2012年06月の記事
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正義を貫くためには法的措置も辞さぬ
こんにちは！イダケンです。木曜日は朝からフルスロットルで仕事をこなしていました。午前中大型物件の大規模修繕業者選考会における見学通路の下見。図面をみながら建物を一周するだけで一時間半！急ぎ移動。昼食を５分でお腹に入れ、事務所へ到着１３時からタワーマンションの理事長様と打ち合わせ。課題が多く１７時近くまで時間を要しました。その後１７時からＨｅｌｐ！（前回日記参照）の管理組合様と初面談。まったくもって詳しいことがかけませんが、２０時３０分近くまで打ち合わせ。実はこの時間帯もう一軒アポが入っていたのですが、優先順位から延期（業者との打ち合わせ）して頂きました。Ｔ社長すいません。打ち合わせ後には、電話を頂いた大規模修繕工事引き渡しを直前に控えた管理組合理事長様の電話相談対応。帰宅してから、来月から業務開始する管理会社から妨害工作を受けたマンションの理事長様と今後の作戦会議！？食事を取ってお風呂に入ると午前様。週末の最終準備が残っていますので、午前１時半、パソコンにむかっているところです。前置きの方がはるかに長くなりますが・・・タイトルの内容今週面接相談を受けた管理組合様の中で、３件は訴訟を辞さずで正義を貫こうとします。訴訟＝正義を貫くやり方というわけではないのですが、自腹を切ってでも白黒はっきりさせ、曲がったこと、おかしなことを是正しようとしている方が増えています。なぜ弁護士のところに行かないでイダケンのところを訪ねてくるか？その理由は・・・問題点の整理をしないまま、弁護士に行っても、具体的な内容が明確ではないと話が進まないからです。弁護士では埒があかない・・こんな方がイダケンのところに相談に来ます。イダケンは弁護士とは違う仕事をしているので、弁護士以上の力があると比較できるわけではありません。イダケンが管理組合様の言わんとしたいことを交通整理するだけで、法的措置がぐっとしやすくなり、問題の早期解決につながることがあります。今でも頼りになる弁護士はいますが・・もっと深い付き合いをできる方を近々探さなくてはならないかもしれません。我こそは！と言う方、ご連絡くださいね＾＾【マンション管理組合適正化ネットワークセミナーのご案内】イダケンがボランティア参加している適正化ネットワークの勉強会・交流会を下記の通り実施します。日時：７月１６日（海の日）１３時３０分から場所：社会福祉センター８階会議室（横浜 桜木町駅前徒歩１分）定員：３０名会費：１０００円題目：「管理会社との接し方、戦い方、そして管理組合の在り方」営業色０、名刺交換や業者の講義はありません。講義はありますが、参加者の情報発信、意見交換に時間を多く使いたいと思います。興味のある方はman_kan_net@yahoo.co.jpまでお問い合わせください。 にほんブログ村
2012.06.28
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Help me!
火曜日は事務所での打ち合わせが多い日です。１．午前中遠方千葉外房から片道2時間以上かけて訪問されたお客様。リゾートマンションの第三者管理方式で管理者の管理会社は好き放題。無知な組合員を抱き込んで嘘八百を洗脳し、適正化を訴えるお客様を排除しようとしています。お客様が今まで相談したの弁護士や管理士団体はやりようがないとお手上げ本当にそうでしょうか？パートナーの坂尻管理士と相談し、国交省、弁護士を巻き込んで徹底的に不浄を解消しようと手を打つ予定です。問題が複雑なマンションを救うのが管理士の使命です。一般論では太刀打ちできないことでも、正常化すること。イダケン事務所の力発揮です。２．初めての電話相談結果的にまとめると理事長の暴走により管理組合がめちゃくちゃになる手前のマンションです。「助けてください」ストレートなこの一言にイダケンのハートに火が付きました。過去日記にも書きましたが、急な案件については費用は後の問題。困っているマンションを救済するために大きな壁が立ちはだかろうとも正常化を目指すためにサポートを惜しみません。早速今週二度の面談を調整しました。 ３．他の管理組合はどうしているの？昨日悩みを抱えた神奈川県西部の100戸超のマンションのお客様から相談を受けました。プロの助言ももちろんですが、他の管理組合はどうしているかいっしょに考えて力をもらいたいとのことです。セミナーやりましょう！イダケンの営業セミナーは8月11日（土）開催になりますが、ボランティアで参加している適正化ネットセミナーを半年ぶりに開催します。