2012年06月の記事
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今日から名古屋
6月30日～7月3日まで名古屋です。少しだけ空いた時間があるので、その時間を利用して犬山市に行きたいな…と思っています。それでは皆様、いってきま～す！
2012.06.30
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悪徳不動産業者の逆襲２
自分が勤めている不動産屋の領収書を無断で利用したり広告費２カ月分を請求して、着服したり横暴の限りを尽くした社員の被害にあったゴッドマザー。以前の経緯は → コチラから今度は、その担当者が入居させた部屋だけがどんどん退去しているというのです。家賃の滞納があって、引越代が捻出できないところも退去です。「足立さん、新しい不動産屋に就職したん？」「イヤ、それは店長が警察に届出だして止めとるらしい」「じゃあ、新しい不動産屋からじゃ、ないとやね」「そうたい。店長が福岡県内の不動産屋には勤められんようにしたげな」「じゃあ、どうして？」「それはなぁ…、足立さんは入居者も家主も知っやろ」「そうやね」「だけん、不正ば知らん家主に個人的に入居者ば紹介するち言いようかも…」「まさか…」「じゃないと、６月末にこの退去はおかしかぁ」「そうやね…」「いまは入居に困っとう家主が多かけん、渡りに舟じゃろが…」「知らない大家にとっちゃぁ、救いの神やね」「フリーレントって言うて、手数料と一緒に自分の懐に入れるんよ。 それから、ウチみたいに、保証会社に入れんで自分が回収するんよ」「そうか…」「そげなこと、しそうな人やろ？」「確かに、そうかもしれんね。そういえば、私も…」「どげんしたね？」「去年、足立さんが入れた人が退去って…」「それも、足立さんのせいじゃなかとね…」「そうかもしれんねぇ」「店長に言うとくな？」「少しでも、縁を切ったほうが良かけん、このままで良か…」「そうな。滞納やら無かとな？」「特に、問題がなかったけん、良か」「そうな」入退去が落ち着いた６月に大量退去が発生しているゴッドマザー。今年４月は、史上最高の入居率だったのにこれからの入居率は、どうなるのでしょうか？
2012.06.29
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2012年メガイベント
毎年、ジェームス・スキナー氏が開催するイベントを楽しみにしているのですが今年は映画撮影の予定とか、その他諸々の事情で行けなくなりました。昨年９月に申し込んだ2012年メガイベント！詳細は → コチラＳ席で申し込んだのですが、申込価格が33万6000円！ＨＰを見ると、現在の申込価格は42万円です！つまり84000円引です。私も2009年メガイベントに参加してからＣＤを作成したり、歌手活動できたり今回は映画に挑戦したり自分の思いを形にすることができました。本当に素晴らしい内容でした。開催概要日時 2012年9月15日8時受付開始～21日午前3時終了予定場所 千葉県鴨川市 鴨川グランドホテル金額 42万円のところ、336000円！別途 宿泊費＆食事代行きたいけど、行けないメガイベントに旧価格で行きたい方はいませんか？連絡は → obamituyoあっとま～くyahoo.co.jpよろしくお願いします。
2012.06.28
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悪徳不動産業者の逆襲１
東京から松本へ、セミナー三昧の日々を過ごして福岡に戻って、ゴッドマザー宅に行くと玄関を開けて、居間のテーブルに坐るなりゴッドマザーが機関銃のごとく喋り始めました。「ちょっと聞いちゃってん！」「どしたん…」「アンタがおらん間、大変やったとバイ」「どげんふうに…」「それがな…」自分が勤めている不動産屋の領収書を無断で利用したり広告費２カ月分を請求して、着服したり横暴の限りを尽くした社員の被害にあったゴッドマザー。以前の経緯は → コチラから今度は、その担当者が入居させた部屋だけがどんどん退去しているというのです。「このままやったら、ウチの入居者がいなくなるバイ」「まさか…」「金がなくて、引っ越しできんかった人まで引越ししよる！」「この一週間で何部屋、退去するって？」「３部屋…」「３部屋？」「それも足立さんが紹介した部屋ばっかり…」ストレスで高血圧になったから中古マンションを購入させてやっと気分が晴れてきたところだったのにまた、高血圧になりそうな感じです。この事件、どこまで続くのかしら？
2012.06.27
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信州まつもと空港
