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2005年03月の記事
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投資物件評価、追加しました
フリーページに「２００５年米国投資物件評価（２）」として、今回の購入物件の評価を載せました。日本の投資基準からすると、え～！という数字のオンパレードです。アメリカにおいて自己資金０（実際には＄２３９、つまり約2万5千円は使いましたが）で投資をするとこんな状態になる、という数字です。この評価の可否は私自身もまだ確立しているとは言えません。そんな中での投資であり、自己資金０での投資を初めて行った、という意味でも、これが本当に自分の資産形成にどう影響するか、という意味でも、今までの不動産投資とは違った意味を持っています。時あたかも、インフレの兆候が出始めているこのごろ、一方では不動産価格の高騰がバブルと言われていることもあり、この投資の成否は予断を許しません。それでもまだ、過去２０％以上の不動産価格の暴落をしたことを考慮しても、自己破産までには至らない範囲での投資にはなっています。そうなったらそうなったで、今以上に生活レベルを押さえるだけの話でしょう。少なくとも、株と同じで暴落したときに売らざるを得ない、切羽詰った状況にはありませんので、じっくりとそのタイミングを見極めて行きたいとは思っていますが、どうなりますか・・・
2005.03.31
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鬼さんシリーズ第３弾
なんでこれが「ビジネス・起業に関すること」なの、なんて突っ込みは入れないように。ビジネスにしても、いわんや起業するためには特に、柔軟な考え方が欠かせません。ということで、今回は「頭の体操」の時間です。（なんちゃって）それに今日のテーマ、「鬼さんシリーズ第３弾」というのも意味不明でしょう。（フフフ）実は、たまたま寄ったCopyさんのブログで、久しぶりに算数・数学の問題にはまってしまいました。といっても中学生程度のものですが、久しぶりに紙に図形などを書いて、「合同」だとか「相似」だとか言う言葉を思い出しながら結構楽しむことができました。たまには、こういった「頭の体操」もいいな～、と言う感じです。それで、ふと中学生から高校生ぐらいにやったことがある問題を思い出し、よせばいいのに、「挑戦します」なんて言って書き込みを入れてしまいました。その問題と回答は当HPの３月３０日のBBSにCopyさんが書き込みを入れてくれているので、興味がある方は見てください。これらは、その時に思い出した問題を、詳細は忘れているので、自分で勝手に脚色したものです。名づけて「鬼さんシリーズ」。第一問と第二問はそれぞれ小学生向けと中学生向けでした。これがそのBBSにあります。それでCopyさんに第三問として「高校生向け」を書くことを約束しましたので、今日ここに載せようと言うわけです。この高校生向けは２問あります。今日はまず簡単な（主観的なものですが）方から。では、はじまりはじまり・・・------------------------------太郎君は、もう生きることに絶望してなんと自殺をしてしまいました。自殺をすると太郎君の魂は天に昇っていきました。するとそこに、道が二股に分かれているところがあり、そのそれぞれの道の入り口に鬼が待ち構えて居るのが見えました。「これがよく聞く『冥土の入り口』かな」と思った太郎君、鬼に聞いてみようとしました。するとその分かれ道になる手前に建っている立て札が目に入りました。読んでみるとそこにはこう書かれています。「皆様、ようこそ。 少し行くと道はふた手に分かれています。実は片方は天国へ、もう片方は地獄へと続いています。それぞれの道の入り口には鬼さんがいますが、この鬼さん、片方がうそつき鬼で絶対嘘しかいいません。もう一匹の鬼さんは正直鬼で絶対本当のことしか言いません。でもどちらがうそつき鬼で、どちらが正直鬼かは時々場所を入れ替わるのでわかりません。あなたは、どちらかの鬼さん に 一つだけ、YESかNOかで返事ができる質問をすることができます。二つ以上の質問をしたり、YES、NO以外の返事が必要な質問をしたらその場であなたは地獄行きに決まってしまいます。また、知らぬ振りをして、両方の鬼さんに聞いてもそんなことはお見通しですので、やはり地獄行きになります。以上をよく頭にいれて、その二股に分かれたところまで進み、どちらの鬼さんでもいいですから、今言ったことを念頭において一つだけ質問してください。あなたが天国に行かれるよう、幸運をお祈りいたします。」太郎君は、生前、勉強はあまり出来なかったのですが、なぞなぞは好きでした。で、やっぱり行くんだったら天国がいいよな～、ということで一生懸命考えました。そしてある質問を考え付き、忘れないうちに、ということで早速、二股に分かれているところまで行き、片方の鬼になにやら質問しました。その答えを聞いて、太郎君は、二つの道の片方を意気揚々と歩いていきました。そうです。彼は天国への道が鬼さんの答えからわかったのでした。さて、問題です。もうお分かりですね。「彼はどんな質問をして天国への道がわかったのか」というのが問題です。天国へ行きたい人はどうぞ頑張って考えてください。もしかすると、本当にこんなところがあるかも知れませんよ～。それと、「こんな問題知っているよ～」と言う方がいらしたら、ゴメンなさい。
2005.03.31
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アメリカで５軒目、購入完了！
今朝の日記（日本では昨晩ですね）に書いたクロージング（最終決済）終わりました。これでアメリカでのシングルファミリー用の一戸建て５軒目です。（もっともそのうち一軒は自分の家ですが）無事に終了、と書きたいところですが、残念ながら問題ありすぎのクロージングで、最後の最後まで今日決済できるのか不安なままでした。問題はなんと銀行の担当者！なんと決済の時間までにローンの金額が所定の口座に振り込まれていないことがわかり、なおかつ今日中でもダメ、ということがわかったこと。それに用意してゆく諸費用の金額が決済開始の午後３時の１５分前になっても確定しておらず、クロージングアトーニー（決済を取り仕切る弁護士）のところへ行くのに４０分もかかるのに、３時１５分前になってもまだ私は銀行でその情報を待ちながら待機していました。でも結局確定できないまま、おおよその金額で残高証明付き小切手を銀行に発行してもらい、それを持参し、多少の誤差は、クロージングの場でパーソナルチェックで済ますことにして見切り発車。定刻に遅れること２０分で、弁護士事務所に到着、売主側から「遅刻だ！」と責められながら（と言っても笑いながらでしたが）、クロージングの席へ。結局誤差はたかだか＄２９０ほどでしたので、パーソナルチェックでも問題なく受け取ってもらえましたが、ある程度以上の金額だったらまた銀行へ行かなければならなかったところでした。クロージングそのものは、もう米国で７回目なので段々慣れてきていて、書類の多さに目を回す時期から、書類ごとの数字をじっくり確認してからサインをする余裕ができてきました。前回のクロージングでも、この確認中に数字の間違いを二箇所も見つけ、その場で書類を作り直してもらったことも・・・今回は幸い書類や数字の間違いはなく、クロージングそのものはスムースに行きました。何回やっても訳のわからない書類、数十枚に次々とサインをしてゆくのは、気を使います。日本でしたら印鑑をつぎつぎに押してゆくのと一緒で、もし内容に不備があったら、それに対して認めてしまうことになるわけですから真剣にもなります。結局、いつもは見慣れない書類が一枚が出てきて、これは何ですか？と聞くと、なんと今日中にローン金額（＄１７万）が口座に振り込まれなかったので、その入金を保証するような書類でした。しかし、これは銀行の落ち度であって、私の落ち度は何もないのですが、とにかく私が銀行から借りて売主に払うのですから、そういう意味では私が銀行の落ち度も含めて責任を取らなければならない、ということでした。これはこれで、論理的なので納得してサインをして、今回のクロージングはめでたく（？）終了。これで今年の目標のうち、日本のアパート一棟、アメリカの一戸建て一軒が終了です。後はアメリカでのもう一軒の投資のみ。もう一度投資評価基準に照らして最終確認をし、我が家の貸借対照表を書き換え、家賃を織り込んだ損益計算書も作り直し、最後になによりも大事なキャッシュフローをもう一度確認しなくては。本当にもう一軒投資をすることが、現在の私の経済状況でできるのか、これらの確認をしてから判断しようと思います。最後に、今日クロージングした賃貸の投資評価指標をフリーページに追加しておきます。よろしかったら参考に見ていただければと思います。自己資金０で投資をするとどんなに悲惨なキャッシュフローになるか、がわかると思います。（笑）
2005.03.31
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今日はクロージングだ！
今日は午後３時からクロージング（最終決済）。あれ？明日ではないの？と言わないでください。前回の日記はここアメリカでは昨日２９日の夕方書いているので、実際は日が変わってアメリカでも３０日になりましたので、「今日」なんです。準備はできた、とは言い難いし、不動産屋さんからとうとう連絡なく、いったいいくらのチェック（小切手）を切ればいいのかも依然として不明！この金額を聞いてから、現行のローンから追加借り入れを起こし、それを頭金に新規のローンを組むのだから、それをここ３，４時間でやらなければならない。やっぱり自己資金０でやるのは大変だ！もっと大変なのが、現在の家を売って新しい家を購入する場合。値上がり益に対する税金を払わずに済ます方法として、売った家以上の価格の家を購入する、つまり金持ち父さんの本にもあるように「税金の先送り」をするわけだが、この適用を受けようとするとなかなか難しい。知り合いの不動産屋さんなど、２軒を売って１軒に買い換えるときにこれを適用しようとしているが、２軒の売却と新規１軒の購入が、たしか４５日以内でなければならないらしい。これは普通の家の平均売却期間を考えるとかなり無謀な試みかもしれない。最悪４５日以内に売却を成立させるために値引きもあり得るらしく、最後は節税分とこの値引きのどちらが得か、という世界になる。それはともかく、今日のクロージング、なんとかうまく終わらせたいものだ。そして２００５年３月も終了。退職後一年の猶予期間の終了でもある。昨日、知人に若干修正してもらって完成した先日の日記に書いた英文履歴書を提出した。いろいろ考えて、英語の勉強もしたいけれど仕事でいやでも英語に漬かるわけだから敢えて学校に行かなくとも仕事で英語も勉強する、という方法もあるのではないか、と考えた。そして、「急がば回れ」でも書いたような経済的な余裕もあまりないことだし、ここは運を天にまかせて、もし就職できたら就職、できなかったら勉強、ということにしようと決めた。２００５年の４月から新たなビジネス（仕事）のスタートができるだろうか。
2005.03.30
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明日はクロージングだ！
いよいよ明日は、米国5件目の家のクロージング（最終決済）です。つい先ほど不動産屋さんから電話があり、「ローン大丈夫ですよね、火災保険すんでますか？」などなど最後の確認があった。「ローンはレンダー（銀行）が全く問題ない、と言っているから信じるしかないんじゃない？それと火災保険は保険会社がレンダーとアトーニー（弁護士）の方に契約書の写しをFAXすると言っていたから、これも大丈夫でしょう」なぞと話をしたら、この不動産屋さん「リンロンさん、保険の契約書がFAXじゃダメですよ。原紙を持って来てもらわないと！」と言うじゃないですか。私「あれ、そうだっけ？前の時も契約書そのものを自分が持っていったっけ？記憶にないんだけどな～。」不動産屋「当然ですよ。忘れちゃったんですか？しっかりしてくださいよ。お願いしますよ～。」私「しかし今からだと保険会社に直接行って、もらってこないと明日のクロージング前には時間無いしな～。」不動産屋「だったらそうしてください。明日、3時ですからね。よろしくお願いしますね。」ガチャン。なにか、変だな。不動産屋さんにとって私は客じゃなかったのかな？なんか逆みたいだな、この会話。それはともかく、明日のクロージング、本当に準備が整っているのか心配になって電話をかけまくる。保険会社「え～？FAXじゃダメだって？ でもレンダーがいいって言ってましたよ。」私「保険の契約書を必要としているのはレンダーだけですか？」保険会社「クロージングアトーニー（決済を取り仕切る弁護士）も必要なはずだけど、そことはレンダーが連絡を取り合っているはずだし・・・」私「じゃ、念のため、そのレンダーとアトーニーの両方に連絡して、本当に契約書は原紙じゃなきゃダメなのか、確認してもらえませんか？」保険会社「わかりました。じゃ、今すぐ電話して折り返し連絡します。」私「Thank you!」で、20分ほど後にまた電話が来る。保険会社「レンダーもアトーニーもFAXで十分だと言っているわ。だれなの、原紙が必要だっていっているの。」私「私（バイヤー側）の不動産エージェントだけど」保険会社「じゃ彼か彼女に言っておいて。FAXコピーで大丈夫よ、って。」私「あ～そうですか。わかりました。お時間とらせてすみません。」ということで、契約書の原紙は要らない、ということに一応なった。後は、あのエージェントがなんと言ってくるかだな。それにしても、家を買うのも一軒目、二軒目はえらく真剣にやったけど、４軒目、５軒目ともなるとその頃の真剣さがなくなりつつあるな～、いかんいかん。最後の最後にどんでん返しが来ないよう、もう一度必要書類を確認してみよう！それと明日の朝は早くからその家へ行き、引越し後の最終引渡し前の点検をしなくては。引越しなどで壁や床に傷がついていたらあとで費用がかかってしまうから。そしてその後に銀行へ行き、諸費用＋頭金を銀行の残高証明付き小切手をもらい、それでクロージングに駆けつけなくてはならない。そういえば、諸費用の総額がまだなんの連絡も来ていないな。ところで、その総額が連絡されたとして、いったい今の銀行口座にはいくら残っているんだっけ。あれあれ、やることが急に増えてきてしまったよ。至急確認せねば。あ、でももう既に夕方７時近いじゃない。確認して、残高不足だったとしても、もう手の打ちようがないな～ということで、全ては明日の朝に・・・・・・・・・・・・
2005.03.30
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急がば回れ！
今日の郵便にカウンティのカレッジの案内が混じっていた。いろいろなコースが社会人用に用意されている。コンピュータスキルから、英語、スペイン語、フランス語などの語学、スモールビジネス関連、資産を増やすという講座も有る。私も受けてみようかな、と思っている不動産関係のライセンス準備講座もある。これらを見ていてふと思った。これからアメリカで曲がりなりにもビジネスをしてゆこう、と言う場合になにが必要か、と。もちろんそれは英語力ではないか。私も10数年こちらで仕事をしてきたので、できないわけではない。しかし勉強したことは、はっきり言ってない。一度日本帰任前に、アメリカで仕事をしてきたのだからさぞ英語はできるのだろう、と言われそうな気がして、会社とは別に、個人的にTOEICのテストをこっそり受けに行ってみた。日本ではTOEICなどのテストの点数が昇格の条件にもなりつつあったり、注目度が高かったので、いざ「どのくらい英語ができるの？」と聞かれたときに答えようがない、と思ったからである。ま、あまりにも悲惨な点数だったら「受けたことがないから知らないよ」でしらを切るつもりで、「こっそり」受けに行ったのだった。結果はそれほど「悲惨」ではなく、なんとか900点近く行ったので胸をなでおろした。これでしらを切れなくなった時に話してもそれほどバカにされないでもすむ。それでも一度ならず「アメリカに10年も居たら９００数十点ぐらいは簡単にとれるそうですね。」などと言われて、「そうらしいね」なんてお茶を濁したこともないではない。なんとか９１０点でもいいから「９００点以上」あるいは「９００数十点」と言ってごまかせるようにはなりたいと思っていた。ことは点数だけの話ではなく、実際に仕事をするうえでは英語力の不足を痛感していたことも事実だ。こんなんでは、実際に仕事をするとしてもろくな仕事はできないだろう、と。そこへ今回のような案内を見る。もう一度基礎から勉強してみようかな、という気に少しはなっている。英語のコースと不動産ライセンスのコース、両方をとったらいやでも英語漬けの日々にならざるを得ないのではないか。そうでも自分を追い込まないと、自分で自分の勉強のペースを維持するほど意志が強くないことは、自分の50年の歴史が証明している。一足飛びにいろいろな事業に手を出すより、ここはじっくりとその基盤を作ることを考えた方が意外とあとあと役に立つかもしれない。急がばまわれ、で行こうかな。
2005.03.29
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時間の秘密－人類の運命
