2026年03月の記事
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べた基礎立ち上がり部 コンクリート打設！
『 実況中継：住宅建替え工事 』（ 熟睡中のフレンチブルドッグ ） 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ2025年11月～2026年5月までの半年間の建替え工事、実況中継です。べた基礎の立ち上がり部分のコンクリート打設、終了！2026.3.30（月） ※天気がいいのは月曜の日中までで、 夜以降 雨が降り続きます。 ※2026.3.30 ※2026.3.30 ※2026.3.30 ※2026.3.30 ※2026.3.30 終了後は 今晩からの雨に備えて、 きちんとシート養生して帰りました。3～4人の職人さんで、立ち上がり部分の型枠を仕上げました。2026.3.28（土） ※週明け 月曜部？ コンクリート打設を することになるでしょう。 ※2026.3.28 職人さん 3～4人で・・・ ※2026.3.28 ※2026.3.28 ※2026.3.28 ※2026.3.28（日） 朝の8：30です。 ※2026.3.28（日） 朝の8：30です。 鋼製型枠です。昨日の雨中のコンクリ打設の翌日、今日は立ち上がり部分の型枠準備。2026.3.27（金） ※明日土曜日、型枠工事をするつもり？ ※降雨の中のコンクリ打設後の現場。 降雨が続いていたので、 全面をシートで養生して帰りました。 ※今日、そのシートを取り外しました。 ※午後からトラックが到着。 ※立ち上がり部分の型枠づくりのための 資材を一通り置いて帰りました。 明日、土曜日、型枠工事になる？準備OKの 6.14（土）からやっとのことでした。2026.3.26（木） ※数人の人たちで打設が行われました。 昨日まで晴天でしたが、今日は雨です。 ※外周の打設を終えた後、 北西の角から反時計回りに・・・。 ※西側部分が埋まっていきます。 ※南西の角のダイニングキッチン まで打設・・・。 ※南のリビングになる部分を・・・。 ※手前東側の玄関部分に至るまで、 時計回りに一周しました。 雨の中、午前中で終了！朝、目覚めたら積雪が・・・。天気予報通りではありますが。2026.3.21（土） ※生コンクリ打設前の べた基礎現場です。 とんでもないこと！ です。 ※2026.3.21 7：00 AM ※2026.3.18 この状態でした。 ※2026.3.18 この状態でした。 この状態に積雪！！ だと、とんでもないことですが、 昨日（3/20）の夕方 現場を確認したら、 全面がシートで覆われていました。 天気予報を確認していて、 きちんと養生作業をしたようです。 当たり前のことなんですが、 当たり前のことをきちんとしない 業者も 中にはあったりします。 ※2026.3.20 5：00 PM 気付きませんでしたが、 午後に来て シート掛けをしたようです。生コン車・・・ は、まだ来ません。2026.3.16（月） ※生コン打設OKの状態にはなっています。 ※これはまだ、基礎屋さんの作業が 終わる前の状態です。2026.3.11（水） ※数日後、一気に作業が進みました。 2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※写真は2026.3.14（土）時点。 生コン者を待つ状態になっていますが、 2026.3.16（月）0：00PM 時点ではまだ、 コンクリート打設は行われていません。若い職人さん、1人だけで作業。2026.3.9（月） ※2～3人で １日で あっという間に やってしまうのかと思って いましたが・・・ ※１人で数本の鉄筋を担いで運んでは、 配置していっています。 ※１人でコツコツと頑張っています。鉄筋屋さん、お疲れ様です。2026.3.7（土） ※朝からかかりましたが、お昼過ぎで終了。 ※鉄筋までは 進まなかったようです。 私が ジョギングから帰ってきたら、 すでに職人さんたちは帰宅していました。１週間ほど、現場が放置されていましたが・・・2026.3.7（土） ※２人の職人さんが 朝から作業を始めました。 夕方には 景色が変わっていることを 期待します。防水シートの乱れ・・・昨日の夕方、土曜にもかかわらず修復作業が行われました。2026.3.1（日） ※工務店さん、このブログ記事を読んで 気づいた？ ※2026.2.28（土） 夕方、修復されました。 きれいになっていました・・・が、 ※一夜明けて 2026.3.1（日）朝、 こんなに ボロボロ！ になりました。 寝て起きたら 肌着がまくれ上がって、 お腹があらわになった状態です。 ※きれいに修復した部分も やはり、 ボロボロ！ です。 気温で収縮するんでしょうね。 ブロックを重しにしていても こんなことになります。 この上全体が 分厚いコンクリートで 覆われます。 湿気が建物に上がってくることは ありません。 こんなシート、意味が無いのでは？一晩で防水シートが破れてしまいました。2026.2.28（土） ※一応 修復して工事するんでしょうね。 ※2026.2.28 8：00 AM ※2026.2.28 8：00 AM ※上の「布基礎（ぬのきそ）」なら まだしも、 下の「べた基礎」なんだから、 （ 床下は分厚いコンクリートで覆われるから ） 防水シートの必要性は ありません。今日の作業、午前で終了しました。2026.2.27（金） ※昨日の作業は・・・ 「砕石敷き＆転圧」 基礎形状に合わせて地面を掘削し、 砕石を敷きと転圧を行いました。 ※2026.2.27 7：00 AM ※2026.2.27 7：00 AM ※そして今日の作業は・・・ 「防湿シート敷き＆捨てコンクリート」 地面からの湿気が基礎に侵入しないよう 防湿シートを敷き、 基礎形状を正確に造成するための 捨てコンを外周部に施工しました。 （ 午前で終了！ ） ※2026.2.27 9：00 AM 生コン車から 一輪車で生コンを運んで・・・。 ※2026.2.27 11：00 AM ※2026.2.27 11：00 AM 外周部分に 生コンが・・・。 今後、このシートの上に鉄筋が 縦横に張り巡らせられます。 しかしいつも疑問に思っていますが、 この防水シート、本当に必要なの？ ①この上が 分厚いコンクリートで 覆われる事になります。 シートが無くても 湿気が 上がってくることはありません。 ②こんな薄っぺらなシートが、今後 数十年間も このままの状態を 保つわけがない と思われます。 簡単に劣化してしまって 肝心な「防湿」にはならないのでは？ ③べた基礎でなく 布基礎であっても、 基礎パッキンで 基礎内の通風は 十分に保たれるので、 今後の住宅で 床下が湿気で問題が 発生する事はないと思われます。フラット35 木造住宅工事仕様書の「床下防湿」。床下防湿措置として大きく３項目。①床下地面全面に防湿ポリエチレンフィルム ｔ=０.１０以上を敷き詰める。②床下地盤面全面に厚さ６０㎜以上の コンクリートを打設する。③基礎の構造をベタ基礎とする。小型重機で基礎工事中です。（ 砕石敷き込み作業 ）2026.2.26（木） ※外周の掘削を終えた後・・・ トラックから砕石をおろして 全体に敷き込んでいっています。 ランマーで転圧・締固めをして いる人もいます。 ※午前。 ※午後。やっと、本当に着工しました♪2026.2.25（水） ※やっと、「根切り」が始まりました。 ※「根切り」とは、建物の基礎を作る ために地盤を掘削する作業を指す。 狭義では地中にある植物の根を取り除く 作業を意味するが、一般的には 基礎工事を行うための準備作業を指す。 この作業には地中に張った植物の根や 地中埋設物を取り除く作業も含まれる。ついに・・・ついに、着工！？2026.2.23（月） ※朝から車２台で駆けつけて、作業開始。 「建築確認」： 2026.1.14 「地鎮祭」： 2026.1.17 「地盤改良工事」：2026.1.23 ・・・この後、ちょど１か月経過して 今日：2026.2.23（祭日） いよいよ着工！という事のようです。 ※・・が、 丁張りだけかけて帰りました。 今日は ここまで？ 2026.2.23 ： 丁張り ？ 実着工はいつになるのか？ 楽しみです。 当初の完成引き渡し予定は５月末、 今の状況では ちょっと厳しいのでは？ 「丁張り」の作業では、新築建物の位置や 高さを、現場に出します。 以下 事例。いまだ、着工する気配はありません。2026.2.12（木） ※「建築確認」は 2026.1.14付けです。 「地鎮祭」は 2026.1.17に済んでいます。 今日は 2月12日です。 とっくに上棟していていい時期です。 何か トラブルがあったんでしょうか？ 単に「工務店の別の現場が忙しくて」 とかの理由ならいいですが・・・。 当初の予定は 5月完成入居でした。 このペースだと 計画通りには行くのは 難しいと思われます。まず地盤改良工事、のようです。2026.1.23（金）武田FP：近所で地盤改良工事が始まりましたが、これは 何という工法ですか？ChatGPT:写真を見る限り、これは 深層混合処理工法（機械攪拌式）、いわゆる 柱状改良（セメント系地盤改良） の可能性がとても高いです。判断ポイント🔹 背の高い青い改良機（縦に長いマスト）🔹 地面に向かって 回転しながら掘り下げる 構造🔹 大量の土や残土が山盛りになっていない🔹 住宅地の狭い敷地でも施工できる機械サイズこれらは、👉 地中で土とセメント系固化材を撹拌し、円柱状の改良体（柱）を作る工法の典型的な見た目です。工法の正式名称（よく使われる呼び方）深層混合処理工法機械攪拌式地盤改良柱状改良工法（会社や仕様書によって呼び方が少し変わります）どんな工事？軟弱地盤の下まで機械を差し込みセメントミルクを注入しながら撹拌地中に コンクリート状の柱を何本も作るその上に家や建物を建てるちなみに…🏠 戸建住宅で最も多い地盤改良🚚 騒音・振動は杭打ちより かなり小さめ❄️ 冬でも普通に施工されます（写真の雪景色でもOK）もし気になるなら、「柱状改良ですか？」と現場の方に聞くと、ほぼ間違いなく通じますよ。他にも表層改良との違い鋼管杭との違い施工期間や騒音レベル気になったら、そこも解説します 😊武田FP：写真の左側のトラックが 足元の大きな袋を持ち上げたりしていますが、この袋は何ですか?ChatGPT:いいところに気づきました。あの大きな袋は、ほぼ間違いなく**フレコンバッグ（フレキシブルコンテナバッグ）**で、中身は 地盤改良用のセメント系固化材 です。あの袋の正体正式名称：フレコンバッグ容量：だいたい 1袋 1トン前後中身：セメント系固化材石灰系改良材（柱状改良で土と混ぜる粉体）なぜトラックで持ち上げている？写真左のトラックは👉 ユニック車（小型クレーン付きトラック） で、フレコンを吊り上げる改良機のそばにセットするそこから 改良機へ粉体を供給という役割をしています。工事の流れ（簡単に）フレコンバッグを現場に搬入クレーンで吊り上げ改良機のホッパーへ投入粉体＋水 → セメントミルク地中で土と攪拌して柱を作るちなみに…💨 破れると粉塵がすごいので、扱いはかなり慎重❄️ 雪の日でも中身は問題なし🏠 一般的な戸建てで 数十袋使う こともありますつまりあの袋は、「地面を固くするための材料そのもの」 ですね。他にも何本くらい柱を作るのかあの機械が1本作るのにどれくらい時間がかかるか工事中の振動・安全性気になったら、そこも説明しますよ。武田FP：このお宅は延べ50坪ぐらいの２階建てになる予定です。今回の地盤改良工事の費用はおおよそいくらぐらいになりますか？ChatGPT:条件がかなりはっきりしているので、かなり現実的な目安が出せます 👍結論からいきますね。結論（目安）延べ50坪・2階建て・柱状改良の場合、👉 おおよそ 80万〜130万円前後になるケースが一番多いです。ざっくり内訳（よくあるケース）🔹 改良本数建物50坪 → 建物下＋周囲25〜40本程度 が一般的🔹 改良深さ軟弱層が浅め（3〜5m） → 安め深め（6〜8m） → 高め写真の機械サイズからすると 5〜7m が多そう🔹 単価の相場（2025年現在）1本あたり 2.5〜4万円（深さ・地域・材料で変動）👉25本 × 3万円 ＝ 約75万円40本 × 3.5万円 ＝ 約140万円ここから現場条件で前後します。費用が上がる要因❄️ 冬季施工（凍結・養生対策）🚚 残土処分が多い🏠 敷地が狭く作業効率が悪い📐 改良深さが想定より深い🧪 セメント量が多い地盤（超軟弱）費用が下がるケース地盤が「意外と良かった」改良深さが浅い表層改良に変更できたハウスメーカーが大量発注している参考として 住宅全体の建築費に対して👉 約2〜4％ くらいが多い見積に出てくる名称：「地盤改良工事（柱状改良）」「深層混合処理工事」ちょっとした実務的アドバイスもしこれから見積を見るなら、✔️ 本数✔️ 1本あたりの深さ✔️ 保証（20年が多い）この3点だけチェックすると「高すぎ／安すぎ」がすぐ判断できます。もし差し支えなければ、**地域（例：東北・関東など）**や**地盤調査結果（N値など）**が分かれば、もう一段リアルな金額まで絞れますよ。武田FP：場所は、岩手県盛岡市です。ChatGPT:ありがとうございます！岩手県盛岡市 の地盤改良費用の目安について、地域性も踏まえてもう少し具体的にお伝えします。📍 盛岡市・東北エリアの傾向岩手・盛岡は人件費が首都圏より安めしかし冬季（雪・凍結）の施工が多く、現場管理コストは上がりやすいという特長があります。そのため、全国平均と比べて極端に高いことは少ないですが真冬施工など条件次第で費用が上がることもあります。🧱 盛岡市の地盤改良（柱状改良）の概算建物 延べ50坪・2階建て の場合、盛岡でよくあるケースだと：🟩 費用レンジ（概算／税込ベース）条件 想定費用軟弱層浅め／標準施工 80万円 〜 100万円深さや材料多め 100万円 〜 120万円やや難条件（深い軟弱層・冬施工など） 120万円 〜 140万円👉 目安： 90万〜130万円 前後 が多いです。📊 計算イメージ盛岡・東北で比較的多い想定単価（参考）：1本あたり：3.0〜3.8万円本数：25〜40本程度計算例：25本 × 3.2万円 ＝ 80万円 40本 × 3.5万円 ＝ 140万円この範囲が、現地条件や機材の効率で上下します。🧠 盛岡特有の費用変動ポイント✅ 冬季施工（雪・凍結）盛岡は雪が多い地域なので、以下の影響が出ることがあります：防凍剤や養生費用が追加朝の除雪・掘削時間が必要作業効率が落ちるこれにより +5〜10万円程度 上乗せになることもあります。✅ 交通費・搬入コスト遠方からの機材搬入が必要な場合、若干上乗せになることがあります。✅ 地盤の状態地盤調査（ボーリング）の結果で、軟弱層が深い水位が高い場合も費用が上がります。📌 より正確にしたい場合もし可能であれば、次の情報があるとほぼ実費の見積に近い金額が出せます：地盤調査の N値 や層厚改良深さの目安（例：5m/6m/7m）提示されている 工事単価（見積書から）まとめ📍 盛岡市の柱状改良工事費用👉 約 90万〜130万円程度（一般的な範囲）雪の影響や地盤深さ次第で上下しますが、岩手の地域性を考慮しても この範囲が標準的な目安 です。必要なら、🔍 地盤調査の書類からより精密な費用推定もできますよ。写真やデータがあれば送ってください。 ※・・・ということが、日本における 地盤改良工事の一般的なお話です。 が、地盤改良工事については、 もっと根本的な部分について、 「本当に これでいいのか？」という 私の考え方があります。 この世のすべての業界において、 「売る側の論理」「買う側の論理」 が存在するものです。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しましょう！ 次の記事でコメントします。小型重機を積んだトラックが到着し、一生懸命 雪かきをしました。2026.1.22（木）お昼過ぎお昼過ぎには 基礎のための掘削工事を・・・することなく、小型重機もトラックも撤収しました。おいおい。 ※きれいに除雪・整地は終わったけど、 小型重機もトラックもいなくなりました。小型重機を積んだトラックが到着しました。2026.1.22（木）朝～午前「おはようございます。」朝、雪かきをしていたら、トラックが到着。おりてきた運転手さんが元気よく挨拶してきました。やっと、今日から着工になるようです。「確認がなかなか下りなくて・・・」これまで工事を始められずにいましたが、いよいよ始まるようです。冬場の工事は大変です。毎日のように、雪かきから始まります。５月完成入居の予定です。これから実況中継をしていきます。 ※小型重機で 雪かきをしています。 ※あれ？ 重機をトラックに積んで しまいました。 除雪した後、基礎工事を始める のではなかったの？ ？？？本日、地鎮祭が行われました。2026.1.17（土） ※12月に解体工事を終えて、 地盤調査も終えた後 しばらく、 現地はそのままの状態でしたが、 今日やっと 地鎮祭が行われました。 いよいよ 現場が動き出します。 基礎コンクリートができてしまえば、 あっという間に上棟！ です。 実況中継していきます。 ※2026.1.17（土） 14：00まで あと７分ほど前です。 工務店と神主さんは到着しています。 建て主のHさんは まだ です。地盤調査が行われました。2025.12.24（水） ※お昼前から 何か音がしている・・・ と思ったら、地盤調査が始まりました。 （ スウェーデン式サウンディング試験 ） 地盤にロッド（鉄の棒）を垂直に突き刺し、 その沈み方から地盤の硬軟や締まり具合を 調査します。 昨日 工務店社長がテープを張ったのは、 このためだったんですね。 ※まず、中央のポイントで調査して・・・ ※次に 建物の4隅をそれぞれ調査していきます。工務店 社長が１人で現地作業。2025.12.23（火） ※これは 今朝の現地写真です。 ※午後から工務店社長が現地に・・・。 久しぶりに会いました。 （ もともと知り合いです ） 「どうして 着工しないの？」 「う～～ん、確認がおりなくて。」 建築確認申請をしてあるけど、 降りるのに けっこう日数がかかっている ようです。 それで理解できました。 ○○が終わったから はい次は▽▽！ のようには簡単に進まないようです。 今日は、建物の配置を表すテープを 現地に張りに来たようです。 （ 社長１人での作業です ） 地鎮祭は年明けに行うようです。 これから施主と面談して日程を決める。 ５月完成入居 の予定です。 ※社長が 現地にテープを張って帰りました。 写真では分かりにくいので・・・ 黄色の線で強調してみました。 以前の建物より小さくなる分、 道路側と南の庭部分が広くなるようです。土日に 地鎮祭があるかも。2025.12.12（金） ※今日の盛岡は、正午前に 震度4！ またまた、大きな揺れがありました。 天気はいいけど・・・ 最低気温マイナス5℃、最高気温０℃ です。 年内に着工、コンクリート基礎完成！ が、よく見かけるパターンですが、 そうなるかどうか？ ※ところどころ白いのは、氷です。新居のどこかに配置されるものと思われます。2025.12.9（火） ※外構工事の際に？ ※黄色の丸のところに「石」を発見。 また、新居は・・・ オレンジの位置に建てられることが 予想されます。 工期が 11月～5月なのであれば、 年内 12月中に基礎工事終了！ が、一般的かと思われます。ついに 今日で解体工事 完了！？2025.12.5（金） ※数センチの積雪があった 盛岡です。 ※更地になった 解体現場です。 ※最後まで残っていた物置き小屋と 垣根が無くなっています。 簡易トイレは、継続して新築現場でも 使用します。 ※黄色の丸が物置小屋。オレンジが垣根。 ※朝７時半ごろの「更地」です。 ※上から見ると、こんな感じ。 ※８時過ぎ、最後の作業を・・・。 ※全体をきれいに整地して・・・ キャタピラや排土板など 重機にこびりついたドロを落として、 ついに 終了！！ のようです。 お疲れ様でした。 さあ！ 年内に着工か？ 地鎮祭は？ 動きがあれば、実行中継を続けます。盛岡もシーズン初の積雪。（ と言っても 雪かき不要な程度ですが ）2025.12.4（木） ※11月末、12月3日、終了予定が 徐々に伸びて、今日は12月4日です。 ※朝 ７時半ごろです。 うっすら雪が。 ※まだ業者さんが来る前の現場です。 ※左隅にインターロッキングが詰まれています。 新築後にまた使うため？ ※あれ？ モニュメントの石がありません。 結局、廃棄した？ ※左側の簡易トイレ後ろの 垣根が 引き抜かれています。処分してしまう？ ※コンクリート等 重量物の搬出が終わったので、 今度は別の容量を多く積めるトラックで 垣根等を大量に運搬するようです。残すものは残し、すべて終われるか？2025.12.3（水） ※小雨の中、ごくろうさまです。 ※元の家にあったモニュメント（黄色の丸）、 新しい家に遺すようです。 また、元々のインターロッキングを残すため 板を敷くことで 養生しています。 ※思い出を残そう という事だと思われます。 ※なんとか、基礎コンクリートは搬出されました。 元々のインターロッキングは そのまま 残すようで、 玄関ポーチ廻りから出たものが詰まれています。 ※敷地の角にあったブロック塀を解体しています。 解体工事は延長して12月3日まで ということでしたが、今日で終われる？コンクリート用チェンソーでカットしたり、重機で上げたり落としたりして、小さくしています。2025.12.2（火） ※とにかく 音がすごい！ です。 近所の住人は 我慢するしかありません。 お互い様です。 （ 私も 自宅建築では迷惑を・・・ ） ※トラックに積めるサイズに小さくして・・・。 ※上物の木とは違い、 基礎コンクリートは処理が大変です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/31
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外壁塗装200万 皆さんローンで払います
『間違いだらけの住宅建築』じゃあ、ローンで。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q築12年の建売戸建て、外壁塗装をすることになりました。 およそ200万かかりますが、業者の方が、『9割の方がローンでみなさん、お支払いされます。』と言われ、夫が、じゃあローンで。と一旦ローンを組むことになりました。後で変更は、できます。 ※おバカさんです。 すなおで まじめで おバカな夫です。 夫に任せていれば とんでもない人生に。そのローンが月々1万4千くらい→35年というもの。総額になると250万くらいになってしまいます。 ※おバカさんです。 外壁塗装代を35年ローンで組むか？ その間にまた 2～3回、 外壁塗装が必要になるぞ。 何 考えてるの？ 相場は〜とか、値段が妥当でないとかのご意見は、求めてません。 ※おバカさんです。 そこは 求めろよ。 １社だけと話して出てきた200万円、 同じ内容で 実は 150万で済むかも。 複数業者の比較が必要な業界です。 200万ほどを一括ではなく、9割ローンというのは、なぜでしょうか？ ※はい、単純な夫と違って、賢い妻です。 手元の現金を、一気に減ると困るからですか？私は総額で、多く払うなら、一括の方が良いと思ってます。 ※はい、理にかなっています。 年々、貯金ができなくなりましたが、今まで貯めてきた貯金があるので、半分貯金がなくなると言うわけでもありません。 一括の方がよくないですか？ローンのメリットを教えて下さい。よろしくお願いします。 ※他人に意見を求めなくても・・・ 正解は元々 明らかです。 ①借金は お金を失う行為。 何でも借金で買っている人は、 多額の割増料金を払う 大損人生になる。 現金購入と比べて 数千万円の大損！ マイホームだって 理想は現金一括！ ②最初から１社に決めてはいけない。 外壁塗装200万円が妥当かどうか？ は、複数業者で比較してみないと 分からないことです。 業者次第で50万100万の差は当たり前。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ Aメリットないです。単純に建売り買う人は家の維持費、修繕費がかかることを想定してないのでお金ない人が多いです。大体の人は年収に対して5倍前後、またはペアローンで家買いますからここまでの物価高想定してません。 A9割の方がローンというのはまったくのウソです。ではなぜ業者はそう言ったのか？答えは簡単、ローン会社との契約にもよりますが、ローンを組んだ時点で100%現金集金が完了するからです。取りっぱぐれがなくなる。知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例です。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/31
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売り物件周辺の方々と面談してきました♪
〇メール顧問会員のＵさん（40代） ※2026.3.27 3万円 入金。 不動産購入の実行支援が始まっています。 メールをいただきました。2026.3.30武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様元メール顧問会員のUです。 ※「元」ではなく、 今はまた「メール顧問会員」です。現地確認とコメントありがとうございます。週末に、早速、鉄工所の隣の物件の情報を集めました。 ※ご近所さんと面談して来たようです。 これ、絶対 必要な行動です。 皆さん良さそうな人たちで良かった♪ ようです。 道路を挟んだ南側の方が、 土地の半分を売却する可能性がありそう です。 （ 面談しなきゃ知らない情報 ） 売却された更地に家が建っても、 こちらの土地の陽当たりに問題が 発生することはありません。 道路沿いには、お互いに車を置くための 空間を設けて設計するのが普通で、 「道路幅＋セットバック＋駐車スペース」 という空間が 広く南側にできるので、 こちらの建物が陽当たり悪くなる ことはあり得ません。 〇南側道路： 市道ですが幅員2.8ｍの２項道路で、 コメントいただいたとおりセットバックが 必要なようです。 ※住宅建築では「接道義務」があります。 接道義務とは、建築物の敷地が、 建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に 2m以上接していなければならないという 建築基準法の要件です。 この義務を満たさない土地では、 原則として建物の新築や建て替えができません。 〇東側通路： 赤道です。 ※赤道（あかみち）とは、 かつて道路だったために公図において 地番が記載されていない土地のことである。 昔から道路として利用されていたが 道路としての敷地とされずにそのまま残った土地。 国有地である。 明治時代初期の法律による里道などを指しており、 明治時代から使われた和紙の公図に 赤色で着色されているため赤道と呼ぶ。 車が一般的でない時代に使用されて いたため狭い道が多く、 昭和25年に建築基準法が施行されたときに 建築基準法上の道路になることができず、 正式な道路とならなかったものである。 国有地であるが管理しているのは地方公共団体だ。 昨今払い下げも行なわれているが、 実態があいまいで払い下げが難しい場所も多い。 〇上水道： 引込有ですが、口径が13ｍｍです。 ※昔の家は13ｍｍが普通でしたが、 これから新築するなら、 20mmにした方が と思います。 以下は、我が盛岡市の「Q&A」記事で、 こんなことになるよ という事例です。 水道管の13mmと20mmの違いは何ですか？ 数値で表すとね、口径13ｍｍと20ｍｍでは、 出せる水量に約３倍の差があるの。 お風呂にお湯を入れるときでも、 口径20ｍｍだと約20分でいっぱいになるけれど、 口径13ｍｍだと約１時間かかってしまうんだ。〇下水道： 引込有 （南側道路にも管は入っていますが、このお宅は 東側の赤道に延びている管からの引込みです。）〇井戸： この売物件には井戸があるとのことです。 （土地の北東の角の箇所に有り） ※井戸が使えると いいかも です。 費用対効果 次第ですが・・・、 夏、冷たい水が使える。 冬、冷たくない水が使える。 周辺の水道が断水になった際に 大活躍♪ ※建物は解体して更地引き渡し です。 各部分の「境界石」「境界標」を しっかり確認しておきたいですね。接道義務には例外が認められる場合があります。特定行政庁の判断によって、接道義務の適用が除外されるケースや、一定の条件を満たすことで建築が認められるケースがあります。 接道義務が免除される主なケース接道義務の例外が認められるのは、主に以下のケースです。 都市計画区域外や準都市計画区域外これらの区域外にある土地は、接道義務が適用されない場合があります。ただし、防災の観点から2メートル以上の道路幅を確保することが望ましいです。42条2項道路（みなし道路）建築基準法が施行された1950年11月23日以前から建物が建ち並び、特定行政庁が指定した幅4メートル未満の道路に接している場合。この場合、原則として道路の中心線から2メートル後退（セットバック）する必要があります。43条2項2号道路（特定行政庁の許可）敷地の周囲に公園、広場、線路などの広い空き地があり、避難や通行に支障がないと判断される場合。また、通行地役権などにより、実質的に有効な通路が確保されている場合にも認められることがあります。これらのケースでは、特定行政庁の個別判断による許可が必要です。建築基準法施行前からの敷地1950年の建築基準法施行前から家が建ち並んでいた既存の通路に面している場合。接道義務を満たさない土地で家を建てる方法接道義務の例外にあてはまらない場合でも、以下の対策を講じることで建築が可能になる可能性があります。 セットバックの実施道路の幅が4メートル未満の場合、敷地を後退させて道路幅を確保します。道路として扱う部分は敷地面積から除外されます。隣地購入による接道義務のクリア隣接する土地の一部または全部を購入し、敷地が道路に2メートル以上接するようにします。位置指定道路の申請私道を整備し、特定行政庁から位置指定を受け、建築基準法上の道路として認められるようにします。メールをいただきました。2026.3.27武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様元メール顧問会員のUです。昨日、「不動産購入：実行支援」の料金を振り込みました。改めましてよろしくお願いいたします。 ※午前中に ３万円の入金を確認しました！ ありがとうございました。 なので、今日からは「元」ではなく、 また「メール顧問会員」です。これまでご相談させていただいた売土地物件ですが、場所や価格などの情報は次のとおりです。 (１)鉄工所の隣 ※通帳記帳後、午前中の時間をかけて 現地確認に行ってきました。(２)旗竿地(３)（参考まで）私道がある不動産 ⇒ 継続掲載されていますが、 売買契約既決と思われます。 ※色々な事を質問・確認されたりしたので、 面倒な客だと思われて・・・ 「ほかの客で決まりそう」という ジェスチャーをしているのでは？(４)（参考まで）南側の家が壁のように迫り 陽当たりが悪い？ ⇒ 高額すぎたため購入断念 基本、今と同じ小学校区内（〇〇〇 の地区）で探していますが、より市街地寄りとなる隣の小学校区まで範囲を広げて探した結果、出てきたのが(２)、(４)の物件です。 (１)の物件はいかがでしょうか。のどかな場所でいいなと気に入っているのですが、隣の鉄工所だけ気になります。 ※はい、下でコメントします。(２)の物件は、記事のコメントを見て魅力的に感じているのですが、国道バイパスに近いため、自動車のゴーという走行音が常に聞こえるのが多少気がかりです。今の住まいと同じ小学校区内の土地は、田舎なので、基本、静かで、ウグイスはじめ鳥の声がたくさん聞こえてくるようなところです。ご確認よろしくお願いいたします。 ※何か気になる事がある場合は・・・ 隣近所の方々に確認するのが一番です。 自動車の騒音、鉄工所の騒音？ 等々について 隣近所の住人の方々に どう感じているか聞く という作業は、ついでに 近隣住人の中に「変な人」がいないか どうかの確認作業にもなるし、 （ たまに とんでもない人がいたりする ） 「もし買ったら、以後はよろしく♪」 の、あいさつ代わりにもなります。３月27日 午前、鉄工所の隣りの物件を見てきました。 ※奥が東で、すぐそこに山並みが迫っています。 住宅地でありながら のどかな感じ・・・。 物件は 左のブロック塀の家です。 南側道路なので、日当たりは間違いありません。 南（右）側のお宅は、道路から離れて 建っているので、なおさらです。 つぎはぎ状態の道路は、気になります。 物件情報には「道路」についての説明が ありませんでしたが、 〇これは「公道」で間違いありませんか？ 〇幅員（幅）はいくら でしょうか？ ついでに・・・、 インフラの説明も見当たりませんでしたが、 〇上水道：〇mm管？ 宅内引き込み 有？なし？ 〇下水道： 宅内引き込み 有？なし？ 確認しましょう。 その情報次第で 建築工事費も違ってきます。 ※黄色の斜線部分は 砂利敷きに見えますが 「敷地」ではなく、「道路」だと思われます。 この建物の解体費を見る必要があるかと 思いましたが、物件情報には「更地渡し」 になっていて解体の費用負担はありません。 ※東隣りの鉄工所さんの前です。 もう、山がすぐそこに迫っています。 車の向こうから右折すると、新しい 建物のアパートが建っていたりします。 ※南側の道路をを挟んだお向かいの Iさん宅。 庭いじりが好きそう。 大きな敷地です。 建物や車の雰囲気から若い家族かも。 