2012年09月の記事
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【管理会社業務検証】議案書（議案説明書）
会議を効率化するために、議案説明書の存在は重要です通常管理会社に委託しているマンションでは、素案は管理会社が作成します。 皆様のマンションはどうですか？ 〇：事前に理事長に内容を確認した議案説明書を、事前に役員へ配布している△：事前に役員へ配布している（理事長の事前確認はない）△：理事会当日に議案説明書を配布する×：議案説明書を作成せずに、口頭で話を進める議案説明書は、招集通知とは違います。（招集通知は規約に定められた期日前に配布されていますか？）招集通知には議案を箇条書きしているだけで、具体的な協議内容に触れていません。事前に議案説明書を目通しできるメリットは、考える時間、調べる時間があるため、理事会当日中身の濃い話ができることです。通常、管理会社はどんな仕事ぶりをしているのか？多くの管理会社対応をみると「×」 の対応をしていることが多いことに驚かされます。参考資料はもってきても、議案説明書はなく、口頭でどんどん話を進めていきます。理事会は役員が十分理解せぬまま管理会社の説明会で終わりになるか、討論が始まると議論が空回りして長くてなり長く続かないか、どちらかになるのが特徴的です。建設系H・Cやデベ系最大手のD・A社という業界大手の管理物件でも、議案説明書なしで進める理事会を見ました。大手だからサービスがよいというわけではないようです。 （後記）この前土砂崩れがあった京急線追浜付近を通過する電車の中でこの記事を書いています。今晩台風が上陸する可能性がありますが、大丈夫でしょうか？夜まで仕事があるイダケンが家に帰れるかも心配ですが・・ にほんブログ村
2012.09.30
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いざ東京へ
金曜日は昼から、不動産めぐりしてました。早ければ年内には渋谷～新宿付近へ事業所を開設する予定です。東京都、千葉県、埼玉県からの問い合わせが増え、横浜とは別に拠点を設ける必要が出てきました。どうせ事務所を構えるのですから、レンタルオフィスのような机借りではなく、狭くてもテナント一室を借りる予定です。山手線駅から徒歩６分と利便性の良く、家賃が手ごろな物件があり早速候補に入れました。夜は顧問先のマンションで打ち合わせで、帰りは午前様です。さて、明日からの土・日は相変わらず大忙し。５件のアポイントメントが入っています。頑張ります！！にほんブログ村
2012.09.28
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最近のマンション管理ニュースより
１．豊島区で長期修繕計画を義務付けを条例化もちろんこれは重要なことだと思いますが、管理組合活動機能不全のマンションはどうすればいいでしょうか？豊島区に限ってではないでしょうが、区分所有法では管理組合成立が義務付けられていません。また、不正流用しても注意程度しか受けない管理会社、理事会（管理者）や監事の責任範疇について曖昧な状態の中、まずは、管理組合活動を正常化するためにどうすればいいのか？を法整備するべきではないかと考えます。区分所有法だけの解決が難しい、不全のマンションの救済を条例で定めると言う方法はありではないかと思います。総会が開催されない、管理会社が管理者として好き勝手にやっている、そもそも管理組合の運営組織が整備されていない、確かにこうしたマンションは少数派ですが、まだまだ実態として複数存在するのです。運営が健全なマンションは基本的に長期修繕計画を備えている、運営が不健全なマンションは長期修繕計画を備えていないことが多いのです。長期修繕計画を備えるためには運営組織である管理組合が確立することが大前提です。２．マンションの判例、相談事例をカバー、検索システム区分所有法、適正化法、標準管理規約は、読み方によってはいかようにも捉えられそうな言わばグレーゾーンが多いのです（他の法律もそうかもしれませんが・・・）。確かにFAQは役に立ちますが、グレーゾーンについて、こうだ！と言う見解を示すと、法的にこれが正しいことだと一人歩きをしないかと心配です。言わんとしているのは、白黒はっきりしていることはこれは絶対、グレーゾーンはあくまでも解釈論、判例であると言うことを明確に伝えられるかです。イダケンの顧客の中でも、インターネットの記事をもってきて、インターネットに書いているからこれが正解なんだ！と、主張する方が多くいます。一部は白黒はっきりしていることかもしれませんが、一部は専門家等の見解論すぎないことです。インターネットは便利なツールですが、利用の仕方を間違えるともろ刃の剣になります。
2012.09.24
