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2005年07月の記事
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アメリカの賃貸契約について
今日、テネシー州に在住のXXさんから、賃貸不動産の購入と、賃貸契約の件で相談をされました。この件、ブログに載せる承諾は得ていないのですが、匿名としますのでお許しください。ブログに載せる目的は、もしこれを読んで、より的確なアドバイスができる方がいらっしゃったら書き込みをお願いしたいからです。私も私なりの返事をしましたが、こういったことは、いろいろな人の意見を聴くのが一番の得策か、と思いますので、独断で掲載させていただきます。もし、下記の私の返事を読んで、さらにご意見がある方がいらっしゃいましたら、是非コメントをお願いいたします。--------------------------------＜質問＞はじめまして。私はテネシー州に住むXXと申します。実は私も以前から不動産投資にとても興味があり、先週より、はじめての不動産投資にチャレンジしている段階です。私の場合は、先に賃貸をしてくれる人を探して、その人の希望のレント代から計算して家を探しています。そして、今日その方も気に入った物件があったので、きっとその物件を購入することになりそうです。なにせ家を購入すること事態初めてで、不動産会社の方にいろいろお聞きして事を進めているという状況です。そこで質問なのですが、賃貸契約書というのはどのように作成されたのでしょうか？私の不動産会社は賃貸契約書というものは持っていないようで、そうなると自分で作成するしかないのかなぁと思うんですが、それでもいいんでしょうか？恐れ入りますがアドバイス願います。-----------------------＜回答＞XXさんリンロン８８と申します。はじめまして。私書箱への書き込み読ませていただきました。初めての不動産投資、おめでとうございます。一歩踏み出されたわけですね。私の場合も全て初めはテナントが居る時にその方の予算と希望で物件を選定し、折り合えば購入して賃貸する、という方式を取っています。その方が解約されたあとは一般の賃貸になるわけですが。 この方式のいいところは、初めの１年あるいは２年は、購入当初から確実にテナントが確保できる、というところですが、反面、その時の時価で家を購入するため以前から家を所有していてそれを賃貸に出されている他の賃貸物件と比較すると初期費用がかかるので勢い家賃をそれなりに高く設定しないと合わない、というところです。その方は、その家を気に入って購入するので、多少高めでも納得してもらえると思うのですが、問題はその方が出られた後、一般の賃貸としてマーケットに出す場合は、やはり市場の賃貸相場に合わせてレント代を調整する必要がでてくることです。初めの方が３年以上レントしてくださると、それでかなりの体力がつくので一番望ましいのですが、なかなかそううまくは行ってくれないのが現状です。 さて、ご質問の件ですが、まず、不動産屋さんがリース契約書をもっていない、ということは普通考えられないと思います。少なくとも、私が現在勉強しているセールスパースンのプリライセンスでさえ、このリース契約を勉強しますし、そこに一般に使用される契約書の標準フォーマットが出てきます。 もう一度、ちゃんと不動産屋さんに確認されたらいかがでしょうか。また、契約書をご自分で作られる、というアイデアですが、できたら避けたいところです。今度入られるテナントさんは日本人の方ですか？ 日本人の場合はまだ大丈夫だと思いますが、ご存知のようにアメリカは契約社会であると同時に訴訟社会でもあります。契約書の中身、あるいは書き方についてもいろいろな制約事項、あるいは注意事項があり、私の場合はあらかじめ用意された書式に対して（この初めから印刷されている部分についても制約があります）、必要事項を「手書き」で書き入れる、あるいは、印刷部分の訂正が有るときは、そこに訂正を入れて、所有者と賃借者の双方のイニシアルを入れてきちんと承認する、というほど厳密にすることが要求されます。ご自分で作られる場合も、Attorneyに相談して、その指示に基づいて作成されることをおすすめします。実際のところ、ライセンスを持っている不動産屋のエージェントやブローカーでさえ、契約とか法律関係に関しては専門家に相談し、その指示を受けることが義務付けられており（というか、ライセンスを持っているがために、逆にその義務付けが厳密になされているのですが）、素人が不動産レンタルをすること自体は禁止されていませんが、それでも「契約」だけはきちんとなさった方が良いと思います。相談するAttorneyですが、もし不動産屋さんが本当に賃貸契約書を持っていないとしても、かならず常日頃相談するAttorneyが居るはずですので、紹介してもらったらいかがでしょうか。最後に、もしその契約書に関してわからないことがあったときには、徹底的にそのAttorneyに聞いて納得しておくことが必要です。 特に、契約期間とレント代支払方法、そして契約期間内の早期解約時のペナルティー、契約期間の延長と、その場合の契約条件（賃貸料等）の変更、そして賃貸中のメンテナンスの責任分担（庭のメンテ、芝刈り、ペストコントロール、など、どちらが責任を持って行うのか、など）をしっかりと確認しておく必要があります。また、入居時にセキュリティーデポジットを預かると思いますが、そのセキュリティーデポジットの適用範囲の明確化（日本の敷金と同じです）と、それを適用するために入居時に汚れ、傷などの「現状」を写真に撮り、相手のサインと貰っておくと事をお勧めします。つまり、それ以上に「経年変化」以上の損傷あるいは汚れがあった場合には、そのセキュリティーデポジットで所期状態に復帰させることをあらかじめ承諾を取っておくわけです。まあ、とにかく、その辺は、本当は不動産屋さんが詳しいはずですので、確認されたらいかがでしょうか。では。リンロン８８よりPS.文面からすると、まだ購入することが決まっていないようですが、もし決める場合は、テナントとのリース契約を先に締結する必要があります。でないと、購入してから賃貸契約が締結できなかった場合に悲惨なことになりますから。そして、その賃貸契約には、当然その条件として、その対象物件があらかじめ考えた価格で購入できることを明記しておく必要があります。
2005.07.31
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リファイナンス、いまだ決着つかず！
このリファイナンスの話を書き始めてからすでに一ヶ月半経とうとしている。しかし、未だにクロージング（最終決済）できていない。先日、腹が立ったので日記を書くのをやめます、と書いたのは、このリファイナンスの件で、すでにクロージングに向けての最終段階、と思っていたところへ、レンダーの担当者から電話で、白紙に戻されたことがあったからです。前日まで全て順調で、クロージングは月末までにできる、と言っていたのが、翌日になると、残念ながらこのローンはこの場合に適用できない、と言ってきたのである。なにを今さら！！ とツイかっとなったのも大人気ない話ですが、でも話を振り出しに戻されたのはこれで２回目です。本当にこのレンダーは全国でも１，２位の独立系レンダーなのだろうか・・・、それともこの担当のあんちゃんがいい加減すぎるのだろうか・・・今までの話を３週間も経って全部ひっくり返しておきながら、「申し訳ない」の一言もない！（ま、これはアメリカ人の常ですが・・・）すべてUnderwriterができない、と言っている、の一点張りである。その後、頭に来たので、またまたいくつかのレンダーに電話をかけ、一つ結構良い条件のところが見つかった。で、結局、この条件を提示して、もしあんたのところでこれ以上いい条件が出せないのだったら、このリファインナンスの話はなかったことにしてくれ、と最後通牒をメールしておいた。さて、月曜にどうなるだろうか・・・・-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 △２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む X５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩２回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（これから、ですが）９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.31
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レッスン４５ － 一読後の実力は？
しつこく「お勉強日記」です。（笑）ただし、これからは不定期にします。一応、一読までのペース作りで日記を書いていたので、その所期の目的は達成した、と考えていますが、本音のところは、毎日書いているのがちょっと大変になったから・・とか。今日は、一読終了後、ではどのくらい頭に残っているのかをちょっと見てみるために、各章末問題を続けてやってみました。どれも一度は９０％以上正解まで行ってパスしたものですが、やってみると悲惨！！初めの１章こそ３８問中３５問正解で９２％と出だしは良かったのですが、続けて他の章をやってみると第２章 ４１問中 ２９問正解 ７１％第３章 ４９問中 ３２問正解 ６５％第４章 問題数が多かったのでパス第５章 同じくパス第６章 ４問中 １問正解 ２５％！第７章 １３問中 １０問正解 ７７％第８章 １９問中 １５問正解 ７９％ここまで。全部をトータルすると１６４問中 １２２問正解で、正答率７４．４％！この講座の終了試験の合格ラインは７５％。しかも、当然やったことがない問題が出るわけですから、この「やったことがある問題」での７４％という正答率はまだまだ、と考えなくてはなりませんね。とは言っても、初めから７５％をクリアできると思っていたわけではなく、どんなもんかな、というのと、どの章が弱いのかな、というのをざくっと見てみるためにやったので、これは仕方がない結果でしょう。ちょっと問題が７０問もあってパスした章もあるので、まだ続けて全章をやるつもりですが、それでもすでに「全然覚えていないな～」というところが出てきています。２回目のトライは、その辺を頭において、集中的にやったほうがいいのでしょう。さて、今日は息子の所属することになったマーチングバンドのピクニックがこれからあります。ピクニックといっても、お隣のサブデビジョンのプールサイドでやるそうなので、どんなものか一度参加してきます。なんと全校で、マーチングバンドのメンバーは２００名以上いるようなので、その家族も来るわけですから、相当な人数になるのでしょう。では、行ってきま～す！
2005.07.31
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キャンプ フィナーレ
娘が今年も参加したバイオリンキャンプ。今日、その最後のフィナーレコンサート。昨年は、初めての参加で後ろの方でなんとか付いていっている感じだった娘が、今年は最前列に大きな顔をして座っている（笑）。写真の最前列左端が第１バイオリンの子で２歳年上、その隣り、娘の横に居るのがなんとたった一歳年上の子で第２バイオリン。この子は昨年も参加していたが身長は１７０ｃｍを超え、とても１２歳とは思えない、というより、娘はまだ１３０ｃｍぐらいなので、一歳違いとはとても見えない。ともあれ、今年は趣向を少し変えて、なんと自分達が作曲した曲まで演奏。やったのは５人ぐらいだが、娘も自分で作曲した「リリー」という曲（犬の名前から）を弾いた。しかし、家で練習しているのを聞いたこともない曲だったので、あとで娘に「練習したの？」と聞いたら「全然！」ということだったので、まあ、出来は？？？だったが・・・昨年から比べるとホントに隔世の感ですね。こういった合奏というのは、個人のスキルより全員のハーモニーが重要だから、練習も楽しいようだ。毎年メンバーが変わるので、レベルも毎年似たり寄ったり。したがって、難易度、という点からしたら昨年と今年は同じで、そういった意味での進歩というのはないのだが、皆でわいわい曲を作り上げてゆくのがやはり楽しいのだろう。また来年も参加したい、と言っていた。しかし、子供の成長は早い、とまたまた感じた一日・・・・
2005.07.30
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これからが正念場！？
先ほどの日記を書いた後、ばかばかしいMath Reviewを一応終えました。と言っても、殆どページをインクリメントしただけで、実質２０分ぐらいで終了。結局、このWebトレーニングの所要時間は６６時間でした。始めたのが６月１４日。日記で言うと、レッスン４４、ということは実質４４日間で終了、ということになります。（あいだで、一日だけ休みましたが・・・）最後に終わったら、行きがかり上、終了のところをクリックするようになっていたのでそのとおりにしたら、なんとCertificate of Completion （終了証書）がプリントアウトされてしまいました。（笑）まだ、最終のテストがまだ終わっていないのにいいのかな？しかし、初めの頃に７５時間以内に収まるかどうか心配していたのが嘘みたいですが、途中からやり方を変えたので、その効果があった、ということにしておきましょう。しかし、前の日記に書いたように、今までは理解するだけに集中。最近は、英語力は衰えているし、記憶力も衰えているが、なんとか理解力だけは健在（のようだ）。しかし、その部分が終わって、これからは問題の「記憶力」＋「英語力」の部分だけ残ってしまった。まあ、全体の構成と概略はわかったので、あとは個々の単語の定義とその使い方になれればいいだけの話なので、考えてみればたいしたことはない（ハズ）。先日の日記でも書いたけれど、「無理」とか「限界」とかいうものは結局自分が勝手に作り出しているもの。たとえば、じゃ、５年後にこれらの言葉を完全に理解し、使いこなしている自分が想像できるか、と問われれば、「そりゃ、５年もあれば・・・」ということになる。じゃ、なにも「無理」も「不可能」もないではないか。ただ単にそれを明日中にやれ、と言われれば確かに「肉体的」限界があるかもしれないが、そんなことは誰も言っていない。ただ５年もかける気はしない、というのは自分の勝手でそう思っているだけだから、それを１ヶ月としたらどうか、というように、どうやったらできるか、を考えるだけの話。と、理屈ではそう思っているのだが、はてさて、どうなることか・・・-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 △（２回目は度重なる電話で中断され、そのまま・・）２． 朝一回のヨガ X３． 朝夕２回の呼吸法 △４． 一日２リットル以上の水を飲む X（今日は涼しかったので。笑）５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩２回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「始めるのにおそすぎることなんてない！」）９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.30
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レッスン４４ － 一回目終了！
最後のMath Review のWebトレーニングを残して一回目、通読終了！Math Reviewは、テキストを読んで、余りの程度の低さにあほらしくなってやる気がしないのですが、でもWebトレーニングの方はちゃんと章末問題まで順を追って終了しないと、この講座そのものを終了したことにならず、終了テストも受けられないので、この後にやります。最後の方に、その目次を書いておきます。さあ、一回目の通読終了！とは言え、途中から覚えるのは諦めて、単に内容を理解することを優先したため、急に進度が速くなりましたが、当然、そのために覚えることはさっぱりできていません。で、これからは、このテキストとWebの２回目をやりながら、今度は別に買ってきた問題集を該当の章ごとにやろうと思います。テキストにも各章末に問題があるのですが、回答がない！したがって、やってみてもいいのですが、それが合っているのか間違っているのかがわからないため、どんな問題がでるのか、の参考程度にしかなりません。実際の教室で受ける講習の場合は、この回答が与えられるのだろうな、と想像しますが、せめてテキストにも回答を載せて欲しいものです。---------------------------------今日のお勉強14. Commission's Rule (全２２節、１８２ページ）1) Purpose/Licensure of Business (23)2) Licensure of Individual (16)3) Broker/Salesperson Relationship (11)4) Listing/ Presenting Offers/Closing (27) 5) Advertising (10)6) Trust Account Procedures (22)7) Fair Housing Practices (12)8) Licensees as Proncipals (14)9) Antitrust Laws (10)10) Georgia Business Statutes (25)11) Key Terms (14)12) Chapter Test このチャプターテストもちょっとてこずりました。１９問で２問間違いでアウト。 結局３回目で全問正解で通過。この章末問題をひととおり、またやってみるのも復習のためいいかもしれません。さて、参考に最後の章、"Math Review" の内容も一応下記に挙げておきます。15. Math Review (全８節、７５ページ）1) Percentage (17)2) Original Cost (5)3) Price Including Commission (5)4) Mesurement Math (7)5) Area (13)6) Acreage (6)7) Volume (5)8) Capitalization Math (17)です。仕方がないので、これから一応やります。時間の無駄だけど・・・
2005.07.30
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レッスン４３ Commission's Rule (1)