近未来における人類の危機１）人口爆発自分の子供たちは劣悪化しつつある世界で成長することになるだろうと私は強く感じている。人類が抱える社会、経済、宗教、環境上の諸問題はその根底に一つの共通の原因があると私には感じられる。この地球上には人間が多すぎるのだ－あまりに多すぎる。人類最大の問題は、人口が爆発的に増えていることにある。世界の他のほとんど全ての問題はこの複雑な根幹の問題から発している。我々が人口過剰の問題に取り組んでその傾向を逆転させなければ、抑制と均衡という太古からの地球の仕組みが我々に代わってそれをするだろうと怖いほど私にははっきりとわかる。「個体数過剰」は一定の種の各個体がその生殖能力を最大限に発揮するときに起こる。破局的な個体数過剰に陥った種は、通常「クラッシュ」する。絶滅も現実的な可能性としてある。固体が最大限に生殖するのを妨げる固有の特別な進化のメカニズムはないようだから、したがって進化の過程には絶滅を防ぐ固有のメカニズムは存在しないことになる。人間の英知はこの自然がその均衡作用としてもつこのメカニズムを克服することができるであろうか、あるいは、人類はそれまでに十分「成熟」するだろうか。一つだけ言えることは、この問題に関しては人類の過去の英知は全く役に立たない、ということだ。なぜならば、この問題は人類がその誕生以来、歴史的に初めて遭遇する問題なのだから・・・これを乗り越える「人類の英知」、それはもしかすると我々がその中で生き、日々それに加担している「資本主義経済」あるいは「物質主義」そのものの対極にあるのかも知れない、との予感を持つのは私だけだろうか。２）地球温暖化ごく最近の研究成果を私は知らない。しかし、少し前には、この温暖化現象を食い止めるのはもはや手遅れだ、との議論があったのは知っている。また、単なる二酸化炭素や産業排ガスのための温暖化にとどまらず、地球のこれまた地球史的な循環による温暖化だってありうる。地質学的研究によれば、過去のある時期に何十メートルもの海面の上昇が見られたことがわかっている。近年、クリーブランドに匹敵する面積のなんとかという氷塊が南極から分離した。その根幹にあったより大きな氷塊の溶解が起こるときには何が起きるか。ある試算によれば今後60年間の間にほぼ１ｍの海面上昇がおこり、現在世界で１０億人以上が居住する沿岸地帯をその海面下とする、と見積もられている。この統計的予測数字が過大評価だとする証拠は何もない。逆に過小評価だとする証拠も何もない。例えばハワイ。その海面の上昇に拠る影響とは・・・ハワイは世界中の群島の中でもっとも孤立している。ハワイ諸島と他のどこかとは４０００Kｍを上回る海洋が横たわっている。とすると、海面上昇→沿岸部の壊滅→西洋文明を支える食料・原油の需給システムの崩壊→双方の備蓄が底を突く→全ての機械類は無用の長物と化す→医療・通信システム・運輸機器も使えなくなる→自然と共生できるもののみが生き残る→人口の激減と近代文明の終焉→古代式生活様式の復活というシナリオが現実となる。これらはハワイに限ったことではない。現在の日本の食糧およびエネルギーの対外依存度を考えるともしかしたらハワイ以上かもしれない。昔話題になった日本沈没どころではない。なぜならば、この崩壊は全世界的な規模になり逃げるところなどどこにもないのだから。こうして、危機の（１）で書いた人口爆発に至る前に、環境変化による人口の激減に見舞われる可能性もなきにしもあらずだ。-------------------------------以上は、実はここ数日読んでいるある古人類学者が遭遇したトランスパーソナル心理学上で言うところの変性意識状態におけるある経験をつづった本の感想である。著者はなんと５０００年後の地球で、ハワイから米国本土に船で退避してきた人間と意識の交換を経験する。その人間の５０００年後の歴史では、現代の我々は「グレートエイジ」と呼ぶ、人類最後の機械文明を生きていることになっている。もちろん未来は未確定であり、存在する過去も、未来同様、現在とある意味同時並行的に存在し、互いに影響しあっている。なぜならば、すべては一つの根から生じていて、われわれのこの現実も、時間と言うものに制約されたその一つの側面にすぎないのだから。人類はどこへ行こうとしているのだろうか。今の人類は、たった今生存すること、発展（なにが「発展」か、と言うのが実は問題なのだが、ここでは普通の意味での文明の発展と考える）することだけをその生存目的手していること自体を考え直す時期が来ているように思うのだが。ことは我々、現在既に大人になっている人間のことではなく、我々の子孫、もしかすると現在の子供たちの時代に遭遇する人類の一大危機に関することであるかも知れないのだから。
2005.03.29
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人間意識の可能性－幹部職チャレンジ研修（３）
今日の日記、なんのテーマにするか迷った。幹部職チャレンジ研修のシリーズなので、一応、前二回と同じ「ビジネス・起業に関すること」のジャンルとしたが、個人的な日記のカテゴリーは「スピリチュアル」、なんのこっちゃ、わからん、という分類になってしまった。なぜそうなるのか、まあ、読んでからコメントあればご指摘ください。-------------------------------------さて、受けた研修の半ばで、今後の人生を送っていく、あるいは今後１０年のキャリアプラン（これも作成したのだが、これは後日報告）を達成する上での課題カードというものを記入するプロセスがあった。この課題カードの記入は、まず「何を～する」と言う形で書くこと、レベル「どのくらい」を具体的に書くこと、そして「どのように」と「いつまでに」と言う目標も同時に書くこと、という決まりがある。この研修時点で前にも書いたように退職を決意していた私は、「会社におけるキャリアプラン」的な内容で書く事がなくなっていたので、しかたなく、退職後の自分の目標なり希望なりをこの課題カードに書き込んでいったのだった。で、その内容は、というと（ちょっと、ここでためらっている自分が居るが敢えてそのまま載せてしまいます）、１）資格を取得する１．：日商簿記３級の取得２）資格を取得する２．：日商簿記２級の取得３）資格を取得する３．：宅地建物取扱主任者の資格４）米国における人的ネットワークの構築：ジョージア州日本商工会議所に参加５）英語力をアップする：TOEIC ９３０点達成６）音楽を楽しむ：ギター、ピアノの練習を日課とする７）自宅を確保する（１）：米国の自宅を完全保有する（ローンを完済する）８）自宅を確保する（２）：日本のデフレ状況を見ながら、東京近郊に自宅を購入する９）瞑想法を身に付ける（１）：TM瞑想の講座受講１０）瞑想法を身に付ける（２）：TM瞑想シディプログラムの受講１１）ヘミシンクを体験する（１）：モンロー研究所のヘミシンクセミナーを受講する１２）ヘミシンクを体験する（２）：同じくヘミシンク上級セミナーを受講する１３）SRVの習得：エモリー大学におけるSRVセミナーの受講１４）税務に強くなる：日米会計ソフト各一本に習熟するなんだか思いつくままにだらだらと並べたので種々雑多だが、本当はこれらに「いつまでに」というのが書いてある。（ここがためらった理由なのだが・・）ただ、そこはあまりにも恥ずかしいのでここでは割愛させてもらいます（ということはすでに目標期限を過ぎていて達成できていないものがたくさん有る、ということを白状しているようなものだが）。これらを見ると、退職後の生活を成り立たせるためになんらかの資格を取得しよう、という目標、そして新生活を物心両面で充実させよう、という目標の二種類に大別される。その達成状況をみると１）簿記３級：勉強を多少したが落ちた２）簿記２級：（１）も受かっていないので、まだ勉強もしていない。３）宅建：教科書は買った（まだ見ていない）４）商工会：日本の商工会の会員にはなった５）TOEIC：８９０点でストップしている６）楽器：ギターをそこそこ弾いているがピアノは家族にバカにされるので止めた７）自宅確保：方針変更により、ローン比率が逆にアップしている８）日本の自宅：まだまだ先の話。というより今の段階では夢のまた夢９）瞑想（１）：受講済み、実践中１０）瞑想（２）：経済的負担大のため保留中１１）ヘミシンク（１）：瞑想の効果があがってからとし、まだ未受講１２）ヘミシンク（２）：同上１３）SRV：同上１４）税務：日本向けには青色申告２を一応使えるようになっただけ。米国は未。という惨憺たる状況である。ここで、変な目標が三つある。「瞑想」「ヘミシンク」「SRV」である。「瞑想」は知っている人は知っているが知らない人は知らないであろうが（当たり前だ！）、かの「TM瞑想」である。これは日本よりどちらかというと欧米でポピュラーな瞑想法である。この話をすると長くなるので今回は割愛。次に「ヘミシンク」。これがもっと「知る人しか知らない」という分野であろう。平たく言えば「脳半球同調」を意味する造語であり、「体外離脱－OBE-Out ot the Body Experience」を可能にする技術である。日本でも近年、坂本なんとか氏の書いた「死後体験」などという本で多少知られるようになったようだ。そして究極の「SRV」。これは日本でも知っている人はわずかではないかと思っているが、それほどマイナーな分野でありSRVとは"Scientific Remote Viewing"の頭文字で、もとアメリカ軍の超能力部隊の訓練用に開発された人間の意識拡大手法のことである。これをたまたま、このアトランタの大学でアメリカでも医学分野では１０指に入るエモリー大学を中心に研究されており、そのセミナーもここアトランタで受けることができる。実は、今までこのHP上ではなにも書いてこなかったが、私の興味の大きな部分は金持ちになることではない。「人間の意識」の可能性の探求、できれば自分自身での実践にこそ、ライフワークにしても良いぐらいの興味と関心を持っているのである。ところがこれをやっていて家族を養えるわけではない。これらにうつつを抜かし、家族を放っておくわけにはいかない。今までこのHP上に書いてきた「経済的独立」やら「経済的自由の獲得」というものは、この「自分の興味の赴くところをとことんやりたい」という希望から出ている、そのための基盤作りでもあるのだ。また、人間の幸せ、あるいは人間の成功、なども突き詰めれば根は同じところにあるとも思っている。「人間の意識」の所在にかかわっている、と言う意味において。実際にこれらのセミナーを受けなければ、そういった「人間の意識の拡大」が全く望めないわけでもない。本当は日常の経験そのもの、日常の心の持ちようそのものが、もっとも重要な「セミナー｣でもあるのだ。であっても、やはり手っ取り早くその能力、というか状態を作り出せる方法が存在するならば、ぜひその方法を試してみたい、と言うのも人情ではなかろうか。あらためて、この退職をしたときの課題リストを見ながら、いったいこれらの本当に興味があることを実践できる日はいつになるのだろうか、とあらためて考えさせられた。しかし、いつになるか、より、いつにするか、を決めなければ物事は進まないのではないか、という気もしている。退職後一年を機会にもう一度これらの課題リストの見直しと、方法論の再考をしてみる必要を感じたのであった。
2005.03.28
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米国不動産情報
２００４年第４四半期 グレーター・ニューヨーク地域住宅不動産売買マーケット情報 ２００４年も活発なマーケット、価格は11%-22%アップニューヨークメトロポリタン地域の不動産売買市場は2004年も堅調に推移した。継続する低金利、金融、弁護士業界の雇用の拡大、マンハッタンでは新規供給の不足などが原因と考えられる。第4四半期の動きを見ると、あまり季節的な影響を受けないマンハッタンを除いてウエストチェスター、ニュージャージーは若干弱含みに推移し、中間価格は２～10％下降した。 ■今後の傾向2005年は徐々に金利の上昇が予想される中、郊外を中心に小型物件の取引件数が増加するとともに価格の上昇が緩和すると考えられる。マンハッタンは引き続き新規供給が限られており、投資家の活発な動きが予想されるため、コンドミニアムは依然として堅調に推移すると思われる。-------------------------------以上、ＮＹの日系不動産Ｒｅｄａｃさんの月例レポートからでした。本当はもう少し細かく地区別の売買価格動向のグラフとコメント付き。考えてみると、ここアトランタでのこういった不動産情報、それも定期的な定点観測的な情報がありませんね。ちょっと前には見ていたような気がするのですが、最近はとんと見ない。自分で自分の勉強用にやってみようかな？
2005.03.27
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マイレージによる節約術
我が家の経費節約の方法の一つに航空会社のマイレージの活用がある。日本へ家族全員が一年に一度行くと、結構ばかにならない。想像して欲しい。毎年一家揃って海外旅行、それも韓国や香港などの近場のアジア近辺ではなく、アメリカへ旅行する、なんてことを。そんな家庭と言うのはかなり経済的に豊かでなければならないのではないだろうか。一度、それも２，３週間行くとして、また宿泊は双方の実家に居候するとしても、結局は交通費を中心に数十万円の費用はかかる。年に一度、バケーションはこれだけ、というならまだしも、それはそれ、これはこれ、で結局連休などにあと１，２回はどこかへ家族旅行するのが普通だ。加えて、私自身もつい先だっての2月に単身で日本へ行ってきたが、確定申告やらなにやらで、やはり年に一度は日本へ行きたいと考えている。先日からこのブログ上で、我が家の家計は赤字だ赤字だ、と騒いでいるが、その出費の大きな部分を実はこの旅行費用が占めているのだ。一応、年間予算ベースでは＄1万、つまり毎年１００万円ちょっとの予算をこれに当てている。普通の家で、年に１００万円以上もの旅行費用を使う家も少ないだろう。で、今夏、子供の夏休みに合わせてまたまた妻と子供2人が日本へ行くことになった。当初、このピーク時期にマイレージでチケットを取れると思って居なかったので、やはり予算どおりにチケット代だけで３０万円ぐらいの出費は覚悟していた。（私自身は２月にもう行っているので、今回は犬の世話役としてアメリカに残されることとなった。）ところがダメ元で日本航空のマイレージバンクへ問い合わせたら、運良く手ごろな日程でシカゴ－成田便が予約できることがわかった。シカゴ－アトランタは提携航空会社のアメリカンなので、通常の日米往復の必要マイレージ５万マイルではなくて、一人６万マイルかかるのだが、それでもこの30万円だけでも節約できるのは大きい。--------------------------------このマイレージサービス、どこの航空会社でもやっているので、日本でも出張でよく飛行機を利用されている方はとっくに利用されているだろうが、我が家の場合、この14年ぐらい、毎年このマイレージで一年に一度は家族旅行に出かけている。それは日本だったり、メキシコだったり、カリブ海のどこかだったり、カナダだったりするわけだが、行かなければ行かないで済む旅行だとは言うものの、こういった年に2回位の家族旅行は私の駐在員時代からのせめてもの家族へのお礼、つまり会社都合で海外へ転勤し、それにより不必要な苦労をかけている、ということに対する罪滅ぼしのつもりで行ってきた。会社を辞めて、それほど経済的に余裕がなくなってはいるが、できるだけこのある意味「贅沢な」家族としての慣行は継続したいと思っている。その際にこのマイレージサービスはありがたい。日本でもアメリカでも、使うお金は殆ど９０％以上、ＪＡＬのカードかDeltaのカードで済ませており、年間４～５万マイルは貯まる。（年間４～５万ドル使っているわけではない。結構ボーナスマイルやダブルマイレージサービスなどもあるためである。）これだけでは国内旅行２人分、国際便だと一人分にしかならないから、時々はきちんとお金を払って航空券を買うと日本往復でDeltaだと３万マイルほど付く。それで貯まればまた使う、と言う形で交通費を節約しつつ年一回の日本への家族旅行を継続してゆきたいと思っているわけだ。航空運賃はさまざまであるが、だいたい平均すると１万マイルあたり１００ドルほどに相当するチケットに交換できる。とすると５千ドルから１万ドル使って１００ドル相当ということになり、節約としては１％から２％にしかならないが、それでも塵も積もれば山、一年経つと知らないうちに結構貯まっているのがいい。しかし、自分の私用目的のみでのマイレージの蓄積はやはり限界がある。早く自分のビジネスで日米間を往復し、その費用は事業経費で落としながら、そのマイレージで自分の家庭へのサービスも提供できるようになりたいものだと思っているのだが。
2005.03.27
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ブログ開始から１００日
本日でブログ開始から１００日、正確に言うと初めの一日はさかのぼって書いたので、９９日目になります。３月７日に１００００アクセスを突破してから、２０日で現在約１３５００アクセス。１００００アクセス達成時の平均アクセス数は１２５件/日だったものが、今は１３５件/日となり、この２０日間の平均アクセス数は１７５件/日という計算になる。特になにかを参考にアクセスアップを図ったわけではないが、こまめに日記を（ちょっと「こまめ」過ぎる、という声も一部ありましたが）アップしてきたことだけで、多くの人に読んでいただいた。何度か書いたが、本当にブログを始めて１００日、私の日常生活の中でこれだけ大きな部分を占めるものになるとは想像も期待もしていなかった。一度ならず自分の考えたことや、読んだ本の感想をどこかに書き残しておきたいと思ったことがあったが、その度に結局なにもしないで終わっていた。ところがこのブログはその点で、自分の生活のペースに織り込むことができ、かつ何らかの反応が不特定多数の方からいただける、そして、それを通じて知己が得られる、というおまけまでついて、この挫折だらけだった目標を達成するのに大いに役立ってくれた。人は読書からいろいろな知識・情報を得ることができる。しかし、これは言うなれば『インプット』。これをその人の本当の知識なり能力にまで昇華するためには、やはり何らかの形の『アウトプット』をすることがもっとも効果的だと経験上思っている。勉強するよりも、人に教える方が勉強になる場合も多い。人に教える、というわけではないが、このブログに自分の考えや思いを『アウトプット』する、と言うこと自体が私の勉強にもなっている、という自覚が次第に芽生えてきている。また、アメリカに居ながら、こうして日本にいる人たちと有る意味で情報を共有し、時間と距離とを感じさせないコミュニケーションができる、ということもこのブログのお陰である。ぜひ、このブログ、できるかぎり続けて行きたいものである。
2005.03.26
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起業の難しさと失敗の経験
