2012年07月の記事
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慰労会
大規模修繕や管理会社選定が終わると、慰労会を開催するマンションが多いのです。コンサルタントとしてイダケンもお誘いを受けます。土・日は仕事が重なるとお誘いを断ることになりますが、可能な限り参加するようにしています。昨日も新宿の小料理屋で慰労会が開催されました。イダケン事務所が管理組合を接待することはありません。ケチではなく、コンサルタントがご馳走してしまうと、役員と蜜月があるのではないかとあらぬ疑いを持つ方がいるからです。４０を過ぎて、油断するとすぐお腹がでます。美味しいものが目の前にあるとついつい箸を運んでしまいます。スリムな体型を維持するよう努力しなければ・・・・（＾＾；） にほんブログ村
2012.07.27
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業者選定プレゼンテーション会
設計事務所、施工会社及び管理会社を選ぶ時に複数社が競合する時は、業者の説明を聞き、質疑応答を行います。これをプレゼンテーション会と言ってます。１回だけで業者を決めるマンションもあれば、何度か業者の話を聞くマンションもあります。透明性を持った業者選定を行うために、プレゼンテーション会は組合員が誰でも参加できる公開性とします（二回プレゼンを行う場合、その内１回）話を聞きたい業者が多ければ二日に分けてプレゼンテーション会を実施することもあります。時間もまちまちです。説明、質疑応答を含めて一社４０分で終わらせることもあれば、１時間以上時間をとってじっくりと言うケースもあります。貴重な時間を割くわけですから、役員様の意向を重要視します。短くとも説明３０分、質疑応答１５分、計４５分程度は一社あたりの時間を設けたいところです。先週施工会社のプレゼンテーション会に参加しましたが、じっくり派です。一社たっぷり１時間３０分の時間を取り、３社参加でしたが、時間いっぱいまでプレゼンテーション会が行われました。プレゼンテーション会は質疑応答まで細かく議事録に残しますが、一番多い会社は質疑応答数が約５０にも及びました。選考会は格好だけでやるわけではなく、管理組合が満足いく会社を選んで頂くための手続きが必要です。施工業者選定で揉めているマンションは、選定プロセスに何らかの問題があることが多いように感じます。 ８月１１日に開催するセミナーでは施工業者や管理会社の選定についても良いアドバイスができればと考えています にほんブログ村
2012.07.26
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現地調査・説明会は一斉方式を取らない
先々週、設計・監理業者選定見積のための現地説明・調査会を実施し、立ち会いました。管理組合様からも2名が参加。現地説明・調査会とは、マンション現地で見積の概要を説明し、各社調査をしてもらうという内容です。候補会社は複数いるわけですが、イダケン事務所は必ず時間をずらして行います。時間を同時刻に行う一斉方式は談合の温床になります。一斉方式はコンサルタントが楽したいがための手抜きじゃないかと思ってしまいます。また、管理員に許可を取ってと言うやりかたもしません。業者選定の補助をコンサルタントがするのに、そのコンサルタントがいないでは、困りものです。また、管理員経由でどこの業者が来たとわかれば管理会社が裏で悪さをするかもしれません。マンションに部外者が入ることになるので、館内の基本的な案内はイダケンが行います。当日は30度を超える猛暑。300戸近い共用棟を含めて11棟構成の入り組んだマンション。業者さんが迷子にならぬよう、一社につき2時間つききりで案内しました。合計3社。かなり体力を消耗しました。業者選定補助一つをとってもコンサルタントは同じ内容で仕事をしているわけではありません。イダケン事務所は丁寧に、かつお客様に満足のいくクオリティーを提供するよう努めています。気付けばこのブログを始めて5年を超えました。業者やいたずらも含まれるでしょうがアクセス数は２１万。駆け出しのころ、わずかなアクセス数とにらめっこし、思い悩んだ時代が懐かしいです。今は多くのブログファン、お客様に支持して頂き、楽しく、緊張感を持って日記を更新しています。 にほんブログ村
2012.07.24
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大規模修繕 納得いくまでOKしない