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伊藤忠UCと大成有楽不動産が着服
タイトルの企業ブランドがある中堅管理会社二社が社員の着服により国土交通省から指示処分を受けました。因みに伊藤忠ｱｰﾊﾞﾝコミュニティは二回目の指示処分になります。どんな手口があるにせよ、あってはならない不祥事が発覚した時点で国土交通省はもっと厳しい罰則をすることがマンション管理業界の健全化につながると思います。国交省のホームページにのるくらいじゃ、真摯に受け止めないです。業務停止は、契約先の管理組合先に大迷惑。例えば、旧で言う原則方式しか5年間は認めないや、ファームバンキングの利用を認めない、現金での取り扱いは禁止する等です。基幹事務業務でこんなことやってるようじゃ、厳しい規制を受けることでもしなければ直りません。二社のうち一社は、昨年契約の見直しの仕事をしたことがありましたが、担当者も上席も「うちみたいに大きな会社が、管理士風情に細部までチェックされなきゃいけないの」と言う上からの姿勢で接してきました。うちは法務部や契約課があり、きちんとした契約書です！！管理士さんの修正指摘は対応できないと思います。なんて大ウソ誤字や誤植が複数あったり。例えばエレベータ補修など、POGなのにFMと書いてあったり、専門部署意味なーーしという感じでした。結果、イダケンの指摘した内容はほぼ修正対象になりました。こんなもんなんですよ！管理会社の契約書は第三者の専門家にチェックしてもらうことをお勧めします。管理組合のリスクがある契約を締結しているようであれば、被害にあい、やな思いをする前に契約書の抜本的な改定や改定に応じなければリプレイスした方が良いかもしれません。過去日記で適正化法の改定では、近いうちまた不正が出ると警鐘をならしましたが、やはりその通りになりました。二回処罰をうけた管理会社は、倫理規定に引っ掛からるから脱会させる！なんて高層なんちゃら協会はすれば協会の信用度が上がると思うのはイダケンだけでしょうか。国交省もなんちゃら協会も業界を甘えさせる土壌をつくってませんか？適正に業界をコントロールし、弱者である管理組合を守ることを主眼に考えることが必要では？？ にほんブログ村
2012.09.21
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暑さに負けず！
9月もちょうど真ん中だというのに、なんでしょうか？この暑さは。今日から三連休の方も多いのではないでしょうか？外出される方は熱中症に気をつけてくださいね！秋はいつやってくるの？ イダケンは新規アポイントメント二つを含む、四つの予定が入っています。木曜日まで3日間帰省をしていたので、その分頑張らないといけません（帰省は過去日記参照）。三連休最後の日は、ボランティアでお手伝いしている『マンション管理組合適正化ネットワーク』の管理組合向け勉強会・交流会に参加してきます。参加者は区分所有者さん。運営側を除き10名くらい。（運営側のメンバーもほぼ区分所有者です）参加型の会なので、多くても15人が限界です。参加している皆様で、マンション管理はどうすればよくなるのか？を真剣に考え、悩みを打ち明け、交流を行なう場です仕事ではないので、イダケンは楽な気持ちで参加できます。メインテーマは大規模修繕の話題となりますが、後半はフリーディスカッションの場があり、さまざまな管理組合の悩みについて討議します。明日9月16日までに参加者を受付していますので、下記URLをクリックし、専用頁からお申し込みください。 http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20120917sakuragityo.html にほんブログ村
2012.09.15
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パワーゲームに巻き込まれるコンサルタント
前回の日記で帰省したことについて書きましたが、沢山の方に励ましや心配の声を頂きました。有難うございます。 ネットを通じた間接的なつながりの方も多いのですが、やさしい気持ちに心が癒されます。事例１管理会社選定でコンサルタントにと推薦いただいた組合員の方が理事会をサポート。数カ月後、マンション会計の使い方、管理会社の契約内容、規約の解釈等を総会決議や規約を無視し、その組合員と役員が自己判断する理事会活動をし始めました。当然コンサルタントはこの行動を止めようとします。しかしながら、行動は拍車がかかり、行動を止めているコンサルタントの努力は役員以外の組合員にはわかりません。コンサルタントが悪い方向に先導しているのでは？とうわさが広がり始めました。コンサルタントの力は限界。契約を断りました。すると、今まで感じよく接していた組合員と役員が豹変。「あなたみたいな融通が利かないコンサルタントは見たことがない！