2013年10月19日
アルファスマート西川緑道公園 その２
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,000万以上家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56?u を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(＞＜)
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こんばんは。岡山大家です。
読者のペルメルさんが、わざわざ東京からお越しになるということで
食事をご一緒させていただきましたー
ペルメルさん、ありがとうございました
...
さて、 昨日の続き で
岡山市北区柳町に建築中の分譲マンション
アルファスマート西川緑道公園
某読者の方に オススメしなかった訳 ですが
基本的に、 歓楽街は賃貸市場では人気がない です。
中央町、田町、柳町あたりは、夜の街というイメージが強い ので、
好んで住む方は多くないですね。
「西川緑道公園」 というと聞こえはいいですが
所詮は 「柳町」 なんでね...
このネーミングは苦肉の策でしょう。
イメージを意識して
「アルファスマート柳町」 にはできなかったと思いますねー
呑みに出るのが好きという単身者なら時々ありますが、
ファミリー層というとちょっと難しいです。
３LDK ７０?u だと、基本的にファミリーが対象なので、
新しいうちはなんとかなるかもしれませんが、
古くなると厳しいかなと思います
...
そもそも、 家賃１５万円前後 となると
大手の法人契約がターゲット になってきますけど
この手のファミリー層は、
住環境を重視 することが多いです。
お子さんが小さいケースも多いので、
学区や幼稚園などを考慮されますし
奥さんが主導することが多いので、
ここが選択肢に上がることはあまりない と思います。
新築とはいえ、 他にも分譲マンションはたくさんあります から
あえてここにする理由もありませんしね
中山下や厚生町あたりに他の新築もありますし、
桃太郎通りに近いところにもいくつかありますもんね
環境重視であれば、大元駅方面や伊島エリアなども選択肢に上がりますから
１５万円出して、
ファミリー層が 柳町 に突っ込んでいく理由が見当たりません
つづく
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,000万以上家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56?u を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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こんばんは。岡山大家です。
読者のペルメルさんが、わざわざ東京からお越しになるということで
食事をご一緒させていただきましたー
ペルメルさん、ありがとうございました
...
さて、 昨日の続き で
岡山市北区柳町に建築中の分譲マンション
アルファスマート西川緑道公園
某読者の方に オススメしなかった訳 ですが
基本的に、 歓楽街は賃貸市場では人気がない です。
中央町、田町、柳町あたりは、夜の街というイメージが強い ので、
好んで住む方は多くないですね。
「西川緑道公園」 というと聞こえはいいですが
所詮は 「柳町」 なんでね...
このネーミングは苦肉の策でしょう。
イメージを意識して
「アルファスマート柳町」 にはできなかったと思いますねー
呑みに出るのが好きという単身者なら時々ありますが、
ファミリー層というとちょっと難しいです。
３LDK ７０?u だと、基本的にファミリーが対象なので、
新しいうちはなんとかなるかもしれませんが、
古くなると厳しいかなと思います
...
そもそも、 家賃１５万円前後 となると
大手の法人契約がターゲット になってきますけど
この手のファミリー層は、
住環境を重視 することが多いです。
お子さんが小さいケースも多いので、
学区や幼稚園などを考慮されますし
奥さんが主導することが多いので、
ここが選択肢に上がることはあまりない と思います。
新築とはいえ、 他にも分譲マンションはたくさんあります から
あえてここにする理由もありませんしね
中山下や厚生町あたりに他の新築もありますし、
桃太郎通りに近いところにもいくつかありますもんね
環境重視であれば、大元駅方面や伊島エリアなども選択肢に上がりますから
１５万円出して、
ファミリー層が 柳町 に突っ込んでいく理由が見当たりません
つづく
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