2018年12月11日
気の毒なんで指値しませんでした...
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
7/9 めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
実質25.7％ になりました(^^;
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで １円。
固定資産評価は1370万円も解体必須...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
10/27に解体しました(^^;
H30年11月28日契約 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入
300坪にH18年築が２棟
H30年12月7日契約 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入
1K 4戸の元レオパレス
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＜イベントのお知らせ＞
☆忘年会第一弾 イオン岡山
14日（金）19時半〜
参加予定（定員１６名）
１まゆさん（女性）
２Ｊ子さん（女性）
３Ｏ幡さん
４そうさん
５ひろさん
６倉敷大家さん
７よーこさん（初・女性）
８ＯＣさん
９Ｔ本さん
10Ｆ原Ｈさん
11デンチさん
12とっこさん（女性）
13ryokoさん（女性）
14ひろしさん（初）
15Ｋ原さん
16わたくし
※満席になりました。
☆忘年会第二弾 イオン岡山
19日（水）20時〜
参加予定（定員１２名）
１あつさん
２じゅんこさん（女性）
３yasuさん
４たくみさん
５Ｓ農さん
６摂津屋さん
７こーへーさん
８Ｍ本さん
９じょーさん
10しんさん
11mtanaさん
12わたくし
※満席になりました。
忘年会第四弾を調整中です(^。^)y-.。o○
＜イベント一覧＞
１２月
1日（土）12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日（火）12時半〜見学会 こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ１
14日（金）19時半〜忘年会第一弾 イオン岡山
15日（土）11時〜 見学会 むーさん３号70万円戸建完成＆
大井180万円戸建見学＆ランチ
16日（日）11時〜 見学会 こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ２
19日（水）20時〜 忘年会第ニ弾 イオン岡山
20日（木）12時〜 忘年会第三弾 ホテルグランヴィア１９階
29日（土）夜 忘年会第四弾か第五弾？
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
今日はこももさん４号萌え萌え戸建見学１日目。
ここは当初はかなりひどかった...
１階の見た目は全然問題なかったけど
臭いがね...
しかし、きれいさっぱりで臭いもない(*^▽^*)
よかったですね〜
詳細は２日目もあるのでまたね(^^;
その後、わたくしは 東区某所の戸建を見に行きました。
例の 水害で床上浸水した地域 です。
床上浸水といえば
ここで登場した ayakoさん５号がそうでしたね...
関連記事
2018年11月14日 高買いしてしまったのか？
もうきれいになっていたんで
ほとんど浸水の影響は感じませんでしたけど(^^;
実は今回はそのayakoさんからの情報でした。
床上浸水物件を買ったので
不動産屋さんがまた情報をくださったそうで。
一度購入するとそういう流れになりやすいですよねー
この人はこういうのを買ってくれるんだってのが
インプットされますからねー
「あっ、この物件は〇〇さんに言ってみよう」
って思ってもらえたら情報が入りやすくなりますね。
まぁこういうのは一般の方に持って行っても
あーだこーだ言って話しが進まんし
買ってくれたとしても
あとからあーだこーだ言われても困るからね(;´Д｀)
慣れた人に出しとくのが無難なんよね。
さて、そんなこんなで早速内見。
おー、当時のままな感じですな...
あー...
あー...
あー...
床は当然全滅 ...
