武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

　　　こんにちは。

　　　いつも相談に親切に答えていただき
　　　ありがとうございます。  

　　　住宅ローンの借り換えについてです。

　　　前回のメールで，
　　　"１０年固定も検討してみよう"
　　　というアドバイスをいただき，
　　　早速金利がどれくらいなのか
　　　確認しました。

２０年固定１．８４％ の提示
　　　を受けているH信金では，
１０年固定だと１．５５％ でした。

　　　他と比べて特に際立って
　　　低くはないなあと思い，
　　　インターネットで調べました。

　　　同じ県内で，
　　　近くに支店はないのですが
　　　〇〇市は営業区域内で
　　　貸し出し可能だという〇〇信用金庫が
　　　１２月末までのキャンペーンで，
１０年固定が１．２％ とのこと。

　　　これは低金利ですよね！！  
※ホントですね、
　　　　　　　　我が岩手では考えられません。

　　　借入金額２０００万，
　　　１０年固定２０年返済だと，
　　　当初１０年間の返済額　
　　　月：９３，７７４円　　　　　　　　　　　
　　　年：１，１２５，２８８円

　　　１０年後のローン残高　
　　　１０，５９８，９７１円
　　　（返済総額を聞くのを忘れて
　　　　しまいましたが，１０年後の
　　　　金利がわからないのに　
　　　　どのように試算すれば
　　　　　　　　　　いいのでしょう？）

諸費用は ，保証料が少し高くて
おおよそ の合計が ６３万円 です。
※やむをえない・・でしょう。

　　　現在のローンでは年間
　　　１，３６８，６０４円払っていますので，
　　　ゆとりはある気がします。

　　　団信保険料の負担はなし
　　　（金利に含まれている）。

　　　火災保険も今のままでOK。

繰り上げ返済手数料 は
　　　いろいろ条件がありますが，
２１，０００円 程度。　
※これは・・ちょっと
　　　　　　　　気に入らない・・ですね。　(^^ゞ

　　　１０年固定金利を選択するというのは，
　　　１０年後金利がどうなっているか
　　　わからないというリスクを
　　　負うということになるんですよね。

　　　それでも借り換えた方が
　　　お得になりますか？

　　　１０年後金利上昇により，
　　　結局借り換え前とそんなに
　　　返済総額が変わらなかったなんて
　　　ことにもなる可能性だってありますよね。

　　　１０年のうちに繰り上げ返済を
　　　必ず何回かできる人が
　　　選ぶべきなんでしょうか？
※ピィ～～ンポ～～ン！！
　　　　　　　　繰上げ返済ができない人は、
　　　　　　　　少々金利が高くても
　　　　　　　　全期間固定金利を選ばないと、
　　　　　　　　住宅取得自体が危険な
　　　　　　　　ギャンブルになってしまいます。

そもそも・・
繰上返済ができない状況
　　　　　　　　（＝毎月の返済が目いっぱい） で、
マイホーム取得をする
　　　　　　　　（＝住宅会社が取得をさせる） のは、
危険なギャンブルそのもの！ で、
　　　　　　　　そんなことは、
　　　　　　　　するべきではありません。
　　　　　　　　その人は・・元々、まったく無理な
　　　　　　　　計画を実行したことになります。

　　　　　　　　無責任な住宅会社や銀行に
　　　　　　　　奨められて、
　　　　　　　　「自己資金ゼロで家賃並みの返済♪」
　　　　　　　　変動金利や3年固定金利の
　　　　　　　　低金利住宅ローンを利用しています。

　　　　　　　　これで返済額がカツカツだとしたら、
　　　　　　　　繰上返済が無理なのははもちろん、
　　　　　　　　不測の事態にも対応できません。

　　　　　　　　家計破綻予備軍・・です。

　　　　　　　　10年固定を選べるのは、
　　　　　　　　繰上返済が可能な人のみ！
　　　　　　　　ガンガン返済期間を短縮して、
　　　　　　　　12～15年程度で完済！
　　　　　　　　・・を目指します。