7月16日（海の日）13時30分から17時会場はみなとみらいが一望できる桜木町駅前徒歩1分にある社会福祉センター８Ｂ会議室、会費は1000円です（会場費等経費がかかることをご了承ください）。テーマは・・・考え中です（笑）リクエストあれば言ってください。イダケン講師のネタとしては管理会社や修繕発注の裏事情あたりをまとめてぶっちゃけたいと思っています。7月16日のセミナーは適正化ネットなので、イダケン営業色０の情報発信、交換の場です。参加する悩める管理組合役員様が主人公になってください。おまけ：神奈川県マンション管理士会に加入しました。理由は、契約先の管理組合の希望があったからです。でも入った以上・・・・・にほんブログ村
2012.06.26
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こんな一週間でした
しばらく更新がとまっていました・・・ここ一週間のイダケンをまとめて書きます。１．新規面接相談一件は修繕、他二件は管理委託費の相談を受けました ２．台風被害コンサルタント契約先で先月竣工した場会のマンションで駐輪場屋根が破損しました。今回設計し、新設した屋根が対象だったので、現地確認を行った後、修繕委員会及び理事会と協議を行いました。負担・責任を明確に市、7月の中旬までには工事を実施する予定です３．理事長を務めるマンションの通常総会発案から3年越しで管理規約改訂（20年ぶり改訂）、修繕積立金値上げが無事可決されました。大規模修繕と規約の適正な運用を行う必要があり、これからが本番です。今後3年計画で大規模修繕を実施する予定です。４．管理会社から妨害工作を受けたマンションでコンサルタント始動契約は7月からになりますが、理事長と事前打ち合わせを行いました。前の管理会社から管理費使い込みをされた経緯もあり、良い管理会社と縁がないマンションです。なるべく短期間でよい方向に進むよう工夫しながらサポートしていこうと思います。５．セミナー講師やります中堅管理会社であるホームライフ管理から7月14日（土）午後から国際フォーラムで開催するセミナーの講師を依頼されました。http://www.homelife-kanri.com/company/newsrelease20120620.htmlお忙しい中、参加してくださる方のために、役に立つ情報を提供したいと思います６．高年齢マンションは悩みが多い！？１．の新規面接相談の内二件、４．の管理会社妨害工作を受けた物件、水曜日に理事会出席した顧問先と今週関わったこれらのマンションは築40年以上です。おまけ（１）水曜日に税理士と打ち合わせをしている途中に腰痛になりました・・・・週末の仕事に影響がでないよう、二日連続で家から1時間かかる病院に治療にいきました（過去日記のゴッドハンドの先生）。今回はなかなかよくならず、明日も病院に行く予定です。運動不足を解消しなければ・・・・机に長時間座って仕事をするのがつらいです（泣）おまけ（２） 最近のマイブームは無料動画gyao(yahooトップページ左側のコンテンツよりジャンプできます）で毎日更新される長編ドラマ三国志を見ることです。最近25億円の制作費をかけた大作で、ＢＳでも放送されています。一見勧善懲悪に描写されがちですが、劉備と曹操の人間味が溢れ、のめり込む作品です。にほんブログ村
2012.06.24
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プライド捨てて謙虚になろうよプロ達
イダケンの仕事は、困っている管理組合さんから相談を受け、マンションが良くなるようなアドバイスやノウハウを提供をすることです。が・・管理会社やマンション管理士等のプロからも相談も受けます。最近感じることは管理組合さんとプロでは真剣見が違います。管理組合さんは、コンサルタントと言う得体のしれない存在に勇気を出して飛び込み、ワラをもすがる思いで助言を求めます。イダケンが言うことは全て正しいと言う訳ではないでしょうが、進言に対しては何らかのアクションを起こします。しかし・・・プロからの相談は、違います。一生懸命イダケンが依頼者のプロの悩みを租借し、なんとかしようというアドバイスをしますが、残念ながら、相談する側のプロは話半分くらいで捉えて、イダケンとしては鉄板と思うアドバイスですら聞き流します。 初回無料で相談してくるプロは真剣見足りません。今後はプロ相手の相談は全て有償にしようと思います。お金発生しないことに対しては真面目に取り組もうとしない相手に、真面目にアドバイスをするイダケンがばかばかしくなります。アクションを起こさないと結果はでません。