立派な家なんだけどね〜
臭いもないし
・床
・水回り
・駐車場
をクリアすれば充分貸せそうです(^^)v
売主さんの希望価格もあるし
気の毒なんで指値はできませんけど
それでも土地値からすると格安で
いつものように
リフォーム代は高く 、 家賃は低く 想定して
実質１５％は固いライン 。
うまくいけば 実質２０％も狙えそう なんで
買付をいれることにしました(^^;
パッと判断してサクッと購入意思を示さないと
不動産屋も持ってこなくなるからね〜
ここも見学会しますよ(^。^)y-.。o○
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
7/9 めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
実質25.7％ になりました(^^;
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで １円。
固定資産評価は1370万円も解体必須...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
10/27に解体しました(^^;
H30年11月28日契約 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入
300坪にH18年築が２棟
H30年12月7日契約 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入
1K 4戸の元レオパレス
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＜イベントのお知らせ＞
☆忘年会第一弾 イオン岡山
14日（金）19時半〜
参加予定（定員１６名）
１まゆさん（女性）
２Ｊ子さん（女性）
３Ｏ幡さん
４そうさん
５ひろさん
６倉敷大家さん
７よーこさん（初・女性）
８ＯＣさん
９Ｔ本さん
10Ｆ原Ｈさん
11デンチさん
12とっこさん（女性）
13ryokoさん（女性）
14ひろしさん（初）
15Ｋ原さん
16わたくし
※満席になりました。
☆忘年会第二弾 イオン岡山
19日（水）20時〜
参加予定（定員１２名）
１あつさん
２じゅんこさん（女性）
３yasuさん
４たくみさん
５Ｓ農さん
６摂津屋さん
７こーへーさん
８Ｍ本さん
９じょーさん
10しんさん
11mtanaさん
12わたくし
※満席になりました。
忘年会第四弾を調整中です(^。^)y-.。o○
＜イベント一覧＞
１２月
1日（土）12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日（火）12時半〜見学会 こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ１
14日（金）19時半〜忘年会第一弾 イオン岡山
15日（土）11時〜 見学会 むーさん３号70万円戸建完成＆
大井180万円戸建見学＆ランチ
16日（日）11時〜 見学会 こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ２
19日（水）20時〜 忘年会第ニ弾 イオン岡山
20日（木）12時〜 忘年会第三弾 ホテルグランヴィア１９階
29日（土）夜 忘年会第四弾か第五弾？
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。
今日はこももさん４号萌え萌え戸建見学１日目。
ここは当初はかなりひどかった...
１階の見た目は全然問題なかったけど
臭いがね...
しかし、きれいさっぱりで臭いもない(*^▽^*)
よかったですね〜
詳細は２日目もあるのでまたね(^^;
その後、わたくしは 東区某所の戸建を見に行きました。
例の 水害で床上浸水した地域 です。
床上浸水といえば
ここで登場した ayakoさん５号がそうでしたね...
関連記事
2018年11月14日 高買いしてしまったのか？
もうきれいになっていたんで
ほとんど浸水の影響は感じませんでしたけど(^^;
実は今回はそのayakoさんからの情報でした。
床上浸水物件を買ったので
不動産屋さんがまた情報をくださったそうで。
一度購入するとそういう流れになりやすいですよねー
この人はこういうのを買ってくれるんだってのが
インプットされますからねー
「あっ、この物件は〇〇さんに言ってみよう」
って思ってもらえたら情報が入りやすくなりますね。
まぁこういうのは一般の方に持って行っても
あーだこーだ言って話しが進まんし
買ってくれたとしても
あとからあーだこーだ言われても困るからね(;´Д｀)
慣れた人に出しとくのが無難なんよね。
さて、そんなこんなで早速内見。
おー、当時のままな感じですな...
あー...
あー...
あー...
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立派な家なんだけどね〜
臭いもないし
・床
・水回り
・駐車場
をクリアすれば充分貸せそうです(^^)v
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リフォーム代は高く 、 家賃は低く 想定して
実質１５％は固いライン 。
うまくいけば 実質２０％も狙えそう なんで
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【岡山の豪雨災害のお話しの最新記事】
この記事へのコメント
実際のところ、５０〜１００万円ぐらいの感じなんですけど、お見舞金のつもりで希望通りの１７０万円で受けました。
被災したままの状態だったんで切なくなりました(>_<)
安く買いたい気持ちは強いですが、人倫に悖るようなことをやると、
いずれ自分にも厄が返ってくるような気がします。。。