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投資用のワンルームマンションの設計が多かった建築の設計事務所の会社を後進に譲り、一人で個人事務所を再度をつくりました。今までの技術や経験が生かし、ボチボチやります。伴場一級建築士事務所　代表　伴場吉之 Bamba architectural design co.,LTD.

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コルピソス竣工写真

2020年09月18日

先日、公社（財団法人）の分譲している造成地を申し込みしました。
パンフレットには、（当造成地では、田畑だったところを地盤改良をして５０ＫＮ／ｍ２で整備してあります）と表紙に記載されていました。
安心して申し込みましたが、田畑というところが心配だったので、契約前に地盤調査を申し込み、ハウスメーカーに地盤調査をしてもらったところ、２０ＫＮ／ｍ２しかないという結果で、杭基礎の地盤改良が必要という結果でした。
金額も１００万円を超え、ショックでしたが、とても気にいった土地で、町内で分譲してるのが公社しかなく、その土地を購入希望しています。
ただ、パンフレットの記載に納得がいかず、公社に地盤改良費を負担してもらいたいと考え、先日公社の担当者に相談したところ、（売る前に地盤改良して整備はしてるので、ハウスメーカーで改良が必要なら自己負担でしてください。）という強気な回答でした。
公社に負担させることは可能でしょうか？どういう手続きが必要かわかる方よろしくお願いします。

補足

2010/07/21 06:01

ハウスメーカーは、べた基礎仕様なので３０ＫＮ／ｍ２あれば大丈夫とのことでした。

先日公社側に地盤改良の資料を請求し、当時（７年前の）調査結果をいただきました。宅地をいくつかのブロックに分けて調査しているので、購入予定の場所の資料は出てきませんでしたが、近くのデータをいただきました。
私の現在の調査結果と同じく、－１．７５ｍから－３．５ｍまで自沈層がありましたが、公社と現在依頼している調査会社とでは計算方法が違う（自沈層を有効とみなすかどうか、公社では自沈層でも計算式で支持力ありとみなし、調査会社ではみなせないとのことでした）らしく、まったく話があいません。ハウスメーカーをいれて３者で話し合いましたが、公社は担当課長出席だったのですが（地盤改良は終わっていて問題ない！地盤改良が必要なら自分でやってください）とのことでした。
公社とハウスメーカーの違いは、国土交通省告示第１１１３号の解釈の仕方のようです。
公社側は、当初の地盤に対しての規定で、改良しているから問題ないとの見解、メーカー側は現在も自沈層が存在し問題だとのこと。
素人の私には、あまり詳しくわかりません。どこか相談できる第３者的な機関はあるのでしょうか？

＜応答＞
考え方により正解はまちまち

もし、サウンディング調査するなら、
その調査会社が地盤改良や杭工事をしてる場合、
ちゃんとやってる業者が多数と思いますが、
念のため、客観性にかける場合もあるので、避けたほうが良いです。

また、小松原さんの言われたように2～3万円高いのですが、表面探査をお勧めします。
経験として、サウンディング試験自体は3～5万円ぐらいで安いのですが、
試験結果は、地盤改良になる結果になりやすく、結局、高コストになる傾向があります。
一緒にやった工務店の話しですと、極端な例ですが、
何十年も住んだ家の建替えで、サウンディング試験したら、地盤改良だそうです。
前の家は全く沈下など問題なかったそうです。

地盤の保証も絡むからだと思います。
経験で申し訳ないのですが、保証をだそうとすると
基礎の浅い住宅の場合、よっぽど、表層近くまで、いい地盤で無い限り
杭や地盤改良になると思います。
設計者として、安全な事に越した事にないし、保証自体は、その保証会社がするので、口の挟む範囲ではないとは思います。
ただ、低層で、木造や鉄骨の軽い住宅の場合、過剰な気がします。
確かに、傾斜地を片方だけ埋めた土地などは、不同沈下しそうなところは杭や地盤改良が必要ですが、均一な層で、均一に埋め立てられ、少しずつ、均一に沈むなら問題ないです。

低層の場合、確認申請などでは、地盤は建築士の見解で大丈夫です。
文面だけの判断ですが、自沈層が均一なら、建物はたぶん、問題ないと思います。
ただ、建物や地盤の保証となると、問題があるのかもしれません。

公社の調査結果を持って、瑕疵保険の会社や地盤保証する会社にヒアリングしてはどうでしょうか？

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）で、重要な瑕疵（構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分）は10年保証が請負者に、義務ずけられました。一昨年の10月、住宅瑕疵担保履行法が施行され、保険が義務づけられました。

この住宅も瑕疵保険の対象だと思います。
もし、杭補強か地盤改良しないで、瑕疵保険会社がOKで、瑕疵保険に入れるなら、その地盤改良は過剰だったと思うし、入れないなら、公社としても、責任があり、費用も負担せざる得ないと思います。

＜補足＞

公社の調査結果を持って、瑕疵保険会社にヒアリングと言いましたが、ハウスメーカーの地盤調査も一緒に持っていったほうがいいですね。
公社は近隣なので、ハウスメーカーの地盤調査はその場所なので、より、詳しいと言う事になります。
ただ、調査結果は自沈層があり、考え方は、ほぼ、同じような調査結果のように読めます。

瑕疵保険が法律で定められいて、同じ様な地盤調査結果で、瑕疵保険に入れるか？入れないか？は公社として、事前に調査してるのではないかと思います。
もし、事前確認せず、地盤改良などしないと、瑕疵保険に入れないなら、なんらかの責任は公社にもあると思います。
広告の段階で、宅建業法上、知っていれば、地盤改良や杭補強がいる旨を知らしめなければいけないし、知らなかったら、事業主としてどうか？と思います。

＜評価・お礼＞

ご回答ありがとうございます。
心労のためか体調を崩し、ご連絡が遅れて申し訳ありませんでした。
ハウスメーカーの話では、地盤調査を基に瑕疵保険会社に地盤改良が必要と言われたようです。。。
でも公社側は問題ないという見解なので、直接話し合いをしてもらうことにしました。
まだ結果は出ませんが、よい方向で話が進めれたらと思っています。
ありがとうございました。

＜伴場＞

こう言う、地盤に不安がある時は、構造的にバランスのいい建物で計画し、ベタ基礎にすれば、不動沈下しそうな埋め立てでない限り、問題ないと思います。
構造設計と話しながら、木造でも鉄骨でも、何棟かそうやって建ててます。
今迄、クレームになった事はないです。
ただ、保証はできない。
そうなると、瑕疵保険の判断です。
その判断が駄目と言うなら、過剰と思いますが、しょうがないですね。
姉歯事件以降、時代が変わったと認識しないといけないのかもしれません。

ただ、売主としては、瑕疵保険に地盤補強しないと入れないなら、購入前に言うのが筋だと思います。
そこは強く、主張できると思います。
喧嘩腰にならない程度、多いに主張してください。健闘を祈ります。

専門家＠メディアの登録「建築家」です。