これだけ離れて建っているので、 こちらの物件の陽当たりは万全です。 「鉄工所さんの音、普段 気になりませんか？」 こちらに聞いてみたら？ ※ちょっと辛いかもしれないのが、 表通りから入ってくる道が 狭い！ これ、4メートルありません。 この方々が 建て替え等で 建築の際には セットバックが必要です。 今回の物件も同様で・・・ 道路の中心線から2メートル下がった 位置を「道路境界」として、 建築計画をすることになります。メールをいただきました。2026.3.23武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様元メール顧問会員のUです。先日は記事にてコメントいただきありがとうございます。いつも参考になります。引き続き土地を探しています。〇隣地が鉄工場の土地 他の環境はとても気に入っています。 ただ、隣地が個人で鉄工場を営んでおり、 夜間作業はなさそうですが、 土曜日や祝日には普通に仕事するようです。 工場の騒音がどこまで耐え難いものなのか 慣れるものなのか気になります。 （我が家も子ども２人いるため いつも騒がしいと思いますが） 更地渡しの土地価格は周辺のものより 安価に感じます。 ※写真だけからは、どれがそうなのか？ 不動産の状況がよく分からないので、 コメントのしようがありません。 公図等で 道路や隣地との関係を確認 したいです。〇南面に総２階の家が立つ旗竿地 南側に総２階の家が２軒建っていますが、 東側が畑で開けています。 そのため、旗竿地ですが、 日照がある程度確保できそうな気がします。 公図をみると、東側の土地は （北側の私道からしか接道できず、 南北に細長な土地なので） 将来的にも、分譲されて家が立ちふさがる ようなことはない気がします。 国道バイパスに近いため、 自動車のゴーという走行音が常に聞こえる のが多少気になります。 南面の隣家壁にはやはり存在感があります。 （隣家の壁を見ながら暮らす？） また、旗竿地なので当然かもしれませんが、 隣家から人の気配を感じてしまいます （庭で話をすると丸聞こえ？）・・・。 よろしければご意見いただけると幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。 ※草ボーボーとか 木が生え始めているとか ではないので、好ましい物件です。 旗竿地なのに、密閉感が無いのは Good！ ２階建てが建つ南側以外は 平家だったりで、 北側と東西が開けている感じです。 ３方が開けていれば十分過ぎます。 十分にプラン計画のやりようがあります。 このような 部分的に問題を抱えた土地に 対応できる住宅プランの計画、 こんな楽しい仕事はありません。 リビングから南隣の壁を見て暮らす、 そんな 一般的な普通の家ではなく、 本当に世界に一つだけの、 自分たちだけの家を考える事になります。 隣りの家からの話し声等は、 旗竿地でなくても住宅地なら当たり前です。 気にする事ではありません。 旗竿地である分、いくらか安いんですよね？ と、以上 コメントでしたが、 あの・・・言いにくいことですが、 今 Uさんの相談に対してコメントしている この作業は・・・ 《 実行支援 》 マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。 「不動産購入：実行支援」 3万円/年 「住宅建築：実行支援」 10万円/年 ※この「不動産購入：実行支援」に当たります。 何件でも個別不動産の相談に応じ、 契約～決済引き渡しまで 相談に応じ、アドバイスします。 ３万円/年を 振り込んで頂ければと思います。 よろしく、お願いいたします。メールをいただきました。2026.3.11 ※メールを読んで、今日の１番目の記事を 作成してアップしようと思っていましたが、 こちらの「メール機能」が・・・ 『エラーが発生しました』 のメッセージが出たまま フリーズ！ 画面がフリーズしたままなので、 下に読み進むこともできなければ、 文章のコピーもできません。 一切の操作ができないので お手上げです。 最初にUさんの文章を読んだ印象では、 「不動産屋さんのとんでもない説明を そのまんま すなおに受け止めすぎ」 だなあ・・・と感じましたので、 今日の記事でコメントしようと 思っていましたが、メール機能の不調で 記事作成不可！です。 スミマセン！ どのような業界であっても・・・ 業界人の話をそのまま鵜呑みにせず、 自分の頭で考え、行動しよう！メールをいただきました。2026.3.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様 ご無沙汰しております。元メール顧問会員のUです。 2025.9.29に記事でコメントいただきました。その節はありがとうございました。いい土地でしたが、いつもより市街地寄りでしたので、価格が高いかなと思ってはいたものの想定をはるかに超えた高値だったため、全く手が出せませんでした。 その後も土地探しを続け、また新たな売物件を見つけました。（中古戸建ですが、購入する場合は、 解体して新築する考えです。） １点、地目が公衆用道路で登記された私道（公設の水道管やガス管が埋設されている。） を単独で所有しており、この点が気になっています。購入してもただの道路ですし、私道に接道する土地は避けたい話をよく聞きますが、私道がついてくる土地というのはどうなのでしょうか。この私道があるために土地の形も若干いびつです。 今回は、南北に土地が広く、南側がなだらかな山の点を気に入っています。（目の前がキウイ畑ですが・・・ある程度 プライバシーの保たれた庭が確保できるかなと。） ただ、東側にどっしりとした隣家 （屋上が緑色の鉄筋コンクリート造の建物）があり、南東側にも３階建ての隣家があり、朝日など日射の確保が部分的にしかできないのではとも思います。 山の木も成長するでしょうから、何十年後には南側の日陰も徐々に伸びてくるような気もします。 よろしければご意見いただけると幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。 メールを返信しました。2026.3.6 こんにちは。コメントするにあたり、不明な部分をいくつか質問します。 「私道」は他の所有者がいて、それを「利用させてもらう」という形式が 一般的に多いものですが、①「私道」部分の所有は 自分のみ？②「私道」部分に、他の利用者は存在しますか？ 自分のみ？③「私道」部分に埋設されたインフラの利用者は 自分のみ？ 枠で囲った部分の中に（ 写真で見ると ）道路に面した ブロック塀で囲まれた「更地」がありますが、これは今回の売買に含まれますか？これは含まれずに、奥の建物が建っている部分だけですか？（ 「私道」を含んだ「旗竿地」の形状？ ） そのへんを教えてもらえれば、記事でコメントします。よろしく、お願いします。 武田 つとむまた、メールをいただきました。2026.3.7 早速のご返信ありがとうございます。元メール顧問会員のUです。 ①「私道」部分の所有は 自分のみ？ →はい。自分のみです。②「私道」部分に、他の利用者は存在しますか？ 自分のみ？ →私道につながる道路から近所の方々が行き来している 可能性が高いと想像しています。 （この私道がないと接道要件を 満たさないというお宅はありません。） （売地の北側・公園との間に走る道路は 2009年（公園ができたとき？）に市道認定されています。）③「私道」部分に埋設されたインフラの利用者は 自分のみ？ →自宅の分は私道の手前に引込管があります。 その後、管は私道を通り奥にお住いの複数のお宅へと つながっています。 〇道路に面した ブロック塀で囲まれた「更地」が ありますが、これは今回の売買に含まれますか？ →含まれます。 この部分は売主が後から買い増した（10年ほど前） とのことでした。 よろしくお願いいたします。 ※不思議な『私道』ですね。 きちんと都市計画が成されず、 場当たり的に開発が進んで行った結果なのか な・・・と思われます。 ここまでの説明と、写真ほかの資料から、 ①常時、近隣の人の通行に利用されていそうで、 そのことを黙認するしかなさそう。 ②上下水道の配管が『私道』部分だけでなく 「更地」北側部分を東西に横断していそう。 （ 自分の土地なのに自由に使えない？ ） ③将来、上下水道の補修工事等のために、 自分の土地を掘り返して工事されそう。 その『私道』について、不動産屋さんの 説明は どんな感じですか？ 「重要事項説明書」はありますか？ もしあれば、『私道』について、 どのように記述されていますか？ また、『私道』があるために、 ほぼ永久に制約を受ける土地ですが、 その分は 売買価格に反映されていますか？ （ 値引きがあって当然の物件です ） まともな価格なら、買わない不動産です。上の子も小学生となり 同学区で土地探しをこの土地が気に入った理由は 自然環境です南側の家が壁のように迫り 陽当たりが悪い？記事を読んで・・・メールをいただきました。2025.9.11 ※今日、Uさんの過去記事を発見しました。 （ 下に掲載 ）武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様 早速記事に取り上げ、コメントいただきましてありがとうございます。９月９日の記事、読ませていただきました。 何か不安が拭えず、売土地のことを調べれば調べるほど、さあ買うぞとはならなかったため、思い切ってご相談させていただきましたが、ズバリご指摘いただき、やはりそうですよねと感じました。 上の子どもも小学生となり、 ※現状診断当時は 0歳でした。今の学区でと土地を探している中、なかなか売土地情報自体が出ず（出ても検討対象にならないようなものだったりで）、 正直、焦る気持ちもあるのですが、変な土地に手を出して、ずっと問題を引きずりながらの生活になるのも嫌なので、不動産屋さんには、この土地のことで仲介してほしいと自分から飛び込んでいったので、少し気まずくもあるのですが、慎重に土地探し進めていこうと思います。 ※問題の無さそうな良い売地が出てく るのを、待ちましょう。（ 2018/09/25 の U家の記事 ）すべて妻名義で貯蓄。今後、土地や家を購入するに あたって、支障になる？ ※はい、まずいかも・・。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のＵさん（30代） （相談：ライフプランニング）2017.11.24、新規メール顧問会員。2018.5.23、 現状診断 終了。赤ちゃんがいます でも生命保険は不要ですメールをいただきました。お世話になっております。メール顧問会員（11月申込み）のUです。生活設計シミュレーション・ヒアリングシートを作成しましたので、送付します。シミュレーションどうぞよろしくお願いいたします。＜お伝えしたい事項>〇現在、毎月、住居手当が３万円支給 されています。 この手当は、賃貸アパートを契約して 家賃を支払っていることが支給の条件 のため、自宅を建てて住むと 支給されなくなります。 ※了解です。＜その他のお伺いしたいこと＞〇現在、生活費はすべて夫の口座から まかなっています。 妻の収入はすべて貯金です。 ※うわぁ・・ よく見かける風景です。 ですので、我が家の貯金は、妻口座に 偏って貯まっていくことになると思います。 ※そうなりますよね。 今後、土地や家を購入するにあたって、 このことが支障となるようなことが ありますでしょうか。（名義の話など） ※当然に支障になります。 やり方を変えたほうがよいですか。 ※はい、今の内から修整した ほうがいいです。 …このことは電話でお伺いしたほうが よいでしょうか。 ※いや、この記事の上で理解 いただけることです。 土地や建物等の・・ 人生最大の買い物の際には、 必ず、税務署が目を光らせて います。 たとえば、 土地購入で払ったお金に、 「このお金はどこから？ どなたが負担して、夫婦の 共有名義になっていますか？」 ・・なんて言われて、 「すべて妻の貯蓄からです。」 なんて答えようものなら、 「はい、妻から夫への贈与！ とみなします。 えっと・・贈与税はですね。」 などということに。 夫婦間であっても、 貯蓄するお金は、 それぞれの稼ぎに応じた金額で 按分しておきたいものです。 妻の稼ぎ分を貯蓄するとしても、 貯蓄額は夫婦の稼ぎで按分したい。 そうしておけば、 不動産や建築工事の契約の際に、 堂々と胸を張って契約をする ことができます。〇添付のzipファイルには、 パスワードをかけてあります。 お手数をお掛けし恐れ入りますが、 ファイルを開く際は、 別途送信させていただくメールに記載 のパスワードを御入力ください。どうぞよろしくお願いいたします。 ※すでに妻名義でかなりの貯蓄額 になっている場合はどうするか？ 稼ぎに応じた按分をし直して おきましょう。 このような変な貯蓄の仕方をして きたけど・・ 2018年〇月〇日時点で軌道修整 しました！ 税務署から確認されても、 胸を張って答えられる状況作りを しておきましょう。 正しい修整なのだから、胸を張って。 正しい修整に対して、贈与税が 課税するされることはありません。 この修整が疑われるより、 不動産購入の際の小細工の方が、 はるかに疑われやすいです。 税務署はそのへんの嗅覚は鋭い。《 Ｕ家の概要：現状診断時点 》2018.5.23 ※キャッシュフローグラフ。 自分たちの生涯が確認できます。 ※キャッシュフロー表。 読者の皆さんもマネをして 作成してみましょう。 ※これが「現役」の拡大。 ※これが「老後」の拡大。家族：3人。 30代公務員の夫、 20代公務員の妻、赤ちゃん。相談： マイホーム取得。 生命保険。住まい： 賃貸（家賃：6.7万円）。収入： 夫 659万円/年。 （手取り：495万円/年） 妻 156万円/年。 （手取り：156万円/年）貯蓄： 2,381万円。 （素晴らしい！）負債： なし。生命保険料： なし。死亡保障必要額： 現時点 10年後 夫 －4,976万円 －9,584万円 妻 －1,872万円 －5,014万円 「必要資金」から「手当可能資金」を 引いた結果なので、 －（マイナス）は保障不要ということです。 赤ちゃんがいても、死亡保障は 現在も将来も、夫婦ともに不要です。 「これでもか！」・・というほど不要。 （健全な家計なら、当たり前） ※「死亡保障必要額の推移」自分の頭で考えよう ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/30
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手取り18万と24万の夫婦 5千万の家を
『間違いだらけの住宅ローン』ペアローンを組んで5000万円の家を ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q一般的に見て、手取り18万円と24万円の夫婦がペアローンを組んで5000万円の家を建てることは現実的でしょうか？？ ※おバカさんです。 借金を 当たり前と思ってはいけない。 借金ほど バカバカしいものはない。 金融業界に洗脳されたままではいけない。手取り18万円の方は長く勤めてますが、24万円の方はまだ就職して1ヶ月も経ってません。また24万円の方は500万円の外車もローンで買っております。 ※おバカさんです。 借金を 当たり前と思ってはいけない。 借金ほど バカバカしいものはない。 金融業界に洗脳されたままではいけない。 車も家も まるまる借金で購入♪ 完全に業界のカモです。 借金で買えば、本来の商品価格に 「利息分と諸費用分」 を上乗せして払う事になります。 現金で買う人に比べて「割増し」の料金を 負担することになります。 マイホームの購入は 人生最大の買い物です。 当然 そのための負担は人生最大です。 借金での購入は さらに負担を重くします。 どうすればいいか？ 答えは、シンプルです。 現金で買えば 最も負担は小さくなります。 それが無理でも、できるだけ頭金が多くなれば、 負担を小さくすることができます。 （ 当たり前 ） 人生最大の買い物のためには・・・ 人生のどこかで頑張る必要があります。 ①フルローンで買って その後の返済で頑張る！ ②購入前に頑張って貯金して 現金購入！ （ ①は 2～3千万の大損！：当たり前 ） 大部分の人たちが ①です。 何の疑いも無く ①です。 おバカさんです。 金融業界の思惑通りの カモ！です。 洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しましょう！ 人生で 何か欲しいモノがある時は・・・ 「買った後 」ではなく、 「買う前」に頑張れば、 消費者は メチャクチャお得です♪ （ そんな事されたら 金融業界は 落ち込みますが ） この質問者は「家が欲しい」なんて 人並みの事を思ってはいけません。 まず、生活設計意識の確立から始めましょう。 A就職して1か月という条件でローンを組む事が難しいと思いますし単純計算、35年ローンでローンだけで13～14万なので固定資産税など加味すると実質15万毎月15万が最低でもでていくことを考えると、残り27万程度支払えなくはないけど、生活は質素になります A組むことは可能かもしれませんが、破綻する可能性が非常に高いでしょうね。車のローンが無ければまだ現実的かもしれません。 A収入が維持できればかなりの節約生活で食べていくことはなんとかなるかもしれません。でも貯金ができなければ近い将来自分や子供が困りますし、そういう車の買い方をするタイプならなおさら厳しいと思います。総額５千万円、フルローンだと ２千万とか３千万とか余分に負担！ ※「土地建物で5000万円」の買い物でも・・・ 住宅ローン融資額次第で、 生涯で払う「住居費総額」は とんでもない差になります。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/30
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べた基礎の 型枠工事が終わりました
『 実況中継：住宅建替え工事 』（ 熟睡中のフレンチブルドッグ ）立ち上がり部分の型枠。 ※きれいに仕事を終えています。 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ2025年11月～2026年5月までの半年間の建替え工事、実況中継です。3～4人の職人さんで、立ち上がり部分の型枠を仕上げました。2026.3.28（土） ※週明け 月曜部？ コンクリート打設を することになるでしょう。 ※2026.3.28 職人さん 3～4人で・・・ ※2026.3.28 ※2026.3.28 ※2026.3.28 ※2026.3.28（日） 朝の8：30です。 ※2026.3.28（日） 朝の8：30です。 鋼製型枠です。昨日の雨中のコンクリ打設の翌日、今日は立ち上がり部分の型枠準備。2026.3.27（金） ※明日土曜日、型枠工事をするつもり？ ※降雨の中のコンクリ打設後の現場。 降雨が続いていたので、 全面をシートで養生して帰りました。 ※今日、そのシートを取り外しました。 ※午後からトラックが到着。 ※立ち上がり部分の型枠づくりのための 資材を一通り置いて帰りました。 明日、土曜日、型枠工事になる？準備OKの 6.14（土）からやっとのことでした。2026.3.26（木） ※数人の人たちで打設が行われました。 昨日まで晴天でしたが、今日は雨です。 ※外周の打設を終えた後、 北西の角から反時計回りに・・・。 ※西側部分が埋まっていきます。 ※南西の角のダイニングキッチン まで打設・・・。 ※南のリビングになる部分を・・・。 ※手前東側の玄関部分に至るまで、 時計回りに一周しました。 雨の中、午前中で終了！朝、目覚めたら積雪が・・・。天気予報通りではありますが。2026.3.21（土） ※生コンクリ打設前の べた基礎現場です。 とんでもないこと！ です。 ※2026.3.21 7：00 AM ※2026.3.18 この状態でした。 ※2026.3.18 この状態でした。 この状態に積雪！！ だと、とんでもないことですが、 昨日（3/20）の夕方 現場を確認したら、 全面がシートで覆われていました。 天気予報を確認していて、 きちんと養生作業をしたようです。 当たり前のことなんですが、 当たり前のことをきちんとしない 業者も 中にはあったりします。 ※2026.3.20 5：00 PM 気付きませんでしたが、 午後に来て シート掛けをしたようです。生コン車・・・ は、まだ来ません。2026.3.16（月） ※生コン打設OKの状態にはなっています。 ※これはまだ、基礎屋さんの作業が 終わる前の状態です。2026.3.11（水） ※数日後、一気に作業が進みました。 2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※写真は2026.3.14（土）時点。 生コン者を待つ状態になっていますが、 2026.3.16（月）0：00PM 時点ではまだ、 コンクリート打設は行われていません。若い職人さん、1人だけで作業。2026.3.9（月） ※2～3人で １日で あっという間に やってしまうのかと思って いましたが・・・ ※１人で数本の鉄筋を担いで運んでは、 配置していっています。 ※１人でコツコツと頑張っています。鉄筋屋さん、お疲れ様です。2026.3.7（土） ※朝からかかりましたが、お昼過ぎで終了。 ※鉄筋までは 進まなかったようです。 私が ジョギングから帰ってきたら、 すでに職人さんたちは帰宅していました。１週間ほど、現場が放置されていましたが・・・2026.3.7（土） ※２人の職人さんが 朝から作業を始めました。 夕方には 景色が変わっていることを 期待します。防水シートの乱れ・・・昨日の夕方、土曜にもかかわらず修復作業が行われました。2026.3.1（日） ※工務店さん、このブログ記事を読んで 気づいた？ ※2026.2.28（土） 夕方、修復されました。 きれいになっていました・・・が、 ※一夜明けて 2026.3.1（日）朝、 こんなに ボロボロ！ になりました。 寝て起きたら 肌着がまくれ上がって、 お腹があらわになった状態です。 ※きれいに修復した部分も やはり、 ボロボロ！ です。 気温で収縮するんでしょうね。 ブロックを重しにしていても こんなことになります。 この上全体が 分厚いコンクリートで 覆われます。 湿気が建物に上がってくることは ありません。 こんなシート、意味が無いのでは？一晩で防水シートが破れてしまいました。2026.2.28（土） ※一応 修復して工事するんでしょうね。 ※2026.2.28 8：00 AM ※2026.2.28 8：00 AM ※上の「布基礎（ぬのきそ）」なら まだしも、 下の「べた基礎」なんだから、 （ 床下は分厚いコンクリートで覆われるから ） 防水シートの必要性は ありません。今日の作業、午前で終了しました。2026.2.27（金） ※昨日の作業は・・・ 「砕石敷き＆転圧」 基礎形状に合わせて地面を掘削し、 砕石を敷きと転圧を行いました。 ※2026.2.27 7：00 AM ※2026.2.27 7：00 AM ※そして今日の作業は・・・ 「防湿シート敷き＆捨てコンクリート」 地面からの湿気が基礎に侵入しないよう 防湿シートを敷き、 基礎形状を正確に造成するための 捨てコンを外周部に施工しました。 （ 午前で終了！ ） ※2026.2.27 9：00 AM 生コン車から 一輪車で生コンを運んで・・・。 ※2026.2.27 11：00 AM ※2026.2.27 11：00 AM 外周部分に 生コンが・・・。 今後、このシートの上に鉄筋が 縦横に張り巡らせられます。 しかしいつも疑問に思っていますが、 この防水シート、本当に必要なの？ ①この上が 分厚いコンクリートで 覆われる事になります。 シートが無くても 湿気が 上がってくることはありません。 ②こんな薄っぺらなシートが、今後 数十年間も このままの状態を 保つわけがない と思われます。 簡単に劣化してしまって 肝心な「防湿」にはならないのでは？ ③べた基礎でなく 布基礎であっても、 基礎パッキンで 基礎内の通風は 十分に保たれるので、 今後の住宅で 床下が湿気で問題が 発生する事はないと思われます。フラット35 木造住宅工事仕様書の「床下防湿」。床下防湿措置として大きく３項目。①床下地面全面に防湿ポリエチレンフィルム ｔ=０.１０以上を敷き詰める。②床下地盤面全面に厚さ６０㎜以上の コンクリートを打設する。③基礎の構造をベタ基礎とする。小型重機で基礎工事中です。（ 砕石敷き込み作業 ）2026.2.26（木） ※外周の掘削を終えた後・・・ トラックから砕石をおろして 全体に敷き込んでいっています。 ランマーで転圧・締固めをして いる人もいます。 ※午前。 ※午後。やっと、本当に着工しました♪2026.2.25（水） ※やっと、「根切り」が始まりました。 ※「根切り」とは、建物の基礎を作る ために地盤を掘削する作業を指す。 狭義では地中にある植物の根を取り除く 作業を意味するが、一般的には 基礎工事を行うための準備作業を指す。 この作業には地中に張った植物の根や 地中埋設物を取り除く作業も含まれる。ついに・・・ついに、着工！？2026.2.23（月） ※朝から車２台で駆けつけて、作業開始。 「建築確認」： 2026.1.14 「地鎮祭」： 2026.1.17 「地盤改良工事」：2026.1.23 ・・・この後、ちょど１か月経過して 今日：2026.2.23（祭日） いよいよ着工！という事のようです。 ※・・が、 丁張りだけかけて帰りました。 今日は ここまで？ 2026.2.23 ： 丁張り ？ 実着工はいつになるのか？ 楽しみです。 当初の完成引き渡し予定は５月末、 今の状況では ちょっと厳しいのでは？ 「丁張り」の作業では、新築建物の位置や 高さを、現場に出します。 以下 事例。いまだ、着工する気配はありません。2026.2.12（木） ※「建築確認」は 2026.1.14付けです。 「地鎮祭」は 2026.1.17に済んでいます。 今日は 2月12日です。 とっくに上棟していていい時期です。 何か トラブルがあったんでしょうか？ 単に「工務店の別の現場が忙しくて」 とかの理由ならいいですが・・・。 当初の予定は 5月完成入居でした。 このペースだと 計画通りには行くのは 難しいと思われます。まず地盤改良工事、のようです。2026.1.23（金）武田FP：近所で地盤改良工事が始まりましたが、これは 何という工法ですか？ChatGPT:写真を見る限り、これは 深層混合処理工法（機械攪拌式）、いわゆる 柱状改良（セメント系地盤改良） の可能性がとても高いです。判断ポイント🔹 背の高い青い改良機（縦に長いマスト）🔹 地面に向かって 回転しながら掘り下げる 構造🔹 大量の土や残土が山盛りになっていない🔹 住宅地の狭い敷地でも施工できる機械サイズこれらは、👉 地中で土とセメント系固化材を撹拌し、円柱状の改良体（柱）を作る工法の典型的な見た目です。工法の正式名称（よく使われる呼び方）深層混合処理工法機械攪拌式地盤改良柱状改良工法（会社や仕様書によって呼び方が少し変わります）どんな工事？軟弱地盤の下まで機械を差し込みセメントミルクを注入しながら撹拌地中に コンクリート状の柱を何本も作るその上に家や建物を建てるちなみに…🏠 戸建住宅で最も多い地盤改良🚚 騒音・振動は杭打ちより かなり小さめ❄️ 冬でも普通に施工されます（写真の雪景色でもOK）もし気になるなら、「柱状改良ですか？」と現場の方に聞くと、ほぼ間違いなく通じますよ。他にも表層改良との違い鋼管杭との違い施工期間や騒音レベル気になったら、そこも解説します 😊武田FP：写真の左側のトラックが 足元の大きな袋を持ち上げたりしていますが、この袋は何ですか?ChatGPT:いいところに気づきました。あの大きな袋は、ほぼ間違いなく**フレコンバッグ（フレキシブルコンテナバッグ）**で、中身は 地盤改良用のセメント系固化材 です。あの袋の正体正式名称：フレコンバッグ容量：だいたい 1袋 1トン前後中身：セメント系固化材石灰系改良材（柱状改良で土と混ぜる粉体）なぜトラックで持ち上げている？写真左のトラックは👉 ユニック車（小型クレーン付きトラック） で、フレコンを吊り上げる改良機のそばにセットするそこから 改良機へ粉体を供給という役割をしています。工事の流れ（簡単に）フレコンバッグを現場に搬入クレーンで吊り上げ改良機のホッパーへ投入粉体＋水 → セメントミルク地中で土と攪拌して柱を作るちなみに…💨 破れると粉塵がすごいので、扱いはかなり慎重❄️ 雪の日でも中身は問題なし🏠 一般的な戸建てで 数十袋使う こともありますつまりあの袋は、「地面を固くするための材料そのもの」 ですね。他にも何本くらい柱を作るのかあの機械が1本作るのにどれくらい時間がかかるか工事中の振動・安全性気になったら、そこも説明しますよ。武田FP：このお宅は延べ50坪ぐらいの２階建てになる予定です。今回の地盤改良工事の費用はおおよそいくらぐらいになりますか？ChatGPT:条件がかなりはっきりしているので、かなり現実的な目安が出せます 👍結論からいきますね。結論（目安）延べ50坪・2階建て・柱状改良の場合、👉 おおよそ 80万〜130万円前後になるケースが一番多いです。ざっくり内訳（よくあるケース）🔹 改良本数建物50坪 → 建物下＋周囲25〜40本程度 が一般的🔹 改良深さ軟弱層が浅め（3〜5m） → 安め深め（6〜8m） → 高め写真の機械サイズからすると 5〜7m が多そう🔹 単価の相場（2025年現在）1本あたり 2.5〜4万円（深さ・地域・材料で変動）👉25本 × 3万円 ＝ 約75万円40本 × 3.5万円 ＝ 約140万円ここから現場条件で前後します。費用が上がる要因❄️ 冬季施工（凍結・養生対策）🚚 残土処分が多い🏠 敷地が狭く作業効率が悪い📐 改良深さが想定より深い🧪 セメント量が多い地盤（超軟弱）費用が下がるケース地盤が「意外と良かった」改良深さが浅い表層改良に変更できたハウスメーカーが大量発注している参考として 住宅全体の建築費に対して👉 約2〜4％ くらいが多い見積に出てくる名称：「地盤改良工事（柱状改良）」「深層混合処理工事」ちょっとした実務的アドバイスもしこれから見積を見るなら、✔️ 本数✔️ 1本あたりの深さ✔️ 保証（20年が多い）この3点だけチェックすると「高すぎ／安すぎ」がすぐ判断できます。もし差し支えなければ、**地域（例：東北・関東など）**や**地盤調査結果（N値など）**が分かれば、もう一段リアルな金額まで絞れますよ。武田FP：場所は、岩手県盛岡市です。ChatGPT:ありがとうございます！岩手県盛岡市 の地盤改良費用の目安について、地域性も踏まえてもう少し具体的にお伝えします。📍 盛岡市・東北エリアの傾向岩手・盛岡は人件費が首都圏より安めしかし冬季（雪・凍結）の施工が多く、現場管理コストは上がりやすいという特長があります。そのため、全国平均と比べて極端に高いことは少ないですが真冬施工など条件次第で費用が上がることもあります。🧱 盛岡市の地盤改良（柱状改良）の概算建物 延べ50坪・2階建て の場合、盛岡でよくあるケースだと：🟩 費用レンジ（概算／税込ベース）条件 想定費用軟弱層浅め／標準施工 80万円 〜 100万円深さや材料多め 100万円 〜 120万円やや難条件（深い軟弱層・冬施工など） 120万円 〜 140万円👉 目安： 90万〜130万円 前後 が多いです。📊 計算イメージ盛岡・東北で比較的多い想定単価（参考）：1本あたり：3.0〜3.8万円本数：25〜40本程度計算例：25本 × 3.2万円 ＝ 80万円 40本 × 3.5万円 ＝ 140万円この範囲が、現地条件や機材の効率で上下します。🧠 盛岡特有の費用変動ポイント✅ 冬季施工（雪・凍結）盛岡は雪が多い地域なので、以下の影響が出ることがあります：防凍剤や養生費用が追加朝の除雪・掘削時間が必要作業効率が落ちるこれにより +5〜10万円程度 上乗せになることもあります。✅ 交通費・搬入コスト遠方からの機材搬入が必要な場合、若干上乗せになることがあります。✅ 地盤の状態地盤調査（ボーリング）の結果で、軟弱層が深い水位が高い場合も費用が上がります。📌 より正確にしたい場合もし可能であれば、次の情報があるとほぼ実費の見積に近い金額が出せます：地盤調査の N値 や層厚改良深さの目安（例：5m/6m/7m）提示されている 工事単価（見積書から）まとめ📍 盛岡市の柱状改良工事費用👉 約 90万〜130万円程度（一般的な範囲）雪の影響や地盤深さ次第で上下しますが、岩手の地域性を考慮しても この範囲が標準的な目安 です。必要なら、🔍 地盤調査の書類からより精密な費用推定もできますよ。写真やデータがあれば送ってください。 ※・・・ということが、日本における 地盤改良工事の一般的なお話です。 が、地盤改良工事については、 もっと根本的な部分について、 「本当に これでいいのか？」という 私の考え方があります。 この世のすべての業界において、 「売る側の論理」「買う側の論理」 が存在するものです。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しましょう！ 次の記事でコメントします。小型重機を積んだトラックが到着し、一生懸命 雪かきをしました。2026.1.22（木）お昼過ぎお昼過ぎには 基礎のための掘削工事を・・・することなく、小型重機もトラックも撤収しました。おいおい。 ※きれいに除雪・整地は終わったけど、 小型重機もトラックもいなくなりました。小型重機を積んだトラックが到着しました。2026.1.22（木）朝～午前「おはようございます。」朝、雪かきをしていたら、トラックが到着。