先日の日記で書いた通信機器関連の外資系日本法人の社長になった知人がアトランタに着いたので早速彼を囲んで、旧知の者3人が集まって会食してきました。本当はもう一人、やはりアメリカの販売会社に居て通信機器の販売の責任者をやっていた人間で私も一緒にビジネス開拓をした仲である人間が、今はここアトランタにある工場の責任者として赴任してきているので一緒に食事をすることになっていた。残念ながら彼はちょっとした理由で参加できなかったが、先の社長と、私同様退職後アトランタに暮らす先輩と3人でひとしきり話が弾んだ。この間の日記で書いたように、この社長である知人は、私も元居た会社を95年にスピンアウトし、自分で会社を興したのだが、今は全く別の会社の社長になっている。その間のいきさつを今日初めて直接話を聞くことができた。95年に会社を辞め、先輩と会社を興したのだが、3年と持たなかったと言う。彼はその会社に対し、それまでの蓄えの大半をつぎ込んで頑張ったそうだが、結局ものにならなかった。彼は、先日の日記でも書いたように、元居た会社でもぴか一の社員であった。技術者として、のみならず、その発想、その行動力、その語学力、そして組合活動に積極的にかかわった経歴から来る統率力など、どれをとっても同世代の人間の中では頭ひとつ抜き出ていた存在であった。東大卒、というのが名ばかりではないと私が感じた数少ない人間の一人であった。その彼が、アメリカで一時代を築いた技術ーそれも彼の発想がもとになって、アメリカのＴＩＡ規格の中にも標準として取り入れられた技術の発展形をもって挑んだ新会社設立。そんな彼の力を持ってしても、日本の通信業界の枠の中で花を咲かせることができなかった。多分、アメリカで同じ事をしたらもっともっと面白い展開ができたのではないか、と個人的には思うが、日本の旧ＮＴＴ系を中心としたいわゆる保守的な業界の中では、思い描いていた新発想のビジネスが受け入れられなかった、ということのようだ。その会社がだめになって一年近く、この経歴からしても能力からしても誇り高き男も失業の憂き目に会い、ハローワークに通っていたらしい。そしてそのハローワークでの求職の状況はと言うと、彼の専門能力や語学力を活かせばすぐ年収７，８００万ぐらいの職はあったらしい。彼らしいのは、そういった確信というか自分の能力に対する自信が支えになって、逆にもっと自分の能力を発揮するに適した仕事を妥協せずに求めつづけた、ということだろう。その結果、98年に今の会社に技術系の契約社員としてまず入社し、その後８年かかって社長にまでなった。それだけの人間ではある。しかし、それだけの人間である彼と、その会社を共に興した先輩のどちらも優秀な人だった。そういった人たちが立ち上げた会社でさえ、やはり時流に乗れなかったのか、それとも時流を作り出せなかったのか、どちらにせよ、結果的にはうまくいかなかったのだ。起業、と一言で言ってもいろいろな形態があり、全てを同列に論じることは出来ないにしても、やはりその成功には一つや二つでなく、あらゆる要素が絡み合って、それらがうまく共鳴しあって始めて軌道にのるのだろうと思う。いまだ彼のポジティブな考え方が衰えをしらず、元居た一流企業の社長にまで直接話ができる立場にまで、また返り咲いてきたことがせめてもの救いであった。失敗を失敗として終わらせず、それをその後のより大きな成功の糧にできる人間、彼はそういった人間の一人であろう。私も是非見習いたいものだと話しながらつくづく感じた会食であった。
2005.03.26
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現代のライフライン
昨日、インターネットを接続しようとして出来ず、ワイヤレスネットワークやらＤＳＬモデムやらをリセットしたり、配線をチェックしたりして復旧させようとした。ところが結局悪かったのは電話線そのものだ、ということがすぐにわかった。なぜかと言うとダイヤルトーンも聞こえず、ガリガリというノイズしか聞こえてこないからだ。最初に疑ったのは、この電話線にぶら下がっているいくつかの機器、電話一台、ＦＡＸ一台、コードレス電話二台、そしてこのＤＳＬモデムの計5つの機器が繋げられている。この一つでもおかしいと、回線に影響を与えることはありうることなので、これを全て外して数十分置く。そして、もっとも壊れにくいと思われるただの有線式の電話を接続してみる。しかし、やはりダメ。結局、電話局に電話して調べてもらうが、局からのリモート検査では「なにか悪い」ことはわかったが、原因まではわからず、修理員を送ってくれることになった。しかし、午後3時に電話して、修理は「遅くとも翌朝6時までに」直す、という。ちょっと待ってくれ、というほどの時間だ。現代はインターネットの時代、電話はセルラーでいくらでも代用できるが、インターネット接続はホットスポットなどが近くにない限り自宅でのアクセスが出来なくなるとお手上げである。それも１２時間以上も！結果的にはその日の夕方までに復旧したのだが、このとき、ネットへのアクセスができないことの日常生活への影響の大きさをあらためて感じた次第。加えて、今日は来週クロージング（最終決済）する新しい賃貸家屋を見に行ってきた。見に行った理由は、あたらしく入るテナントに次の二つの要望を受けていたからである。１）キッチンの壁紙を変えられないか。２）一階にケーブルＴＶのジャックを増設できないか。１）はただ見積もりをするだけで、もしやるとしてもこれは個人の趣味的なものなので、テナント負担でお願いしている。２）は、これはどちらかというと、家そのものの価値にかかわる問題である。この時代に、一階にキッチンやリビングを含めて５つの部屋があるのだが、ＴＶのジャックがなんとファミリールームの階段脇に一つあるだけ。しかもこの階段の側面というのが広大な窓の反対側にあり、もしここにＴＶを置くと昼間であれば完全に明るい方向を向き、反射でよく見えないこと確実だ。なんでこんな設計になっているのかわからないが、アメリカの家ではここだけにかかわらず結構この手のものが多い。また、インターネットアクセスを電話線のＤＳＬでやるとは限らず、ここアメリカではケーブルＴＶを通してのインターネットの方がどちらかというと普及している。そうすると、このファミリールームの階段脇に一つしかないＴＶ用ジャックに、ＴＶだけでなく、その他のコンピュータ機器までここに接続しなければいけない羽目になる。インターネットが普及するに従って、私の昨日の経験もそうだが、電話線、そしてこのケーブルＴＶを通してのネットワークアクセスというものが、必須になってきているが現代、すなわち情報化社会である。日本のアパートもそういう意味で、どちらでも出来るよう電話もケーブルも両方配線してある。それでも人によっては、新たに光ケーブルの施設をするぐらい必需品化している。ここアメリカは一時はブロードバンドの先進国だったが、今はとうに韓国や日本に抜かれている。それでもこういった情報配線は、「現代の必須のインフラ」もっといけば「現代のライフライン」とも言える時代になってきていると思う。従って、この情報コンセントたるＴＶのジャックの増設は、家の価値を上げる、という意味でも家主（つまり私）負担でやってあげようと思っているのだが。今日の見積もりでいくらかかるか、それによって「投資」としての評価も行わないといけないなっと、もともとキャッシュフローが厳しい賃貸なので、価値と投資を天秤にかけてみようと思う。
2005.03.26
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自分との契約書 - 幹部職チャレンジ研修（２）
一昨日書いた「幹部職チャレンジ研修」。その時のファイルの冒頭に、「自分自身との契約書」というものがあった。これは、この研修の最後に、今後の生き方をこの研修を通じて見つめなおし、その上で一つの約束を自分自身にし、それを書面化する、というものである。その冒頭、「私は計画の実行に関し下記の通り自分自身と契約いたします。」とあり、その後に各人がそれぞれの「自分自身への約束」を書き込むようになっている。さて、いったいどんなことをここで書いていたか、原文のまま掲げておきたい。『 本年退職を決意し、これを実行するにあたり、この決定への自信と不安が相半ばしているのが現状である。 しかし、すでに決定し、４月からは自分にとっても、また家族にとっても新しい生活、新しい仕事に入ってゆくことになる。 この大きな変化の節目にあたって、私は以下のことを決意することをここに宣言し、本契約書として書面化するものである。一つ：私は自己の経験と能力を最大限に発揮し、家族を決して路頭に迷わせるようなことはしない。一つ：今後は家族を第一に考え、上記目標を阻害しない範囲で家族における父親としての役割、夫としての役割を果たす。一つ：子供の教育は夫婦２人の共同責任で有り、子供の将来を常に考えて最善の手段を講じてゆく。一つ：日本の双方の両親についても十分に気を配り、万一の場合の対応についてもできる限り協力する。』以上、いささか気恥ずかしいし、今読み返すと、かなりあいまいな表現が多く、「計画」というよりその「決意」のみで具体性に欠けてはいる。しかし、ブログを始めてこの方、ここに書いてきたことと、この契約書の内容を比べてみると、こんな内容を書いたことはついぞ忘れていたにもかかわらず、その根幹は一貫している。一年経って、退職前の決意と今の方向性がほとんどぶれては居ない、と言うことだけは確認できた思いである。「新しい仕事」と書いているが、それがこれを書いた時点で現在の不動産賃貸事業を指していたわけではなく、その時にはもっと広い可能性として書いていた。今現在、その中の一つをいまだ選択するに至ってはいないが、ここに記された決意そのものは、今後も生き続けるだろうと思っている。この時の「不安」が、その後の現実の状況を踏まえて「安心」と「確信」に至るまでの道のりとして、今後もこのブログ上にその軌跡を書き残して生きたいと思っている。
2005.03.25
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駐在員の今昔
今日は、昨日ゴルフした日本人駐在員と、もう一人やはり3月末で日本に帰任する人の送別会をやりました。送別会、といっても特別になにかやるわけでもなく、ただ３人で、いつもの日本食レストランで、いつものように酒を飲み話すだけ。確かにこれから日本へ帰る２人に日本食での送別会もないかな、とも思うが２人の希望なので仕方がない。こちらの日本食レストランには有って、日本では食べられないもの、というか日本でのメニューになかなか無いもの、というものも結構あって、最後の晩に「アメリカの日本食」を再度食べたい、ということであった。２人ともアメリカは長く、というより今回の赴任は両方とも２回目。一人は合計８年を超える。しかし２人とも一回目は家族同伴の出向だったのが、２回目の今回は子供も大きくなっていることもあり、単身赴任であった。もっとも、単身赴任にした最大の理由は、今回のアメリカ駐在の期間がはっきりしなかったことだろう。アメリカに限らず、海外に赴任する人にとって一番困るのがこの「駐在期間の不確定さ」である。１，２年なら単身赴任、３年以上なら家族同伴で、とか、子供が今何歳だから何年の赴任だったら家族同伴で行こう、とか、少なくとも期間がはっきりしていれば考えようがあるが、そうでないとどちらにするか決めようがない。そういった不確定さというものは、結果的に「こんなはずじゃなかった」という後悔や、予想外の経済的な負担を強いる結果になる場合も多い。派遣する企業側の事情もあることは、私もその立場にいたこともあるから良くわかるが、少なくとも派遣する当初は最善の予測をし、あるいは予定をし、その初めの予定期間と異なる結果となる場合は、それなりの会社としての対応をとってしかるべきだろう。昔は、海外へ行く人間も少なく、人事もそれなりに真剣にその人たちのことを考えて、かなり気を使っていた気がするが、そういった人間が増えるに従って、また、人事は人事で、どんどん事務手続き的になっていくにしたがって、そういった企業側の気配り、というものが薄れてきているような気がする。場合によっては、その人の、いやその家族の、ひいては子供の一生を左右する問題であることを、派遣側の企業、とりわけ人事担当者と派遣者の上司たるものは十分に認識すべきであろう。とは言っても、一度も海外赴任したことがない人間にこの不安定さ、不安、そして子供ごとに違ういろいろな問題への想像力を期待することには限界があるだろう。そういう意味では、ぜひ海外赴任の経験者の意見をもっともっと取りれた諸施策を講じてもらいたいものである。現にここに、この海外赴任、それも当初の５年の予定が結果として１２年にもおよび、家族の状況ともども決して後戻りできなくなった人間もいるのだから・・・
2005.03.25
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Ｊ氏の送別ゴルフ
今日は昨日の雨とうって変わっていい天気でした。今日の一つ目の日記で羅列した、退職したことによる功罪の「功」の方にある「ゴルフが好きなときに出来る」ということをまたまた実感した日でもありました。先日日記で紹介した、もと居た会社のアトランタ駐在員がいよいよ今週日本へ帰任するので、最後にお別れのゴルフをしたのです。選んだゴルフ場は自宅から車で２０分ほどのデービス・ラム設計の新設コース。天気は良かったものの、風が結構強く、アゲンストとフォローでは確実に２～３番手はクラブ選択を変えなければならない、という状況。コースそのものも、今までプレーしたゴルフ場に比べタフ。デービス・ラムの設計になるというこのコース、距離もさることながら、ドライバーの正確性が要求されるホールばかり。ティグラウンド前は、フェアウェイまで少なくとも１６０から１７０ヤードはボールを打てるところは何もなし、というよりブッシュだったり池だったり、そんなホールばかり。距離は６３００ヤードぐらいで、特に長くもないが、簡単だったのは１４７ヤードのパー３ぐらい。あとはタフでチャレンジングなホールの連続で、グリーンも難しかった。今日一緒にプレーしたのは、その帰任する人”Ｊ”と、あと、やはり退職後アトランタに住んでいる会社の先輩、それにデルタ航空を退職した元国際線パイロット。この元パイロットが一番うまく、普通は８０前後で回っていると言う。それ以外の３人は、普段は９０前後、良くて８０悪くて１００という連中だ。それが、今日はこのタフなコースで、この元パイロットがやっと９０。あとの３人は９９、９９、１０２であった。誰が１０２か？ それはご想像にお任せします。なにせ、皆、月に４回から１０回はやっている連中。月一、二、の私が勝てるはずがない。あれ、誰が１０２か、言ってしまったみたいなものかな。ところで今日は、先日カメラを忘れて後悔したので、ちゃんとカメラを持参しました。プレーに熱中して撮るのを忘れていましたが、最後の方で思い出し、一枚とってきました。これです。↓ ちょっとばたばたと撮ったので、家が小さくよく見えませんが、ゴルフ場の雰囲気はわかるでしょう。 先日のゴルフ場とは違い、それほど高級な家が立ち並んでいるわけではないが、それでも最低でも４０万ドルぐらいの家がホールを取り囲むように建てられている。せめてこれくらいの家に住み、毎日天気次第で気が向けばゴルフ、という生活を一度はしてみたい。一度したら、すぐ飽きるかもしれないが、一度「飽きて」みたいものだ。
2005.03.24
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再度利上げ
[ワシントン ２２日 ロイター］ 米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は、２２日の連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で、短期金利の指標であるフェデラルファンド（ＦＦ）金利の誘導目標水準を２５ベーシスポイント引き上げ、年２．７５％とすることを全会一致で決めた。利上げは、昨年６月から７回目。---------------------------------昨年度から７回目！である。毎回0.25％ずつなので、昨年６月より既に1.75％上昇している。問題は、私が借りているローンがこれにほぼ連動していることである。（正確にはこの誘導目標水準そのものに連動しているわけではなく、銀行のプライムレート＋何％という形であるが、過去この誘導目標水準が上がるたびに連動してきた）今年に入ってこれで２回目の利上げである。また今後もこの利上げが継続される、との予測がもっぱらである。私の投資用不動産のローン金利は、昨年の4.3％の最低水準から今では5.8％、この利上げで恐らく6.05％になると思われる。幸いこのローンは、今年1月にこの利上げを見越して、その時点でその差が１％を切った固定金利へと移行を完了している。その利率は6.74％で、今回利上げになると、変動と固定の差はわずかに0.7％程度となり、変更しておいて良かったと思っている。しかし、自宅ローンは何回もこの日記に書いているように、未だ変動である。金利は現在のところ4.8％。（でも変動に移行した当初は3.55％であったのだ。）一月に自宅用ローンの固定金利を確認したところ6.3％であったので、まだその差が1.5％もあったため、こちらは固定金利への移行を見送った経緯がある。ところが、この自宅用の変動金利もどうやら5.05％になりそうである。また、逆に自宅用の固定金利は5.9％になっている。ということは、こちらも固定と変動の金利差が１％を切り、0.85％程度となる。片や、またいつ利上げになるか戦々恐々としていなければならない「変動金利」。片や、現時点では若干高めだが、これ以上金利があがることはない「固定金利」。また、固定金利での金利がもし下がった場合にはそのローンへの借り換えも可能であることを考えると、もう今の時点での「固定金利」への変更を考えた方がよさそうである。先日の日記で書いた「資産運用の優先順位」で、この米国自宅ローンの固定金利への移行を第一番の優先順位で挙げた。そのタイミングがもう来てしまった、ということになる。問題は、固定金利の場合、変動金利の場合には選択できる「利子のみの返済」という"interest Only"のオプションがないこと。つまり、固定金利へ移行するといやおうなく、毎月の返済は「元金」＋「利子」という普通のローン返済と同様になることである。ということはどうなるか、というと、毎月のキャッシュフローが苦しいからと言って、今月は利子だけ返済、来月には元金も、というような返済の柔軟性がなくなる。現時点での変動金利における利子のみの支払いと、固定金利における元利返済とを比べると、月に＄１０００ドルほどの差が生じる。ここが最大の問題点なのだ。＄１０００ドルと言えば10万円ちょっと。これが毎月の支出で増加する。これはちょっと影響が大きい。だからこそ、先日の「資産運用の優先順位」においても、これを可能にする追加収入の確保、というものをその第一番に同時に書いていたのであった。しかし、今の利上げの状況を考えると、悠長に追加収入ができるまで、待つのが得策かどうか、そこが難しいところである。勘としては、恐らく今切り替えしたほうがいい、と感じている。その場合は、追加収入の確保はまったなしの最優先課題となってくる。でなければ、その返済の不足分をローンの借り入れの追加、という形で補わなければならないはめになる。そうはしたくないと思っているのだが・・・
2005.03.24
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早期退職の功罪