本当は一気に全部終わらせたかったのですが、テキスト読みに意外と時間をとられ、かつまた、先ほどの日記の銀行の件があったりで、今日は途中までしか出来ませんでした。代わりに、最終章の１５．Math Reviewを一通り目を通しましたので、この１４章を終われば、第一回目の通読は終了です。しかし、驚くべき”Math Review”です！なんと、％の出し方、利用の仕方、電卓の使い方から始まって、土地の面積や家の面積を計算するための「長方形」の面積や「三角形」「台形」「平行四辺形」の面積の計算方法などをまとめているのです！！それも台形の面積にいたっては、長方形と三角形に分けて別々に計算してあとで足す、という、日本の小学生が見ても笑ってしまうような内容でした。唯一、不動産ライセンスらしかったのは、収益還元法による不動産価格の算出方法。RをCAPレートとして、不動産の価値をV、年間の収入をIとするとV=I/R あるいはR=I/V、I=VRという計算を示しているところのみ。それも、なにやら分けのわからない三角形の形をした”Triangle Diagram"という奴を示し、この図に当てはめて覚えると良い、とかアドバイスが載っていて・・・・とにかく、実質、この１４章で終わりです。---------------------------------今日のお勉強14. Commission's Rule (全２２節、１８２ページ）1) Purpose/Licensure of Business (23)2) Licensure of Individual (16)3) Broker/Salesperson Relationship (11)4) Listing/ Presenting Offers/Closing (27) 5) Advertising (10)6) Trust Account Procedures (22)7) Fair Housing Practices (12)8) Licensees as Proncipals (14)9) Antitrust Laws (10)10) Georgia Business Statutes (25)11) Key Terms (14)12) Chapter Test内容的には、前章の内容をさらに詳しく、あるいはジョージア州における法律や規約、それらに対するReal Estate Commissionのかかわり方などが主な内容。法律的な面より、ブローカーとセールスパースンの関係、あるいはアソシエートブローカーの位置づけや、会社としての不動産ビジネスのやり方やルール、といった内容が結構ためになりました。あとは、この受けている講座の名前が "Pre-License Course" となっているのですが、なぜ "Pre-" なのか、ということもわかりました。このライセンスって、試験に受かったら自動的にもらえるのではなく、どこかのブローカーに所属して、そのブローカーから申請してもらって、初めてライセンスが手に入るのだそうです。知らなかった・・・さあ、明日は全部終わるぞ！（あ、明日は娘のキャンプの最終日で、演奏会だった。 その前に全部終わるかな？）
2005.07.29
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消えた４００万円！？
今、勉強を中断して、銀行へ行って来ました。ローンの自動支払い口座の残金が計算と食い違っていることがわかり、そして、その後に来たローンの支払い請求書を見て、びっくり仰天！！あれれ、ペイオフしてクローズしたはずのローンがまだそのまま残っているぞ！そして、道理で口座の残高の計算が合わないはず、ペイオフしたローンの返済がその後２ヶ月も引き落とされていた！！！こりゃ勉強している場合じゃない、ということで、急遽レンダーの銀行へ。支払ったのは３万６千ドル（約４００万円）、当然、そんなお金があるはずもなく、別のローンを追加借り入れして、こちらのローンをクローズしたのだが、追加借り入れした方のローンはしっかり借り入れ金額がその日から増額され、これまたしっかりと利子を取られている。しかるに、このクローズしたはずのローンにも毎月、３万円ほどの引き落としが口座からされており、完全な２重取りになっていた。しかし、信じられない。それも大手の全国ネットをもつ銀行で・・・・いったい、支払った３万６千ドルはどこへ消えたのか・・・ちゃんと払い込みの控えを持っていたからいいようなものの、そうでなかったらどうなっていただろう、と思うとゾッとする。この日記でも、レンダーの担当者の質の低さを何回か書いてきているが、これはもう、質が低い、なんてものじゃない・・・・何が起こったのか、あるいは起こらなかったのか、今調査中で明日にははっきりするとは思うが、これを機会に自動支払いはやめにしようか、と考えている。こんな低次元の間違いをされた日には、口座の残高と支払いを逐一チェックしていなければ、おちおち安心して居られない。だったら、自分でチェックを切って、毎月払った方が、なにか疑問があればその場で解決する。絶対にその方がいいような気がしてきた。でも、とにかく、消えた４００万円、ちゃんとローン元金の返済に回り、かつここ２ヶ月払い込んだ６万円あまりもちゃんと戻ってくるんだろうな、と、まだ一抹の不安が消えない。ちゃんと戻ってくれば、一度はないものと思っていたお金が戻ってくるだけのことだから、なにも得したわけではないが、ちょっとした臨時収入だけれども・・・・-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 △２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 △４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 △（１０分ぐらい、かな？）６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩１回、予定していたゴルフは雨のため中止）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「神との対話 第１巻」）９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.29
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再び － 自己中心的な人間について
前の日記で、「自分本位の人間が最も神に近い」とどこかの本にあったような気がする、と書いたが、正確にはこれは間違っていました。実際書いてあったのは「最も愛情深い人間は、最も自己中心的な人間である」でした。これは、先ごろ読んだ"The Book of Life"に書かれていた、哲学者エピクテタスの言葉、「もしあなたが人生の最大の秘密 － あるものはあなたがコントロールできるが、あるものは出来ない －を知っていれば、あなたは幸福になれる」に通じるものがある。自分がコントロールできるもの、それは「自分」以外にない。相手を変えようと思ってもできない。できるのは自分を変える事だけ。相手から愛されたいと思っても、相手に強制することはできない。できるのは、自分が相手を愛することだけ。だからと言って、見返りに相手が自分を愛してくれることを期待してはいけない。それはあなたの「コントロールできない『あるもの』」だから・・・最も自己中心的な人間は、他者がどうあろうと関係ない。その他者との関係において、「自分がなにものであるか」だけに関心がある。「相手」に囚われること、「コントロールできないなにものか」に囚われること、それが殆どの場合、失敗の原因でもある。自分がコントロールできること、それは自分以外にない。「相手」が何者で、何をし、何を考え、何を言い、何を欲し、あるいは要求しているか、「相手」が何を期待し、考え、計画しているか、そんなことは彼にとってどうでもいい。それは彼にとって「コントロールできない」ものだから。あくまでも「自己中心的」であること、それは「コントロールできる自分自身」を常に中心に考えることであり、他者との関係において自分自身が何者であるかを見出し、気に入らなければ「自分自身」を変えること。間違っても「相手への愛情を通して、自分への愛情を求める」過ちを犯してはならない。間違っても「相手への好意を通して、自分への見返りを期待する」過ちを犯してはならない。自分が常に考えること、それは「コントロールできる」自分自身以外にはない。「自分自身を失う」こと、これが「自己中心的に生きる」ことの対極にあるもの・・・・
2005.07.28
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全て自分中心に考える
最も自分本位な人間が最も神に近い。どこかで読んだような・・・世の中全てのことを自分を中心に考える。自分がよければ何でもいい。でもこの「自分」というのは「自分の良心」でもあり「感情」でもあり、「魂」でもある。人に何か良いことをする。利他主義でも博愛主義でもなんでもない。その人が喜んでくれることがすなわち自分の喜びにもなるから・・・・人に悪いことはできるだけしない。誰かに言われたからでも法律で禁止されているからでもない。やった後の自分の気分が悪いから・・・・娘と遊ぶ。親だからではない。娘の喜ぶ顔、笑う顔が見たいから・・・・人には嘘をつかない。嘘がいけなことだからではない。嘘をついた時の後味が嫌いだから・・・・なにかやるときは精一杯やる。中途半端では格好悪いからではない。 人は関係ない。自分が納得しないから・・・自分が後悔したくないから・・・・もっともっと自分本位に生きてみよう。自分を愛せずして人を愛すことはできない、とも言うではないか。自分を愛する。自分に正直に生きる。この瞬間も自分の、自分だけの、自分のための特別な時間・・・未来に繋がる今を、自分本位に生きてみよう。-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 ○６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩１回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「始めるのに遅すぎるなんてことはない！」）９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.28
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レッスン４２ － License Law (2)
今日もまた、相手のサーバーの不調と思われる現象で、途中からページのインクリメントが出来ず、３０秒ぐらい経ってから「サーバーが見つかりません」と表示される問題で、何回も中断。そのたびに他のサイトはアクセスできるので、再度ログインして途中からやり直すことを５，６回も繰り返す。やっと最後まで行くことが出来ました。途中、何回かやってダメだったので、先に次の章"Commission's Rule"のテキストを読んでいましたので、明日の分も先取りして少しやった形になりました。-------------------------------------今日のお勉強13. License Law (全１６節、１８４ページ）1) Purpose/Licensure of Business (22)2) Proper Licensure (10)3) The Real Estate Commission (23) 4) Licensing Requirements (43)5) Trust Account Procedures (13)6) Broker's Responsibilities (35)7) Investigation/Recovery Fund (22)8) Key Terms (16)9) Chapter Test ここは法規ですので、あまり面白くは無いにしろ、ライセンスを持った場合の遵守すべき法規と、それらの法規を執行する"Real Estate Commission"の機能と権限について学びます。内容的には難しいところはないのですが、出てくる問題が引っ掛けるような内容が多く、意外と正解率が低いのがショックでした。最後の章末テストにいたっては、全問正解するまで４回もやり直さなければなりませんでした。（汗）でも、前にも書きましたがWebトレーニングの限界、というか欠点、というか、正解はわかっても、４択のうちのほかの選択肢がなぜ間違いか、という点が今ひとつわからない問題がちらほら・・・間違いの度に出てくる同じテキストの繰り返しはやめて貰い、その問題に徹した解説をして欲しいものです。（なんて、こんなところで文句を言ってみても始まらないのですが・・・）で、とうとう、ついに！！ 最終章です！！最後のMath Reviewは置いておいて、次のCommission's Rulesが本文の最終章になり、これが終われば、第一回目の通読が終了です！！長かった・・・ と言っても明日でレッスン４４ということはまだ６週間しか経っていないのですね。Webトレーニングのログオン時間もまだ６６時間。余裕で７５時間以内には一回目、終了しそうです。初めのころの計算と大分ちがっているけれど、まあ、いい方にずれているので良しとしましょう。
2005.07.28
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やっぱり地下室が欲しい！
暑い！ここ連日、日中の最高気温が３５度を超えており、今日はとりわけ暑い！夕食後、そろそろいいかな、と思い、８時半ごろ犬の散歩に出かけたのだが、まだ外は３０度以上！犬のリリーも昼間は冷房の効いている家の中でぐったりしているし、食欲もあまりなく、夏痩せしているようだ。そんな暑い中、息子は今日もマーチングバンドの練習を屋外でやったそうだ。昨日もそうだったが、今日は一段と帰ってからの練習に熱が入っている。それはそれで結構なのだが・・・・しかし、昼間はかみさんがピアノ・・・娘が帰ってくると、バイオリン、そしてピアノ・・・・そして息子が帰ってくると今度はサックス、そしてまたピアノ・・・・人によく、「音楽がある生活でいいですね」と言われるのだが、それはとんでもない誤解です。これは騒音公害以外のなにものでもない！（笑）娘も息子も自分の部屋でやればいいものを、一階のリビングやファミリールームで練習をする。私の家の一階は、以前にも書いたが、完全にオープンな設計になっているので、ドアで他の部屋と隔離できる部屋がない。この一階のどこででも、この手の楽器をやられると逃げ場はないのである。特に息子のサックスは、多少練習しだしてから音が出てくるようになって面白いらしく、わざわざ人の前に来て吹いてみせる。まあ、やめろとも言えないので、適当に相手をしていると図に乗っていつまでも吹いているので、適当なところで、追い払わないといけない。あの音を耳元でやられた日には、ほとんどなにも出来ないのは想像に難くないでしょう？一つ前の家はそれでも地下室があった。ああいった地下室があれば、音楽は地下室で、というルールをつくるか、（もっとありえそうなこととして）一階をやつらに明け渡して、私が地下室に退避することができる。ああ、やっぱり地下室が欲しい・・・・・-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 △２． 朝一回のヨガ ○（昼すぎでしたが）３． 朝夕２回の呼吸法 △４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 ○６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩２回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「始めるのに遅すぎるなんてことはない！」）９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.27
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レッスン４１ － License Law (1)
昨日、これは一日で一章づつできるかな、と書いたのはえらい勘違い！テキストを読む時間を考えていませんでした。（汗）ということで、今日は昨日のBuyer's Costの遣り残した最後の章末問題を終了した後、新しい章、"License Law" のテキスト２５ページを読まなければならず、まだWebトレーニングの方は終了できていません。------------------------------------今日のお勉強12. Buyer's Cost （全１７節 １５１ページ）1) Mathematics in Purchaser's Costs (8)2) Interest Adjustment (20)3) Estimating Monthly Payment (10)4) Martgage Insurance (15)5) Estimated Purchaser Cost Worksheet (42)6) When to Estimate (13)7) Sample worksheets (19)8) Home Work Assignment (4) 9) Chapter Test それに13. License Law (全１６節、１８４ページ）1) Purpose/Licensure of Business (22)2) Proper Licensure (10)3) The Real Estate Commission (23) 4) Licensing Requirements (43)5) Trust Account Procedures (13)6) Broker's Responsibilities (35)7) Investigation/Recovery Fund (22)8) Key Terms (16)9) Chapter Testこの章では、セールスパースンのライセンス、あるいはブローカーライセンスやマネージメントライセンスなどに関する法律を学びます。この中で興味を引いたところ。それはなんと「ライセンスを必要としない例外事項」でした！特に、自己の不動産を管理する場合、あるいは売却する場合は、ブローカーと同じことを行っても、これは資格を必要としない、となっています。確かに、市場ではよく"For Sale by Owner"という看板が立っている家があり、不動産屋を通さず、オーナーが自ら売りに出している物件が結構あります。皆、不動産屋さんに払うコミッションを節約することを目的としているのだと想像しますが、買い手側のブローカーが入った時だけはその方に一定のコミッションを出すようです。あとのTransactionは、売買の法律や手続きを一通り知っていれば、弁護士やレンダーの間の調整を自分でやればできないことはないのですが、このような持ち主による売却が、こうして法律的に「例外」として認められていることは始めて知りました。逆に、ライセンスを持っていると、そのための制約、というものが多く存在することも同時にわかりました。さて、私の場合は、その目的から言って、ライセンスを取るのがいいのか、それとも「素人」として売却をする方がいいのか、判断が難しいところです。この辺は引き続き勉強する必要がありそうですね。
2005.07.27
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音楽キャンプ
