2013年11月17日
家賃設定って難しい
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56?u を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。
かこさん、ロッカーキャットさん物件の見学会をやります。
１１月１９日（火） 午前１１時
岡山市南区並木町２−１４−１５ ネグザスボール 駐車場
へ集合でお願いします。
現在の参加予定者
ロッカーキャットさん
かこさん（女性）
あつさん
みーこさん（女性）
大黒天人さん
Tさん（初登場）
mtanaさん（午後から登場）
Mさん（初登場、女性）
Oさん（初登場）
ゆずこりんさん（尼崎から参上）
わたくし
こんばんは。岡山大家です。
最近の岡山は、アパートなどの集合住宅も 建築ラッシュ で
物凄い数が建っています
建築費も高騰しているのか、家賃もかなりお高めで
新築なのになかなか決まらないってケースも多い ですね
...
そんな中、完成前に早々に満室にさせている物件もあります。
まぁ立地と家賃を間違えなければ難しくないことなんですけど。
例えば、こちらの 南区新保の新築
来年の１月２５日入居予定 ですが
あっさり満室
場所はもちろん問題ないですが
最近では珍しく家賃が相場に合っているように思います
鉄骨造３階建て 全戸１LDK、共益費３０００円 P１台込
１０１ ４５．６８?u ５．７万
１０２ ４０．０９?u ５．３万
１０３ ４５．４８?u ５．７万
２階以上は同じ面積で
２０１ ６．１万
２０２ ５．７万
２０３ ６．１万
３０１ ６．２万
３０２ ５．８万
３０３ ６．２万
どの部屋も４０?u超えていて
一番安い部屋なら、５．６万円で１台込
一番高くても６．５万までですから
良心的というか、まぁこんなもんかなと。
最近の傾向から言うと、むしろ安い ぐらいですからねー
現地に行っていないので詳しくわかりませんけど
少し前の地図では事務所とか倉庫みたいなものがあったようです。
元々土地をお持ちなんでしょうね。
...
しかし、建築費などの高騰で、
家賃を上げないと利回りが合わないのかもしれませんけど
無理に上げて表面だけ合わせても
あとで大変な苦労をすると思うんですけどねー
受注を取るには仕方ないのかな...
建築屋に踊らされて
ブームに乗って
相続税対策
いろいろ事情はあるんでしょうが
どこにでもある何の変哲もないアパートを建てるのはどうかと思いますがねー
ライバルは年々増えますよ
サブリースだから安心って
まぁ人それぞれですね。
おしまい
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56?u を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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かこさん、ロッカーキャットさん物件の見学会をやります。
１１月１９日（火） 午前１１時
岡山市南区並木町２−１４−１５ ネグザスボール 駐車場
へ集合でお願いします。
現在の参加予定者
ロッカーキャットさん
かこさん（女性）
あつさん
みーこさん（女性）
大黒天人さん
Tさん（初登場）
mtanaさん（午後から登場）
Mさん（初登場、女性）
Oさん（初登場）
ゆずこりんさん（尼崎から参上）
わたくし
こんばんは。岡山大家です。
最近の岡山は、アパートなどの集合住宅も 建築ラッシュ で
物凄い数が建っています
建築費も高騰しているのか、家賃もかなりお高めで
新築なのになかなか決まらないってケースも多い ですね
...
そんな中、完成前に早々に満室にさせている物件もあります。
まぁ立地と家賃を間違えなければ難しくないことなんですけど。
例えば、こちらの 南区新保の新築
来年の１月２５日入居予定 ですが
あっさり満室
場所はもちろん問題ないですが
最近では珍しく家賃が相場に合っているように思います
鉄骨造３階建て 全戸１LDK、共益費３０００円 P１台込
１０１ ４５．６８?u ５．７万
１０２ ４０．０９?u ５．３万
１０３ ４５．４８?u ５．７万
２階以上は同じ面積で
２０１ ６．１万
２０２ ５．７万
２０３ ６．１万
３０１ ６．２万
３０２ ５．８万
３０３ ６．２万
どの部屋も４０?u超えていて
一番安い部屋なら、５．６万円で１台込
一番高くても６．５万までですから
良心的というか、まぁこんなもんかなと。
最近の傾向から言うと、むしろ安い ぐらいですからねー
現地に行っていないので詳しくわかりませんけど
少し前の地図では事務所とか倉庫みたいなものがあったようです。
元々土地をお持ちなんでしょうね。
...
しかし、建築費などの高騰で、
家賃を上げないと利回りが合わないのかもしれませんけど
無理に上げて表面だけ合わせても
あとで大変な苦労をすると思うんですけどねー
受注を取るには仕方ないのかな...
建築屋に踊らされて
ブームに乗って
相続税対策
いろいろ事情はあるんでしょうが
どこにでもある何の変哲もないアパートを建てるのはどうかと思いますがねー
ライバルは年々増えますよ
サブリースだから安心って
まぁ人それぞれですね。
おしまい
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