2012年11月の記事
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【大規模修繕】真実が隠蔽される前に・・
第１回目の大規模修繕は、建物診断を管理会社以外の専門家に依頼することをお勧めします。管理会社を管理会社に係わらせるか迷っているマンションは、診断だけを一旦管理会社以外の専門家へ依頼してみましょう。なぜなら？理由を説明します。大規模修繕の目的は年数経過で痛んだ場所を回復することです。イダケンが大規模修繕に係わったマンションでは「痛み」が三つの分類に分けられます。１．経年による痛み材料等の耐用年数が経過し、年数相応に痛み、補修が必要になる２．新築時の施工不備による痛み新築時の設計や施工の瑕疵で、アフター保証で満足のいく補修をせずに、年数相応以上に建物が傷み大規模修繕時に過大な改修が必要になる（管理組合の負担が増える）事例：鉄筋の被り厚さ不足、長尺シートの貼り付け不良、設計通りではない施工等３．日常管理の不備による痛み日常管理を適切に行っていれば、延命できたと考えられ、大規模修繕時に過大な費用が必要になる事例：廊下に面する面格子の白錆、防止保護塗装劣化の未実施等上記１の工事費を１００と考えたときに、２や３が多いと１１０－１５０の金額が必要になることもあります。 責任問題は兎も角として、２や３の原因をつくっている管理会社へ、大規模修繕の手伝いを安心して任せることはできるでしょうか？イダケンは否だと思います。過去のことを掘り繰り返してなんになるの？と言われるかもしれませんが、過去の反省点を今後に生かすためには、過去の問題点は何であったのか？明確にする必要があるのです。管理会社の多くは売主のグループ会社です。役員は売主から登用されるケースも多く、工事責任に対しては同じ考え方をもっていることが考えられ、大規模修繕でも新築施工と同じ過ちを繰り返す可能性があります。また、日常管理がしっかりできていないことは、管理会社に猛省と共に是正を求めなければなりません。過去のことを・・・と、くさいものに蓋をすることは悪い常態をいつまでも放置し、望ましいとはいえません。これまで何も管理会社から不具合の報告がないから、私のマンションは大丈夫！本当にそうだと言い切れますか？売主のグループ会社である管理会社は、売主を守るために居住者がわからないような不具合を隠しているかもしれませんよ！新築時のアフターや瑕疵補修をしないことは、売主は余計な補修費を負担しないというメリットがあります。管理会社も元請ができれば、大規模修繕時に施工範囲が増えるというメリットがあるのです。売主を守るという役割もありますし・・真実が闇に葬られないよう、診断の結果に利害関係を生じない第三者専門家に建物調査を実施することが必要なのです。第三者のチェックは大規模修繕に限ってではありません。例えば年に１回、第三者専門家が建物を調査し客観的な結果を報告し、管理組合は的確な助言を受けられれば、マンションを適切に維持管理することができます。【お知らせ】他のマンションはどんな工夫をしているの？どんな苦労があるの？イダケンがボランティア参加しているマンション管理組合適正化ネットワークでは、１２月８日（土）１３時３０分よりJR山手線大塚駅最寄の会議室を借りて、管理組合向けの情報交換会、セミナーを開催します。是非御参加ください！興味のある方はman_kan_net@yahoo.co.jpまでお問い合わせください にほんブログ村
2012.11.30
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管理組合適正化ネットセミナーの宣伝
イダケン、ちょっとした休息に山中湖そばの温泉までいきました。仕事をさぼってなにごと！と言われるかもしれませんが、昨日も今日も仕事しています。記事を書いている今も理事会帰りの電車の中です。住んでいる場所が神奈川西部で、箱根湯元まで車で３０分、箱根や熱海までは１時間、山中湖まで１時間半。ふらっと行って帰ってこれますゆっくり休みが取れない身なので、仕事の合間をぬって充電しています。さて、何度かブログにも宣伝していますが、イダケンがボランティア参加している管理組合向けの勉強会・情報交換会を行う『マンション管理組合適正化ネットワーク』のセミナーを開催します。日時：２０１２年１２月８日（土）１３時３０分～ １７時会場：南大塚地域文化創造館和室http://www.toshima-mirai.jp/center/e_otsuka/index.htmlテーマ：理事会運営を良くするためには？内容：一．理事会運営のイロハを学ぶ、二．頑張る理事長の経験談を聞く、三．情報交換会で悩みを解決する 会費：１０００円 申し込み方法：man_kan_net@yahoo.co.jpまでメールでお申込みください にほんブログ村
2012.11.29
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管理組合運営の健全化