娘は先週からバイオリンの音楽キャンプ（と言っても、朝９時から午後３時まで）に行っているが、今週から今度はは息子がマーチングバンドのキャンプに行き始めた。こちらも朝９時から午後３時まで、と時間が重なっているので、親の方は双方の送り迎えを手分けしてやっている。息子がアルトサックスを始めたのはついこの間。バンドのメンバーは殆ど全員と言っていいくらい、中学校からバンドに所属しているらしい。そこへ楽器に触ったこともない息子が多少練習したとは言え（ほんとに多少です）、キャンプなどに参加して大丈夫だろうか、と思っていたが、先生の方から問題ない、と言われて参加させることになった。で、今日がその第一日目。帰ってきて様子を聞くと、午前中はこの炎天下の中、外で「行進」の練習だそうである。いつもだらだらしている息子が、日本で言えば、「気をつけ！」「回れ右！」とかいう動作を嬉々として披露してくれるのだが、それにしても楽器の練習の前に行進の練習とは驚いた。その後、昼食をはさんで午後からは楽器の練習に入ったらしいが、まずはパートごとに２，３人ずつ弾かされたらしい。バンドは５，６０人居るので、一人ぐらい吹いていなくても、あるいは音が出ていなくてもわからないだろう、と思っていたら、この少人数でサックスを吹かされるのだから、できない時はまともに目立つ。今までは自分でやる、と言い出していながら一向に練習などするそぶりも見せていなかった息子も、さすがにこれではまずい、と思ったらしい。昨日は帰ってきてから夜、１０時ごろに自分の部屋で練習している。まあ、こういった自律が苦手なものにとって、外からの、あるいは仲間からの刺激という他律によって、本人がその気になる、ということがこういったキャンプに参加することの利点だろうと思っていたが、まさしくそんな状態になりつつあるようだ。なにも無い時は朝１１時ぐらいまで寝ている息子が、キャンプがあるから仕方がないとは言え、朝８時前に起きて、楽器を抱えて出かけていく姿を見ていると、いつまで続くかわからないにしても、こういった経験はやはりいいものだ、と思う。特に日本のようにクラブ活動というものがアメリカの学校ではないので、地域のクラブやボーイスカウトや、あるいは娘のように地域のオーケストラに所属する以外にこういった団体活動をする場がない。人間、社会性というものは確かに学校に行っているだけでもある程度養われるにしても、上下の関係や、年上の人間がいるところでなにかの活動をする、という経験はやはりこういった団体に所属するしかない。夜１０時以降になってサックスを家で吹かれるのは正直言って騒音公害以外の何物でもないが、ここはそれ、多少のことは「教育」と思って我慢しようと思っている。さあ、これで、昨日まで夢中でやっていた「漢字の学習」の方はどこへ行ってしまうか、楽しみである。-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 △２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 △４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 ○６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（芝刈り、散歩）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「始めるのに遅すぎるなんてことはない！」）９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.26
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レッスン４０ － Buyer's Cost
今日も絶好調！という感じで、あたらしい章、"Buyer's Cost" をやっていました。この分だと、一日で一章ずつできるな、と思いながら・・・・そして最後のチャプターテストに入る、さあ・・・・というところで画面が切り替わらなくなりました。押してもダメ、引いてもダメ、ということで、PCがロック？いやいや、またワイヤレスLANが不調？これも違う。で、わかったのはインターネットアクセスは全く問題なかったこと。つまり、ここのサイトのサーバがおかしくなったようです。ということで、-----------------------------今日のお勉強12. Buyer's Cost （全１７節 １５１ページ）1) Mathematics in Purchaser's Costs (8)2) Interest Adjustment (20)3) Estimating Monthly Payment (10)4) Martgage Insurance (15)5) Estimated Purchaser Cost Worksheet (42)6) When to Estimate (13)7) Sample worksheets (19)8) Home Work Assignment (4) 9) Chapter Test初めに書いたように、最後まで行くつもりが終わらず。しかし、明日には次の章と一緒に終了する予定。 ここの内容は、前回のSeller's Costの裏返しで、購入者がクロージングの堰で一体いくらの現金を用意しなければならないか、をこと細かく計算するわけですが、はっきり言って内容はありません。ただ、覚えるしきたりとか、数字の扱い方に慣れるだけのためにあるような章なので、そのやり方さえ覚えてしまえばあとはいたって退屈な計算だけです。でも、それが結構合わないんですよね・・・・（汗）それにしても、このテキストの説明はどうにかならないものか・・・テキストだけでなく、Webトレーニングの内容も、全然システマチックでなく、なにか切れ切れなものを羅列してあるだけ。計算の仕方も、非常に幼稚なやり方を何度も何度も繰り返す、ということで、途中であほらしくなりましたが、そこはじっと我慢。でも、その数字が間違っていたり、回答が書き間違いがあったり（これは絶対間違いだ、と言い切れるところが何箇所かある。）で、まともにそれを解釈しようとしたら絶対に混乱するだけだろう、というところは何とかして欲しいものである。このテキストって、２０００年発行だからかなり版を重ねているはずだけど、こう言うところって直さないのですかね・・・・しかし、とうとう１２章もほぼ終わり、残すは１３章と１４章のみ。どちらも１８０ページ足らずなので、それぞれ一日で終わるでしょう。最後の１５章は、Math Reviewとか言って、使用する算数の復習ですが、この程度がかなり低いので、やらなくとも同じでしょう。となると、あと二日でまず一度目の通読を終了できるかな？
2005.07.26
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アメリカのローン審査基準
アメリカの不動産も日本の不動産も自己資金は限られているので当然ローンを借りまくっている。今勉強しているアメリカ不動産セールスパースンのライセンスの講座の中で、当然ファイナンスについての知識が要求されている。昨日から本日にかけて、この「ファイナンス」の章を勉強していたのだが、内容が今自分がしていることに密接に関係しているのでなかなか面白い。その一つに、アメリカにおける一般のローンの審査基準（というか、Qualification Guide Line）が二つ挙げてある。一つは、"Front End Qualifying Ratio" と呼ばれるもので、まあ、第一次基準みたいなもの。内容としては、日本でも言われるような、毎月のハウジングコスト（ローンの支払い＋税金＋保険）が月収に占める割合。ローンの種類によっても違うし、レンダーによっても、あるいは借りてのその他の条件でも当然違ってくるが、一般的な基準、ということで挙げた有った数字は２８％となっている。どこからこの半端な数字が来ているのかよくわからないが、月収が３０万円の人が組めるローンの上限は、その月々の返済額＋（税金と保険）の月割り額が８万４千円になるようなローン金額しか組めない、ということになる。（アメリカではボーナスが一般的ではないので、全て毎月均等返済である）その次の基準が "Back End Qualifying Ratio" と言って、こちらは上記の数字にその他の負債返済額の月平均金額を足したものが、同様に月収の何％を占めるか、という割合。この数字も半端で、３６％となっている。つまり、上記の例で言えば、ローン返済＋税金＋保険＋（例えば）自動車の月賦＋クレジットカードの返済＋離婚した相手への扶養手当（これがアメリカらしい！）の合計が３０万円の３６％だから１０万８千円を超えない月額返済額に収まるようなローンしか組めない、ということ。ここを読んでいる時は「へ～」というだけであったが、よく考えてみると私のこの率というものを計算してみるととんでも無い数字になる。だって、家賃収入しか収入がないのに、その賃貸「事業」のCFがマイナスである、ということは、この上記二つの比率が１００％に近い、ということだ。いやいや場合によっては、つまり普通の元利均等返済などのローンを組んだら、返済額＋税金＋保険ですでに１００％を超えてしまう・・・・つまり逆ざやなのだが、それをかろうじてインタレストオンリー（金利のみの返済）のローンを利用してCFを得ている状況だから、まともに計算したら、上記基準のどちらにも全く合致しない。これでよく借りられるものだ、と今さらながら思うわけである。それに、ローンの審査には、VOEといい、雇用証明も普通は出し、かつ年間収入を証明するもの（日本で言えば給与証明みたいなもの）を出す必要もあるのだが、私の場合はそのどちらもない。考えてみると、こんな輩に何十万ドルという融資をする、ということは結構なリスクであるようにも思えてきた。だとすると、先日来、結構条件のいいローンの借り換えが出来そうになっているのは、いったい、上記の一般的な基準とどういった関係にあるのだろう、と考えてしまう。唯一考えられるのは、今までのクレジットスコアがすこぶるいいのと、これが投資目的不動産である、と明確にわかっているので、基準が異なっているのではないか、ということぐらいか。いずれにしても、不動産の価格は下落しない、ということを前提にしているのは、投資する側の私も、それに対して融資をする銀行などのレンダー側も変わりは無い、ということだけは言えそうである。-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 △２． 朝一回のヨガ △３． 朝夕２回の呼吸法 △４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 ○６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（芝刈り、水泳）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「始めるのに遅すぎるなんてことはない！」）９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.25
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レッスン３９ － Finanace Practical Applications と Seller'ｓ Cost
日記タイトルに書いたように、今日は一日で２章とも終了！！って、ページ数が少なかったんで、昨日よりも楽でした。カナダの親戚に行っていた（それも車で！）娘の親友が戻ってきて、早速プールへ行って一緒に遊ぶのだ、ということで私もつき合わされました。１２歳以下は大人の同伴が必要なためです。仕方がないので、ときおり泳いだりしながらプール端でこのテキストを読んでいました。で、帰ってから集中的にWebトレーニングの方をやり、先ほど２章とも終了。なんか、気持ちがいいですね、これだけ「進んだ！」という気がすると。（笑）----------------------------今日のお勉強１０a. Finance: Practical Appications （全１５節 ７５ページ）1) Disclaimer (7)2) Estimate Ability To Qualify (18)3) Qualifying Guidelines (14)4) Determining Top Price (7)5) Qualifying for Conventional Loan (6)6) Qualifying for FHA Loan (9)7) Qualifying for VA Loan (14)8) Chapter Test (4) 今までもFHAローンとかVAローンとか言葉だけ出てきたのですが、この１０章と１０a章でやっとこれがなにものかわかりました。普段は普通のConventinal Loan しか考えていないので、こういったある意味公的なサポートを受けたローンについては全く知りませんでした。しかし、VAローンなどは Veteran（退役軍人、そしてその寡婦）が対象のローンですから、やはり兵役がある国ならでは、ですね。そして次の章。11. Seller's Cost (全８節 １２７ページ）1) Mathematics in Seller's Cost (85)2) Loans Affecting Seller's Cost (10)3) Estimating the Seller's Net (28)4) Homework Assignment (4)5) Chapter Test (3) ここでは、不動産のセールスパースンが売主に対して、いったいこの売却でいくらのNet収入が売主に入るのか、という計算を、売価、諸経費、税金や保険金の日数比例配分などを加味し、かつ、契約時のクロージングコストの売主負担分などを加味して計算し、売主にリスティング、オファーを受けた段階、最終売買契約締結直前、などの各時点での見積もりを出す計算を学びます。と、言いながら、自分が売却した時には、こんな見積もり一度も見たことがないな～・・・・
2005.07.25
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「笑い」のある生活
昨晩から娘の友達がスリープオーバー（お泊り）でうちに来ている。ブールで泳いだあと、家へ戻りひとしきりパソコンで遊んでいたが、そのあと家のファミリールームで、日本でくじ引きで当ったビニールのビーチボールで遊んでいる。その楽しそうなこと！けらけら笑い転げながら二人で遊んでいる。それを横目で見ながらパソコンの前に座って「お勉強」していたのだが、「うるさい！」というよりも「うらやましい！」という感じの方が強い。あんなに楽しそうに、笑いながら遊ぶことができる、というのはなんと素晴らしいことだろう、と思う。それは笑ったりすることはしょっちゅうあるけれど、心の底から、思いっきり笑った、という経験が最近はどれだけあるだろう？そんなことを考えていると、突然、「XX、そんなところで思いっきりボールを蹴らないで！ 壁がこわれちゃうでしょ！」という妻の声・・・・・・-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 △２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 △４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 ○６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩、芝刈り、息子とのキャッチボール）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「始めるのに遅すぎるなんてことはない！」）９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.24
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レッスン３８ － Finance （２）
疲れました。息も絶え絶え、というのは大袈裟ですが、目が疲れました。今丁度夜１２時になろうとしていますが、やっとこの章を終了しました。こんなにやったのは初めてではないかしら・・・・途中から意地になっていましたが。最後の章末問題は、４６問もあり、一回目は１０問も間違って７８％。もう寝ようかと思いましたが、明日になるとまだ忘れていて、基準の９０％に達しない恐れがあるので、一気に２回目をチャレンジ、やっと４６問中４３問正解、９３％ということでパスしました。ということで、---------------------------今日のお勉強１０. Finance （全２８節 ３２７ページ）1) Federal Reserve Board (13)2) Pledging Property as Security (19) 3) Instruments Used In a Mortgage Loan (25)4) Typical Loans/Financing Techniques (29)5) Lender's Default Remedies (19)6) Mortgage Loans/Financing Techniques (28)7) Loans Classified/Special Provisions (19)8) Loans Classified/Lender's Provisions (48)9) Alternative financing (19)10) The Mortgage Market (26)11) Secondary Mortgage Market19)12) Lending Practices (12)13) Federal Regulations (25)14) Key Terms (26)15) Chapter Test いろいろコメントしたいところですが、もう疲れました。今日はもう寝ます。では。あ、日本地震があったようですね。皆さんのところは大丈夫でしたか？早速、双方の実家（両方とも東京都なもので）に電話をし、特に被害はなかったようですが・・・
2005.07.24
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規律とマンネリ
もう少しで、「今日の結果」を含んだ「普通の日記」を忘れるところでした。忘れてもどうってことないのだが、やはり一度自分で決めたこと、出来る限り続けようとは思っているので・・・・忘れかけた理由は「順序を変えた」ため。普段は「お勉強日記」を先に書き、その後、一日を振り返って一つのテーマで「普通の日記」を書いて、その時に「今日の結果」を書き加える。ところが、今日は、あまりにも芝刈りで疲れたので、先に「普通の日記」を午後一番に書いたのだが、まだ半日も立っていなかったので、「今日の結果」はまだ出ていない。あとでもう一つ日記を書いて、その時にでも書こうと思っていて忘れるところだった。普段仕事をしていないので、自分で自分の生活にリズムを作るしかない。そのため、朝何をやって、次に何をやって、というだいたいの枠組みを作ってはいるのだが、これをやらないと、今日みたいに「X」だらけになってしまう。「継続は力なり」だから、こうやって、一日１０分でも２０分でも、少しずつ毎日継続することが大事だ、ということはたくさんある。しかし、反面、これをやっていると毎日同じようなことを繰り返しているわけで、だんだん面白くなくなる。つまり「マンネリ」である。この「毎日の習慣化」というのと「マンネリ」の境目、というのはなんだろうか。多分、マンネリ、というのは「やること」自体が最優先になり、「なんのためにやっているのか」とか、「やることの意義」というものが忘れ去られた時に起きるものであり、毎日の「習慣化」というのは、これらの本来の目的をきちんと踏まえたうえで継続する、ということなのだろう。その意味でも初心に帰る、ということが時には重要だし、また、この日記に書くことによって、その本来の目的を再確認する、ということも必要なのだろうと思っている。とか、りっぱなことを言いながら、今日の結果は・・・・-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 X２． 朝一回のヨガ X３． 朝夕２回の呼吸法 X４． 一日２リットル以上の水を飲む ○（汗を大量にかいたので、３L以上！）５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩、芝刈り：やりすぎなぐらい）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「始めるのに遅すぎるなんてことはない！」）９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.23