管理組合さんは試行錯誤でいろいろなことをチャレンジします。管理会社やマンション管理士等のプロは、結果を恐れたり、たらればを言い訳にし面倒なことを避けたり、実行せずにうまくいかないと嘆きます。何もしなきゃ成功も失敗も結果が出ないじゃんってイダケン思います。これがマンション管理業界に悪い体質なのです。果敢にいろんなことに挑戦する管理組合。新しいことを試そうとしないプロ。この二つがパートナーを結んでもうまくいくわけはありません。イダケンに相談して結果を出せない、あなた、あなた、あなた・・・できないのは謙虚さのなさとプライドが邪魔しているのではないですか？仕事をしている以上、価格もそうかもしれませんが、サービス面も常に競争です。向上心がなければ、ネームバリューがないプロは生き残っていけるわけはありません。この記事を読んだ思い当たる方、馬鹿にしているわけではありません。奮起を促しているのです。以上にほんブログ村
2012.06.17
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おら東京さいくだぁ♪
本日は多忙の週末、一日目土曜日。世田谷→世田谷→所沢こんな移動でした。ブログファンの方はお気づきだと思いますが、神奈川はもちろんですが最近東京、千葉、埼玉と問い合わせ、契約が増えています。お客様のアポが終わった後、専属管理士を置く東京事業所を開設するべき打ち合わせをしていました。本拠は横浜。イダケンのスピリットは変わりません。もっと多く、もっと広いエリアのマンション管理組合を良くしたい！そのための受け入れ態勢を強化したく、計画を進めています。 今後の予定は・・・7月に某管理会社のお呼ばれ講師でセミナーに参加（東京）7月に適正化ネットのセミナーを久しぶりに開催（これはボランティア）。あくまで予定（場所はどこがいいですか？管理組合様の講師募集中）8月にイダケン事務所のセミナｰ開催（横浜）9月以降も予定満載です。訪ねるマンションのお客様からブログ記事への問い合わせを頂き、大京、長谷工を繰り返していた一週間です。※上記会社はイダケン事務所とは関係のない会社です。詳しくは過去記事をお読みください。 にほんブログ村
2012.06.16
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理に叶う（りにかなう）
遠方（関西）より相談を受けた話を紹介します。大規模修繕を控えた修繕委員である相談先のお客様が疑問に思った点は・・・１、コンサルタントとしてマンション管理士を修繕委員（相談を受けた方も委員メンバー）が推薦してきた２、推薦したマンション管理士は技術（建築）経験に乏しい３．マネージメント（管理組合運営補助）能力は確かに必要であるが、技術的な知識がないコンサルタントは不十分であるこのような内容です。なぜ、イダケンへ遠路はるばる電話をかけてきたかと言うと、ホームページにあるイダケン事務所の大規模修繕コンサルタント提案は理に叶っているからとの理由です。有難うございます。相談を受けた相手は建築（設計）関係のお仕事をされ、ちょっと畑違いであれど専門家です。管理組合にとって大きなお金を動かすにあたって、生半可な技量のコンサルタントを雇いたくない。適任者はどのような要件なのか？と考えた上での相談して頂きました。お客様の要望は、イダケンとコンセプト・提供サービスが同レベルな関西のコンサルタントを紹介して欲しいことです。残念ながら、イダケン関西に知り合いがいません。折角の相談ですが役に立つ助言ができませんでした。申し訳ありません。改修の技術面および管理組合運営支援のソフト・ハード両方に秀でた大規模修繕サポートを提供できるコンサルタントは関東でも少ないと思います。需要＝管理組合のニーズ。供給＝コンサルタント側からお客様（管理組合）が満足できるサポート提案これを考えた時に、両者が納得いくマッチングはまだまだ難しいようです。遠方の管理組合から往復の交通費を負担して頂いても、なおかつ管理組合にとってコストパフォーマンスの高い提案ができるようなコンサルタントをイダケンは目指したいと思います。ところで・・・本日一日だけで、お客様とのアポイントメントを3つ頂きました。感謝感謝です。お客様の期待に応えられるよう、明日からまた頑張ります！！ にほんブログ村
2012.06.13
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大規模・タワー・団地型マンションのサポート
