2012年07月の記事
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新築マンションPJ総括(12) ローン特約の延長
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(12)。今回のプロジェクトの総工費が1億円前後。そんな現金はあるはずも無いので資金は金融機関頼み。 売主の意向でローンが固まる前に売買契約を締結しましたが、資金調達の目処が立たなければ、当然土地も変えなければ建設に着手も出来ません。売買契約上における最初の特約期日が11日(月)でした。 融資にチャレンジしている金融機関2行の回答予定がそれぞれ6月15日(金)と、20(水)。当然間に合わず、特約延長。そこで売主と若干揉めたのが、特約の期日と条件でした。売主は自分の個人属性と自己資金から考えて、木造のアパートを建設するものと考えていたらしいのですが、ふたを空けてみたらRC。 建設費が掛かるなかで資金繰りが上手く行くか急に心配になってしまった模様。こちらとしては融資回答が遅れる可能性を考えてなるべく長く特約を延長したいと思い交渉。 ただ、売主側は結論を急ぎたいとのことで短く設定しようと交渉。売主はかなり必死でした。理由は不動産業者としての新設法人で、決算月が絡んでいた模様。6月末に引渡しを行うのが1つのマイルストンになっているようで、かなり必死な様子でした。こちら側の不動産屋さんに協力してもらって激しく交渉を進めた結果の妥結点は、「特約期間中も売主の営業活動を許可する」と言ったものでした。既に売買契約も入れてあるので、一番手には変わりないのですがこちら側は資金計画がまだ不確定。 同じくローンを使って購入を考える人とは同じ条件なので、時間的に先行してるこちらの方が有利。 唯一、土地を優先的に持っていかれる可能性があるのが、いつもながらの天敵である「現金組」。売主としても必死です。向こうの立場に立てば、買えるのかどうか疑問の人間よりも現金で確実に買ってもらえる人が現れたらそっちを優先したいのは当然。 飲まざるを得ない条件でした。結果、6月21日までの特約延長で、「同意書」を締結。期日までに現金組が現れず、融資を固められれば、こちらの勝ち。次回はいよいよ融資回答！ セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.29
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新築マンションPJ総括(11) 建物の見積もり(3) 前面道路が狭いが、、、
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(11)。建物のプランニングと見積りを短時間でお願いするに当たって、役に立った一枚の写真がありました。これは物件の前面道路の写真。今回の土地は接道をしている前面道路が4メートル以下しかなく、セットバックが必要になっていました。交通量の多い大通りを曲がった路地に接道しているのですが、その路地の入り口が狭い。2メートルなかったのではないでしょうか？前面道路が狭いと現地に車が入ることが出来ません。物件に駐車場が付けられない、と言った商品価値的な話だけでなく、工事車両が入れないことによる建築コストアップにも繋がる話で、これが結構大きい。工務店さんに見積りをお願いする中で、図面を見て最初に帰ってくるコメントが「前面道路の関係でコストが上がる、難しい」と言うことでした。前面道路まで車両が入れないと、最悪は大通りに工事車両を配置して工事することになるらしいです。これまた大通りが都道なので、東京都に許可をもらうのが大変で、夜間しかおりなかったり、ガードマンを複数配置したり、ガードレールを撤去したり、植栽を撤去したり、、、もちろん工事が終わったら復旧しないといけないし。。。この写真は土地の売買契約の時に、売主である不動産屋さんの若手社員の方が持っていたカラープリント。前面道路で建築コストが、、、との話になった際にオズオズとカバンから取り出して見せてくれたものです。 「実は、ちゃんと2トントラックが入った実績があるんです。」 写真の奥にトラックが入ってるのが分かると思います。これである程度までの車両が中に入れることが立証されたんです。あの狭い進入口をどうやって入れたのか今でも不思議なのですが、確かに写真では入ってます。奥はどん突きなので、トラックを牽引したオスプレイが垂直に降下して荷降ろししたに違いないとの話になりました。(笑)この写真をスキャンした画像データを証拠として、「トラックが入るようです」と工務店さんにメールで送付。すると「工事費用も大分具体的に見積もることが出来るようになりました」とのこと。最終的には工務店さんもちゃんと足を運んで現地確認をしてくれてたりしたようですが、結構この一枚の写真が有効に働いたところもあったようです。さて、次は、、、金融機関からの回答があって急展開！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.25