松本城下を散策しながら、松本バスターミナルに戻ってきました。信州まつもと空港行バスの発車地点です。今回はセミナーを４講座も受講したのでスーツケースには教材がギッシリと詰まっています。バスターミナルにコインロッカーが設置されていなかったのは、とても残念でした。大した距離ではないのですが一番近いコインロッカーが松本駅なのです。バスターミナルから空港行のバスは路線バスです。いかに利用者が少ないかということです。福岡、新千歳方面の定期便が各一往復のみ。財政的にも地方空港の運営は大変ですね。でも、直行便があるのは、とてもありがたいです。バスに乗って約30分で空港到着。すぐにチェックインして空港を一周しましたが何もないので展望デッキに行きました。空港の向こう側には大きなグラウンドが見えます。空は気持ちよく晴れて、鳥のさえずりが聞こえ木々の緑を感じさせる爽やかな風が吹き抜けていきます。日焼けを忘れて、日向ぼっこです。搭乗時刻が近づいてきたので、待合室に戻りました。しばらくすると、定員76人乗のジェット機が到着して乗客が下りたと思うと、すぐに乗車が始まりました。極限まで無駄を省かないと、航空会社も大変だということです。搭乗後1時間半後には福岡空港。帰りは、楽旅でした。
2012.06.26
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松本城＆開智学校
無事に二日間のセミナーが終了して帰りは、松本から福岡までダイレクト直行便を見つけました。信州まつもと空港から福岡空港までＦＤＡ(フジドリームエアライン)で約1時間半です。ホテルをチェックアウトした後、松本に到着したら空港行バスの発車時間まで２時間あったので松本市内を観光しました。松本の観光スポットといえば、国宝松本城。文禄時代(1593～1594)に建設された五重六階の天守閣は日本最古で昭和11年 国宝に指定されました。姫路城、彦根城、犬山城、松本城が日本の国宝城郭です。それから、開智学校へ向かいました。明治6(1873)年に旧制小学校と開校した日本最古の小学校のひとつです。明治時代の文明開化を感じさせる西洋建築の小学校のデザインは当時、この学校に通う小学生達に輝く未来を想像させたに違いありません。周辺には、建築が持つ落ち着いた雰囲気が漂ってきます。現在は、教育資料博物館として活用されていますが残念なことに修理中のため、美しい外観を一望できませんでした。ここは、国の重要文化財に指定されています。
2012.06.25
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南松本駅
スーパーあずさに乗って松本市で開催されたセミナーに行ったけど松本駅が停電のため、一駅前の塩尻駅で1時間半を過ごしました。それから約10分で松本駅に到着。セミナー会場は南松本駅だったので列車で一駅戻らなければいけません。ところが、松本駅に到着したものの列車ダイヤは乱れに乱れていてどこにどの列車が着くのやら、遅れているのやら…事前に、その特急と接続する列車を調べていたんだけど定刻より少し遅れた列車があったり1時間以上遅れた列車が来たりするのでどのホームに何が到着するのか…よくわかりません。ホテルに到着している時間になってもプラットフォーム上でボケッと過ごしていました。約一時間後、目的の列車が到着しました。次の駅ですから、乗ったら3分後に南松本駅です。改札口の駅員さんに聞いてみました。「あの…、遅れた特急券の払い戻しはありますか？」「特急は2時間遅れたら、払い戻しの対象になりますが…」「そうですか…」「どのくらいの遅れでしたか？」「約1時間半です」「残念ですが、対象外になります」「わかりました…」もう少し遅れたら、払い戻しだったけどＪＲも払い戻しを出さないようにやりくりして運航しているようです。思ったより、時間がかかった東京～松本の旅。払い戻しはなかったけど、初めて特急あずさに乗ったから、青春時代に戻った気分だわ。
2012.06.24
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スーパーあずさ15号
スーパーあずさに乗って松本市で開催されたセミナーに行きました。青春時代の懐かしい歌謡曲を思い出しながら初めて乗る特急あずさに興奮しちゃった私です。新宿から松本まで約2時間半の旅。私のイメージとしては高原列車。高校生の修学旅行で見た上高地のイメージ荘厳な、静謐な、自然が作る神秘の世界に向かう列車、それが「特急あずさ」です。耳にしたことがあるけれど私が一度も訪れたことがない地名立川、八王子、甲府、小淵沢、茅野、上諏訪を通過して一駅前の塩尻駅に到着したのが5分遅れの14時30分。あと一駅、約10分で松本駅です。すると、列車内放送が始まりました。「ただいま松本駅で停電が発生しました。 現在、回復の見込みはありません。 状況がわかり次第、連絡いたします」あっら～、列車で足止め状態。台風の影響でしょうか？読みたい本を数冊持っていたのですが列車に揺れながら読むと目に悪いのでスーツケースに入れていた本を取り出してしばしの読書タイムです。手元がブレないし、空調もトイレもあるし乗客も少ないので、最高の読書空間です。本を一冊、読み終わったころ、列車運行再開になりました。約1時間半の遅着です。
2012.06.23
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あずさ２号