昨日の日記では25戸という小規模マンションを紹介しました。イダケンは確かに小戸数マンションを得意としていますが、戸数で選んで仕事をしているわけではありません。先月、今月と300戸近いマンションと、600戸を超えるタワーマンションから受託を頂きました。有難うございます。顧問先には団地型マンションもあります。最近またまた多忙になり始めました。相談数（電話・無料対応含む）から言うと、一昨年が最高（年間300件近い相談を受けたと思います）で、最近は平均的（年間200件のペース）ですが、月６～８件ほど、新規の顧客とお会いし、見積や提案等の依頼を受ける機会を頂けます。マンション管理士はまだまだ認知が低く、契約にいきつくまでの割合は多いとは言えませんが、少しずつ主体性を持った管理組合が増えているのは嬉しいことです。ブログファンの方はご存じだと思いますが、許せない管理会社の存在を強く認識してしまった今、悪しき管理会社※の犠牲になっている管理組合さまを救うべくまい進していこうと思います。※管理会社＝悪いわけではありません。一部許せない行為をする管理会社があり、そこから管理組合さんを救うと言う意味です。相談先の役員様から先日こんなメールを頂きました。守秘義務があるので、ほんの一部の抜粋ですが・・・『本日、楽天のブログを拝見させていただき、かなり心が楽になりました。疑心暗鬼になり、かなり厳しい状態でしたが気持ちに余裕ができました。』困り果てている管理組合は沢山います。忙しくても、儲けが少なくとも（＾＾；）、イダケンの力で良い方向に行くなら、誠心誠意頑張っていこうと思います。イダケン事務所は法人化、複数のスタッフがいます。イダケンが忙しくても有能なスタッフが対応致します！にほんブログ村
2012.06.12
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小規模マンション管理会社見直し
日曜日に横浜市にある２５戸のマンション管理組合の総会があり、新しい管理会社が決定しました。このマンションでは２年前にイダケンが大規模修繕のコンサルタントを１年間務め、半年ほど前から管理会社見直しのお手伝いをしました。所謂リピーター顧客です。１．管理会社選定に至った理由１）赤字体質の管理費会計１２台中、半分近く駐車場に空きが発生。管理費収入にすべて駐車料を充当してたため、数年前より赤字会計となり余剰金を少しずつ食いつぶし始めた。管理会社に削減交渉するも、良い回答を得られず、管理費会計を健全化する必要があった。２）修繕積立金の不足１回目の大規模修繕工事を終え、長期修繕計画を作成したところ、管理会社作成のもので現行の２倍、イダケン事務所で作成したもので１．５倍の値上げが必要と試算。大幅な値上げは各戸の負担を増やし、現在問題になっている滞納を増やす懸念があり、支出を抑え、管理費余剰金を修繕積立金に回し、各戸の負担を減らす必要があった。３） 管理会社仕事ぶりの不満そもそも、ここが根で合ったと思います。週３日の巡回清掃員が決められた仕事をしない。遅刻・早退はざら。管理会社が滞納者督促の記録を今までつけていない結果、解決の方法を決めるのに時間を要した。要求されたことに対し、なんだかんだ理由をつけ、管理会社にとってプラスアルファの仕事をしないよう予防線を張っていた。小規模マンションでそれでなくとも理事役員の負担が大きく、管理会社に積極的な行動、提案を求めた。２． 選定過程１）共通仕様を決定。現行と同条件をA案と、イダケン推奨案＋管理組合要望ミックスのB案の二つの見積りを取る事に。今までの問題点を整理し、見積りを依頼する管理会社に共通で質問書を提出してもらうことを決定２）高層住宅管理業協会から横浜に本社・事業所を置く会社をピックアップ、１万戸以上の管理実績があり、かつ小規模マンションのリプレイスも積極的に取り組んでいる会社を６社選び、今の管理会社と含めて７社に見積りを依頼することを決定２）各社時間をずらして現地説明会を開催３）イダケン作成の比較表を参考に、金額、質問回答書の内容、会社の実績、提案書の内容を総合的に判断し、書類選考で３社に絞り込んだ４）プレゼンテーション会を開催。透明性を図るよう組合員なら誰でも参加できる公開性に、書類選考を通過した３社から質疑応答を含めて１時間平均で話を聞き、終了後参加者と意見交換を行った５）プレゼンテーション会終了後最終選考を実施。２社に絞込み、一定の要件を満たした業者を内定することが決定６）中堅どころの一社を決定。１）のB案を選択することで、不必要と思われる契約は変更し、４分の１程度の内容を向上して、かつ年間委託費約３５０万円から約１０５万円の削減を達成（削減率約３０％）７）契約書の内容を確認（現行、国交省標準と対比）、契約書に記載されない理事会要望事項で管理会社が受託した内容は別紙覚書を締結することで合意８）総会を開催。