東京新宿事務所が無事開設しました。坂尻マンション管理士が責任者として事務所に詰めています。 JR総武線大久保駅、西武新宿駅より徒歩5分、JR新宿駅より徒歩10分と立地の良い場所にあります。相談事があればお電話で予約の上、気軽にお越しください。遅い時間の相談も承っています。会社帰りにも御寄りいただけます昨日は11月三連休初日、勤労感謝の日。勤労に感謝しつつ、二本の理事会、一本の総会に出席しました。三連休二日目、三日目もびっしり仕事です。先日、小規模マンションで、管理会社の理事会支援業務がまったくといいほど受けられず、理事長さんが途方にくれていたマンションへ出張相談へ伺いました。 現役員、過去役員の話を聞くと管理会社から理事会サポートはほぼなく、一年任期総入れ替えの役員は問題意識は持てど、どうすることもできず、今に至ります。問題意識を持っていたのが救いの種。コンサルタントが介入し、半年もサポートをすれば、良い方向に進むと感じました。本来時間をかけて根が付くまでフォローできることが望ましいのですが、原資の少ない小規模マンション。短期集中でスポットで支援を提案。その後は必要に応じてコンサルタントへ対応を依頼すれば良いと助言しました。コンサルタントとつながりを持てることは、何かあった場合管理組合にとって保険になります。イダケンが仕事を頂けるかは運と努力次第ですが、出張相談を行うことで意識改革に一役買えたと喜んでいます。きれいごとかもしれませんが、そもそも「お金」を目当てに相談を受けていたわけではないのです、この物件は。ひどい状況を聞いておきながら、この状況を放置することはマンション管理士として許されないと思ったのです。契約先のマンションが多く、フォローできる時間や範囲は限界はありますが、報酬の有無に係わらず少しでも多くのマンション管理組合運営を健全化すべくこれからも尽力します！イダケン事務所だけの力では限界がありますので、イダケン個人は『マンション管理組合適正化ネットワーク』（通称「適正化ネット」）という管理組合勉強会・交流会運営組織にボランティア参加しています。営利目的０で、適正化ネットの場ではイダケン名刺ももっていきません。このたび適正化ネット主催のセミナーが12月8日（土）13時30分より東京大塚（南大塚地域文化創造館 和室）で行われます。今回のテーマは理事会運営についてです。１．理事会運営のイロハ（基礎レクチャー）２．エネルギッシュに理事会活動している役員さんの経験談（講義） ３．理事会運営の悩みを解決！参加者による座談会（意見・情報交換会）スポンサーや営利目的ではないため、会費は1000円必要ですが、毎回10名程度の参加を頂けます。終了後は場所を変えて、割り勘でお酒を飲みながら懇親会を予定しています。参加申込みはman_kan_net@yahoo.co.jpにて受け付けます。 にほんブログ村
2012.11.23
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アクシデント
機械式駐車場リニューアル工事の完了立会いに行ったところ、予定していた時間までに復旧せず。結局終電近くまで現場に残りましたが未了、明日また朝出直すことに予想していなかったアクシデント予定していた仕事が出来ず・・・明日も午前中は後始末に追われそう。週末はもちろん仕事の予定でびっしり。どうしましょうｗ遅れを取り戻すために、少し睡眠不足になりそうです。【告知】イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』主催の管理組合向け勉強会・交流会を平成24年12月8日（土）13時30分より開催しますテーマは「理事会運営の悩みを解消！」。適正化ネット参加の理事長さんを講師として体験談を聞き、そして参加する皆様からの運営の悩みを皆さんで討議する場を設けたいと思います。会場はJR山手線大塚駅から徒歩5分にある南大塚地域文化創造館 和室です。http://www.toshima-mirai.jp/center/e_otsuka/index.html参加費は1000円です。（会場代、テキストコピー代等）参加申込みはman_kan_net@yahoo.co.jpにて受け付けます。帰りの電車の中からイダケンでした。さぁ戻ったら仕事だぁ！！ にほんブログ村
2012.11.21
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診断・設計の第三者検証業務
以前から電話で相談を受けている理事長さんから、診断・設計の第三者検証業務の依頼を受けました。管理組合が選んだ設計事務所から診断と設計資料を提示され、その内容に理事、委員がびっくり。当初設計事務所が説明していた倍近い設計予算が提示されたのです。設計事務所の業務に疑心暗鬼になっているから、なんとか改善を見出したい。イダケンにお声がかかりました。診断・設計資料を受領し、その後現地調査を実施。検証結果をレポートにしました。結果を言うと概ね妥当と判断しましたが、提案には工夫が必要でしたコンサルタントなのですから、マンションに合った適切な助言をしないと管理組合は物足りなさを感じます。第三者検証はいろいろな内容で依頼されます。管理会社作成の長期修繕計画・試験計画決算書保険契約内容 管理委託契約書管理規約管理会社実施の定期建物点検等々セカンドオピニオンの意見も聞いてみたい。そんな管理組合が増えています。 イダケン事務所は有資格者が検証・分析を行い、管理組合にとて有益となるようなレポートを提出します。 にほんブログ村