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レッスン３７ － Finance （１）
息子がつかつか、と近寄ってきて、「テストして」と言う。何をテストするのかと思ったら、「漢字」！WEBで、国語教育のサイトを見つけ、そこから小学生の漢字プリントをプリントアウトして、しこしことやっている。しかし・・・・・今日のテストの範囲は「小学校一年生の漢字」！（笑）ま、何もしないでごろごろしているよりましだが、そこまで戻るか？それでも「意欲」だけは褒めてあげないと、と思いつつ、早速一年生の漢字８０字をテスト。結果は・・・・・・なんとか１００点。と言いたいところだが、一つ間違えて、「天気の天」という漢字がなぜか「元」になって居ました。さて、いつまで続くか、この日本語熱。どうせ冷めるなら、冷めるまで少しでも長い時間がかかって欲しいものです。（笑）と、息子のことはさておいて、ご本人の「お勉強」です。-----------------------------------------今日の「お勉強」１０. Finance （全２８節 ３２７ページ）1) Federal Reserve Board (13)2) Pledging Property as Security (19) 3) Instruments Used In a Mortgage Loan (25)4) Typical Loans/Financing Techniques (29)5) Lender's Default Remedies (19)6) Mortgage Loans/Financing Techniques (28)7) Loans Classified/Special Provisions (19)8) Loans Classified/Lender's Provisions (48)9) Alternative financing (19)10) The Mortgage Market (26)11) Secondary Mortgage Market19)12) Lending Practices (12)13) Federal Regulations (25)14) Key Terms (26)15) Chapter Testなんとか芝刈りで疲れた体を休めた後、一気にテキスト３８ページを読破！と言っても、昨日数ページは読んでいたのですが、それにしてもやはりファイナンス、日常、見慣れているので、言葉はいろいろ新しい言葉が出てくるのですが、それでもイメージがつかめるので意外とすらすら進みました。また、いつかの日記に「Negative Amortization Loan」つまり、返済しても返済しても、借り入れ元金はどんどん増えていく、というローンのことを書きましたが、この種のローンって昔からあったんですね。知らなかった・・・・・と言うような、ちょっとした知識がたくさん得られました。だからこそ、単に覚えるだけのような、初めの頃の章より比較的読みやすいのでしょう。さあ、こうなったら、明日はこの章を終わらせようかな・・・・（って、ちょっと多いか。）
2005.07.23
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体力が・・・・
今朝はちょっと涼しい気がしたので（って当たり前か、８時前は！）、９時過ぎから一番近くの賃貸住宅の芝刈りに。（なんか、おじいさんは山へ焚き木取りに、という感じになってきました。笑）あまりにも芝のエッジがぼうぼうなので（経験者にしかわからないと思いますが、芝は横へ横へと這って行くので、端がどんどん伸びてしまうのです。）、初めにエッジングをすることに。これが失敗！！これだけで１時間以上かかり、その頃にはすでに太陽がぎらぎらと照り、出てきたテナントの奥さんにも、「日射病になりそうな暑さですね」なんて声をかけられて・・・・その後、家の前面と背面の庭を芝刈りしたのだが、１ｍｘ３０ｃｍｘ４０ｃｍぐらいの芝入れ用のゴミ袋を４袋いっぱいにしたところで、芝刈り機のガソリンを使い切ってしまいました。来る時に満タンにしてきたのに、これだけやると使い切っちゃうのね・・・しかし、その頃には、暑さと重労働で、かなりへばってきていて、帰ってもう一度給油してこよう、なんて気にはさらさらなれず、切り上げて帰ってきました。しかし、・・・・・・・疲れた・・・・・・・・これだけ暑いと、汗が止めども無く流れ、Tシャツはグッショリ、目にも汗が入って、ひりひりしてきたし、腕や足はほこりと芝で真っ黒！！ほんとに日射病（今は熱中症とかいうのかな？）になりそうなぐらい・・今日はまだ「お勉強」していないのだが、すでに体力を使い果たしました。ちょっと休んでから、その時の状況で決めたいと思います。しかし、「体力」が落ちてきたな・・・・・たった３時間半の芝刈りで・・・
2005.07.23
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Rich とお金持ちの違い
私のブログの名前は”Happy Rich”。で、その後に続けて「幸せなお金持への道」と副題がある。これを見て、ある人に「単なるお金持ちを目指しての投資かなにかのブログだと思い、すぐにパスしようかと思った」と言われたことがある。確かにそれも当らずとも遠からずで、別に言い訳をするつもりも必要もないと思うが、一つだけ言えるとすれば、このブログを始めてからいろいろな人と話し、自分なりに考えていると、少しずつ考え方が変わってきている、ということ。何気なしにブログの名前を決めた時にはそれほど深くは考えていない。単純に、このTopページの自由記述欄に書いてあるとおり、単なる「お金持ち」が「幸せ」を意味するわけではない、という事実に基づいて、ではここで言う「幸せ」とはなにか、そしてそれと「お金」の関係はどうなのか、ということを自分なりに考えていく、あるいは考えたことを実践していく過程を日記に書いてゆこう、と思っただけ。昨日からある本を読んでいる。中島薫という人が書いた本だが、ご存知だろうか。「始めるのに遅すぎることなんてない」と言う本。見開き２ページで一項目、全部で６０項のテーマについて著者の考えを簡潔にまとめている。たった６０項目だけれども、前に書いた「光に向かって１００の花束」よりよっぽどいい。（笑）それはひとえに、すべての言葉が著者自身の体験と自分自身の考え方からでていることがよくわかるからである。私はこの本を全然知らなかったし、古本屋でふとこの本の表題に惹かれて手にとって見るまでは当然、この著者のことも彼の履歴なども知る由もなかった。しかし、若い時に作曲した曲が世界歌謡祭グランプリになり、しばらく作曲家をし、その後なぜか、アムウェイ、そう、今飛ぶ鳥を落とす勢いのネットワークビジネスに１９８２年（！）から参加し、１９９９年時点（この本の発行年）で、世界NO.１、そしてその肩書きは世界オンリー１でもあったらしい。でも、そういった実績とは別に、やはり考え方が素晴らしい。いったいどこからこういう考え方を著者が手に入れたのか、大変興味があるところだが、その辺は定かではないにしろ、今世の中に出回っているいわゆる「成功哲学」のエッセンスのようなものが著者自信の言葉で語られる。最近の本や、「成功哲学」を語る人の多くは、やれナポレオンヒルだ、ロバートキヨサキだ、アンソニーロビンスだ、と、世の成功者、あるいは「成功哲学を語る」人の話を引用したり、受け売りしたりしている場合が多いが、この人の場合は一切ない。（少なくとも書いてある中では・・）そして、その中の一項に「お金持ちとRich」について、という項目がある。この項目に書いてある内容自体は特に目新しいことがなく、英語の「Rich」という言葉に含まれる、単なる「お金持ち」という意味以上のニュアンスについて言及したもの。例えば「Richな味わい」という言葉があるように、「豊かな」とか「芳醇な」とかいった意味や「貴重な」「貴い」といったニュアンスもあることから、単なる「お金持ち」ではなく「Rich」を目指したい、というようなことが書いてあった。これを読み、共感し、このブログの表題をいっそのこと変えようか、と思ったのだが、これはこれ、一時期であれ、その時の意志を表した表題なので、今しばらくはこのままにしようと思う。変えるとすれば Happy Rich － 幸せと豊かさと － とかいう表題になるのかも知れない。この「豊かさ」は、物質的な「豊かさ」にとどまらず内面の「豊かさ」をも包含することは言うまでもない。表題が中身に引きづられて、もっともっと自分の目指す世界を象徴するものになるように、まず、中身を充実させたいし、そのためには、自分が充実しなければならない。そちらがまず先だろうな、と思うからである。
2005.07.22
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りんごの木
昨日は久しぶりに、というか、このブログを始めてから初めて「普通の日記」を休みました。なんとか「お勉強日記」だけは、日常の記録も含めて書いたので、連続日記掲載記録は途絶えていませんが、「今日の結果」は初めて途絶えました。特にこれという理由も無かったのですが、ちょっと久しぶりに頭に来たことがあって、その状態で日記を書くと、相手に対する不満をぶちまけるような日記になりそうなので止めておきました。その話は別の機会に、気持ちが治まってからするとして、今日もアトランタはいい天気でした。しかし、数日前にちょっとした雷雨があった後、テナントさんの一人から電話。「あの～、隣との境に植えてある木が、昨日の嵐で傾いて、隣の家の庭にかぶさるようになってしまっているので、なんとかして欲しい、と隣の方が言ってきたんですが、どうしましょうか・・・」と。そこで、今朝娘をバイオリンのキャンプに送っていったついでに、その家へ出向く。電動式チェーンソーと、充電式トリマー、そして念のため、クリッパーや普通ののこぎりも持参して、見に行く。確かに・・・・塀の外側に立っていた「りんごの木」が見事に傾いて、隣の庭に枝がかぶさっている状態になっていた。これをなんとか、元に戻す努力をすること３０分ぐらい。で、結局元に戻すのは根っこから植えなおさないとダメ、ということで諦め、いっそのこと切ってしまうことに決定。ここからは、持ってきた重武装の出番で、直径２５センチぐらいで、高さ４ｍぐらいある木をあっと言う間に切り倒し、枝もチェーンソーとトリマーで細かく切断。今日のところは、これだけで２時間ほどかかったので、枝葉の一部のみ処分したが、あとの大部分はまだ現場に残したまま。しばらくしてから今度は全部を処分するためにまた行かなければならないだろう。この家は、今年３月末に購入した家で、裏の庭が素敵に整備されていた。いろいろな木が植わり、花や木が段々になった裏庭の斜面にきれいに植えられている。購入した時は、なかなかきれいな庭で、この家の価値もこの庭によって確かに引き立てられてはいた。しかし、こうやって庭のメンテナンスをやる立場になって見ると、こういった木や草花は、手入れをきちんとしてあげないと、あっと言う間に雑草が生え、木もむやみに枝が伸び、手入れが大変なんだ、ということに今さらながら気が付く。今回の「りんごの木」も、前の所有者が自慢げに言っていたのを聞いてはいたが、入居しているテナントにしても、所有者たる私にしても、花がきれいに咲いたり、実がなったりしても、それほどありがたみを感じない、ということで、今回は思い切って切り倒すことに・・・・もしかすると、この庭は、年々、この前から植えられている木が、剪定だけではなく、他にも切り倒す方がいい、という状況が出てくるかもしれない。教訓：賃貸用物件を購入する時は、自分が住むことを想定して、いいな、と思える物件を選ぶようにしているが、こと庭に関しては、メンテナンスが必要最小限で済むような物件を選ぶべし。-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 △２． 朝一回のヨガ △（一部のみ）３． 朝夕２回の呼吸法 △４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（木の切り倒し、水泳、息子とのキャッチボール）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（Conscious Living）９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.22
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レッスン３６ － Value Practical Applications（２）
つい２日前に「どこまで進む？円安。」という日記を書いたばかりで、なんと中国の人民元の切り上げを受けて今日一日で２円以上も円高に振れてしまった。５日ぐらい前に送金した時が１１１円８０銭ぐらいだったので、＄１につき１円５０銭ぐらいの円高であるから、送金をもうちょっと待っていれば＄１００ぐらい余分に受け取れたのにな、とか思ったりしても後の祭り。これだから為替はわからない・・・・この二、三日、昼間はものすごく暑く、３５度を超えているでしょう。外へ出る気もせず、家の中でごろごろしているので、勉強だけははかどります。（笑）----------------------------------------今日のお勉強９a. Value － Practical Applications （全１０節、９４ページ）1) Using comparables to Estimate Price (29) 2) Market Analysis Worksheet (30)3) Using The Replacement cost Method (15)4) Replacement Cost Steps (16)5) Homework Assignment (4)6) Chapter Test 予定通り（？）、この９a.を終わりました。それも、めずらしく、章末問題が一発で９０％以上、実際は、１６問で一問間違えて９２％でしたが、とにかく一発で通過。初めてではないかな～・・・で、次は、いよいよファイナンスです。１０. Finance （全２８節 ３２７ページ）1) Federal Reserve Board (13)2) Pledging Property as Security (19)3) Instruments Used In a Mortgage Loan (25)4) Typical Loans/Financing Techniques (29)5) Lender's Default Remedies (19)6) Mortgage Loans/Financing Techniques (28)7) Loans Classified/Special Provisions (19)8) Loans Classified/Lender's Provisions (48)9) Alternative financing (19)10) The Mortgage Market (26)11) Secondary Mortgage Market19)12) Lending Practices (12)13) Federal Regulations (25)14) Key Terms (26)15) Chapter Test来年で退任が言われているグリーンスパンが議長を務めるFRB。そのFRBの位置づけと、通貨の供給と、景気、そしてローンやモーゲージの利率の関係などが初めに出てきて、前章のレベルの低さからうって変わって、格調高い内容で始まりました。ここは、個人的にも、また仕事の面においても重要なところなので、じっくりと読もうと思っています。といっても、結構新語が多く、いやでも「ゆっくり」としか、読めないのですが・・・今日から明日にかけては、恐らくこのテキストを読むだけで終わり、まだWebトレーニングの方へは入れないかもしれません。でも、この章を終えると、あと６章！と言っても、最後の章は「数学のレビュー」とか言って、ほとんど内容が無さそうなので、実質的にはあと５章！！なんとか、最初の一読は先が見えてきた感じがします。
2005.07.22
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レッスン３５ － Value （３）
今日はなぜか午後からWi-Fiネットワークがつながらず、仕方がないのでテキストを読んでいました。結局、ワイヤレスルーターだけでなく、DSLモデムの電源も入り切りしてリセットしてやっと復旧。なぜ繋がらなくなったのか依然として不明だが、まあ、今は繋がったのでよしとしよう。--------------------------------------今日のお勉強９. Value (全２２節 ２７２ページ）1) Appraisal (22)2) Value defined (20)3) Economic Principles of Value (15)4) Forces Influencing Value ((12)5) Factors Influencing Value (13)6) The Appraisal Process (29) 7) Sales Comparison/Market Data Approach ((26) 8) The Cost Approach (41)9) The Income Approach (43)10) Urban Development Patterns (28) 11) Key Terms (23)12) Chapter Test ということで、このValueの章は終了。しかし、このアメリカにおける試験の「数学」がらみの問題は、やはりレベルが低い、というか、よく間違えるところ、との注釈つきの問題にしても普通の中学生だったら間違いようがないレベル。この「数学」ならぬ「算数」の計算問題は、中身さえわかっていれば間違えようがなく、ここは実際の試験でも確実に押さえなければいけないな、と感じる。今日は上に書いたように、Weｂにアクセスできなかった時間があったが、それでも、この９章を終了して、１０章にすでに入りました。１０章 Value － Practical Applications （全１０節、９４ページ）1) Using comparables to Estimate Price (29) 2) Market Analysis Worksheet (30)3) Using The Replacement cost Method (15)4) Replacement Cost Steps (16)5) Homework Assignment (4)6) Chapter Testこれも内容的にはそれほど難しくはないので、明日中には終了するでしょう。Webトレーニングに入れない間、次の"Finance"のテキストを読んでいましたが、こちらが難物のようです。ファイナンスのことなら常日頃よく接しているので大したことはないだろう、と高をくくっていたのですが、読んでいると結構新しい概念や、もちろん単語がドンドン出てきて、章末の専門用語集にはこの章だけで１５１の専門用語の解説が出ています。これは少し気を入れてやらないと、という感じになってきました。でも、まずはValueの章を終わらせなければ・・・・