二流を雇って失敗した」と痛烈な非難をされました。その後、組合員とサポートを得ていた役員が「悪いことをしていたからコンサルタントを解任した」と組合員に流し、事なきを得ようとしました。しかし、管理組合の合意形成を無視した組合員とサポートを得ていた役員は、組合員から吊るしあげにあい、失脚。事例２マンションの役員が総会の予算を超過し大きな支出を行っていました（事後的に発覚）自主管理で会計が理事長。通帳は会計理事が持ち、他の役員、組合員には会計情報をオープンにしませんでした。コンサルタント、監事、他の役員の再三の要求に対して応じず、役員は「役に立たないコンサルタント」ということを組合員に触れ始めコンサルタントを排除しようとしました。コンサルタントは監事と他の役員に相談し、最終的には会計を不正処理している役員を退任してもらうことになりました。事例終わり管理規約や細則、各種法律は細かい事象までまるかばつか書いているわけではなく、読み方によっていかようにも解釈できるような内容が書かれていることがあります。弁護士等の法律のプロでも、解釈論の域を出ず、断言できないようなことがあります。白黒かはっきりしていないことに対する論争において、コンサルタントはパワーゲームに巻き込まれることがあります。誰かの肩を持つ意図がなかったとしても、コンサルタントが自論を述べ、その意見が特定の役員の意見を後押ししている内容に捉えられれば、その意見に反対する側にとって、コンサルタントの考え方は納得できない！とみます。逆の場合、使えるコンサルタント！だと評価されます。グレーゾーンでこういうことは弁護士にお任せしますや見解は即答できませんという回答をコンサルタントがすると「無責任だ！何らかのの見解を示せ」と、考えが異なる役員の両派からお叱りを受けます。わからないことはわからないといいますが、持論を述べろと要望があればその場で話すことになります。意見が正反対であれば歩み寄りが見せられないこともあるでしょう。黒か白か明確なことは、どんなに意見が違っても規約記載事項や総会または理事会決議の過半数同意に従うのは当然です。グレーゾーン的なことはどうでしょう。コンサルタントが適切なことを言えば、と思いコンサルタントは解釈論を発言しますが、それをどのような考えるかは聞く側の感じ取り方になりますコンサルタントが間違ったことを言うことを前提に考えるならば、そのコンサルタントは不要。弁護士や頼れる別のコンサルタントと契約し理事会に招くべきです。でも、本当にそれで全てが解決するのでしょうか？自分の思い通りになれば、使えるコンサルタント、思い通りにいかないと、使えないコンサルタントだと、コンサルタントが相反する考え方のどちらかにつくかでパワーゲームを繰り返すだけではないでしょうか？マンション内はいつまでもよくならない気がします。コンサルタントが揉め事の原因になるのならば、コンサルタントの存在は不要ではないでしょうか？コンサルタントを起用しなくとも適切に運営できている管理組合は数多くあります。コンサルタントの言動が、管理組合を不安定にさせる要因ならば、起用を再考すべきでしょう。（そもそもコンサルタントの能力、向き不向きもあります９イダケンが管理組合のためにならなければ、残念なことではありますが、コンサルタントを退任することになります。顧問料は安くはありません。コンサルタントは本当に必要なのか？必要なのはイダケンなのかをしっかり理事会で検討し、合意を得てください。※当面コメントの書き込みは禁止とさせて頂きます。理由は、過去の日記にさかのぼり気になっていたことですが、内容を曲折して捉えられる方（どう捉えようが自由なのですが、十分に確認せずに攻撃的に書かれるのはイダケンの気持ちが苦しくなりブログが続けられなくなります）や、最近では契約先と思われる方から日記のコメント上で質問を求められること（回答することによって、守秘義務が守れずブログが続けられなくなります）があったからです。にほんブログ村
2012.09.14
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ちょっと帰省
イダケンの父が今年になって3回救急車で運ばれ現在入院中。母も7月から1ヶ月以上入院してようやく退院。父の見舞いと母の様子を見に、二泊三日で札幌へ帰省しました。退院した母はまだ調整が悪そう。もともと病弱なのでちょっと心配入院中の父は前よりも元気になった感じがするくらい・・明るい表情を見て安心しました。夜には両親のことで兄弟（3人）が集まり家族会議もしました。 関東は残暑が厳しいですが、札幌もです。いる間の一日は最高気温が30度を超えていました。暖かい服ももっていきましたが、こっち（関東）と同じ格好で大丈夫でした。 こちらに戻って早々夜から顧問先マンションで打ち合わせがあり、週末の三連休も仕事の予定が埋まっています。頑張るぞ！ にほんブログ村