今回の出張で、久しぶりに松本市に行きました。久しぶりといっても、長野県に行くのは高校生の修学旅行で上高地に行ったのが最後だから全く初めての地といった感覚ですし、行き方もよく分かりません。九州から見ると、長野県がある中部地方というのはどこが県境なのか、どういう繋がりなのか地理が苦手だった私には見当がつきません。ネットで行き方を探すと、バス、新幹線、特急があります。あれっ、よく見ると特急の名前が「あずさ」その瞬間、狩人が歌っていた「あずさ２号」が頭で鳴り響きました。そうだ、特急あずさで松本に行こう！都内の金券ショップを数店チェック。金額4450円で特急あずさの指定席券をゲットしました。どうせなら歌と同様に「８時ちょうどのあずさ２号で…」松本市に向かいたかったのですが現在は「スーパーあずさ５号」になっているのと出発日の朝に寝坊してしまったので12時発「スーパーあずさ15号」で松本に向かいました。特急で約2時間半の行程です。
2012.06.22
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会話のコツ
毎月恒例、東京で開催されているコミュニケーション、facebook、文学論セミナーに行きました。今回はそれに加えて、長野県松本市で開催された心理性脳科学講座を受講したから、約1週間の出張でした。東京のセミナーは１年間のカリキュラムだから受講生同士の交流も進んで、とてもいい感じです。分からないところを聞いたり、聞かれたり…こういう関係って、いいですね。特に、コミュニケーションのセミナーは気に入っています。回数を重ねれば、重ねるほど自分のコミュニケーションスキルがアップするのが分かります。講師はさんちゃん先生。コミュニケーションの達人です。ちょっとした会話のコツを知っているだけで知らない人同士でも会話が弾むのです。会話の基本は傾聴から始まります。聞いているようで、聞いていないのが他人の話。傾聴の初歩は、まず相手が話した名詞を繰り返すだけでいいそうです。大したことないように聞こえますが実際にやってみると、かなり大変です。相手が流れるように喋っていく会話から名詞を見つけて、繰り返していく。名詞を見つけた瞬間に、相手に返していくのでタイミングが分からなくて、オロオロしていると呼吸困難になったみたいな状態になります。この技術には慣れが必要です。営業担当には欠かせないスキルなのでまずは周囲にいる子供で実験するといいそうです。早速、甥っ子、姪っ子で練習しなくちゃね。
2012.06.21
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今日から出張
今日から長期出張です。 朝一番の飛行機なので いまから出発です。 それでは元気に行ってきま～す。
2012.06.20
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中古マンション購入２
ゴッドマザーと一緒に中古区分所有１Ｒの決済に行きました。不動産屋の取引銀行での決済です。「購入した物件…、アンタんとこで募集しんしゃあと？」「お任せいただけますか？」「35000円とか、言いよった如たあけど…」「おいくらなら…任せていただけますか？」「そうやな…。別の不動産屋は39000円て言いよんしゃあよ」「39000円ですか…」「どげんな？」「是非、それで決めさせていただきます」「そんなら３ヵ月間は任せたばい」「３カ月過ぎたら…？」「そりゃあ、ヨソに頼むけんね」「ガンバって、客付けします！」「頼むけんね…」ゴッドマザーが雑談担当、私が書類作成担当。どうしても本人署名が必要なところだけゴッドマザーが記入します。「お母ちゃん、ここサインね」「あい、わかった」「それとここも…」「ハイハイ…」サインが終わると、ゴッドマザー節が始まります。満面の笑みがこぼれます。「こげな物件があったら死ぬまで買いますばい」「また、御紹介してもいいですか！」「どんどん買いますばい」「次もよろしくお願いします」「でも、お買い得やないと…買わんばい」「はい、ガンバリます」「よろしうな」「はい」今回の取引も無事に終了。もう、次の物件が買いたくなっているようです。「みっちゃん、楽しかったな…」「うん！」「また、買いに行こうな」「はい！」一体、今年は何室買うのかしら？もう、次を探さなくちゃダメだわね。
2012.06.18
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中古マンション購入１
ゴッドマザーと一緒に中古区分所有１Ｒの決済に行きました。不動産屋の取引銀行での決済です。今回の物件を紹介してくれた不動産屋が物件の所有者だから、仲介手数料は無料です。転売益が出ているということになるからあまりオイシイ物件ではありませんがゴッドマザーの体調がよくなるんだったらまあ許せる範囲内の買物です。だって、購入が決まってからのゴッドマザーはルンルンモードになっていましたからね。契約書締結時に問題だったのは２点。１．エアコン背後のクロス補修２．組合費の根拠条文提示エアコン背後のクロス補修は補修後の現場写真を添付してくれました。まあ、これでよしとしましょう。組合費の根拠条文は、きちんと変更になっていたんだけど契約書作成時に受け取った管理規定が分譲当時のままで修正していなかったものだったそうです。新たに受け取った管理規定を見たら条文に内容が記載されていました。これで問題はクリアです。
