武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

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2009/06/26

お母さんの今後の生活のために、土地を売りたい

テーマ： ◇◆◇節約　生活◇◆◇(8397)

カテゴリ：不動産

以外に、思い通りにはいきません。

土地を売りたい.JPG

メール顧問会員のＨさん（50代）
（相談：ライフプランニング）

Ｈさんは岩手出身ですが、お住まいは首都圏です。

実家には・・お母さんが1人で住んでいます。
お母さんの生活の足しに・・と考え、
使っていない土地（お母さん所有）を売ることに
親子で決められた・・ようです。

時々帰省されているようで・・、

3月末に・・事務所に初めておいでいただいて、
その土地の売却相談を受けました。
その時点では、売却価格等の具体的な話までは
していませんでした。

それっきり・・しばらく、音沙汰がありませんでした。

メールをいただきました。

　　　Ｈです。
　　　近いうちにに帰省したいと思いますが、
　　　その際うかがいたいと思います。
　　　土地売却の件、進展がありそうでしょうか？

私のお返事メール・・です。

こんにちは。
お会いした直後に、現地を確認しました。

売りに出すにあたって、
打ち合わせ事項がいくつかあって、
またこちらににおいでになるのをお待ちしていました。

不動産の売却は、打ち合わせをして
内容を詰めてからでないと
勝手に動き出すことはできず、
そのまま保留にしています。

打ち合わせしたい事項は、以下です。

1　売り出し価格
　ご自身で作られている資料の価格（希望価格）と、
　現実に取引されるであろう価格には、
　かなり開きがある・・と感じています。
　取引は、売主と買主の合意で成立します。
　近隣の大規模ニュータウンの面積等同条件の区画と
　比較してみて、価格が同じであれば・・一般的には、
　購入予定者はニュータウンの区画を選びます。
　（　価格が高ければ、検討もされません　）

　ですので、売却価格は慎重に決める必要があります。

2　売りに出せる状況作り
　現在の土地は、うっそうとしたヤブになっています。　今の
　状況のままでは、購入を検討する商品にはなっていません。
　購入検討者は、他のきれいな宅地を選びます。　
　「土地」として売り出すためには、
　他と同じきれいな「更地」にする必要があります。

　その作業を業者に依頼すれば当然、
　先行してお金がかかりますが、
　売るためには最低限必要なことです。

　もし・・よろしければ、今度おいでになるまでに
　業者から見積りを取っておきますが、
　どうでしょうか？

上記のような内容が整ってから初めて、
売りに出すことになります。　　よろしく、お願いします。

また、メールをいただきました。

　　　ご回答ありがとうございます。
　　　打ち合わせ事項について、以下のようにお願いします。

　　　1項：相場額がどのくらいでしょうか？
　　　2項：見積もりをお願いします。

　　　以上よろしくお願いします。

私が送ったメール・・。

こんにちは。

〇除草・伐採・抜根等の見積りは、業者さんに依頼しました。

〇売却価格の考え方
　・近隣の坪単価
　　　隣りの「〇〇〇ニュータウン」で同じ条件（東西道路）の
　　　区画の価格は、坪当たり≒21万円です。
　・固定資産税評価額
　　　「〇〇〇ニュータウン」で同じ条件（東西道路）の
　　　区画の評価額は、平米当たり44,430円です。
　　　売却予定地の評価額は、平米当たり40,360円です。
　・土地のサイズ
　　　「長橋台ニュータウン」の売り地は、ほぼ60坪前後です。
　　　（　購入しやすい宅地サイズに設計されています　）
　　　売却予定地の面積は、120坪です。　　　
　売却予定地の単価を計算すると・・
　　　21万円　×　40,360/44,430　＝　19.08万円/坪
　・・ということになり、土地価格は
　　　19.08万円　×　120坪　＝　2,289.6万円
　・・ということになりますが、
　土地のサイズが大きいために、そう単純にはいきません。

　☆大きな土地を探していて2,300万円も出せる人は、
　　　元々数が少なく、広い範囲から探し、選び出します。
　　　（　現実的ではありません　）
　☆約60坪ずつの2区画で売却するのが現実的かと思います。
　　　ただ・・その際は、土地の分筆測量・登記が必要になり、
　　　費用負担が発生します。　
　　　（　ご依頼があれば見積りを取ってみます　）

・・と、このような打ち合わせを、お会いできた時に
しようと思っていました。　　よろしく、お願いします。

またまた・・いただいたメール。

　　　ご連絡ありがとうございます。
　　　土地の分筆・登記の見積もりをお願いします。

　　　できれば一括で売却を希望しますが、
　　　たとえば、付近の開発販売をしている業者に売却
　　　ということはできないでしょうか？

　　　明日27日、〇〇時頃〇〇着～29日〇〇時頃〇〇発
　　　の予定で帰省の予定です。
　　　会って相談できるでしょうか？
　　　以上よろしくお願いいたします。

私からのメール・・。

こんにちは。

>できれば一括で売却を希望しますが、
>たとえば、付近の開発販売をしている業者に売却
>ということはできないでしょうか？

できます。　　・・が、その際は
受け入れ難いほどの「低い価格」になってしまいます。
不動産取得税・不動産譲渡所得税・
測量分筆登記料・利息相当額・業者利益
その他もろもろが計上されるので、
「買い取り価格」は受け入れ難い数字に・・。

長くなりますので、お会いした際に説明します。

　　　・・　中　略　・・

よろしく、お願いします。

不動産を売る・・というのは、なかなか大変です。

現実は・・思い描いている価格より安かったり、
気が付かない下準備や税金等が
以外に大きなコストになったり・・。

明日・・土曜日か、月曜日に来所いただいて相談、
・・ということになりそうです。

今日の佐々木ＦＰ

●銀行へ
　　　今日支払いがある現金を下ろしに・・。

●顧問会員のＨさん（60代）
（相談：ライフプランニング）

　　　住宅ローン繰上げ返済のシミュレーション作成。
　　　キャッシュフロー表とグラフ。

●メール顧問会員のＯさん（20代）
（相談：ライフプランニング）

　　　再々ヒアリングを終えて、（　再々々までは行かず　）
　　　現状診断資料・・作成作業。

　　　まだ・・企業年金の情報が届いていませんが・・、
　　　キャッシュフロー表が・・老後まで見えてきました。
　　　まだ、ご本人に知らせる前なので、
　　　内容はナイショ・・です。

今日の武田ＦＰ

●顧問会員のＨさん（60代）
（相談：ライフプランニング）

　　　午前中においでいただいて・・相談。

　　　ご本人の口から出るグチをかいくぐって、
　　　話を前へ進めるのがタイヘン・・です。　　(^^ゞ

　　　ローン3本を抱えていますが、その内の
　　　1本の返済月額が15万円です。
　　　これが消えてもらえば・・精神衛生上も
　　　非常に助かります。
　　　生命保険の解約で原資ができています。
　　　佐々木ＦＰが作った繰上げ返済のシミュレーションで、
　　　将来のキャッシュフローを確認。

　　　いい感じ・・になってきました。

　　　家計の支出項目には、税や社会保険があります。
　　　それらの最新の通知が来るのが、今の時期です。
　　　所得が少なくなっているＨさんの場合、
　　　税や社会保険も額が減っていると予想されます。
　　　ひと通りそろったら、持参いただいて
　　　シミュレーション・キャッシュフローに乗せます。

　　　もっと、いい感じになることを期待して・・。

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（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）

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私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
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