先週海の日、４月から着工した大規模修繕工事の竣工検査を行いました。本来このマンションは６月末日に竣工検査を行う予定でした。２週間伸びたのです。その理由は・・・ 工事中は検査、手直し確認、手直し検査を終え、次の工程に進んでいきます。検査が終わらないと工事をストップすることもあります。その結果工期が延びることもあります。イダケン事務所の一級建築士は品質を厳しくチェック。納得がいくまでOKを出しません。今回のマンションでは残念ながら検査前の品質が悪く、何度もイダケン事務所の一級建築士がだめだし。手直しを繰り返し、是正検査を複数回行ったことにより、完了検査が遅れたのです。高いお金を払って工事を依頼している管理組合には、満足のいく形で引渡しをしてもらいたいと思います。このマンションは当初予定していたよりも倍近く監理に出向きました。施工業者にいやな顔をされても、工事監理者として徹底的に品質確保に努めました。工事が遅れることについては、施主（管理組合）も了承済みでした施工状態については施工会社をかばうことなく、包み隠さず全てを報告しました。イダケン事務所は中途半端な仕事はしません。工事後半は土・日関係なくほぼ毎日のように理事長様からご連絡を頂きました。 真摯に対応する。逃げない。イダケンの仕事の姿勢です。コンサルタントはコンサルタントと名乗り、仕事の流れがわかれば、誰でもできます。コンサルタント業務のクオリティーを高める努力。イダケンは他に負けないと思います。契約書どおり仕事をするのはあたりまえ。管理組合に満足してもらえる仕事をすること、ここにコンサルタントの価値が見出せると思い、仕事に励んでいます。この仕事は、施工会社や管理会社と深い接点があります。なあなあで仕事をするつもりはありません。 よく業者と管理組合でWinWinという風なスタンスを言う方もいます。業者がWinWinになるよう努力しなければいけないのであって、イダケンが考えるのは管理組合の利益です。イダケンが守るのは管理組合です。プロ同士の馴れ合いは、管理組合の不利益につながります。 にほんブログ村
2012.07.23
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大規模修繕竣工後の検査
昨日午前中、昨年12月に竣工した大規模修繕工事の事後検査を行いました。イダケンが診断、仕様選定、業者選定のお手伝いをしたマンション。工事期間中は管理組合の自助努力で定例会、検査を行いましたが、竣工して半年いろいろな意見が出てきたようです。そこで、仕様書の相違の確認、品質検査を事後的に行って欲しいとイダケンに依頼がありました。工事期間中の工事品質監理を第三者に依頼すると、それなりの金額が必要です。戸数の少ない依頼先マンションでは予算の関係上、発注が難しかったのだと思います。管理組合独自でアンケートを取り、検査日前に送って頂きました。当日はイダケンとスタッフの一級建築士、施工会社から二名が参加。アンケートの項目確認を終え、現場で屋上から下へと検査を実施。会議室へ戻り、対応方法及び今後のスケジュールを確認し終了しました。引渡しが終わっている工事なので、施工会社は対応に非協力的かと思いましたが、指摘した事項の大部分については、サービス工事と思われる内容まで快く引き受けてくれました。なぜイダケンに依頼があったかというと、施工会社への不満ではなく、引渡しを受けたが本当にこれでいいだとうか？という不安からでした。多少雑な面、施工会社の思い違いによる仕様との相違点が若干ありましたが、第三者であるイダケンが管理組合と施工会社の間に入り客観的にジャッジメントすることで、管理組合の不安は多少なりとも解消できたと思います。イダケンの仕事は管理組合の不安を煽り、施工会社との関係をこじらせることではありません。管理組合の不安を軽減し、施工会社と良い関係を維持できるよう努めます。 一度受けた仕事、補修方法の確認から、工事完了確認、報告まで責任をもってお付き合いさせて頂きます。 土曜日は午後の同じ時間帯に4件約束が重なりました。イダケン事務所のメンバーはフル動因です。今日も大忙しですが、頑張ります！ にほんブログ村
2012.07.22
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セミナーを終えて