2012.06.17
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映画オーディション追加募集
今年４月から映画オーディションに挑戦中！過去の経緯は → コチラ物理性心理学を提唱している蔵本天外氏が「うつ」をテーマに映画を作成します。公開は2013年早春です。第1次の書類選考を合格して第2次オーディションは、5月2日第3次は、5月9日第4次は、5月18日でしたが…まだ、第5次オーディションの開催日程が発表されません。落ち着かない日々が続くなか、友人から電話アリ。「みっちゃん、知ってる？」「何を？」「映画オーディション、追加募集が出てるけど…」「えっ、本当？」電話を切ってスグにＨＰを確認すると確かに追加募集ＨＰがありました。ＨＰは → コチラ前回、オーディション会場で聞いた主役級5人→10人、エキストラ50名→100名規模も2倍になっています。思うような人材が取れなかったのでしょうか？人員が増えているから、新たにスポンサーがついたのでしょうか？誰かわかりませんが有名女優とＡＫＢが出演するのは変わってないようです。今回の締切は7月20日。第5次審査に到るまで、少なくとも一ヶ月かかるから次の審査は8月後半になりそうです。はてさてどうなる。映画出演！とりあえず6月20日～6月25日は東京へ出張します。
2012.06.16
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マンション管理規約
ゴッドマザーが購入する中古ワンルームの重要説明書＆契約書締結に行ってきました。マンション所有者及び居住者が守らなければならないことはマンション管理規約に定めてあってそのことが重要事項説明に記載されています。「このマンションは事務所もいいの？」「管理規約12条により、簡易な事務所は大丈夫です」「ペット禁止なのね。管理規約のどこ？」「管理規約18条で犬猫は禁止ですが、小鳥・観賞用魚類は大丈夫です」今回、マンション管理規約に定めていない金額が重要事項説明書に書いてありました。「管理費以外に月100円の組合費があるんだけど…」「組合費でございますか？」「あんまり聞いたことないけど、組合費ってどういう性格のもの？」「それは…管理規則の…、しばらくお待ちください」営業さんと一緒にやってきた宅建主任者が管理規約をパラパラめくって読んでいますが組合費を定める条文が管理規約にないようです。「規約の変更したくなかったのかなぁ…」「規約の変更ですか？」「だって、規約変更は4分の3以上の賛成が必要ですよね…」「そうですね」「または、追加規約を入れ込むのを忘れたか…」「もう一度、管理会社に確認を取ってみます」「よろしくお願いします」決済日までの宿題が二つ１．エアコン背後のクロス補修２．組合費の根拠条文提示次は決済です。楽しみですね。
2012.06.15
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宅地建物主任者の独占業務
ゴッドマザーが購入する中古ワンルームの重要説明書＆契約書締結業務があって不動産担当者と宅地建物取引主任者が小場家リビングにやってきました。あら、担当者は宅建主任者ではなかったのね…。原則として、業務に従事する者５人に対して１人の宅地建物取引主任者が必要ですが試験が難しいので、基準ギリギリの不動産屋が多いです。今回の担当さんも営業はできるけど宅建は持っていないようです。宅地建物取引主任者の独占業務つまり資格を持っていない人がやっちゃうと法律違反になってしまうのは３つです。それは…１．重要事項の説明契約締結前に必ず行う重要事項説明は宅地建物取引主任者しかできません。それも必ず宅地建物取引主任者証を買主に提示しなければいけません。以前、こちらが指摘しないと提示するのを忘れていた主任者がいましたが本当は、こちらが請求する前に提示するのが正解です。２．重要事項説明書への記名・押印重要事項説明書を説明した後で内容に誤りがないかを確認して責任の所在を明確にするために宅地建物取引主任者の記名＆押印が必要です。３．契約書への記名・押印契約書の内容に誤りがないかを確認して責任の所在を明確にするために宅地建物取引主任者の記名＆押印が必要です。この３つは、法律で宅地建物取引主任者だけに許された業務です。その不動産屋専任の宅地建物取引主任者が別の用件で行けないときには有資格者なら誰でもいいのでアルバイトでも可能です。でも、相手が法律に詳しいと突っ込まれることもあるので軽い気持ちで代行できるものでもありませんね。今回のつっこみどころは…
2012.06.14
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ゴッドマザーの特効薬１０