おりてきた運転手さんが元気よく挨拶してきました。やっと、今日から着工になるようです。「確認がなかなか下りなくて・・・」これまで工事を始められずにいましたが、いよいよ始まるようです。冬場の工事は大変です。毎日のように、雪かきから始まります。５月完成入居の予定です。これから実況中継をしていきます。 ※小型重機で 雪かきをしています。 ※あれ？ 重機をトラックに積んで しまいました。 除雪した後、基礎工事を始める のではなかったの？ ？？？本日、地鎮祭が行われました。2026.1.17（土） ※12月に解体工事を終えて、 地盤調査も終えた後 しばらく、 現地はそのままの状態でしたが、 今日やっと 地鎮祭が行われました。 いよいよ 現場が動き出します。 基礎コンクリートができてしまえば、 あっという間に上棟！ です。 実況中継していきます。 ※2026.1.17（土） 14：00まで あと７分ほど前です。 工務店と神主さんは到着しています。 建て主のHさんは まだ です。地盤調査が行われました。2025.12.24（水） ※お昼前から 何か音がしている・・・ と思ったら、地盤調査が始まりました。 （ スウェーデン式サウンディング試験 ） 地盤にロッド（鉄の棒）を垂直に突き刺し、 その沈み方から地盤の硬軟や締まり具合を 調査します。 昨日 工務店社長がテープを張ったのは、 このためだったんですね。 ※まず、中央のポイントで調査して・・・ ※次に 建物の4隅をそれぞれ調査していきます。工務店 社長が１人で現地作業。2025.12.23（火） ※これは 今朝の現地写真です。 ※午後から工務店社長が現地に・・・。 久しぶりに会いました。 （ もともと知り合いです ） 「どうして 着工しないの？」 「う～～ん、確認がおりなくて。」 建築確認申請をしてあるけど、 降りるのに けっこう日数がかかっている ようです。 それで理解できました。 ○○が終わったから はい次は▽▽！ のようには簡単に進まないようです。 今日は、建物の配置を表すテープを 現地に張りに来たようです。 （ 社長１人での作業です ） 地鎮祭は年明けに行うようです。 これから施主と面談して日程を決める。 ５月完成入居 の予定です。 ※社長が 現地にテープを張って帰りました。 写真では分かりにくいので・・・ 黄色の線で強調してみました。 以前の建物より小さくなる分、 道路側と南の庭部分が広くなるようです。土日に 地鎮祭があるかも。2025.12.12（金） ※今日の盛岡は、正午前に 震度4！ またまた、大きな揺れがありました。 天気はいいけど・・・ 最低気温マイナス5℃、最高気温０℃ です。 年内に着工、コンクリート基礎完成！ が、よく見かけるパターンですが、 そうなるかどうか？ ※ところどころ白いのは、氷です。新居のどこかに配置されるものと思われます。2025.12.9（火） ※外構工事の際に？ ※黄色の丸のところに「石」を発見。 また、新居は・・・ オレンジの位置に建てられることが 予想されます。 工期が 11月～5月なのであれば、 年内 12月中に基礎工事終了！ が、一般的かと思われます。ついに 今日で解体工事 完了！？2025.12.5（金） ※数センチの積雪があった 盛岡です。 ※更地になった 解体現場です。 ※最後まで残っていた物置き小屋と 垣根が無くなっています。 簡易トイレは、継続して新築現場でも 使用します。 ※黄色の丸が物置小屋。オレンジが垣根。 ※朝７時半ごろの「更地」です。 ※上から見ると、こんな感じ。 ※８時過ぎ、最後の作業を・・・。 ※全体をきれいに整地して・・・ キャタピラや排土板など 重機にこびりついたドロを落として、 ついに 終了！！ のようです。 お疲れ様でした。 さあ！ 年内に着工か？ 地鎮祭は？ 動きがあれば、実行中継を続けます。盛岡もシーズン初の積雪。（ と言っても 雪かき不要な程度ですが ）2025.12.4（木） ※11月末、12月3日、終了予定が 徐々に伸びて、今日は12月4日です。 ※朝 ７時半ごろです。 うっすら雪が。 ※まだ業者さんが来る前の現場です。 ※左隅にインターロッキングが詰まれています。 新築後にまた使うため？ ※あれ？ モニュメントの石がありません。 結局、廃棄した？ ※左側の簡易トイレ後ろの 垣根が 引き抜かれています。処分してしまう？ ※コンクリート等 重量物の搬出が終わったので、 今度は別の容量を多く積めるトラックで 垣根等を大量に運搬するようです。残すものは残し、すべて終われるか？2025.12.3（水） ※小雨の中、ごくろうさまです。 ※元の家にあったモニュメント（黄色の丸）、 新しい家に遺すようです。 また、元々のインターロッキングを残すため 板を敷くことで 養生しています。 ※思い出を残そう という事だと思われます。 ※なんとか、基礎コンクリートは搬出されました。 元々のインターロッキングは そのまま 残すようで、 玄関ポーチ廻りから出たものが詰まれています。 ※敷地の角にあったブロック塀を解体しています。 解体工事は延長して12月3日まで ということでしたが、今日で終われる？コンクリート用チェンソーでカットしたり、重機で上げたり落としたりして、小さくしています。2025.12.2（火） ※とにかく 音がすごい！ です。 近所の住人は 我慢するしかありません。 お互い様です。 （ 私も 自宅建築では迷惑を・・・ ） ※トラックに積めるサイズに小さくして・・・。 ※上物の木とは違い、 基礎コンクリートは処理が大変です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい。
2026/03/29
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4月から社会人になる娘の生命保険は？
『間違いだらけの保険加入』どうしたらいいでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q 4月から社会人になる娘の生命保険はどうしたらいいでしょうか？ ※おバカさんです。ちなみに今はコープの学生のに入っています。 ※おバカさんです。このままコープ継続するか、日本生命で私の担当の人に頼むか。迷っています。 ※おバカさんです。日本生命でしたら4000円代だとは聞いています。皆様どうしていますか？ ※おバカさんです。 生涯どっぷりと 洗脳されてきた親が、 （ 数百万円をたれ流してきた？ ） これから洗脳されかけている娘の （ すでに数万円 たれ流し？ ） 生命保険を心配しています。 保険加入は、お金を失う行為です。 私たち日本人は 強制加入の保険加入で、 生涯で 数千万円のお金を失います。 そのおかげで 十分な保障が受けられます。 なので、加入が任意な民間保険には できるだけ加入しない事を前提に考えよう。 扶養家族を持たない独身女性に、 生命保険は まったく必要ありません。 「いや、もし病気になったら？」 が心配なら、保険ではなく 毎月きちんと貯金しておけばいい、 それだけの事です。 収入分をすべて消費するのではなく、 毎年の貯金残高が増えていく ような生活ができていれば、 病気になろうが何が起ころうが、 その都度 対応できていきます。 なんなら、キャッシュフロー表を作って、 （ 貯蓄残高の総額が増えていく ） 生涯を確認しておけばいい、 それだけのことです。 つまり、生活設計の意識を持つ！ ということです。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ A ※保険屋さんです。何が心配ですか？ ①死亡②介護障害③がん④重大疾病(がん含む)⑤入院⑥怪我… また、この国の社会保障はどこまで私たちも守ってくれる内容なのか。事故や病気で介護障害状態になったら、ご家族の生活はどうなるのか、また社会保障制度はどこまで本人やご家族を守ってくれるのか。先進医療や自由診療を受けたいと思うのかどうか等。 保険は『入院するから加入する』『がんになるから加入する』ではないです。『経済的負担が大きいもの (自己資金で準備できないもの)へ加入する』が正解なんです。 ＞4000円代だとは聞いています。 保険は保険料ではありません。また、セールスレディーから保険に加入する時代は終わりました。 と、現役保険営業マンが長々とアドバイスしてみました。 A ※保険屋さんです。就職してから自分で検討させましょう。 あなたの伝手で今の保険会社で契約しても入社後に保険の知識を身につけて 他社で契約するために短期で解約 という話が多いです。今の保険会社の担当者にもペナルティが課せられ嫌がられることになるので早らない方が良いと思います。 親世代の感覚と今の新入社員の感覚保険に対する考え方選択できる保険の会社数や 商品数は昔とは全然違うからです。 入るとしてもコンサルティング型営業の会社ネットで入れる会社で終身医療保険などを検討するのだと思います。自分の頭で考えるべ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/28
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同じ年収でも 勤務先で融資額は変わる？
『間違いだらけの住宅ローン』中小企業勤務か大企業勤務かで 住宅ローン融資額は変わりますか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q年齢、年収が同じでも中小企業勤務か大企業勤務かで住宅ローンで借りることのできる額は変わってきますか？ ※おバカさんです。 「いくらまで借りられますか？」 こんな発想をしてはいけない。 住宅業界や金融業界に洗脳されている。 借金を当たり前だと思ってはいけない。 借金ほどバカバカしいものはない。 （ 生命保険と同レベル ） 生涯で 1千万円単位のお金を失う。 「あなたは ここまで借りられますよ♪」 なんて おだてられて、 とんでもない大型借金をしてはいけない。 同じ買い物でも 1千万2千万 余分に払う 大損な人生を過ごす事になります。 じゃあ、どうするか？ 一生の内のどこかで払う「住居費」を 買い物の前に払うか？ 後に払うか？ だ。 前に払えば、後に払うより 核汁に 1千万2千万 お得になります。 「借金利息」と「諸費用額」の差です。 一生のどこかで払わなければならないのなら、 圧倒的にお得な「前払い」がいい。 「住宅購入はフルローンが当り前」 なんて、業界に洗脳されたまま動くと、 一生 苦労するのは、借金した本人です。 「購入前の頑張り」で苦労した方が、 生涯を通じてみると 圧倒的お得です。 できれば、現金購入が理想ですが、 それが無理でも「土地は現金購入」、 それも無理なら「できるだけ頭金を多く」 投入するほど、お得です。 住宅業界や金融業界に洗脳されたまま ぼぉ～っと生きてでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ Aこれはあるね。絶対に。特に公務員だと優遇される。 ※「土地建物で5000万円」の買い物でも・・・ 住宅ローン融資額次第で、 生涯で払う「住居費総額」は とんでもない差になります。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/28
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昨日のコンクリ打設に続き、今日は・・・
『 実況中継：住宅建替え工事 』（ 熟睡中のフレンチブルドッグ ）立ち上がり部分の型枠準備を。 ※べた基礎の工事中です。 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ2025年11月～2026年5月までの半年間の建替え工事、実況中継です。昨日の雨中のコンクリ打設の翌日、今日は立ち上がり部分の型枠準備。2026.3.27（金） ※明日土曜日、型枠工事をするつもり？ ※降雨の中のコンクリ打設後の現場。 降雨が続いていたので、 全面をシートで養生して帰りました。 ※今日、そのシートを取り外しました。 ※午後からトラックが到着。 ※立ち上がり部分の型枠づくりのための 資材を一通り置いて帰りました。 明日、土曜日、型枠工事になる？準備OKの 6.14（土）からやっとのことでした。2026.3.26（木） ※数人の人たちで打設が行われました。 昨日まで晴天でしたが、今日は雨です。 ※外周の打設を終えた後、 北西の角から反時計回りに・・・。 ※西側部分が埋まっていきます。 ※南西の角のダイニングキッチン まで打設・・・。 ※南のリビングになる部分を・・・。 ※手前東側の玄関部分に至るまで、 時計回りに一周しました。 雨の中、午前中で終了！朝、目覚めたら積雪が・・・。天気予報通りではありますが。2026.3.21（土） ※生コンクリ打設前の べた基礎現場です。 とんでもないこと！ です。 ※2026.3.21 7：00 AM ※2026.3.18 この状態でした。 ※2026.3.18 この状態でした。 この状態に積雪！！ だと、とんでもないことですが、 昨日（3/20）の夕方 現場を確認したら、 全面がシートで覆われていました。 天気予報を確認していて、 きちんと養生作業をしたようです。 当たり前のことなんですが、 当たり前のことをきちんとしない 業者も 中にはあったりします。 ※2026.3.20 5：00 PM 気付きませんでしたが、 午後に来て シート掛けをしたようです。生コン車・・・ は、まだ来ません。2026.3.16（月） ※生コン打設OKの状態にはなっています。 ※これはまだ、基礎屋さんの作業が 終わる前の状態です。2026.3.11（水） ※数日後、一気に作業が進みました。 2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※写真は2026.3.14（土）時点。 生コン者を待つ状態になっていますが、 2026.3.16（月）0：00PM 時点ではまだ、 コンクリート打設は行われていません。若い職人さん、1人だけで作業。2026.3.9（月） ※2～3人で １日で あっという間に やってしまうのかと思って いましたが・・・ ※１人で数本の鉄筋を担いで運んでは、 配置していっています。 ※１人でコツコツと頑張っています。鉄筋屋さん、お疲れ様です。2026.3.7（土） ※朝からかかりましたが、お昼過ぎで終了。 ※鉄筋までは 進まなかったようです。 私が ジョギングから帰ってきたら、 すでに職人さんたちは帰宅していました。１週間ほど、現場が放置されていましたが・・・2026.3.7（土） ※２人の職人さんが 朝から作業を始めました。 夕方には 景色が変わっていることを 期待します。防水シートの乱れ・・・昨日の夕方、土曜にもかかわらず修復作業が行われました。2026.3.1（日） ※工務店さん、このブログ記事を読んで 気づいた？ ※2026.2.28（土） 夕方、修復されました。 きれいになっていました・・・が、 ※一夜明けて 2026.3.1（日）朝、 こんなに ボロボロ！ になりました。 寝て起きたら 肌着がまくれ上がって、 お腹があらわになった状態です。 ※きれいに修復した部分も やはり、 ボロボロ！ です。 気温で収縮するんでしょうね。 ブロックを重しにしていても こんなことになります。 この上全体が 分厚いコンクリートで 覆われます。 湿気が建物に上がってくることは ありません。 こんなシート、意味が無いのでは？一晩で防水シートが破れてしまいました。2026.2.28（土） ※一応 修復して工事するんでしょうね。 ※2026.2.28 8：00 AM ※2026.2.28 8：00 AM ※上の「布基礎（ぬのきそ）」なら まだしも、 下の「べた基礎」なんだから、 （ 床下は分厚いコンクリートで覆われるから ） 防水シートの必要性は ありません。今日の作業、午前で終了しました。2026.2.27（金） ※昨日の作業は・・・ 「砕石敷き＆転圧」 基礎形状に合わせて地面を掘削し、 砕石を敷きと転圧を行いました。 ※2026.2.27 7：00 AM ※2026.2.27 7：00 AM ※そして今日の作業は・・・ 「防湿シート敷き＆捨てコンクリート」 地面からの湿気が基礎に侵入しないよう 防湿シートを敷き、 基礎形状を正確に造成するための 捨てコンを外周部に施工しました。 （ 午前で終了！ ） ※2026.2.27 9：00 AM 生コン車から 一輪車で生コンを運んで・・・。 ※2026.2.27 11：00 AM ※2026.2.27 11：00 AM 外周部分に 生コンが・・・。 今後、このシートの上に鉄筋が 縦横に張り巡らせられます。 しかしいつも疑問に思っていますが、 この防水シート、本当に必要なの？ ①この上が 分厚いコンクリートで 覆われる事になります。 シートが無くても 湿気が 上がってくることはありません。 ②こんな薄っぺらなシートが、今後 数十年間も このままの状態を 保つわけがない と思われます。 簡単に劣化してしまって 肝心な「防湿」にはならないのでは？ ③べた基礎でなく 布基礎であっても、 基礎パッキンで 基礎内の通風は 十分に保たれるので、 今後の住宅で 床下が湿気で問題が 発生する事はないと思われます。フラット35 木造住宅工事仕様書の「床下防湿」。床下防湿措置として大きく３項目。①床下地面全面に防湿ポリエチレンフィルム ｔ=０.１０以上を敷き詰める。②床下地盤面全面に厚さ６０㎜以上の コンクリートを打設する。③基礎の構造をベタ基礎とする。小型重機で基礎工事中です。（ 砕石敷き込み作業 ）2026.2.26（木） ※外周の掘削を終えた後・・・ トラックから砕石をおろして 全体に敷き込んでいっています。 ランマーで転圧・締固めをして いる人もいます。 ※午前。 ※午後。やっと、本当に着工しました♪2026.2.25（水） ※やっと、「根切り」が始まりました。 ※「根切り」とは、建物の基礎を作る ために地盤を掘削する作業を指す。 狭義では地中にある植物の根を取り除く 作業を意味するが、一般的には 基礎工事を行うための準備作業を指す。 この作業には地中に張った植物の根や 地中埋設物を取り除く作業も含まれる。ついに・・・ついに、着工！？2026.2.23（月） ※朝から車２台で駆けつけて、作業開始。 「建築確認」： 2026.1.14 「地鎮祭」： 2026.1.17 「地盤改良工事」：2026.1.23 ・・・この後、ちょど１か月経過して 今日：2026.2.23（祭日） いよいよ着工！という事のようです。 ※・・が、 丁張りだけかけて帰りました。 今日は ここまで？ 2026.2.23 ： 丁張り ？ 実着工はいつになるのか？ 楽しみです。 当初の完成引き渡し予定は５月末、 今の状況では ちょっと厳しいのでは？ 「丁張り」の作業では、新築建物の位置や 高さを、現場に出します。 以下 事例。いまだ、着工する気配はありません。2026.2.12（木） ※「建築確認」は 2026.1.14付けです。 「地鎮祭」は 2026.1.17に済んでいます。 今日は 2月12日です。 とっくに上棟していていい時期です。 何か トラブルがあったんでしょうか？ 単に「工務店の別の現場が忙しくて」 とかの理由ならいいですが・・・。 当初の予定は 5月完成入居でした。 このペースだと 計画通りには行くのは 難しいと思われます。まず地盤改良工事、のようです。2026.1.23（金）武田FP：近所で地盤改良工事が始まりましたが、これは 何という工法ですか？ChatGPT:写真を見る限り、これは 深層混合処理工法（機械攪拌式）、いわゆる 柱状改良（セメント系地盤改良） の可能性がとても高いです。判断ポイント🔹 背の高い青い改良機（縦に長いマスト）🔹 地面に向かって 回転しながら掘り下げる 構造🔹 大量の土や残土が山盛りになっていない🔹 住宅地の狭い敷地でも施工できる機械サイズこれらは、👉 地中で土とセメント系固化材を撹拌し、円柱状の改良体（柱）を作る工法の典型的な見た目です。工法の正式名称（よく使われる呼び方）深層混合処理工法機械攪拌式地盤改良柱状改良工法（会社や仕様書によって呼び方が少し変わります）どんな工事？軟弱地盤の下まで機械を差し込みセメントミルクを注入しながら撹拌地中に コンクリート状の柱を何本も作るその上に家や建物を建てるちなみに…🏠 戸建住宅で最も多い地盤改良🚚 騒音・振動は杭打ちより かなり小さめ❄️ 冬でも普通に施工されます（写真の雪景色でもOK）もし気になるなら、「柱状改良ですか？」と現場の方に聞くと、ほぼ間違いなく通じますよ。他にも表層改良との違い鋼管杭との違い施工期間や騒音レベル気になったら、そこも解説します 😊武田FP：写真の左側のトラックが 足元の大きな袋を持ち上げたりしていますが、この袋は何ですか?ChatGPT:いいところに気づきました。あの大きな袋は、ほぼ間違いなく**フレコンバッグ（フレキシブルコンテナバッグ）**で、中身は 地盤改良用のセメント系固化材 です。あの袋の正体正式名称：フレコンバッグ容量：だいたい 1袋 1トン前後中身：セメント系固化材石灰系改良材（柱状改良で土と混ぜる粉体）なぜトラックで持ち上げている？写真左のトラックは👉 ユニック車（小型クレーン付きトラック） で、フレコンを吊り上げる改良機のそばにセットするそこから 改良機へ粉体を供給という役割をしています。工事の流れ（簡単に）フレコンバッグを現場に搬入クレーンで吊り上げ改良機のホッパーへ投入粉体＋水 → セメントミルク地中で土と攪拌して柱を作るちなみに…💨 破れると粉塵がすごいので、扱いはかなり慎重❄️ 雪の日でも中身は問題なし🏠 一般的な戸建てで 数十袋使う こともありますつまりあの袋は、「地面を固くするための材料そのもの」 ですね。他にも何本くらい柱を作るのかあの機械が1本作るのにどれくらい時間がかかるか工事中の振動・安全性気になったら、そこも説明しますよ。武田FP：このお宅は延べ50坪ぐらいの２階建てになる予定です。今回の地盤改良工事の費用はおおよそいくらぐらいになりますか？ChatGPT:条件がかなりはっきりしているので、かなり現実的な目安が出せます 👍結論からいきますね。結論（目安）延べ50坪・2階建て・柱状改良の場合、👉 おおよそ 80万〜130万円前後になるケースが一番多いです。ざっくり内訳（よくあるケース）🔹 改良本数建物50坪 → 建物下＋周囲25〜40本程度 が一般的🔹 改良深さ軟弱層が浅め（3〜5m） → 安め深め（6〜8m） → 高め写真の機械サイズからすると 5〜7m が多そう🔹 単価の相場（2025年現在）1本あたり 2.5〜4万円（深さ・地域・材料で変動）👉25本 × 3万円 ＝ 約75万円40本 × 3.5万円 ＝ 約140万円ここから現場条件で前後します。費用が上がる要因❄️ 冬季施工（凍結・養生対策）🚚 残土処分が多い🏠 敷地が狭く作業効率が悪い📐 改良深さが想定より深い🧪 セメント量が多い地盤（超軟弱）費用が下がるケース地盤が「意外と良かった」改良深さが浅い表層改良に変更できたハウスメーカーが大量発注している参考として 住宅全体の建築費に対して👉 約2〜4％ くらいが多い見積に出てくる名称：「地盤改良工事（柱状改良）」「深層混合処理工事」ちょっとした実務的アドバイスもしこれから見積を見るなら、✔️ 本数✔️ 1本あたりの深さ✔️ 保証（20年が多い）この3点だけチェックすると「高すぎ／安すぎ」がすぐ判断できます。もし差し支えなければ、**地域（例：東北・関東など）**や**地盤調査結果（N値など）**が分かれば、もう一段リアルな金額まで絞れますよ。武田FP：場所は、岩手県盛岡市です。ChatGPT:ありがとうございます！岩手県盛岡市 の地盤改良費用の目安について、地域性も踏まえてもう少し具体的にお伝えします。📍 盛岡市・東北エリアの傾向岩手・盛岡は人件費が首都圏より安めしかし冬季（雪・凍結）の施工が多く、現場管理コストは上がりやすいという特長があります。そのため、全国平均と比べて極端に高いことは少ないですが真冬施工など条件次第で費用が上がることもあります。🧱 盛岡市の地盤改良（柱状改良）の概算建物 延べ50坪・2階建て の場合、盛岡でよくあるケースだと：🟩 費用レンジ（概算／税込ベース）条件 想定費用軟弱層浅め／標準施工 80万円 〜 100万円深さや材料多め 100万円 〜 120万円やや難条件（深い軟弱層・冬施工など） 120万円 〜 140万円👉 目安： 90万〜130万円 前後 が多いです。📊 計算イメージ盛岡・東北で比較的多い想定単価（参考）：1本あたり：3.0〜3.8万円本数：25〜40本程度計算例：25本 × 3.2万円 ＝ 80万円 40本 × 3.5万円 ＝ 140万円この範囲が、現地条件や機材の効率で上下します。🧠 盛岡特有の費用変動ポイント✅ 冬季施工（雪・凍結）盛岡は雪が多い地域なので、以下の影響が出ることがあります：防凍剤や養生費用が追加朝の除雪・掘削時間が必要作業効率が落ちるこれにより +5〜10万円程度 上乗せになることもあります。✅ 交通費・搬入コスト遠方からの機材搬入が必要な場合、若干上乗せになることがあります。✅ 地盤の状態地盤調査（ボーリング）の結果で、軟弱層が深い水位が高い場合も費用が上がります。📌 より正確にしたい場合もし可能であれば、次の情報があるとほぼ実費の見積に近い金額が出せます：地盤調査の N値 や層厚改良深さの目安（例：5m/6m/7m）提示されている 工事単価（見積書から）まとめ📍 盛岡市の柱状改良工事費用👉 約 90万〜130万円程度（一般的な範囲）雪の影響や地盤深さ次第で上下しますが、岩手の地域性を考慮しても この範囲が標準的な目安 です。必要なら、🔍 地盤調査の書類からより精密な費用推定もできますよ。写真やデータがあれば送ってください。 ※・・・ということが、日本における 地盤改良工事の一般的なお話です。 が、地盤改良工事については、 もっと根本的な部分について、 「本当に これでいいのか？」という 私の考え方があります。 この世のすべての業界において、 「売る側の論理」「買う側の論理」 が存在するものです。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しましょう！ 次の記事でコメントします。小型重機を積んだトラックが到着し、一生懸命 雪かきをしました。2026.1.22（木）お昼過ぎお昼過ぎには 基礎のための掘削工事を・・・することなく、小型重機もトラックも撤収しました。おいおい。 ※きれいに除雪・整地は終わったけど、 小型重機もトラックもいなくなりました。小型重機を積んだトラックが到着しました。2026.1.22（木）朝～午前「おはようございます。」朝、雪かきをしていたら、トラックが到着。おりてきた運転手さんが元気よく挨拶してきました。やっと、今日から着工になるようです。「確認がなかなか下りなくて・・・」これまで工事を始められずにいましたが、いよいよ始まるようです。冬場の工事は大変です。毎日のように、雪かきから始まります。５月完成入居の予定です。これから実況中継をしていきます。 ※小型重機で 雪かきをしています。 ※あれ？ 重機をトラックに積んで しまいました。 除雪した後、基礎工事を始める のではなかったの？ ？？？本日、地鎮祭が行われました。2026.1.17（土） ※12月に解体工事を終えて、 地盤調査も終えた後 しばらく、 現地はそのままの状態でしたが、 今日やっと 地鎮祭が行われました。 いよいよ 現場が動き出します。 基礎コンクリートができてしまえば、 あっという間に上棟！ です。 実況中継していきます。 ※2026.1.17（土） 14：00まで あと７分ほど前です。 工務店と神主さんは到着しています。 建て主のHさんは まだ です。地盤調査が行われました。2025.12.24（水） ※お昼前から 何か音がしている・・・ と思ったら、地盤調査が始まりました。 （ スウェーデン式サウンディング試験 ） 地盤にロッド（鉄の棒）を垂直に突き刺し、 その沈み方から地盤の硬軟や締まり具合を 調査します。 昨日 工務店社長がテープを張ったのは、 このためだったんですね。 ※まず、中央のポイントで調査して・・・ ※次に 建物の4隅をそれぞれ調査していきます。工務店 社長が１人で現地作業。2025.12.23（火） ※これは 今朝の現地写真です。 ※午後から工務店社長が現地に・・・。 久しぶりに会いました。 （ もともと知り合いです ） 「どうして 着工しないの？」 「う～～ん、確認がおりなくて。」 建築確認申請をしてあるけど、 降りるのに けっこう日数がかかっている ようです。 それで理解できました。 ○○が終わったから はい次は▽▽！ のようには簡単に進まないようです。 今日は、建物の配置を表すテープを 現地に張りに来たようです。 （ 社長１人での作業です ） 地鎮祭は年明けに行うようです。 これから施主と面談して日程を決める。 ５月完成入居 の予定です。 ※社長が 現地にテープを張って帰りました。 写真では分かりにくいので・・・ 黄色の線で強調してみました。 以前の建物より小さくなる分、 道路側と南の庭部分が広くなるようです。土日に 地鎮祭があるかも。2025.12.12（金） ※今日の盛岡は、正午前に 震度4！ またまた、大きな揺れがありました。 天気はいいけど・・・ 最低気温マイナス5℃、最高気温０℃ です。 年内に着工、コンクリート基礎完成！ が、よく見かけるパターンですが、 そうなるかどうか？ ※ところどころ白いのは、氷です。新居のどこかに配置されるものと思われます。2025.12.9（火） ※外構工事の際に？ ※黄色の丸のところに「石」を発見。 また、新居は・・・ オレンジの位置に建てられることが 予想されます。 工期が 11月～5月なのであれば、 年内 12月中に基礎工事終了！ が、一般的かと思われます。ついに 今日で解体工事 完了！？2025.12.5（金） ※数センチの積雪があった 盛岡です。 ※更地になった 解体現場です。 ※最後まで残っていた物置き小屋と 垣根が無くなっています。 簡易トイレは、継続して新築現場でも 使用します。 ※黄色の丸が物置小屋。オレンジが垣根。 ※朝７時半ごろの「更地」です。 ※上から見ると、こんな感じ。 ※８時過ぎ、最後の作業を・・・。 ※全体をきれいに整地して・・・ キャタピラや排土板など 重機にこびりついたドロを落として、 ついに 終了！！ のようです。 お疲れ様でした。 さあ！ 年内に着工か？ 地鎮祭は？ 動きがあれば、実行中継を続けます。盛岡もシーズン初の積雪。（ と言っても 雪かき不要な程度ですが ）2025.12.4（木） ※11月末、12月3日、終了予定が 徐々に伸びて、今日は12月4日です。 ※朝 ７時半ごろです。 うっすら雪が。 ※まだ業者さんが来る前の現場です。 ※左隅にインターロッキングが詰まれています。 新築後にまた使うため？ ※あれ？ モニュメントの石がありません。 結局、廃棄した？ ※左側の簡易トイレ後ろの 垣根が 引き抜かれています。処分してしまう？ ※コンクリート等 重量物の搬出が終わったので、 今度は別の容量を多く積めるトラックで 垣根等を大量に運搬するようです。残すものは残し、すべて終われるか？2025.12.3（水） ※小雨の中、ごくろうさまです。 ※元の家にあったモニュメント（黄色の丸）、 新しい家に遺すようです。 また、元々のインターロッキングを残すため 板を敷くことで 養生しています。 ※思い出を残そう という事だと思われます。 ※なんとか、基礎コンクリートは搬出されました。 元々のインターロッキングは そのまま 残すようで、 玄関ポーチ廻りから出たものが詰まれています。 ※敷地の角にあったブロック塀を解体しています。 解体工事は延長して12月3日まで ということでしたが、今日で終われる？コンクリート用チェンソーでカットしたり、重機で上げたり落としたりして、小さくしています。2025.12.2（火） ※とにかく 音がすごい！ です。 近所の住人は 我慢するしかありません。 お互い様です。 （ 私も 自宅建築では迷惑を・・・ ） ※トラックに積めるサイズに小さくして・・・。 ※上物の木とは違い、 基礎コンクリートは処理が大変です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/27
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山並みが迫る のどかな物件 見てきました
