2012年05月の記事
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埼玉とマンション管理士
ここ1週間で埼玉県に四回行きました。高崎線に初めて乗りましたが、自宅まで乗り換えなく一本で行けます。湘南新宿ライン恐るべし！管理組合様から声を掛けて頂けるエリアが広がってきました。長時間の電車移動はノートPCが大活躍。集中して仕事ができます＾＾地元の神奈川、得意エリアの東京都のほか、千葉、埼玉と幅広く仕事をしています。 にほんブログ村
2012.05.30
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バックマージンとコンサルタント
委託費削減コンサルタント大手が「成功報酬不要」という新サービスを発表しました。http://www.sjsmdn.co.jp/prm/index.html特徴１：（コンサルタントが）厳選した一流！？の管理会社5社の中から一社を選ぶ・・大手D社やS社はN社も候補会社になるようです。大手志向で、合い見積もり先はプロに斡旋して欲しいという管理組合には向きかもしれません。管理組合が推薦する業者も参加は可能なようですが、特徴２にある参加料の支払いが必須になります。特徴２：管理組合は成功報酬の支払いが不要。「管理組合がこれまで負担していた成功報酬と同額等をリプレイス先として選定された管理会社がセレクション参加料（管理会社としては営業経費）として負担」成功報酬と同額とは「従来のように管理委託費の削減額（年額）と同額あるいは半額といった成功報酬」ではないかと思います。削減コンサルタントの費用は発生しますが、管理会社が支払うので管理費会計には計上されません。（結局管理会社が支払う参加料は委託費に経費として上乗せさせることになるのでしょうが・・・） 特徴３：管理組合は2年間委託費を支払い委託費とは年４回理事会出席し、アドバイス。電話・メール相談。小規模工事の見積もりチェック。所有者アンケートおよび建物設備調査は年１回委託費は月額15,000円＋戸あたり300円です。特徴2にある間接的な報酬である参加料（管理委託費の削減額（年額）と同額あるいは半額といった成功報酬）をリプレイスした管理会社からもらえるのですから、2年間は無料、その後有償でも良い気がするのですが・・この手法は目新しいサービスではありまえん。マン策ネットを代表するマッチングサイトと同じように感じます。 コンサルタントの手法の良し悪しを評価するのは管理組合です。いろいろなやり方があるなと感想を書いてみました。話は変わって・・・ 大規模修繕の準備を管理組合はコンサルタントに依頼し、コンサルタント報酬は管理組合は負担せず決まった施工会社が支払うシステムがあった場合皆様はどう考えますか？。これは巷ではバックマージン、リベート（売上割戻し）と呼ばれています。因みにバックマージン等は報酬制度を明確にすれば法律に抵触する行為ではありません。そもそも管理組合が専門家にコンサルタントを依頼するのに、報酬を間接的に管理会社以外のものが支払うシステムはどうなのでしょうか？にほんブログ村
2012.05.30
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マンション管理士のSoul（魂）
本日悪天の中、プレゼンを終えて坂尻マンション管理士と品川の居酒屋で反省会。お酒の席ではありますが、それぞれの良い面悪い面を指摘し、切磋琢磨し、マンション管理業界を良くしようと語り合います。彼は仕事に関するSoul(魂）がイダケンと似ています。（イダケン以上かも！？）熱い、実直、臨機応変（良い意味で柔軟）。２０代で年齢的には若造と見られるかもしれませんが、仕事は実力だと思います！ イダケンが管理会社時代は２０代でも同じ会社の誰にも負けないくらいバリバリ仕事をこなしていました。 彼は相当高いポテンションを持っています。 近い将来、イダケンを凌駕するような逸材になると思います！ いっしょに仕事をしている同士をこれからもブログ記事で紹介します。イダケン（正式名称（有）マンション管理支援事務所）は資本金１０００万円の法人です。個人事務所とは違い、坂尻管理士のような熱い優秀なメンバーと複数体制で管理組合を支援します！ にほんブログ村
2012.05.22
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タワーマンション