2012.09.13
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仲良くやってくださいとまでは言わないですが・・・
管理組合の運営で一番難しいと思うことは合意形成です。各戸考え方や価値観が異なる中、総会や理事会で決議という着地点を見出していかなくてはなりません。正しいことでも、他の方がそうだと賛成しなければ、正しいことがマンションの正義になりません。全員一致が理想なものの、現実的には難しいことです。どうすればいいのか？理事会と総会で過半数を得る、支持を得られるよう、言わば根回しを行なうことが必要です。我を通してその主張が通じればいいのですが、いろいろな人がいるので、そう簡単にはいきません。志が高く、改革をしよう！と思いが強い役員さんがいると、他の役員さんと対立することがあります。必要なときは意見を戦わせることも必要ですし、仲良しこよしの運営が必ずしもマンションにとってプラスになるとは言えませんが、賛同を集められないような状態をつくってしまうと、改革派の役員さんが孤立化し、努力したことが水の泡となります。この日記は特定のマンションを事例に挙げているわけではありません。相談先のマンションではこのような事象がしばしばみられ、理事会運営の注意事項としてまとめてみました にほんブログ村
2012.09.12
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大規模修繕と専門家の関係
大規模修繕を行なうにあたって、発注方式をまず決めましょう。とコンサルタントは提案します。イダケンもそうします。発注方式は「管理会社特命発注方式」「施工業者責任施工方式」「設計・施工分離発注方式」の三つに分かれます。発注方式は専門家の選び方を論じている区分です。管理組合はどういうスタンスで大規模修繕に係わっていきたいか、考えてみたことはありますか？管理組合のスタンスが定まらなければ、三つの発注方式は、どの専門家にお任せするか？を決める選択肢になり、意思がない管理組合はどこかの専門家におんぶにだっこになり主体性が失われます。わからないから専門家に任せるんだ！何が悪い。と怒られそうですが、専門家はあくまでも管理組合の足りない部分を補完する役割で、管理組合は主体性をもって決め事に関与しなければなりません。三つの発注方式を選ぶにあたっても管理組合内としてはどこまでの範囲を任せるべきかという議論が必要だと思います。設計・施工分離発注方式を選べば、管理組合の主体性が確保できるわけではないのです。設計・施工分離発注方式を提案する大多数の設計事務所は、お任せを望み、管理組合の個別の要望にはなかなか応えてくれません。（融通を利かせた提案をするだけのノウハウがない）大規模修繕の進め方については、業者側からの目線での考え方は、業者のセミナーに参加すれば知ることができます。他の管理組合はどのような考え方で進めているか？興味はありませんか？イダケンがボランティアで参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」の勉強会・交流会では、9月17日（祝日）13時30分より横浜桜木町で、修繕委員長経験者が管理組合の目線で大規模修繕の進め方について解説し、質疑応答を行ないます2時間は大規模修繕関係の勉強会、1時間はマンション管理全般の情報交換を予定しています。興味のある方は是非参加してくださいね！http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20120917sakuragityo.html にほんブログ村
2012.09.09
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管理組合の横のつながり
イダケンが相談を受ける管理組合さんからは、他の管理組合はどうなっているの？同じような悩みを抱えている管理組合役員さんと連絡し、情報交換をしたいという要望が非常に多いです。これまでの経験からイダケンは間接的な情報を可能な範囲で相談先の管理組合さんへは伝えはしますが、直接のやり取りに比べるとどうしても具体性、リアリティーには欠けます。マンション管理士は守秘義務があり、連絡先の橋渡しはできません。そんな時にお勧めするのは、イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』の参加です。http://ekumiai.web.fc2.com/上記URLに案内は乗っていますが、概ね隔月に開催される勉強会・交流会を活動の中心として、管理組合の情報交換を活発化する場として利用して頂けます。今月も9月17日（祝日）13時30分より横浜 桜木町で開催します勉強会のテーマは大規模修繕となりますが、会の中では必ず情報交換の場として意見交換会を設定しています。