　　　　　　　　10年後に・・もし、
　　　　　　　　金利が上昇していたとしても、
　　　　　　　　その時点では残債務自体が
　　　　　　　　非常に小さくなっているので、
　　　　　　　　利息負担はたいしたこと無し・・です。

　　　できそうな気もするし，でも
　　　できなかった時金利上昇によって
　　　また困るのかなと悩みます。
※できるかどうか？
　　　　　　　　一般の方の場合は、その
　　　　　　　　判断が難しい・・です。
　　　　　　　　・・が、Tさんはちがいます。
　　　　　　　　現状診断で作成した
　　　　　　　　キャッシュフロー表があります。

　　　現状診断でいただいた，
　　　シミュレーションを自分でいじって
　　　繰り上げ返済の可否を
　　　調べてみようと思いますが・・  
※はい、そういうことです。
　　　　　　　　すぐ実行！

　　　どちらの信金も１２月の金利ですので，
　　　審査の結果がでるまでの時間を考えると，
　　　数日の間に自分の中で結論を
　　　出さなければいけないと思っています。
※まあ・・営業トークかもしれませんが。
　　　　　　　　1月以降は・・「新春キャンペーン！」
　　　　　　　　なんて言って、もっとすごい
　　　　　　　　低金利！・・だったりして。　(^^ゞ

　　　両信金へ，とりあえず
　　　審査の申し込みをした方がいいのか，
　　　第一希望から順にした方がいいのか
　　　・・それもわかりません。  

　　　１０年固定を選ぶにあたり，
　　　何かほかに注意すべきことはありますか？
※具体的な資料を持っていますから、
　　　　　　　　自分でシミュレーションしてみる
　　　　　　　　ことに尽きます。
　　　　　　　　消費用が仮に数十万円高くても、
　　　　　　　　金利の低さを優先した方がお得。

　　　どうしても低い金利を見ると
　　　欲が出てしまうのですが，
　　　〇〇信金の上記の金利の場合
　　　現在のローン返済額と同レベルにすると，
　　　１０年固定１８年返済も可能に思えてきます。  

　　　借入金額２０００万，
　　　１０年固定１８年返済
　　　当初１０年間の返済額　月：１０２，９９８円　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　年：１，２３５，９７６円　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　（こちらも現在より少なくなりました）
　　　１０年後のローン残高　９，４２３，５６４円  

　　　武田さんもブログでおっしゃっているように，
　　　返済期間を２０年にしてゆとりをもたせ，
　　　貯金を増やし繰り上げ返済するのがいいのか，

　　　１７～１８年にして月々の負担を増やし，
　　　残高を減らすスピードをアップするのが
　　　いいのか迷います。  

　　　ぜひアドバイスお願いします。
※どちらがいいか？・・は、
　　　　　　　　その人の家族や家計状況に
　　　　　　　　よります。
　　　　　　　　これから先、お金のかかり方が
　　　　　　　　どうなっていくか？・・です。

　　　　　　　　Tさんの場合は、現在
　　　　　　　　2人の子どもたちは小学生です。
　　　　　　　　10年後あたりは、教育費が
　　　　　　　　最もかかる時期になります。

　　　　　　　　今まではそんなに教育費の
　　　　　　　　負担感が無い期間でした。
　　　　　　　　その中での住宅ローン返済額です。
　　　　　　　　同じ返済額でも、他の支出の
　　　　　　　　負荷が強まってきた時、
　　　　　　　　実際にどうなるでしょうか？

　　　　　　　　あるいは・・不測の事態が
　　　　　　　　発生した時のために、
　　　　　　　　住宅ローン返済に少し
　　　　　　　　余裕があれば、助かります。







結論。


T家は、繰上返済が可能な家計です。
なので、
より低金利の10年固定を選びたい。
数回の繰上返済で、
12～15年での完済を目指したい。

ただし・・返済期間は20年にして、
教育費がかかる時期に突入しても
ローン返済が負担にならない
状況を作っておきたい。



長く借りて、早く返す！


長く借りて（余裕の返済額にして）
（積極的な繰上返済で）早く返す！

・・で、いきましょう！

















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