ゴッドマザーと中古ワンルーム内覧に行って330万円で買付証明を提出しました。これ以上だったら、買わないという方向です。ゴッドマザーから事務所に連絡がありました。「通ったばい、通ったばい！」「あの指値？」「そうそう、よかったなぁ…」「後は…」「アンタが決めちゃんない」「わかった」とてもオイシイ物件とは言い難いですがゴッドマザーにとっては、ストレス解消になったようです。ここのところ落ち込んでいた声がいつもの楽しげな高音域に戻っています。これで体調が戻るのが早くなります。病気になるより、不動産購入が一番の特効薬です。後は担当者と話して重要事項説明書と契約書を締結する日を決定すれば現金はいつでも準備ＯＫなのですぐにでも決済できます。そうそう、その前にエアコン背部のクロスを修理してもらわないと取引後だったら、いつになるか分からないわ。これだけは念を押しておかなくっちゃね。いろいろと考えていたら、担当者からの電話です。「この度は…、どうもありがとうございます」「母が喜んでおります」「いつにしましょうか？」「できるだけスグにお願いします」「わかりました」「エアコンの後ろも早く直してね」「ハイ、わかりました」「最終日程が決まり次第、連絡いたします」「こちらこそ、よろしくお願いします」
2012.06.13
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不動産担当者情報
ゴッドマザーから事務所に電話アリ。「あのな～」「買付、通ったって？」「それじゃあ、なかとよ」「じゃあ、何なん？」「足立さんな…」「足立さんがどうしたん？」「あの人…」マンション内覧して、買付証明書を提出したからてっきり買付価格でＯＫが出たのかと思ったら使い込み事件の担当者情報でした。前回ブログは → コチラ以前、その担当者は金融機関に勤めていたことがありそこでも高齢者の預金に手を付けて、退職させられたんだけど親が全ての負債を弁償したので事件にはなっていないということでした。今回も親が全額弁償する話になっているけど不動産会社は徹底的に争うということでどちらも弁護士を立てて、訴訟になるようです。「前科があったんね…。30代の大人が親に頼るのは情けなかね…」「親は年金暮らしげなばい…」「御気の毒に…」「でも、それだけじゃなかとばい！」「何か別にあるとね？」「それがな、見たって…」「何ば見たんね？」「あん人な、別の不動産屋の面接に来とったって…」「また市内の不動産屋に勤めるとな！」「そげな風らしかばい…」「また被害者が増えるばい」「ほんなコツな…」「あちこちから情報ば集めとかなイカンばい」「そうやな…」滞納者を調査したら、保証金を受け取っているのにその担当者が着服して納付していないから小場家の滞納家賃が回収できなくて事務が滞っているのに本人は福岡市内の不動産屋に転職しようとしているらしいのです。宅地建物取引主任者資格を持っていれば福岡県に申し立てることもできるけど資格を持っていない人については、どうしたらいいのかしら？これ以上の被害は蒙りたくないわ！
2012.06.12
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ゴッドマザーの特効薬９
ゴッドマザーと中古ワンルーム内覧に行ったら博多駅から徒歩11分のワンルームで家賃35000円！管理費と修繕積立金は5400円。指値価格は300万円で表面利回り (35000-5400=29600円)×12月/300万円＝11.8％小場家としては、いまひとつですがゴッドマザーのストレス解消が目的なら、ぎりぎりセーフです。運転している担当者に聞いてみました。「300万円なら買いたいそうですが…」「300万円ですか…、それは少し厳しいです」「いくらなら大丈夫ですか？」「それは会社に戻ってみないと…」またゴッドマザーとヒソヒソ話です。「どげんするな？」「あの地区が得意な営業のヤリ手がおるんよ」「どんくらいなら客がつくとな？」「多分、あん人なら39000円」「それならいくら出す？」「330万円が限界やな…」「わかった…」「あの…、母が330万円までならと申しておりますが…」「330万円ですか…」「買付も入れると言っておりますが…」「買付ですか…」「一応、300万円で買付入れてましょうか？」「それなら330万円で買付入れてもらっていいですか？」「分かりました。それ以上なら買いませんけど…」「一発勝負ということですね」「そうです」「分かりました」ゴッドマザーが落ち込んでいるのが不動産を購入して治るんだったら悪い物件ではないので購入するのも一手だわ。ここで購入しておかないと次の物件を購入するまで、ストレスが発散できないからこのくらいの衝動買いなら、病気になるよりマシだわ。あとは営業さんの結果待ちです。
2012.06.11
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ゴッドマザーの特効薬８
