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偏屈たぬき
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Jul 9, 2017
カテゴリ： へそまがり流投資手法
ㅤ ”借金も財産のうち”
という格言？がある。
この格言？が好意的に取り上げられることは近年ではほとんど無い。バブル時代によく見られたような、放漫経営とか、浪費とか、そういう避けるべき状況を連想させるものとなっているようだ。
でも、私は、 ”借金も財産のうち” という格言？の持つ逆説的な響きに惹かれている。
借金をうまく活用することで企業の業績が伸びていくように、
個人だって借金をうまく活用することで、資産形成や人生設計がより良くできるのではと思う。
何回かに分けて書いていきたいと思うのだけど、まずは初回として住宅ローンについて。
（住宅ローンに関する過去日記）
〇不動産投資は自宅から
〇住宅ローンの大活用策
１．憎むべきは借金ではなく浪費
”借金＝悪”って短絡的だと思う。
借金したお金を消費に回せば、残るのは借金だけ。後々苦しくなっていく。
だけど、借金したお金で資産を取得するなら、借金と資産が両建てになるだけ。 その資産取得のメリットと、リスク上昇のデメリットを天秤にかけて冷静に判断すればよい。
２．住宅ローンで家を買うこと
住宅ローンについてのフィナンシャルプランナーなどへの相談では、年齢や年収に応じた、頭金の額とか月々の返済額、借入総額などが話題になると思うけど、
全くポイントがずれていると思う。
最も重要なのは、いくら借金をするかではなく、どんな家を買うかではないか。
どんな家を買うかという観点で、私が重要だと思うのは以下の２つ。
（１）適正または割安な価格の住宅を買う
周辺の取引事例から推測する価格とか、賃貸に回したときの収益還元的価格とが、売却する場合の想定価格とかから見て、
少なくとも割高ではない、できれば割安な物件であることが必須条件。
この条件を満たしていれば、少なくとも購入時点で見れば、借金と資産のつり合いが取れている。
（２）浪費にならない範囲の住宅を買う
収入と比較して、大きすぎる額の消費は避けるべきで、それは住居にも当てはまると思うけど、
住宅購入の場合の消費額（費用またはコストと言い換えることもできる）は購入額や借入額ではない。
消費額（費用）としては、
ａ．建物の劣化に見合う減価償却費
まずは、年々劣化により建物の価値が減少していく分。すなわち減価償却費（税法上の額ではなく実体的な額を考えておくとよいのでは）に相当する額。
ちなみに、土地は基本的には年数がたっても価値が変わらないので計算に入れなくてもよいと思う。
ｂ．住宅ローンの金利
次に、毎年払う住宅ローンの金利。
ちなみに、元本返済分は計算に入れなくてもよい。キャッシュフロー的にだいたい回っていくことを確認しておけばよい（あくまで、だいたい良いと思う。失業するとか極端なケースの場合は、家を売るとか賃貸に回してもっと安い賃貸物件に住むとか）。
ｃ．税金
そして、住宅を保有していることで支払うことになる、固定資産税や都市計画税。
これらの額の合計が、住宅に関する消費額（費用）。この額が、年収に対して過大であれば、それは浪費と言われてもしかたがない。
逆に、賃貸住宅に住んでいる場合は、家賃（更新費など含む）がそのまま消費額（費用）なので、住宅購入の際の消費額（費用）がそれまでの家賃程度でおさまるのであれば、問題はないのではと思う。
３．住宅ローンを組めば人生が縛られると言うけれど
よく、”住宅ローンを組めば人生が縛られる”と言われるけど、
それは、購入価格や劣化による減価などで、住宅ローンの額と住宅の価値のバランスが崩れている場合のことだろうと思う（そういう物件は、購入時点から間違っている）。
２．で書いたようなことを満たしている物件であれば、仮に住まなくなったり、収入が激減してローンが払えなくなったり、相続が生じても、
賃貸に回すなり、売却することによって自由に立ち回ることができるだろう。
むしろ、家主側都合で転居を余儀なくされたり、インフレで家賃が高騰して住めなくなったりするリスクが回避できる分だけ、自由度が増しているとも言える。
４．感想など
バブル崩壊～デフレ時代の後遺症として、借金を極端に嫌う傾向があるのではないかと思う。
”借金も財産のうち”で、うまく借金を活用してみてもよいのでは。
ちなみに私の場合、
少し広めの中古の戸建て（土地代＋α程度で購入できた）にしたので、仮に借りるとすれば給料の大半を入れなければ住めないような物件に、推計でその2割以下の消費額（費用）で住むことができている。とてもありがたいことです。
これも、金利が極めて低いとか、なぜだか中古の建物にはほとんど価値を見ない不動産の値付けとか、現状の特殊要因のお陰なのかもしれません。
おまけ