最近タワーマンションから問い合わせが増えています。管理の件建物修繕の件音の問題人間関係の件様々です。それぞれのマンションには個性があります。タワーマンションだから運営が難しい・特別・・・そういうことはありません。輪番制で時間的制約がある役員だけではマネージメントがうまくいかず、機能不全に陥ることがあります。 戸数ひと桁の小規模物件であっても巨大なタワーマンションであっても、同じよう問題点が起きるときは起きます。管理会社では拉致があかない。こんな時はイダケン事務所にご相談ください。 にほんブログ村
2012.05.22
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管理規約制定
管理組合は、規約がなくとも、理事会が結成しなくとも、理事長（管理者）がいなくとも法的には成立します。イダケンは管理規約改訂や制定の支援業務を行なっていますが、昨日これまで管理規約がなかった築２０年超、小規模マンション（１３戸）の総会が開催され、特別決議をもって規約が制定されました。規約がないマンションで、規約を制定するサポートをしたのは、これで二件目。標準をベースにするわけですが、管理規約が何たるかを理解してもらいながら、要望をヒアリングしアレンジメントをする作業は時間を要します。一年掛かりでようやく決定に行き着きました。規約制定は全員が賛成ではなく、組合員からもっと審議に時間が必要だという意見の下原案反対の声もありました。年間３件ほど管理規約作成業務を行いますが、理解を深めながら進める作業は簡単なことではありません。 にほんブログ村
2012.05.20
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大規模修繕 外壁タイル補修箇所検査
本日午前中、4月中旬に着工した世田谷区１６戸のマンションの下地補修管理組合検査を行いました。施工会社が事前に調査した結果、実数精算項目が大幅増。特に外壁タイルの浮き（接着不良の箇所）が想定した数量の３．５倍。これを承認すると予備費で計上した予算も超え、総会での決議が必要になります。施工会社の提案はあくまでも一案です。 管理組合検査の前にイダケン事務所が監理者検査を実施。浮きの判定が厳しすぎな箇所があること、また、補修方法を見直せる場所、今回補修をしなくても安全上問題がない箇所を見極め減額案を用意しました。最終的に補修範囲を決定するのは管理組合です。事前に判定基準を説明します。 その後足場に上り、管理組合、施工会社、イダケン事務所と意見交換しながら施工箇所を確認していきます。 上の写真は打診棒で軽く叩いただけで手で取れたタイルです。裏側をみると接着剤となるモルタルが付着していた形跡がありません。接着不十分です。このマンションは深目地なので、浮き部は安価な施工方法であるエポキシ樹脂注入方法が使えません。張替えかピン工法（タイル中心に穴を開け金属ピンで固定する方法）で補修します。ピン工法が施工費が高いのです。 上の写真はピン工法で施工したタイルです。ピンの上にタイルと類似色のキャップをかぶせるので、ぱっと見わかりません。協議し、決定した下地補修箇所で、再度数量計算し、理事長に改めて承諾をもらうことになりました。工事費を左右する重要な局面なので、補修図落とし込みの再調査及び数量計算は二日間かけてイダケン事務所が立ち会います。（横須賀に向かう京急の中より記事UP） 大規模修繕コンサルタント 一級建築士事務所登録のイダケン にほんブログ村
2012.05.12
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定期総会シーズン
分譲マンションの新築時引き渡しは3月に集中することもあり、決算期末を2月末または年度末の3月末とする管理組合が多いのです。その結果４、５月は定期総会ラッシュ時期になり、管理会社の繁忙期になります。さて、定期総会の議案書を作成するにあたって、事業報告・事業計画を明文化することは重要な作業です。議案書の作成を管理会社に任せている管理組合は多いと思いますが、決算や予算書はコンピュータシステムで出力されるため、立派な様式が資料に添付されますが、事業報告や事業計画はフロントマン（物件担当者）の手打ちによる書類作成のため、いい加減な内容が多いのです。今期なにをやったか、来期なにをするか、はっきりしないため、管理組合運営のもめ事や形骸化につながります繁忙期に見栄えの良い資料の作成を管理会社に依頼しても、当てにはなりません。結論。事業報告と事業計画は理事会で作成することをお勧めします。