2005.07.21
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どこまで行く？円安
今日の為替レートが久しぶりに￥１１３／＄を超えた。昨年の５月から約１年２ヶ月ぶりとのこと。前回、日本からの送金をした６月初めには１０６円台だったので、この一ヶ月でなんと６円も円安に振れたことになる。今月はこの急激な円安で、送金時期を延ばしに延ばしていたのだが、だんだん生活に影響が出てくる心配が出てきたので、２日前に１１２円台から１１１円台へ上がった時に送金した。そしてその後２日ですでに１円５０銭ぐらいの円安に。今年の事業計画（つまり、家計。笑）を年初に作成した時は、その直前の為替動向を考え、￥１１５／＄にするか、￥１１０／＄にするか迷った末、￥１１０／＄で組んだ。その時前後の為替は、全て月末ベースで下記のようになっている。２００４年１０月 ￥１０７ １１月 ￥１０３ １２月 ￥１０３２００５年 １月 ￥１０３ ２月 ￥１０５ ３月 ￥１０７ ４月 ￥１０６ ５月 ￥１０８ ６月 ￥１１０ここ半年での円高方向の最高は１月の￥１０１台だったから、一月に作成したこの計画に￥１１０／＄を使用するのはそれほど無理がなかったと思う。しかし、その後半年、６月末で計画数字￥１１０にまで円安になり、その後の円安の流れは、予想（というより、ただの期待か）を超えて速い。今年の年間平均が￥１１０／＄以内になるためには、最悪でも￥１１７／＄ぐらいの円安に年内はとどまってくれないといけないのだが、今のペースではこのぐらいの円安で済むかどうか。計画時の勝手な予想（前提）は、今年年末までに１１５円ぐらいまでの円安は進むだろう、と仮定したのだが、それでもかなり甘かったようだ。１１５円など、ここ１，２ヶ月で突破しそうである。この日記でも何度か書いてきているが、円資産のドル転を来年に考えているので、その時まではなんとか１１０円台を維持して欲しい、と思っているがどうなるだろうか。
2005.07.20
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再会
今日は、昔、こちらの会社に出向していた時に同じく出向で来ていて、３年間一緒に働いていた元同僚が家に訪ねてきた。彼はまだ、その日本の親会社に勤めており、今回は近くにあるアトランタの拠点に出張で来ていて、その仕事が終わってから訪ねてきてくれたものである。昔、と言ってもまだつい３年前の話だが、こちらの会社に同じ部門に出向している日本人は３人しか居なかったため、こういう状況では往々にして、家族ぐるみの付き合いになる。この元同僚の家族とも一緒にスキーに行ったりした間がらであり、久しぶりにXXちゃんはどうしている？といった互いの近況報告の話に花が咲いた。今回は時間もなく、明日早朝に帰国する、とのことなのでゆっくり時間も取れなかったが、今度来る時は、休暇で家族を連れてきたいと言っていた。特に、下の娘さんはうちの息子と同級生なのだが、うちの息子が最近「日本、日本」と言って騒いでいるのと対照的に、彼女は日本へ帰ってからしばらくすると「アメリカ、アメリカ」と騒いでいる、と言う。うちの息子などは、日本の教育を受けたこともなく、いつも休暇で遊びに行っている時に見聞きした経験しかなく、日本に住んで日常生活を送った、ということが無いから、あまり日本の悪い面にも遭遇していない。ひるがえって、彼女の場合は、アメリカで小学校高学年まで居て日本に帰国し、日本の学校に編入学したわけで、その時の苦労がまだ尾を引いているのかどうかわからないが、両方を比べて「アメリカの方が絶対いい！」と言っているらしい。それでも、そのお姉さんはやはりアメリカに３年居たわけだが、今年高校３年生になるという彼女は完全に日本党であるらしいので、個人差もあれば、子供時代のいつの時点でこの外国滞在を経験したか、によっても大きく変わってくるのだろう。また、彼も５０歳を過ぎ、早期退職の嵐が周りに吹き荒れていた話なども聞いた。昔知っていた人たちの近況などを聞くに付け、私も昨年早期退職を選択しなかったとしても、遅かれ早かれこの波に乗っていたように思う。それが一年早かっただけの話で、そのために良かったこともあるだろうし、そのために犠牲にしたものもあっただろう。しかし、一度走り始めてしまった限りは、過去を振り返っていても仕方がない。前を向いて、ポジティブに生きていくことこそやはり重要なのだ、ということを今さらながら感じたひと時であった。-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 △２． 朝一回のヨガ △（一部のみ）３． 朝夕２回の呼吸法 △４． 一日２リットル以上の水を飲む X５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（犬の散歩のみ）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） X９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.20
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レッスン３４ － Value （２）
一昨日わからなかった問題、Webトレーニングのアドミニストレータに確認したところ、「このPCの問題は確かに融通がきかないのでやりにくいところがあるかもしれません。でも、大文字、小文字の違いやスペルの間違いなど、どれであっても間違いになります。もう一度よく回答を確認してください。それでも何度も間違うと、最後には『正解』が表示されます。」とのこと。最後に正解が出てくるまで「何度も」間違ったことがないのでそれは知らなかったが、それ以外は知っている。それでもダメだから聞いているのに・・・・と思いながら、再度いろいろな書き方でトライしてみたら、あらら・・・オーナーの住所のところにブローカーの住所を入れ、それも、ストリートアドレスと市名、ZIPコードを別々の行に分けたら、なんと正解！！これはちょっと融通がきかない、というものではなく、何でこれが「正解」なのか、ちゃんと説明してもらわないと・・・ま、とにかく、これで前章の８a. Leases －Practical Applicationsは終了しました。そして、今日はこれから来客があるので、勉強ができなくなると思うので、早めに今日の分をやりました。まだ、現在進行形ですので、もう少し進むかもしれませんが、とりあえず今の時点での進捗です。------------------------------------今日のお勉強９. Value (全２２節 ２７２ページ）1) Appraisal (22)2) Value defined (20)3) Economic Principles of Value (15)4) Forces Influencing Value ((12)5) Factors Influencing Value (13)6) The Appraisal Process (29)7) Sales Comparison/Market Data Approach ((26) 8) The Cost Approach (41)9) The Income Approach (43)10) Urban Development Patterns (28) 11) Key Terms (23)12) Chapter Test内容は昨日書いたことと同じ。ただ、ところによっては、このWebトレーニングの方が詳しく書いてあるところがあり、そういった部分だけプリントアウトしています。今日はできれば、この（１０）まで進みたいと思っていますが、どうなりますか・・・
2005.07.20
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レッスン３３ － Value （１）
今日から娘のヴァイオリンの夏季キャンプが始まりました。キャンプと言っても泊りがけで行くわけではなく、近くの中学校を借りて朝９時から午後３時までの演奏指導を受けるのです。昨年も参加して、参加前と参加後でかなり差がありましたし、本人も是非また参加したい、というので今年も引き続き参加することになったものです。朝、送り届けるのは私の役目、帰りに迎えに行くのは妻の役目、ということで分担していますが、今日はその足で賃貸家屋の芝刈りに行ってきました。ところが朝はうす曇で芝刈り日和かな、と思っていたらとんでもない。芝刈りを始めた頃には、まともに真夏の太陽が照りつけ、恐らく３０度半ばの気温で太陽がギンギラギン・・・・汗びっしょりかいて、一時ごろ帰宅しましたが、シャワーを浴びて、昼食を済ませてから勉強を始めたら疲れのためか寝てしまいました。（笑）ということで、今日は、まだWebトレーニングに入れず、まだテキスト（この章は３７ページ）を読んでいます。まだ２０ページ近辺なので、今日のうちに読み終わるかどうか・・・・------------------------------------今日のお勉強9. Value (全２２節 ２７２ページ）1) Appraisal (22)2) Value defined (20)3) Economic Principles of Value (15)4) Forces Influencing Value ((12)5) Factors Influencing Value (13)6) The Appraisal Process (29)7) Sales Comparison/Market Data Approach ((26)8) The Cost Approach (41)9) The Income Approach (43)10) Urban Development Patterns (28) 11) Key Terms (23)12) Chapter TestこのWebトレーニングの節で言うと、いま（７）のいわゆる「近隣比較法」を読んでいます。あとは（８）の「原価積み上げ法」そして（９）の「収益還元法」と、不動産価値の見積もり方法の主要な３つをお勉強中です。なかなか役に立ちそう・・・
2005.07.19
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リ・アプレイザル
不動産ライセンスのお勉強日記で、今まさにValueという章をやっているのですが、その中で、Appraisal というのが出てきます。このAppraisalというのは、不動産に関して、その売買、相続、ローン契約、その他、いろいろな場面で、その該当不動産の価値を見積もることを言います。今回、リファイナンスをするにあたり、５件の不動産のうち、新しいローンを組む３軒の家についてのアプレイザル結果が出てきました。当然、前のローンを組む時もアプレイザルをしているのですが、今回の評価結果がこの３軒に関しては最新の評価結果とみなすことができます。結果・・・・自宅： ＄３４５０００ （購入価格＄２９５０００、２００３年５月）賃貸物件１： ＄３１９０００ （購入価格＄２９２０００、 ２００４年７月）賃貸物件２： ＄２３６５００ （購入価格＄２３２５００、２００５年３月）という結果になりました。まあ、正式アプレイザルと言っても、専門家が評価するわけですが、それでもこの価格がイコール市場価格とは言えません。ただ、こういった居住家屋の場合は、「お勉強」でも出てくる「近隣比較法」が中心になって評価されるので、最も実際の「市場価格」に近い価格が出てくるはずです。これをそのまま鵜呑みにすると、自宅： 購入後２年２ヶ月 １１６．１％賃貸物件１： 購入後１年 １０９．２％賃貸物件２： 購入後３ヶ月 １０１．７％という価格上昇になります。これを年率の上昇率に換算すると自宅：年８％弱賃貸物件１： 年９％強賃貸物件２： 年７％弱ということになり、ほぼジョージア州の不動産価格の上昇に見合った値上がりになっているようです。投資のリバレッジは約２．５倍。平均年上昇率を８％とすると、単純計算では、投下資本に対するリターンは約２０％になるはずですが、自宅はなんの収益も生み出していないのでそうはなりません。でも、少なくとも投資物件に関しては、通常のCFがブレークイーブンであれば、この値上がり含み益は、ROIが２０％/年に相当します。ここだけが、アメリカの不動産投資の、日本のそれに対する有利な点、ということですが、一方では、この右肩上がりの値上がりがどこまで続くか、という危うさも秘めているわけです。アトランタは今のところ、史上一度もバブルを経験していないので、アメリカの中でも堅実な投資地域の一つとして見られています。さて、それが、本当にそうなのかどうか、その一点にかかっているようです。-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 △２． 朝一回のヨガ X３． 朝夕２回の呼吸法 △４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（芝刈り！！ 暑かった～・・・）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） X９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.19
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価格破壊！
アメリカではいつもこの時期になるとBack To The Schoolと言って、８月から始まる新学期に備えていろいろな学用品のセールが始まる。娘のコンピュータが古くなり、本当はまだまだ使えるのだが、つい、中学校に入ったら新しいPCを買ってあげる、と言ってしまったらしい。（らしい、というのは、私は覚えていないのだが、娘がそう言い張っている 笑）で、時期も上に書いたセールの時期でもあるし、久しぶりに新聞を買い（普段は新聞はウォールストリートジャーナルしか取っておらず、この新聞にはローカルの広告が入ってこない）、束になって入っている折込広告を一通り見てから、電器屋に行ってきた。しかし、ものが溢れているせいもあるが、いやいや、なんでも安くなっているのに驚く。DVD＆VHS兼用プレーヤーが＄８０台、VHSプレーヤーやDVDプレーヤー単体だったら＄２０台や＄３０台もある。日本で不良品になって話題になったLCDテレビも、２６インチで＄８００台で売られているし、ありとあらゆるものが、一昔では考えられないほどの低価格になっている。今回の目的はPCだったので、そのPCを重点的に見て回ったのだが、いやはや、元メーカに勤めていた人間としては、作っているメーカーが可愛そうになるくらいの値段が付いている。たとえば、デスクトップ型PCで、プロセッサーはAMDの２GHzだし、RAMが２５６MB、ハードディスクも６０GBしかないが、ちゃんとしたメーカー品が１７インチフラットディスプレーとプリンタが付いて、なんと＄１９８！そうかと思えば、ディスプレーを１５インチのLCDディスプレーにアップグレードして、RAMも５１２MBにして、それでもたったの＄３００台とか・・・・一体、製造原価がちゃんと出ているのか、と疑問になるような価格が付いている。ところが、PCだったらノートブックの方がいいよ、と言っていた手前、娘ははなからデスクトップには目も向けず、ノートブックPCを見ている。このノートブックPCにしても、１５インチXGAディスプレーで、IntelセルロンMプロセッサ１．３G、２５６MBのDDS-RAM、４０GBのHDDなどという最低スペックモデルだとなんと＄４９９！一昔前の１５インチLCDディスプレー単体の値段である。しかも、これが、８０２．１１ｂ/ｇ兼用ワイヤレスLAN内臓となっている。今回結局買ったのは、プロセッサをAMDの６４ビットプロセッサ１．７Ghz、RAM５１２MB、HDD６０GB、１４インチWXGAのワイドディスプレー、もちろん同じく８０２．１１ｂ/ｇ対応、そして、６in１メモリーデバイススロットまで標準装備されたHPのノートブックであった。これで何と＄６９９！ 日本円で約８万円である。最近は日本でもDELLなどが基本システムを５万円台、６万円台で売っているが、結局なにやかやとアップグレードするとすぐに１０万円を超えてしまう。その点、今回のPCは、私が今使っている某社製のノートブックよりもスペック的にははるかに上で、しかもたったの８万円！本当にこんな価格で売って利益がでるの？と思わないでもないが、買うほうの身にしてみれば、これはありがたいことではある。家に帰って早速電源を入れてみると、家にはワイヤレスLANを入れているので、なんの問題もなく、キッチンからインターネットアクセスが一発ででき、その他の操作性も全く問題なく快適そのものである。便利になったものだ。しかし、娘の今まで使っていたPC、HDDの中をきれいにすればまだまだ使えるXPマシンなので、さて、どうしたものか。日本語対応をきちんとして、かみさんに払い下げようかな・・・・（無論ただで、ですが・・・）なにしろ、うちではかみさんが一番の機械オンチで、PCはなんとか触れる、という程度なので、これでも全く不足はないだろうし・・・・怒られるかな？-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 △２． 朝一回のヨガ X３． 朝夕２回の呼吸法 △４． 一日２リットル以上の水を飲む △（まだ１．５Lぐらい）５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（犬の散歩のみ）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） X９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.18
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レッスン３２ － Leases Practical Applications