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新築マンションPJ総括(10) 事業計画の策定
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(10)。本命の信金さんの稟議申請に向けて、6月最初の週末は事業計画作成に取り組みました。 これまでも、捕らぬ狸の計算をして妄想に耽るのは得意技だったのですが、今回はいよいよ本番。以前から使っていたエクセルのテーブルをパワーアップさせて、30年分の収支計算が出来るように作り変えました。 元金均等だけでなく元利均等にも対応。 減価償却から、所得税/住民税の計算はもちろん、想定売却価格に基づいた内部収益率の計算も出来るようにして、もうほとんど趣味の世界です。(笑)色々と計算するうちに大分作戦が見えてきました。都内の土地価格の高いところに建てる新築物件で、表面利回りはどうにも高くなりません。ただ、建築コストを随分と圧縮した点、また単純に「自分で建てる」点で、建設済みの投資用物件と比較すると割安の物件にはなりそう。(そもそも都内で、売りに出てる築浅RCプチマンション自体が希少ですが。)想定家賃を周辺のCAPレートで割って理論上の価格をはじき出すと、建てた直後から含み益が出る計算になってしまいます。まぁ、そこまで上手く行く話ではないかもしれませんが、作戦としては比較的早期に売却してもトータルで利益が出せる話になるかなと。早期売却が作戦となれば、減価償却における設備を定率法で償却して当初のキャッシュフローを増やしつつ、新築プレミアムの家賃が取れているうちに元利均等にしたら借金が早く減るな、、、とか、譲渡税が長期譲渡になる6年目以降で売却、、、などなどとと、エクセルに並ぶ数字をニヤニヤとしながら作りこんでいきます。数字の部分に加えて、立地の良さや、建設プランのポイント、ターゲットとする入居者像などをパワーポイントでまとめて、、、この辺はサラリーマンとしてやってる仕事と全く一緒。(出来上がった計画書の1ページ)週末でやりきって、月曜日に不動産屋さんを経由して信金に提出したところ、ビックリされたそうです。 通常は事業計画を提出するまでに軽く1週間くらいはかかるので、中2日でやってくる想像はしていなかったらしいです。いや、こっちは急いでますから。(笑)人事を尽くして、あとは天命と言うか本部決済を待つ状況。その間もやることはたくさんありました。 次回は建設コストをもう一歩低減するため、、、4000万円台への挑戦！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.22
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新築マンションPJ総括(9) 融資獲得交渉
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(9)。土地の値段が決まって、建物のプランニングと見積りをある程度詰めたところで、事業計画を作成しての融資獲得交渉です。不動産屋さんが色々と融資の打診を金融機関に進めてくれていたのですが、「土地からの建設計画は、普通土地を持っている人がやるもの」と当たり前な回答が多かったようです。そりゃ、土地を最初から持ってたらこんなに必死になりませんが。(笑)土地からの購入でも対応するものの、30％程度の自己資金投入が必要との回答が多く、総額1億円に対してそこまでの自己資金がないため、そういった制限の無いところで進めざるを得ない状況。そんな中で今回の本命は某信用金庫さん。個人属性関連と土地の情報を中心に出せる資料は事前に一通り提出したところ、前向きに対応を表明してくれていたところです。難しいとは思いながらも、一応30％との条件が無いために検討をしてくれることになっていた某メガバンクさんが一応の第2候補。土地売買契約後に、審査のお願いと申し込みの為に信用金庫を訪問しました。先方は支店の融資課の課長さんと、担当の係長さんが同席。係長さんが挨拶のあと、開口一番の質問が、意表をついたものでした。「伊藤さんは、海外転勤等の可能性はありませんか？」勤務先のことを良く調べていたようで、海外に支店がたくさんあることを知っての質問の模様。でも、、、物件のプランでもなく、自己資金についてでもなく、、、なぜ海外転勤の可能性？？？