自分が早期退職を選択して本当に良かったかどうか、それは時間がたってみないとわからない部分も多いだろう。しかし、今の時点で一年前の早期退職前と、今の生活を比べてみて、早期退職後一年目の総括をしておくことも決して無駄ではないと思う。では、一年経って、自分としてどう感じているか。まず「功罪」の「功」の方、つまり良かった点を思いつくまま挙げると１）家族と住めるようになった。２）毎日のストレスがほとんどなくなった。３）好きな本を好きな時間だけ読める。４）日本へ行く日程が自由に組める。５）瞑想やヨガ、その他心身両面での健康維持に時間を割ける。６）（２）の影響だろうが、性格が温和になった気がする。７）このブログと出会え、今まで知らなかった世界に飛び込むことが出来た。８）投資あるいは資産形成というものに真剣に取り組むことが出来た。９）好きなゴルフを好きな時に出来、かつ平日にできるため格安でできる１０）子供の世話を妻と分担できるようになり、妻も少しは自分の時間を持てるようになった。１１）子供が（今のところ）喜んでいる。といったところだろうか。なにか大きなものが抜けている気がするが、思い出したらまた追加すればいい。殆どの「良かったこと」は、（１）を除き、「時間が自由になる」ことに関係しているのは興味深い。ひるがえって、「罪」、つまり悪くなったことと言うと１）やはり収入が落ちている。２）そのために、今までのような生活レベルが維持できず、多少、継続的緊縮財政を余儀なくされている。３）社会との接点が少ない。４）人との接触が少なく、他人に触発される、という機会が減っている。５）今のところ、達成感といった自分自身の存在価値を実感する機会が乏しくなっている。といったことだろうか。こうしてみると、「罪」の方は、主として「経済的」な面と「社会的」な面の両面であることがわかる。まあ、これらは多分に予測された範囲内であるが、それでもそれらを頭で考えていただけの時と、実際そうなってみるとではやはり重さが違う。また、この「罪」の方、つまり以前より状況が悪くなった面、というのは、やり方次第でなんとかなりそうなものが多いことに気付く。経済的な面は言うに及ばず、社会的な面でさえ、自分がやりたいことを積極的にやって、社会との接点を拡大することができるはずである。また、経済面と社会面を同時に満たしてゆく方法も存在するはずである。これからの生き方を考える上で、上にあげたような「良かった点」を出来るだけ温存しながら、「悪くなった点」をカバーしてゆく方向で進めばよい、ということになりはしないだろうか。ただ漠然と「何かしたい」あるいは「何かしないと」と考えるよりも、こういった観点を踏まえながら、全ての選択をしてゆきたいと思うのである。
2005.03.24
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幹部職チャレンジ研修（１）
今日、新規に手に入れた自宅オフィス（いわゆる書斎）の整理をしていたら、昔会社に居るときに受けた「幹部職チャレンジ研修」の資料が出てきた。ちょうど日記のネタが種切れになりつつある時だっただけに、これを見返してみて驚いた。たった一年ちょっと前のサラリーマン時代に受けた研修であるが、なんと「考えるヒント」のてんこ盛りであった。と言うわけで、この「幹部職チャレンジ研修」の内容を肴に何度になるかわからないが、数回に分けてこの日記に書いていきたいと思う。。誤解なきように言っておきますが、「日記に書く」事が目的ではなく、自ら考えることがあくまでも目的で、この日記はその考えたことを記録に残すのに絶好の場を提供しているに過ぎません。では、行ってみましょう、その第一回。---------------------------------------そもそもこの「幹部職チャレンジ研修」というのは何物であるか、そこから始めたい。わが社（前の会社であるが）では、平から主任、主任から主事、主事から惨事、いや参事（失礼！つい本音が・・）になるごとに、あるいは技術系の場合、技師から主任技師、主任技師から主幹技師といった階層を移る際に必ずといっていいほど様々な研修がある。ただ、この「チャレンジ研修」というのはちょっと毛色が変わっていて、肩書きや役職とは関係なく、５０歳になったら受けなければならない必須の研修である。ただ、役職に関係するのは普通の「チャレンジ研修」と課長以上の「幹部職チャレンジ研修」に分かれている点である。私は、幸か不幸か一応「部長」と言われる役職にあったため、この二つのうち「幹部職チャレンジ研修」を受けたのである。で、いったいなんの研修か。一言で言って「ライフプラン」研修である。その研修のしおりから抜粋すると次のようになる。本研修の目的：「Employabiltyの向上」と「人生戦略の再構築」 １．人生８０年時代のもと、５０歳の人生の節目にあたり、今後の人生ビジョンを確立する ２．経営環境が非常に厳しい中での幹部職／組織リーダーの在り方を再確認する ３．仕事面、個人生活面（家族、健康、趣味、生きがい等）を総合的に展望し、人生戦略を再構築するというものです。ね、なかなか面白そうでしょう。ところが、私は５０歳になった時、実はすでに「退職」を決断していたのだ。で、この研修の案内を受け取る。この研修は必修だという。出られない、と言って逃げ回っても何年もしつこく追いかけてくる、という。皆、忙しい中、逃げ回るのだが（忙しい中、３日も隔離されるのだから。それも携帯の電波も届かない山奥に！）、結局あきらめて受けるらしい。私はどうしようか迷った。すぐに会社を辞めることがわかっていたからである。言ってみれば詐欺を働くような感じがしないでもない。しかし、研修内容は、実にこれからの自分にとって考える必要があることばかりである。（一部そうでないところーたとえばこれからの幹部職の在り方など、があるが）しかも研修費用は当然会社持ち、横浜から兵庫県の山の中までの交通費も会社持ち。こりや、受けない理由はない、と受講することにしたのだった。結局、受けてみてわかったのは、すぐ辞めるからと言って、この受講が決して考えたような「詐欺」行為でもなんでもない、ということ。なぜならば、有る意味で、この研修は「もう会社を辞めて、新たな人生を考え直した方がいいですよ。」という内容を含んでいたからであった。私が「幹部職」だからまだ、上記研修目的の２．が含まれていたのだが、推察するに、普通の「チャレンジ研修」では２．がなくて、１．と３．だけなのではないか。とすると、「内容を含んでいた」どころではなく、まともに考えると、「退職の勧め」みたいな側面もあるのである。さて、いよいよ、当日、横浜から新幹線、在来線を経て、いざ兵庫の山中へ・・・・＜続く＞
2005.03.23
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人生の目標とは
人生の目標、という言葉をよく聞く。しかし、真剣にこのことについて考えたことはあまりなかった気がする。このＨＰのプロフィールで掲げた夢、「どんな現実も素直に受け入れられる自分になること」というのは、目標に到達するための手段、手段というのが言葉は悪ければ、そのための必要十分条件である気がする。あくまでも条件であり、それを「夢」としたことによる最終的な「目標」というものはなんなのか。「夢」と「目標」はそもそも違うのか。もちろん、「目標」として「お金持ちになること」や「家族全員幸せに暮らすこと」というものを置いてもおかしくないし、それがごく自然でもある。でもそれが「人生の目標」なのか、とあらためて考えるとちょっと違う気がする。上に挙げた「金持ちになること」とか「家族全員幸せに暮らすこと」だけでも相当すごいことである。でも、それが即、自分にとっての「人生の目標」か、とあらためて自問すると、答えは多分「Ｎｏ」であろう。ではなんなのか。今までいろいろな読書を通じて、あるいは経験を通じて、一番自分にしっくりくる、というか納得できる「目標」というもの、その一つに「やりたいことをやり、なんでも経験してゆくこと」と言うのがある。「やりたいことをやる」ことが「家族全員幸せに暮らすこと｣に直結していればまだしも、現実にはそうでない場合が殆どではなかろうか。人は生活するために稼がねばならないし、稼ぐためには「本当にやりたいこと」を犠牲にしても、やりたくないこともある意味で我慢してやらなければならない。それが「普通」の生活ではないだろうか。それでも現実に「金持ちに」なり「家族全員幸せに暮ら」せるならまだ恵まれていると言える。私の夢「どんな現実をも素直に受け入れられる自分になること」も、そういった意味では自分が幸せであると思える「心ひとつの置き所」を言い表しているに過ぎない。では「幸せ」であればいいのか、いや、幸せとは「どんな現実をも素直に受け入れるよう」になれば達成されるのか、と自問する。有る意味でそうであり、有る意味ではそうでない気がする。「そうである」というのは、そういう状態になれば自分では「幸せ」と感じられる心の平安と達観が得られるのではないか、という点においてである。「そうでない」というのは、それで人としてこの世に生を受けた価値を十分に活かしきっているのか、という点においてである。言葉を変えれば、「そうである」という状態はどちらかというと「あるがままに受け入れる」風の受動的「幸せ」であり、「そうでない」という状態は、より積極的な「幸せ」であるとも言えようか。この「そうでない」と言う方に対しての答えの一つが先に書いた「やりたいことをやり、なんでも経験してゆく」ということでもある。なにになる、とか、なにをする、という特定のものではなく、｢経験」というものを積んでゆくことそれ自体が「目標」足りうるのではないか。そして、今まで、いろいろなところで「今年の目標」とか「夢」とかを書いているのも、その「目標」に到達する上で、「金持ちになる」ことと、「家族全員が幸せ」であることを両立させるための手段であるも言えるのではないか。----------------------------------毎日、夕食前にワインを２杯飲むのが習慣になってしまった。この文章もワインを飲みながら書いたのだが、あとから読み返して、支離滅裂な文章になっていないことを祈るばかりである。
2005.03.23
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ある人の近況と英語能力
突然ある人がこのアトランタを訪れることを知った。彼は、もと居た会社で、少しだけ一緒に働いたことがあり、その縁で、日本の自宅へも招待されたことがあった。彼はだいぶ前に私も居た会社を辞め、当時の会社の先輩と新しい会社を興してその経営陣へと転進した。その後、その会社がどうなったかはわからないが、彼自身はそこを辞め、次に外資系の通信機器メーカの日本法人へ転身したと後で聞いていた。今彼はその日本法人の社長になっているそうだ。彼は私ももと居た会社でも優秀な社員であった。東大卒というとあまりパッとした奴が居ない中、かれはさすが、と思える人の一人であった。海外に駐在したこともないのに、私のように海外駐在歴１０年以上の人間よりよっぽど英語が達者で、取引先の一つであるベル系電話会社に言っても会議やプレゼンテーションで堂々とアメリカ人相手に渡り合っていた。驚くのは彼の日常会話能力である。普通、英語の能力を測るのに１）全然ダメ２）辞書があればなんとか読める３）新聞がある程度読め、日常会話ができる４）専門書が読め、仕事の話ができるなどというレベル分けが勤めていた会社の英語能力の自己申告欄にあり、この中の一つを申告することが毎年行われていた。私の場合、間違いなく（４）である。では（４）というのは一番ランクが高いのか？というと、私見ではＮＯである。では何が一番高いか、というと（３）の「新聞を読み、日常会話ができる」が一番高い、というより難しい。いつもこの自己申告はおかしい、と思っていたのだが、ここで言う日常会話というのは"Yes","No","Thank you!"程度を指すのだろうと勝手に解釈していた。でもちゃんとした会話をやろうとすると、この「日常会話」が一番難しいし、専門書よりも新聞の方がよっぽど難しい。仕事の話は語彙が限られている。それに比べ、日常会話は時事や地域の出来事、あるいはスポーツや経済・政治の話にまで及ぶことがあり、これに必要な語彙はまさに仕事上のそれとは比べるべくもない。新聞も同様である。専門書に比べ、語彙だけではなく、言い回しも、その話の背景への理解も、文化的背景への知識も必要な場合が多く、よっぽど難しい。話をもとに戻すと、先の彼の日常会話能力、これは、仕事の後での懇親会などのようなときに、先方のアメリカ人などと、気ままに（見た目だけかもしれないが）スポーツや政治の話を交えて談笑できるレベルにあるのである。だいたい、私も含めて日本人は、とかく仕事の話であればなんとか下手な英語で結構話せるのだが、いったん世間話になると、とたんに聞き役に回る場合が多い。ついていけないか、話せる内容がないのである。その点、彼の英語能力は尊敬に値する。そんな彼だから、外資系の社長となっても、アメリカの本社の幹部連中に引けをとらずに丁々発止の議論を英語で展開しているのだろう。これも人生、あれも人生だな、と感慨ひとしおである。彼の部下だったアメリカ人で、後に私の部下になった人間がこのアトランタにも何人も居る。彼が来たのをいい機会にこれらのアメリカ人も集めて、久々に話をしてみたいものだと思っている。皆、彼のことをやはり優れた技術者、優れた日本人として認めていたから、よろこんで集まってくれるに違いない。
2005.03.23
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英文履歴書を書く
一日に２件も３件も日記をアップできるようになり、便利にはなったが、調子に乗って、毎日２、３件書いているとさすがにネタが苦しくなってきました。ま、書かなければいけないわけではなく、自分の軌跡を残す目的なので、ネタがあろうがなかろうが、書く事がある時に書けばいいだけの話ですが・・・ということで、またまた調子に乗って、本日２件目。------------------------------------------「ラットレースに復帰」しようかな、と書いたが、復帰しようとしても簡単に復帰できるものではない。まず、こんな５０過ぎのおじさんをわざわざ雇ってくれるところがあるのか、という、普通の早期退職者ならだれでも遭遇する関門があるわけだ。それで卑屈になるくらいなら自分でなにか始めて、収入は少ないながらも自分の考えで自分のやり方でやって行きたい、というのがまず第一番の希望ではある。その姿がおぼろげには見えているのだが、考えていることにはちょっとしたタイミングがある。つまり、今すぐにどうなる、という事業ではなく、徐々に準備してゆく類のものなのである。そうすると、今現在毎日暇をもてあまして、このブログに日記を書き込むのが唯一の「仕事」みたいになってしまっては、もったいないことこの上ない。そこで、少しでも実益を兼ねて、「ラットレースに復帰」することも視野に入れているのだが、そのためには就職しなければならない。就職するためには面接を受け、通らなければならない。面接を受けるためには、まず書類選考を通らなければならない。書類選考を受けるためには、まず履歴書を書かなければならない。履歴書を書くためには・・・・・なにせ、今まで２７年間同じ会社に勤めてきて、転職したことはなく、アメリカヘ来てから１００人以上の人間を面接して、採用してきたことはあるが、自分の履歴書を書いたことは、日本語にしろ英語にしろ一度もない。まず、この履歴書は「英語」で書かなければならない。なぜならば就職先が日系企業とは限らないからである。日系企業でも、こちらの企業は一応、人事担当者がアメリカ人だったりすることも多いので、履歴書は英語になる。世の中、履歴書のテンプレートなどが出回っているし、容易に手に入るのだが、やはりいい履歴書をまねして作りたい。自分が面接をしていたときにも、だいぶ履歴書の書き方に優劣があり、その人のポイントがはっきり出ているものとそうでないものには雲泥の差があった。自分もそういった「いい履歴書」を書こうとするのだが、０から書くとやはり難しい。そこで知り合い(アメリカ人）からその人が良いと評価する履歴書のサンプルをいくつか送ってもらった。今、そのサンプルを見ながら、自分なりの履歴書を書いている。それを実際にどこかの企業に出すかどうか、それはわからないにしても、今後アメリカで生きていくためにはいつ必要になるかわからないので、今の時点で作っておくのもあながち無駄ではないだろう。でも正式に英語の文書を書く、というのはやはり難しい。一応、下書きを書いた時点で、くだんのアメリカ人に送ってレビューをしてもらうつもりである。どんな履歴書になるだろうか。自分のことながら楽しみでもある。
2005.03.22
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資産運用目標の優先順位
自分の資産の運用における優先順位を決めました。優先順位 １： アメリカの変動金利ローンを固定金利に変える。そのための、ＣＦ悪化分１０００ドル／月を何らかの形で手当てする。優先順位 ２： 日本の変動金利ローンをできるだけ早く固定金利に切り替えるこの二つが現在の資産運用での最大のリスクであるとの認識に立って、まず（１）に対してはイ）すでに投資用不動産に関しては切り替え済みなので、その次に自宅ローンの固定金利への切り替えを可能にする収入を確保する。ロ）場合によっては、空きが出た賃貸家屋の早期売却を検討し、そのEquity分による他のローンの繰上げ返済を考える。（２）に対しては、ハ）日本の固定金利への移行の前段階として「日本での住民登録」「法人化の検討」を継続して行う。ニ）日本での固定金利ローンのターゲットは国民金融公庫あるいは中小企業金融公庫の融資取り付けを目標とする。この優先順位に沿って、今後の考え方、活動を的を絞って行う。特に当面は(イ）の「なんらかの収入の確保」に全力を上げる。目標としては「純資産の積み上げをあと２０万ドル」行うことに置く。１０万ドルによるローン返済の削減は６５０ドル／月。したがって、２０万ドルでは１３００ドルの毎月のＣＦ改善になるはず。現在のＣＦマイナス分プラス"α"である。-----------------------書くことは誰にでもできます。あとは、本当に実行できるか、いや、実行するかどうか、自分の選択如何にかかっている。
2005.03.22
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賃貸料下落リスク