今日は、新しい章を一日で終了！！！と書きたかったのですが、残念！最後のチャプターテストまで終わっていながら、その前のHomeworkが完成しません。いくらやっても、"incorrect"と出てしまい、Narative（筋書き）を読んで何度確認しても、その該当する答えは載っていない。そこで一時間ほど格闘してしまいましたが、諦めました。回答はどこにも出ておらず、ただただ、「間違っています」というコメントが出るだけなので、矢折れ刀尽きました。ということで、ほぼ一日で終了、ということにしておきます。明日、この研修コースのアドミニストレータに、正解を聞いてみようと思います。でないと、このコース、永遠に終了できない・・・・・？-------------------------------------今日のお勉強8a. Leases - Practical Applications (全４節、３４ページ）1) Writing Lease contract (30)2) Homework Assignment (4)3) Chapter test ということで、全て赤にしておきました。（笑）しかし、実際に賃貸をしていると、この前の章といい、この章といい、いろいろ実際的に役に立つ知識が結構あります。この勉強を始めて、資格を取る、という目的のほかに、これらの知識は今後役立ってくれると思います。さて、これが終わってしまったので、（一応、終了にしてしまったので）、次の章に早速入りました。題して "Value" (不動産の価値）です。ここには、不動産を評価する手法がいろいろ書かれているわけですが、日本でもすでに多くの方がご存知のように、１）収益還元法２）積み上げ法３）近隣比較法の三つの方法の紹介などが出てきて、これは不動産投資の観点で見てもまた有益な勉強になりそうです。その内容は、9. Value (全２２節 ２７２ページ）1) Appraisal (22)2) Value defined (20)3) Economic Principles of Value (15)4) Forces Influencing Value ((12)5) Factors Influencing Value (13)6) The Appraisal Process (29)7) Sales Comparison/Market Data Approach ((26)8) The Cost Approach (41)9) The Income Approach (43)10) Urban Development Patterns (28) 11) Key Terms (23)12) Chapter Testこの７）、８）、９）が、上で書いた不動産価値の三つの推定方法です。また、Appraisal(査定）が出てきて、資格を持った査定者が、どのように不動産を評価するのかも学べるわけで、これも今まで何回かアプレイザルを受けてきた立場から、もし自分がするとしたら、という立場でどんな点をどのように評価したらよいのか、はなはだ興味があるところです。
2005.07.18
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自由への逃走
といったタイトルの本が確かあったように記憶している。「行動の自由」、これは人間が本来的に持っている「自由への欲求」の一つの大きな対象ではあるだろう。一昨日、息子の日本へ行きたい理由の一つとして、「いつでもどこへでも行って好きなことが出来ること」というのを「不純な動機」として日記に書いたのだが、その時、DOMBEさんから、「日本に居る人間にとっては当たり前のことが・・・」というコメントを貰った。考えてみるとそうかも知れない、とそれを見てあらためて気付いた。自分の息子だけがそうなら、単なる「遊びたい」病だと言って片付けるところだが、同じ理由で日本が好きになり、結局、アメリカの高校から日本の大学へ入学した知人の息子の例もある。我々、日本で生まれ、日本で育った人間は、そんな「行動の自由」は当たり前のこととして、いや、それ以上に、一人で電車に乗ったりバスに乗って、誰の世話にもならず行動することは、こと子供が小さい時には「自主性」や「自立性」としてほめられるべきこととして捉えられることもある。ところが、こちらアメリカの家庭に育つと余程の大都市は別にしても、親が車で送り迎えしないと学校へも行けず、ましてや、友人と映画に行ったり、ショッピングに行ったり、ということも自分達だけではできず、必ず親の関与が必要になる。考えてみると、これは非常な不便ではないだろうか・・・こちらの子供達は、環境が環境だし、友達も皆同じ境遇なので、日本に居た私達とは反対に、それが「普通」のこととして受け入れているのであろう。ところが、うちの息子にしても、その知人の息子さんにしても、時々日本へ行き、そのたびに違った「自由な世界」の存在を身を以って体験することがある。そうすると、必然的に、今現在暮らしているアメリカの生活と、その日本での生活を比べることになり、そこに大きな「行動の自由」に関する差異を発見するのだろう。この「発見」の新鮮さは、もしかすると我々日本で育った人間の想像以上に大きいものがあるのかも知れない。「自由」というものは、それが存在することを知らなければ「不自由」を感じず、そのような自由が存在することを知って初めて感じるものかもしれない、とも思う。はたから見て、なぜそんな「不自由な」生活に甘んじているのか、と思う場合でも、本人がそれを当然のこととして受け入れていて、別段「不自由」と感じていない場合は、場合によっては、そんな思惑や下手をすると「哀れみ」は「余計なお世話」かもしれない。だが、一度、その対極にある世界を認識し、その良さを体験したあとに来るのは、その「当たり前」だった世界に対する一種の「疑問」と「不満」であり、その延長としての「自由への欲求」であるのだろう。この感覚は良し悪しの問題だけでは片付かないし、それだけで片付けて良い問題でもない。これは少し、真剣に取り扱おうと思う。-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（犬の散歩のみ）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「始めるのに遅すぎることなんかない！」）９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.17
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レッスン３１ － Leases （２）
う～ん、調子が上がってきました！昨日始めたこの第８章、２日で終了です。内容が面白いせいもありますが、読むのもどんどん進みます。ただ、問題はそれなりで、なかなか章末問題も一回で９０％以上というのは難しく、今回も１９問出て、一回目は２問間違えて、撃沈されました。１９問、ということは、一問しか間違えられないわけで、これはちときつかったです。で、早速、次の章の"Leases - Practical Applications" のテキストを読み始めました。これは明日、一日で終了予定です。（おいおい、そんなこと言ってしまって、大丈夫なの？）---------------------------------------------今日のお勉強8. Leases (全２０節 ２２８ページ）1) Leasehold Estates (21)2) Valid Kease Requirements (13)3) Rights and Obligations (42) 4) Types of Leases (31)5) Landlord Remedies - Tenant Defaults (9)6) Tenant Remedies - Landlord Defaults (6)7) Lease Terminations (12)8) Property Management (32)9) Community association Management (59)10) Key Terms (13)11) Chapter Test アメリカでは、最近の住宅は殆どすべてSubdivisionになっており、そこには必ずHOA（Home Owners' Association)というのがあり、その地域の全ての管理を一手に引き受けています。これらの組織は、住民の代表によって構成されるBoard of Directorを持ち、これが最大の権限を持っていますが、この関連業務が複雑性と量的な増大により、その実務部分を外部委託しているところが増えています。つまり、ここがプロパティーマネージャーの出番なのですが、昨日書いたCPM以外に、こういったHOAの管理を請け負う資格として、CAM（Community Association Management)のライセンスもあり、ここではその資格取得の必要条件やら、その業務の内容などについても学びました。こういった需要と言うのは、確かにかなり増えているのでしょうね。不動産売買のビジネスは一軒一軒についての売買時のコミッションが収入ですが、こういったマネージメントは、契約に基づき、基本的には長期的なものになるわけですから、会社を作って、これらを請け負うところがどんどん出てきているようです。さて、次は、このLeaseのPractical Applications です。8a. Leases - Practical Applications (全４節、３４ページ）1) Writing Lease contract (30)2) Homework Assignment (4)3) Chapter testとこれだけです。 このWebトレーニングでは、たったの３４ページの本文なのですが、テキストの方が、普通２０ページから２５ページ／章なのに対して、ここは５１ページもあります。つまり、実際の契約書のいろいろな場合の例が載っていて、それに沿って勉強するようになっているわけです。で、契約書というと、日本語でもそうですが、その文章は「厳密さ」を優先させているので、わかりやすさは二の次です。これが何ページも延々と続くと・・・・・・頑張りましょう。
2005.07.17
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どこまで本気？
息子がつかつか、と寄ってきて、突然、「どこの県が好き？」と聞く。「何？ 県？ 何を聞きたいの？」と聞くと「だから、日本に住むとしたらどこがいいと思う？」おいおい、何を考えているんだ。「ま、大学に行くんだったら東京もいいけど、京都も良いんじゃないの？ 英語で受験できる私立の大学もあるし・・・」と言うと「京都はあんまり・・・。それに大学じゃなくて高校。」「え、高校？」本人の気まぐれとは言え、帰ってきた早々、日本の高校へ入学するにはどうしたらいいか、と考える前に、どこに住むのが一番楽しそうか、を考え始めたらしい！！「何を言っているの。住むところもないよ。」と言うと、「アパートを売って、家を買えば良いじゃないの。」「友達の家が靖国神社の近くで、元の総理大臣も住んでいるマンションで、１００平米もあるんだって。高校も大学も近いし、あそこはいいと思うんだけどな～・・」おいおい、何を言い出すの。ま、子供の一時的な気まぐれとは言え、全くわかってない！東京の都心の一等地の１００平米超のマンションがいくらすると思っているんだ！！それに、アパートを売ってしまって、どうやって暮らしていくんだ！！！なぞと、まじめに取り合う甲斐もない。しかし、本人はそれから「国語辞典はどこ？」なんていいながら、国語辞典を引っ張り出し、小学生の教育用漢字の一覧表を眺めながら、「難しい～！！」と叫んでいる。一体何年生の漢字を見ているのか、と思ったら「小学４年生」！一体、どこまで本気なのか・・・・・どうなるか、見ものです。（笑）-----------------------------------今日の結果（今日から元に戻し、「犬の散歩」を「何らかの運動」に含めました。）１． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ X３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（犬の散歩）７． 不動産ライセンスの勉強 ○８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） X９．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.16
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レッスン３０ － Leases （１）
このライセンスの勉強を始めて３０日目です。ほぼ一ヶ月。正確には３１日目ですが、一昨日レッスン２９が中身が無く、一日ダブりましたので、３１日目にしてレッスン３０です。家族が帰ってきたら騒々しくて勉強どころではないかな、と心配していたのですが、午前中はそれなりにいろいろガタガタしていましたが、午後になると皆時差ぼけで静かになり、ほとんど、居ないみたいです。（笑）ということで、おもむろに今日の予定を始めました。---------------------------------------------今日のお勉強8. Leases (全２０節 ２２８ページ）1) Leasehold Estates (21)2) Valid Kease Requirements (13)3) Rights and Obligations (42) 4) Types of Leases (31)5) Landlord Remedies - Tenant Defaults (9)6) Tenant Remedies - Landlord Defaults (6)7) Lease Terminations (12)8) Property Management (32)9) Community association Management (59)10) Key Terms (13)11) Chapter Test昨日読みかけたテキストのこの８章を読み終わり、Webトレーニングに入りました。リースの章ですから、前章に引き続き、今私がやっている不動産投資＆賃貸に密接に関連しているところです。やはり内容がビジネス的なことが多く、これらはすんなり通過しているし、専門用語も、かなり初めの方でやった言葉がまた再度いろいろ出てくるものが多く、やはり勉強してきて、確実に知識が蓄積されてきたな、という実感が持てます。また、この章ではプロパティーマネージメントの節があるのですが、ここであのCFネッツの倉橋社長が取られているCPMの資格の話が出てきます。その説明を見ると、The National Association of Realtors has established the Institute of Real Estate Management (IREM) to improve the skills, the ethical standards and the trade practices in the manegement field.Members must meet stringent educational and experience requirements to earn the highly respected professional designation of Certified Property Manager (CPM).となっています。やはり、アメリカでもかなり厳格な知識と経験が問われ、その資格はHighly respectedとありますから、「尊敬され評価されるに値する」資格であるようです。その詳細の説明では、この資格に必要な知識分野として、Business Administration, accounting, Income Taxation, Insurance, the standards for evaluating income properties, Public Relations, and to be familiar with laws governing Agency, Leases, Landlord/Tenant relationships and Fair Housing.とあります。これは内容からすると、私がやっている不動産投資には欠かせない分野が網羅されており、この不動産セールスパースンの資格を取った後は、ブローカーの資格を取る、という選択肢もあるのですが、もしかしたら、このCPMの資格の方がずっと実用的で、実践的かも知れません。その代わり、こんなセールスパースンの資格の勉強よりよっぽど難しそうですが・・・・ま、こんなことは、このセールスパースンの資格を取ってから考えることに致しましょう。（笑）
2005.07.16
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不純な動機
家族が帰ってきて、いろいろと話をしている時、息子が「日本に住もうかな・・」なぞと言い出しました！昨年もそうでしたが、日本へ行った直後だけはいろいろと刺激を受けて、日本語を勉強しよう、だとか、何かを見るのはどこのサイトを見たらいいのか、とか質問したりで、一時的に日本びいきになるんですね。でも結局、一ヶ月もその状態は続かず、日本語の勉強などは当然、それ以来一度もしていないのですが、今年もまた、同じ事を言い始めました。それに輪をかけて、２年前（つまり私が退職した時）に日本に帰っていたら、まだ中学校１年だったので、その時から日本語をやっていれば今頃はちゃんとできるようになっていたんだろうな、なぞと言う。日本に居ればそれは自然に覚える部分があるのは確かだけれども、自分で努力しなければいけない部分が相当あることは棚に上げている。（笑）しかし、いろいろ話をしていると、どうも、こう言い出した動機が「不純」なようだ。その（１）：日本の女の子がかわいい。上戸彩（だったかな？）や松浦綾（あやの字が違うかな？）などが好みらしい。なんと雑誌まで買ってきて広げている。 一緒に行った友達も同じだと言う。やはり感性的に、日本人なのだろうか？一緒に行動していた妹が横から、「日本の女の子が学校のユニフォーム（つまり制服）を着ているのが好きなんだよ～！」とからかう。本人は、言い訳がましく、それを友達のせいにしているが・・・・その（２）：いつでも自由にどこへでも行けるアメリカの場合、どこかへ行こうとすると、高校生になって車を持つようになるまでは、親に頼んで連れて行ってもらう以外、徒歩でいけるところは殆ど無い。それが、日本では徒歩で町へ出かければありとあらゆるものがあり、また電車に乗れば、それこそ一人でどこへでも行ける。つまり興味が赴くところ、親に頼らずに、自分でどんどん行ける、というところが一番気に入っているようだ。こう言った「不純」な動機からではあるが、いい面も無いわけではない。たとえば、日本に居たら外で出来ることがたくさんあって面白いので、パソコンやゲームなどを部屋にこもってやっているよりよっぽどいい、と言う。つまり、アメリカはやることがないので、しかたなく部屋でゲームをしている、と言いたげなのだが、それにしても、外で行動することが面白い、という感想を持つこと自体は、悪いことではない。しかし、子供の教育のことも考えてアメリカにあえて戻った私にとっては、こういった問題は、「冗談」ですむ話ではなく、今後もいろいろな場面で真剣に考える必要が出てくるだろう。たとえば、「じゃ、日本の大学へ行くか？」と聞くと、今の日本語のレベルでは殆ど「帰国子女枠」か、「留学生枠」ぐらいしか望みはないが、それでも本人は「いいかもね。」などと言い出した。昨年までは絶対そんなことは言わなかったのに・・・・・-----------------------------------昨日の結果１． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む X５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 犬の散歩を朝夕２回する ○７． 芝刈り、庭の手入れ、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（掃除！！！）８． 不動産ライセンスの勉強 ○９． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） X１０．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.15