ここが信用金庫の共通しているスタンスのようで、地域密着、個人事業に対して徹底したサポートを提供する代わりに、地域に根付かない人には融資しないとの明確な姿勢があるようです。仮に今回の物件に対して融資をした後に、自分が海外転勤になって居住者でなくなったりした場合、厳密に信金のルールに則って考えると、貸し剥がしまでも考えないといけない重要な事項なんだそうです。また、海外だけでなく国内でも支店の営業エリア内に住居か、もしくは勤務先がないと困るとの事。スタンスとしては、町にお店を開く開業資金を借りるような感覚なんですね。将来の可能性は何も約束できないのですが、今まで勤務して12年間転勤は一度も無かったこと。また、海外勤務志望ではないと答えて、最初の質問は終了。実はこれが信金さんからすると唯一にして最重要な質問だったようです。融資の姿勢等についても興味深い話を伺いました。通常のアパマンローンのようなルールがあって、基準に満たない場合には審査をしない、との姿勢とは異なり、一件一件、その人、事業者と付き合うと決めた際には、「どうやったらサポート出来るか」との視点で、一件一件の融資をオーダーメイドで審査するらしいです。そのため、今回の事業計画よりも、どちらかと言うと個人の資産背景や、生活スタイルと支出の仕方など、個人的なことに質問が及びます。係長さんが稟議を書いてくれることになるようですが、「伊藤さんは給与収入に対する支出が低く堅実な生活を送っているので、不動産所得にたよらずに十分生活できる健全なライフスタイルがある」などと記載したいとの事。メインバンクとして末永く付き合って欲しい、とのことで、「この融資が終わって落ち着いたらぜひ近くに住宅を(当行で)住宅ローンを組んで買ってください。」とか、「今お持ちのアパートのローンもぜひどこかのタイミングで借り換えを」などと先の話も飛び出します。いや、やぶさかではありませんが、まずは目先の融資、頑張って下さいって感じでした。(笑)アパマンローンと同じかと想像して当日申し込みを行うものと思っていたのですが、不要とのこと。まずはこのプロジェクトに対する融資総額を決める稟議決裁を行って、ローン申し込みは土地購入やら、建設の着手、中間など必要になったタイミングごとに行っていくらしいです。へ～。と、言うことで審査に必要な最後の資料は事業計画とのこと。一応自分で作ったものが持っていっていたので仮提出。審査金利など、条件を教えてもらった部分を訂正して再提出することにしました。融資確定を急ぐ関係で週明けに提出することにして、打ち合わせは終了。この時点では、金額についても前向きでしたし、金利条件も想像以上に良さそう、、、だったのですが。次は、事業計画の策定！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.21
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新築マンションPJ総括(8) 建物の見積もり(2)建物の形状とコスト
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(8)。ターゲット4000万円台に対して、出て来た見積りが7000～8000万円。これをどうやって合わせ込むか。実に色々なやり方があるようです。 ・出来るだけシンプルな外形にするコンクリートの量でコストが決まるところがあるので、なるべく真四角に。出っ張りや引っ込みはそれだけ型枠が複雑になり、コスト増の原因。階別に違った形状を避けて、同じ形状にすることで、コンクリート打設時の型枠を流用出来たり、鉄筋の設計・加工を同一に出来たりとメリットがたくさんあるようです。最初、斜線制限に合わせて削れて行くような形状をしていた建物に対して、セットバックと天空率緩和を使って真っ直ぐ上げることで大幅なコストダウンが可能になったデザインがありました。 ・コンクリの量を減らすとコストが変わる中の壁もなるべく減らすことでコストが変わります。構造的には外壁で支えられるらしく、中の間仕切りに相当する壁を抜いても大勢に影響無いことが多い模様。あと、バルコニーを減らすことでコストを削るやり方もあるようです、、、。ここまでがデザイン上でのコストダウンの試み。他にも色々と工夫すると下がるみたいで、いろいろな話を聞きました。 ・近くで若干先行する現場のある工務店に発注する基礎、本体、電気設備、空調などの各工程はそれぞれで専門の職人さんが仕事をしていきますが、それぞれでそれなりの人数が必要になります。 これを常時抱えていると人件費が大変なことになるので、集まってもらったり解散したりを調整しないといけません。 