2012.11.18
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管理会社さん、何でリプレイスされるか考えてみて！？
リプレイスされた・されそうになった時に管理会社社員やその上席者は、保身があるので決まって「クレーマーがいて管理会社変更されちゃいました」なんて報告します。（管理組合さん、苦情を対応を改善しようなんて真面目に考えている管理会社なんて稀ですよ！）その結果、いつまでも、マンション管理業界は良い方向に行かない。これが現状です。今管理会社がリプレイスていさくで積極的にやっていることはサービスの向上・・とんでもない・・管理組合へコンサルタントを入れないように防波堤をつくることです。ろくにマンションへ行かないような管理会社が防波堤をつくるなんて簡単にできるはずないですし、管理員はむしろ頻繁に接しているお客様を向いて、雇い主である管理会社に不満を抱いているんです！イダケン管理会社は必要枠だと思っています。そんな管理会社にイダケンの小言ｗ一つ目、管理会社の役員さん、社員さん、サービス業で厳しいところの実施研修を受けた方が良い！上から目線は良くないです。低姿勢でいろとはいいませんが、ちょっとした小言を言われただけでむきになって反論してくる。これ良くないです。悪い点を率直に言ってもらえるなんてむしろ感謝しなければいけません。上から目線にしては、あなたがたのスキル低すぎます。意識の高い組合員がいればすぐに馬鹿にされちゃうんですよぉ！二つ目二重マージンをやめる。お客さんから利益を得て、さらに下請けの業者からリベートをもらう。どっちの方向いて仕事しているかわからなくなりますよぉ！下請け泣かせても、業務の質が落ちるだけ。自分達の仕事を評価してもらい、常識的な委託費を管理組合から支払ってもらえるよう努力するべき！三つ目もっとマンションへいこう！管理員任せ。管理員がどんなに優秀だって、ほっておかれれば孤立しちゃいます。お客様は管理会社の事務所にいません。管理員さんの声、居住者の声をたくさん聞けばマンション個々の事情に即した良い提案できますよぉ！四つ目、井の中の蛙になってないか？マンション管理業界の業務スタンダードは他業界に比べて業務提供レベル低いです。リプレイスの原因は、お客様のこんな管理会社ありえなーーい！が招くことを認識しましょう。うちの管理会社の常識は、お客様に受けるサービスじゃないんです。社内で評価されればサラリーは上がるかもしれませんが、先を見た時に使えない括りにならないよう、セミナーや管理組合さんが参加する交流会に積極的に参加してみましょう！五つ目、前向きに仕事しよう！言われたことだけやってればいいやじゃ、お客様は満足しません。上司が適当にやっていればいいんだよ！って言われてそうなんだって思うようじゃダメダメです。お客様に対して手を抜けって言うような教育を受けるようなら、そんな会社未来はないと思います。上場会社だってつぶれるご時世なんですよ！一生懸命、誠実に仕事をするあなた。強いことを言われるかもしれませんが、人対人なんですから、必ず成果がでます！合理的にしよう、企業として常識的な考え。顧客と会社の板挟みになるなんてみんな同じ。パーソナリティーが評価されるのは昔も今も変わりません。ポジティブシンキングがお客様を幸せにできるし、会社内でいつか必ず認められる！そう思って仕事しちゃおう！ちょっと頭の悪い感じで文字を並べてみましたが、管理会社を良くするために応援しているんです。イダケンは管理組合の味方であれど、管理会社の敵ではありません。でも管理会社がいい加減だと、なんとかしようと、管理会社にとってはイヤだと思うことも良かれと思ってずばずばいいます！がんばれマンション管理業者！管理組合の期待は大きいぞぉ！！にほんブログ村
2012.11.17
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聞き上手
昨日、イダケンが加入している生命保険会社の当時の営業マンとランチをしていました。今は代理店に移動。イダケンはその人をとても優秀だと思います。頭の回転、気遣いはさることながら、会話が上手。話ことは上手な方は時々見かけますが、この人は聞き上手。話しているほうを気持ちよくさせます。普通、会うからには何かしらの目的をと思いますが、仕事の話はすれど、営業は０。イダケンはついつい気を許していろいろなことを話してしまいます。 相手の情報を自然に引き出し、相手の気持ちをよくさせるのだから、営業がうまくいき、実績があがるのだと感じました。 マンション管理士は業務としての助言は、話すことを求められますが、イダケンは事務所の代表者。新規開拓を常にしていかなくてはなりません。優秀な人と話すと、イダケンは話すことだけではなく、聞くほうも下手だと自分の短所に気付きます。話すことが上手になるのは難しいと思いますが、聞くほうは意識一つで大きく改善されると思いました。人と話すと勉強になります。 (お知らせ） 東京事務所を新宿区西新宿7丁目に開設しました。新宿駅から徒歩約10分の好立地です。http://www.idaken.net/office.html御相談があれば気軽にお立ち寄りください。 にほんブログ村