総会に先立ち管理に係る重要事項説明を実施、委託契約選定、規約変更等が決定３． 今後の課題１）懸案事項を整理し、一つ一つ解決する２）管理規約改訂、リフォーム細則制定３）修繕積立金見直し４）次回大規模修繕までに小・中規模の修繕工事を計画的に実施管理会社のフォローだけではなく、必要に応じてスポットでイダケン事務所に相談できる環境をつくりました。 管理切り替えまでイダケンがサポートします。イダケンの管理会社見直しの方針は質を向上し、委託費を適正化するです。 今回もいい仕事ができました＾＾ 小規模マンションの支援を紹介したページは↓↓です http://www.11kanri.com/syoukibo.htmlにほんブログ村
2012.06.11
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マンション管理を良くする為ならドンキホーテと呼ばれても
イダケン普段はとても穏やかです。でも、怒りの人でもあります。最近のブログ記事に鼓動してコメントのみならず、多くの方からメールを頂きました。感情的になり、イダケンの気持ちは発散できるかもしれませんが、そんなの自己満足。正義を主張するならば、これからどう対処するかを真剣に考えなくてはなりません。許せない！行為をする管理会社は上場企業を親会社に抱える業界では巨人。かたやイダケンは身長が巨人みたい（190センチ）でも、資本金1000万円の小さなコンサルタント。でも・・・巨人の管理会社は何で商売しているかというと、管理組合の財産を当てにしています。管理組合から仕事をもらっていることについてはイダケンも同じですが、許せない！管理会社と違うところは 、管理組合の利益を守り、管理を良くするために尽力をすることです。マンション管理業界では、イダケンは巨人企業に猪突猛進で挑むドンキホーテかもしれません。でも、 企業がどんなに大きかろうが、本来守るべきであるものを穿違えた管理会社は、近い将来管理組合からそっぽを向かれると思います。一度失われた信頼関係は簡単には取り戻せず、奢れる者も久しからずで信用失墜します。競争原理からいうと当たり前。妨害工作をする管理会社は沈みかけの船です。マンション管理業のドンキホーテ、イダケンが守るべきものは管理組合、組合員の幸せです。管理会社の非道な妨害工作を許したのは、イダケンの気持ち・業務姿勢の甘さだと猛省しています。前職管理会社へのやりきれない気持ちがイダケンをマンション管理士にしました。そして、今回はマンション管理業界へのやりきれない気持ちを原動力として、改革に取り組んでいこうと思います。これからも、こんなイダケンのことよろしくお願いします。 にほんブログ村
2012.06.08
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管理会社の汚ない妨害工作のやり方
前回、前々回の日記で妨害工作にふれましたが、妨害工作は具体的にどんなことをするのか？中身は多少違えど基本的に同じ手法です。管理会社シンパ（同情者）を巧みに操り、管理会社は矢面に出ず、内部分裂を引き起こします。１．シンパである組合員（過去の役員等）や売主の深い付き合いで買った組合員に管理会社変更の動きがあることをリークする２．直接の面談を求め、１．のメンバーを集合（または結束）させる３．２の面談の際は、今まで顔も出さないようなお偉方さんを引き連れ、「クレーマーの一部の組合員に苛められている」と泣きつき、在らぬ噂をでっちあげる（コンサルタントやリプレイス先からバックマージンをもらっている、勤務先等の個人情報等を平気で公開、人間性を決めつけた発言で先入観を持たせる）。存在感が強い住み込み管理員の場合は管理員が一軒一軒回って、交渉に当たることも（当然管理会社本社の指示）４．１のメンバーはそもそもシンパなので、リプレイスを先導する役員の問題提起を問題と思わない５．２の面談の際は手土産はあたりまえ。豪勢な食事会を設けたり、売主と付き合いが深い組合員がいた場合お金になることもちらつかせます６．５までにより、シンパの組合員は弱い者（管理会社）を守る言う正義感に燃え、リプレイスを先導する役員を敵と思うようになる７．６までの気持ちが固まれば、妨害工作を管理会社が企て、表に出る行為はシンパの組合員が行うような図式を立てる８．管理会社は独占禁止法なんかは無視。暴走したシンパはむしろ歓迎。気の毒なシンパの組合員が強要行為で罰せられようが関係なし。シンパ派対改革派になるよう焚きつけます。９．誹謗中傷文配布、シンパが理事会に乗り込み圧力行為、総会で威圧発言を行い決議をさせないよう企てるます。