受託戸数ランキングTOP５、大京、東急、長谷工、三井、日本ハウズイングに依頼している管理組合の方もこれまで複数人参加しています。同じ管理会社でもマンションによって対応が違うことが確認できたり、フロントマンの個人差ではなく同じ管理会社は別のマンションでも同様な問題点が起きたり、といろいろなことがわかります。 『 修繕委員会は、マンション大規模修繕工事の救世主！ 工夫すれば、品質を落とすことなく、コストを削減することができる！ 』 【 第一部 ： 勉強会・交流会 】 １．主催者のご挨拶 ２．参加者の自己紹介 ３．マンション大規模修繕工事の現状 ４．こうすれば、大規模修繕工事を成功できる！（実録：修繕委員会編） ５．意見交換会適正化ネットの場ではイダケン、名刺交換を含めて営業行為は一切しません。第一部の後は、場所を変えて懇親会。一回あたりの参加者は１０－１５管理組合の少人数参加型のセミナーです。 懇親会にも参加者の3分の2くらいの方が参加されます。興味をお持ち頂けた方は下記URLを確認のうえ、是非ご参加ください。 http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20120917sakuragityo.htmlにほんブログ村
2012.09.03
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管理会社の月次報告
この手の記事は過去何度か書きましたが、ここ1ヶ月で、なんじゃこの報告？と思うことが何度かありました。大手であるほどシステムがしっかりしていて、事務報告はしっかりしているのは？と思いがちですが、そうとも限りません。元トップブランドDA社。会計報告しかありません。事務報告の提示を求めたところ嫌な顔をされました。因みにリプレイスでの質問に対しては事務報告まで細かく行いますと回答しますし、マンションによっては細かい内容を報告します。客の顔をみて仕事をしています！理事会もアジェンダ（議事進行表）なしに進めようとします。これもマンションによってはしっかりしたものを作ってきます。うるさくないお客様には露骨に手を抜くようです。親会社がADRとなり、関西本社の住宅メーカーに吸収されたDLN社。会計報告＋3行程度の事務報告です。確かこの会社もリプレイスの質問に対して、会計以外の事務報告も細かく月次で報告すると、さらっと回答していました。前の管理会社は受託戸数５０００戸未満の小企業でしたが、一ヶ月の業務内容を２、３ページにまとめ、しっかり報告していました。とすると・・・スペックダウンです。私が要望したら、報告できますと答えていました。要望がない限り、しないようです。因みに委託費が１０００万円近い、１００戸以上のマンションでのことです。次にどこかのランキングで満足度が一番と評価されていた、私が住んでいるマンションの管理会社でもあるNLS社。月次方向は厚く、まあまあのレベルを報告しますが、大型のタワーマンションで、かつ委託費が１億円近く、２４時間管理体制なのに関わらず、日常管理の報告が数行程度と薄っぺらいもの。この会社は管理組合の要望をぶつけると、標準的な対応で、難しいですと拒みます。リプレイスの話まで進むと、手の平を返したように、二つ返事でものごとが進みます。月次報告は日常マンションがどのような状態になったかを知ることができる重要な資料です。この報告がしっかりできていないところは、業務のマネジメントができていないことが多いです。上記の事例はこの業界では大手です。大手＝しっかりしている。そんなことはありません。ろくろく「ホウレンソウ」ができない大手の管理会社に限って、リプレイスの際は、契約している管理会社の粗を探して、こんなことありえませんと鼻で笑います。リプレイスの際は、管理会社に何らかの問題があるから管理会社を変えようとしますが、リプレイス後に、前の管理会社以下の月次報告をするような管理会社。５０歩１００歩です。こんな管理会社に鞍替えを考えている管理組合さんに、レベルの低い業務を平気で行い言い訳ばかりする管理組合の仕事ぶりを見学していただきたいくらいです。新たに新規物件を獲得する前に、まずは足元を見て業務の改善をしたほうがいいのではないですか？ ・・・久しぶりの日記更新セミナーの告知です。９月１７日（祝日） に横浜 桜木町で、イダケンがボランティア開催しているマンション管理組合適正化ネットワーク主催の管理組合の勉強会・交流会を行います。今回はイダケンも参加者として勉強しに行きます。平均１０－１５管理組合が参加する情報交換の場です。参加お待ちしています☆http://ekumiai.web.fc2.com/index.html にほんブログ村
2012.09.02
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