最近、なんだかジワジワくる曲で、十影さんの”ラッパー、家を買う。”。
十影『ラッパー、家を買う。』OFFICIAL MUSIC VIDEO （Youtube）
にほんブログ村
という格言？がある。
この格言？が好意的に取り上げられることは近年ではほとんど無い。バブル時代によく見られたような、放漫経営とか、浪費とか、そういう避けるべき状況を連想させるものとなっているようだ。
でも、私は、 ”借金も財産のうち” という格言？の持つ逆説的な響きに惹かれている。
借金をうまく活用することで企業の業績が伸びていくように、
個人だって借金をうまく活用することで、資産形成や人生設計がより良くできるのではと思う。
何回かに分けて書いていきたいと思うのだけど、まずは初回として住宅ローンについて。
（住宅ローンに関する過去日記）
〇不動産投資は自宅から
〇住宅ローンの大活用策
１．憎むべきは借金ではなく浪費
”借金＝悪”って短絡的だと思う。
借金したお金を消費に回せば、残るのは借金だけ。後々苦しくなっていく。
だけど、借金したお金で資産を取得するなら、借金と資産が両建てになるだけ。 その資産取得のメリットと、リスク上昇のデメリットを天秤にかけて冷静に判断すればよい。
２．住宅ローンで家を買うこと
住宅ローンについてのフィナンシャルプランナーなどへの相談では、年齢や年収に応じた、頭金の額とか月々の返済額、借入総額などが話題になると思うけど、
全くポイントがずれていると思う。
最も重要なのは、いくら借金をするかではなく、どんな家を買うかではないか。
どんな家を買うかという観点で、私が重要だと思うのは以下の２つ。
（１）適正または割安な価格の住宅を買う
周辺の取引事例から推測する価格とか、賃貸に回したときの収益還元的価格とが、売却する場合の想定価格とかから見て、
少なくとも割高ではない、できれば割安な物件であることが必須条件。
この条件を満たしていれば、少なくとも購入時点で見れば、借金と資産のつり合いが取れている。
（２）浪費にならない範囲の住宅を買う
収入と比較して、大きすぎる額の消費は避けるべきで、それは住居にも当てはまると思うけど、
住宅購入の場合の消費額（費用またはコストと言い換えることもできる）は購入額や借入額ではない。
消費額（費用）としては、
ａ．建物の劣化に見合う減価償却費
まずは、年々劣化により建物の価値が減少していく分。すなわち減価償却費（税法上の額ではなく実体的な額を考えておくとよいのでは）に相当する額。
ちなみに、土地は基本的には年数がたっても価値が変わらないので計算に入れなくてもよいと思う。
ｂ．住宅ローンの金利
次に、毎年払う住宅ローンの金利。
ちなみに、元本返済分は計算に入れなくてもよい。キャッシュフロー的にだいたい回っていくことを確認しておけばよい（あくまで、だいたい良いと思う。失業するとか極端なケースの場合は、家を売るとか賃貸に回してもっと安い賃貸物件に住むとか）。
ｃ．税金
そして、住宅を保有していることで支払うことになる、固定資産税や都市計画税。
これらの額の合計が、住宅に関する消費額（費用）。この額が、年収に対して過大であれば、それは浪費と言われてもしかたがない。
逆に、賃貸住宅に住んでいる場合は、家賃（更新費など含む）がそのまま消費額（費用）なので、住宅購入の際の消費額（費用）がそれまでの家賃程度でおさまるのであれば、問題はないのではと思う。
３．住宅ローンを組めば人生が縛られると言うけれど
よく、”住宅ローンを組めば人生が縛られる”と言われるけど、
それは、購入価格や劣化による減価などで、住宅ローンの額と住宅の価値のバランスが崩れている場合のことだろうと思う（そういう物件は、購入時点から間違っている）。
２．で書いたようなことを満たしている物件であれば、仮に住まなくなったり、収入が激減してローンが払えなくなったり、相続が生じても、
賃貸に回すなり、売却することによって自由に立ち回ることができるだろう。
むしろ、家主側都合で転居を余儀なくされたり、インフレで家賃が高騰して住めなくなったりするリスクが回避できる分だけ、自由度が増しているとも言える。
４．感想など
バブル崩壊～デフレ時代の後遺症として、借金を極端に嫌う傾向があるのではないかと思う。
”借金も財産のうち”で、うまく借金を活用してみてもよいのでは。
ちなみに私の場合、
少し広めの中古の戸建て（土地代＋α程度で購入できた）にしたので、仮に借りるとすれば給料の大半を入れなければ住めないような物件に、推計でその2割以下の消費額（費用）で住むことができている。とてもありがたいことです。
これも、金利が極めて低いとか、なぜだか中古の建物にはほとんど価値を見ない不動産の値付けとか、現状の特殊要因のお陰なのかもしれません。
おまけ
最近、なんだかジワジワくる曲で、十影さんの”ラッパー、家を買う。”。
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