ゴッドマザーと中古ワンルーム内覧に行ってみた物件はリゾートホテル並みの豪華エントランスホールに入居者専用プール付博多駅から徒歩11分のワンルームで家賃35000円！次に行ったのは、もっと悪かったので見た瞬間にボツ。家に戻る帰りに最初のマンションを管理している管理会社に立ち寄って、長期修繕計画書と昨年度決算書を受けとって移動する車の後部座席でチェックしました。この豪華マンション、何だかとても不思議な決算書です。管理費＋修繕積立金で5400円なのに決算書を見ると、管理費の剰余金を修繕積立金に繰り入れています。というのも…雑収入が異常に多いのです。一階にあったコインランドリーの売上 226万円集会所を転用して貸し付けている事務所 132万円自動販売機売上手数料 58万円 インターネット、携帯の回線、アンテナ設置料 157万円平置き駐車場代 330万円、年間合計 903万円！280室あるから、1部屋当たり年間32000円の雑収入です。集めた管理費の範囲で運営しているので雑費はそのまま修繕積立金になるかグレードアップ工事に使用されているので月額2600円の修繕積立金でも十分に運用できるのです。今後、臨時徴収金がなくても大規模修繕ができるようです。「驚いた～」「どげんしたな？」「こげん雑収入が多かマンションは少なかばい！」「どげな風な…」「雑収入がな…」現在の修繕積立金は毎年1100万円。それに一円も手を付けずに一般会計で簡易な補修ができるのです。そのうえ雑収入が多いので毎年、一般会計から修繕積立金に繰入しています。後部座席で母子のヒソヒソ話です。「そりゃあ、よかなぁ…」「どげんする？」「ちぃと価格が高かごたぁけど…」「いくらなら買うとな？」「300万円」「どげん言うやろか？」「まあ聞いてみ」「わかった」
2012.06.10
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ゴッドマザーの特効薬７
ゴッドマザーと中古ワンルーム内覧に行ったけどリゾートホテル並みの豪華エントランスホールに入居者専用プール付で博多駅から徒歩11分のワンルームで家賃35000円！管理費と修繕積立金は5400円。売出価格は370万円ですから表面利回り (35000-5400=29600円)×12月/370万円＝9.6％小場家としては、どう考えてもダメダメ物件です。おまけに昨年度に大規模修繕やったばかりだから積立金が底をついているのは間違いないし今後の修繕時にいくら言ってくるのか…不気味です。部屋を出て、全員でマンションに１階に戻りました。エレベータを下りた横に部屋があります。開けてみると、コインランドリーが8台。そういえば室内には洗濯機置場がなかったわね。裏に回ると、プール横に大きな部屋があります。どうやらマンション共用集会所のようです。集会所の玄関に回ってみると、事務所の看板。あらっ？ 普通の店舗なのかしら？確か、ここは住居専用マンションと聞いていたんだけど…エントランス横には自動販売機が３台。２台は飲料専用ですが…１台はミネラルウォーター、カップラーメン、おつまみ、ビール等まるでコンビニのような品揃えの自動販売機です。不思議なフロアだわ？マンション敷地を一周して、次のマンションへと向かったのでありました。
2012.06.09
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ゴッドマザーの特効薬６
ゴッドマザーと中古ワンルーム内覧に行ったけどリゾートホテル並みの豪華エントランスホールに入居者専用プール付で博多駅から徒歩11分のワンルームで家賃35000円！売出価格は370万円ですから、どう考えてもダメ物件です。「で、管理費と修繕積立金はいくら？」「管理費2900円、修繕積立金2600円、合計5400円です」「それで大丈夫なの？」「昨年度、大規模修理したばかりですから、大丈夫のはずですが…」「信じられないわ…。長期修繕計画書と昨年度決算書はある？」「いえ、ありませんが…、管理組合に聞いてみます」不動産屋担当者は携帯電話をかけ始めました。「みっちゃん、どう思うな？」「この設備で、この管理費はおかしいと思うけど…」「何でな？」「次の大規模修繕で多額の臨時積立金がいるかもよ…」「そりゃあアカンばい。どげんするな？」「長期修繕計画書と昨年度決算書を見てから決める」「そうな。任せたばい…」「小場様、管理組合にはあるそうです」「１階の管理人室にあるの？」「いえ、管理会社にあるので、次の物件を見て、そこへ参ります」「わかりました」その部屋を出て、全員でマンションに１階に戻りました。
2012.06.08
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ゴッドマザーの特効薬５
