2012年02月05日
住宅メーカーか地場工務店か
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！
1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居！
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こんばんは。岡山大家です。
今日は あつさんの リクエスト で
住宅（アパート）メーカー で建てるのか
地場工務店 で建てるのか
で考察してみたいと思います。
岡山で、住宅（アパート）メーカーというと
・積水ハウス
・ミサワホーム
・ダイワハウス
・大東建託
・東建コーポレーション
が 五大業者 として君臨しています。
その次に
・セキスイハイム
極々わずか
・パナホーム
があります。
それぞれ特徴がありますが、それはひとまず置いといて
どこのメーカーも建築費は結構高いです
大手ほど 広告宣伝費や人件費がかなり乗っかってます から
仕方ないところでしょうね。
構造や設備で違ってきますが、
1ＬＤＫ 40?u で 一室あたり 850〜950万円 程度 ですかね。
積水ハイムはもう少し安いです。
確か、積水ハウスは 1階が1Ｌ 2階が2Ｌ の上下2世帯の見積りで
1800万程度だったと思います。
ダイワハウスの オッツシリーズ は 2Ｌ で1000万は軽く超えますね。
ミサワの一戸建て カシーヤシリーズ は一戸当たり ざっくり1200万程度らしいです。
地場の工務店でしたら、
一戸建てで 本体工事が 800万〜900万 なんてものもあります から、
単純に安くいこうと思えば、地場工務店のほうがお得 ですよね
では、実際にお部屋を探している方はどんなところを見るかといいますと、
積水のシャーメゾンがいい
みたいな方はごく少数です。
以前住んでいたとか、ＣＭ見て好印象とかいう方がたまにいますけど。
はっきり言って、
・立地
・設備
・家賃
が合致すれば、建築会社の差はほとんど感じませんでした
まぁ元々、地場工務店がアパートを建てることが少ないので、
結果的にどこかのメーカーの新築に収まることが多くなりますわね。
基本的にみなさん建築会社のことなんかわかってませんから、
「わぁ〜きれ〜」
「わぁ〜ひろ〜い」
が満たせて、それなりの設備があれば、入居者目線的にはＯＫ です
家主目線的には
・建築会社の信頼性
・アフターサービス
などが気になりますね。
あと、 もし売却することがあった場合には
大手メーカーのブランド力が影響する と思います。
中古の戸建て市場では、
最近売り出し中の
ヘルーホーム や タホーム などよりも
積水、ミサワ、ダイワなどのほうが人気が高いですからね。
例えば、（車メーカーの方、すみません）
トヨタの300万の車 と 三菱の300万の車 を 新車 で買って
数年後に売ろうとしたら、トヨタのほうが高く売れるでしょう
ですが、結局は立地と売却価格次第でしょうけどね。
ヘルーホーム や タホーム でも
立地 と 価格 に問題がなければ買う人はいますよ
ということで、 入口は 地場工務店 が有利 だと思います。
・建築費が安い
・人気や家賃に差はほとんどない
・結果、利回りがよくなる
しかし、長期保有 でいくと
・外壁や屋根のメンテナンスで差が出るかもしれない
（メーカーのほうが長持ち？）
といったところが気になりますかね。
実際、 ミサワホームやセキスイハイムは
タイル外壁を採用していますが、10年経っても色褪せていない ですからね〜
結局、 出口戦略の取り方だと思います ね。
メンテナンスしながら 30年 とか保有するのか
どこかで手放すのか
長期保有が前提なら、アパートやマンションを建てればよいと思いますし、
10〜15年程度の保有なら戸建てがよいと思います。
基本的に、どの建物も
1.新しい ⇒ 入居率高い、家賃高い
↓
2.古くなってきた ⇒ 入居率低下、家賃下落、修繕費増加
ですから、
わたしは、
1.新しい ⇒ 入居率高い、家賃高い
↓
2.ここで売る
↓
3.古くなってきた ⇒ 入居率低下、家賃下落、修繕費増加
という戦略です。
3.の段階は、新しい買い主さんにお渡しします