本日３回目の日記アップ。ちょっとやり過ぎかな、とも思うが、わざわざメモ帳に保存しておいて後で日記に書き込むと言う手間がない。思いついたらすぐ書ける（と言っても、一日３件までだが）のはやはりありがたい。--------------------------------今月、私の日本のアパートで初めて退去者がある。３月の退去なので、普通なら最も新入居者募集に適した時期であるはずだ。ところが現実は、前入居者の退去があきらかになった２月中旬から募集をかけているが、未だに埋まっていない。理由はいくつか有る。一つは、このアパートが、３つの大学の通学範囲内にあり、かつ駅から１０分ちょっと、という地域にあること。条件から見ると非常に良いのだが、実はこれが新規募集に苦労している原因でもある。どういうことかと言うと、この地域はアパートが不足していて、昨年まではアパートを建てればすぐ入居者がついた。実際、私のアパートも昨年１月の新築なのだが、昨年はアッと言う間に埋まってしまった。そういう状況だから、今年はさらに新築アパートがどんどん建てられ、皆、これらの大学の学生を対象にしたワンルーム仕様である。つまり、すでに過当競争の様相を呈してきてしまったわけだ。基幹駅に近い、といった交通の便を理由にしての入居者であれば、入居希望者そのもののパイが拡大することもあるだろう。しかし、ここの場合はそうではなく、アパートの目的がこれらの大学の学生という限られたパイの奪い合いになっている。そのため、新築が後から後から建つと、たとえ築一年目の新築同様のアパートでさえ、いや、もっと言えば新築したアパートでさえ、家賃を値下げしないと入居者が集まらない、という状況になっているようだ。お互いに足を引っ張り合っているようなもので、もうアパートの新築は止めて欲しいくらいだが、そこは自由競争の世界、そういうわけにはいかない。中には、大手の業者が自前の物件を２０％近く賃料を下げて募集しているケースもあると聞く。こういったことを企業にやられると、個人のアパート経営者はたまらない。唯一、なんらかの差別化を考えてしのぐしかないのだが、それも皆考えることは一緒。アパート経営には、空き室リスクや火災・地震などの災害リスクの他に、この賃料下落リスクが必ずある。そしてこれは周囲の環境の変化が生み出すリスクであり、なかなか将来的な予想が立てにくいリスクでも有る。これら新築アパートのオーナーでも、限度いっぱいの借り入れでアパートを購入したりしているところがもしあるなら、この賃料下落による収入減は相当な痛手だろうと思う。私にとっても他人事ではない。私のアパートの今年の賃料収入予測は平均満室率は９０％で計算しているが、家賃が１０％下がったら、１００％の満室率でも数字は同じになる。そして１００％の入居率と言うのは借り上げ保証以外、基本的にはありえないから、この９０％を割ってしまうことは大いにあり得るのである。計画は９０％で、損益分岐点は４５％である。損益分岐点まではだいぶ余裕があるが、それでも収入が減少することに変わりはない。アメリカに居て、日本のアパートの経営をする、というのも、こういった場合に、自分ですぐ何らかの手を打てない、というもどかしさがある。しかし、たとえ日本に居たとしても、こういった市場環境の変化による賃貸料の下落リスクに対し、どんなことができるだろうか。今後の大きな検討課題ではある。
2005.03.21
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ラットレースに復帰！（しようかな）
早期退職により、ラットレースから自主的に戦線離脱してもうすぐ一年。経済的自立めざして開始した自分だけの戦いはまだ緒についたばかりである。そして、この日記の年初にかいた本年度の目標の一つである「キャッシュフローのプラス化」も道半ばでも有る。そんな中、退職後一年の、自分に与えた猶予期間の終了が目前に迫ってきた。なんの猶予期間かというと、今までサラリーマン生活一筋で、あまりにも仕事一辺倒で来た反省も兼ねて、この一年でもっと広く世間を、世界を勉強してみよう、収入の減少ははなからわかっていたことであるし、その状態でも一年は、また馬車馬のようになって走るのはやめよう、と自分に与えた猶予期間である。できるだけのことはやってきたつもりではある。収入も、当初覚悟したほどには落としていない。しかしそれでも家計が毎月赤字であることは確かである。そして、投資に関しては次のように考えている。１）米国のファンド投資：長期的に保有し、運用益は全て再投資に回す。年金ファンドも教育用貯蓄プランも当然同様。２）米国のリースプログラム：配当金をインカムゲインと捉え、生活費の足しにする３）米国の不動産投資：インカムゲインはそこそこで生活費のかなりの部分を担うが、基本はキャピタルゲイン狙い４）日本の不動産投資：完全にインカムゲイン狙いで、現在の生活費の基本部分をなすまた、今後の方針としては１）米国のファンド投資：現状維持。年一回のリバランスのみ。教育用貯蓄プランは継続してドルコスト平均法により積み増し継続２）米国のリースプログラム：現状維持３）米国の不動産投資：規模拡大方向。ただし、それによるＣＦの改善はあまりみこめない。４）日本の不動産投資：一年後、日本での法人設立を検討するが、それまでは少なくとも現状維持。としている。するとどうなるか。現状の赤字の家計が継続することになるわけである。いつまで耐えられるか。それは計算上だけなら２０年や３０年は耐えられる。しかし、リスクというものを考えると、そんな単純な計算どおりにことは運ばないだろう。だからこそ、それに対する対策も含めたＣＦの改善策が必要になってくる。改善策その（１）：最大効率の投資である「支出の削減」改善策その（２）：複利の徹底活用改善策その（３）：税制の効果的活用改善策その（４）：追加収入の確保このうち（１）から（３）は現在もやっているし、今後もさらに継続してゆく。問題は（４）である。上記に挙げた投資に関する「今後の方針」を見てもらえばわかるが、その中でＣＦの改善が望めるものがない。希望としてはあってもそうなるとは限らないものばかりである。つまり、確実に家計を改善する道として、別な手立てを考える必要がある、ということだ。その選択肢としてもいくつかある。ラットレースへの復帰もその一つの選択肢である。しかし以前のサラリーマン生活と確実に違う点が一つだけある。それは、改善されたＣＦとそれによる余剰資金がいくらあれば、今現在の資産の活用状況から、なにもしなくとも毎月のＣＦがプラスになるか、が見えていること。つまり、なにをするかによって何年かかるかは異なるだろうが、明確に、ｘｘｘｘドルの資産を追加すれば（というより、私の場合は現行の借金を返済すれば）、あとはどんどんプラスのサイクルで回ってゆくようになるだろう、というポイントが見えることである。そうなれば、１０年経っても２０年経っても、資産は増えることはあっても減ることはなくなる。それだけリスクへの許容度が高くなるはずである。そのターニングポイントまでいかに到達するか。これが今現在の最大の課題である。もう一度、ラットレースに復帰！（しようかな）
2005.03.21
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Ｐ／Ｌ と Ｂ／Ｓ
今日、あるＨＰを見ていて「今の経営者でＰＬやＢＳをわかる人は少ない」という意味のことが載っていました。ある意味でこれは驚きです。株式投資をするにも最低、ターゲットの会社の財務状況を見るのは常識だと思っていたのですが、こと会社の経営では全く当たり前だと思っていました。ＰＬやＢＳを知らずに、あるいは読めずにどうやって日々の経営判断ができるのか、全く理解できません。私は株もやっていませんし、会社を経営しているわけでもありませんが、少なくとも私個人の、あるいは我が家のＰＬとＢＳは最低限把握しています。でなければ、とても怖くて投資などにお金を投入することすらできません。本当に経営をしようとしたら恐らくＰＬとＢＳに加えてもう一つＣＦがわからなければいけないとも思います。資産があっても、利益が出ていても、倒産するときは倒産します。つまり資金の回転などを考え、キャッシュフローを重視した経営というのが最近常識になっていると思っていました。事業に投資はつきものです。その投資をすることにより、自分の、あるいは自分の会社のＢＳがどう変化し、その投資回収の時期にはＰＬはどうなり、それまでのＣＦが健全性をたもてるのか、という分析なくして投資の決断などできるはずもありません。それを「経営者でＰＬもＢＳもわからない」人というのは、どうやって判断しているのでしょうか。作成することはできなくても構わないと思いますが、少なくとも人が作ったＰＬやＢＳを見て、そのポイントを把握し、自分なりの考えを加味して経営判断できる、それが最低限の経営者の資質だと思うのですが。そんな人が多いからこそ、年間新規に登録される会社のｘｘ％は2年以内、5年以内にはほんのｘ％（一桁）の会社しか生き残っていない、という状況を生むのでしょう。起業ブームだとか、週末起業だとか言われていますが、経営の根幹は昔も今もそれほど変わっていないはずです。そんな方には、是非、井原隆一氏の書いた「財務を制するものは企業を制す」とか、同氏の比較的新しい「財務がわかる人になれ」、あるいは、稲盛和夫氏の「稲盛和夫の実学」などの本を読んで、最低限の経営者の心構えを身につけるべきでしょう。もう一つ言えば、個人で「投資｣をする人も、木村剛の言うように、個人個人は家庭の経営者である、という立場を踏まえて、最低限の知識とＰＬ、ＢＳの読み方は知っておくべきでしょう。できうるならば、同氏の「投資戦略の発想法」にあるように、家庭のＰＬとＢＳを作成し、その現状認識に立って投資を行うべきでしょう。会社＝法人の倒産は、その従業員を初めその家族を含めて、多数の人に影響を与え、それら大勢の人の生活を背負っているのだ、という意識が経営者には求められます。投資をする個人は、その家庭の経営者としての最低限の自覚が同様に求められるはずです。-------------------------と、えらそうに話してきましたが、これは私自身への警告として話しました。今後とも勉強を怠らずに、一家庭の経営者としての資質を磨き、そのレベルアップした「経営者感覚」でもって、今後の投資を考えてゆきたいと思っています。ご静聴、ありがとうございました。（リンロン講演録より ２００５年３月２１日）
2005.03.21
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自分の力を信じよう！
諦めました、今回は。昨日、「いよいよ佳境だ～！」と書いて、勢い込んでいろいろと検討していた、「新居」購入。結論から言えば、「今回はダメだ。諦めるしかない。」となりました。客観的にみれば、それはそうでしょ、って言うほどの内容です。第一に、今の自宅のローンを払うだけでも結構負担が大きく、我が家の家計はまだマイナスのキャッシュフローから抜け出せていない。今日の前の日記で書いた、契約が成った３軒目、4月からの４軒目の賃貸が順調に行っても、なお、まだマイナスである。この今の自宅を賃貸に回し、さらにこの「新居」を全額ローンで買う、という状況でのキャッシュフローを計算したが・・・どうやっても４０万ドルの新規ローンの返済によるキャッシュフローの悪化を許容限度内に圧縮することができない。いろいろ検討した結果、手を尽くしたとしても月々の返済額が約４００ドル、４万円ちょっと増え、年間のキャッシュフローの悪化は約５０万円。対して、この４０万ドルの家の年間値上がり率を５％とすると、値上がりによる含み益は年間２百万ほどになる。したがって、投資として見たときは、これは明らかにペイするはずである。問題は、現在でもマイナスのキャッシュフローである家計が、この高々年間５０万円の追加支出に耐える方策が見つからないこと。加えて、自宅を賃貸に回す、といっても、そう都合よく毎月の賃貸料が＄２２００（約２３万円）のテナントが見つかるかどうか、も大きな不安定要素。いわんや、このテナントが見つかったとしても、また将来、例えば一年後に空きになることだってありえるし、そうなると、ローン負担はダブルになる。そうなると、完全にお手上げで、ローン返済だけで月々３５００ドルぐらいになって、かつこの部分では収入なし、となってしまう。これはやはり耐えられないし、これだけのリスクを犯してまで投資するべきではない、との結論。そんなの考えてみるまでもなく、当たり前ではないか、と思われるかもしれないが、そこはそこ。まずはやる方向で検討してみて、その「やれる」という場合のリスク度合いによって、やるかやらないかを判断するのが私のやり方なので仕方がない。日本でも、某駅近のマンションの購入に関しても同じであった。「買えば買える」。でも今そのリスクをとるべき時ではない、との結論で、それも見送った経緯がある。検討するだけだったらタダだし、検討せずに諦めて、あとあとまでぐたぐたと心に引きずるのもいやだし。一度検討して、自分で納得して諦めるときは諦める。そのやり方は今後とも変わらないし、変えるつもりもない。あせるな、自分を見失うな、自分の力を信じよう！！
2005.03.20
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忙しい一日
今日は別な日記に書いたように、朝から賃貸の契約をした。実は、先日運び込んだ自宅の家具が気に入ってもらえるか心配をしていた。結局、見てもらったマスターベッドルームのセットとソファと椅子のセットのどちらも気に入ってもらえたので、そのままこの家に置いておくことになった。で、実は、一部、また運び出す羽目になるかもしれないと思って、組み立てを途中で止めていた部分があったので、今日置いておくことが決まったので、契約の後、それらを組み立てた。次に、昨日の日記にも書いたように、このテナントさんから冷蔵庫を大家の負担で設置してもらえないか、という要望があり、これを承諾したため、早速、その後に買いに行った。近くの大型電気店に行き、その購入と、配送の手配。配送だけなら＄２５、取り付けも含めると＄５０というので、配送だけ頼み、あとは自分でやることに、それも明日配達してくれるというので、明日はこの取り付けにまた行かなければいけない羽目になった。それが終わったのが12時を回っており、今日はまたまた娘のオーケストラのクリニックというのがミッドタウンで開かれているので、その発表の時間である３時前にその会場へ駆けつける。その発表が３時４５分に終わったあと、娘を乗せて、今度はピアノのレッスンに。ピアノのレッスンは、息子と妻も通っており、先に2人がレッスンを済ませて待っているところへ、娘を伴って到着し、今度は娘がレッスンを受ける。そして自宅に帰宅後、一日放っておいた犬を散歩してやる。まあ、書けばこんな感じになるが、なかなか忙しい一日ではあった。今日の走行距離、９５マイル、約１５０ｋｍであった。
2005.03.20
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賃貸収入、大台突破！
昨日の日記に書いたように、いままでずっと空き家だった賃貸家屋の一軒に入居者が決まり、先ほど契約をしてきました。昨年６月中旬から空いていたので、かれこれ９ヶ月です。入居が即日なので、３月１９日入居として、空きはまるまる９ヶ月になります。長かった～。賃貸家屋を３件しか持っていないと、一軒空きになるととたんにキャッシュフローが苦しくなる。たまたま自己資金を結構投下した物件なので、ローン返済はそれほどでもないが、それでも収入があるのと、保険や税金の経費が出るだけの場合とではプラスとマイナス、ダブルで効く。今回、この入居が決まり、もう一つ３月３１日に決済をする予定で購入準備をしている新しい家が、４月第二週から賃貸に入る。そうなると米国での賃貸物件は４軒で、すべて入居となる。ちなみに賃貸収入を計算してみる。年間賃貸収入ベースに換算すると、賃貸１：＄２１００／月 賃貸２：＄１９００／月賃貸３：＄１８００／月賃貸４：＄１４５０／月合計 ：＄７２５０／月 ＄８７０００／年 日本円換算では約￥９１５万／年。（＄＝￥１０５換算で）日本のアパート３棟の賃貸収入（約￥１２６０万）と会わせ、日本円換算では今年度の目標であった２０００万円の大台を超えることになる。これは事業であればいわば売上高であり、これが即、所得にはならない。つまり、最近の不動産購入は殆ど借入金でやっているので、ローン返済を引くと実質所得はほとんど増えていない。（というかローンの元金返済分を入れなければ逆に若干減っている。）逆に借金は増加の一途で、リスクは増大し続けている、と言えなくもない。それに、円に換算してもあまり意味がない。こちらの収入を日本へ送るわけではないからである。それよりも日本の収入をこちらへ送金しているので、どちらかと言うと＄建ての方が、生活に密接に関係している。今のような＄１＝￥１０５円前後あるいはそれ以上の円高であれば、円換算の賃貸収入は減っても、ドル換算の収入は増える。その方が自分としてはよっぽどありがたい。だから希望的には円高になって欲しい、と思うのだが、個人的には今後は円安だろう、と見ている。そして、ここにこそ、まだまだ今の賃貸収入では安心できない大きな理由がある。私の「経済的独立」の目標、すなわち「日米双方のカントリーリスクからも自由であること」に向けてまだ戦いの緒についたばかりなのである。アメリカだけで「経済的自由の獲得」、日本だけでも「経済的自由の獲得」、そしてどちらでも選択できることがすなわち目指す「経済的独立」だと思うのである。そうするための道はすでに見えている。あとは、どうそれを実現するか、全て自分のこれからの選択にかかっている。早期退職にある意味で賭けたわけであるから、なんとしてもこの目標は達成したい。
2005.03.20
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やった！新テナント決定！！
先ほど不動産屋さんから電話があり、今まで空きだった賃貸用一軒家にテナントが決まったそうです。やっと・・・明日、10時から正式契約で、早速明日から入居したい、とのこと。契約までは「正式決定」ではありませんので、明日契約完了後にまた日記にアップします。一つだけ問題点は、現在冷蔵庫を持っていないので、冷蔵庫を家に入れて欲しい、との要望が出ていることです。まあ、今後新しいテナントを募集する際にもこういった設備や家具はあって邪魔にはならないはず。ということで基本的には、このテナントが贅沢（な冷蔵庫の要望など）を言わない限り受け入れる方向で話をしてきます。とにかく、空き室を埋めるのが先決だ、と思っています。
2005.03.19
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キャッシュフローが・・・・
新しい「自宅候補」を上さんと見てきました。やっぱりいい。これです。↓ ね、いいでしょう。見れば見るほどいい。これってほとんど病気かな、と自分でも思うのですが、普段はあまり欲しい物がなくなってきた昨今（それはそれで、なんとなくさびしいものではあるが）、こと不動産に関しては、いいものを見るとどうしても欲しくなってしまう。それで、先日からあれやこれやと理論武装を試み、自分の中で購入を正当化するための努力（？）をしてきたのだが・・・・今日、じっくりと我が家のキャッシュフローを試算してみました。で、結果は・・・ 超～厳しい！！ でした。 残念！！ということで終わりにしないのが私の身上です。なんとかできないか。購入正当化の理論武装が終わったあとには、現実的にどうやったら購入できるか、に検討の焦点が移ってきました。いよいよ佳境だ～！
2005.03.19
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７２の法則