ゴッドマザーと中古ワンルーム内覧に行ってきました。物件は、博多駅から徒歩11分。築20年、約20平米の中古ワンルームで売出価格370万円。入居者に人気がない３点ユニットで、小場家的にはイマイチ物件ですが…バブル期に建設された総戸数280戸の15階建 豪華マンション。エントランスを抜けると、中心には大きなホール。ホールを取り巻くように280室が配置されています。ホール中央部には、15階まで続くシースルーエレベーター。それを取り巻くのが人工池とミニ噴水４基。水音がエントランスホールに響き渡りまるでリゾートホテルに来たような雰囲気です。おまけに入居者専用プール付。これでは管理費がいくらあっても足りそうにありません。「照明は、人気があるスポット照明にして変更しました。 エアコンは新品を取り付けました。 キッチンには２ドアミニ冷蔵庫も設置しています」「そうですか…。あらっ？」「どうしました？」「これは…」確かに、エアコンは新品なんだけど…以前に設置していたエアコンが少し大きかったようでエアコンの周囲にクロスの切れ端が見えて一部は壁のコンクリートが剥き出しになっています。ちゃんと計画的にリフォームしないとこうなっちゃいます。「エアコンの後ろの壁は…みっともないですよ」「確かにそうですね」「決済までに修理できますか？」「はい、わかりました」「この立地で、この設備で家賃はいくらですか？」「３月までだと40000円ですが、いまなら35000円です」「35000円ねぇ…」「３ヶ月ほどいただければ、38000円で客付できますけど…」リゾートホテル並みの豪華エントランスホールに入居者専用プール。博多駅から徒歩11分のワンルームが35000円！福岡市の家賃の安さには気分がウツになって頭痛がしそうです。
2012.06.07
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ゴッドマザーの特効薬４
ゴッドマザーと中古ワンルーム内覧に行ってきました。物件は、博多駅から徒歩11分。築20年、約20平米の中古ワンルームで370万円ですが入居者に人気がない３点ユニットで、小場家的にはイマイチ物件ですバブル期に建設された総戸数280戸の15階建の豪華マンション。エントランスを抜けると、中心には大きなホール。ホールを取り巻くように280室が配置されています。ホール中央部には、15階まで続くシースルーエレベーター。それを取り巻くのが人工池とミニ噴水４基。水音がエントランスホールに響き渡りまるでリゾートホテルに来たような雰囲気です。「おぉぉぉぉ！ まるでホテルの如たぁ！」「ホント、ビックリやね」「面白か物件やなぁ…」「確かに！」その反応を横で見ている不動産担当者。シメシメといった面持ちです。「それでは物件を御案内します」シースルーエレベーターに乗って、７階で降りました。物件は、エレベーターから降りてスグの好立地。これはポイントが高いです。部屋に入ると、一般的な原状回復工事を完了した状態です。良くも、悪くもない内装ってところね。ベランダに出て、下を覗いてみると１階部分に大きな貯水池のようなものが見えます。「あれは何？」「あれはプールです」「プール？」「入居者専用プールがありますが、現在は使われていません」「そうなのね…」豪華なエントランスホールに噴水、おまけにプール付。これでは管理費がいくらあっても足りそうにありません。やっぱり購入するには問題が多すぎると思うわ。
2012.06.06
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ゴッドマザーの特効薬３
ゴッドマザーが中古区分マンションを物色中！体調を崩しても不動産物件購入の話になると薬を飲むよりも元気になるゴッドマザーです。不動産担当者がやってきました。現金で中古マンションを購入していると聞いて色々なオススメ物件を持ってきているようですが…「これなどは、いかがでしょうか？」「ウチは、この地域は買っていませんですが…」「それでは、こちらは…」「築年数が古すぎます」「こっちは新しいですよ…」「あぁ、これは建設会社が気に入りません」「この物件は？」「ここは以前に見たことがありますが…、よくなかったです」「そうですか…」結局、前日にＦＡＸで確認した物件が一番いい物件のようです。「やっぱり昨日のアレが一番ですね」「アレは当社物件ですので、仲介手数料不要です」「あぁ、そうですか」「一度、見にいきませんか？」「そうですね…」ゴッドマザーを見ると、顔をキラキラ輝かせながら、こちらを見ています。行きたくてたまらない様子です。「どうする？」「行こうかぁ。みっちゃんが行くなら行くばい」「………。そうですね。行きましょう」「そうですか！」「どうせ行くなら、先ほど見せていただいた中に 近所にある別のオススメ物件があったから それも一緒に見ていいですか？」「わかりました。明日、手配いたします」「よろしくお願いします」ゴッドマザーの精神的リハビリを兼ねて物件見学に行くことになりました。
2012.06.05
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ゴッドマザーの特効薬２
ゴッドマザーを巻き込んだ不動産担当者詐欺事件。体調を崩していた母が健康体に戻ってきたな…と思っていたら早速、次の購入物件を見つけたようです。事務所ＦＡＸに物件明細書を送ってきました。物件は、築20年、約20平米の中古ワンルームで370万円。小場家では駅から10分以上の物件を購入していないので博多駅徒歩11分というのが微妙です。徒歩10分以内だと、事務所としても、住居としても使用することが可能なんだけど、特に問題なのが３点ユニット。最近はボロでもトイレ・バス別を希望する入居者が多いし博多駅徒歩11分で大通りに面していないので事務所使用はまず無理な立地です。現在は空室状態ですが３点ユニットで、この立地だと相場家賃は35000円～38000円。それから管理費等を引いたら…、こりゃあダメだわ。ゴッドマザーに電話してみました。「おかあさま…」「どげんやったね？」「ありゃあダメです！」「ダメ？」「多分、微妙です…」「担当さんが来るち言いようばい」「呼んだと？」「来るげな」「どうすると？」「会うくらい、よかろうもん…」「まあ、そうやけど…」「じゃあ、一緒に話ばしようね」「はい」最近、暗い声が続いていたのに物件の話になると、声が明るくなっています。不動産投資がゴッドマザーの特効薬。病院に行くより、投資話の方が健康的だわね。
