2012年04月の記事
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大規模修繕 足場解体前検査
先週、5月末に竣工を向かえるマンションの足場解体前検査を行いました。足場解体前検査は足場がある内でないと確認、補修ができない外壁回り、億錠危険箇所、バルコニー内を中心に管理組合役員様、施工会社、監理者（コンサルタント）がいっしょに不備がないか検査をおこなう作業です。役員様が参加しやすいように通常土曜日または日曜日に実施します。事前に施工会社による品質監理（現場代理人のチェックだけではなく品質管理部が検査を行いレポートを提出させます）と、監理者による確認も行った上で、検査に望みます。当日は管理組合役員様、施工会社から四名、イダケン事務所から三名で２班に分けて実施しました（約１４０戸の２棟構成のマンション）まずは屋上から。傾斜している屋根で足場がないと危険です。 不具合箇所にはテープで印をつけると共に、平面図に記録していきます。 バルコニー内にも立ち入り、施工品質をしっかりチェックします。 ゴールデンウィーク中は前回指摘箇所の是正確認を含めて２回目の足場解体前検査を行います。第三者がチェックすることで大規模修繕の品質はグっと向上します。その結果、建物の延命につながります。http://www.11kanri.com/daikibo.html にほんブログ村
2012.04.28
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大規模修繕1年アフター点検
先週の木曜日・・・当事務所の小規模マンション向け大規模修繕コンサルタントを契約して頂き、大規模修繕を終えた25戸のマンションの1年アフター点検に同席しました。当日は修繕委員長に立ち会って頂きました。施工会社二名といっしょに屋上から隅々まで点検します。このマンションは手摺壁の雨ダレ汚れがひどく、なんとかならないのか？との要望に応え、ちょっと金額は高いのですが、超低汚染型と言う良い材料を仕様に入れました。施工してから一年後、施工会社がびっくりするくらい、汚れがついていません。（写真じゃよくわかりませんね＾＾；）修繕委員長は大変満足しており、限られた予算内で管理組合の要望を盛り込んだ設計したイダケン事務所を高く評価して頂きました。（お世辞かもしれませんがほめて頂くと嬉しいものです）施工はしっかりしており、指摘箇所は少なかったのですが、不具合箇所を写真に収め、補修方法を施工会社に指示し、建物の延命に努めます。雨がかかる場所で一番劣化しやすい個所について、残念ながら錆が出ていました。2年アフター点検時には再発しないように施工会社と協議します。大規模修繕は工事が終わればおしまいではありません。性能を維持できるよう次の大規模修繕までイダケンはしっかり見届けます。http://www.11kanri.com/daikibo.htmlにほんブログ村
2012.04.25
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二つの説明会
先週末は二つの説明会に出席しました。一つは・・・4月中旬から、このマンションにとって一回目の大規模修繕の工事説明会です。今回の工事では、建物外装改修と量水器周りの給水管を交換するにあたって二社の施工会社を選定。同じ日に二社から説明を受けました。断水が発生すること、インターホン交換工事があることにより専有部分に影響が出ます。区分所有者、賃貸居住者、不動産業者が参加しました。工事説明会は施工会社主催です。説明資料は施工会社が作成するのですが、事前に理事会や修繕委員会で内容を確認し、管理組合が知りたい情報を必ず含めてもらいます。二つ目は・・・管理会社選定のプレゼンテーション会です。 長期修繕計画を作成したところ修繕積立金値上げが必要と試算されました。少しでも各戸の負担を軽減すること、また、日常管理の質向上を目指し管理会社選定作業を行っています。７社から見積もりを取り、書類選考で４社に絞り、公開プレゼンテーション会では契約している管理会社を含めて４社から話を聞きました。質疑応答が活発に行われ、最終的に選考が終わるまで５時間以上の時間を要しました。 プレゼンテーション会は透明性を図るために公開制とし、組合員ならばどなたでも参加できる会とします。 にほんブログ村
2012.04.12
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弁護士
イダケン、わりと頻繁に弁護士に相談しにいきます。わからないことはクヨクヨ考えていても前には進みません。イダケンはマンション管理に精通していても、法律の何たるかは餅は餅屋で弁護士に聞くほうが確かです。イダケン事務所が抱えるトラブルの解決ではなく、管理組合様からの相談に対して肉付けするために弁護士に確証を求めるのです。 知ったかぶりをするということは、自分が天狗になっていることだと思っています。管理組合がコンサルタントを活用するように、マンション管理士だって専門家の助言を求めたって良いと思います。管理組合サポートと言う責任がある仕事を引き受けるよう、万全の体制でバックアップしたい、イダケンはそう考えます。 にほんブログ村
2012.04.05
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きた━ヽ(ﾟ∀ﾟ)ﾉ━!!!!! 日本ハウズイングと合人社業務提携
独立系大手管理会社二社が業務提携を発表。（Ｔさん情報提供有難うございます）http://www.housing.co.jp/ir/indication/pdf/20120328_1.pdf合人社は日本ハウズイングの主要株主なのでいつかは・・・と思っていましたが、ついにきました。懸念されるのは過当競争による市場の寡占化。それに伴うサービス低下です。兎に角ネット上で、噂が絶えない二社です。今後の動向が気になるところです。 にほんブログ村
2012.04.04
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総戸数８戸
４０年以上自主管理をしていた８戸のマンションから管理会社選定の契約を頂きました。１．管理費を値上げしない２．戸数が少ない３．中堅クラスの管理会社を選びたい この三つの条件で管理会社と管理組合をお見合いさせる仕事はなかなか難しいのですが、難しい作業だからこそコンサルタントの役割を果たす意味合いが大きくなります。イダケンは管理コストを下げるだけの削減屋ではありません。管理組合と管理会社のお見合いは、相手をお金だけで判断することは大変危険です。どんなに厳しい条件であったとしても相性のようお相手を探すお手伝いをするのがイダケンの仕事です。 にほんブログ村
2012.04.01
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