投資をやられている方なら「７２の法則」をご存知だろう。正式には「７２の法則」というのかどうかよく知らないが、利回りからその投下原資が倍になるに要する期間を出す簡便法である。先日、自宅候補を見に行ったときの不動産屋さんとの会話。私「この辺は結構、不動産価格が上がっていますよね。」不動産屋「ええ、私もここアトランタで不動産屋を25年やっているけれど、最近の上昇は恐ろしくなるぐらいよ。」私「この物件も＄４０万だけど、昨年だったら＄３５万ぐらいだったんじゃないですか。」不動産屋「それはわからないけれど、でも10年後は確実に＄７５万以上にはなっているわね。」私「それはちょっと言い過ぎじゃないかな～」というもの。でも考えてみると、アトランタ周辺の平均で過去10年間７％の上昇。昨年はなんと１４％の上昇である。先の「７２の法則」に当てはめると、もし利回りが７％、つまり過去10年間の平均と同じで推移したとすると７２÷７＝１０．３で、１０．３年で倍になる計算になる。もし、昨年のような１４％も上昇してしまうと７２÷１４＝５．１で、５．１年で倍に、つまり＄４０万が＄８０万になってしまう。また、この７％とか１４％というのはアトランタ周辺の平均であるが、この地域は平均以上の値上がりをしている。とすると、１０年後に＄７５万、というのは２倍にもなっていないわけで、平均上昇率は７％以下でもそうなってしまう、ということだ。つまり、聞いたときには正直驚いたが、計算ではあながち出鱈目な数字でもない、ということになる。前回は、かみさんがこの物件を見ていない。私と子供たちで見に行ったのである。かみさんは、もう引越ししたくない、面倒くさい、という立場である。でも、私はなんとか移れないものかと画策している。と言うことで、これから上さんをつれて、この物件をもう一度見に行ってきます。気に入ってくれるといいが・・・・
2005.03.18
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持ち家は本当に「負債」か？ （４）
持ち家を買うメリットを米国不動産投資の観点から考えて見ます。大きく分けて（１）金利（２）リバレッジの二つの面でメリットがあります。これは一般の不動産投資に比べてのメリットという意味です。これらの概要を私自身は次のように考えています。（ただし、米国不動産投資に限定した話です。同じことが日本の不動産投資でも言えますが、下記のローン条件などはアメリカの例です。）１）金利まず第一に金利の安さ、つまり調達金利が一般の投資物件用のローンに比べて１％以上低い、と言う点が挙げられます。例えば現在の投資用変動金利ローンは30年で5.8％、対して自宅用のローンは同じく変動で4.5％です。（これはある銀行の例です。）固定金利の場合はやや差が縮まって、投資用6.74％、自宅用5.9％で、差は0.84％です。（同上）この１％前後の金利差は、投資として考えた場合にはＮｅｔ利回りに直結しますから非常に大きな優位性です。２）リバレッジ次に、必要自己資金比率の違いがあります。通常、自宅の場合は自己資金が最低１０％でローンが組めるのに対し、投資用の場合は、そのリスク度合いで、普通２５％以上必要です。つまり、投資という観点でこのローン条件を見ると、自宅の方がリバレッジ10倍、対して投資用ローンでは高々4倍のリバレッジしかかけられないことになります。したがって、投資利回りがよく、リバレッジがプラスであるならば、自宅購入としてローンを借りるメリットがこのリバレッジの部分でもあるわけです。（ただし、金利もそれなりに高いので、表面利回りだけ見てリバレッジがかけられるだけかける、というのは危険です。この見極めは厳密にやり、リバレッジがマイナスの場合は自己資金を多く投入する必要があります。）しかし金利が安くても、リバレッジが効いても、それでどうして自宅の購入が投資になるのか、という点ですよね。ここが日本の不動産投資とアメリカの不動産投資の大きく異なるところです。ではどうやって自宅購入を投資にするのか。それは、まず自宅として（つまり自分が住む、という条件で）購入契約をし、ローンを組みます。そして実際にそこに住まなくてはなりません。ただし、何年以上住まなければならない、という規定は、ことこのローンを締結する時の条件にはありません。一つだけある制約は、自宅用のローンは２件まで、ということだけです。したがって、こうして購入した家を自宅として一定期間住み、その後賃貸に回すわけです。ですから、物件の選択も「自分が住みたい」かどうか、も重要ですが、それよりも「賃貸需要があるか」がポイントになります。たとえ自分には子供が居なくて、学校のレベルよりも自然が多い田舎の方がいい、と思っても、借りる人はその家のある学区の教育レベルに関心を持つ層が大半なので、そういった地域を選ばなければなりません。こうして作った賃貸住宅は、ローンの条件を変えない限り、普通の投資目的賃貸住宅より、ローン金利差分だけ利回りが高くなります。またリバレッジも効きますから、少ない自己資金で大きな対投下資本利回りを得ることができるわけです。日本の場合も同じことができると思いますが、一定期間自分が住む、という条件が付きますので、その間はキャッシュフローは完全にマイナス、加えて値上がり益もありません。現実には資産価値は買った当日から１０％以上下がると思った方が良いでしょう。その点、アメリカの場合は、昨日の日記に書いたように自分で住んでいてもトータルリターンはほぼチャラになります。多少マイナスでも、その間、賃貸の家を借りて住むことを考えれば絶対に有利です。----------------------------今、自宅の買い替えを考えていますが、その場合の条件は、この現在の自宅がそれ相応の賃料で賃貸に回せるかどうか、にかかっています。ここの地域の学区、教育レベル、住環境、交通など、どれをとってもかなり高い評価をされている地域なので、需要には事欠かないと思われますが、果たしてこの価格の賃貸料を払える人がどれだけいるか、という点です。通常、購入価格の９％が年間賃貸料となるのを基本に考えており、今の自宅の場合購入価格が＄２９７０００ですから、＄２９７０００ｘ９％＝＄２６７３０賃貸料の月額は＄２６７３０÷１２＝＄２２２８約23万円／月となります。ローン利率を６％とすると、その差の３％、すなわち＄８９１０が手取りになりますが、ここから税金、保険、メンテナンスを払うと殆どキャッシュフローは残りません。これが投資用ローンだとローン利率７％とすると差は２％、すなわち＄５４１０で回すわけで、実際のキャッシュフローは当然マイナスになります。この点が先日から「米国不動産投資」と「日本不動産投資」の比較評価する際に悩んでいた点でした。このキャッシュフロー上の問題点が自宅購入と言う形で行うことで改善される、これが「自宅購入を投資として考える」ことの一番大きな利点だと考えているのですが・・・とにかく、最低限、この賃貸料前後に貸し出しできるなら、この家の買い替えは経済的にも成立します。最悪、この現在の自宅は売却という手段もあり、賃貸のテナントが現れなければ売却する、ということで、この家を "For Sale or Rent" と言う形でマーケットに出します。この場合、自分の経済状況が許す限り売却を急ぐ必要もないので、変に購入希望者の値下げ要望に応じる必要もありませんので、適正な価格での売却が見込めるはずです。-----------------------------今日は、「自宅を投資目的で購入する」ことのメリットの2回目です。昨日の一回目は現在の自宅に住み続ける場合との比較でした。まだこのメリットは他にもあります。それはまた次回に・・・・
2005.03.18
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リンロン流資産運用法
「私の資産運用法、大公開！」通常の資産を運用する場合の鉄則と、実際に私が運用している方法を比べると、大きな違いが一つある。今日は、その大きな違いを一つ公開しましょう！それは一言でいって「生活防衛資金」と木村剛が呼び、「最低限の現金準備」とバートンマルキールが呼ぶ、資産のあり方である。例えば木村剛はその「投資戦略の発想法」の中で、どんな投資をするためにもまず「生活防衛資金」と彼が呼ぶ最低限の流動資産（すぐに現金化できる資産）を持つべきだ、と述べている。その最低限、というのは株が下落しても債権が紙くずになっても、あわてず冷静に対処でき、いわんやリストラに合って職を失ってもしばらくは家族を路頭に迷わせないに十分なお金、としている。彼は通常生活費の2年分、できれば3年分を、この「生活防衛資金」として確保した上で、それ以上の余裕資金で投資をしなさい、と説く。これはごくごもっともな提言ではある。バートンマルキールもはっきりと何年分とは言っていないが、同じような考え方に立ち、比較的流動性の高い資産の運用方法をいくつか掲げてポートフォリオの一部に組み込むことを推奨している。私自身、この考え方に全く賛成であるし、そうあるべきだと思っているのだが、実際自分がそれをやっているか、と言うと全然やっていない。できない、のではなく、「やっていない」のである。実際、私個人の流動資産（ここでは定義を２，３日以内に現金化できる資産とする）は殆どない。銀行預金でさえ日本とアメリカの5つの銀行口座がありながら、その合計は50万円もない。もちろん満期を待たずに解約すれば現金化できる定期預金やアメリカのＣＤ（Certificate of Deposit)を含めて、である。（含めて、と言っても、私はどちらも持っていないのであるが・・・）つまり毎月の生活費にも満たない流動資産しかない、ということになる。これでは信奉する木村剛やマルキールの言っていることと、実際やっていることは全く違うではないか。そう、違うのである。ではどうしているか、これが私の資産運用法の一大特徴であり、こんな運用をしている人を私は他に知らない。ではもったいぶらずに、私のやり方を公開しましょう。私は「不動産担保ローン」をこの「生活防衛資金」の預け先として利用しているんです。と聞いても、すぐに意味がわかる人は居ないと思いますが。つまり、もし生活に必要な現金が上記の５０万円以上に増えたら、｢不動産担保ローン」の追加借り入れをしているのです。「なんだ、借金で生活費をまかなっているのか」と思われるでしょう。実は・・・そうなんです。 だからこそ、こんな運用をしている人を他に知らない、と言ったのです。でもここには緻密な（と本人は思っている）計算の上に立ってこうしているのです。まずこうしている背景ですが、前提その（１）：私はすでに70万ドル（約７５００万円）以上の借金（ローン）を抱えている（アメリカだけで、ですが）前提その（２）：このローン金利は30年固定で６．７４％である。前提その（３）：このローンは、Equity Line of Credit といい、不動産評価額の７５％（投資物件）あるいは９０％（自宅）まで当該物件を担保に借り入れを起こせる。前提その（４）：このローンは繰り上げ返済も任意で手数料なし、追加借り入れも手数料なし、小切手を切るだけ前提その（５）：このローンは変動金利と固定金利を、その時々の状況に応じて、自由に何度でも切り替えができるというものです。で、ここでこんな計算をしてみます。例えば現在50万ドルのローン残があり、この借り入れ金利が6.74％だとします。手元に10万ドルの預金がある場合と、この10万ドルをとりあえずこのローンの元金返済に充てている場合との違いを考えて見ます。この10万ドルという数字は、通常の生活費の約2年分に相当する「生活防衛資金」です。10万ドルを預金した場合は、定期預金とし半年複利で、仮に利子が1.5％付くとします。できるだけ遊ばせたくないですから。最悪時満期前の解約を覚悟して半年定期にこの10万ドル入れ、一年貯蓄していての利子は約３０００ドル付きます。ただし、ローンは50万ドルのままですから、この一年に払う利子は３３７００ドルです。ここまで書けば私のしていることがわかると思いますが、ついでにこの10万ドルをいったんローン元金の返済に充てた場合を考えます。この10万ドル分の元金に対する年間利子支払いは６７４０ドルで、この利子分が節約できることになります。定期預金に入れておいて、一方でローン利子を払い続けるのと、預金利子はないけれどもローン利子を節約できるのとどちらが得か。あきらかにローン返済に回した方が得です。上記例では年間３７４０ドル（約４０万円）も違います。つまり、定期預金や他のＭＭＦなどの流動性の高い資産運用方法では、ローン金利の６．７４％以上のパフォーマンスが望めない限り、ローン返済に回した方が得なのです。で、最悪、なにかの都合で急に現金が必要になったとします。その場合は、このローン口座の小切手を切って、その支払いに充てることができ、その時点でその使用額分だけローン残高が増加します。つまり6.74％のローンにその分だけ戻ってしまうわけです。----------------------------結局、私の場合は、この不動産担保ローンの口座を、いうなれば６．７４％の利息が付く普通預金に見立てそこに通常、緊急には要らない資金をプールしておき、必要に応じて必要額だけそこから引き出す、という使い方をしているわけです。また、このやり方のいい点は、いつも銀行預金残高を確認するとあまりお金がない、ということに気付くことができる点です。もし定期預金やましてや普通預金に10万ドル（一千万円）もいつもあったら、つい使いたくなってしまうのが人の常でしょう。ところが私の場合は一ヶ月の生活費もないわけで、かといって、追加のローン借り入れを起こす、というのもやはり抵抗があるものです。それで自然と、節約できる、というわけです。まあ、理論的にはそうなんですが、あんまり節約の効果が上がっていない、という現実の問題は多少ありますが・・・・で、最後に私の投資の基準ですが、もし、このローンの追加借り入れを起こしてもやるべきだという投資、具体的には投下資金に対するリターンが6.74％以上見込める場合、その場合にこのローンを資金源にして、自己資金０で投資をする、というものです。そういった投資先が見つからない限り、余剰資金ができるたびに、このローンの元金返済に回す。これがリンロン流資産運用法でした。お終い。
2005.03.18
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持ち家は本当に「負債」か？ （３）
この日記を小一時間かかって書いてアップしたらサーバーエラーとなり、書き込みできず、なおかつ、もとの画面に戻ったら書き込んだ内容が消えていました！ショック！ かつてなく真剣に書いたのに！！でも気を取り直してもう一度書きます。（こんどはメモ帳に下書きを書いておきます。）--------------------------------昨日、気に入った「自宅候補」を見てからと言うもの、「どうやったら購入できるか」というより「どうやったら購入を正当化できるか」ということに頭の半分以上が占有されていました。「正当化できるか？」というのは、投資としてみたときに、自分の目標である資産形成に対して、少なくともマイナスの影響をもたらさない、という確証が得られるか、ということでもあります。その考え方をまとめる上で、ちょっと次のような試算をしてみました。--------------------------------＜現在の自宅＞購入価格 ＄２９５０００時価評価額 ＄３２００００（購入１年半）毎月ローン返済 ＄１０８０----------------------------------＜新しい家＞購入予想価格 ＄４０００００時価評価額 ＄４０００００毎月ローン返済額 ＄１４４０-----------------------------------つまりキャッシュフロー的に言うと「負債」の負債たる「ポケットからお金を奪う」金額が月々＄３６０増える、つまり負債の増加となるわけです。これだけ見れば、この家を買うのは負債の上塗りでしかないことになります。しかし、投資と言うものは、株でもなんでも、最終の手元に残る金額で評価すべきですよね。いくら株価が上がって含み益が増えても、いざ売るときに下がっていたり、売ったら売ったで税金をがっぽり取られて手元に残った金額はすくなかった、なんていうのは話になりません。この不動産の場合も同様に、売ったときにどうなるか、を含めてライフタイムリターンを考えないと本当の投資利回り的な評価はできないわけです。そこでこんな計算をしてみました。アトランタの不動産はフリーページにも乗せていますが、過去１０年間に渡って平均７％の上昇を続けています。また、この購入しようとする物件は、アトランタの中でも上昇率が高いところです。したがって、やや控え目に、この物件の時価上昇率を５％で見積もってみるとどうなるでしょう。＜現在の自宅＞時価 ＄３２００００年間価格上昇による含み益 ＄３２００００ｘ５％＝＄１６０００＜新しい家＞時価 ＄４０００００年間価格上昇による含み益 ＄４０００００ｘ５％＝＄２００００つまり、ローン返済が年間＄４３２０増える一方で、この含み益は＄４０００も増えることになります。この場合の前提条件は、不動産価格が今後も上昇する、売却したときもこの値上がりした価格で売れる、という２点です。こういった計算は、日本の不動産購入に当てはめるのは今の日本の状況から言って困難ですが、このアメリカでは、という限定です。この計算の意味するところは、上の前提条件であればライフタイムリターンを考えたときのこの新しい家の購入は「負債」度に変化がない、ということです。もし上昇率が５％以上であれば「負債度」は軽減され、５％以下であれば「負債度」は上昇する、ということだけです。実際は税金も上がり、保険料も上がるでしょうから、このボーダーラインはもう少し上がって６％から７％ぐらいになると思われます。結局、最後に売るまではわからないのは確かですが、新しい家を購入することが即、「負債の増加」に直結しないことは明らかです。またその間は、今の家よりもずっと快適で、素敵な家に住めるというメリット（ただしこれは投資とリターンには関係ない話ですが）があります。今日書いたのは、一つの見方です。他にもまだいくつかの見方がありますが、また日を改めて書きたいと思います。とにかく自分の中でこの購入を正当化するための理論武装をもう少し進めます。ただし、冷静にじっくり考えて結論を出す余裕はなさそうです。この物件で、この価格、市場に出てまだ１週間ちょっとですが、動くのは早そうですので。--------------------------------消えてしまった元の日記とはだいぶ変わってしまいました。そちらの方が力を入れて書けていたのですが、なんで元の画面に戻れなかったんだろう。おそらくこちら側のプロバイダーのせいだと思いますが、この失われた時間と労力をどうしてくれるんだ！！でも同じことを2度書いて、それだけ考える時間がとれ、先ほどの日記では気づかなかったことも２、３点気付くこともできたので、良しとしようかな～。
2005.03.17