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レッスン２９ － Agency Practical Applications （３）
家族が帰国しました。いやいや、いろいろ経験したようで、堰を切ったようにいろいろなお土産話をしてくれます。ついでに私へのお土産も・・・・扇子でした。とにかく、家族を迎えに行く前に掃除をすませ、できるところまでやりました。昨日の遅れを取り返すまでに到りませんが・・・・-----------------------------------今日のお勉強7a. Agency Practial Applications (全１２節 １１７ページ）1) Parties in a Listing Contract (15)2) Salesperson Resoinsibilities - Listing (30)3) Dragtubg tge Exclusibe Listing (23)4) Special Stipulations - (Terms and Conditions) (26)5) Buyer Brokerage (13)6) Narratives (6) 7) Homework Assignment (4)8) Chapter Test (9) この章は終了。勢いに乗って、次の章、Leasesに入りました。8. Leases (全２０節 ２２８ページ）1) Leasehold Estates (21)2) Valid Kease Requirements (13)3) Rights and Obligations (42)4) Types of Leases (31)5) Landlord Remedies - Tenant Defaults (9)6) Tenant Remedies - Landlord Defaults (6)7) Lease Terminations (12)8) Property Management (32)9) Community association Management (59)10) Key Terms (13)11) Chapter Test本章に関しては、まだテキストを読んでいる途中で、先に新出専門用語をひととおり読んだあと、本文のテキスト約３０ページのうち、１０ページほど読んだところで今日は終了。感想を書く気力がありませんので、今日はこの辺で。ただ、家族が帰ってきたからと言って、この学習ペースは落としません。（と思います。）（だといいな～）（・・・・）
2005.07.15
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掃除の日
昨日来たE君を空港ではなく、最寄の地下鉄の駅まで朝一番で送っていきました。彼の話はまた別に書きましょう。今日は、家族が日本から帰国（？）することになっている日。そのはずなのですが、何の連絡もない・・・・。ホントに飛行機に乗ったのかな？いずれにしても、今日は「掃除の日」です。一週間に一度は掃除をするつもりで居ましたが、今まで途中で一回しか、つまり、この一ヶ月で一回しかやってません。（笑）帰ってきたとたんに目をむきそうなので、ここはちょちょっと掃除をすることにします。といってもほぼ２週間ぶりだから、数時間かかるでしょうけど。昨日は、この日記で「今日の結果」を書き始めて以来の「悲惨な」結果でした。つまりXのオンパレードです。ま、こんな日がたまに有ってもいいでしょう。（と自分で言い訳していますが・・・・）-----------------------------------昨日の結果１． 朝夕２回の瞑想 X２． 朝一回のヨガ X３． 朝夕２回の呼吸法 X４． 一日２リットル以上の水を飲む X５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 犬の散歩を朝夕２回する ○７． 芝刈り、庭の手入れ、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする X８． 不動産ライセンスの勉強 X９． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） X１０．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.14
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レッスン２９
は、今日はお休みします。ちょっとだけテキストを読みましたが、これは昨日の復習で、先に進んでいません。昨日の日記に書いたように、このブログの読者の方（E君、と言います）が朝７時にアトランタに到着し、それからいろいろチケットの手配やら、観光、ショッピング、食事などに付き合っています。ということで、今日は時間がとれず・・・・・その代わり、彼には、犬のリリーの散歩を代理でやってもらいました。（笑）本当のレッスン２９は、明日、書けるかな？（明日は明日で、彼が帰国するためエアーポートへ、そして夕方は家族を迎えに再びエアポートへ、と、一日に２回空港へ行かなくてはなりませんので、どうなるでしょうか。）
2005.07.14
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「地図を読めない女」ならぬ、「地図を書かないアメリカ人」
もう慣れてしまったが、アメリカへ来たばかりの頃は面食らったことがある。そう、「道順」である。例えば、私がアトランタから西海岸のある町にある会社へ出張する。レンタカーを借りて行くので、会社の場所を教えて欲しい、と頼む。すると、来るのは決まって、"When you exit the airport on Highway XX, turn left at the second traffic light on the River Dr. And go approxi. XX miles and when you see・・・・”と延々と続く「道順」の説明が来るのである！！普通、日本人が「場所を教えてくれ」といったら、全くわからない人にはだいたい地図を描いてあげるだろうが、こちらの人は全くそんなことはしない。ちなみに、旅行先のホテルの予約をいれ、さて、このホテルはどこにあるのか、とそのホームページに行ってみても、書かれているのはこの類の"Direction"である。こんなんでは、もし一度道路の名前を見過ごしたらえんえんと間違った方向に行き、そしてそこからどちらへ行ったらいいのか、皆目見当もつかない。なぜ、アメリカ人はこういった場合、地図をさらっと書いて教えないのか、未だによくわかっていない。話は変わるが、今勉強している「不動産ライセンス」のテキストを読んでいて、面白いことに気が付いた。これが、上記の「地図を書かないアメリカ人」と相通ずるものがあるのかどうか、定かではないが、私は同じ原因ではないか、と思っている。それは、このテキスト、「表」というものが一切無いのである！例えば、何かの法律に何種類かあり、それぞれの特徴と、適用される場合分けと、例えば、どの州がどの法律を適用しているか、などは、ざっと表にすればいいのではないか、と私だったらすぐ考える。ところが・・・・ところがテキストでは、延々と、「この法律はこれこれこういった特徴があり、それはこんな時に適用され、こんな時には適用されず、そしてこの種の法律を採用している州はどこどこである。」という文章が、延々と続くのである。これはアメリカ人の頭の構造の問題か？ それとも書いている人間の能力の問題か？と疑いたくなる。そして時々は図が出てくるのだが、これまたお粗末。トリーチャートが描かれていて、分類を示しているにもかかわらず、その上半分と下半分で、違う分類基準を元に分類しているのを平気で一列に並べていたりする。ここまで、来ると「頭の構造」というより、書いている人間の「抽象能力」の問題だと思わざるを得ない。そう言えば、会社でアメリカ人相手に会議をする時に、議論があちこちに飛んで収拾が付かなくなると、ホワイトボードの前に行き、その議論の中身をさらっとチャートやら表やらにしてまとめるのは、必ず日本人だった。これは、もしかすると、日本人の、アメリカ人と比較して優れている能力のかなり大きな部分を占めるかもしれない、なぞと勉強しながら考えていた。んなことはどうでもいいけど、それだったらちゃんと試験に受かれよ、という言葉が飛んできそうなので、この辺でやめときます・・・・-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 △２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む △（まだ）５． 一日１５分以上のギター練習 ○（久しぶり！）６． 犬の散歩を朝夕２回する ○７． 芝刈り、庭の手入れ、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする X８． 不動産ライセンスの勉強 ○ （別日記参照）９． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「The Book of Life」）１０．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.13
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レッスン２８ － Agency Practical Applications (1)
昨日に引き続き、雨の一日でした。勉強がはかどること！ と言うはずでしたが、それなりにいろいろやっていたので、やはりそれなりでした。（笑）明日は、なんと、このブログを見て私を知った人が、日本からアメリカに来ていて、その滞米中に是非会いたい、というので、お会いすることになりました。ブログをやっていなかったら考えられないことですね！-----------------------------------今日のお勉強7a. Agency Practial Applications (全１２節 １１７ページ）1) Parties in a Listing Contract (15)2) Salesperson Resoinsibilities - Listing (30)3) Dragtubg tge Exclusibe Listing (23)4) Special Stipulations - (Terms and Conditions) (26)5) Buyer Brokerage (13)6) Narratives (6) 7) Homework Assignment (4)8) Chapter Test (9)実は、たった１１７ページなので、今日一日でやろうか、とも考えましたが、その前に、テキストを２５ページほど読まなくてはいけないことを思い出し、断念しました。というより、この "Homework Assignment" なるものが、前回のものと同じく、契約書をある例を元に作成する作業だと思われます。したがって、それは今日の勉強を一旦その前で留めて、明日の朝、このHomeworkとChapter Testに入りたいと思います。しかし、昨日も書きましたが、売り手側と買い手側のエージェントを分ける、ということがここまで徹底されていると、では、いったい日本はどうなんだろうと思ってしまいますね。開示義務にしても、もし同じエージェントが売り手側も買い手側も担当することになったら（いわゆる両手、という奴ですね）、エージェントはその事実と共に、どんな不利益が顧客に対してあるのか、という点をちゃんと説明し、同意した印にサインを貰わなければなりません。日本では往々にして両手をやりたがる不動産屋さんはいますが、ここまで、法律で規定されていませんものね。アメリカで、この開示義務を怠ったら、免許剥奪ばかりか、それにより被った被害に関する訴訟を起こされて、完全に負けるそうです。こわッ！！
2005.07.13
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「経済的独立」達成へのロードマップ －訂正！！
＜訂正とお詫び＞先ほど、以下の日記を書きましたが、計算がでたらめでした！（泣）根本的に間違っていましたので、訂正する気力もでません。で、正式な「ロードマップ」は、また日を改めて・・・・ そんな簡単な数字ではない、と言うことだけわかりましたので、いつになることやら・・・-------------------------------------------------昨日の日記で、「経済的独立」を「国家の制約からの自由」を含めて考えると、まだまだだ、と書きました。今現在、日本での「経済的独立」はほぼ最低限達成しています。この日本での「経済的独立」にあと欠けているのは、将来的なリスク対応だけとなっています。しかし、上に挙げたような「国家の制約からの自由」を含めると、例えば、万一、日本からの海外送金に規制がかかったり、為替の変動が予想を超えて進行した場合には、今現在のアメリカでの状況から言うと、とたんに生活が干上がってしまいます。昨日の計算では、現行のアメリカでの税引き前収入がたったの２万ドルしかない、ということから、これを最低限のレベルとして、５万ドルまで引き上げないと、目指す「経済的独立」にはなりえない、と書きました。ここで、ではどういう状態になったら、この年収５万ドルを達成できるのか、ということをここで考えてみることにします。当然、どこかに勤めて、サラリーとして５万ドルを稼ぐ、というのはその選択肢に入りません。それは、つまり「他人に依存して」「その他人の裁量で翌日にも収入がなくなる」可能性を常に持っているわけですから、それは「経済的独立」とは言えません。で、仮に、現在の不動産投資からの収益だけで、この最低ラインを確保しようとするとどうなるか。当然、ここにも天変地異などの不可測なリスクも考えられますが、ここは都合よく、それらには一旦目を瞑ることにします。すると、私の投資指標から、８０％の満室率で、Net収入が＄５万無くてはなりませんから、満室時の純CFは＄６万３０００が必要となります。現在のそれが、約＄３万６０００ですから、その約１．８倍のCFが必要なわけです。あるいは、その差額＄２万７０００をなんらかの方法で安定して不労所得として継続できる、という言い方もできます。今の賃貸不動産の一軒あたりのCFは、約＄９０００／年です。（＄３６０００÷４軒）。とすると、同じ比率でCFを生み出す賃貸物件をあと３件持てば、＄９０００ｘ３軒、ということで、＄２万７０００の増加となり、計算が合うことになります。では、３軒の物件を、今この時点で購入するために必要な資金は、おそらく＄２５万ｘ３軒で、総額＄７５万。この＄７５万の投資をし、なおかつ、現在と同じCFを生み出すに必要な自己資金を計算すると、約＄３０万となります。つまり、あと＄３０万（約３３００万円）を、同じように米国不動産に投資することが出来れば、そして、都合よくテナントが８０％の確率で入居してくれれば、初めに書いた米国だけでの「経済的独立」の最低線にたどり着くことができるはずです。そして、この＄３０万ドルを稼ぐ手段として、ありとあらゆるオプションが考えられるわけです。このために一時、また会社に勤め、サラリーを貰い、例えばそれが年間手取り＄３万だったらそれで１０年勤めればいいし、たまたまそれが年間＄６万の職があれば、５年間それに従事すれば同じく＄３０万です。（ここでは、これらの収入があるから、と言って、生活レベルを変えない、という前提で話を進めています。）つまり、継続的収入をもたらす「投資」に投下する「資金」を稼ぐための就職であり、「起業」であればいいわけです。そう考えると、なにかやりようがあるように感じられてきます。（感じられる、ですよ！）結局は、なにを持って、自己を実現するか、ということに緊密に関連しているのでしょう。つまり、それが収入が少なくとも自己実現の大きさで選択するのか、それとも収入が多いために自己実現の欲求を何年か先延ばしするか、ということです。でも、やるからには、自己実現をしながら、最大の収益を上げる、そういった道を選びたいものです。そして、それが、上に述べた単なる「最低限」の資本蓄積のためだけではなく、継続的な自己実現と、さらなる生活向上と「経済的独立」の補強に役立つ道であれば言うことはありません。ここまで来たら、あくまでその可能性を追求してみたい、と思います。-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む △（まだ）５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 犬の散歩を朝夕２回する ○（一回は車ディーラの周りの散歩）７． 芝刈り、庭の手入れ、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする X（ほぼ一日中、雨！）８． 不動産ライセンスの勉強 ○ （別日記参照）９． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「The Book of Life」）１０．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.12
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レッスン２７ － Agency （２）