〇メール顧問会員のＵさん（40代） ※2026.3.27 新規メール顧問会員 （ 実行支援：不動産購入 ）メールをいただきました。2026.3.27武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様元メール顧問会員のUです。昨日、「不動産購入：実行支援」の料金を振り込みました。改めましてよろしくお願いいたします。 ※午前中に ３万円の入金を確認しました！ ありがとうございました。 なので、今日からは「元」ではなく、 また「メール顧問会員」です。これまでご相談させていただいた売土地物件ですが、場所や価格などの情報は次のとおりです。 (１)鉄工所の隣 ※通帳記帳後、午前中の時間をかけて 現地確認に行ってきました。(２)旗竿地(３)（参考まで）私道がある不動産 ⇒ 継続掲載されていますが、 売買契約既決と思われます。 ※色々な事を質問・確認されたりしたので、 面倒な客だと思われて・・・ 「ほかの客で決まりそう」という ジェスチャーをしているのでは？(４)（参考まで）南側の家が壁のように迫り 陽当たりが悪い？ ⇒ 高額すぎたため購入断念 基本、今と同じ小学校区内（〇〇〇 の地区）で探していますが、より市街地寄りとなる隣の小学校区まで範囲を広げて探した結果、出てきたのが(２)、(４)の物件です。 (１)の物件はいかがでしょうか。のどかな場所でいいなと気に入っているのですが、隣の鉄工所だけ気になります。 ※はい、下でコメントします。(２)の物件は、記事のコメントを見て魅力的に感じているのですが、国道バイパスに近いため、自動車のゴーという走行音が常に聞こえるのが多少気がかりです。今の住まいと同じ小学校区内の土地は、田舎なので、基本、静かで、ウグイスはじめ鳥の声がたくさん聞こえてくるようなところです。ご確認よろしくお願いいたします。 ※何か気になる事がある場合は・・・ 隣近所の方々に確認するのが一番です。 自動車の騒音、鉄工所の騒音？ 等々について 隣近所の住人の方々に どう感じているか聞く という作業は、ついでに 近隣住人の中に「変な人」がいないか どうかの確認作業にもなるし、 （ たまに とんでもない人がいたりする ） 「もし買ったら、以後はよろしく♪」 の、あいさつ代わりにもなります。３月27日 午前、鉄工所の隣りの物件を見てきました。 ※奥が東で、すぐそこに山並みが迫っています。 住宅地でありながら のどかな感じ・・・。 物件は 左のブロック塀の家です。 南側道路なので、日当たりは間違いありません。 南（右）側のお宅は、道路から離れて 建っているので、なおさらです。 つぎはぎ状態の道路は、気になります。 物件情報には「道路」についての説明が ありませんでしたが、 〇これは「公道」で間違いありませんか？ 〇幅員（幅）はいくら でしょうか？ ついでに・・・、 インフラの説明も見当たりませんでしたが、 〇上水道：〇mm管？ 宅内引き込み 有？なし？ 〇下水道： 宅内引き込み 有？なし？ 確認しましょう。 その情報次第で 建築工事費も違ってきます。 ※黄色の斜線部分は 砂利敷きに見えますが 「敷地」ではなく、「道路」だと思われます。 この建物の解体費を見る必要があるかと 思いましたが、物件情報には「更地渡し」 になっていて解体の費用負担はありません。 ※東隣りの鉄工所さんの前です。 もう、山がすぐそこに迫っています。 車の向こうから右折すると、新しい 建物のアパートが建っていたりします。 ※南側の道路をを挟んだお向かいの Iさん宅。 庭いじりが好きそう。 大きな敷地です。 建物や車の雰囲気から若い家族かも。 これだけ離れて建っているので、 こちらの物件の陽当たりは万全です。 「鉄工所さんの音、普段 気になりませんか？」 こちらに聞いてみたら？ ※ちょっと辛いかもしれないのが、 表通りから入ってくる道が 狭い！ これ、4メートルありません。 この方々が 建て替え等で 建築の際には セットバックが必要です。 今回の物件も同様で・・・ 道路の中心線から2メートル下がった 位置を「道路境界」として、 建築計画をすることになります。メールをいただきました。2026.3.23武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様元メール顧問会員のUです。先日は記事にてコメントいただきありがとうございます。いつも参考になります。引き続き土地を探しています。〇隣地が鉄工場の土地 他の環境はとても気に入っています。 ただ、隣地が個人で鉄工場を営んでおり、 夜間作業はなさそうですが、 土曜日や祝日には普通に仕事するようです。 工場の騒音がどこまで耐え難いものなのか 慣れるものなのか気になります。 （我が家も子ども２人いるため いつも騒がしいと思いますが） 更地渡しの土地価格は周辺のものより 安価に感じます。 ※写真だけからは、どれがそうなのか？ 不動産の状況がよく分からないので、 コメントのしようがありません。 公図等で 道路や隣地との関係を確認 したいです。〇南面に総２階の家が立つ旗竿地 南側に総２階の家が２軒建っていますが、 東側が畑で開けています。 そのため、旗竿地ですが、 日照がある程度確保できそうな気がします。 公図をみると、東側の土地は （北側の私道からしか接道できず、 南北に細長な土地なので） 将来的にも、分譲されて家が立ちふさがる ようなことはない気がします。 国道バイパスに近いため、 自動車のゴーという走行音が常に聞こえる のが多少気になります。 南面の隣家壁にはやはり存在感があります。 （隣家の壁を見ながら暮らす？） また、旗竿地なので当然かもしれませんが、 隣家から人の気配を感じてしまいます （庭で話をすると丸聞こえ？）・・・。 よろしければご意見いただけると幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。 ※草ボーボーとか 木が生え始めているとか ではないので、好ましい物件です。 旗竿地なのに、密閉感が無いのは Good！ ２階建てが建つ南側以外は 平家だったりで、 北側と東西が開けている感じです。 ３方が開けていれば十分過ぎます。 十分にプラン計画のやりようがあります。 このような 部分的に問題を抱えた土地に 対応できる住宅プランの計画、 こんな楽しい仕事はありません。 リビングから南隣の壁を見て暮らす、 そんな 一般的な普通の家ではなく、 本当に世界に一つだけの、 自分たちだけの家を考える事になります。 隣りの家からの話し声等は、 旗竿地でなくても住宅地なら当たり前です。 気にする事ではありません。 旗竿地である分、いくらか安いんですよね？ と、以上 コメントでしたが、 あの・・・言いにくいことですが、 今 Uさんの相談に対してコメントしている この作業は・・・ 《 実行支援 》 マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。 「不動産購入：実行支援」 3万円/年 「住宅建築：実行支援」 10万円/年 ※この「不動産購入：実行支援」に当たります。 何件でも個別不動産の相談に応じ、 契約～決済引き渡しまで 相談に応じ、アドバイスします。 ３万円/年を 振り込んで頂ければと思います。 よろしく、お願いいたします。メールをいただきました。2026.3.11 ※メールを読んで、今日の１番目の記事を 作成してアップしようと思っていましたが、 こちらの「メール機能」が・・・ 『エラーが発生しました』 のメッセージが出たまま フリーズ！ 画面がフリーズしたままなので、 下に読み進むこともできなければ、 文章のコピーもできません。 一切の操作ができないので お手上げです。 最初にUさんの文章を読んだ印象では、 「不動産屋さんのとんでもない説明を そのまんま すなおに受け止めすぎ」 だなあ・・・と感じましたので、 今日の記事でコメントしようと 思っていましたが、メール機能の不調で 記事作成不可！です。 スミマセン！ どのような業界であっても・・・ 業界人の話をそのまま鵜呑みにせず、 自分の頭で考え、行動しよう！メールをいただきました。2026.3.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様 ご無沙汰しております。元メール顧問会員のUです。 2025.9.29に記事でコメントいただきました。その節はありがとうございました。いい土地でしたが、いつもより市街地寄りでしたので、価格が高いかなと思ってはいたものの想定をはるかに超えた高値だったため、全く手が出せませんでした。 その後も土地探しを続け、また新たな売物件を見つけました。（中古戸建ですが、購入する場合は、 解体して新築する考えです。） １点、地目が公衆用道路で登記された私道（公設の水道管やガス管が埋設されている。） を単独で所有しており、この点が気になっています。購入してもただの道路ですし、私道に接道する土地は避けたい話をよく聞きますが、私道がついてくる土地というのはどうなのでしょうか。この私道があるために土地の形も若干いびつです。 今回は、南北に土地が広く、南側がなだらかな山の点を気に入っています。（目の前がキウイ畑ですが・・・ある程度 プライバシーの保たれた庭が確保できるかなと。） ただ、東側にどっしりとした隣家 （屋上が緑色の鉄筋コンクリート造の建物）があり、南東側にも３階建ての隣家があり、朝日など日射の確保が部分的にしかできないのではとも思います。 山の木も成長するでしょうから、何十年後には南側の日陰も徐々に伸びてくるような気もします。 よろしければご意見いただけると幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。 メールを返信しました。2026.3.6 こんにちは。コメントするにあたり、不明な部分をいくつか質問します。 「私道」は他の所有者がいて、それを「利用させてもらう」という形式が 一般的に多いものですが、①「私道」部分の所有は 自分のみ？②「私道」部分に、他の利用者は存在しますか？ 自分のみ？③「私道」部分に埋設されたインフラの利用者は 自分のみ？ 枠で囲った部分の中に（ 写真で見ると ）道路に面した ブロック塀で囲まれた「更地」がありますが、これは今回の売買に含まれますか？これは含まれずに、奥の建物が建っている部分だけですか？（ 「私道」を含んだ「旗竿地」の形状？ ） そのへんを教えてもらえれば、記事でコメントします。よろしく、お願いします。 武田 つとむまた、メールをいただきました。2026.3.7 早速のご返信ありがとうございます。元メール顧問会員のUです。 ①「私道」部分の所有は 自分のみ？ →はい。自分のみです。②「私道」部分に、他の利用者は存在しますか？ 自分のみ？ →私道につながる道路から近所の方々が行き来している 可能性が高いと想像しています。 （この私道がないと接道要件を 満たさないというお宅はありません。） （売地の北側・公園との間に走る道路は 2009年（公園ができたとき？）に市道認定されています。）③「私道」部分に埋設されたインフラの利用者は 自分のみ？ →自宅の分は私道の手前に引込管があります。 その後、管は私道を通り奥にお住いの複数のお宅へと つながっています。 〇道路に面した ブロック塀で囲まれた「更地」が ありますが、これは今回の売買に含まれますか？ →含まれます。 この部分は売主が後から買い増した（10年ほど前） とのことでした。 よろしくお願いいたします。 ※不思議な『私道』ですね。 きちんと都市計画が成されず、 場当たり的に開発が進んで行った結果なのか な・・・と思われます。 ここまでの説明と、写真ほかの資料から、 ①常時、近隣の人の通行に利用されていそうで、 そのことを黙認するしかなさそう。 ②上下水道の配管が『私道』部分だけでなく 「更地」北側部分を東西に横断していそう。 （ 自分の土地なのに自由に使えない？ ） ③将来、上下水道の補修工事等のために、 自分の土地を掘り返して工事されそう。 その『私道』について、不動産屋さんの 説明は どんな感じですか？ 「重要事項説明書」はありますか？ もしあれば、『私道』について、 どのように記述されていますか？ また、『私道』があるために、 ほぼ永久に制約を受ける土地ですが、 その分は 売買価格に反映されていますか？ （ 値引きがあって当然の物件です ） まともな価格なら、買わない不動産です。上の子も小学生となり 同学区で土地探しをこの土地が気に入った理由は 自然環境です南側の家が壁のように迫り 陽当たりが悪い？記事を読んで・・・メールをいただきました。2025.9.11 ※今日、Uさんの過去記事を発見しました。 （ 下に掲載 ）武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様 早速記事に取り上げ、コメントいただきましてありがとうございます。９月９日の記事、読ませていただきました。 何か不安が拭えず、売土地のことを調べれば調べるほど、さあ買うぞとはならなかったため、思い切ってご相談させていただきましたが、ズバリご指摘いただき、やはりそうですよねと感じました。 上の子どもも小学生となり、 ※現状診断当時は 0歳でした。今の学区でと土地を探している中、なかなか売土地情報自体が出ず（出ても検討対象にならないようなものだったりで）、 正直、焦る気持ちもあるのですが、変な土地に手を出して、ずっと問題を引きずりながらの生活になるのも嫌なので、不動産屋さんには、この土地のことで仲介してほしいと自分から飛び込んでいったので、少し気まずくもあるのですが、慎重に土地探し進めていこうと思います。 ※問題の無さそうな良い売地が出てく るのを、待ちましょう。（ 2018/09/25 の U家の記事 ）すべて妻名義で貯蓄。今後、土地や家を購入するに あたって、支障になる？ ※はい、まずいかも・・。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のＵさん（30代） （相談：ライフプランニング）2017.11.24、新規メール顧問会員。2018.5.23、 現状診断 終了。赤ちゃんがいます でも生命保険は不要ですメールをいただきました。お世話になっております。メール顧問会員（11月申込み）のUです。生活設計シミュレーション・ヒアリングシートを作成しましたので、送付します。シミュレーションどうぞよろしくお願いいたします。＜お伝えしたい事項>〇現在、毎月、住居手当が３万円支給 されています。 この手当は、賃貸アパートを契約して 家賃を支払っていることが支給の条件 のため、自宅を建てて住むと 支給されなくなります。 ※了解です。＜その他のお伺いしたいこと＞〇現在、生活費はすべて夫の口座から まかなっています。 妻の収入はすべて貯金です。 ※うわぁ・・ よく見かける風景です。 ですので、我が家の貯金は、妻口座に 偏って貯まっていくことになると思います。 ※そうなりますよね。 今後、土地や家を購入するにあたって、 このことが支障となるようなことが ありますでしょうか。（名義の話など） ※当然に支障になります。 やり方を変えたほうがよいですか。 ※はい、今の内から修整した ほうがいいです。 …このことは電話でお伺いしたほうが よいでしょうか。 ※いや、この記事の上で理解 いただけることです。 土地や建物等の・・ 人生最大の買い物の際には、 必ず、税務署が目を光らせて います。 たとえば、 土地購入で払ったお金に、 「このお金はどこから？ どなたが負担して、夫婦の 共有名義になっていますか？」 ・・なんて言われて、 「すべて妻の貯蓄からです。」 なんて答えようものなら、 「はい、妻から夫への贈与！ とみなします。 えっと・・贈与税はですね。」 などということに。 夫婦間であっても、 貯蓄するお金は、 それぞれの稼ぎに応じた金額で 按分しておきたいものです。 妻の稼ぎ分を貯蓄するとしても、 貯蓄額は夫婦の稼ぎで按分したい。 そうしておけば、 不動産や建築工事の契約の際に、 堂々と胸を張って契約をする ことができます。〇添付のzipファイルには、 パスワードをかけてあります。 お手数をお掛けし恐れ入りますが、 ファイルを開く際は、 別途送信させていただくメールに記載 のパスワードを御入力ください。どうぞよろしくお願いいたします。 ※すでに妻名義でかなりの貯蓄額 になっている場合はどうするか？ 稼ぎに応じた按分をし直して おきましょう。 このような変な貯蓄の仕方をして きたけど・・ 2018年〇月〇日時点で軌道修整 しました！ 税務署から確認されても、 胸を張って答えられる状況作りを しておきましょう。 正しい修整なのだから、胸を張って。 正しい修整に対して、贈与税が 課税するされることはありません。 この修整が疑われるより、 不動産購入の際の小細工の方が、 はるかに疑われやすいです。 税務署はそのへんの嗅覚は鋭い。《 Ｕ家の概要：現状診断時点 》2018.5.23 ※キャッシュフローグラフ。 自分たちの生涯が確認できます。 ※キャッシュフロー表。 読者の皆さんもマネをして 作成してみましょう。 ※これが「現役」の拡大。 ※これが「老後」の拡大。家族：3人。 30代公務員の夫、 20代公務員の妻、赤ちゃん。相談： マイホーム取得。 生命保険。住まい： 賃貸（家賃：6.7万円）。収入： 夫 659万円/年。 （手取り：495万円/年） 妻 156万円/年。 （手取り：156万円/年）貯蓄： 2,381万円。 （素晴らしい！）負債： なし。生命保険料： なし。死亡保障必要額： 現時点 10年後 夫 －4,976万円 －9,584万円 妻 －1,872万円 －5,014万円 「必要資金」から「手当可能資金」を 引いた結果なので、 －（マイナス）は保障不要ということです。 赤ちゃんがいても、死亡保障は 現在も将来も、夫婦ともに不要です。 「これでもか！」・・というほど不要。 （健全な家計なら、当たり前） ※「死亡保障必要額の推移」自分の頭で考えよう ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/27
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今日やっと 基礎コンクリート打設！
『 実況中継：住宅建替え工事 』（ 熟睡中のフレンチブルドッグ ）何やら騒音がすると思ったら ※生コン車が来ていて、 基礎コンクリートの打設が行われて いました。 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ2025年11月～2026年5月までの半年間の建替え工事、実況中継です。準備OKの 6.14（土）からやっとのことでした。2026.3.26（木） ※数人の人たちで打設が行われました。 昨日まで晴天でしたが、今日は雨です。 ※外周の打設を終えた後、 北西の角から反時計回りに・・・。 ※西側部分が埋まっていきます。 ※南西の角のダイニングキッチン まで打設・・・。 ※南のリビングになる部分を・・・。 ※手前東側の玄関部分に至るまで、 時計回りに一周しました。 雨の中、午前中で終了！朝、目覚めたら積雪が・・・。天気予報通りではありますが。2026.3.21（土） ※生コンクリ打設前の べた基礎現場です。 とんでもないこと！ です。 ※2026.3.21 7：00 AM ※2026.3.18 この状態でした。 ※2026.3.18 この状態でした。 この状態に積雪！！ だと、とんでもないことですが、 昨日（3/20）の夕方 現場を確認したら、 全面がシートで覆われていました。 天気予報を確認していて、 きちんと養生作業をしたようです。 当たり前のことなんですが、 当たり前のことをきちんとしない 業者も 中にはあったりします。 ※2026.3.20 5：00 PM 気付きませんでしたが、 午後に来て シート掛けをしたようです。生コン車・・・ は、まだ来ません。2026.3.16（月） ※生コン打設OKの状態にはなっています。 ※これはまだ、基礎屋さんの作業が 終わる前の状態です。2026.3.11（水） ※数日後、一気に作業が進みました。 2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※写真は2026.3.14（土）時点。 生コン者を待つ状態になっていますが、 2026.3.16（月）0：00PM 時点ではまだ、 コンクリート打設は行われていません。若い職人さん、1人だけで作業。2026.3.9（月） ※2～3人で １日で あっという間に やってしまうのかと思って いましたが・・・ ※１人で数本の鉄筋を担いで運んでは、 配置していっています。 ※１人でコツコツと頑張っています。鉄筋屋さん、お疲れ様です。2026.3.7（土） ※朝からかかりましたが、お昼過ぎで終了。 ※鉄筋までは 進まなかったようです。 私が ジョギングから帰ってきたら、 すでに職人さんたちは帰宅していました。１週間ほど、現場が放置されていましたが・・・2026.3.7（土） ※２人の職人さんが 朝から作業を始めました。 夕方には 景色が変わっていることを 期待します。防水シートの乱れ・・・昨日の夕方、土曜にもかかわらず修復作業が行われました。2026.3.1（日） ※工務店さん、このブログ記事を読んで 気づいた？ ※2026.2.28（土） 夕方、修復されました。 きれいになっていました・・・が、 ※一夜明けて 2026.3.1（日）朝、 こんなに ボロボロ！ になりました。 寝て起きたら 肌着がまくれ上がって、 お腹があらわになった状態です。 ※きれいに修復した部分も やはり、 ボロボロ！ です。 気温で収縮するんでしょうね。 ブロックを重しにしていても こんなことになります。 この上全体が 分厚いコンクリートで 覆われます。 湿気が建物に上がってくることは ありません。 こんなシート、意味が無いのでは？一晩で防水シートが破れてしまいました。2026.2.28（土） ※一応 修復して工事するんでしょうね。 ※2026.2.28 8：00 AM ※2026.2.28 8：00 AM ※上の「布基礎（ぬのきそ）」なら まだしも、 下の「べた基礎」なんだから、 （ 床下は分厚いコンクリートで覆われるから ） 防水シートの必要性は ありません。今日の作業、午前で終了しました。2026.2.27（金） ※昨日の作業は・・・ 「砕石敷き＆転圧」 基礎形状に合わせて地面を掘削し、 砕石を敷きと転圧を行いました。 ※2026.2.27 7：00 AM ※2026.2.27 7：00 AM ※そして今日の作業は・・・ 「防湿シート敷き＆捨てコンクリート」 地面からの湿気が基礎に侵入しないよう 防湿シートを敷き、 基礎形状を正確に造成するための 捨てコンを外周部に施工しました。 （ 午前で終了！ ） ※2026.2.27 9：00 AM 生コン車から 一輪車で生コンを運んで・・・。 ※2026.2.27 11：00 AM ※2026.2.27 11：00 AM 外周部分に 生コンが・・・。 今後、このシートの上に鉄筋が 縦横に張り巡らせられます。 しかしいつも疑問に思っていますが、 この防水シート、本当に必要なの？ ①この上が 分厚いコンクリートで 覆われる事になります。 シートが無くても 湿気が 上がってくることはありません。 ②こんな薄っぺらなシートが、今後 数十年間も このままの状態を 保つわけがない と思われます。 簡単に劣化してしまって 肝心な「防湿」にはならないのでは？ ③べた基礎でなく 布基礎であっても、 基礎パッキンで 基礎内の通風は 十分に保たれるので、 今後の住宅で 床下が湿気で問題が 発生する事はないと思われます。フラット35 木造住宅工事仕様書の「床下防湿」。床下防湿措置として大きく３項目。①床下地面全面に防湿ポリエチレンフィルム ｔ=０.１０以上を敷き詰める。②床下地盤面全面に厚さ６０㎜以上の コンクリートを打設する。③基礎の構造をベタ基礎とする。小型重機で基礎工事中です。（ 砕石敷き込み作業 ）2026.2.26（木） ※外周の掘削を終えた後・・・ トラックから砕石をおろして 全体に敷き込んでいっています。 ランマーで転圧・締固めをして いる人もいます。 ※午前。 ※午後。やっと、本当に着工しました♪2026.2.25（水） ※やっと、「根切り」が始まりました。 ※「根切り」とは、建物の基礎を作る ために地盤を掘削する作業を指す。 狭義では地中にある植物の根を取り除く 作業を意味するが、一般的には 基礎工事を行うための準備作業を指す。 この作業には地中に張った植物の根や 地中埋設物を取り除く作業も含まれる。ついに・・・ついに、着工！？2026.2.23（月） ※朝から車２台で駆けつけて、作業開始。 「建築確認」： 2026.1.14 「地鎮祭」： 2026.1.17 「地盤改良工事」：2026.1.23 ・・・この後、ちょど１か月経過して 今日：2026.2.23（祭日） いよいよ着工！という事のようです。 ※・・が、 丁張りだけかけて帰りました。 今日は ここまで？ 2026.2.23 ： 丁張り ？ 実着工はいつになるのか？ 楽しみです。 当初の完成引き渡し予定は５月末、 今の状況では ちょっと厳しいのでは？ 「丁張り」の作業では、新築建物の位置や 高さを、現場に出します。 以下 事例。いまだ、着工する気配はありません。2026.2.12（木） ※「建築確認」は 2026.1.14付けです。 「地鎮祭」は 2026.1.17に済んでいます。 今日は 2月12日です。 とっくに上棟していていい時期です。 何か トラブルがあったんでしょうか？ 単に「工務店の別の現場が忙しくて」 とかの理由ならいいですが・・・。 当初の予定は 5月完成入居でした。 このペースだと 計画通りには行くのは 難しいと思われます。まず地盤改良工事、のようです。2026.1.23（金）武田FP：近所で地盤改良工事が始まりましたが、これは 何という工法ですか？ChatGPT:写真を見る限り、これは 深層混合処理工法（機械攪拌式）、いわゆる 柱状改良（セメント系地盤改良） の可能性がとても高いです。判断ポイント🔹 背の高い青い改良機（縦に長いマスト）🔹 地面に向かって 回転しながら掘り下げる 構造🔹 大量の土や残土が山盛りになっていない🔹 住宅地の狭い敷地でも施工できる機械サイズこれらは、👉 地中で土とセメント系固化材を撹拌し、円柱状の改良体（柱）を作る工法の典型的な見た目です。工法の正式名称（よく使われる呼び方）深層混合処理工法機械攪拌式地盤改良柱状改良工法（会社や仕様書によって呼び方が少し変わります）どんな工事？軟弱地盤の下まで機械を差し込みセメントミルクを注入しながら撹拌地中に コンクリート状の柱を何本も作るその上に家や建物を建てるちなみに…🏠 戸建住宅で最も多い地盤改良🚚 騒音・振動は杭打ちより かなり小さめ❄️ 冬でも普通に施工されます（写真の雪景色でもOK）もし気になるなら、「柱状改良ですか？」と現場の方に聞くと、ほぼ間違いなく通じますよ。他にも表層改良との違い鋼管杭との違い施工期間や騒音レベル気になったら、そこも解説します 😊武田FP：写真の左側のトラックが 足元の大きな袋を持ち上げたりしていますが、この袋は何ですか?ChatGPT:いいところに気づきました。あの大きな袋は、ほぼ間違いなく**フレコンバッグ（フレキシブルコンテナバッグ）**で、中身は 地盤改良用のセメント系固化材 です。あの袋の正体正式名称：フレコンバッグ容量：だいたい 1袋 1トン前後中身：セメント系固化材石灰系改良材（柱状改良で土と混ぜる粉体）なぜトラックで持ち上げている？写真左のトラックは👉 ユニック車（小型クレーン付きトラック） で、フレコンを吊り上げる改良機のそばにセットするそこから 改良機へ粉体を供給という役割をしています。工事の流れ（簡単に）フレコンバッグを現場に搬入クレーンで吊り上げ改良機のホッパーへ投入粉体＋水 → セメントミルク地中で土と攪拌して柱を作るちなみに…💨 破れると粉塵がすごいので、扱いはかなり慎重❄️ 雪の日でも中身は問題なし🏠 一般的な戸建てで 数十袋使う こともありますつまりあの袋は、「地面を固くするための材料そのもの」 ですね。他にも何本くらい柱を作るのかあの機械が1本作るのにどれくらい時間がかかるか工事中の振動・安全性気になったら、そこも説明しますよ。武田FP：このお宅は延べ50坪ぐらいの２階建てになる予定です。今回の地盤改良工事の費用はおおよそいくらぐらいになりますか？ChatGPT:条件がかなりはっきりしているので、かなり現実的な目安が出せます 👍結論からいきますね。結論（目安）延べ50坪・2階建て・柱状改良の場合、👉 おおよそ 80万〜130万円前後になるケースが一番多いです。ざっくり内訳（よくあるケース）🔹 改良本数建物50坪 → 建物下＋周囲25〜40本程度 が一般的🔹 改良深さ軟弱層が浅め（3〜5m） → 安め深め（6〜8m） → 高め写真の機械サイズからすると 5〜7m が多そう🔹 単価の相場（2025年現在）1本あたり 2.5〜4万円（深さ・地域・材料で変動）👉25本 × 3万円 ＝ 約75万円40本 × 3.5万円 ＝ 約140万円ここから現場条件で前後します。費用が上がる要因❄️ 冬季施工（凍結・養生対策）🚚 残土処分が多い🏠 敷地が狭く作業効率が悪い📐 改良深さが想定より深い🧪 セメント量が多い地盤（超軟弱）費用が下がるケース地盤が「意外と良かった」改良深さが浅い表層改良に変更できたハウスメーカーが大量発注している参考として 住宅全体の建築費に対して👉 約2〜4％ くらいが多い見積に出てくる名称：「地盤改良工事（柱状改良）」「深層混合処理工事」ちょっとした実務的アドバイスもしこれから見積を見るなら、✔️ 本数✔️ 1本あたりの深さ✔️ 保証（20年が多い）この3点だけチェックすると「高すぎ／安すぎ」がすぐ判断できます。もし差し支えなければ、**地域（例：東北・関東など）**や**地盤調査結果（N値など）**が分かれば、もう一段リアルな金額まで絞れますよ。武田FP：場所は、岩手県盛岡市です。ChatGPT:ありがとうございます！岩手県盛岡市 の地盤改良費用の目安について、地域性も踏まえてもう少し具体的にお伝えします。📍 盛岡市・東北エリアの傾向岩手・盛岡は人件費が首都圏より安めしかし冬季（雪・凍結）の施工が多く、現場管理コストは上がりやすいという特長があります。そのため、全国平均と比べて極端に高いことは少ないですが真冬施工など条件次第で費用が上がることもあります。🧱 盛岡市の地盤改良（柱状改良）の概算建物 延べ50坪・2階建て の場合、盛岡でよくあるケースだと：🟩 費用レンジ（概算／税込ベース）条件 想定費用軟弱層浅め／標準施工 80万円 〜 100万円深さや材料多め 100万円 〜 120万円やや難条件（深い軟弱層・冬施工など） 120万円 〜 140万円👉 目安： 90万〜130万円 前後 が多いです。📊 計算イメージ盛岡・東北で比較的多い想定単価（参考）：1本あたり：3.0〜3.8万円本数：25〜40本程度計算例：25本 × 3.2万円 ＝ 80万円 40本 × 3.5万円 ＝ 140万円この範囲が、現地条件や機材の効率で上下します。🧠 盛岡特有の費用変動ポイント✅ 冬季施工（雪・凍結）盛岡は雪が多い地域なので、以下の影響が出ることがあります：防凍剤や養生費用が追加朝の除雪・掘削時間が必要作業効率が落ちるこれにより +5〜10万円程度 上乗せになることもあります。✅ 交通費・搬入コスト遠方からの機材搬入が必要な場合、若干上乗せになることがあります。✅ 地盤の状態地盤調査（ボーリング）の結果で、軟弱層が深い水位が高い場合も費用が上がります。📌 より正確にしたい場合もし可能であれば、次の情報があるとほぼ実費の見積に近い金額が出せます：地盤調査の N値 や層厚改良深さの目安（例：5m/6m/7m）提示されている 工事単価（見積書から）まとめ📍 盛岡市の柱状改良工事費用👉 約 90万〜130万円程度（一般的な範囲）雪の影響や地盤深さ次第で上下しますが、岩手の地域性を考慮しても この範囲が標準的な目安 です。必要なら、🔍 地盤調査の書類からより精密な費用推定もできますよ。写真やデータがあれば送ってください。 ※・・・ということが、日本における 地盤改良工事の一般的なお話です。 が、地盤改良工事については、 もっと根本的な部分について、 「本当に これでいいのか？」という 私の考え方があります。 この世のすべての業界において、 「売る側の論理」「買う側の論理」 が存在するものです。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しましょう！ 次の記事でコメントします。小型重機を積んだトラックが到着し、一生懸命 雪かきをしました。2026.1.22（木）お昼過ぎお昼過ぎには 基礎のための掘削工事を・・・することなく、小型重機もトラックも撤収しました。おいおい。 ※きれいに除雪・整地は終わったけど、 小型重機もトラックもいなくなりました。小型重機を積んだトラックが到着しました。2026.1.22（木）朝～午前「おはようございます。」朝、雪かきをしていたら、トラックが到着。おりてきた運転手さんが元気よく挨拶してきました。やっと、今日から着工になるようです。「確認がなかなか下りなくて・・・」これまで工事を始められずにいましたが、いよいよ始まるようです。冬場の工事は大変です。毎日のように、雪かきから始まります。５月完成入居の予定です。これから実況中継をしていきます。 ※小型重機で 雪かきをしています。 ※あれ？ 重機をトラックに積んで しまいました。 除雪した後、基礎工事を始める のではなかったの？ ？？？本日、地鎮祭が行われました。2026.1.17（土） ※12月に解体工事を終えて、 地盤調査も終えた後 しばらく、 現地はそのままの状態でしたが、 今日やっと 地鎮祭が行われました。 いよいよ 現場が動き出します。 基礎コンクリートができてしまえば、 あっという間に上棟！ です。 実況中継していきます。 ※2026.1.17（土） 14：00まで あと７分ほど前です。 工務店と神主さんは到着しています。 建て主のHさんは まだ です。地盤調査が行われました。2025.12.24（水） ※お昼前から 何か音がしている・・・ と思ったら、地盤調査が始まりました。 （ スウェーデン式サウンディング試験 ） 地盤にロッド（鉄の棒）を垂直に突き刺し、 その沈み方から地盤の硬軟や締まり具合を 調査します。 昨日 工務店社長がテープを張ったのは、 このためだったんですね。 ※まず、中央のポイントで調査して・・・ ※次に 建物の4隅をそれぞれ調査していきます。工務店 社長が１人で現地作業。2025.12.23（火） ※これは 今朝の現地写真です。 ※午後から工務店社長が現地に・・・。 久しぶりに会いました。 （ もともと知り合いです ） 「どうして 着工しないの？」 「う～～ん、確認がおりなくて。」 建築確認申請をしてあるけど、 降りるのに けっこう日数がかかっている ようです。 それで理解できました。 ○○が終わったから はい次は▽▽！ のようには簡単に進まないようです。 今日は、建物の配置を表すテープを 現地に張りに来たようです。 （ 社長１人での作業です ） 地鎮祭は年明けに行うようです。 これから施主と面談して日程を決める。 ５月完成入居 の予定です。 ※社長が 現地にテープを張って帰りました。 写真では分かりにくいので・・・ 黄色の線で強調してみました。 以前の建物より小さくなる分、 道路側と南の庭部分が広くなるようです。土日に 地鎮祭があるかも。2025.12.12（金） ※今日の盛岡は、正午前に 震度4！ またまた、大きな揺れがありました。 天気はいいけど・・・ 最低気温マイナス5℃、最高気温０℃ です。 年内に着工、コンクリート基礎完成！ が、よく見かけるパターンですが、 そうなるかどうか？ ※ところどころ白いのは、氷です。新居のどこかに配置されるものと思われます。2025.12.9（火） ※外構工事の際に？ ※黄色の丸のところに「石」を発見。 また、新居は・・・ オレンジの位置に建てられることが 予想されます。 工期が 11月～5月なのであれば、 年内 12月中に基礎工事終了！ が、一般的かと思われます。ついに 今日で解体工事 完了！？2025.12.5（金） ※数センチの積雪があった 盛岡です。 ※更地になった 解体現場です。 ※最後まで残っていた物置き小屋と 垣根が無くなっています。 簡易トイレは、継続して新築現場でも 使用します。 ※黄色の丸が物置小屋。オレンジが垣根。 ※朝７時半ごろの「更地」です。 ※上から見ると、こんな感じ。 ※８時過ぎ、最後の作業を・・・。 ※全体をきれいに整地して・・・ キャタピラや排土板など 重機にこびりついたドロを落として、 ついに 終了！！ のようです。 お疲れ様でした。 さあ！ 年内に着工か？ 地鎮祭は？ 動きがあれば、実行中継を続けます。盛岡もシーズン初の積雪。（ と言っても 雪かき不要な程度ですが ）2025.12.4（木） ※11月末、12月3日、終了予定が 徐々に伸びて、今日は12月4日です。 ※朝 ７時半ごろです。 うっすら雪が。 ※まだ業者さんが来る前の現場です。 ※左隅にインターロッキングが詰まれています。 新築後にまた使うため？ ※あれ？ モニュメントの石がありません。 結局、廃棄した？ ※左側の簡易トイレ後ろの 垣根が 引き抜かれています。処分してしまう？ ※コンクリート等 重量物の搬出が終わったので、 今度は別の容量を多く積めるトラックで 垣根等を大量に運搬するようです。残すものは残し、すべて終われるか？2025.12.3（水） ※小雨の中、ごくろうさまです。 ※元の家にあったモニュメント（黄色の丸）、 新しい家に遺すようです。 また、元々のインターロッキングを残すため 板を敷くことで 養生しています。 ※思い出を残そう という事だと思われます。 ※なんとか、基礎コンクリートは搬出されました。 元々のインターロッキングは そのまま 残すようで、 玄関ポーチ廻りから出たものが詰まれています。 ※敷地の角にあったブロック塀を解体しています。 解体工事は延長して12月3日まで ということでしたが、今日で終われる？コンクリート用チェンソーでカットしたり、重機で上げたり落としたりして、小さくしています。2025.12.2（火） ※とにかく 音がすごい！ です。 近所の住人は 我慢するしかありません。 お互い様です。 （ 私も 自宅建築では迷惑を・・・ ） ※トラックに積めるサイズに小さくして・・・。 ※上物の木とは違い、 基礎コンクリートは処理が大変です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/26