多忙を言い訳にして2週間以上ブログ更新を怠ったイダケンです。海の日がらみの三連休はセミナーと仕事でフル稼働。今週は三連休の事後処理と、週末の準備でばたばたしていました。7月14日（土）は東京国際フォーラムで中堅管理会社のお招き講師としてセミナーに参加してきました。参加者は60名オーバーとか・・・テーマはマンション管理士奮闘期～相談事例から学ぶ運営のヒント～です。時間が40分と限られていたので、相談がもっとも多い代表的な項目についての解説を簡単に行い、管理組合運営のトラブル解決について事例をあげて説明をしました。参加した管理組合の皆様はどこお多かれ少なかれ悩みを抱えていると思われ、真剣に話を聞いて頂きました。7月16日（海の日）はボランティア参加しているマンション管理組合適正化ネットワークのセミナーでした。場所は桜木町駅の目の前にあるビルの会議室。半年振りの開催で不安でしたが、準備委員会を含めて16名の参加を頂きました。テーマは管理会社との接し方です。参加者は熱い思いがあるだろうと、イダケン講師の説明は最小限にとどめ、意見・情報交換の時間を多く割きました。3時間半の所要時間でしたが、あっという間に終了。熱い議論はこの時間内で収まることができません。その後場所を変え、近くの居酒屋に移動し、懇親会を開催。8名の方に出席頂きました。3時間場所を確保しましたが、こちらも時間が経つのは早いものです。管理組合の生の声。とても勉強になります。セミナー講師の立候補もあり、年内は9月、11月と隔月でセミナーが開催できそうです。疲れましたけど、気持ちは充実です。今週も仕事頑張ります！（東海道線の社中より記事更新）セミナーねたばかりで申し訳ありませんが、8月も2度セミナー（イダケン事務所と管理会社の招かれ講師） にほんブログ村
2012.07.21
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マンション管理組合適正化ネットワークセミナーとか・・・
週末は土・日ともにバタバタでした。特に土曜日。約束した管理組合のアポが4件。さらに事務所にいた午後わずか3時間の間に新規の電話問い合わせが4件。朝から晩まで食事の15分程度を除き、働き詰めでした。仕事がどんなに多くても丁寧に仕事をこなそうと努力しているつもりです。最近こんな評価をメールで頂きました。（抜粋）『マンション管理委託費適正化診断報告書の送付ありがとうございます。とても丁寧で分かり易い内容で感心致しました。短期間にこのような立派な報告書を無料で頂けるとは正直思っていませんでした。』励みになります。無料サービスであっても一切手抜きはしません。ただし・・・週末はメールが遅れがちになることはお許しください。ぱっと見て適当にお返事を返すわけにはいきませんので・・・ 前回の日記と同様前置きが長くなりましたが・・７、８月とイダケンはセミナー三つに関わります。それぞれ直接メールで参加しますと、うれしい声を頂いています。今回の日記では7月16日（海の日）午後1時30分から開催の、イダケンがボランティアで参加している適正化ネットワークのセミナーの内容を詳しく紹介します。特徴は・・・１．営業行為をしないことです。どこそこのNPOや業者のセミナーでは大体タイアップがあり、必ずと言って良いほど業者斡旋色がでます。イダケンは主催者の一人ではありますが、このセミナーで仕事の名刺を配布したことは一度もありません。 ２．セミナーといっても一方的な講師の話ではなく、主人公は参加者です情報交換会・交流会の位置付けを重要視し、参加者の発言する機会を多くしています。また、勉強会の内容は一般論ではなく、管理組合がプラスになる実態に則った内容を時には生々しくお話します。質問に対しても業界の裏事情までオープンに伝えます。３．参加ターゲットは志の高い組合員の皆様ですこうしたセミナーではどうしても組合活動歴が長い上級者と、最近役員や興味を持つようになった初心者と温度差がでやすくなります。主催者が毎回悩むところでありますが、どの方も消化不良にならぬようテーマや構成を工夫しています４．会費は1000円タイアップ業者がいませんので、主催者、準備委員を含めて会費を負担しています。 赤字になることもしばしばありますが、経費は皆様もちよりの考えで行っています。５．賛同（参加）する方が増えています。初めてのセミナーはちょうど2年前。５、６人の少人数参加からスタートしました。その後昨年隔月間隔で開催。コンスタントに10名以上の参加をいただけるようになりました。この数は少ないと思っていません。前述のとおり参加型のセミナーなので、多くなりすぎると、参加して頂ける方が消化不良になってしまいます。半年ぶりの勉強会開催です。大勢の参加を得るよりも、中身の濃い会にしたいと思っています。【詳細】日時：2012年7月16日（海の日） 13時30分より17時会場：〒231-8482 横浜市中区桜木町1-1 横浜市健康福祉総合センター ８階会議室（市営地下鉄JR桜木町駅徒歩1分、他京浜急行日之出町駅、市営地下鉄みなとみらい駅からも徒歩10分以内）会費：1000円テーマ：「管理会社との接し方、戦い方、管理組合の在り方」申し込み方法：次のメールアドレス（担当：井田宛）に参加者のお名前、マンション名、参加の意思表示をください。man_kan_net@yahoo.co.jp にほんブログ村
2012.07.02
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