2012年07月の記事
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３号物件退去、無惨な現状に愕然。
昨年８月以来見回りに行っていなかった３号物件の巡視を実施。３号物件は戸数２戸の1LDKアパート。 2004年の完成以来、法人様と個人が1戸ずつ入居継続していた。行ってみて驚いた。 ８年間入居していた法人様が退去して、表に「入居者募集中」のプレートあり。しかも、入居者募集中というのに、花壇の植栽は枯れて雑草が繁茂。 裏庭も、雑草だらけ。ウッドデッキの塗装も剥げて無惨な状態。 階段部分の破損も発見。塀の塗装も所々黴が発生。これでは、下見に訪れたお客様が好印象を持つとは思えない。早速、ウッドデッキの塗装補修と草取りを実施。 しかし、ウッドデッキ階段部分の補修や塀の塗装まで手が回らなかったので、日を改めて実施予定。やはり、大事な物件は、遠方でも数ヶ月に１回の巡視が必須と思う。入居中・空きに関わりなく一定の家賃が入り続けるサブリースの欠点だ。
2012.07.29
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儲からない９号物件
固定資産税・都市計画税の支払時期。９号物件の固定資産税・都市計画税を支払った。年間３５万円・・・・・・・・。これに毎年の植栽剪定費が10万円。一方、家賃は月に85,000円。年間で102万円。上記固定費を差し引くと57万円しか残らない。はっきり言って、9号物件は固定費が高すぎて貸家には向いていない。 しかし、住む側にとってみれば「逆利回り」は素晴らしいと思う。昭和４６年当時の新築費用が1600万円だったので、多分、同じ仕様で今新築すると、少なくとも5000万円、いやもっと？敷地150坪、延べ床面積200平米のRC造戸建。 6LDK。 父が特に力を入れたのは基礎。 RCの躯体を支えるのに、小型ビル用コンクリートパイルを１３本打ちこんであるので、不等沈下は一切ナイ。 庭も６０坪近くある。 南向きで日当り最高。駐車常時２台、最大３台可能姉妹。しかし、儲からないと言っても、売却予定や建替え予定は全くナイ。9号物件は、初めから大きく儲ける積りはナイ。亡き父が建てた物件だから、現状のまま出来るだけ長持ちさせる積り。 というか、拙者にとっては亡き父の最大の形見なので、このまま長く使い続けたい。 無論、手間のかかる植栽もそのまま。多分、利益は殆どが修繕費に消えると思われる。
2012.07.25
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完済
相続手続きは、いよいよ最終段階。三丼往友銀行（仮名）は、特に厳しく、遺産分割協議書が無いと、相続手続きができないシステムとなっている。本日は遺産分割協議書を持参して、亡き母の口座２つの解約手続きを実施。又、７号物件はローンを組んでいたが、この際、一括返済を敢行。白岩貢様は「ローンの無いアパートは最強です。」と言われていたので、実行した。スッキリした。 （財布も軽くなった・・・・）合計で３時間もかかった。抵当権抹消（？）の手続きが後日行われるが、その前に不動産の所有権移転手続きを行う必要があるので、司法書士に依頼中。相続は、実に多くの手続きが必要。
2012.07.23
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エアコン故障
つとめ先事務所のエアコンが故障した。事務所は大型２台、小型２台のエアコンで空調されているが、昨年、大型１台が老朽化の為にダウン。 修理不能。 扇風機を１３台購入して我慢。残りのエアコンをフルパワーで作動させて１年間耐えてきたが、今年は小型１台もダウン。家は築100年でも修理すれば住めるが、事務所エアコンは設置後２２年。 補修部品が品切れで、昨年故障の大型は修理不能。 現在もそのまま。 幸い、今年故障の小型は何とか修理できた。大東亜戦争当時、米軍のB-29はエンジン４基中、２基までなら被弾しても飛行可能だったそうだが、拙者のつとめ先ではエアコン２台故障した段階で、残り２台フルパワーで運転しても、室温は２９℃以下にならない。現在、修理した1台を加えて、何とか３台で耐えているが、先日、ついに、故障した大型1台の更新が決定された。これで、ようやく快適になりそう。エアコンの無かった時代、一体、皆様はどうやって耐えていたのだろうか？さて、遺産分割協議書が完成したので、明日、銀行に手続きに行く予定。
2012.07.22
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