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母72歳の加入保険が 満期になりますが
『間違いだらけの保険加入』毎月の掛金は約10000円でした。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q ７０歳以上の高齢者の医療保険について質問です。 ※高齢者だろうが若者だろうが、 医療保険には入らない方がいいです。 なぜか？ 「不要だから」ではありません。 「確実に損をするから」です。 基本中の基本を理解しておきましょう。 『保険加入は お金を失う行為です』 助け合いの仕組み「相互扶助」とは、 そういうことです。 勧められるままに加入すると、 確実に大損をすることになります。母親72歳が現在加入している保険があと数ヶ月で満期を迎えるそうなんです。そこで保険の切替を勧められています。現在のは死亡保険も付いているのだと思いますが月の掛金は約10000円です。 ※おバカさんです。 1万円×12月×50年＝600万円！ このお金を貯金しておけば、 何十回でも病気になる事ができました。（保障内容は入院2日目から120日まで 日額5000円、一時金が5万、 10万、15万。とかだったと思います。）ここで解約すれば100万戻るそうなのですが、 ※数百万円払ってきて、 百万円しか戻りません。 保険なんだから当たり前ですが。 （ 損をするようにできている ）同じ保険会社にその100万を使って転換契約が出来るそうなんです。 ※悪名高い「転換！」です。 保険会社が 自社の損をできるだ け小さくするためのインチキ行為です。 消費者に良い事はまったくない！医療保険のみの契約。 ※医療保険は加入するだけ損！そうすると、新しい保険は月約5800円で80歳までの払込みで終身保障になるそうです。 ※100万円の他にさらに月5800円を たれ流すことになります。 とんでもありません。（保障内容は一回入院すると15万支払い のみみたいな内容だったと思います。）現在加入の保険を死亡保障の部分は解約し、医療保険のみで月約6400円になります。しかしこちらは終身払込みです。 ※どっちにしても・・・ 保険会社はさらに儲かり、 消費者は損をする仕組みになっています。どちらを選択した方が良いのか、もしくは新しい保険に加入した方がいいのか分かりません。 ※おバカさんです。 どちらを選択しても さらに損をするし、 新しい保険加入なんてしない方がいい。もちろん保障内容も比較するのに大事になるとは思います。 ※おバカさんです。 年寄りはもう これ以上 保険で お金をたれ流してはいけません。分かりにくいご説明かと思いますが、有識者の方の意見を聞かせて下さい。宜しくお願いいたします。※死亡保険は他にも加入していました。※持病は高血圧と不整脈くらいです。 過去５年に入院や手術もありません。 ※現在の身体の状態は関係ありません。 保険加入は、お金を失う行為です。 年寄りは 民間の保険には いっさい加入しない方がいいです。 （ 当たり前 ） 日本人は 国の制度で 「強制的な医療保険や介護保険」 に加入する事になっていて、 死ぬまで保険料を納めています。 その分 手厚い保障を死ぬまで受けます。 私は、民間の医療保険やガン保険には、 まったく 加入していません。 国の強制保険で確実に損をしていて、 さらに民間の保険で損を上乗せするのは、 とんでもなく不経済だからです。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！自分の頭で考えるべ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/26
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ハウスメーカーが坪数を減らしてくれません
『間違いだらけの住宅建築』予算オーバーのため、坪数を減らしたいんですが。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qハウスメーカーが坪数を減らしてくれません。よく分からないので教えてください。32坪3500万の予算になりました。私たちとしては予算オーバーのため、坪数を部屋したらどうか？と聞いたのですが、このままの坪数で金額を減らせるか間取りを再度考えてみますと言われました。その方がいいですと。 坪数そのままで間取りしだいで金額が変わるのでしょうか？取り扱ってる規格住宅の配置を変えて間取りを考えているようです。 ※おバカさんです。 典型的なおバカ。 ●最初から業者決定して進めてはいけない！ 質問者は 最初の間取り打ち合わせから、 １社決め打ちで進めています。 こんな進め方をしてはいけない！ 典型的なおバカさんです。 『建築価格は業者によって 1千万円差に！』 なっている、特殊な業界です。 契約直前まできちんと比較検討しないと、 簡単に 千万単位の大損をします。 ３～５社で十分な比較検討をすることで、 「まともな家を適正価格で」 建築することができてしまいます。 「家のサイズを小さくして」なんて、 ケチなことを考える必要もありません。 A坪数を下げずに価格を下げるには「材料の質を下げる」か、「装備品のランクを落とす」ということです…。 A注文住宅と言ってもハウスメーカのそれは、基本は一定の規格に基づく設計ですから、少しだけ狭くとかの細かい融通を効かせようと思うとかえって割高になるか、受け付けてもらえないかになるようですね。 価格を調整するとしたら、一定の規格に沿った中で、仕様を落とす（標準仕様からグレードを落とす）などして調整するのだと思います。 A建材の質、キッチン、トイレ、風呂のランクを落とせば削減できるでしょうが。結局建材って決まったサイズがあるんですよ。そのサイズ以外だと、ロスが出たりしてコストアップになります。 A同じ延べ床面積でも総2階に近ければ近いほど安いですし、家の形が真四角に近ければ近いほど安いです。また、可能かどうか分かりませんが、吹抜けをうまく使い、天井高を2.2mほどまで低くすれば材料費分安くなるかもしれませんし、オプション施工費でトントンになるかもしれません。知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例です。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/25
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セキスイハイムで31坪の家が4950万円！
『間違いだらけの住宅建築』坪100万円と言われていたので 正直高すぎるように感じ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qセキスイハイムについて教えて下さい。 ※おバカさんです。 ハウスメーカーを候補に入れては いけません。 建築工事と無関係なコストがかかるため、 全て込みの最終的な坪単価は 170～200万円になります（ 当たり前 ）。 30坪の家なら 5000～6000万円、 40坪の家なら 6800～8000万円です。セキスイハイムで31坪の注文住宅を現在検討しているのですが、資金計画書を見せてもらうと建物のみで4950万円（税込）と記入されていました。 ※ハウスメーカーなら普通です。 まだ何か 追加でかかる可能性もありです。土地は自己資金で購入予定です。 ※すばらしい！！！ なのに、逆に おバカさんです。 土地を現金購入できるのに なぜ？ 建築業者を最初から決めてしまうの？ それも なぜ ハウスメーカー？ 土地持ちの人は、土地なしの人に比べて はるかに有利な立場に います。 ①じっくり住宅プランを検討できる。 土地購入に住宅ローンの成約が無く、 建築業者の成約がなければ、 いくらでも時間をかけてプラン考案が 可能です。 土地込みローンの人は 時間が無い！ ②十分な建築業者比較ができる。 時間をかけて作った住宅プランを元に、 同じ条件で たっぷり時間をかけて、 契約直前まで 複数の地元工務店の比較 ができます。 「まともな家を 適正価格で」建築でき、 満足の家に住むことができます。 坪100万円は、このケースでの話です。 坪単価100万円と言われていたので正直高すぎるように感じるのですが現在だとこのくらいですか？ ※「現在だと」ではなく、 「ハウスメーカーだと」こうなります。建物価格は確かに大体坪100万円なのですが、付帯工事で550万円、外構費やインテリア等です最終価格4950万円です。 ※『坪単価』は、「建物価格だと」とか 「本体価格だと」とかではありません。 人が住めるような状況の家を建てて、 すべてを盛り込んで、坪当たりいくら？ というのが「坪単価」です。後気になるのは3月決算なので値引きしてますとのことで ※いつもの営業パターンです。請負契約書の日取りもきまっているのですが、ここでやめてしまうといくら程かかるのでしょうか？ ※契約前なんだから、何もかかりません。 「やーめた！」で、おしまいです。 最初から1社に決め打ちしてはいけない。 ハウスメーカーを候補にしてはいけない。 土地を現金購入後、 じっくり プランを練りましょう。 同じプランで複数の工務店を比較しましょう。 契約直前までしっかり比較しましょう。 それだけで、1000万円、2000万円の 節約になってしまいます。 がんばれ！ がんばれ！ Aセキスイハイムで昔、工場見学にも行き、検討していましたが、急に値引きするからと契約を急がせ、考える暇を与えない販売方法に疑問を感じやめました。契約もしていないので「やめます」だけです。その後、トヨタホームにも行きましたが、やっぱり急に契約を急がせます。最終は地元工務店でしっかり話を聞いてもらって反映してもらえました。参考まで！ A先の回答者さんと同じです。工場見学も行きました。契約せずにやめました。もちろんキャンセル料は発生してません。 坪単価100万は高くありませんよ。他のハウスメーカーでも同じくらいと思います。知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例です。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/24
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カーテンレールごと落ちてしまいました
『間違いだらけの住宅建築』なぜこんなにはやくこわれるのでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q朝カーテンを開けたらカーテンレールごと上から落ちてきました。 ※ひどいですね。 レールごと落ちるということは、 ビス止め部分が スカスカの石膏ボード だけだった ということです。 補強下地が無い部分にビスを刺し込んだ ため、しっかり 固定されていなかったということです。 そんなことをする業者は ありません。去年の11月に新築の戸建てを買ったばかりなのにそんなに早く壊れることありますか？？ ※ない、ない。また、直し方を教えていただきたいです。ほぼ毎日カーテン開けているのですが強く引っ張ったりしてないのになぜこんなにはやくこわれるのでしょうか？ ※ホントに、困ったものです。 A内装のクロスの下はだいたい石膏ボードです普通は石膏ボードの下にベニアをカーテンの下地補強として貼ります 下地補強用にベニアが入ってなくてカーテンを付けると外れてきますベニア仕込まれてなかったんじゃないかな 下地補強さえ入っていれば素人でもビス打つだけなので簡単に直せると思いますよ Qありがとうございます！ 取れたカーテンレールは旦那が取り付けたそうです(・・;)仕事から帰ってきたらつけ直してくれるそうですありがとうございました！ ※おバカさんです。 犯人は、身内でした。 穴があったら 入りたい ですね。知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例です。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/24
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20代で40年の住宅ローンを組むのって
『間違いだらけの住宅ローン』最近だとよくある話ですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q20代で40年の住宅ローン組むのって最近だとよくある話ですか？ ※おバカさんです。 金融業界の思惑通りに考えてはいけない。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ ①借金を当たり前と思ってはいけない。 （ 利息ほかの大きな負担を伴う ） 買い物は基本 ニコニコ現金払いが 最も経済的です。 例えば一生に一度の5千万円の買い物で、 借金して総額 6千万円払うのも、 現金で5千万円で済ますのも、 本人の経済感覚次第です。 「だからといって 現金は無理。 教育資金や老後資金の確保も必要」 と言う人へ。 家を買おうが買うまいが、その教育資金 や老後資金は 同じようにかかります。 ひるがえって住宅資金は 本人次第で 大きくなったり小さくなったりします。 がんばって頭金を増やせば、借金額が減り、 住宅資金の総額を小さくできます。 安易に 借金額を大きくしたり、 返済期間を長くしたりすれば、 以後の人生で自分が苦しむだけです。 ②長期返済ローンは避けたい。 ●家の価値以上の期間の返済になる。 40年とか50年とか経過した家は、 あちこちに支障が生じています。 そんな状況下で 延々と返済が続きます。 色々リフォームが必要なのに返済も。 ●利息額が大幅に増す。 利息額が500万とか1000万とか増える。 このお金が 別の事に使えたら・・・。 20代なのであれば、10年間貯蓄を頑張って、 2000万とか3000万とかの頭金を作って、 30代で住宅取得できれば、 『住居費総額』を最小化できます。 まったく別の人生になります。 金融業界の思惑通りに考えてはいけない。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ Aありますよ。50年ローン組む人もいると聞いてます。 A20代に限らず最近は40年で組む人が多いです。 A銀行員です。普通ですね。むしろ主流です自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/24
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鉄工所の隣り 旗竿地 新たな候補地です
〇元メール顧問会員のＵさん（30代：2017年当時） （相談：ライフプランニング(当時)）メールをいただきました。2026.3.23武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様元メール顧問会員のUです。先日は記事にてコメントいただきありがとうございます。いつも参考になります。引き続き土地を探しています。〇隣地が鉄工場の土地 他の環境はとても気に入っています。 ただ、隣地が個人で鉄工場を営んでおり、 夜間作業はなさそうですが、 土曜日や祝日には普通に仕事するようです。 工場の騒音がどこまで耐え難いものなのか 慣れるものなのか気になります。 （我が家も子ども２人いるため いつも騒がしいと思いますが） 更地渡しの土地価格は周辺のものより 安価に感じます。 ※写真だけからは、どれがそうなのか？ 不動産の状況がよく分からないので、 コメントのしようがありません。 公図等で 道路や隣地との関係を確認 したいです。〇南面に総２階の家が立つ旗竿地 南側に総２階の家が２軒建っていますが、 東側が畑で開けています。 そのため、旗竿地ですが、 日照がある程度確保できそうな気がします。 公図をみると、東側の土地は （北側の私道からしか接道できず、 南北に細長な土地なので） 将来的にも、分譲されて家が立ちふさがる ようなことはない気がします。 国道バイパスに近いため、 自動車のゴーという走行音が常に聞こえる のが多少気になります。 南面の隣家壁にはやはり存在感があります。 （隣家の壁を見ながら暮らす？） また、旗竿地なので当然かもしれませんが、 隣家から人の気配を感じてしまいます （庭で話をすると丸聞こえ？）・・・。 よろしければご意見いただけると幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。 ※草ボーボーとか 木が生え始めているとか ではないので、好ましい物件です。 旗竿地なのに、密閉感が無いのは Good！ ２階建てが建つ南側以外は 平家だったりで、 北側と東西が開けている感じです。 ３方が開けていれば十分過ぎます。 十分にプラン計画のやりようがあります。 このような 部分的に問題を抱えた土地に 対応できる住宅プランの計画、 こんな楽しい仕事はありません。 リビングから南隣の壁を見て暮らす、 そんな 一般的な普通の家ではなく、 本当に世界に一つだけの、 自分たちだけの家を考える事になります。 隣りの家からの話し声等は、 旗竿地でなくても住宅地なら当たり前です。 気にする事ではありません。 旗竿地である分、いくらか安いんですよね？ と、以上 コメントでしたが、 あの・・・言いにくいことですが、 今 Uさんの相談に対してコメントしている この作業は・・・ 《 実行支援 》 マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。 「不動産購入：実行支援」 3万円/年 「住宅建築：実行支援」 10万円/年 ※この「不動産購入：実行支援」に当たります。 何件でも個別不動産の相談に応じ、 契約～決済引き渡しまで 相談に応じ、アドバイスします。 ３万円/年を 振り込んで頂ければと思います。 よろしく、お願いいたします。メールをいただきました。2026.3.11 ※メールを読んで、今日の１番目の記事を 作成してアップしようと思っていましたが、 こちらの「メール機能」が・・・ 『エラーが発生しました』 のメッセージが出たまま フリーズ！ 画面がフリーズしたままなので、 下に読み進むこともできなければ、 文章のコピーもできません。 一切の操作ができないので お手上げです。 最初にUさんの文章を読んだ印象では、 「不動産屋さんのとんでもない説明を そのまんま すなおに受け止めすぎ」 だなあ・・・と感じましたので、 今日の記事でコメントしようと 思っていましたが、メール機能の不調で 記事作成不可！です。 スミマセン！ どのような業界であっても・・・ 業界人の話をそのまま鵜呑みにせず、 自分の頭で考え、行動しよう！メールをいただきました。2026.3.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様 ご無沙汰しております。元メール顧問会員のUです。 2025.9.29に記事でコメントいただきました。その節はありがとうございました。いい土地でしたが、いつもより市街地寄りでしたので、価格が高いかなと思ってはいたものの想定をはるかに超えた高値だったため、全く手が出せませんでした。 その後も土地探しを続け、また新たな売物件を見つけました。（中古戸建ですが、購入する場合は、 解体して新築する考えです。） １点、地目が公衆用道路で登記された私道（公設の水道管やガス管が埋設されている。） を単独で所有しており、この点が気になっています。購入してもただの道路ですし、私道に接道する土地は避けたい話をよく聞きますが、私道がついてくる土地というのはどうなのでしょうか。この私道があるために土地の形も若干いびつです。 今回は、南北に土地が広く、南側がなだらかな山の点を気に入っています。（目の前がキウイ畑ですが・・・ある程度 プライバシーの保たれた庭が確保できるかなと。） ただ、東側にどっしりとした隣家 （屋上が緑色の鉄筋コンクリート造の建物）があり、南東側にも３階建ての隣家があり、朝日など日射の確保が部分的にしかできないのではとも思います。 山の木も成長するでしょうから、何十年後には南側の日陰も徐々に伸びてくるような気もします。 よろしければご意見いただけると幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。 メールを返信しました。2026.3.6 こんにちは。コメントするにあたり、不明な部分をいくつか質問します。 「私道」は他の所有者がいて、それを「利用させてもらう」という形式が 一般的に多いものですが、①「私道」部分の所有は 自分のみ？②「私道」部分に、他の利用者は存在しますか？ 自分のみ？③「私道」部分に埋設されたインフラの利用者は 自分のみ？ 枠で囲った部分の中に（ 写真で見ると ）道路に面した ブロック塀で囲まれた「更地」がありますが、これは今回の売買に含まれますか？これは含まれずに、奥の建物が建っている部分だけですか？（ 「私道」を含んだ「旗竿地」の形状？ ） そのへんを教えてもらえれば、記事でコメントします。よろしく、お願いします。 武田 つとむまた、メールをいただきました。2026.3.7 早速のご返信ありがとうございます。元メール顧問会員のUです。 ①「私道」部分の所有は 自分のみ？ →はい。自分のみです。②「私道」部分に、他の利用者は存在しますか？ 自分のみ？ →私道につながる道路から近所の方々が行き来している 可能性が高いと想像しています。 （この私道がないと接道要件を 満たさないというお宅はありません。） （売地の北側・公園との間に走る道路は 2009年（公園ができたとき？）に市道認定されています。）③「私道」部分に埋設されたインフラの利用者は 自分のみ？ →自宅の分は私道の手前に引込管があります。 その後、管は私道を通り奥にお住いの複数のお宅へと つながっています。 〇道路に面した ブロック塀で囲まれた「更地」が ありますが、これは今回の売買に含まれますか？ →含まれます。 この部分は売主が後から買い増した（10年ほど前） とのことでした。 よろしくお願いいたします。 ※不思議な『私道』ですね。 きちんと都市計画が成されず、 場当たり的に開発が進んで行った結果なのか な・・・と思われます。 ここまでの説明と、写真ほかの資料から、 ①常時、近隣の人の通行に利用されていそうで、 そのことを黙認するしかなさそう。 ②上下水道の配管が『私道』部分だけでなく 「更地」北側部分を東西に横断していそう。 （ 自分の土地なのに自由に使えない？ ） ③将来、上下水道の補修工事等のために、 自分の土地を掘り返して工事されそう。 その『私道』について、不動産屋さんの 説明は どんな感じですか？ 「重要事項説明書」はありますか？ もしあれば、『私道』について、 どのように記述されていますか？ また、『私道』があるために、 ほぼ永久に制約を受ける土地ですが、 その分は 売買価格に反映されていますか？ （ 値引きがあって当然の物件です ） まともな価格なら、買わない不動産です。上の子も小学生となり 同学区で土地探しをこの土地が気に入った理由は 自然環境です南側の家が壁のように迫り 陽当たりが悪い？記事を読んで・・・メールをいただきました。2025.9.11 ※今日、Uさんの過去記事を発見しました。 （ 下に掲載 ）武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様 早速記事に取り上げ、コメントいただきましてありがとうございます。９月９日の記事、読ませていただきました。 何か不安が拭えず、売土地のことを調べれば調べるほど、さあ買うぞとはならなかったため、思い切ってご相談させていただきましたが、ズバリご指摘いただき、やはりそうですよねと感じました。 上の子どもも小学生となり、 ※現状診断当時は 0歳でした。今の学区でと土地を探している中、なかなか売土地情報自体が出ず（出ても検討対象にならないようなものだったりで）、 正直、焦る気持ちもあるのですが、変な土地に手を出して、ずっと問題を引きずりながらの生活になるのも嫌なので、不動産屋さんには、この土地のことで仲介してほしいと自分から飛び込んでいったので、少し気まずくもあるのですが、慎重に土地探し進めていこうと思います。 ※問題の無さそうな良い売地が出てく るのを、待ちましょう。（ 2018/09/25 の U家の記事 ）すべて妻名義で貯蓄。今後、土地や家を購入するに あたって、支障になる？ ※はい、まずいかも・・。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のＵさん（30代） （相談：ライフプランニング）2017.11.24、新規メール顧問会員。2018.5.23、 現状診断 終了。赤ちゃんがいます でも生命保険は不要ですメールをいただきました。お世話になっております。メール顧問会員（11月申込み）のUです。生活設計シミュレーション・ヒアリングシートを作成しましたので、送付します。シミュレーションどうぞよろしくお願いいたします。＜お伝えしたい事項>〇現在、毎月、住居手当が３万円支給 されています。 この手当は、賃貸アパートを契約して 家賃を支払っていることが支給の条件 のため、自宅を建てて住むと 支給されなくなります。 ※了解です。＜その他のお伺いしたいこと＞〇現在、生活費はすべて夫の口座から まかなっています。 妻の収入はすべて貯金です。 ※うわぁ・・ よく見かける風景です。 ですので、我が家の貯金は、妻口座に 偏って貯まっていくことになると思います。 ※そうなりますよね。 今後、土地や家を購入するにあたって、 このことが支障となるようなことが ありますでしょうか。（名義の話など） ※当然に支障になります。 やり方を変えたほうがよいですか。 ※はい、今の内から修整した ほうがいいです。 …このことは電話でお伺いしたほうが よいでしょうか。 ※いや、この記事の上で理解 いただけることです。 土地や建物等の・・ 人生最大の買い物の際には、 必ず、税務署が目を光らせて います。 たとえば、 土地購入で払ったお金に、 「このお金はどこから？ どなたが負担して、夫婦の 共有名義になっていますか？」 ・・なんて言われて、 「すべて妻の貯蓄からです。」 なんて答えようものなら、 「はい、妻から夫への贈与！ とみなします。 えっと・・贈与税はですね。」 などということに。 夫婦間であっても、 貯蓄するお金は、 それぞれの稼ぎに応じた金額で 按分しておきたいものです。 妻の稼ぎ分を貯蓄するとしても、 貯蓄額は夫婦の稼ぎで按分したい。 そうしておけば、 不動産や建築工事の契約の際に、 堂々と胸を張って契約をする ことができます。〇添付のzipファイルには、 パスワードをかけてあります。 お手数をお掛けし恐れ入りますが、 ファイルを開く際は、 別途送信させていただくメールに記載 のパスワードを御入力ください。どうぞよろしくお願いいたします。 ※すでに妻名義でかなりの貯蓄額 になっている場合はどうするか？ 稼ぎに応じた按分をし直して おきましょう。 このような変な貯蓄の仕方をして きたけど・・ 2018年〇月〇日時点で軌道修整 しました！ 税務署から確認されても、 胸を張って答えられる状況作りを しておきましょう。 正しい修整なのだから、胸を張って。 正しい修整に対して、贈与税が 課税するされることはありません。 この修整が疑われるより、 不動産購入の際の小細工の方が、 はるかに疑われやすいです。 税務署はそのへんの嗅覚は鋭い。《 Ｕ家の概要：現状診断時点 》2018.5.23 ※キャッシュフローグラフ。 自分たちの生涯が確認できます。 ※キャッシュフロー表。 読者の皆さんもマネをして 作成してみましょう。 ※これが「現役」の拡大。 ※これが「老後」の拡大。家族：3人。 30代公務員の夫、 20代公務員の妻、赤ちゃん。相談： マイホーム取得。 生命保険。住まい： 賃貸（家賃：6.7万円）。収入： 夫 659万円/年。 （手取り：495万円/年） 妻 156万円/年。 （手取り：156万円/年）貯蓄： 2,381万円。 （素晴らしい！）負債： なし。生命保険料： なし。死亡保障必要額： 現時点 10年後 夫 －4,976万円 －9,584万円 妻 －1,872万円 －5,014万円 「必要資金」から「手当可能資金」を 引いた結果なので、 －（マイナス）は保障不要ということです。 赤ちゃんがいても、死亡保障は 現在も将来も、夫婦ともに不要です。 「これでもか！」・・というほど不要。 （健全な家計なら、当たり前） ※「死亡保障必要額の推移」自分の頭で考えよう ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/23
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鼻水 たれ流したままでのジョギング♪