そこで、工務店からすると、一度抱えた職人さんには、1つの現場が終わった直後に別の現場に回ってもらうように出来ることが望ましいらしいです。山積み、山崩しと言う工程管理の言葉があるようで、平準化して長期に安定して仕事をお願いすることでコストが抑えられて、工務店として利益が出しやすくなる、イコール、施主の要求に対するコスト調整も可能になるそうです。 ・必殺、オール電化規模にもよるのかもしれませんが、各社電気設備工事、給排水工事、ガス工事でかなりの金額を計上してきていました。この中でコントロールが効かないらしいのがガス工事。詳しくは知りませんが、都内だと一律いくらで金額が決まってしまっているそうです。 あまりにコストコストとうるさく言った結果、デザイナーさんからの提案が「ガスを辞めれば、その分100～150万円くらいは簡単に浮きますよ」とのこと。そりゃ、ガスを引かなかったらガス工事は発生しませんよね。(笑)これは、、、悩みました。東京電力が値上げをしようと必死になってるし、省エネブームだし、電気予報とかやってるし、輪番停電とかもあるかもしれないし。最終的にはコストのためなら、、、と考えてオール電化を採用しようかと思ってました。色々とプランニングの見直しをデザイナーさんと行った結果、どうにかこうにか5000万円台の前半くらいまでは見えてきました。 ここから先でコストを下げるには、詳細設計をしないと難しい、との話まで煮詰めた、、、と言うかに詰まりました。このプランで、事業計画を立てて、次回はいよいよ融資獲得の面談です！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.19
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新築マンションPJ総括(7) 建物の見積もり(1)地盤調査と杭工事
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(7)。コストについて、今回は敢えてコストターゲットを明示しないでリクエストしたのですが、まぁ最初は高めで見積もってきますね。 初回の見積もりは6～7千万円。1社は8千万円台の見積もりもありました。それは限りなく予算総額に近いです。(笑 (全然本文に関係ありませんが、期間中に帰省した際に畑に咲いていた花)詳細に出してくれているところもあり、各社の見積もりを見比べてどんな工事にどれくらいの費用がかかるものか、ものすごく勉強になりました。特に、プランニングの初期段階で厄介なのは地盤工事費用。 最初にどんな土台が必要になるか、地盤調査を実施します。 木造の個人住宅でも数万円で済む「スウェーデン式サウンディング法」などが液状化のリスク等で注目されていますが、集合住宅になると上物の重量が違いますし高さもあると話が別。 今回のようなRC造を建てる場合にはボーリング調査を実施することになり、調査だけで数十万円。支持層と呼ばれる安定した地盤が、物件の地下何メートルにあるのかにより、基礎を支える杭工事の値段が大きく変わってきます。 近隣のボーリング調査のデータが東京都土木技術・人材育成センターにより公開されていて推測は可能ですが、実際には現地でやらないと意味がありません。http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/112kamiuma.htm各社、最悪のケースを考えた見積もりになっていて、実に杭工事だけで300～400万円。まぁ、鉄の柱を地下18メートルまで何本も打ち込んで数百トンにもなる建物を支えさせるらしいから、それくらいかかるわけですよね。 もし、幸運にも10メートルくらいで固い地盤にあたれば、その分柱が減らせてコストダウンにつながります。結局ここはボーリング調査をしなければわからないとのことで、コストダウンに手をつけることは出来ませんでした。 建築が確定した際には一番先に手をつけるべき作業とのことで、一般的に購入することが本決まりになればボーリング調査は土地の引き渡しの前でも、売主に許可をもらって着手出来るようです。さて、次は建物の形状とコストの関係！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.14
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新築マンションPJ総括(6) 建物プランニングの強敵、法規制！