2012.06.04
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ゴッドマザーの特効薬１
ゴッドマザーは高血圧になりながら私は喘息体質になりながら弁護士用資料を作成して丸投げし縁起が悪いからと幣立神宮に参拝し怒涛の日々がやっと落ち着きを取り戻した頃ゴッドマザーから事務所に電話がありました。「みっちゃん、あのな、相談やけど…」「また、例の件で何か？」「そうじゃなかとばい…」「じゃあまた、何か変なことでも…」「そうじゃなくて…」「悪かことな？」「いや…、良か物件ば見つけたけんな…」「はぁ…」騒動が一息ついたら、次の物件ですかぁ？素晴らしいというか…、相変わらずというか…女性にストレスがたまるとスイーツをドカ食いしたり、ショッピングしたりする方がいますがウチのゴッドマザーの場合には不動産を購入したくなるようです。「それで…？」「図面が来とうけん、見ちゃりぃ。ＦＡＸでスグ送るけん」「はい」「すぐ、意見ば聞かしてな」「はい」「待っとるばい」「はい」しばらくすると、事務所ＦＡＸが動き始めました。
2012.06.03
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不動産屋で詐欺？４
ゴッドマザーから事務所に電話アリ。客付不動産屋担当者が会社のオカネに手をつけて首になったという電話が店長からあったそうです。会社の金庫に置いていた未使用の領収書を勝手に盗み出して大家には、自分で偽造した領収書を渡してその金を自分の懐に入れたとのこと。おまけに、ゴッドマザーにはフリーレントだから家賃が発生しないと説明しておいて入居者から家賃を徴収して、そのオカネも懐へ…ついでに、家賃保証会社の保証料も懐に入れたので滞納が発生しても家賃保証がないかもしれないらしいし…今回の被害者は高齢者が中心だそうです。小場家では、50年以上も不動産投資してきましたが、こんなことは初めてです！ゴッドマザーが動転しているのが受話器の声から分かります。「特に、今年の入居者で一件だけ問題があるとよ…」「足立さんが入れたん？」「そう、そやけど何もないとよ…」「何もないって…？」「契約書も、振込も、入金も…、何も…」「何月から入っとるん？」「ゴールデンウィーク明けからって、電話で聞いてな…」「やっぱりフリーレント？」「家賃は６月からにしてって…」「契約書は…？」「契約書どころか、何もないとよ」「誰が入っとうとかも、わからんと…？」「わからん。けど隣の人が誰かおるって言いよる」「不動産屋はなんて？」「全部、洗いざらい話して、調査ば頼んどるけど…」「大丈夫？ 任せていいとね？」「あの店長さんにもお世話になったけんねぇ…」「裁判とか…」「とにかく店長さんにお願いするけん…」「そうな…、好きにしんしゃい…」
2012.06.02
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不動産屋で詐欺？３
ゴッドマザーから事務所に電話アリ。客付ナンバーワン担当者が独立して落ち込んでいたところに別の会社にいる客付ナンバーツー担当者が会社のオカネに手をつけて首になったという電話が店長からあったそうです。会社の金庫に置いていた未使用の領収書を勝手に盗み出して大家には、自分で偽造した領収書を渡してその金を自分の懐に入れていたそうです。おまけに、ゴッドマザーにはフリーレントだから家賃が発生しないと説明しておいたのに入居者から家賃を徴収して、そのオカネも懐へ…「何てこと！」「それが、それだけじゃなかとよ…」「まだ、あるとな？」「それがな…、一番問題たい…」ゴッドマザーは大きなため息をつきました。「初期費用を使い込んどるげな…」「はぁ？ 鍵交換代とか、火災保険料とか、家賃補償料とか…？」「そうたい…」「もし入居者が滞納したら、どうなるの？」「不動産屋には言うばってん…、すぐには回収できんやろ…」「何てこと…」「それもウチの如たぁ、老人ばっかり狙っとうげな… 私は記録ば取っとうけん、時間があれば取引明細書が作れるけど… よく分からん年寄りが多かけん、被害額がよう分からんて…」「最近、足立さんにどの位、依頼したん？」「それがなぁ、黒木さんが独立するけん 今年１月以降の入居は殆ど足立さんが決めたんや…」「一件当たり、どのくらい抜いとうと？」「10～20万円やな…」「ウチは、どのくらい被害額になりそうなん？」「そうやな…、大体200万円…」「200万円！」
2012.06.01
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