岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　 新築区分 2LDK60?u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号 　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57?u積水ハウス

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H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円で ノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。

4号 　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;

5号 　H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

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H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号 　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号 戸建２棟新築 　※電柱１
三勲学区 　3LDK 84?u P台を2棟
　設計・施工・管理　 岸本建設株式会社

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H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入

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H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円　 R2.9末 解体
オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 実質35％
H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪

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H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号 、４号 土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号 (H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号 　土地購入→のちに新築 　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

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H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　 オーナチェンジ 。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォーム で4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 　H28年9月完成　 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　 岸本建設株式会社
　テナント　 藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号 土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。

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H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　 スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入 　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号 中古購入 　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。 実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで １円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから 20万円 で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...

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H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号 中古購入 （H31年2月27日売却）
1円 で購入→2月に 120万円 で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号 借地購入 　125坪 １円 ...
年22万円 表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号 中古購入 　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）

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R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日から ノーリフォーム で 貸出。 表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築 　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 　633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入 (R2.11.1解体）
49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸 ...
ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地 に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号 中古購入 　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号 土地購入 　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号 中古購入 　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...

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R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入 (R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸 　※電柱４
10戸中2戸だけ入居。
ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地 に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号 中古購入 　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年9月21日(49歳)　玉野市八浜　契約
☆物件38号 中古購入
　23坪＆ボロ家
　誰も買わないんで買いました(^^;
　床が崩壊してるんで倉庫にでもしましょうか(^^;

R3(21)年8月〇日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号 新築
　ガレージハウス３戸



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 　2400万円
　　場所はいいのに 築50年で16分の13が空き ...
8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2(20)年10月8日　北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 　1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

R3(21)年2月25日　中区平井
☆共同購入４号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに 1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
☆共同購入３号戸建 中古購入 　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
☆共同購入５号戸建 　中古　760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞



９月一覧
2日（木）12時「視察」八浜町45万円戸建＆
　　　　　　　　　　　宇野３150万円戸建＆ランチ
2日（木）15時「視察」宇野８150万円戸建＆
　　　　　　　　　　　奥玉50万円戸建＆お茶？
3日（金）12時半「視察」北区天瀬50万円戸建＆ランチ
延期 4日（土）11時「見学会」まっきーさんガレージハウス完成＆ランチ
14日（火）12時半「見学会」かこちゃん西大寺中戸建＆ランチ
16日（木）11時「見学会」yazinさん全空AP完成＆ランチ
17日（金）12時半「視察」古都南方戸建＆広谷戸建（追加）＆ランチ
18日（土）12時「見学会」ひろさん玉原戸建ビフォー見学
18日（土）13時「視察」玉野市玉戸建＆ランチ
18日（土）15時半「見学会」よーすけさん倉敷市林戸建＆お茶？
21日（火）12時「視察」倉敷市水江戸建見学＆ランチ
22日（水）15時「視察」北区牟佐戸建＆お茶？
23日（木,祝）「体験会」まゆさん津島東平屋DIY外壁塗装＆ランチ
24日（金）12時半「見学会」まっきーさんガレージハウス完成＆ランチ１日目
25日（土）12時半「見学会」まっきーさんガレージハウス完成＆ランチ２日目
28日（火）12時「視察」南区藤田タウンハウス２棟＆ランチ

１０月一覧
2日（土）「見学会」りんしょ〜さん-132万円戸建見学会＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は まっきーさんの新築ガレージハウスの完成見学２日目。



１か月ほど前に 不動産屋さん１０社にきてもらって


意見を聞いたところですね。


関連記事
2021年08月27日　「不動産屋さん向けの見学会」
2021年09月11日　ガレージが７万円で申込になりましたー




場所は 中区倉田（くらた）。






トラックターミナルのほうとか


平井（ひらい）のほうって言えば


大概の人はわかりますかねー




中心部まではちょっと遠いけど


車があれば便利なところですよ。




特に今回のとこは 商業施設もたくさんあるし


徒歩でもスーパーや銀行も行けるからね。




ただ、 「倉田」 って聞くより


「平井」 とか 「湊」 って聞くほうが


賃貸市場においては印象がいい (^^;




すぐ隣の町なんだけど


街から ちょっと遠い とか、 何もない印象が強い よね(^^;