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(6)。プランニングを提示してもらうために工務店さんやデザイナーさんとミーティングをする際に、勉強になったのが各種の法規制。 土地それぞれに、建てて良い建物の種類やら大きさ、高さ、建て方などに、本当に様々な規制がかかってます。 あるデザイナーの方いわく、「建築プランは規制との戦い」とのこと。(当該物件の隣家から見てた猫。なぜか物件調査では良く猫に会います。) 建ぺい率、容積率はもちろん、斜線制限なども以前も勉強していたのでおぼろげながら知っていましたが、他にもたくさんあるんですね。。。 へぇ～と思ったものについて下記にご紹介。 [中高層建築物等の条例]東京都の条例に基づいて世田谷区でも同様の内容で定めています。高い建物を建てるときは、周りにちゃんと気を使いなさい、、、的な条例です。用途地域により制限が違うのですが、今回の近隣商業地域では10メートルを超えるか超えないかで、義務が変わります。 具体的には、建築計画を立て看板を出して周辺住人に告知すると合わせて、「説明」を実施しないといけないとのこと。 [二方向避難、窓先空地]接道している道路まで、玄関以外からの避難経路を確保しろ、との規制。建物の規模によって避難経路の幅が決まります。 今回はMinimumで1.5メートル。 2F以上については、窓からの避難が出来るように、下記のいずれかが必要。1) 道路に面した窓があるか、2) 窓から下におりるため窓の先にスペース(空地)が避難経路につながっていること、 これが結構フロアプランに影響を与えます。 [斜線制限の天空率による緩和]道路斜線や北側斜線に対して、道路の反対側から「空の見える比率」が同等かそれ以下であれば、斜線制限に掛かる部分を越えて建てても大丈夫、との緩和。 さすがに3DのCADが無いと計算出来ないから素人的にはお手上げ。(笑スリムな建物にすると、上まで延ばして建てても大丈夫な可能性がある、程度に覚えておきます。 [日影制限]建物の周囲の日陰を計算して、一定程度の日照時間が出来るようにする規制。地面から4メートルの高さで、日のあたるの範囲を5時間、3時間それぞれでチェックします。まだまだ色々とあるのですが、大きなものはこんなところ。 斜線制限にこれらを加えて考えて、道路からセットバックして上に延ばしてみたり、逆にビッタリと道路にくっつけて建築面積を稼いでみたりなど、、、まさに、戦いです。その戦いの結果としてのプランニングが出来上がってくるのですが、こちらの意図したものが図になってくるのは何とも言えない快感♪次回は、建物のコストについて！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.13
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新築マンションPJ総括(5) 建物プランニングは楽しい作業！
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(5)。融資判断をあおぐために当然土地の情報だけではだめで、個人属性に関する資料と、あとは建設とその後の不動産経営を含めた事業計画の提出が必要になります。まずは、どんな建物がいくら位で建つのか。プランニングをお願いした7社から順次プランと見積もりが返ってきます。依頼の際には「急ぎで」とのことで面談をしていない関係で、メールでいきなりプランと見積もりを送りつけてくれるところはさすがに稀で、「面会、ミーティングをした上で提示します」というところが大半。もちろん、ここまでは無料でやって頂いているので、お話を伺いに行くのもやぶさかでなく、休日や平日の夜も活用しつつ、面談。提示されるプランは、建物の平面図、立面図、また設備のレイアウトまで考えてくれたり、賃貸部の情報を元に予想レントロールを作ってくれるところもありました。プランニングに関しては2種類のリクエストを出していました。(1) 容積率を使い切り、1Fやエレベータ無し4～5Fを克服するメゾネットを使ったプラン(2) プランニングのスピード重視シンプルプラン今回の建設プランニングで難しいのは、70平米台の狭小地で隣地からの距離などを考えると有効な建築面積が40平米程度になるところ。 40平米で1フロア2世帯を実現しようとすると20平米を切るプランになってしまい、それは避けるようにリクエストしていました。 一方で、接道面に対する間口が約6メートルで、これを二つに割るとうなぎの寝床状態の部屋が2つ出来てしまうんです。結果、大半の工務店さんが(2)のプランを、うなぎの寝床状態にしてプランニングして来ていました。たぶんこれが一番作りやすいんだろうな。。。ただ、反面このプランだと20平米前後の1Kが数世帯。 ちょうど大手が作る投資用マンションと競合する物件になってしまうので、賃料的には取れるのかもしれませんが長期的に考えると苦戦することが想定されます。1～2部屋であればいいのですが、それ以上の世帯数で苦戦が予想される間取りはちょっと避けておきたい。果敢に、と言うか逆に「面白い！」と思って(1)のメゾネットに取り組んでくれたのはデザイン事務所が多かったです。 中でも1社は、若手のデザイナーの方が「自分がやります！」と立候補してくれたそうで、、実際に出て来たプランはものすごい凝ったもので、プチ美術館にしたいような間取りでした。 (自分でもあれこれと考えてみる、、、)次は、建物プランニング上で留意しなければいけなかった規制について！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.11