正義感に燃え、興奮しているシンパ組合員の気持ちを巧みにコントロールし、管理会社は裏で全てお膳立てします。１０．総会の票の大半は「良きにはからえ」です。揉めていることには係わりたくない方が増え、シンパの声が強くなると、波風を立てないように、本心はシンパ支持ではなくとも、リプレイスを先導する役員の意見を黙殺します。リプレイスを先導する役員の支持者が多ければ、シンパの組合員は浮き、下手すると色眼で見られるようになり住みにくくなります。リプレイスを先導する役員の支持者と、シンパの組合員の支持者が拮抗すると、溝が埋まらない内部分裂が起きます。リプレイスを先導する役員の支持者が少なければ、正しいことをしようとしたことが、悪者扱いになり孤立化し、将来的に恨みつらみが組合員の円滑な活動を阻害原因になります。どのような結果になるにせよ、管理組合内の誰かがイヤな思いをするのです。高くて、質の悪い仕事をしないからリプレイスを検討させられるのに、さらに裏で管理組合をぐちゃぐちゃにする管理会社。ひどいと思いませんか？競争に負けた管理会社が、道連れに管理組合を巻き込むのですリプレイスを先導する役員及び支持者をつぶすることができなくとも、内紛まで持ち込めば、管理会社変更まではいきつかず、自分たちは高みの見物。管理会社シンパの組合員を絶えず煽り、管理組合がまとまらないようします。管理会社の犠牲になった管理組合は気の毒です。管理会社シンパも弱者救済で立ち上がっているし、リプレイスを先導する役員も適正な競争を求め、悪いことをしている認識はありません。これはイダケンの作り話ではありません。年間200件以上の相談を受け導き出した結果がこれです。全ての内容が、妨害を受ける全てのマンションに当てはまるわけではありませんが、このような愚劣なことを平気でする管理会社がいます。仕事柄、多くの管理会社の営業担当と接点があるがゆえ、担当者が穏やかな接し方をするD社とH社は盲点になりました。管理会社はイダケンの敵とは思いませんが、妨害工作はするものと考えた上で、予防性を引いたうえで、管理組合のサポートを行っていこうと思います。にほんブログ村
2012.06.07
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競争阻害をする管理会社は大罪である
昨日の日記で管理会社の妨害工作に触れましたが、まじめに管理組合のほうを向いて仕事をしているイダケンとしては怒り心頭です。ボランティア的な依頼も多く抱えている身としては、露骨なことをしてきた二社（D社とH社）の管理物件に対しては、無償で管理会社選定のお手伝いをしたいくらいの気持ちになっています。仕事が取れなかったから悔しいのではなく、正当な競争が阻害される行為が許せないのです。妨害にエネルギーを注ぐくらいなら、コンサルタントに入られないよう信頼関係を築けるような仕事ができたのではないか！と叱責したくなります。（イダケンのホームページでなぜ管理士をしているか書いています。http://www.idaken.net/reason.htmlまぁ実際のところ商売でマンション管理士をやっている以上ほかのお客様と公平性に問題があるので特定の案件のみ無償は難しいですが）さて・・・少し古い話になりますが、公正取引委員会は平成15年に マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査をおこなっています。http://www.jftc.go.jp/info/nenpou/h15/15kakuron00002-7.html１． 分譲時には，ほぼすべてのマンションで管理業者に管理委託されており，なかでも比較的大手の分譲会社が販売したマンションでは６８．５％が自社系列の管理業者に管理委託されているが，その後４９．２％の管理組合が管理業者の変更を検討している。２． アンケート調査によると，管理業者の変更を検討した管理組合の２５．３％が管理委託契約書の内容に「変更の障害となった事項がある」と回答し，障害となった事項としては，「管理組合が契約解除を提案できない」，「管理業者の了解がなければ契約解除ができない」など，管理組合による管理業者との取引内容や取引先の見直しを制限するものもみられた。また，既存の管理業者の行為については，３６．０％の管理組合が「障害となった事項があった」としており，「管理業者の変更により，マンションが売却しにくくなったり，設備の保守に支障が出たりする」と管理業者から聞かされたことや，「契約解除に応じない」，「設備管理の引継書類を渡さない」，「組合理事の抱き込み工作を行う」，「会計資料の提出を求めても提出しない」など具体的な妨害行為を挙げる回答があった。