何を書くかと言うと？１．事業報告１）理事会・総会の開催日および議事の簡潔な内容２）１）以外の管理組合活動３）管理会社委託事項の報告（点検等）４）前年承認を得た事業計画に対する結果２．事業計画１）来期何をするか？理事会にはどの範囲までお任せするか？２）管理会社委託事項の予定管理会社は管理組合と利益相反関係です。管理会社にとって、管理組合の抱える問題点・課題点（事業計画）は少ない方が都合がよく、なるべくならばこの点をあやふやにしたり、風化させたりしたいのです。管理組合として主体性をもった運営をするためには、自分達で目標・結果をしっかり認識する必要があり、事業報告および事業計画の作成を自前（理事会）で行うことにより、意識改革につながります。管理会社は管理会社お任せにして欲しいのに、キャパシティーが足りない。管理組合は他力本願で、主体性をもつことを嫌う（面倒なことを管理会社に押し付たり、役員が責任から逃げようとする）こんな体質があるマンションは一度体制を見直しましょう！ にほんブログ村
2012.05.07
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大規模修繕 仮設工事の確認
ゴールデンウィークは皆様いかがお過ごしでしたか？顧問先マンションの理事会に向かっている電車の中から記事を書いています。イダケンは5月３日から5日まで仕事のアポイントメントがないものの、５月に決定予定の３物件の契約準備や新規問い合わせ・無料相談の対応に追われていました。 それでも普段と比べてのんびりできました。いつもより睡眠時間が多く取れ、頭もスッキリです。 話は本題。GW初日の4月28日（土）。4月中旬から大規模修繕がスタートした世田谷にある１６戸のマンションの月間定例会に行ってきました。まずは共通仮説工事を確認仮設工事とは工事に必要な仮設物(現場事務所、仮囲い、作業員詰め所、資材・廃材置場 など)や設備類(工事用電気・用水)のように各種工事に共通して使用される工事項目です。仮設トイレと工事用用水は居住者の動線に邪魔にならないところに置いています。仮設トイレの場所は工事前に施工会社と何度か現場で確認しながら最終的に下の写真の場所に落ち着きました。 見やすい場所に工事専用掲示板を設置します。大きさは大体畳一帖です。脚付のホワイトボードは足が動線の邪魔になるので壁付けとし、すぐそばに施工業者宛の意見箱を設置してもらいました。 このマンションでは低層で小規模ということもあり、枠組み足場よりもコストが少し安めの楔（くさび）足場を使用します。ベランダ方向の建物１階は駐車場で、当初工事期間中全車両の移動を覚悟しましたが、ステージを設け車路を確保しました。 黄色と黒の部分はクッションを巻います。安全対策もしっかりチェックします。来週は下地補修箇所の実数確認検査です。また日記で報告します。▼大規模修繕コンサルタント イダケンのホームページはこちらをクリックにほんブログ村
2012.05.06
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変わる変わるよ♪フロントは変わる
住まいのマンションの掲示板をみるとフロントマンが変わるとのこと・・・築7年半で、これで四人目。因みに今の管理員も四人目。継続性を保つような理事会運営に見直したので影響は少ないと思いますが、輪番制一年任期総入れ替えなら、とんでもないことになっていると思います。大手管理会社ってこんなもんですかね。せめて一人の担当者に３－５年くらいは続けて仕事をしてもらいたいものです。にほんブログ村
2012.05.04
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- φ(._.)主婦のつぶやき☆
- ブルームーンの光を浴びて
- (2026-05-31 23:37:16)
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- 運気をアップするには？
- 日本国全体を運気アップいたします。
- (2026-05-31 23:46:17)
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- handmadeのある暮らし。
- ☆ジオラマペーパークラフト 本能寺の…
- (2026-05-25 15:45:17)
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