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無利子で大金を短期借り入れする方法
今回の日記はちょっと法律的にどうなのかな、という気もするので、後で削除 or 訂正するかもしれません。また、ある意味で橘玲の「お金持ちになれる黄金の羽の拾い方」ばりの「せこい」考え方かもしれませんので、そういう「せこい」考え方が嫌いな方は読まないようお勧めします。------------------------------------発端は、現在新規ローンを進めているローン会社から、とりあえず手付金や引越し代金に当てようと、まず＄１万を追加借り入れしたことでした。その追加借り入れ資金をまず、そのローン会社の当座預金口座に入金し、その入金時点から相当額の小切手を切ることができるようになったわけです。で、日本でしたら、この口座から他の口座への資金を移動する場合は、銀行で振込みや送金手続きをすることになります。でもその場合は、振込み手数料や送金手数料がかかってしまい、それを避けるためには現金を引き出して、振込先の銀行まで持って行き自分で入金することが必要です。その場合は当然、その口座の残高は送金手続きをしたり現金を引き出した時点でその金額分（プラス手数料）が減少してしまいます。しかしアメリカでは個人でも上述の当座預金で小切手（パーソナルチェック）を発行し、それで買い物や食事代に当てたりするのが日常的に行われています。そこで、初めに＄１万を入金した銀行の小切手を切って、振込みしたい銀行に行き、Deposit(入金）をしたわけです。そうするとどうなるか、というと入金先の銀行残高はこの入金時点で入金金額分だけ増えます。当然ですよね。で、この振込先の銀行の口座も金利つき当座預金口座なので、この銀行の小切手も発行することができます。つまり、すでにお金がこの口座にある形になっているわけですから、この口座の残高までは小切手を切れることになります。ところが、もともと＄１万入金していたローン会社の口座はどうか、というとまだその＄１万が口座に残っている形になっています。つまり、初めの小切手を振り出した当座預金の残高はまだ減っていないのに、振込先の口座の残高は増えている、という現象になってしまいます。こんなことがなぜ起こるかと言うと、振込先の銀行に入金した小切手がまだ振り出し元の銀行に渡って現金化（実際には現金化はしないでしょうが）されていないからです。この時間差はだいたい３日から４日ぐらいかかります。つまり振り出した小切手が振り出し元の銀行に渡り、それが処理されて、実際の残高が減少するまで時間がかかるわけです。そう考えると、この３日から４日ぐらいは、例えば＄１万が双方の銀行の残高に存在する、ということになってしまい、もともとは＄１万しかなかったものが２倍になっているわけです。たかだか３日から４日ですし、これが引き落とされる前にきちんとしかるべき金額を入金して残金を戻しておかないと不渡りになってしまいますから慎重にやらなければなりませんが、少なくとも理論上は可能です。しかし、この短い時間であれば何万ドルでも同じことができることになります。もっと言えばですよ。この逆をその時間内にやると、今度は振り出し元と振込先が逆になって同じことが起こり、引き落とされる前に残金を戻しておくことをでき、この期間を理論的には何日も延長することが可能になってしまいます。つまり無利子で何日間でも資金を倍にできるわけです。理論的に考えたらできそうなのですが、本当にこんなことが可能なんでしょうか。当座預金は日本でも普通にありますので、同じことが起きるはずなのですが、こんなことが可能だと本当はまずいですよね。こんなせこいやり方を考える人が居ないのか、あるいはなんらかの形で禁じられているかのどちらかだと思うのですが。もしどなたか、その辺に詳しい方がこれを見られたら、法的な面での規制などを教えていただけたら幸いです。断っておきますが、まだこの現象を利用してはいません。現実に、二つの口座に今時点で本来の金額の２倍の残高が残っている、という事実に気が付いただけです。つまり人間が介在して、これを人手で処理する時間がかかる、という部分で起きる「摩訶不思議」な現象です。本当かな～？ （いや起きているのは事実ですが・・・）
2005.03.17
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引越し完了 その（２）
引越し完了 その（１）で予告した、他の部屋の写真掲載は中止します。理由は・・・例えばマスターベッドルームなど、キングサイズベッドに合うシーツやカバーがうちにはなく、未だに前のクイーンサイズのもので間に合わせているため、ちぐはぐで全く「写真」にならないからです。娘の部屋も一部は立派なのですが、全体が統一が取れておらず、やはりちぐはぐ。これらの家具を買うときに、こういった付随して出てくるであろう出費を計算に入れていませんでした。失敗！そういえば、「隣の億万長者」に、仲間から結婚何十周年記念かなにかに特別仕様のロールスロイスを贈られることになった「億万長者」の話がありましたっけ。彼は、そんなものを贈られたら、それにふさわしい身なりをして、それにふさわしいレストランで食事をせざるを得なくなり、かえって要らぬ出費が増えてしまう、という理由でそのプレゼントを断ったのでした。彼は正しい！！
2005.03.16
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自宅は本当に「負債」か？（２）
昨日の日記に書いたように、今日気に入った「自宅候補」を見てきました。こんな家です。↓ 見てお分かりのように、地下室付です。それもフル地下室、つまり建物の大きさそのまま地下室があり、部分地下室ではない、ということです。また、３面レンガ作りで、こういった家は、そうでない家に比べて数万ドルは高いのが普通です。また、こんな部屋も↓ 上の写真は「スクリーンポーチ」と言って、ベランダの周囲に日本で言う網戸みないな囲いがしてある（つまりScreened)ものです。部屋ではありませんが、夏の夕涼みにはいいところです。また、キッチンはカウンタートップがカスタムオーダーになっており、天井の照明も全部スポットライトになっています。またベッドルームはこんな部屋です。↓ 上の画像はマスターベッドルーム、夫婦の寝室で、ベッドの横に「Sitting Area」といってちょっとした椅子を置いて読書などするスペースがあります。また、マスターバスルームの奥には、６畳ほどの書斎もありました。下の画像は子供部屋の一つ、この家の娘さんの部屋ですが、壁一面に絵が描いてあります。これは好み（？）の分かれるところでしょうが、よくここまでやるな、という感じ。撮ってきた写真は３０枚ぐらいあるのですが、とても全部は載せられません。この他に、この家の地下室、あるいはファミリールーム、ダイニングルームなどなど、期待していた以上にいい家でした。そこで、この家をどうするか。今週引っ越したばかり（といっても家具だけですが）なのだが、またまた引越しする、と言ったら家族はなんというだろうか。自宅を持つことが、ある条件下では投資にもなり得る、と昨日書きましたが、その辺の裏づけをきちんとしてから判断しようと思っています。まずは、自宅候補として合格点ではありました。
2005.03.16
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娘のコンサート
今日、娘の属しているカウンティ（郡）のオーケストラのコンサートがあり、娘と同じくこのオーケストラに属している娘の友達２人を乗せて、ミッドダウンの教会まで行ってきました。このコンサートは郡で年に一度開かれるもので２２の小学校が参加しました。私は自分の車で行ったのですが、会場の教会には次から次へとスクールバスで来た各地のオーケストラがぞくぞくと集まり、行く前は小さなコンサートだと思っていたのですが、とんでもない、総勢２０００名ほどの大コンサートでした。こんな教会の、こんな会場です。↓ これでも去年よりも会場が小さいそうですが、その豪華さ、広さ、こちらの教会の持つ力と言うものを強烈に印象づけるだけの規模でしたが、集まった生徒の数も１５００人以上、圧巻でした。その教壇のところのステージでの演奏です。↓ 演奏は２曲で、参加チームのトップバッターでしたので、１０時半に始まり、我々は１１時には帰りました。したがって他のチームの演奏は聴いていませんが、娘のチームはよく演奏したと思います。（これは親の欲目かな？）真剣にこういった場所での演奏をしている娘を見ていると、先日も練習風景を見たときと同じように、本当に大きくなったな～、という感慨がこみ上げてきます。それも、こういった形の感慨なら嬉しいものです。今日のコンサートは変なコンサートで、親は殆ど来ていません。初めから家族用の席はありません、と案内に書いてあったし、殆どの学校が、教師に引率されてスクールバスで来ているせいもあるでしょうけど、こういった子供の晴れ姿を親に見せないのは実にもったいない話です。しかし、家族の人数が少なかったために、教壇のそでの２階で自由に写真をとることができ、ラッキーでした。この後、娘たちを送って学校へ。こちらの学校は、こういったクラブ活動的な催しに参加することでの欠席は欠席とはなりません。中学、高校と進むにつれて、ますますこういった学科以外の活動が増えてくるようで、聞くところによると高校ぐらいではラスベガスに２泊３日なんていうこともあるようです。日本でこんなことをしたら、授業についていけないから、などといって、こういった学外活動に参加させない親が多いのではないだろうか。子供にとってはどちらがいいか、本当のところはわかりませんが、少なくとも私はこういったアメリカの教育の姿勢ー学業以外にもいろいろなところで才能や興味を発展させる機会を与える教育が好きです。だからこそ、妻とも話合って、子供の教育はアメリカで受けさせることにし、そのお陰で、日本への単身帰任、退職、帰米、と今があるわけです。今日のコンサートを聴きながら、やはりその選択は間違っていなかったのではないか、と感じている次第です。
2005.03.16
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引越し完了 その（１）
昨日の日記に書いたように、引越し業者さんが今日も来て、先日終わらなかった分をやりました。それだけでも２時間半ほどかかりましたが、一応全ての部屋が完了し、あとは細かなものを整理するだけになりました。今日は２日ぶりにベッドで寝られそうです。で、この日記に写真をアップしようと撮り始めたのですが、数枚撮ったところでバッテリーが上がってしまい、今充電中です。したがって、引越し完了 その（２）で写真をアップしようと思います。でも、特に自分のオフィスが自宅にできたのが嬉しくて嬉しくて、そこの部分だけは撮った数枚にありましたので、先に載せておきます。早く人に見せたくてしょうがないんで、見たくもない方もいらっしゃるかと思いますが、まあ、これは私の日記ですから勝手をさせてください。これです。↓ ね、ね、いいでしょう。長年のささやかな夢だったのですよね、こういうのが。ついでにファミリールームも一枚だけ撮れましたので、それもついでに。↓ ただ、このファミリールームにBOSEのサラウンドシステムを入れるはずだったのですが、どうも配線がうまくいかない。とりあえずサラウンドではなく、普通のステレオで聴いています。それでもなかなかの音で結構満足できるレベルです。調子に乗って、がんがん音楽をかけていたら周囲からクレームの嵐でしたが・・・残りのマスターベッドルーム、娘の部屋、メディアルームなどは明日、カメラを充電後に再度撮影し、載せます。こちらもなかなかですよ。お楽しみに。
2005.03.15
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自宅は本当に「負債」か？
金持ち父さんの本が出て以来、「持ち家は負債である」という考え方が広く認知されるようになった気がします。ロバートキヨサキによれば、またいくつもの他の金持ち本に於いても同様に、「資産とはポケットにお金を入れてくれるもの」反対に負債とは、「ポケットからお金を奪ってゆくもの」という定義が幅を利かせている。つまり、この定義から言えば自宅は、「ポケットにお金を入れ」てくれる訳ではなく、税金やメンテナンスなど「ポケットからお金を奪う」ものであるからして、これは資産ではなく負債である、と言うわけだ。初めてこれを読んだときには、新鮮で、なるほど、と思い、その後不動産投資や一般の投資の本を読むと決まってこの話が出てくるのに出会った。やはり持ち家を資産と考える「伝統的日本人」の考え方に大きなインパクトを与えたのは間違いない。でも、果たして本当に「持ち家は負債」だろうか。バブルがはじけるまでは、家はできるだけ早くローンを組んで買い、ゆくゆく値上がりしたら売却して、より大きな家に住み替える、そしてそれを繰り返すと資産形成が自然にできた、という図式が確かに存在した。それで確かに財を成した人もいたし、それで老後が安心して暮らせた人も大勢居る。恵まれた世代の人たちだ。しかし、バブルがはじけると、とたんに今度は「持ち家は負債だ！」と、さもわかったように誰しも言うようになった。バブル前の「家はできるだけ早く買うものだ」と皆が合唱していたのと同じ、「右へ倣え」のきわめて日本人的な傾向ではないかと感じるのは私一人ではないだろう。海外に居てよく思うのは、外から日本を見ると、何かの流行にしても、世論のあり方にしても、一時にぐっと盛り上がり、その方向も皆が皆、ほとんど同じ方向を向き、でも少し経つと誰もそんなことを話題にさえしない、という熱しやすく冷めやすい、そしてみんなで渡れば怖くない式の画一性がよく見える。この「持ち家は負債だ！」というのもその類に見える。その前提条件として「今の日本では」と付け加えるなら私も賛成であるが、こう言われるときは条件など付加せずに問答無用で「真理」みたいに言うきらいがある。そう皆が言うようになったころ、恐らく「持ち家は資産形成の近道だ」とひそかに思って、自分の信念を貫く人も出てくるのだろう。そしてそれがもし時代の変化と共に当るようになってくると、今度はまだぞろ皆が皆「持ち家は資産形成の早道だ」と言うようになるのだろう。事業家は常にそのお事象が普遍的になる前に、それを見通してすでに行動しているだろう。-------------------------------------------なぜこれを今日書いたのか。少なくとも私が条件さえ見極めれば「自宅購入も資産形成の一つの方法」だと考えているからである。今日、久々に自宅として購入してもいいかな、という物件に出会ったので、この日記にて考えをまとめておいたわけです。それではなぜそう考えるのか。それはまた後日書きます。明日は、その気に入った家を不動産屋を通して下見をしてくることになりました。今のところ図面上だけの判断なので、ぜひ実物を見て来たいと思います。またカメラを忘れなければ、写真などもアップしたいと思いますが、それだけの物件かどうか・・・お楽しみに。
2005.03.15
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満室になるか！
昨日、唯一空きになっている賃貸家屋に新しいテナントを案内しました。もっとも案内したのは不動産屋さんですが、今までアパートに住んで居て、アメリカに居る間に一戸建てに住みたい、との希望だそうです。家を何軒か見て回って、私の家が一番気に入ったそうで、奥さんはすぐにでも引越しをしたいと言っていたそうですが。問題は、会社の方で支給する住宅手当が１０年も前から変わっていないそうで、月額の支給が小さなアパートに住むぐらいしか出ないことのようです。本人は、支給額と実際の賃貸料の差額を自己負担しても住みたいようですが、会社の方でそれを許可してくれるのかどうか、今、本社の方に確認中だそうです。日本の本社にまで話が行って、そんな高額な住宅手当を支給すべきではないとか言う人も居るらしく、話が難航しているそうです。今現在の住宅手当でも、その差額は月額￥３万ほどなので、会社の手当ての増加ができなくても、規定上住んでいいとなれば住みたい、とのことなので決まる可能性は結構あると思っているのですが・・この家が埋まれば、日本も含めて満室になり、我が家のキャッシュフローも取り敢えずブレークイーブンまで行きます。なんとか決まって欲しい！今週中には結論が出そうです。
2005.03.14
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家の設計ミス？
日本は寒波に見舞われて各地で雪になっているようですね。アトランタはここ数日、４月ぐらいの陽気が続いており、今日も２０度を超えました。そんな中、知人より突然のゴルフのお誘いがあり、この天気のよさも有り、ついつい誘惑に負けて行ってきてしまいました。それに日曜日なのに半額割引券があって税込みで２５００円ほど。これはやるっきゃない。（と自分で自分を納得させているわけだが）今日のコースは、先週のコースよりはやや遠く、車で５０分ほどのところ。ｘｘ市の市内で、その市の中心からちょっとしか離れていない所であるが自然にあふれている。またまたカメラを持っていくのを忘れて撮影できなかったが、きれいに水を配した、距離はないものの幾分トリッキーなコース。スコアは、今年２回目なので先週の９５から、やはり距離が短い分良くなって８６。ショットはけっして良くはなかったが、なんとかパットに助けられて、久々の８０台であった。ゴルフはそんなことで行って良かったのだが、問題は家の方。昨日の日記に書いたように、家具を移動したので家中がまだごった返している。娘のベッドも、私たち夫婦のベッドも、ファミリールームもなにもできていないまま、ゴルフへ行ってしまったわけだ。当然非難ごうごう、である。罪滅ぼしに、声の大きい順に処理をしてゆく。これはだいたい仕事も同じだろうけれど。まずリビングを曲がりなりにもソファを開梱して並べ、人の居場所を作る。次に娘のベッドを組み立て、娘の寝場所を作る。ついでにオフィスにソファとラブチェアとテーブルを配置し、もう少し飾ってみた。結局のところ、一番進んでいるのはこのオフィスなのは仕方がない。自分のところなのだから。でも私はまだソファに寝ており、上さんはフロアにベッドのマットだけを敷いて寝ているのは、もう一晩続きそうである。なぜかというと、昨日書いたマスタベッドルームのキングサイズベッド用のマットレスが２階に上げられていないからだ。明日は、また引越し業者がまた人を連れてきてくれることになっている。なんとかこのマットレスを２階に上げないことには、先に進めない。それさえできれば後は一人でも何とかなるだろう。なにせ、このベッドのマットレスを２階に上げるだけのために、明日は５人ぐらいで来るそうだから。しかし、キングサイズのマットレスが通らない階段、というのは、こちらアメリカの家の設計としては、設計ミスなのではないかという気がしてならない。でも、この建築業者はここアトランタでは結構有名な業者であり、私の家もその代表的バリエーションの一つである。他の家ではどうしているのだろうか・・・・