１０社の家賃査定が６〜７.５万円に散らばったのは


そんなことも影響してると思います。




実際のとこは、 ひとつがすんなりと７万円で決定。


もうひとつは事務所使用で７万円と税の７.７万円で決定。




事務所や店舗でも使用だと


消費税がプラス になるので期待していましたが


まぁ 目論見通りですね(^^♪


まっきーさんは 消費税が非課税なので


いまはまだ 丸々収益になるからね(^^)v


消費税のおいしいところです。




不動産屋さんの意見の中で


「最初は強気に７.５万円でー」


って話しもあったし


わたくしの中にもそういう考えはあったんですけど


決まらずにズルズルいくのはもったいない ので


「ほぼ行けるだろう」 という７万円でスタートしましたが


思った以上にあっさり決まった ので


ガレージハウスの希少性や人気を痛感したのと


７.５万円とは言わんけど


もう２〜３千円ぐらいはいけたかもしれんなー


って思うところです。




不動産屋さんによると、 かなり反響もあったそうです。




でも、ぶっちゃけ


「場所や道的に決まらんのじゃないか？？」

「この家賃じゃ厳しいんじゃないか？？」



そんな意見もありましたね。




不動産屋さんの意見が割れたように


このあたりが 初物では難しいところ でね...





素人のみなさんの物件の家賃査定を聞いてると


結構な確率で


かなり欲の張った家賃 を言われますけど


入ってなんぼですからね〜




工事代の想定は高く 。

家賃の想定は低く 。




基本はこれですよ。




結果、工事が安く済めば尚いいし

結果、思ったより高く貸せれば尚いい





基本的に、 うまくいかない人は


欲の皮が突っ張っている人 ですわ。





まずは 早期入居が最優先 。


次回以降、周りのライバル関係を考慮しながら


ちょっと値上げしてみればいいと思います。





さて、前置きが長くなりましたけども


物件はこんな感じに仕上がっております。





透水性のアスファルトだそうで。


水たまりとかイヤだもんね(^^;




ガレージはこんな感じ。






カラーリングのモデルはこれだそうで。





建築したそうさんの好みのようです(^^;





ここ、 建物の幅が３.６４ｍなんだけど


前面はシャッターだけにしたので


かなり ワイドな感じです。




実際に車を入れるとこんな感じ。






やっぱ サイドもこれぐらいはほしいよね。




スーパーの駐車場とかは


２.５ｍ幅で作ってることが多いけど


それは 両サイドに何もない前提 だからね。




両サイドが壁 になると一気に変わる。




３ｍ幅でもすごく圧迫感 があって


普通車の乗り降りに結構気を遣うレベル なんよねー(-_-;)





駐車場の奥には棚が。





奥へのドアを開けるとこちらが閉まる。






ここから靴を脱ぐんですね。奥には勝手口が。





左手にはトイレ。






そして２階へ。






ここはDKかな。８帖ぐらいはあります。






この キッチンは特注 (^^;






わたくしの 奥田西町３つと、 他の集合住宅９個と


まとめて発注したので、 なんぼか安くなってる と思います(^^;




サンワカンパニーの商品や


植松で使った エイダイのコンパクトゲート


よりも安いと思うので


これはこれでよかったんじゃないかと思います(^^;




あとは洗面脱衣所にシャワー








洗面台は 通常より小さい500mm。


一般的には600mmが多いですね。


ファミリー物件で750mmとか。




シャワーブースの是非が気になるところでしたけど


やはり 全く問題なかった ですね〜


基本、単身用なんでこれで充分でしょう。




シャワーブースは数が出ないので割引が小さいそうですが


一般的なユニットバスよりは少し安くなったようです。


使う面積も全然違うので


無理に浴槽は無くてもいいと思いますねー




その奥に 寝室があります。





ここは 収納としてもいいし


ワークスペースにも使えます。


使い方は人それぞれですね。




いろいろ細かく決めなくても


与えられた環境で好きに使うのが入居者という生き物 。


想像もできないようなことをしますから


入居者のイマジネーションにお任せでいいと思います。





プロの方の撮影も終わっているそうで


写真を何枚かいただきました(^^;










やっぱり物があると全然違いますね〜





次は １０月中旬完成予定で


同タイプのガレージハウスが 奥田西町に登場します。




かなり遊んでるので世間の評価が気になるところですが


自分のやってみたいことを盛り込んだだけなんで


わかる人にはわかるんじゃないですかね(^^;




もし評価が低くても


家賃下げたら決まると思うので


まぁなんとかなるでしょう(^^;





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影













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