とアンケート調査結果をまとめ、『 管理組合が管理業者との取引を見直すことを妨害するような管理業者の行為については，例えば，大手分譲会社やその系列子会社が，管理組合が他の管理業者や設備保守業者と契約することを阻止するために行う場合，「不当な取引妨害」（一般指定第１５項）として，独占禁止法上問題となる場合があると考えられる。』と見解を示しています。 妨害工作は企業倫理からも許されることではありません。管理組合の意向次第ですが、弁護士を立てた上で管理会社に対する徹底交戦も視野に入れています。一部組合員が理事会に圧力をかけることは、言論の自由はあれど、強要罪が成立するケースや、共同の利益に反する行為等で管理組合が法的措置を講じることもできなくはないと思っています。圧力をかけた一部組合員は、その行為を誘導した管理会社の犠牲者だと思っています。一部上場企業のグループ会社である管理会社が、強要罪を誘発させるほう助をしたり、 「不当な取引妨害」（一般指定第１５項）として，独占禁止法上に抵触する行為をしたりするのです。管理会社は管理組合を甘く見ています。管理会社性善説は間違いです。 法律に触れる妨害工作をしても、自分たちはお咎めがないだろうと、安心しきっているのです。マンション管理業界で手本を示さないといけない大手管理会社がこうなのですから、適正化法ができても、いつまでも厳守しない管理会社ばかりいても問題がないマンション管理会社業界、これが実態です。（まじめにやっている管理会社が同じ目で見られるのはかわいそうですが・・・）こんな実態があるから管理会社はまじめに仕事をしようとしないのです。業務が評価されずリプレイスになりそうなら・・・工作部隊が管理組合の内紛を起こせば、値下げせずとも、業務の質を向上しなくとも、自分たちの好き勝手に仕事を続けられるのですから・・ 争いごとを好まないイダケンですが、どこかで立ち上がらないといけない時が来そうです。 にほんブログ村
2012.06.06
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管理会社からの妨害工作
管理会社お任せから主体性をもった管理組合。管理会社はありとあらゆる手でコンサルタント起用を取り崩ししてきます。1ヶ月で3件。住民間でいがみ合う形となる内紛を引き起こす管理会社。詳しくはかけませんが、そんなやり方今時する？ってくらいに荒っぽいです。ありもせぬうわさまで流され、イダケンや改革に旗を振る組合員さんの名誉を傷つける行為は許せません。大手D社とH社は要注意です。イダケンにも実害が及びました。これまで相談を受けた管理組合様から情報公開はOKと許可をもらっているところもあります。時間があるとき、その手口を紹介していきます。 にほんブログ村
2012.06.06
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大規模修繕 塩害マンション竣工
約半年間の大規模修繕工事。ようやく竣工しました。 取っ掛かりから1年半以上。過ぎてしまうとあっという間です。上の写真のとおり、海は目の前（遠くに見えるのは猿島です）塩害対策として、塗装の仕様を高耐久性のものに工夫しました。１４３戸、住戸棟２、共用棟１。今回はじめての大規模修繕でしたが、2回、3回目まで見越して、改修設計を計画。塩害対策・汚損対策で一部仕様をよくしたこともあり、コスト削減は大変でしたが、屋上防水や廊下床は部分補修とし、管理組合様が満足のいく予算内に収めることができました。 共用廊下床でメクれが多く補修ができないフロアは全面張替え。 状態が比較的に良いフロアは、側溝・巾木にウレタン塗布、端にシール打ち、めくれ部際接着、ドレンレールを新設。廊下は足場が必要ないのでいつでも張替えは可能です。不必要な箇所を張り替える無駄を排除することで、コストを大幅に削減できます。 大規模修繕はコンサルタントにフィーを払っても、それ以上の価値があります。設計と競争でコスト削減をし、工事監理で質の高い施工品質を実現することができます。 ただし、価値がある仕事ができるのは、改修を熟知している限られたコンサルタントのみです。大規模修繕を検討中の方。イダケン事務所に一度ご相談ください。※小規模マンションでもローコストなコンサルタント提案が可能です。http://www.11kanri.com/daikibo.html にほんブログ村
2012.06.01
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