2005.03.14
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「地道に働く」ということ
今回購入することになった家のオーナーはフィリピン人です。家の検査や今回の家具の買い入れ、引越しなどの時にいろいろと話をしたのですが、ご夫婦とも非常に気さくな方たちで、話をすればするほど、自分たちがこの家にどんな思い入れをこめていたか、がよくわかります。せっかく買ったのに、私がこの家に住むのではない、と知ると、非常にがっかりしていました。すごくいい家だから引っ越してきたらいい、と言って。でも子供学校の関係で、また引越しというわけにはいきません。賃貸にする、というと是非丁寧に使って欲しい、と言うので、メンテナンスは自分でするから大事に使っていきますよ、と言っておいた。昨日はたまたまテナントの人も来ていて、部屋の寸法などを測った行ったので、このご夫婦は、このテナントの人たちにも会ったそうだ。実は、私はまだこのテナントに会っていないのだが、彼らによれば、若い日本人のカップルで、小さなお子さんが一人、とても感じのいい人たちで、この人たちだったら、この家も大事に使ってくれそうだと喜んでいた。こんな思い入れのある家を単に投資の道具と考えるのではなく、私も私なりに愛情を持って所有していかなければバチが当りそうである。--------------------------------------------話をしてみると、夫婦は小さいときからアメリカに来て、それ以来２人とも共稼ぎでずっと働いてきたようだ。奥さんは軍関係の会社の経理部門で、だんなさんは郵便配達を、それぞれ３０年以上やってきた。奥さんはつい最近退職し、ご主人もあと半年ほど働き６２歳で退職するそうだ。それでテネシーの方に、４面レンガ造り、車４台分のガレージがある家をこれから秋にかけて建て、そこに移り住むことにしたそうだ。それまでの間は、近くに住む娘さんの所に半年ほど居候するらしく、だからこそ、今回、このたくさんの家具を運び込む余地がなかったらしい。でも、話していて本当に、いままで地道に働いてきて、やっと退職して新居も建て、悠々と老後の生活を送っていけるようになったことを喜んでいる。ご主人は、今まで趣味といえる趣味もなく、ただ働いてきたので、今後は是非ゴルフなどに挑戦したいと言っていた。これといった趣味がないまま定年退職を向かえ、突然有り余る時間を手に入れて、やることがなく退屈してしまう、というどこかの国でよくある話を思い出したが、ここは素直に「良かったですね」と相槌を打っておいた。でも、フィリピンから出てきて３０余年、２人でこつこつ働いて、娘さんたちも平和に暮らし、自分たちは、もう少し自然にあふれた田舎に新しい家を建ててそこで老後を過ごす。「地道に働く」ことの威力だろう。最近、自分も含めて、手っ取り早く儲けて、手っ取り早く金持ちになり、手っ取り早く、自由な時間を手に入れる、ということがあまりにも追及されすぎているのかもしれない。もう一度、こつこつ働く、地道に生きる、ということの長所を考え直してみるのも無駄ではないだろう。
2005.03.13
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引越し終了せず
今日は、朝から自分の家の片付けをして、新規購入した（といっても中古だが）家具を運び入れる準備を午前中いっぱいしていた。で、午後からは、購入する予定の家へ行き、買うことになった家具類をトラックに搬入、それから自宅へ戻り、自宅の古い家具類を搬出したあと、持ってきた（比較的）新しい家具類を搬入。それから搬出した古い家具類を、賃貸家屋のもう一軒の方に運び搬入。夜８時までかかって終わったのは、運送のみ。自宅の中は、まだこんな有様です。↓ 奥の方にベッドのマットレスが見えるでしょうか。これはマスターベッドルームに運び入れるハズだったマットレスですが、King Sizeのため大きすぎて階段を通りませんでした。ということで、今晩はベッドがありません。どこかで寝なくては・・・それでも、インターネットだけは繋げようと、自分のオフィスだけは、何とかしました。これです。↓ね、なかなかりっぱでしょ。（と、自己満足）事業を立ち上げていないうちに、ホームオフィスだけ先にできてしまった感じです。この机で、今、この日記を書いています。で、この全ての家具の値段がなんと、４万円もしなかった！椅子は本革、机は結構しゃれている、後ろのＰＣデスク（と言うのかな？）は、当然キーボード対応や、プリンタ対応の引き出しがあり、上の扉付の棚には、中に照明もついている。右の書類入れもきちんとファイルが入るように作られており、今回買い入れた中古家具の中でも、なかなかお買い得だったものの一つである。さあて、ここで何の仕事を始めようかな、と、若干本末転倒なことを考えているが、今日はただただ疲れました。明日からは、まずマスターベッドルームをやり、それから、リビングセット、そして最後にこのオフィススペースに豪華ソファーセットを置く予定。またできあがったら写真でもとってアップします。ところで、今日はテーマを「不動産投資」にしたのだけど、ちょっと内容がずれてしまったかな。でもいいか。これも家を買った副産物だから。でもこれって「浪費」ではあるけど、けっして「投資」じゃないな～・・・・
2005.03.13
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子供の成長
息子のＰＣがおかしくなり、またいつものごとく「パパ、何とかして」の連続だったが、ここへ来て、立ち上げ直後にエラーメッセージが出てきて、結局Windowsも立ち上がらず、３０分ほどやって「Ｄｅｌｌに電話しよう！」となげてしまいました。ところが息子は何が何でもＰＣでゲームがしたいらしく（勉強でないのはたまに傷ですが）、それからゴソゴソと一人でなにかやっていました。途中、「パパ、この間、ＮＩＣのドライバーを再インストールしたのはいつだった？」とか聞くので、「なんでそんなことを聞くの？」と言うと、その時はうまく行ったので、その年月日の設定に全て戻すのだと言う。どうやったらそんなことができるのか、わからないままネットワークドライバをインストールした日を教えると息子はまたなにやらやっている。しばらくすると「パパ、直ったよ！」とのこと。ＰＣやゲームなど、こういった類は、子供の吸収の早いこと、目を見張るばかりである。---------------------------------------------------そういえば、娘の方は、今までやってきたピアノに加え、昨年から何を思ったのかバイオリンまでやりだした。習っていたわけではないが、学校のオーケストラで先生に習っているうちに、カウンティ（郡）のユースオーケストラに入りたいと言う。なんでも友達が入るので、自分も、ということらしい。しかし、友達の殆どはプライベートレッスンを受けていて、それなりに弾ける。娘は学校の授業でやっているだけ。しかも、ユースオーケストラのバイオリンは希望者が多いのでオーディションを受けなければならない、と言う。こりゃ、いくらやりたくてもだめだろうとは思ったが、娘のたっての希望なので受けさせてみた。ところが、ピアノをやっていたお陰で、聴音のテストがあるのだがこれが完璧にできてしまい、なんと狭き門を通ってしまった。それからは、学校の授業とオーケストラ、このユースオーケストラ、さらに、これらについてゆくためにプライベートレッスンを受けることに。全て本人がやりたい、というのでやらせているが、「すぐ止めるだろう」との当初の見通しは幸か不幸か見事に外れ、未だに続いている。昨日、たまたまそのユースオーケストラの練習が終わった娘たちを迎えにいったので、その時に練習風景を覗いてきた。これです。↓ 近くの高校の教室を借りてやっているのである。廊下に居て、練習を聞いていると、皆、選抜組みだけあって結構ちゃんとした音楽になっている。そんな中で、娘も一生懸命にバイオリンを弾いている。最近の練習は、ちょっと前の雑音まがいの音から、ちゃんと一丁前の音楽になりつつある。始めてからほんの一年、子供の成長は本当に早いものだと感じる今日この頃である。振り返って、自分はこの一年、どれだけ成長しただろうか・・・・
2005.03.12
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米国不動産投資の魅力
今日、先日の日記に書いたように、こちらの不動産屋さんを訪ね、米国不動産投資がなぜいいのか、これを日本での投資と比較して検証してきました。結果から言えば、やはりキャッシュフローはそこそこで、Appreciation(値上がり益）での資産価値の増加を計算していました。計算そのものは、フォームこそ違え、各種の運営費用や利子、ローン借り入れ条件、それに、その地域での平均不動産価格上昇率、自己資金比率、賃貸条件、などなどを変数にして、かつローン利子支払い分の所得控除による節税分も含めた計算式になっており、そのやり方そのものは納得できるものでした。つまり、いろいろな条件下で、投下自己資本に対する、一定期間の単年度平均利回りを出すフォームができており、それにここの物件の購入条件や賃貸条件を入力すれば、今言った単年度平均利回りがでるしかけです。これで、今度購入する物件を試しに入力してみてその結果を見る。次に日本での実際のアパート投資の諸条件を入力してみる。その結果をつき合わせて、どちらがどのような利点を持つのかを見てみる、という方法をとりました。その変数の取り方によって、だいぶ結果が左右されるのですが、適当にこのくらいの数字だろう、という数字を入れてみる。たとえば、日本のアパートの場合の年間値上がり率、これをいくらにするか。アメリカの場合は、これに最低３％とか５％とかの値を入れるわけだが、日本の場合、少なくともプラスにはならない。今回は試しに０％（つまり値下がりしない）と－３％の二つのケースで試算。次に賃貸収入。これもだいぶ日本とアメリカで違う。日本の場合、今の現状では、新築時から築年数が古くなるに従って、満室率を上げるためにはある程度の家賃下落を見込まなければならないと思う。対して、アメリカの場合は、市場そのものが成長しているせいもあり、また固定資産税（Property Tax)が年々上昇しているせいもあり、年間２～３％の上昇を見込んでいる。この辺は、場合によってはその通りにならないだろうけれども、市場一般の傾向としてはこうなっている。その結果、同じ自己資本に対する回収を、例えば５年間と時間を区切って見てみると、やはりアメリカの方が圧倒的にいい。ただし、やはりキャッシュフローは日本の方が断然よく、資産価値の上昇を含めるとアメリカの方が断然有利、という、いわば予測された結果となった。だからこそ、この不動産屋さんがいつも言うのは、「資産価値の増加を伴わないなんて、投資の意味がない」ということになるわけだ。でも一方では、「キャッシュフローを生まないのは投資じゃない、投機だ」という見方もある。かつてのバブル期の日本の不動産投資がそうだった。その辺は考え方の違いであるが、ともかく、今回使用した不動産屋さんが持つ計算フォームをくれるように頼んだのだが拒絶（？）されたので、自分なりにもう少しきちんとした形で、上記に書いた評価のやり方をまとめてみたい。できた暁には、別に企業秘密でもないだろうから、またこのＨＰ上で紹介してみようと思う。
2005.03.12
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なぜ米国で不動産投資か？
確定申告が曲がりなりにも手を離れ、またまた暇になったので、先日の検索エンジン実験の続きを、と思い今度は「米国不動産投資」の一語で検索してみました。なんと、またまたトップページです。（ちなみに検索エンジンはＹａｈｏｏです。）それも１月に書いた日記の「米国不動産投資」という言葉が引っかかって・・・・前後は、やはり会社や組織のＨＰばかりで、唐突に私のブログだけがトップページに、、と思ったら、そうではありませんでした。なんとトップページのトップも個人の方のページでした。ちなみに、この方のＨＰは、Ｇｏｏｇｌｅで検索してもトップページ、ちなみに私のこのブログは、Ｇｏｏｇｌｅでは４ページ目でしたが、４ページまでで、会社や法人以外のＨＰはこの二つだけでした。そのＨＰ↓「Alex Yoshida のホームページ」をちょっと覗いてみました。すると、私のＨＰのテーマの一つである「なぜ米国の不動産投資か」そのもののページもあるではないですか。これです。↓「なぜ米国で不動産投資か」Book Marks の「米国不動産投資」のところにもリンクを入れましたが、やはり個人の方でもこうやって、ちゃんと自分なりの考えをまとめている方もいらっしゃるのですね。そのサイトの中には、「米国で日本式の風呂の取り付け体験談」や「頭金なしでの不動産購入方法」など、投資としても、個人としても興味があるテーマが目白押しでした。私も投資を始めてはいますが、まだまだ駆け出し、こういった先人の経験や知識をもっともっと勉強し、「洗練された投資家」の領域に是非到達したいものです。
2005.03.11
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アメリカの確定申告も終了！（になって欲しい）
先日より、アメリカ側の確定申告を、日本の確定申告の結果を踏まえて準備してきましたが、結局よくわからないところが多いまま、今日税理士と打ち合わせ。基本的にアメリカの確定申告（Tax Return)は、日本の白色申告と同様なので、収入から必要経費を引いて所得金額を出す、というプロセスは同じ。でも、各経費の処理方法がわからないところが多く、結局、質問表を埋められないまま、全ての資料をガサっとひとまとめにして持って行き、その場で質問に答えながら、わからなかったところを埋めていく作業をした。あとは、賃貸家屋購入時の契約資料、日本の確定申告控えの英訳、それと株式投資ファンドやリースプログラム配当資料、ローン返済の資料、銀行の利子、あるいはProperty Tax などの資料など、必要と思われるものを添付して、全て渡してきました。ざっと一通りなめて、税理士の疑問点はその場で一点以外は答えられたので、あとは詳細をこの税理士が記入する過程でもし疑問点が出てきたら答えるなり、追加資料を渡すことで、なんとかいけそう。普通の人は、給与証明（Ｗ－２）に、自宅のローン、それに何がしかの利子や配当収入などしか無い場合は、Turbo Tax などの市販のソフトを買ってきて自分である程度作り上げた上で、オンラインで確定申告できるので、その結果に沿って申告するだけで済む様である。今日、この税理士に聞いたところ、私の場合はちょっと複雑なので、こういった市販のソフトの質問に沿って答える形で記入していってもかなりの部分あやふやなところが出てくるだろうとのこと。今年のTax Returnを経験すれば来年からはそれを参考に、自分で申告できるのではないか、と考えていたが、これも日本の確定申告と同様、もう一度、自分でやってみて、かつ税理士に依頼してみて、それらの結果をつき合わせて、自分でやっても大差ない、との確証が得られるまでは、ちょっと難しそうである。ともあれ、なんとか、この一番複雑な時期（同年度に日本での給与収入と賃貸収入があり、部分的に非居住者であったりしたので）の確定申告だけは税理士に渡したことで、自分の部分はほとんど終わったと思う。あとはこの詳細を作る段階で、また別な作業が発生しない限りは、一応終了と考えても良いのではないか、と思う。概算では、米国での昨年度の収入はマイナスになるので、こういった場合は、所得税はもちろん０ではないか、と思っているだが・・・・そんなにうまくいくかな？
2005.03.11
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水
私が心がけている健康法にはいくつかあるが、「水を飲む」というのもその一つである。これは昨年から（健康法は全て退職後から始めているので、これも一緒、ということ）始めているのだが、なかなかいいようだ。飲んでいる水は「還元水」。一日最低２Ｌは飲むようにしている。実はこの還元水、還元水をつくる浄水器を水道の蛇口に取り付けて生成する形で、日本でも「アルカリイオン水」とかいろいろなものが出回っていると思う。この還元水は、その中でも「奇跡の泉」などで有名な世界各地の水を分析した結果を反映したものだが、実際に、私の周りにもこの水を飲み始めて、健康状態が劇的に改善された人も居て、そんな実例が身近にあると、やはり効果がありそうだ、となって飲み始めたのだ。ただ、この還元水製造機（？）、販売方法がネットワーク商法的。つまり親がいて子が居て、孫が居て、ひ孫が居て、それぞれが人に紹介して売り上げを上げると、親の方にまでそのキックバックが行く、というシステム。自分で試して劇的に効果を上げた人は、それこそ、これを人に勧めるのは自分の義務だというほどの入れ込みようで、合う人毎に勧めまくっている。自分がその効果を身を持って証明しているので、この売り込みは強い。結構な値段がするのだが（日本でも￥３０万以上）、折からの健康志向と、かなり重症な人が医学的治療では直らなかった症状が劇的に改善された実例を目の当たりにして、結構うれているようだ。その親となると、すごい人になると、月に何十万円もの収入があったり、西海岸のトップクラスの人は、これだけで年収３０００万円ぐらいになっている人も居るらしい。そういうことを聞くと、私もその販売資格を持っているのだが、逆に積極的に販売する気になれない。性格がひねくれているからかもしれないが。もう一つは、自分が自分自身で「これはいい！」と言えるだけの体験をしていないせいもある。もともと悪いところは何もなかったので、これを飲み始めて半年以上経つが、これといった明確な効果、というものが自分ではわからない。ただ漠然と、体の調子がいい、という程度では、積極的にこの商品を人に勧めるにはモチベーションが低い。それと、他の健康法、ヨガ、瞑想、散歩、芝刈り（？）などなど、どれのおかげで今現在健康なのか、その区分けができるものでもない。やはり自分が「これはいい！、人のためになる！」と確信が持てる仕事をして、結果として収入を得る形にしないと自分自身納得できないだろうと思うのである。これも「収入マウンテン」の多極化の一つとしての候補ではあるのだが・・・・では、一回健康状態を崩して、これで回復するかやってみては、なぞと考えるがそれでは本末転倒であろう。ところで誰か、この商品買いませんか？ い～いですよ。
2005.03.10
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