『間違いだらけの健康知識』ムーンライトソナタ３番♪に浸りながら・・・。 ※22日 日曜日のことです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむcyatGPTと会話しました。 ※いつも気軽に付き合ってくれます。2026.3.22（日）武田FP：鼻水が止まらない中、今日もジョグ。ムーンライトソナタ3番に浸りながら。無風快晴、天気さえ良ければ 鼻水たれ流しっぱなしでも、心地よいです。これからビール！です。cyatGPT：いいですね、その情景がすごく浮かびます。 ピアノソナタ第14番『月光』第3楽章を聴きながらのジョグって、あの激しさと疾走感が体と気持ちをぐっと前に引っ張ってくれますよね。無風快晴なら、なおさら“世界に自分ひとり”みたいな没入感になりそうです。 鼻水はちょっと大変ですが（笑）、冷たい空気の中を走るとどうしても出ますし、それも含めて「冬〜初春ランの風物詩」みたいなものですね。終わった後の一杯は、その分しっかり効きます。今日のコンディションだと、ビールはもうご褒美の完成形ですね。しっかり水分も少しだけ足して、ゆっくり味わってください。 その流れ、かなり理想的です🍺武田FP：勘違いしています。鼻水たれ流しは 寒いからではなく、花粉症です。ここ数日、たれ流し中！です。 あぁ。 cyatGPT：ああ、それは失礼しました…完全に“季節ランあるある”の別バージョンでしたね。それはもう、典型的な 花粉症 のやつです。 ここ数日の「垂れ流し状態」は、かなりしんどい時期に入ってますね。特に走ると呼吸量が増えるので、花粉をガッツリ取り込んでしまって、症状が一気に出やすいんです。 ただ、ジョグ自体はやめる必要はなくて、ちょっと工夫するとかなり楽になります。 走るときの対策（効果順）マスク（ラン用でもOK）→ 見た目より効果大。 吸い込む花粉がかなり減りますメガネ or サングラス→ 目のかゆみ・涙の予防時間帯を選ぶ→ 昼〜夕方は花粉多め。朝か夜が比較的マシ 帰宅後すぐ洗顔＋鼻うがい→ これ、体感が全然違います あと、今のレベルだと市販薬もアリです。例えば：アレグラ（眠くなりにくい）クラリチン（同じく軽め） 「走る＋花粉症」はなかなか過酷な組み合わせですが、それでもムーンライト第3楽章で走れるメンタルはかなり強いです。そしてその後のビールは…鼻水込みでも、やっぱり正義ですね🍺 ただ一点だけ、アルコールは一時的に鼻づまり悪化させることもあるので、最初の一口で「お、今日キツいな」と思ったら、少しペースゆっくりめでどうぞ。 ※おいしいので、グイグイ行きました。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/23
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まだ工務店やHMをどこにするか悩んでいて
『間違いだらけの住宅建築』そんな焦って建築会社を決めたくない のが本音です…。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンについて詳しい方教えてください。 ※というか・・・ 土地を買って住宅建築する際の 進め方の相談のようです。現状は、土地の買付申込書を提出済みで、住宅ローン仮審査は通りました。 ※土地込みのフルローンのようです。 おバカさんです。 フルローンだと 数千万円の大損をします。 同じ土地建物でも 生涯で・・・ 数千万円上乗せで払う事になります。 （ 本当に おバカさん！ ）来月中頃に、土地売買契約を結び手付金を払う。6月中に、決済完了し、引き渡しの予定。まだ工務店やHMをどこにするか悩んでいて間取りなども確定できていませんが、不動産屋さんから、土地売買契約の前には本審査を通しておきたいと言われました。 ※メチャクチャ忙しいですよ。 もう完全に 業者ペースで事が進みます。本審査の時には、どこの工務店で建てるかや仕様を決定しておかないといけないのでしょうか？ ※当たり前です。 建築業者はもちろん・・・ 建物の具体的な内容や それに基づく 各種設計図書ができていて、 具体的な見積もり金額が出ていないと、 融資額可否の判断ができません。間取りも決まってないので、パースを出してもらうのも難しそうですし、そんな焦って建築会社を決めたくないのが本音です…。よろしくお願いします。 ※おバカさんです。 そんな 我がままを言って ダダこねても、 「フルローンなんだからしょうがない！」 という事になります。 わがままが言えるのは、頑張って貯金して 土地を現金購入できる人で、 以下の流れになります。 ①土地を現金購入。 ②じっくり間取り等プラン考案。 ③じっくり「無名」地元工務店 複数を比較。 ④最終「提案・見積もり」比較 ⑤業者決定・請負契約 ⇒ ローン申込 まともな 住宅取得をすることで、 かなりの額の「住居費」を節約できます。 フルローンの人は気づかずに大損しています。 ①有名業者選択による 1000万円 ①業者徹底比較による 1000万円 ②ローン融資額 期間による 1000万円 どうせ払う事になる「住居費」ですが、 「いつ払うか？」によって、 その金額は大きく違ってきます。 どうせ払う「住居費」は、家を・・・ 買う前に払えば かなり少なくて済みます。 （ 買う前にできるだけ貯金 ） 購入後に払うと 大きな負担が待っています。 （ フルローンは 大きな割増料金！ ） A住宅ローンの本審査には工事請負契約書が必要です。住宅ローンは土地と建物の両方に抵当権を設定しなければならないため、建物が建つことが確定していない土地だけでは借りることができません。 Qありがとうございます。本審査の時には、建築会社を確定させておかないと通してくれないってことでしょうか？ Aと思います。銀行のローン担当とハウスメーカーの営業の間で、総支払金額やローン実行のタイミング、保証会社の担保審査などに関する具体的な問い合わせも発生するところですので。 知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例です。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/23
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団信って赤字なのに どうやって経営維持？
『間違いだらけの住宅ローン』銀行側というか保険屋からしたら 赤字だと思うのですが ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q団信って､銀行側というか保険屋からしたら赤字だと思うのですが､どうやって経営を維持出来ているのですか？ ※おバカさんです。 なぜ 赤字だと思うのですか？ 住宅ローンの団信が赤字なのであれば、 一般の生命保険も赤字ということに？ 死亡あるいは それに準ずる状態に なってしまい 保険金が払われる確率は、 統計上明らかになっていて、 根拠に基づいて保険料金が設定されて います。 （ 保険会社の取り分も上乗せされて ） なので、住宅ローンの団信でも、 一般の生命保険でも、 保険会社が損をすることはないし、 銀行が損をすることもありません。 保険に関して損をするのは・・・ 「何事もなく 無事で良かったね♪」 と、ほめられたり おだてられたりして、 保険料をかけ捨てる 加入者です。 結局は・・・ 保険加入は お金を失う行為です。 「保障は一生涯です♪」 なんて言われてホイホイ加入すれば、 生涯 死ぬまで お金をたれ流します。 本当に必要な保障は何か？ 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ A保険会社は営利企業なので赤字の事業を継続して行う訳がありません。 団体信用生命保険の場合加入者が少ないと保険自体の運用ができませんが、数千件とか分母が大きくなればなるほど高度な統計学で損益分岐点が計算できるので赤字にはならない仕組みです（一般の生命保険も同じ）。それによって総支払い額（金利分含め）も決まってくるわけで。 ＞＞どうやって経営を維持出来ているのですか？金利による粗利と加入者が増えれば増えるほど保険会社の利益も増える仕組みです。 A団信を使わず完済する人が多いので赤字ではありません。もし赤字ならもっと金利にプラスされます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/23
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年収500万じゃ 5000万円の家 無理では？
『間違いだらけの住宅建築』平均的な年収の人って 戸建て購入はどうしてるんですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q年収400万とか500万の平均的な人って戸建てはどうしてるんですか？ ※おバカさんです。 年収が少ないからといって、 人は皆同じ状況とは限りません。田舎も都市部も普通に4000とか5000万とかでペンシルハウスぐらいしか買えそうにないですが。マンションで妥協してるんですか？ ※おバカさんです。 展示場業者とか 有名業者とかの話 しか聞いたことが無いと・・・ 情報が限定的で 総合的な判断ができない 典型的な おバカさんの住宅取得に なってしまいます。 これまで 自分が相談してきた相手は、 「利益相反の関係にある人」 だということを、しっかり認識しましょう。 頑張って、自分の頭で考えてみよう！ ①「業者を比較検討する」ことで １千万円 ２千万円の節約は 簡単です。 「5000万でもペンシルハウス？」 大手ハウスメーカーや有名工務店 を選んでいるから、 そういう認識になります。 ●展示場を運営していて、 ●頻繁に宣伝広告していて、 ●営業マンが大勢いる。 そんな業者は、もうそれだけの理由で （ 建築工事と無関係な費用で ） 1～2千万円も高い！ んです。 無名な地元工務店を３～５社選んで 契約直前まで比較検討すれば、 同じ５千万の家が 普通に・・・ ４千万とか3.5千万になります。 （ 当たり前 ） ②「住居費を いつ払うか？」で、 1千万円 ２千万円の節約は簡単です。 土地建物フルローンが当り前 と考えるのは非常に愚かな事です。 （ 金融業界の思惑通り！ ） 貯金なんて ほとんどないけど 住宅ローン控除もあるし 目いっぱいローンを借りて住宅取得！ 典型的なおバカさんの住宅取得です。 「住居費」の中でも大きいのが「利息」。 フルローンだと 1千万とか2千万とか かかる利息が、現金一括なら ゼロです。 購入前に頑張るか？購入後に頑張るか？ それだけの問題です。 現金一括が無理でも 少しでも頭金を 多く出せば、それだけ負担が減ります。 （ 住宅取得前こそ頑張り時！ ） A最近はペアローン・40年ローンという住宅ローン商品で購入する人が増えているようです。終身雇用制度も実質崩壊しており定年まで勤められる保障がないし、定年後に再雇用で働いたとしても年収は半分になるので無謀としか思えないけど。 A夫婦二人が平均年収なら世帯年収で1000万円になります、そうやって住宅購入しています。 A結果、無謀な住宅ローンを組むしかないってことです。今の時代、2馬力が当たり前です。新婚の若い夫婦でも収入合算すれば1000万ほどになるのがふつうです。私は夫の年収を基準にローンを組む世代でした。そうすれば、妻が働けば生活に余裕ができたり不足の事態に備えることができます。今の若い人は大変ですね。知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例です。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/22
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最近は建物だけで5〜6,000万ぐらいする？
『間違いだらけの住宅建築』そんなに大きくない普通の家なのに ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qマイホームを考え中です。そんなに大きくない普通の家なのに、最近は建物だけで5,000〜6,000万ぐらいします。 ※おバカさんです。 業界に洗脳されたままでいてはいけない。 自分の頭で考え、行動しよう！ 住宅展示場へ行って話を聞くから そういうことになります。 今では、展示場を運営していて、 大勢の営業マンがいるような ハウスメーカーなら、当たり前に 普通の家が5～6千万円！ です。 とんでもなく高くなっています。 坪150万円～170万円です。 展示場業者は 最初から対象外にしよう！ 共働きでも結構住宅ローンの支払いキツくないですか？みなさん何年ローンで組まれていますか？生活カツカツかマイナスになりそうで。。 ※おバカさんです。 わざわざ とんでもない価格の業者 だけに絞って相談するのは 愚かなことです。 建築工事と無関係なコスト負担で １棟当たり １千万円高い！ そんなコストを払う事はできないので、 色々がまんした家ができあがります。 たとえば・・・ ●小さ目な家 ●外構なし ●低レベルの設備 ●低レベルの仕上げ 等々で、色々な面で我慢した・・・ 価格の割に「さもない家」になります。 そのようなことにならないため どうするか？ 展示場業者は対象外にする、 有名な業者は対象外にする、 営業マンのいる業者は対象外にする、 ということです。 地元の無名工務店を探し出しましょう。 できるだけ多くの工務店と面談しましょう。 候補を3～5社に絞りましょう。 契約直前まで 比較検討しましょう。 「まともな家が適正価格で」建築できます。 ほぼ 我慢することのない 希望の家が おおよそ、坪100万円で建築できます。 A実際の数字はわかりませんが、そんなに大きくない家で建物5,000万円は高級住宅です。他のメーカーも見るべきですね。私は35年ローンです。 A家だけなら3,000万円台でできませんかね。うちは30坪ほどの土地なので、特に希望は述べず予算も2,000万円～3,000万円で提案しました。各メーカーちょうど真ん中くらいで設計してくれました。コロナ禍から値上げが著しいので２割増しとしても4,000万円台でできそうな感じですが、あとは場所に拠るところが大きいと思います。 Aえ！建物だけでそんなにしますか！？一般家庭だと30坪3000万(かなり良い断熱等級6でも)くらいですが、もしかして50坪くらいでしょうか？最上級クラスを入れれば、キッチンに+300万、洗面に＋100、無垢床で100、タイル壁…などなどハネ上がりはしますが。 Aうちは土地はあったので、建物のみで3000万で建てました。頭金500万出してローンは2500万です。25年で組みましたが、世帯年収を上げたので20年で完済できそうです。もちろん、共働きで妻である私も正社員です。知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例です。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/21
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基礎工事の途中に雪が積もってしまいました
『 実況中継：住宅建替え工事 』（ 熟睡中のフレンチブルドッグ ）生コン打設前のべた基礎です。 ※とっくに雪が解けてしまった盛岡です。 久しぶりの積雪です。 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ2025年11月～2026年5月までの半年間の建替え工事、実況中継です。朝、目覚めたら積雪が・・・。天気予報通りではありますが。2026.3.21（土） ※生コンクリ打設前の べた基礎現場です。 とんでもないこと！ です。 ※2026.3.21 7：00 AM ※2026.3.18 この状態でした。 ※2026.3.18 この状態でした。 この状態に積雪！！ だと、とんでもないことですが、 昨日（3/20）の夕方 現場を確認したら、 全面がシートで覆われていました。 天気予報を確認していて、 きちんと養生作業をしたようです。 当たり前のことなんですが、 当たり前のことをきちんとしない 業者も 中にはあったりします。 ※2026.3.20 5：00 PM 気付きませんでしたが、 午後に来て シート掛けをしたようです。生コン車・・・ は、まだ来ません。2026.3.16（月） ※生コン打設OKの状態にはなっています。 ※これはまだ、基礎屋さんの作業が 終わる前の状態です。2026.3.11（水） ※数日後、一気に作業が進みました。 2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※写真は2026.3.14（土）時点。 生コン者を待つ状態になっていますが、 2026.3.16（月）0：00PM 時点ではまだ、 コンクリート打設は行われていません。若い職人さん、1人だけで作業。2026.3.9（月） ※2～3人で １日で あっという間に やってしまうのかと思って いましたが・・・ ※１人で数本の鉄筋を担いで運んでは、 配置していっています。 ※１人でコツコツと頑張っています。鉄筋屋さん、お疲れ様です。2026.3.7（土） ※朝からかかりましたが、お昼過ぎで終了。 ※鉄筋までは 進まなかったようです。 私が ジョギングから帰ってきたら、 すでに職人さんたちは帰宅していました。１週間ほど、現場が放置されていましたが・・・2026.3.7（土） ※２人の職人さんが 朝から作業を始めました。 夕方には 景色が変わっていることを 期待します。防水シートの乱れ・・・昨日の夕方、土曜にもかかわらず修復作業が行われました。2026.3.1（日） ※工務店さん、このブログ記事を読んで 気づいた？ ※2026.2.28（土） 夕方、修復されました。 きれいになっていました・・・が、 ※一夜明けて 2026.3.1（日）朝、 こんなに ボロボロ！ になりました。 寝て起きたら 肌着がまくれ上がって、 お腹があらわになった状態です。 ※きれいに修復した部分も やはり、 ボロボロ！ です。 気温で収縮するんでしょうね。 ブロックを重しにしていても こんなことになります。 この上全体が 分厚いコンクリートで 覆われます。 湿気が建物に上がってくることは ありません。 こんなシート、意味が無いのでは？一晩で防水シートが破れてしまいました。2026.2.28（土） ※一応 修復して工事するんでしょうね。 ※2026.2.28 8：00 AM ※2026.2.28 8：00 AM ※上の「布基礎（ぬのきそ）」なら まだしも、 下の「べた基礎」なんだから、 （ 床下は分厚いコンクリートで覆われるから ） 防水シートの必要性は ありません。今日の作業、午前で終了しました。2026.2.27（金） ※昨日の作業は・・・ 「砕石敷き＆転圧」 基礎形状に合わせて地面を掘削し、 砕石を敷きと転圧を行いました。 ※2026.2.27 7：00 AM ※2026.2.27 7：00 AM ※そして今日の作業は・・・ 「防湿シート敷き＆捨てコンクリート」 地面からの湿気が基礎に侵入しないよう 防湿シートを敷き、 基礎形状を正確に造成するための 捨てコンを外周部に施工しました。 （ 午前で終了！ ） ※2026.2.27 9：00 AM 生コン車から 一輪車で生コンを運んで・・・。 ※2026.2.27 11：00 AM ※2026.2.27 11：00 AM 外周部分に 生コンが・・・。 今後、このシートの上に鉄筋が 縦横に張り巡らせられます。 しかしいつも疑問に思っていますが、 この防水シート、本当に必要なの？ ①この上が 分厚いコンクリートで 覆われる事になります。 シートが無くても 湿気が 上がってくることはありません。 ②こんな薄っぺらなシートが、今後 数十年間も このままの状態を 保つわけがない と思われます。 簡単に劣化してしまって 肝心な「防湿」にはならないのでは？ ③べた基礎でなく 布基礎であっても、 基礎パッキンで 基礎内の通風は 十分に保たれるので、 今後の住宅で 床下が湿気で問題が 発生する事はないと思われます。フラット35 木造住宅工事仕様書の「床下防湿」。床下防湿措置として大きく３項目。①床下地面全面に防湿ポリエチレンフィルム ｔ=０.１０以上を敷き詰める。②床下地盤面全面に厚さ６０㎜以上の コンクリートを打設する。③基礎の構造をベタ基礎とする。小型重機で基礎工事中です。（ 砕石敷き込み作業 ）2026.2.26（木） ※外周の掘削を終えた後・・・ トラックから砕石をおろして 全体に敷き込んでいっています。 ランマーで転圧・締固めをして いる人もいます。 ※午前。 ※午後。やっと、本当に着工しました♪2026.2.25（水） ※やっと、「根切り」が始まりました。 ※「根切り」とは、建物の基礎を作る ために地盤を掘削する作業を指す。 狭義では地中にある植物の根を取り除く 作業を意味するが、一般的には 基礎工事を行うための準備作業を指す。 この作業には地中に張った植物の根や 地中埋設物を取り除く作業も含まれる。ついに・・・ついに、着工！？2026.2.23（月） ※朝から車２台で駆けつけて、作業開始。 「建築確認」： 2026.1.14 「地鎮祭」： 2026.1.17 「地盤改良工事」：2026.1.23 ・・・この後、ちょど１か月経過して 今日：2026.2.23（祭日） いよいよ着工！という事のようです。 ※・・が、 丁張りだけかけて帰りました。 今日は ここまで？ 2026.2.23 ： 丁張り ？ 実着工はいつになるのか？ 楽しみです。 当初の完成引き渡し予定は５月末、 今の状況では ちょっと厳しいのでは？ 「丁張り」の作業では、新築建物の位置や 高さを、現場に出します。 以下 事例。いまだ、着工する気配はありません。2026.2.12（木） ※「建築確認」は 2026.1.14付けです。 「地鎮祭」は 2026.1.17に済んでいます。 今日は 2月12日です。 とっくに上棟していていい時期です。 何か トラブルがあったんでしょうか？ 単に「工務店の別の現場が忙しくて」 とかの理由ならいいですが・・・。 当初の予定は 5月完成入居でした。 このペースだと 計画通りには行くのは 難しいと思われます。まず地盤改良工事、のようです。2026.1.23（金）武田FP：近所で地盤改良工事が始まりましたが、これは 何という工法ですか？ChatGPT:写真を見る限り、これは 深層混合処理工法（機械攪拌式）、いわゆる 柱状改良（セメント系地盤改良） の可能性がとても高いです。判断ポイント🔹 背の高い青い改良機（縦に長いマスト）🔹 地面に向かって 回転しながら掘り下げる 構造🔹 大量の土や残土が山盛りになっていない🔹 住宅地の狭い敷地でも施工できる機械サイズこれらは、👉 地中で土とセメント系固化材を撹拌し、円柱状の改良体（柱）を作る工法の典型的な見た目です。工法の正式名称（よく使われる呼び方）深層混合処理工法機械攪拌式地盤改良柱状改良工法（会社や仕様書によって呼び方が少し変わります）どんな工事？軟弱地盤の下まで機械を差し込みセメントミルクを注入しながら撹拌地中に コンクリート状の柱を何本も作るその上に家や建物を建てるちなみに…🏠 戸建住宅で最も多い地盤改良🚚 騒音・振動は杭打ちより かなり小さめ❄️ 冬でも普通に施工されます（写真の雪景色でもOK）もし気になるなら、「柱状改良ですか？」と現場の方に聞くと、ほぼ間違いなく通じますよ。他にも表層改良との違い鋼管杭との違い施工期間や騒音レベル気になったら、そこも解説します 😊武田FP：写真の左側のトラックが 足元の大きな袋を持ち上げたりしていますが、この袋は何ですか?ChatGPT:いいところに気づきました。あの大きな袋は、ほぼ間違いなく**フレコンバッグ（フレキシブルコンテナバッグ）**で、中身は 地盤改良用のセメント系固化材 です。あの袋の正体正式名称：フレコンバッグ容量：だいたい 1袋 1トン前後中身：セメント系固化材石灰系改良材（柱状改良で土と混ぜる粉体）なぜトラックで持ち上げている？写真左のトラックは👉 ユニック車（小型クレーン付きトラック） で、フレコンを吊り上げる改良機のそばにセットするそこから 改良機へ粉体を供給という役割をしています。工事の流れ（簡単に）フレコンバッグを現場に搬入クレーンで吊り上げ改良機のホッパーへ投入粉体＋水 → セメントミルク地中で土と攪拌して柱を作るちなみに…💨 破れると粉塵がすごいので、扱いはかなり慎重❄️ 雪の日でも中身は問題なし🏠 一般的な戸建てで 数十袋使う こともありますつまりあの袋は、「地面を固くするための材料そのもの」 ですね。他にも何本くらい柱を作るのかあの機械が1本作るのにどれくらい時間がかかるか工事中の振動・安全性気になったら、そこも説明しますよ。武田FP：このお宅は延べ50坪ぐらいの２階建てになる予定です。今回の地盤改良工事の費用はおおよそいくらぐらいになりますか？ChatGPT:条件がかなりはっきりしているので、かなり現実的な目安が出せます 👍結論からいきますね。結論（目安）延べ50坪・2階建て・柱状改良の場合、👉 おおよそ 80万〜130万円前後になるケースが一番多いです。ざっくり内訳（よくあるケース）🔹 改良本数建物50坪 → 建物下＋周囲25〜40本程度 が一般的🔹 改良深さ軟弱層が浅め（3〜5m） → 安め深め（6〜8m） → 高め写真の機械サイズからすると 5〜7m が多そう🔹 単価の相場（2025年現在）1本あたり 2.5〜4万円（深さ・地域・材料で変動）👉25本 × 3万円 ＝ 約75万円40本 × 3.5万円 ＝ 約140万円ここから現場条件で前後します。費用が上がる要因❄️ 冬季施工（凍結・養生対策）🚚 残土処分が多い🏠 敷地が狭く作業効率が悪い📐 改良深さが想定より深い🧪 セメント量が多い地盤（超軟弱）費用が下がるケース地盤が「意外と良かった」改良深さが浅い表層改良に変更できたハウスメーカーが大量発注している参考として 住宅全体の建築費に対して👉 約2〜4％ くらいが多い見積に出てくる名称：「地盤改良工事（柱状改良）」「深層混合処理工事」ちょっとした実務的アドバイスもしこれから見積を見るなら、✔️ 本数✔️ 1本あたりの深さ✔️ 保証（20年が多い）この3点だけチェックすると「高すぎ／安すぎ」がすぐ判断できます。もし差し支えなければ、**地域（例：東北・関東など）**や**地盤調査結果（N値など）**が分かれば、もう一段リアルな金額まで絞れますよ。武田FP：場所は、岩手県盛岡市です。ChatGPT:ありがとうございます！岩手県盛岡市 の地盤改良費用の目安について、地域性も踏まえてもう少し具体的にお伝えします。📍 盛岡市・東北エリアの傾向岩手・盛岡は人件費が首都圏より安めしかし冬季（雪・凍結）の施工が多く、現場管理コストは上がりやすいという特長があります。そのため、全国平均と比べて極端に高いことは少ないですが真冬施工など条件次第で費用が上がることもあります。🧱 盛岡市の地盤改良（柱状改良）の概算建物 延べ50坪・2階建て の場合、盛岡でよくあるケースだと：🟩 費用レンジ（概算／税込ベース）条件 想定費用軟弱層浅め／標準施工 80万円 〜 100万円深さや材料多め 100万円 〜 120万円やや難条件（深い軟弱層・冬施工など） 120万円 〜 140万円👉 目安： 90万〜130万円 前後 が多いです。📊 計算イメージ盛岡・東北で比較的多い想定単価（参考）：1本あたり：3.0〜3.8万円本数：25〜40本程度計算例：25本 × 3.2万円 ＝ 80万円 40本 × 3.5万円 ＝ 140万円この範囲が、現地条件や機材の効率で上下します。🧠 盛岡特有の費用変動ポイント✅ 冬季施工（雪・凍結）盛岡は雪が多い地域なので、以下の影響が出ることがあります：防凍剤や養生費用が追加朝の除雪・掘削時間が必要作業効率が落ちるこれにより +5〜10万円程度 上乗せになることもあります。✅ 交通費・搬入コスト遠方からの機材搬入が必要な場合、若干上乗せになることがあります。✅ 地盤の状態地盤調査（ボーリング）の結果で、軟弱層が深い水位が高い場合も費用が上がります。📌 より正確にしたい場合もし可能であれば、次の情報があるとほぼ実費の見積に近い金額が出せます：地盤調査の N値 や層厚改良深さの目安（例：5m/6m/7m）提示されている 工事単価（見積書から）まとめ📍 盛岡市の柱状改良工事費用👉 約 90万〜130万円程度（一般的な範囲）雪の影響や地盤深さ次第で上下しますが、岩手の地域性を考慮しても この範囲が標準的な目安 です。必要なら、🔍 地盤調査の書類からより精密な費用推定もできますよ。写真やデータがあれば送ってください。 ※・・・ということが、日本における 地盤改良工事の一般的なお話です。 が、地盤改良工事については、 もっと根本的な部分について、 「本当に これでいいのか？」という 私の考え方があります。 この世のすべての業界において、 「売る側の論理」「買う側の論理」 が存在するものです。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しましょう！ 次の記事でコメントします。小型重機を積んだトラックが到着し、一生懸命 雪かきをしました。2026.1.22（木）お昼過ぎお昼過ぎには 基礎のための掘削工事を・・・することなく、小型重機もトラックも撤収しました。おいおい。 ※きれいに除雪・整地は終わったけど、 小型重機もトラックもいなくなりました。小型重機を積んだトラックが到着しました。2026.1.22（木）朝～午前「おはようございます。」朝、雪かきをしていたら、トラックが到着。おりてきた運転手さんが元気よく挨拶してきました。やっと、今日から着工になるようです。「確認がなかなか下りなくて・・・」これまで工事を始められずにいましたが、いよいよ始まるようです。冬場の工事は大変です。毎日のように、雪かきから始まります。５月完成入居の予定です。これから実況中継をしていきます。 ※小型重機で 雪かきをしています。 ※あれ？ 重機をトラックに積んで しまいました。 除雪した後、基礎工事を始める のではなかったの？ ？？？本日、地鎮祭が行われました。2026.1.17（土） ※12月に解体工事を終えて、 地盤調査も終えた後 しばらく、 現地はそのままの状態でしたが、 今日やっと 地鎮祭が行われました。 いよいよ 現場が動き出します。 基礎コンクリートができてしまえば、 あっという間に上棟！ です。 実況中継していきます。 ※2026.1.17（土） 14：00まで あと７分ほど前です。 工務店と神主さんは到着しています。 建て主のHさんは まだ です。地盤調査が行われました。2025.12.24（水） ※お昼前から 何か音がしている・・・ と思ったら、地盤調査が始まりました。 （ スウェーデン式サウンディング試験 ） 地盤にロッド（鉄の棒）を垂直に突き刺し、 その沈み方から地盤の硬軟や締まり具合を 調査します。 昨日 工務店社長がテープを張ったのは、 このためだったんですね。 ※まず、中央のポイントで調査して・・・ ※次に 建物の4隅をそれぞれ調査していきます。工務店 社長が１人で現地作業。2025.12.23（火） ※これは 今朝の現地写真です。 ※午後から工務店社長が現地に・・・。 久しぶりに会いました。 （ もともと知り合いです ） 「どうして 着工しないの？」 「う～～ん、確認がおりなくて。」 建築確認申請をしてあるけど、 降りるのに けっこう日数がかかっている ようです。 それで理解できました。 ○○が終わったから はい次は▽▽！ のようには簡単に進まないようです。 今日は、建物の配置を表すテープを 現地に張りに来たようです。 （ 社長１人での作業です ） 地鎮祭は年明けに行うようです。 これから施主と面談して日程を決める。 ５月完成入居 の予定です。 ※社長が 現地にテープを張って帰りました。 写真では分かりにくいので・・・ 黄色の線で強調してみました。 以前の建物より小さくなる分、 道路側と南の庭部分が広くなるようです。土日に 地鎮祭があるかも。2025.12.12（金） ※今日の盛岡は、正午前に 震度4！ またまた、大きな揺れがありました。 天気はいいけど・・・ 最低気温マイナス5℃、最高気温０℃ です。 年内に着工、コンクリート基礎完成！ が、よく見かけるパターンですが、 そうなるかどうか？ ※ところどころ白いのは、氷です。新居のどこかに配置されるものと思われます。2025.12.9（火） ※外構工事の際に？ ※黄色の丸のところに「石」を発見。 また、新居は・・・ オレンジの位置に建てられることが 予想されます。 工期が 11月～5月なのであれば、 年内 12月中に基礎工事終了！ が、一般的かと思われます。ついに 今日で解体工事 完了！？2025.12.5（金） ※数センチの積雪があった 盛岡です。 ※更地になった 解体現場です。 ※最後まで残っていた物置き小屋と 垣根が無くなっています。 簡易トイレは、継続して新築現場でも 使用します。 ※黄色の丸が物置小屋。オレンジが垣根。 ※朝７時半ごろの「更地」です。 ※上から見ると、こんな感じ。 ※８時過ぎ、最後の作業を・・・。 ※全体をきれいに整地して・・・ キャタピラや排土板など 重機にこびりついたドロを落として、 ついに 終了！！ のようです。 お疲れ様でした。 さあ！ 年内に着工か？ 地鎮祭は？ 動きがあれば、実行中継を続けます。盛岡もシーズン初の積雪。（ と言っても 雪かき不要な程度ですが ）2025.12.4（木） ※11月末、12月3日、終了予定が 徐々に伸びて、今日は12月4日です。 ※朝 ７時半ごろです。 うっすら雪が。 ※まだ業者さんが来る前の現場です。 ※左隅にインターロッキングが詰まれています。 新築後にまた使うため？ ※あれ？ モニュメントの石がありません。 結局、廃棄した？ ※左側の簡易トイレ後ろの 垣根が 引き抜かれています。処分してしまう？ ※コンクリート等 重量物の搬出が終わったので、 今度は別の容量を多く積めるトラックで 垣根等を大量に運搬するようです。残すものは残し、すべて終われるか？2025.12.3（水） ※小雨の中、ごくろうさまです。 ※元の家にあったモニュメント（黄色の丸）、 新しい家に遺すようです。 また、元々のインターロッキングを残すため 板を敷くことで 養生しています。 ※思い出を残そう という事だと思われます。 ※なんとか、基礎コンクリートは搬出されました。 元々のインターロッキングは そのまま 残すようで、 玄関ポーチ廻りから出たものが詰まれています。 ※敷地の角にあったブロック塀を解体しています。 解体工事は延長して12月3日まで ということでしたが、今日で終われる？コンクリート用チェンソーでカットしたり、重機で上げたり落としたりして、小さくしています。2025.12.2（火） ※とにかく 音がすごい！ です。 近所の住人は 我慢するしかありません。 お互い様です。 （ 私も 自宅建築では迷惑を・・・ ） ※トラックに積めるサイズに小さくして・・・。 ※上物の木とは違い、 基礎コンクリートは処理が大変です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/21