今朝は朝から雨。日課の散歩もできず、リリーも恨めしそうですが、私のせいじゃない！妻の車のオイルチェンジをしたついでに、丁度雨があがったので、ディーラーの周りを散歩してあげました。それ以外は、特にかわったこともない一日で、勉強がはかどりました！-------------------------------------------今日のお勉強７．Agency (全２３節 、全３１５ページ） 1) Real Estate Brokerage (17)2) The Agency Relationship (53)3) Agent's Duties to Principal (28)4) Principal Duties to Agent (18) 5) Relationships in Real Estate Brokerage (71) 6) Agents/Subagents - Single Agents (16)7) Agents/subagents - Single Agents Obligations (18)8) Showing Another Firms Listing (9)9) Other Agents showing Your Listing (19)10) Subagents Responsibilities (4)11) BRRETA (50)12) Key Terms (12)13) Chapter Test じゃっじゃじゃ～ん！！この章は２日で終了です。内容が常識的なビジネスの内容なのと、専門用語が少ないので、かなりすいすい進みました。（笑）ここで、特に学んだことは、日本と違って、エージェント（不動産屋）の役割が、明確に分類されていることで、売り手側、あるいは買い手側、あるいは双方のエージェントとなる場合の、それぞれの役割や責任、注意事項などが羅列されています。しかし、日本でよく言う「両手」、つまり、買い手と売り手の双方とエージェンシー契約を結ぶことはかなり特殊で、州によっては禁止されていること。つまり、エージェントは、そのクライアントの代理として、その利益をとことん追求するロイヤリティを求められているにもかかわらず、それが双方のエージェントになることによって阻害されることがあるからです。これはちょっと考えればわかりますが、買い手にとって有利なことは、売り手にとっては不利だったり、その逆があることは当然のことです。不動産屋が、その双方に徹底してロイヤリティ（忠誠）を尽くすことは理論的にも不可能なことです。したがって、こういったDual Agencyは許可されている州であっても、売り手側の書面での同意が必要だと言うことです。こういった面は、やはり利害の面でシビアなアメリカならではでしょうか、もし、なんらかの不利益が発覚した場合は、どちらからも訴訟される可能性があり、それが事実と認定されれば、ライセンスの抹消もありうるわけです。これは一例ですが、やはりかなりの金額を扱う不動産取引だけに、こういった法的訴訟、あるいはあらゆる業務の合法性に対して多くのページが割かれています。それにともない、いくつかの法律が唐突に説明もなく現れますが、実際の取引の場面を想定した事例に基づく説明は読んでいても非常にためになりました。これで勢いに乗って、次のPractial Applicationsも２日でいけるかな？
2005.07.12
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米国不動産投資２００５年版
先日からのリファイナンスの結果を含めて、現時点での投資パフォーマンスを見直す意味で、「米国不動産投資指標」を見直し、米国不動産投資２００５年版をフリーページに追加しました。初めは米国投資不動産投資指標のページを更新しようとしたのですが、あえて、履歴として残す意味も含めてそれは更新せず、新たにページを付け加えました。お陰さまで、全ての物件で、キャッシュフローがプラスになり、所得税引き前の純キャッシュフローの総額が＄３５０００を超えました。もちろん、ここには全ての運営費用、固定資産税や保険などの支出を含めていますが、唯一、減価償却だけはCFに影響しないので含めていません。反面、不動産価格の値上がり含み益もCFに影響しないので含めていませんので、言ってみればP/L評価であって、B/S評価はまた別になります。しかしながら、この賃貸の空き室率を２０％と想定すると、このCF総額はとたんに＄２００００を割り込んでしまいます。この場合のキャッシュフローは、＄３５０００X８０％ではなくて、＄３５０００－（総家賃収入ｘ２０％）だからです。したがって、目指す「経済的独立」－ この定義を「国家の制約からの自由」ということを含めていうならば、まだまだ、といわざるを得ません。この目標達成には、最低限、米国内でのキャッシュフローがこの８０％レベルで約＄５万になることが必要です。今の２．５倍！！目標達成は可能なのでしょうか・・・・・？
2005.07.11
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自分の生き方をコントロールする-追記
The Book of Life.先日書いた The Transformational Book Circle の第一回特別配本の題名です。すみません。これを書いた翌日に中身を紹介するとか、書いておいて、すっかり忘れていました。この第一回配本の副題は、The Master-Key to Inner Peace and Relationship Harmony.「内的平和と調和へのマスターキー」ということですが、先日の日記でもちょっと触れたように、これは一世紀のローマ（すみません、先日はギリシャと書いてしまいましたが、ローマの間違いでした！）に生きた哲学者のEpictetusのManualあるいはHandbookを新たに訳したものです。この訳者Gay Hendricksその人が、この本によって人生が変わった、といっている本で、それをその価値をもっと広く人々に知ってもらおうと書かれた本、ということになっています。訳者も言っているのですが、この本の根幹となる思想は、その初めの数行に現れている、と言います。その初めの数行というのは、You can be happy if you know this master-secret:Some things are within your power to control and some aren't.Your Opinions are your own, you can choose the action you take, and you're always in charge of where you place your attention.But you don't have any say over what goes on in someone else's body, so there's no way you can manage another person's feelings or thoughts.というものです。読めば、至極当然のことが書かれているだけで、あなたはあなたのコントロールできることに注力すべきで、あなたがコントロールできないことに無駄な力を注ぐのはおやめなさい、と言っているだけです。でも、実際に自分が通常していること、考えていること、心配していることなどをこの基準に照らして考えてみると、いかにこの当たり前のことができていないか、ということに気付かされます。つまり、明日の天気はどうなるのか、と心配し、もし子供がこうなったらどうしようと心配し、ある自分の行動に対して、他の人は何を感じ、どう思うかを心配する。これなどは、典型的な「自分でコントロールできないことに力を（あるいは意識や時間を）無駄に使う」ことそのものではないでしょうか。この２０００年読み継がれて来た本は、Epictetus本人が書いたものではなく、彼の教えを生徒達がまとめ、それに後世になって、いろいろな人がそれに対して加筆をしていったものです。小さな、薄い小冊子ですので、気軽に読めそうです。ついでにCDが付いているので、これも聞いてみようと思います。ちょうどいい、睡眠薬になったりして・・・・（笑）----------------------------------------------------今、CDを聞き終わり、本も３分の１ほど読んだところです。意外と面白く、睡眠薬代わりにはなりませんでした。（笑）上に載せた部分だけだと、なんとなく「これがなんでマスターキーなんだ？」って感じでしょうけれど、実際に私達がしていること、考えていることを具体的に考えてみると、本当に無駄なことにエネルギーを使っていることがわかります。たとえば「体重」。これをコントロールできますか。これをできる、と考えて、そのことばかりを考えているとしたら、あなたは上の知恵を理解していません。たとえば「未来」。これをあなたはコントロールできると思いますか？これも、できる、と答えた人は、上の知恵を理解していません。あなたがコントロールできるのは、今あなたが何をするか、であって、「あとで」あるいは「将来」起きることはコントロール外なのです。つまり、「体重」に対して、今あなたがコントロールできるのは、何を食べるのか、あるいは食べないのか、そしてどんなエクササイズをするのか、しないのか、といったこと、これはコントロールできます。しかし、体重計に乗って、体重をいくら「考え」「心配」したところで、なんの変化ももたらしません。つまり、考えるだけ無駄なことにあなたはエネルギーと時間を費やしていることになります。同様に、未来について心配し、あれこれ思いをめぐらしても、それを「今」変えることが出来ようハズがありません。今できること、それは、その「変えたい」方向があるなら、そのために何か「今する」あるいは「しない」こと、これがあなたのコントロールできることです。と、言った内容でした。例が例だったもので、英語でところどころわかりづらかったのですが、途中で笑い出してしまいました。これはCDの方の話です。本も、読むとなかなか内容が深く、これも興味を持って読むことができました。もう夜１１時を回っていますが、今日は「お勉強」も大分したし、ベッドに入って、この本の続きを読むことにします。おやすみなさい！-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む △５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 犬の散歩を朝夕２回する ○７． 芝刈り、庭の手入れ、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする X８． 不動産ライセンスの勉強 ○ （別日記参照）９． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「The Book of Life」）１０．このブログを更新し、この記録を正直につける ○
2005.07.11
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レッスン２６ － Agency
今日こそはと、夕方からテニスコートの予約を入れていましたが、一時間ほど前からまたしても雨！（泣）どうも日ごろの行いがよくないようです。と言うことで、勉強がはかどっています。（現在進行形！！）昨日から、新しい章の "Agency" に入っています。この "Agency" 、これも訳すのが難しい単語です。意味はボワッとわかるのですが、的確な日本語が・・・・その定義を直接掲載するとThe relationship created when a principal authorized an agent to represent him/her in dealing with third parties.Agency as defined under BRRETA(Brokerage Relationships in Real Estate Transactions Act) means every relationship in which a real estate broker acts for or represnts another by that person's express authority in a real estate transaction.ということだそうです。この場合の定義は、一般のAgentではなく、不動産取引に関するAgentの定義ということで、こうなります。これを日本語で言うと？ ・・・・わかりません。まあ、強いて言えば、「不動産取引に関する委託ー非委託者契約関係」、みたいなところでしょうか。それはともかく、せっかくテニスがキャンセルになったので、多少でも進めようとしていますが、今日を入れて家族の帰国まであと４日、是が非でもこの７章は、それまでに終了するつもりです。---------------------------------------今日のお勉強７．Agency (全２３節 、全３１５ページ） 1) Real Estate Brokerage (17)2) The Agency Relationship (53)3) Agent's Duties to Principal (28)4) Principal Duties to Agent (18) 5) Relationships in Real Estate Brokerage (71) 6) Agents/Subagents - Single Agents (16)7) Agents/subagents - Single Agents Obligations (18)8) Showing Another Firms Listing (9)9) Other Agents showing Your Listing (19)10) Subagents Responsibilities (4)11) BRRETA (50)12) Key Terms (12)13) Chapter Test昨日のこの章の目次は、一節抜けていました。 これが正式です。本当を言うと、まだ、（３）までしかやっていませんが、息抜きにこの日記を書いているので、この後、（４）までは終わらせる予定です。まあ、１８ページだから大丈夫でしょう。さて、始めようかな～・・・・、うん？ でもちょっと腹が空いたな～・・・先に何か食べてからにしよう！
2005.07.11
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レバレッジ
テニスに行ったら、とたんに雷がなり始め、雨がポツリポツリ・・・・仕方がなく、帰宅しました。 でもビールパーティだけはやろう、ということで、もう少ししたら始めますが、ちょっと時間ができたので、感じたことを一つだけ。先ほど、０５年度 第２四半期の収益をまとめた時に、なぜ不動産は投下資本に対するリターンが１３％しかないのか？と言う疑問が湧いてきました。それも、５％の値上がりを含めて計算して、の話ですからなおさらです。通常、頭金を２０％も出せば、家が買えるので、仮にこの２０％を自己資金として、家を買ったとする。そうしたら、年間５％の値上がりがあるとしたら、それはこの家の総額に対しての５％であるので、投下自己資金に対してはその５倍、つまり、２５％はリターンがあることになる。この５倍が、よく言うレバレッジであるが、このレバレッジにプラスのレバレッジとマイナスのレバレッジがある、ということを初めて知ったのは、CFネッツの倉橋さんの「プロが使うｘｘ個の投資指標」（何個だったか忘れました！７個だったかな？）のDVDセミナーでした。以来、それを自分なりに改良して、投資評価チャートを作っているのだが、ここアメリカではそれが通用しない。というより、K％という指標を導入して（詳しくはフリーページ参照）。あ、ここで来客が・・・、続きは後で、といことで失礼します。----------------------------------すみません。来客は帰りましたが、すでに夜１２時半です。ビールから初めて、ワイン、そして最後にはウォッカという行程を辿り、かなり酔っ払っています。ちょっとここで、「レバレッジ」云々を書くのは、内容の保証ができないので、止めておきます。アメリカにおける投資指標については、フリーページでもまだペンディングになったままなので、いつかはちゃんと書きたいとは思っていますが・・・・今日は、そういうことでもう寝ます。
2005.07.10
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０５年度 第２四半期 不動産外収益
今日は、夕方よりテニスで、その後、ビールパーティに突入します。したがって、恐らく日記を書く暇がないと思いますので、早めに書き込んでおくことにしました。ということで、この日記の最後の部分は、「予定」を含めた「結果」です。（笑）昨日から今日にかけて、相次いでいろいろな投資先より、今年第２四半期の結果のレポートが届いています。基本的にはバイ＆ホールドを決め込んでいて、通常は何もしていないので、こういった定期的な報告書が届くたびに、「お金に働いてもらっている」という実感が湧いてきます。これらの結果をまとめると（１）投資信託株式ファンド （４種類） ４－６月 ＋２．４７％債権ファンド （４種類） ４－６月 ＋３．８６％ 上記合計 ＋３．２２％（２）教育ファンド カレッジセービング（息子用） ＋３．８３％カレッジセービング（娘用） ＋３．８９％（３）年金ファンド ＋３．０％（４）リースプログラム ＋２．２５％と言う結果。ここで示した数字は年間換算ではなく、この４－６の３ヶ月での上昇率です。この中で、最後のリースプログラムだけは、年間の配当９％が固定され、それが毎月配当されるので、この第２四半期分の配当の換算ですが、その他のファンドは全て再投資に回り、実際手にする現金はありません。しかし、株式市場が４月以降低迷している割には結構良かったのかな、というかんじですが、どうなのでしょう。これらを、手にした配当と値上がりの含み益を全て合計すると、この３ヶ月で＄５５６６（＄＝￥１１０換算で、約６１万円）にもなります。一ヶ月当り、約２０万円の不労所得、ということになりますが、これは、今年の第３四半期、第４四半期で目減りする可能性もあるので、年間収入としてはまだ計上できませんが、結構大きいものがあります。ただ、上でも書いたように、これらはなんの労働をしているわけでもないので、不動産とは違って、完全に「不労所得」と言っても良いかもしれません。こうやって見ると、不動産は、やれ契約だ、メンテだ、芝刈りだ、ローンのリファイナンスだ、と相当な時間を費やしていて、CFが黒字ぎりぎりですから、それに比べるとどうしてもこれらの投資の有利性が目立ってしまいます。唯一、違うのは、不動産価格の上昇が、少なくとも今までのところ確実に右肩上がりで、一度も下がっておらず、その値上がり分を入れると（ここでは年間５％上昇として試算）、投下資金に対するリターンは、ほぼ年間１３％ぐらいにはなりますが、これがほぼ安定している、と言えることでしょうか。比べて、上記のファンド類を年間換算すると、複利ですからもし今年後半もこれと同じように上昇するとしたら、確かに１５％ぐらいになるかもしれませんが、そこには何の保証もありません。やはり分散の意味として、不動産は「安定性」、株式などのファンドは「実利の大きさ」の可能性に多少リスクをとってかける、ということでしょうか。-----------------------------------今日の結果１． 朝夕２回の瞑想 ○（の予定）２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○（の予定）４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 X６． 犬の散歩を朝夕２回する ○（これも予定！）７． 芝刈り、庭の手入れ、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（テニス）８． 不動産ライセンスの勉強 ○ （別日記参照）９． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「The Book of Life」）１０．このブログを更新し、この記録を正直につける ○（ただし、「予定」をちゃんとやれば。）
2005.07.10
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