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新築マンションPJ総括(4) 土地価格交渉と、売買契約
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(4)。現地を見に行った5/19に、問い合わせた不動産屋さんに詳細情報をリクエストするのと合わせて、購入に前向きなことを伝えました。問い合わせた不動産屋さんの先が売主で、今回はそちらも不動産業者さん。瑕疵担保が2年付くけれど、、、土地の瑕疵担保ってどんなのがあり得るでしょう？(笑)こちら側の不動産屋さんのアドバイスもあり、また前回プランニングを進めてる間に土地を持って行かれた苦い思いがあったので、急いで融資特約付きの買い付けを入れることになりました。現地調査の翌日の5/20でした。横浜にある相方(妻)の実家で、お義父さんが丹誠込めて作ってくれたイチゴ狩りをした帰りに、そのまま不動産屋さんへ寄って、買い付けを記入、はんこを押したのを思い出します。現時点では、当然ながら1番手。情報公開から4日で買い付けが入って売り主も嬉しかった模様で、価格交渉にも応じてくれて、売値よりも200万円弱安くなりました。後で聞いた話ですが、同じ週に2番手の買い付けの意思表示があった模様。収益兼用住宅を計画、とのことで、やはり収益性に目をつける人が競合相手になる土地なんだと納得。でも、二俣川の失敗を活かしてスピード感を持って臨んだ甲斐がありました。その後、売り主の強い希望があり、売買契約を締結することに。何でも、小さな不動産業者で、５月中の売買契約、6月中の早期決済を希望しているとのこと。 特約が付いているので、いつでも解約出来ると気軽に飲んだのがこの後若干面倒な話になるのですが、、、売買契約は5/27、こちら側の不動産屋さんのオフィスで実施。最初の特約期日が6/8。 (不動産屋さんのオフィスで作戦会議)融資の本命で考えていた信用金庫の融資審査が、その時点で6月15日以降まで掛かる予定だったので、売買契約の場でも「融資特約の期日延長の可能性が極めて高いため、延長をするとの前提である旨」を売主に伝えて、了解をもらっておきました。手付金となる数百万円をネット銀行の口座から振込。最初の物件を買ったときは現金で用意して持って行ったのでビビってましたが、振込だとエラい味気ないですね。 クリック数回で終わり、、、。さて、この後融資で手こずって、売主と諸条件について若干モメることになるのですが、、、次回は、建物プランニングについて！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.10
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新築マンションPJ総括(3) 詳細情報入手と建物プランニング開始
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(3)。どんなボリュームの物件が建つものか、数字の面では最初に手に入れる物件のチラシ上の情報からはじき出せます。 現地を確認して良ければ、あとは専門家にお願いしてフロアプランを建ててもらうことになります。細かい規制を考えて、どれくらいの高さになるのか、どれくらいの広さに出来るのかを具体化します。そのために必要な土地の詳細図面を入手して、現地の写真と合わせて複数の工務店、デザイン事務所にプランニング＆見積もりの依頼をかけます。今回は容積率いっぱいに建てたとしてもあまり大きな物件にはなりません。あと、上に延ばさないと容積率を使いこなせないと考えて、木造は候補から消去。場所柄、個性的な物件にしたいと考えて、メゾネットなどの入り組んだ形にしたいと考えて、鉄骨を消去。結果、RCがベストかと狙いを定めて、小降りなRCが得意な工務店、デザイン事務所をウェブで探しました。結果からいうと今回は7社にお願いしました。普通にお願いすると、依頼から2～3週間掛かるのが普通なようです。