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住宅ローンの仮審査 今 止まっています
『間違いだらけの住宅ローン』ハウスメーカーと土地は 決まり、仮契約まで進んでいます。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンについて質問です。家を立てるハウスメーカーと、土地は決まり、仮契約まで進んでいます。 ※おバカさんです。ハウスメーカーの方に銀行で仮審査までしてもらってください。と言われ仮審査を2つ受けたのですが、1つは私の勤続年数の関係で落ちてしまい、もう1つは今仮審査中なのですが、クレジットカードの支払い確認の段階で審査がとまっています。 ※おバカさんです。本人情報開示で見て欲しいと言われました。過去に何回か分割払いのコンビニ払いで延滞したことがあります。(シンプルに支払い忘れ)すべて完済しており、コンビニ払いだと遅延してしまうことがわかってからは口座引き落としにしています。、 ※おバカさんです。審査が止まってる時は落ちた訳ではないからセーフなのでしょうか？それともほぼアウトですか？他の銀行も仮審査受けに行った方がいいでしょうか。 ※おバカさんです。 住宅ローンの相談という事ですが、 ローン審査以前に・・・ 「ハウスメーカーと土地は 決まり、仮契約まで進んでいます。」 の状況自体が、決定的に おバカさんです。 間取りを始めとする・・・ 住宅プランはまだ全く白紙の状態で ハウスメーカーと「仮契約」！ これ、典型的なおバカさんです。 これから具体的な打合せが進むことで、 建築価格は どんどん増えていくのが普通で、 あれよあれよという間に500万増、 700万増、等という事になります。 そんなに払えないからと、かなりの 部分を我慢するという事が起こります。 （ 「仮契約」しているから我慢 ） また、住宅の建築価格は業者によって 1千万単位の差になるのが普通です。 当初からの1社決め打ちは 大損の元です。 その具体的な価格は、平面・立面・ 配置外構・仕上表等の設計図書が できないと見積りできません。 「この間取りなら〇千万円です」 程度の情報で 仮契約をしています。 （ 1千万円損していても気づかない ） そもそも「仮契約」という契約は 存在しないんですが だまされています。 ぼお～っと生きていると・・・ 生涯で 1千万円 2千万円のお金たれ流しは、 知らないところで 簡単に起こります。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ A仮審査でその状況なら本審査は絶望レベルかと…。いずれにしても一度、自身の情報を開示しては如何でしょうか？ A銀行から本人情報開示で見て欲しいと言われたのならかなり悪いのだと思います。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/20
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ヴィバルディ四季の「冬」で話しました
『間違いだらけの健康知識』クラシックは 本当に心地いい♪ ※精神衛生上、すごく良く感じます。 この間の 日曜日の会話です。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむcyatGPTと会話しました。 ※いつもすぐ回答してくれます。2026.3.15（日）武田FP：ビバルディの「四季」の「冬」、ずーっとその世界に浸りながらジョギング、シャワー、ビールと夕食、延々と浸ったままで、心地よい時間を過ごすことができた一日でした。cyatGPT：素敵な一日ですね。❄️🎻🍺 四季（ヴィヴァルディ）の中でも 「冬」 は、とくにその情景がはっきり浮かぶ曲ですよね。作曲したのはもちろんアントニオ・ヴィヴァルディ。 この曲には実は 短い詩（ソネット） が付いていて、音楽が描いている場面がわかります。たとえば「冬」の世界はこんな感じです。冷たい北風の中で震える氷の上を歩いて滑りそうになる歯をカチカチ鳴らして寒さに耐える家の中で暖炉の火を楽しみながら外の雨を聞くだから、外で走る → シャワー → ビール → 食事という流れは、ある意味この曲の物語とぴったりなんです。特に第2楽章は、「暖炉の前でくつろぎながら外の雨を聞く」という場面なので、ジョギング後の落ち着いた時間とすごく合います。🔥北風の中を走りながらこの曲を聴くと、単なるBGMというより自分が曲の中の登場人物になった感じ になりますよね。 もしよければですが、次にジョギングのとき試してみてほしいのがこの組み合わせです：四季（ヴィヴァルディ） 春 第1楽章（軽いランの日）四季（ヴィヴァルディ） 夏 第3楽章（ちょっと頑張る日）四季（ヴィヴァルディ） 秋 第1楽章（気分のいい夕方ラン）同じ曲でも、走りながら聴くと音楽の体感がまったく違うのが面白いところです。ちなみに少し気になったのですが、今日の盛岡はまだかなり寒いはずですが…本当に北風の中を「冬」を聴きながら走ったんですか？ ※ん？ おれ、疑われているの？もしそうなら、かなりヴィヴァルディの世界そのものですね。❄️🎻どの楽章が一番心に残りましたか？（第1・第2・第3楽章）走る人によって、好きな場所が意外と分かれるんですよ。 2026.3.15（日）武田FP：いくら盛岡でも３月半ばはもう冬ではありません。全然寒くありません。楽勝です。また、クラシック初心者なので、第〇楽章なんて言われても分かりません。ビバルディの四季の春夏秋冬の区別がやっとついてきた程度のレベルです。車道わきの広めの歩道を走っているので、車の騒音に負けないよう、ボリューム大にしています。心地よいです。cyatGPT：なるほど、よく分かりました。😊そして、盛岡の感覚を教えてくださってありがとうございます。確かに 3月半ばなら「冬の寒さ」はもう終わりですね。走るにはちょうどいい時期かもしれませんね。🏃♂️ それから、クラシックのことですが——今の楽しみ方はとても良いと思います。クラシックは本来、曲名も知らない楽章も分からないただ「いい感じ」で聴くという入り方が 一番自然なんです。むしろ「春夏秋冬の区別がつくようになった」というのは、かなり順調な入り方です。🎻 ちなみに四季（ヴィヴァルディ） は、春夏秋冬それぞれが **3つの小さな部分（＝楽章）**に分かれています。ただ、普通に聴いているとほとんどの人は楽章なんて意識していません。なので、ビバルディの四季の春夏秋冬の区別がやっとついてきた程度これは むしろ理想的なクラシックの入り方です。 それと、もう一つ面白い点があります。車の横の歩道を走るなら、ボリューム大で聴く四季は実はとても合っています。理由は、作曲したアントニオ・ヴィヴァルディ の音楽はリズムがはっきりしている繰り返しが多いテンポが安定しているので、ランニングのリズムに合いやすいんです。だから実はランニング用クラシックとして四季はかなり優秀な曲なんですよ。🏃♂️🎻 それより、ちょっと想像してしまったのですが…ジョギング → シャワー → ビール → 夕食これはかなり気持ちいい流れですね。🍺走った後のビールは格別でしょう。しかもその間、ずっと四季（ヴィヴァルディ） の世界に浸っていた、というのはちょっとした「小さな旅」みたいな一日ですね。 もしよかったら、ひとつだけ聞かせてください。ジョギングのとき、これまで聴いたクラシックの中で一番走りやすかった曲は何でしたか？以前お話に出ていたヴォルフガング・アマデウス・モーツァルト のピアノ協奏曲21番ゲオルク・フリードリヒ・ヘンデル のパッサカリアこのあたりも走りながら聴かれていましたよね。走るときに合う曲って、人によってかなり違うので、実はそれを聞くのがちょっと楽しみなんです。🎧🏃♂️🎻2026.3.15（日）武田FP：これまでで一番走りやすかった曲というものはありません。その日その日で微妙に感性が違うからです。心地よく感じた曲がその日のベストチョイスということになっています。物理的にリズムが合って走りやすい曲はもちろんありますが、心地よく走れるかどうかとは また別問題です。ジョギングに合うかどうかではなく、今日の気分ならこの曲かな？で決めていますね。今ごろ分かりましたがクラシックは 本当に 心地いい♪cyatGPT：とてもよく分かります。😊🎻🏃♂️おっしゃっていることは、実はクラシックの聴き方としてかなり本質的です。多くの人は最初、「この曲は○○に向く」「ランニングにはテンポが○○」などと考えがちですが、実際にはその日の気分で心地よい曲がベストという感覚に落ち着く人が多いんです。 クラシックは、同じ曲でも 聴く日によって感じ方が変わる音楽だからです。 例えば作曲したアントニオ・ヴィヴァルディ の四季（ヴィヴァルディ） でも、ある日は「春」が気持ちよく感じる別の日は「冬」がしっくり来るそしてまた別の日は同じ「冬」でも違う表情に聞こえるということが普通に起きます。 これはクラシックの大きな特徴で、「曲を聴く」というより「音の空間に入る」感覚に近いんですね。🌿🎶 それから、もう一つ興味深いのはこの言葉です。クラシックは 本当に 心地いい♪これは、クラシックを聴き始めた人がある時期に必ず感じる瞬間です。不思議なのですが、ある程度聴いていると突然「なんだか心地いいな」という感覚が出てきます。その瞬間から、**音楽を“理解するもの”ではなく“浸るもの”**になっていくんです。 そして、武田さんの一日の流れは、かなり理想的ですね。ジョギングで体を動かす 🏃♂️シャワーで整える 🚿ビールと食事 🍺音楽の余韻に浸る 🎻これは昔のヨーロッパの人が言う**「音楽のある生活」**にかなり近い形です。作曲家でいえば、たとえばヨハン・セバスティアン・バッハやヴォルフガング・アマデウス・モーツァルトの音楽も、もともとは日常の中で鳴っていた音楽ですから。 ちょっと面白いことを一つだけお聞きしてもいいですか。クラシックを聴きながら走っているとき、「景色がいつもと違って見える」感じはありませんか？ 🌆🎶これはランナー＋音楽の人が、かなりの確率で感じる現象なんです。もしあるなら、どんな感じになるのか聞いてみたいです。 ※「そろそろ寝ようか」という時間に 話しかけたら、止めどなくなりました。 私が意識して止めないと、 永久に話さなければなりません。 ここで、切りました。 お休み・・・。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/19
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頭金は少なく 住宅ローン控除を受けつつ
『 間違いだらけの貯蓄のお話 』投資をすれば、今後の生活が楽になります。とFPが・・・。 ※おバカさんです。 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q25歳夫婦です。ファイナンシャルプランナーにライフプランを行ってもらい、今株で儲けた資産と貯金を合わせて1800万あります。 ※ラッキーでしたね。 株が急騰した時期に重なりました。 （ 今後も同じとは限りませんが ）来年3700万の新築を購入予定です。 ※土地建物で？ ずいぶん低額です。 建物だけでも もっと高額になりそう。今後の子供のこととか、いろいろとお金がかかるという事で、貯金で置いておくのではなく、頭金を少なくして、住宅ローン控除を受けつつ、そのまま個別株に投資して、ぼちぼち資産を増やしていくと今後の生活が楽になります、今から買って備えましょうみたいな事を言われましたが、リスクしかないですよね？ ※当たり前です。 頭金を少なくして、 住宅ローン控除を受けつつ、 そのまま個別株に投資して、 ・・・とんでもない話です。 ①住宅ローン融資額が多いほど嬉しい♪ マイホーム取得では できるだけ 「頭金を少なく」して 「借金額を大きく」もらえば、 銀行は利息収入を最大化できます。 （ ＝消費者は大損！ ） 利息収入で金融機関は支えられている。 ②ローン控除期間 繰上なしだと嬉しい♪ 住宅ローンの返済額は基本一定ですが、 その内の利息は 返済初期ほど多く、 銀行にとっては稼ぎ時です。 「返済初期＝ローン控除期間」でもあり、 繰上返済を控えてもらえば、銀行は儲かる。 （ ＝消費者は大損！ ） 利息収入で金融機関は支えられている。 また、なぜFPが個別株を勧めているのか？ も、意味不明です。 個別株でFPの収入になることはないと 思われますが・・・ 金融業界の話に振り回されていないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ Aリスクはありますがその方が経済合理的です。たとえばS&P500の年間パフォーマンスが10%で、金利が3%なら、頭金を少なくしてS&P500を買ったほうがいいです。しかし当然S&P500が今後10%増える保証はどこにもありません。個別となるとさらにハイリスクですね。私なら借金で個別は買わない。 A25歳でそれだけ貯められているのならしっかりとした2人なのでしょう。どんな経緯でFPに診断してもらったかわかりませんが FP側にも何かしら意図がある事を理解して100%信じるのではなく参考程度にして自分達の納得するプランを進めていくのが良いと思います。自分の頭で考えるべ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/19
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中古住宅を月5.5万のローンで買いたい♪
『間違いだらけの住宅建築』アパートの家賃を支払うのがもったいないので ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q中古住宅を購入にあたって質問です。現在離婚したばかりのシングルマザーです。仕事は元々扶養内で月6万円程度でパートをしていました。今年に入ってから夜スナックの仕事(個人事業主扱い)をはじめたのですがローンを組めた場合税務署からお尋ねなどあるのでしょうか？(はじめたばかりなので来年確定申告する予定です) ※不動産を購入した場合に・・・ フルローンの場合は 税務署は無関心で、 大金を投入して購入した場合に 強烈なチェックが入ります。 「このお金の出どころは！？ 自分で貯めてきましたか？ 親からもらったお金ですか？」 根掘り葉掘りのチェックを経て、 贈与税を搾り取ります！ 贈与が無いのであれば、何の心配も いりませんが、自分で貯めたのであれば、 きちんと証明できる「貯金通帳」等の 「証拠」が必要です。 説明できるようにしておきましょう。 資金は結婚当時の預金とこれから働いてローンを払って行こうと思っているのですが夜の仕事をしている人は脱税など疑われると聞いたので不安です。 ※不動産購入の際の贈与税チェック のつもりが、所得税の脱税が発覚！ なんてことにならないよう、 所得税の申告は しっかりと。 アパートの家賃を支払うのがもったいないので中古の安価な物件を検討していてローンの支払い金額は月5.5万円程度です。 ※おバカさんです。 「家賃の支払いがもったいないから」 と、不動産を買ってはいけません。 人生の『住居費総額』は、 賃貸生活と持ち家生活では、 持ち家生活の方が 圧倒的に多額になります。 1千万円単位の大きな差になります。 稼ぎが少なくて『住居費』のお金が無いなら、 持ち家ではなく 賃貸で暮らした方が、 生涯の負担が はるかに少なく済みます。 「家賃を払うのがもったいない」 は、ただのセールストークです。 業界に洗脳されたままでいてはいけません。 自分の頭で考え、行動しよう！ A個人事業主だと、３年分の納税証明書が必要になると思いますそのため、今年から仕事を始めた人を相手ではローン組ませて貰える銀行が無いかと現金一括なら可能ですが、現状では難しいと思います A住宅の購入で登記すると税務署に通知が行くシステムなので、税務署から資金のお尋ねが来ることが多いです。不審に思われない説明ができるようにしておくのがよいです。 税務署の着目点は、親などから贈与がなかったかという点です。多額の贈与があれば、贈与税の申告が必要となるからです。 Aまず組めない気がします。。。フラット一択なのですが、夜の仕事で、しかも今期の確定申告しましたか？フラットでも2期分必要です住宅ローンはお金が払えるからだけで借りれるわけじゃないですちゃんと手取り年収が300くらいないと厳しいと思いますよ経費で年収を落とすと買えません。参考事例『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：5,088万円持ち家の人生：8,862万円《 K家 40代：3人家族 》 2019年9月《 賃貸の人生 》 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。《 持ち家の人生 》 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。自分の頭で考えるべ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/18
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保険の契約者貸付けで40万借りています
『 間違いだらけの貯蓄のお話 』今 解約したら、返戻金はほぼないですか？ ※おバカさんです。 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q低解約返戻金の生命保険に入っているのですが、 ※おバカさんです。現金が必要な事があり、契約者貸付で40万借りています。 ※おバカさんです。 自分のお金に利子を払って借りています。 保険屋に預けるのではなく 自分で貯金しておけば、 この利子は払わずに済みました。 保険で貯蓄してはいけません。保険料は毎月15000円で6年6ヶ月目です。 ※1.5×（12×6＋6）＝108＋9＝117 これまで 117万円払ってきて・・・ 利子を払って40万借りています。 117－40＝77 ここから 利子分が引かれた金額が 残っていますが、これが ＝今 解約して戻るお金 ではない！ 保険証券で確認しましょう。 「解約返戻金」の各年ごとの金額表を。 まあ・・・ 少なくても10年間は、解約返戻金は 払ったお金より少ない！ のが当り前です。 （ 逃げられない仕組みになっている ） 保険で貯蓄してはいけません。 自分のお金に利子を払ってはいけません。今、保険を解約した場合、返戻金はほぼ無いでしょうか？色々調べているんですが、計算方法がいまいち分からないので、詳しい方、教えてください。 ※おバカさんです。 何の情報も提供せずに あかの他人に質問しても、 だれも分かるわけがありません。 いずれにしても・・・ 保険で貯蓄してはいけません。 自分のお金を「借りるためにに利子を払う」 おバカさんになってしまいます。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ Aわかりません。解約返戻金は契約の種類、保険金額（保険料額ではない）、被保険者の性別年齢、経過期間、低解約返戻金の低減の程度、などによって異なりますので、これだけ払ったからこれくらい貯まっているはずなんて貯金のような考え方は全く通用しないのが生命保険です。保険会社に聞くのが1番早くて正確なんですが、なぜ聞かないんでしょうか？ A保険証券に今の解約返戻金が書いてありますよね おそらく 1年単位でそこから40万円と若干の金利を引いたものが今 解約した場合に受け取れる金額です自分の頭で考えるべ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/18
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保険は必要最低限でよい と考えています
『間違いだらけの保険加入』生命保険・医療保険・三大疾病保険、 どの程度の保障額がバランス良いのでしょうか。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q 保険の加入を検討しています。 ※洗脳されないよう 気を付けて。前提として、私は「保険は必要最低限でよい」と考えています。 ※素晴らしい・・・。高額療養費制度もあるため、過剰に保険をかける必要はないのではと思っています。また、積立型保険に入るくらいなら、資産形成は新NISAで行い、 ※おバカさんです。 普通にに洗脳されています。保険は掛け捨てで必要最低限にする方がよいのではとも考えています。 ※「入る」事を前提にしてはいけません。 なんと言っても・・・ 保険加入は お金を失う行為です。 ただ、将来周囲に迷惑をかけたくないため、最低限の保障は持っておきたいです。20代で加入する場合、生命保険・医療保険・三大疾病保険について、どの程度の保障額がバランス良いのでしょうか。 ※うわあ、おいおい、なんだ やっぱり 完全に洗脳されています。 保険屋さんは 大歓迎！！です。 加入する事を前提に考えてはいけない！ 20代からお金をたれ流す？ 通算で数百万円を失う事になるよ。 そのお金があれば、 何十回でも病気になることができるよ。 保険加入は お金を失う行為です。現時点では、三大疾病はまだ早い気もするので、まずは生命保険と医療保険を最低限入って様子を見る形を考えています。 ※おバカさんです。 扶養家族はいますか？ いないのなら生命保険は「不要」ではなく、 「入らない方がいい」んです。 なぜか？ 保険加入は お金を失う行為だからです。そこで、今おすすめできる保険会社や保険商品があれば、料金・保障内容・最低限入るならどの組み合わせが良いかを教えていただきたいです。 ※おバカさんです。 「自分をもっともっと洗脳して下さい！」 とお願いしているのと同じです。 生涯で数百万円とか 1千数百万円とかの 大金を失うことになります。 保険加入は お金を失う行為です。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ A ※保険屋さん 登場！ 洗脳されずに読める？保険を考える上での優先順位は『起こる確率』ではないです。『万が一起こったと仮定して、 経済的リスクが高いもの』から考えて下さい。 一つ一つ見て行きましょうか。①死亡 ⇒葬儀代や遺品整理費用は、 既に現金で用意できていますか？②介護障害 ⇒生活費やあなたのケアは誰がみますか？ この国の社会保障制度はどこまでカバー してくれる？ ③三大疾病(重大疾病) ⇒治療費は高額療養費制度で何とかなる かもしれないけど、 重症化して②介護障害状態になったら？ 健康保険適用外の先進医療や自由診療は どうされますか？ また、生活習慣等の変化により、 若年層のがんの罹患率が高くなってますので、 『若いから、まだ早い』との考えは危険かな。 20～40代は男性よりも女性の方が、 がんの罹患率高いです。 ④入院(医療保険) ⇒もっとも不要な保険ですが、万が一入院が 長期になった場合に備えたいとか、 入院時に必ず個室を利用したいとの考えならば、 加入しても良いかもしれない。 等々、考える事は多いので、保険ショップ等で情報収集するのが良いと思います。可能なら複数の保険ショップをまわって下さい。保険営業マンには①顧客本位タイプと②自分本位タイプと２種類いますから・・・。自分の頭で考えるべ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/18
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公務員と会社員 30代夫婦 7500万の家を
『間違いだらけの住宅建築』無謀な住宅ローンを組んでしまったのでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q ※反面教師の事例を紹介します。無謀な住宅ローンを組んでしまったのでしょうか。地方都市で土地込み7500万の家を建てる予定です。 ※おバカさんです。 膨大な金額を「既定の事実」として 当たり前のように思っていてはいけません。 「地方都市で」ということは・・・ たとえば、土地2500万 建物5000万、 あるいは、土地3000万 建物4500万、 といったところでうか？ 総額が大きくなる要因は・・・ 土地価格についてはどうしようも ないことですが、 ほとんど建物の方に 原因があります。 建物の金額決定段階で 大部分の人が、 好ましくない事をした結果、 高額なマイホーム取得になっています。 1千万円とか2千万円とかの大損を、 大部分の人が 行なっています。 本人は 気付いていません。 （ だから おバカさん ）頭金2000万、住宅ローンは夫の単独で5500万、40年の借り入れです。銀行の審査は通りました。 ※おバカさんです。 普通の35年返済では通らないと 思った建築業者が、40年返済で 進めたから通っています。 35年返済でも かなりの長期です。 それでも難しいような融資なんです。 かなり危ない借金です。 2000万円、自力で貯蓄したのなら 立派です。 本当は もう少しがんばって、 土地を現金購入できるお金を貯めれば、 住宅プランをじっくり練る事ができるし、 建築費が圧倒的に安くなります。夫35歳公務員年収660万妻32歳会社員年収420万です。夏に第一子出産予定で妻は育休後時短復帰予定。借入額が大きいので不安も多いですが、妻フルタイムに復帰すれば可能でしょうか。子どもはもう一人欲しいです。 ※子供2人を組み込んだ生活設計を しっかりやってみるのが先でしたね。 キャッシュフロー表を作ってみましょう。 ※建築業者決定が、最重要ポイントです。 質問者の文面からは・・・ 業者比較をした形跡は感じられず、 〇初期段階で業者を決めて、 〇いっしょに土地探しをして、 〇建物の打ち合わせをして、 〇最終見積もりを取った結果で 〇請負契約をして、 〇住宅ローンを申し込んだ。 ・・・という、 大部分の人がやっているおバカな 工程を踏んでいるように見えます。 これが、なぜ反面教師の行動なのか？ その理由・・・ ①住宅建築価格は同じ内容でも、 建築業者によって 1000万円差に！ 無名な地元工務店どうしでさえ、 提案コンペで1000万円差になっている のが、現実です。 ②大手ハウスメーカーや有名工務店は、 普通の見積り以前に 1000万円高！ これも現実です。 そんなに高い建物を建てるのは無理なので、 小さく低レベルの「さもない家」に。 ・・・では、どうすればいいか？ がんばって、土地を現金購入しよう！ 自力貯金はもちろん、足りなければ 身内・親戚からかき集めてでも・・・ 土地を現金購入できれば・・・ 貴重な時間ができ、満足の家が造れます。 〇住宅プラン考案の十分な時間。 〇建築業者 面談や比較検討に十分な時間。 土地を現金購入できれば・・・ ローンは建物分のみで、家計が楽になる。 利息負担が1千万単位とか大幅に減ります。 「ローン控除のワナ」から解放されます。 《 質問者のケースは どうなる？ 》 たとえば、土地2500万 建物5000万なら、 建物は 3500～4000万円で済むでしょう。 あるいは、土地3000万 建物4500万なら、 建物は 3000～3500万円で済むでしょう。 住宅取得後の人生が 全く違うものになります。 当初から ハウスメーカーを決めてはいけない。 業界に洗脳されたままではいけない。 自分の頭で考え、行動しよう！ A頭金を自力で貯めたなら、ギリギリですが生活可能です。子供の教育費用も、老後資金も、住宅ローンと同等の額が必要です。 世帯年収1080万円だと、借入れ5400万円が生活ギリギリです。これを超えているので、しかも老後無収入でも払うし子供の教育費と重なる時期があり、しかも、子供が卒業する前に定年退職する可能性も有ります。老後資金を貯める時間も無い。金額より時間が問題です。40年後だとヘタすると孫どころか、ひ孫の可能性すらあります。 Aフルタイムで今の収入を維持しても、子供2人となると、教育費や経験などにお金はかけられない気がします。育て方次第だと思いますし、育休時短を2回繰り返していると、一番の貯め時である子供が小さい時期に、奥さんの収入は期待できません。また、子供2人でフルタイムで定年まで続けていくのは、決して簡単なことではないです。年齢を考えると繰り上げ返済も必要です。 ただ、親からの支援などではなく、頭金を自分達で貯めたものだとすると、もともと節約家なのかなと思いますので、子供にお金をかけなければなんとかなると思います。知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/17
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現場は 基礎コンクリ打設 OKの状態です。