2012.11.15
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組合員の合意って難しいですね
イダケンは管理組合にとって重要な課題に対してサポートをします。よくしよう！という組合員の気持ちは伝わりますが、いろいろな意見があるので、誰が正しいという味方には立てません。意見を通すときに、私の意見は絶対、反対する考え方はありえない、と強く自己主張する方。確かにそうなのでしょう。でも、一人がそういったからといって、強い主張ばかりを採用してしまうと、合意ではなく一部の偏った意見で管理組合運営が左右されることになります。イダケンさんどうですか？と意見を聞かれたときに、以前の日記でも書きましたがパワーゲームの様相があると、回答に困ってしまいます。いろんな意見がある中、どのような合意に導くか。管理組合の悩みの種だと思いますし、イダケンもアドバイスをする上で慎重に言葉を選ばなくてはなりません。 にほんブログ村
2012.11.08
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イダケン事務所案内
イダケン事務所の案内です。１．商号個人事務所ではありません。法人格の『有限会社マンション管理支援事務所』が正式名称です２． 資本金1000万円です３．スタッフ個人事務所だと、個人が病気や事故があった時に契約を履行できないというリスクがあります。複数の有資格者スタッフを抱えるイダケン事務所はこうしたリスクなくサービスを提供できます１）マンション管理士 ４名２）一級建築士 １名３）一級建築施工管理技士 1名４．事務所所在地 県庁、都庁から徒歩圏にある好立地の場所に二つの専業事務所を構えます。１）横浜事務所（本店）JR関内駅徒歩10分、市営地下鉄伊勢佐木長者町駅徒歩5分神奈川県横浜市中区長者町２－５－５ 長者町ビジネスマンション ５１９号２）東京事務所JR新宿駅徒歩10分、JR大久保駅徒歩5分東京都新宿区西新宿７－７－２４ GSプラザ新宿 ６０４号５．代表者取締役社長 井田 健（昭和46年8月札幌生まれ） 通称イダケンです６．沿革昭和56年 現代表の父 井田 英雄が開成宅建を設立平成16年 現代表がマンション管理士資格登録平成20年 個人事務所「マンション管理支援事務所」を開設平成23年 有限会社マンション管理支援事務所に商号変更、本社を現横浜事務所に移転平成24年 東京事務所を新宿区西新宿に開設
2012.11.07
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忘れかけていた気持ち
仕事は順調、実績も増えていますが、急に不安になり寝れなくなりました。なぜ？と自問自答した時に向上心にあふれ、がむしゃらに突き進んでいたころの自分を最近忘れていたことに気付きました。何度も何度もやりなおし出来上がった、もともとあるイダケンのホームページ。当時は多少背伸びしたことも書きました。今見ても自分なりには満足いく内容だと思っています。が・・この「満足いく」という気持ちがいけないのです。内容については多少の更新を行ったのみで1年半近くほぼ変更なし。実績が積みかさね、イダケンとしてノウハウが増えているのに、1年半前と今と同じ・・それに満足している・・なんて気持ちが緩んできている証拠です。手は動いていました。頭も回転していました。お客様に叱咤激励を頂きながら、一歩一歩進んできました。足りないのは前に進む気持ちです。東京事業所が間もなくOPEN。問い合わせは増えるでしょう。仕事が順調だからといって、惰性でやっていると、近い将来良い仕事ができなくなると思います。一生涯の仕事としてマンション管理士専業を選んだイダケン。現状に甘えているようではダメダメです。気付いてよかった。今月から新規プロジェクトが複数スタート。忙しさを言い訳にしないで、日本一誠実な仕事ができるマンション管理コンサルタントを目指し、気持ちを新たに動き始めようと思います。イダケンを宣伝する一番の媒体であるホームページは、ここ最近更新した部分を除き、1年以上も放置した頁は、スクラップ＆ビルドをしようと考えています。基本的な内容は同じでも、1年半前とは違った、成長したイダケン事務所を表現しなくて！ にほんブログ村
2012.11.06
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