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！
1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居！
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こんばんは。岡山大家です。
今日は あつさんの リクエスト で
住宅（アパート）メーカー で建てるのか
地場工務店 で建てるのか
で考察してみたいと思います。
岡山で、住宅（アパート）メーカーというと
・積水ハウス
・ミサワホーム
・ダイワハウス
・大東建託
・東建コーポレーション
が 五大業者 として君臨しています。
その次に
・セキスイハイム
極々わずか
・パナホーム
があります。
それぞれ特徴がありますが、それはひとまず置いといて
どこのメーカーも建築費は結構高いです
大手ほど 広告宣伝費や人件費がかなり乗っかってます から
仕方ないところでしょうね。
構造や設備で違ってきますが、
1ＬＤＫ 40?u で 一室あたり 850〜950万円 程度 ですかね。
積水ハイムはもう少し安いです。
確か、積水ハウスは 1階が1Ｌ 2階が2Ｌ の上下2世帯の見積りで
1800万程度だったと思います。
ダイワハウスの オッツシリーズ は 2Ｌ で1000万は軽く超えますね。
ミサワの一戸建て カシーヤシリーズ は一戸当たり ざっくり1200万程度らしいです。
地場の工務店でしたら、
一戸建てで 本体工事が 800万〜900万 なんてものもあります から、
単純に安くいこうと思えば、地場工務店のほうがお得 ですよね
では、実際にお部屋を探している方はどんなところを見るかといいますと、
積水のシャーメゾンがいい
みたいな方はごく少数です。
以前住んでいたとか、ＣＭ見て好印象とかいう方がたまにいますけど。
はっきり言って、
・立地
・設備
・家賃
が合致すれば、建築会社の差はほとんど感じませんでした
まぁ元々、地場工務店がアパートを建てることが少ないので、
結果的にどこかのメーカーの新築に収まることが多くなりますわね。
基本的にみなさん建築会社のことなんかわかってませんから、
「わぁ〜きれ〜」
「わぁ〜ひろ〜い」
が満たせて、それなりの設備があれば、入居者目線的にはＯＫ です
家主目線的には
・建築会社の信頼性
・アフターサービス
などが気になりますね。
あと、 もし売却することがあった場合には
大手メーカーのブランド力が影響する と思います。
中古の戸建て市場では、
最近売り出し中の
ヘルーホーム や タホーム などよりも
積水、ミサワ、ダイワなどのほうが人気が高いですからね。
例えば、（車メーカーの方、すみません）
トヨタの300万の車 と 三菱の300万の車 を 新車 で買って
数年後に売ろうとしたら、トヨタのほうが高く売れるでしょう
ですが、結局は立地と売却価格次第でしょうけどね。
ヘルーホーム や タホーム でも
立地 と 価格 に問題がなければ買う人はいますよ
ということで、 入口は 地場工務店 が有利 だと思います。
・建築費が安い
・人気や家賃に差はほとんどない
・結果、利回りがよくなる
しかし、長期保有 でいくと
・外壁や屋根のメンテナンスで差が出るかもしれない
（メーカーのほうが長持ち？）
といったところが気になりますかね。
実際、 ミサワホームやセキスイハイムは
タイル外壁を採用していますが、10年経っても色褪せていない ですからね〜
結局、 出口戦略の取り方だと思います ね。
メンテナンスしながら 30年 とか保有するのか
どこかで手放すのか
長期保有が前提なら、アパートやマンションを建てればよいと思いますし、
10〜15年程度の保有なら戸建てがよいと思います。
基本的に、どの建物も
1.新しい ⇒ 入居率高い、家賃高い
↓
2.古くなってきた ⇒ 入居率低下、家賃下落、修繕費増加
ですから、
わたしは、
1.新しい ⇒ 入居率高い、家賃高い
↓
2.ここで売る
↓
3.古くなってきた ⇒ 入居率低下、家賃下落、修繕費増加
という戦略です。
3.の段階は、新しい買い主さんにお渡しします
つづく
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