナブルな小規模マンション 用プランから、安心のフルコンサルタントまで複数のサポートを準備しています。http://www.11kanri.com/daikibo.html にほんブログ村
2012.02.05
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大規模修繕 仮設工事（駐輪場・不要物処理）
高所の足場を組み立てる時に、足場材料搬入のためレッカーを使用することがあります。 公道にレッカー車を止めて行うので、事前に所轄警察署の許可を取ると共に、交通整理・安全対策としてガードマンを手配します。 奥に止まっているのはスクールバスで学童の通学、帰宅時は特に安全面に気を付けます。 このマンションでは駐輪場がちょうど足場の下に位置するので、なるべく移動する自転車を少なくするよう、施工会社、管理組合さん、イダケン事務所が協議し、仮設計画を工夫します。足場に架かる駐輪場に５０台以上の自転車が止まっていますが、仮設計画を工夫することで半分程度の自転車移動で済みました。各戸バルコニーに置いてある私物を処理するために、見積に不要物廃棄コンテナ設置をふくんでいます。このマンションでは４tコンテナ４台分を不要物廃棄用に準備しました。 住みながら工事を進める大規模修繕では、可能な限り居住者の負担、ストレスが少なくなるよう工夫します。住民目線でコンサルタントの役割は重要です。 にほんブログ村
2012.02.05
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飛び回っていました
金曜日朝にかけ、関東は軒並み氷点下。水道管が凍結するのではないかと心配になります。 木曜日は、食事をゆっくりする暇がないほど、あちこち飛び回っていました。朝一で嫁さんの付き添いで病院その後関内の事務所へ行き、簡単な打ち合わせ横須賀で巡回監理。週例会議、下地補修確認を実施新宿で打ち合わせ荻窪のマンションで総会前理事会 簡単な打ち合わせは短時間でしたが、他はしっかりとこなしてきました。帰ってきたのは、午前様。スマートフォンの電池が風前の灯火でした。 先週の日記にも書きました、平日も忙しい日が多くなりました。土・日はマンションの会合出席、平日は業者打ち合わせ及び膨大な事務処理のリズムで仕事をしてきましたが、平日も会合出席や管理組合さんとの打ち合わせが増えました。もともと夜型なので仕事には影響はありませんが、睡眠時間は削られそうです(-_-;)明日は終日オフィスにいられそうなので、お客様から頂いた宿題と、来週、再来週の準備に取り掛かります（週末の準備は１週間前に終えます） 今週の土・日はイダケンが出席する会合は四つ。他のスタッフもしっかり予定が入っています。頑張るぞぉ にほんブログ村
2012.02.02
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上から♪管理会社♪
イダケン所有する二つのマンションで役員を勤めていた経験があります（一つはまだ現役です）。建物の不具合があった時に、疑問に思うことがあります。それは、見積だけを持ってきて、口頭で説明し、承認を得ようとする管理会社のスタンスです。 管理会社から言うと、そんなのあたりまえだと主張かもしれませんが、そう思った管理会社さん、次の内容を熟読し根底から考え方を改めてください。不具合を提案する資料は・・・１．写真付きの状況報告書（不具合箇所の写真をとったもの）２．提案書（不具合原因の見解、消耗品が故障した場合には期待耐用年数と、改善提案方法をまとめたレポート）３．見積書この３点が１セットです。 多くの管理会社は自社で元請受注をするべく、自社の見積をマンション側へ提出します。仕事をもらうのに、見積だけを提示するのは、あまりにも荒く、仕事を舐めています。管理組合の執行役となる理事会は、基本素人集団です。役員さんたちにも理解でき、納得できるような資料を準備することが親切心ではないかと思います。見積を提示すれば仕事をもらえると考える管理会社のスタンスはあまりにも上から目線すぎ、素人はプロに任せておけばいいんだという慢心なのです。顧客である管理組合側の方をむいていません。しかも管理会社のフロントマンはガキのつかいで、見積もり内容について詳しく突っ込んだ質問をすると、回答ができないことが多く、次回技術社員や協力業者を次回会合で呼ばなければならないという二度手間が発生します。 経験・知識に乏しい役員さんが、中途半端な知識しか持ち合わせないフロント担当のアドバイスを受けながら管理組合運営を行なうことになれば、マンション環境は良くなろうはずはありません。 ３点セットを作る手間は大した労力ではありません。ひと手間を惜しむような管理会社は良い仕事ができるわけがありません。見積だけをもってくるようなフロントマンがいれば本人のためにも、こんな半端な資料をもってきて！と叱りましょう。見積を持っていけばいいんだというふうに教育されている管理会社の研修制度だけには任せておけません。面倒くさい話ではありますが、自分たちのマンションを良くしたければ管理会社担当を管理組合で教育しなければなりません。 にほんブログ村
2012.02.02
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