特に工務店さんの場合には、依頼を受けた営業さんから、社内で自社の設計部へと依頼をかけて、さらに別途、施工管理部が見積もりを用意したりなどと、たくさんの人が動くようで、比較的時間がかかります。 一方デザイン事務所の方で、経験や工務店との強いコネクションのあるところはプランニングに関する仕事が早かった。 一番手は、依頼＆情報提供から1日で建物のボリューム図、3日で概算の見積もりを提示してくれました。この後、度重なるプランニング変更のリクエストが必要になるのですが、ものすごいスピードで対応してくれた某デザイン事務所、、、というか個人の方とのやり取りがあったおかげで今回のプロジェクトがここまで進められた側面が強かったです。次回は、プランニングと平行した土地を抑える交渉について！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.09
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新築マンションPJ総括(2) 物件情報入手から初動
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(2)。ちょうど今回のプロジェクトの前に、神奈川県は二俣川駅で候補地を見つけて建物のプランニングを進めていました。そちらは計画を立てている間に、「いつもの」現金組にさらわれてしまって断念したのが5/17。(現地調査で立ち寄った二俣川の「こども自然公園」) この二俣川の土地情報を見つけたのが4/19、土地情報入手から約1ヶ月でした。かなり広くネット上からの情報を集めていますので、条件に合致する土地情報は公開されるとすぐにチェック出来る体制にあります。 情報の大半が、立地、価格、広さ、建ぺい率/容積率のどれかでミソが付いて候補には入りません。感覚的に言うと3％程度がテーブルに載って、詳細情報を入手して現地へ見に行く流れになっています。 ただ、この土地の場合にはその後の動きが悪かった。4/19に情報を入手していたものの、ちょっと遠かったのも手伝って現地調査がGWまっただ中の5/5。それからプランニングに入ったのですが、やはり、自分が3/100の確率でテーブルに載せてる土地は他の人から見ても魅力的なんですね。。。二俣川の土地NGの情報が入る前日に、たまたま手に入れていた土地の情報が今回の田園都市線物件でした。 情報自体はネットの実需向けサイト(某まりもみたいなキャラのやつ)に掲載されたものでした。早速詳細情報希望の問い合わせを実施して、その週末の5/19に現地調査。現地周辺は三軒茶屋にも近いので雰囲気やら活気やらは申し分無い。やたらと、ファンシー(？)な犬を連れた歩行者が多かったです。唯一の懸念は前面道路が狭く、工事が出来るかどうか。でも、ここに物件が出来たら、、、と期待に胸を膨らませたのを覚えています。次回は、建物プランニングのすすめ方について！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.08
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新築マンションPJ総括(1) 幻の物件概要
FacebookやTwitter等で先日先行して書きましたが、新築マンションプロジェクトを断念することにしました。 収益兼用住宅の計画から含めると2年ほど取り組んでいる「土地から仕込む」計画の中で、今回がもっとも具体化しかけた案件だけに残念です。今回は最大の課題にして最重要な資金計画、融資のところで断念をせざるを得ないこととなりました。まぁ、ちょっと、、、いや、かなり背伸びし過ぎたってことですね。(笑主に過去1ヶ月半、集中的に動いていた内容を、数回に分けて総括してみたいと思います！！ (物件調査の際、現地に咲いていた野いちご？) [幻の物件概要]所在地: 世田谷区 田園都市線駅徒歩5～6分広さ: 約74平米価格: 4000万円台中盤建築計画: RC造4～5階建て、計5～6世帯延べ床: 160～170平米建物価格: 4000万円台後半諸経費: 約400万円総額: 1億円弱想定利回り: 8％台今回は狭小地ではあるのですが、とにかく土地がよかったんです。・賃料水準が高かった・建ぺい率が高く(80％)、容積率(240％)も前面道路制限が入ってもそれなり・実需(自宅用)としてはちょっと高価あと、建物のプランニングも色々とありましたが、結果納得の行くものになりそうでした。・差別化のため、30平米台の1LDKを中心・メゾネットやルーフトップバルコニーなどを使い、ユニークな間取りにRC造の新築を都内の、一等地までいかなくても人気のエリアに建てて、8％台の利回りが実現。建てた直後に地域のCAPレート相当で売却しても、建築に要した費用含めて普通に利益が出るプランでした。。。まぁ、捕らぬ狸ですからね。(笑次は、このプロジェクトの馴れ初め？です！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.08
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退去後のラップタイム
昨日ものすごく久々に日記を更新したら、アクセス数が一気に増えてました。こんな日記でも見に来てくれている方々がいらっしゃるのですね、感謝です。日記を書くモチベーションになります！さて、今日は2009年に買った大田区アパートの話。先週末の金曜日に1室退去があって、1部屋空きの状態。丁度2年更新のタイミングに、更新せずに解約になっちゃいました。2年ほど前に入居者を見つけてくれた不動産屋さんが、清掃業者を使って見積りを取る際に退去立会いもしてくれるとのことで任せたのですが、ちょっと失敗。。。先週末、金曜日の退去時に「だいたいこれくらいの金額になります」と、元入居者に伝えた清掃費用の請求予定金額に、エアコンの内部洗浄費用が入ってない。やるとすれば大家負担。う～ん。退去直後に見に行った相方(妻)いわく、結構バッチくなっていたので内部洗浄もやるべきとのこと。不動産屋を通しているからか、実際に見積りをゲットしたのが週末明けた月曜日の夕方。出て来た見積りが高い。ルームクリーニングだけ見ても、建物清掃をお願いしている業者さんの実績価格と1万円くらいの差。しかも、頼んでもいないのに壁紙の張替えやらTVインターホンへの置き換えまでの見積りでトータル17万円、、、。見積り金額の横に、貸主負担と借主負担と、それぞれ金額が入ってるんですが、ほとんどが大家負担。対戦成績で言うと、3勝7敗の惨敗モード。まぁ、これだけ書けば東京ルールの中でも入居者さんからルームクリーニング代を頂く上で説得力は出てきます。ぜったい、こんなに清掃発注しないけれどね。(笑)いつもの業者さんにも声掛けをしたのですが、忙しいらしくて清掃をお願いしたとしても10日ほど先になってしまうとのことで、見積りをお願いしていませんでした、、、が、その業者さんであれば、今の見積りとの差額でエアコンの内部洗浄も出来るので、仕方なしに改めて見積もり依頼をすることに。若干日程はロスするものの、最悪は現時点でも内覧は出来るくらいの状態だったらしいので、、、まぁ、キレイにした後を見てもらいたいですけれどね。そんなわけで、今回は「退去→クリーニング→デコレーション→内覧バッチ来い！状態」にするまでのラップタイムをロスってしまいました。空室が出てからの空転期間をなるべく最小限にとどめる為に、ある程度清掃の得意な業者さんには予定発注が必要なのかもしれません。でも、ルームクリーニングは安くても壁紙の張替えが入るとそっちは高かったり、、、悩ましいところです。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.02
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近況のご報告
気がつけばブログの更新が滞って既に半年近くが経過しちゃっていました。簡単に近況報告をばお送りします。・昨日キャッシュフローゲーム会を２ヶ月ぶりに開催 全然宣伝してなかったのでこじんまりでしたが、運営面からすると気楽でいいかな？(笑 ご来場の皆さん、ありがとうございました！・本業も一段落？ 相方から「37歳の誕生日を過ぎるといろいろと変わる」と予言されてました。 天中殺を抜けるとかなんとか、、、よくわからないんですが。(笑 不思議なもので、人間関係やら目指す方向性やらで右往左往していた本業が、 誕生日周辺から不思議なくらいにすっきりとしてきました。 こういうのって、、、本当にあるんですかね？・プチマンション建設計画が山場 文字通り、「今夜が山」な状況です。 2年越しの土地選定と交渉、建設計画も一通り目処がついて、あとは最大の課題である融資のみ。 今まで2年間探して来た中で最も条件のいい土地で、夢のRCプチマンションが建てられるかどうか。 今週結果が出る予定です。 今回ダメであれば、ちょっと方向転換が必要かなと思ってます。これから、プチマンション計画について、融資が通ろうが通るまいが、ここ数ヶ月の動きについていろいろとブログに書いて行きたいと思います。まぁ、本当にいろいろとあり勉強になりました。では、また！ セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.01
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