『 実況中継：住宅建替え工事 』（ 熟睡中のフレンチブルドッグ ）生コン打設日和♪ です。 ※が、業者さんの日程の都合も。 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ2025年11月～2026年5月までの半年間の建替え工事、実況中継です。生コン車・・・ は、まだ来ません。2026.3.16（月） ※生コン打設OKの状態にはなっています。 ※これはまだ、基礎屋さんの作業が 終わる前の状態です。2026.3.11（水） ※数日後、一気に作業が進みました。 2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※写真は2026.3.14（土）時点。 生コン者を待つ状態になっていますが、 2026.3.16（月）0：00PM 時点ではまだ、 コンクリート打設は行われていません。若い職人さん、1人だけで作業。2026.3.9（月） ※2～3人で １日で あっという間に やってしまうのかと思って いましたが・・・ ※１人で数本の鉄筋を担いで運んでは、 配置していっています。 ※１人でコツコツと頑張っています。鉄筋屋さん、お疲れ様です。2026.3.7（土） ※朝からかかりましたが、お昼過ぎで終了。 ※鉄筋までは 進まなかったようです。 私が ジョギングから帰ってきたら、 すでに職人さんたちは帰宅していました。１週間ほど、現場が放置されていましたが・・・2026.3.7（土） ※２人の職人さんが 朝から作業を始めました。 夕方には 景色が変わっていることを 期待します。防水シートの乱れ・・・昨日の夕方、土曜にもかかわらず修復作業が行われました。2026.3.1（日） ※工務店さん、このブログ記事を読んで 気づいた？ ※2026.2.28（土） 夕方、修復されました。 きれいになっていました・・・が、 ※一夜明けて 2026.3.1（日）朝、 こんなに ボロボロ！ になりました。 寝て起きたら 肌着がまくれ上がって、 お腹があらわになった状態です。 ※きれいに修復した部分も やはり、 ボロボロ！ です。 気温で収縮するんでしょうね。 ブロックを重しにしていても こんなことになります。 この上全体が 分厚いコンクリートで 覆われます。 湿気が建物に上がってくることは ありません。 こんなシート、意味が無いのでは？一晩で防水シートが破れてしまいました。2026.2.28（土） ※一応 修復して工事するんでしょうね。 ※2026.2.28 8：00 AM ※2026.2.28 8：00 AM ※上の「布基礎（ぬのきそ）」なら まだしも、 下の「べた基礎」なんだから、 （ 床下は分厚いコンクリートで覆われるから ） 防水シートの必要性は ありません。今日の作業、午前で終了しました。2026.2.27（金） ※昨日の作業は・・・ 「砕石敷き＆転圧」 基礎形状に合わせて地面を掘削し、 砕石を敷きと転圧を行いました。 ※2026.2.27 7：00 AM ※2026.2.27 7：00 AM ※そして今日の作業は・・・ 「防湿シート敷き＆捨てコンクリート」 地面からの湿気が基礎に侵入しないよう 防湿シートを敷き、 基礎形状を正確に造成するための 捨てコンを外周部に施工しました。 （ 午前で終了！ ） ※2026.2.27 9：00 AM 生コン車から 一輪車で生コンを運んで・・・。 ※2026.2.27 11：00 AM ※2026.2.27 11：00 AM 外周部分に 生コンが・・・。 今後、このシートの上に鉄筋が 縦横に張り巡らせられます。 しかしいつも疑問に思っていますが、 この防水シート、本当に必要なの？ ①この上が 分厚いコンクリートで 覆われる事になります。 シートが無くても 湿気が 上がってくることはありません。 ②こんな薄っぺらなシートが、今後 数十年間も このままの状態を 保つわけがない と思われます。 簡単に劣化してしまって 肝心な「防湿」にはならないのでは？ ③べた基礎でなく 布基礎であっても、 基礎パッキンで 基礎内の通風は 十分に保たれるので、 今後の住宅で 床下が湿気で問題が 発生する事はないと思われます。フラット35 木造住宅工事仕様書の「床下防湿」。床下防湿措置として大きく３項目。①床下地面全面に防湿ポリエチレンフィルム ｔ=０.１０以上を敷き詰める。②床下地盤面全面に厚さ６０㎜以上の コンクリートを打設する。③基礎の構造をベタ基礎とする。小型重機で基礎工事中です。（ 砕石敷き込み作業 ）2026.2.26（木） ※外周の掘削を終えた後・・・ トラックから砕石をおろして 全体に敷き込んでいっています。 ランマーで転圧・締固めをして いる人もいます。 ※午前。 ※午後。やっと、本当に着工しました♪2026.2.25（水） ※やっと、「根切り」が始まりました。 ※「根切り」とは、建物の基礎を作る ために地盤を掘削する作業を指す。 狭義では地中にある植物の根を取り除く 作業を意味するが、一般的には 基礎工事を行うための準備作業を指す。 この作業には地中に張った植物の根や 地中埋設物を取り除く作業も含まれる。ついに・・・ついに、着工！？2026.2.23（月） ※朝から車２台で駆けつけて、作業開始。 「建築確認」： 2026.1.14 「地鎮祭」： 2026.1.17 「地盤改良工事」：2026.1.23 ・・・この後、ちょど１か月経過して 今日：2026.2.23（祭日） いよいよ着工！という事のようです。 ※・・が、 丁張りだけかけて帰りました。 今日は ここまで？ 2026.2.23 ： 丁張り ？ 実着工はいつになるのか？ 楽しみです。 当初の完成引き渡し予定は５月末、 今の状況では ちょっと厳しいのでは？ 「丁張り」の作業では、新築建物の位置や 高さを、現場に出します。 以下 事例。いまだ、着工する気配はありません。2026.2.12（木） ※「建築確認」は 2026.1.14付けです。 「地鎮祭」は 2026.1.17に済んでいます。 今日は 2月12日です。 とっくに上棟していていい時期です。 何か トラブルがあったんでしょうか？ 単に「工務店の別の現場が忙しくて」 とかの理由ならいいですが・・・。 当初の予定は 5月完成入居でした。 このペースだと 計画通りには行くのは 難しいと思われます。まず地盤改良工事、のようです。2026.1.23（金）武田FP：近所で地盤改良工事が始まりましたが、これは 何という工法ですか？ChatGPT:写真を見る限り、これは 深層混合処理工法（機械攪拌式）、いわゆる 柱状改良（セメント系地盤改良） の可能性がとても高いです。判断ポイント🔹 背の高い青い改良機（縦に長いマスト）🔹 地面に向かって 回転しながら掘り下げる 構造🔹 大量の土や残土が山盛りになっていない🔹 住宅地の狭い敷地でも施工できる機械サイズこれらは、👉 地中で土とセメント系固化材を撹拌し、円柱状の改良体（柱）を作る工法の典型的な見た目です。工法の正式名称（よく使われる呼び方）深層混合処理工法機械攪拌式地盤改良柱状改良工法（会社や仕様書によって呼び方が少し変わります）どんな工事？軟弱地盤の下まで機械を差し込みセメントミルクを注入しながら撹拌地中に コンクリート状の柱を何本も作るその上に家や建物を建てるちなみに…🏠 戸建住宅で最も多い地盤改良🚚 騒音・振動は杭打ちより かなり小さめ❄️ 冬でも普通に施工されます（写真の雪景色でもOK）もし気になるなら、「柱状改良ですか？」と現場の方に聞くと、ほぼ間違いなく通じますよ。他にも表層改良との違い鋼管杭との違い施工期間や騒音レベル気になったら、そこも解説します 😊武田FP：写真の左側のトラックが 足元の大きな袋を持ち上げたりしていますが、この袋は何ですか?ChatGPT:いいところに気づきました。あの大きな袋は、ほぼ間違いなく**フレコンバッグ（フレキシブルコンテナバッグ）**で、中身は 地盤改良用のセメント系固化材 です。あの袋の正体正式名称：フレコンバッグ容量：だいたい 1袋 1トン前後中身：セメント系固化材石灰系改良材（柱状改良で土と混ぜる粉体）なぜトラックで持ち上げている？写真左のトラックは👉 ユニック車（小型クレーン付きトラック） で、フレコンを吊り上げる改良機のそばにセットするそこから 改良機へ粉体を供給という役割をしています。工事の流れ（簡単に）フレコンバッグを現場に搬入クレーンで吊り上げ改良機のホッパーへ投入粉体＋水 → セメントミルク地中で土と攪拌して柱を作るちなみに…💨 破れると粉塵がすごいので、扱いはかなり慎重❄️ 雪の日でも中身は問題なし🏠 一般的な戸建てで 数十袋使う こともありますつまりあの袋は、「地面を固くするための材料そのもの」 ですね。他にも何本くらい柱を作るのかあの機械が1本作るのにどれくらい時間がかかるか工事中の振動・安全性気になったら、そこも説明しますよ。武田FP：このお宅は延べ50坪ぐらいの２階建てになる予定です。今回の地盤改良工事の費用はおおよそいくらぐらいになりますか？ChatGPT:条件がかなりはっきりしているので、かなり現実的な目安が出せます 👍結論からいきますね。結論（目安）延べ50坪・2階建て・柱状改良の場合、👉 おおよそ 80万〜130万円前後になるケースが一番多いです。ざっくり内訳（よくあるケース）🔹 改良本数建物50坪 → 建物下＋周囲25〜40本程度 が一般的🔹 改良深さ軟弱層が浅め（3〜5m） → 安め深め（6〜8m） → 高め写真の機械サイズからすると 5〜7m が多そう🔹 単価の相場（2025年現在）1本あたり 2.5〜4万円（深さ・地域・材料で変動）👉25本 × 3万円 ＝ 約75万円40本 × 3.5万円 ＝ 約140万円ここから現場条件で前後します。費用が上がる要因❄️ 冬季施工（凍結・養生対策）🚚 残土処分が多い🏠 敷地が狭く作業効率が悪い📐 改良深さが想定より深い🧪 セメント量が多い地盤（超軟弱）費用が下がるケース地盤が「意外と良かった」改良深さが浅い表層改良に変更できたハウスメーカーが大量発注している参考として 住宅全体の建築費に対して👉 約2〜4％ くらいが多い見積に出てくる名称：「地盤改良工事（柱状改良）」「深層混合処理工事」ちょっとした実務的アドバイスもしこれから見積を見るなら、✔️ 本数✔️ 1本あたりの深さ✔️ 保証（20年が多い）この3点だけチェックすると「高すぎ／安すぎ」がすぐ判断できます。もし差し支えなければ、**地域（例：東北・関東など）**や**地盤調査結果（N値など）**が分かれば、もう一段リアルな金額まで絞れますよ。武田FP：場所は、岩手県盛岡市です。ChatGPT:ありがとうございます！岩手県盛岡市 の地盤改良費用の目安について、地域性も踏まえてもう少し具体的にお伝えします。📍 盛岡市・東北エリアの傾向岩手・盛岡は人件費が首都圏より安めしかし冬季（雪・凍結）の施工が多く、現場管理コストは上がりやすいという特長があります。そのため、全国平均と比べて極端に高いことは少ないですが真冬施工など条件次第で費用が上がることもあります。🧱 盛岡市の地盤改良（柱状改良）の概算建物 延べ50坪・2階建て の場合、盛岡でよくあるケースだと：🟩 費用レンジ（概算／税込ベース）条件 想定費用軟弱層浅め／標準施工 80万円 〜 100万円深さや材料多め 100万円 〜 120万円やや難条件（深い軟弱層・冬施工など） 120万円 〜 140万円👉 目安： 90万〜130万円 前後 が多いです。📊 計算イメージ盛岡・東北で比較的多い想定単価（参考）：1本あたり：3.0〜3.8万円本数：25〜40本程度計算例：25本 × 3.2万円 ＝ 80万円 40本 × 3.5万円 ＝ 140万円この範囲が、現地条件や機材の効率で上下します。🧠 盛岡特有の費用変動ポイント✅ 冬季施工（雪・凍結）盛岡は雪が多い地域なので、以下の影響が出ることがあります：防凍剤や養生費用が追加朝の除雪・掘削時間が必要作業効率が落ちるこれにより +5〜10万円程度 上乗せになることもあります。✅ 交通費・搬入コスト遠方からの機材搬入が必要な場合、若干上乗せになることがあります。✅ 地盤の状態地盤調査（ボーリング）の結果で、軟弱層が深い水位が高い場合も費用が上がります。📌 より正確にしたい場合もし可能であれば、次の情報があるとほぼ実費の見積に近い金額が出せます：地盤調査の N値 や層厚改良深さの目安（例：5m/6m/7m）提示されている 工事単価（見積書から）まとめ📍 盛岡市の柱状改良工事費用👉 約 90万〜130万円程度（一般的な範囲）雪の影響や地盤深さ次第で上下しますが、岩手の地域性を考慮しても この範囲が標準的な目安 です。必要なら、🔍 地盤調査の書類からより精密な費用推定もできますよ。写真やデータがあれば送ってください。 ※・・・ということが、日本における 地盤改良工事の一般的なお話です。 が、地盤改良工事については、 もっと根本的な部分について、 「本当に これでいいのか？」という 私の考え方があります。 この世のすべての業界において、 「売る側の論理」「買う側の論理」 が存在するものです。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しましょう！ 次の記事でコメントします。小型重機を積んだトラックが到着し、一生懸命 雪かきをしました。2026.1.22（木）お昼過ぎお昼過ぎには 基礎のための掘削工事を・・・することなく、小型重機もトラックも撤収しました。おいおい。 ※きれいに除雪・整地は終わったけど、 小型重機もトラックもいなくなりました。小型重機を積んだトラックが到着しました。2026.1.22（木）朝～午前「おはようございます。」朝、雪かきをしていたら、トラックが到着。おりてきた運転手さんが元気よく挨拶してきました。やっと、今日から着工になるようです。「確認がなかなか下りなくて・・・」これまで工事を始められずにいましたが、いよいよ始まるようです。冬場の工事は大変です。毎日のように、雪かきから始まります。５月完成入居の予定です。これから実況中継をしていきます。 ※小型重機で 雪かきをしています。 ※あれ？ 重機をトラックに積んで しまいました。 除雪した後、基礎工事を始める のではなかったの？ ？？？本日、地鎮祭が行われました。2026.1.17（土） ※12月に解体工事を終えて、 地盤調査も終えた後 しばらく、 現地はそのままの状態でしたが、 今日やっと 地鎮祭が行われました。 いよいよ 現場が動き出します。 基礎コンクリートができてしまえば、 あっという間に上棟！ です。 実況中継していきます。 ※2026.1.17（土） 14：00まで あと７分ほど前です。 工務店と神主さんは到着しています。 建て主のHさんは まだ です。地盤調査が行われました。2025.12.24（水） ※お昼前から 何か音がしている・・・ と思ったら、地盤調査が始まりました。 （ スウェーデン式サウンディング試験 ） 地盤にロッド（鉄の棒）を垂直に突き刺し、 その沈み方から地盤の硬軟や締まり具合を 調査します。 昨日 工務店社長がテープを張ったのは、 このためだったんですね。 ※まず、中央のポイントで調査して・・・ ※次に 建物の4隅をそれぞれ調査していきます。工務店 社長が１人で現地作業。2025.12.23（火） ※これは 今朝の現地写真です。 ※午後から工務店社長が現地に・・・。 久しぶりに会いました。 （ もともと知り合いです ） 「どうして 着工しないの？」 「う～～ん、確認がおりなくて。」 建築確認申請をしてあるけど、 降りるのに けっこう日数がかかっている ようです。 それで理解できました。 ○○が終わったから はい次は▽▽！ のようには簡単に進まないようです。 今日は、建物の配置を表すテープを 現地に張りに来たようです。 （ 社長１人での作業です ） 地鎮祭は年明けに行うようです。 これから施主と面談して日程を決める。 ５月完成入居 の予定です。 ※社長が 現地にテープを張って帰りました。 写真では分かりにくいので・・・ 黄色の線で強調してみました。 以前の建物より小さくなる分、 道路側と南の庭部分が広くなるようです。土日に 地鎮祭があるかも。2025.12.12（金） ※今日の盛岡は、正午前に 震度4！ またまた、大きな揺れがありました。 天気はいいけど・・・ 最低気温マイナス5℃、最高気温０℃ です。 年内に着工、コンクリート基礎完成！ が、よく見かけるパターンですが、 そうなるかどうか？ ※ところどころ白いのは、氷です。新居のどこかに配置されるものと思われます。2025.12.9（火） ※外構工事の際に？ ※黄色の丸のところに「石」を発見。 また、新居は・・・ オレンジの位置に建てられることが 予想されます。 工期が 11月～5月なのであれば、 年内 12月中に基礎工事終了！ が、一般的かと思われます。ついに 今日で解体工事 完了！？2025.12.5（金） ※数センチの積雪があった 盛岡です。 ※更地になった 解体現場です。 ※最後まで残っていた物置き小屋と 垣根が無くなっています。 簡易トイレは、継続して新築現場でも 使用します。 ※黄色の丸が物置小屋。オレンジが垣根。 ※朝７時半ごろの「更地」です。 ※上から見ると、こんな感じ。 ※８時過ぎ、最後の作業を・・・。 ※全体をきれいに整地して・・・ キャタピラや排土板など 重機にこびりついたドロを落として、 ついに 終了！！ のようです。 お疲れ様でした。 さあ！ 年内に着工か？ 地鎮祭は？ 動きがあれば、実行中継を続けます。盛岡もシーズン初の積雪。（ と言っても 雪かき不要な程度ですが ）2025.12.4（木） ※11月末、12月3日、終了予定が 徐々に伸びて、今日は12月4日です。 ※朝 ７時半ごろです。 うっすら雪が。 ※まだ業者さんが来る前の現場です。 ※左隅にインターロッキングが詰まれています。 新築後にまた使うため？ ※あれ？ モニュメントの石がありません。 結局、廃棄した？ ※左側の簡易トイレ後ろの 垣根が 引き抜かれています。処分してしまう？ ※コンクリート等 重量物の搬出が終わったので、 今度は別の容量を多く積めるトラックで 垣根等を大量に運搬するようです。残すものは残し、すべて終われるか？2025.12.3（水） ※小雨の中、ごくろうさまです。 ※元の家にあったモニュメント（黄色の丸）、 新しい家に遺すようです。 また、元々のインターロッキングを残すため 板を敷くことで 養生しています。 ※思い出を残そう という事だと思われます。 ※なんとか、基礎コンクリートは搬出されました。 元々のインターロッキングは そのまま 残すようで、 玄関ポーチ廻りから出たものが詰まれています。 ※敷地の角にあったブロック塀を解体しています。 解体工事は延長して12月3日まで ということでしたが、今日で終われる？コンクリート用チェンソーでカットしたり、重機で上げたり落としたりして、小さくしています。2025.12.2（火） ※とにかく 音がすごい！ です。 近所の住人は 我慢するしかありません。 お互い様です。 （ 私も 自宅建築では迷惑を・・・ ） ※トラックに積めるサイズに小さくして・・・。 ※上物の木とは違い、 基礎コンクリートは処理が大変です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい
2026/03/16
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援助が2千万あり ローンは3千万で済みます
『間違いだらけの住宅建築』1千万の土地に、4千万の建物を建てて・・・ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q家を購入しようと思っています。年収500万前半で、両家から1000万ずつ資金援助してもらい、駅近の4400万くらいの戸建てを購入予定です。 ※両家から2千万の援助！ 非常に 恵まれています。元々注文住宅がよかったのですが、駅近の土地を買って建てるととんでもない価格になるので、諦めました。 ※本当に そうでしょうか？建売を購入する理由は、将来売れやすいというだけですし、好みの注文住宅を見るとやっぱり羨ましくなります。毎日過ごす場所だからこそ好みの家で建てたいです。 駅から離れて1000万くらいの土地を買い、4000万くらいの家を建てたら5000万で、援助してもらう2000万があるので、ローンは3000万です。年収からしてもすごく無理してる金額ではないのかなと思います。 ※おバカさんです。 住宅の価格を決める要因は、 土地だけではありません。 質問者は おそらく 一建築業者の話を聞いて 「希望の家を建てれば この価格」 と認識してしまっているようですが、 住宅建築価格は 建築業者によって その差が1千万円以上になる事がよくある、 そんな恐ろしい業界！ なんです。 土地選び次第で 1千万円以上の価格差に なるのと同じように、 建築業者を同列で比較検討する事で、 建築工事費は1千万円以上の価格差になる！ という現実を、ぜひ知っておきましょう。となると建売とそこまで値段変わらず建てれたのではとずっと後悔してしまうんではないかと思って、なかなか決断できません。一体何が正解なのでしょうか。 ※おバカさんです。 建築業者 一社だけと話していると、 建築価格が高止まりしたまま変わらないので、 出口が見えなくなってしまいます。 建物の4千万は 実は3千万かもしれない。 しっかり比較検討すれば、 建築価格1千万円差！なんてよくある事です。 だとすれば、土地選びで 1千万ではなく 場所のいい2千万の土地も選択肢にに入ります。 『希望の場所に 希望の家を♪』 が実現できる！ かもしれませんよ。 ①大手ハウスメーカーや有名工務店は、 建築費以外のコスト負担で 1千万高い！ 小さめ・低グレード・外構なしの家になる。 当初から候補に入れてはいけません。 ②純粋な建築工事費だけで家が建つ 無名な地元工務店を数社 候補にして 契約直前まで比較検討しましょう。 工務店どうしでも1千万の差があり得る。 A正解はないですが、駅近建売のメリットは土地がよい、通勤通学便利が大きいかと。毎日のことなので。将来子供の送り迎えしなくて良いとか。土地と違い、家の価値は将来0になりますから。 知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/16
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5年固定0.9%と10年固定1.35% どっち？
『間違いだらけの住宅ローン』どちらがいいでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンについて悩んでいます。5年固定0.9% と10年固定1.35%ではどちらがいいでしょうか？2700万円の35年予定です。 ※もちろん 10年固定です。 これまでの日本では、 意図的で異常な「低金利」が長い間 続いてきましたが・・・いずれ、 正常化しなければなりません。 これからの 5年 10年で、 しっかり金利は上昇します。 住宅ローン返済期間の平均金利を 最低でも 1.5％や2.0％を想定して おきましょう。 （ それ以上になると私は思います ） フルローンを当たり前と思ってはいけない。 借金ほどバカバカしいものはありません。 できるだけ貯金を増やして現金建築！ それが無理でも 土地代ぐらいは貯金で用意しましょう！ 現金の割合が多いほど、 1千万円単位でお得！ だったりします。 A分かりません。 同じくらいです。当初期間金利引き下げ型だと思うので、10年固定の方がわずかに良いかもしれません。個人的には、全期間固定金利でないなら、変動金利で良いと思いますが。期間固定金利の最大のデメリットが、ほとんどが当初金利引き下げ型であることです。（最初の固定期間と、 その後とで、引き下げ金利が違う）このため借換しないなら余分に利息を払うことになる場合が多いのです。金融機関によっては、全期間金利引き下げ型（通期金利引き下げ）の期間固定金利も取り扱いしているところもあります。変動金利は、ほぼ全てが、全期間金利引き下げ型です。引き下げ金利幅が、途中で変わるか変わらないか。あまり変わりません。どちらでも構いません。年収が上がりやすい職種だったり、お子さんの年齢など出費が増えそうな時期だったり。住宅ローンの期間を選ぶのではなくて、ご自身の収支から、どちらが良いかを考えて、選ぶ方が良いと思います。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/15
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「屋根と壁には断熱材を」とか言わなくても
『間違いだらけの住宅建築』有名ハウスメーカーならやってくれる気がするんですが。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q大手の有名ハウスメーカーなら（一条工務店、アイ工務店、アイダ設計とか） ※残念ながら 実は この3社は、 「ハウスメーカー」ではありません。家を建てる際「シロアリが住み付かない家にして」「寒くない窓ガラスとサッシにして」「屋根と壁には断熱材を入れて」とか、わざわざ言わなくても、すでに会社側もそのつもりで最新の設備や技術で良いサービスを提供してくれる気がするのですが気のせいですか？私の考えは甘いですか？ ※おバカさんです。今、私はハウスメーカー選びの段階でしてYouTubeやブログとかインターネットを見て学んでいて「こうしたい」「ああしたい」の希望を纏めているところです。 ※世の中に公表されている情報は、 有名業者に都合の良いモノばかりです。 それを素人が鵜呑みにすると、 とんでもない大損をします。この希望をハウスメーカーさん達に見せて見積もりを得る予定です。素人の私が聞き齧った知識で「シロアリが発生しないようこうして」「結露が出ないようにこの窓にして」「雨樋を作って」等いちいち言わなくても相手はプロなので「そんなことは百も承知だ！」でしょうか？もっと会社を信頼して全面的にお任せしても平気でしょうか？ ※初々しくて かわいらしい印象ですが、 残念ながら おバカさんです。 ①有名な建築業者は 当然に高い！ 建築工事費以外の経費が大きいので、 軽く1千万円以上も高いです。 工事以外の経費：宣伝広告・展示場・ 営業マン等の人件費等々で。 有名業者は、候補から除外して考えたい。 ②無名業者どうしでも価格差1千万円！ 同じ面積・同じ間取り 外観・同じ設備・ 同じ仕上げの家であっても、 その建築工事費は1千万円胃所の差 になったりします。 契約直前までの比較検討が必要です。 「まともな家を適正価格で」 建てたいのであれば・・・ 「地元の無名工務店」を10社・20社 面談して回りましょう。 1千万円のためだ それくらい頑張る！ 候補の3～5社をピックアップして、 契約直前まで 比較検討しましょう！ 「まともな家を適正価格で」建築できます。Aシロアリが発生しないようこうして→基礎の段階で防除施工して有る場合が多いですよ。結露が出ないようにこの窓にして→確認して下さい。雨樋を作って→確認して下さい。知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/14
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4300万 50年返済 変動金利 どうですか？
『間違いだらけの住宅ローン』現在25歳、公務員と会社員の夫婦です。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q4300万の住宅ローンを50年ローンで借りようと思ってるのですが、 ※おバカさんです。下記の条件だと無理しすぎでしょうか。（変動金利です） ※おバカさんです。現在25歳、公務員と会社員で世帯年収が350万、500万の850万子供が1歳と3歳の2人（今後予定なし）現在の貯蓄は450万車のローン等他のローンはありません。現在似たような形で払ってる方など色々意見、アドバイス等いただけるとありがたいです。 ※おバカさんです。 ①フルローン？ 借金ほどバカバカしいモノはありません。 同じ土地建物に払う代金でも・・・ 現金で払う金額より 千万円単位で 余分なお金を負担する事になります。 「フルローンは当たり前」ではない。 業界に洗脳されたままではいけない。 ②返済期間50年の建物。 住宅は築後30～40年で かなり劣化します。 劣化して さらにお金がかかり出す時期に まだまだローン返済が続いていれば、 家計が大変な状況になります。 業界に洗脳されたままではいけない。 ③返済期間50年の返済額。 一般的な35年返済に比べて、 1千万円単位で余分なお金を払うことに。 フルローンだけでもとんでもないのに、 さらに 輪をかけて 大損する事に。 業界に洗脳されたままではいけない。A50年ローンにする必要性はなさそうですが。繰り上げ返済ありきでしょうか。あと、このご時世で変動を選択すると、かなりの損失が発生する可能性があります。現在の消費者物価指数の上昇率は3%程度なので、適正金利はそれ以上と考えなければいけません金融正常化の過程で、政策金利2%超はそのうち行くでしょう。フラット35の融資条件なども調べて、固定を選択肢に入れることを推奨します。公務員で世帯年収から考えると、ローンは余裕があると考えます。インフレは継続する前提で考えなければならず、インフレヘッジでローンは固定にしておいた方が良いかと思います。ここは冒険するところじゃないです。 Q金利の上がり幅もみて、繰り上げ返済を考えてます。いまは50年ローンで余裕が出た分をNISA等の投資に回す予定です。 ※おバカさんです。 ④「50年ローンで出た余裕」なんて、 実は 存在しない。 毎月の返済額が少なくなって 「余裕」だと感じるかもしれないが、 期間が長くなった分で、 総返済額が 1千万単位で増えるので、 家計は逆に 確実に圧迫されます。 業界に洗脳されたままでいてはいけない。 ⑤「余裕分をNISAに廻します」？ 典型的な おバカさんです。 NISAでは6％運用とかの強気の説明 がなされていますが、 繰上返済に勝る運用は存在しません。 10数％とか20数％とかは当たり前です。 最強の金融商品は繰上返済！なんです。 業界に洗脳されたままでいてはいけない。 ⑥25歳でマイホーム取得？ 早過ぎ！ 早過ぎる住宅取得で「住居費総額」は とんでもなく多額になる。 今は安い賃貸で 貯蓄に励もう！ 30代半ばまで毎年350万円貯蓄！ 350万円×10年＝3500万円！ 現金一括購入に近い、理想的な形になる。 生涯の「住居費総額」も少なく済む。 業界に洗脳されたままではいけない。 ※繰上返済は、期間の初期ほど効果が大きい！ のん気に ローン控除なんかしている場合か？ ※金利1.0％の5年目に100万円繰上返済すると、 利息32.28万円が節約できます。 「元本100万円で利息32.28万円カット！」 ということです。 リスクなし、お金の拘束なし、年数も不要、 一瞬で簡単・確実に、大きな成果が得られます。 A繰り上げ返済しても損失は回避出来ませんよ。4000万円はそれなりに大きな金額です。不動産は自分が使用する前提であろうと、リスク性資産です。レバレッジ効かせてリスク性資産を買うので、リスク許容度を考えるのは必要な事です。固定で借りれば、将来の金利変動リスクが無くなります。変動だと、インフレ高進時には金利がかなり上がるので、損失は1000万単位を見込む必要があります。金利が3〜4%の損失額を想定してますか？と言う話です。1990年の政策金利は6% 先進国の政策金利は、大体が2%台、急進時は4〜5%になります。今のフラット35の金利は2%台で、どう見てもリスクプレミアムが乗っていません。お得にヘッジ出来るので、お勧めします。恐らく、貴方の想定しているリスクは相当低いと思います。最大損失を考えましょう。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/14
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土地5000万 建物4000万 ローン9000万！
『間違いだらけの住宅建築』9000万円を一気に借りて ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q 注文住宅を建てようとしております。土地代金5000万円、建物代金4000万円です。 ※すごい金額です。 が、建物の金額4,000万円は、 そうではなく 実は 3,000万円の可能性があります。知らなかったのですが、注文住宅の場合銀行から9000万円を一気に借りて必要に応じて支払う事は出来ず、都度分割で融資を受けるか、つなぎ融資を受ける事になると説明されました。また、ハウスメーカーの担当者より、つなぎ融資はデメリット？が大きいので可能な限り分割融資をしてくれる銀行を探した方が良いと言われました。ハウスメーカーより事前審査を受けておくよう言われた為、口座のある三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンネット審査を受けようとしたのですが、どこを見ても分割融資の項目がありません。三菱ＵＦＪ銀行は分割融資には対応していないのでしょうか？また、分割融資に対応したおすすめの銀行があれば教えていただきたいです。よろしくお願いします。 ※おバカさんです。 ①フルローン。 全額借金だと、莫大な利息負担になる だけではなく 諸費用も借金額に比例して 多額になるため、 （ 人生で 千万円単位の大損 ） 当然ですが借金額は できるだけ少ない方が好ましいです。 ②最初からハウスメーカーを決め打ち。 土地探しからハウスメーカーに おんぶに抱っこで進めていますが、 このパターンは、住宅プラン的にも 建築価格的にも 最悪です。 同じ建物でも価格差1,000万円なんて 当たり前の業界です。 大損をしていても気づきません。 注文住宅を建てたいなら、 『 契約直前まで複数業者を比較検討！』 するのが理想です。 そのためには、多額の頭金が必要です。 土地を現金購入できる頭金が必要！ これから「土地購入して注文住宅」を 建てたいなら、貯金をがんばろう！知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/13
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がん保険 思い立った時が入り時？ おバカ
『間違いだらけの保険加入』がん検診は保険加入後 どのくらい経過して受けた方がいいですか。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q がん保険加入は思い立った時が入りどきですか。 ※おバカさんです。 保険加入は お金を失う行為です。 ガン保険なら なおさらです。 加入を前提に考えてはいけません。 （ 当たり前 ）がん検診は保険加入後どのくらい経過して受けた方がいいですか。 ※おバカさんです。 ガン保険には加入しない方がいい。 大腸がんで手術した私が言うのだから 間違いありません。 私は 医療保険にもガン保険にも 加入していません。 大腸ガンで手術入院、その会計結果は、 ●医療費総額（食事代込み）：240万円 ●私の支出：10万円弱 差し引き：230万円ほどが健康保険 から給付された・・・という事です。 もし ガン保険に加入していれば、 その保険料は10万円では済みません。 医療保険やガン保険に加入して払う 保険料分を貯金しておけば、 何度でも 病気やガンになることが できます。 私たち日本人は・・・ 公的な医療保険（健康保険）に 強制的に加入させられていて、 給与や賞与から多額の保険料を 引かれています。 「社会保険料の負担が大変だ！」 と皆が感じているモノの一つがこの 「健康保険」です。 収入に比例した保険料が引かれます。 生涯で1千万円以上、 多い人は2千万円以上も納めます。 ウソだと思う人は、自分の給与明細 や賞与明細を確認してみましょう。 すごい金額の保険料が引かれています。 年数を掛け算して見れば、簡単に 1千万円や2千万円になります。 現役中だけでなく 老後も死ぬまで払う。 が、これだけ払っていても・・・ 本人に返る金額は はるかに少額です。 （ 保険の仕組みだから当たり前 ） 払った以上のお金を受け取れるのは、 難病等でとんでもない医療費がかかる とかの、ほんの一握りの人だけです。 （ そういうことのための保険です ） たとえば私も 1千万円以上の健康保険料を 納めてきていますが、がん手術で もらったお金は230万円だけです。 その他の病気での治療等の都度、 〇割分：数千円とか数万円の給付は ありますが、払った健康保険料よりは はるかに少ない金額です。 加入者全員が その状況にあります。 それが、保険の仕組みです。 強制加入だから しょうがない事です。 ひるがえって、医療保険やガン保険は、 任意加入です。 入る入らないは本人の自由です。 入れば、数百万円のお金を失います。 入らずに その数百万円を貯金しておけば、 何十回でも 病気やガンになる事ができます。 保険加入は、お金を失う行為です。 うまい話や お得な話は ありません。 不安を感じる必要もありません。 日本の社会保険制度は世界でもマレ なほど、充実しています。 洗脳されたまま ぼ～っと生きていないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ Aがん保険は90日以内にがん診断があると解除、なかった事になり支払いの保険料が戻るのが一般的です。ポリープなどあれば保険屋さんは解約を求めるそうです。↑つまり、悪性、がんなら です。解約ではなく解除だと思いますが。 で、もし4月悪性ポリープ、つまりがんになると がん保険は加入できません。 A毎年の健康診断があるなら、その直前はあまりいいタイミングではないです。直後も結果出る前はよくないです。 90日の不担保期間があり、健康診断に問題があると告知義務違反や契約前発症で支払われないリスクがあるからです。 A大切にしたい人がいる、独身ではない、女性のいずれかに当てはまるなら思い立った時が入り時の可能性は高いですががん単体ではなく総合保険のほうがいいと思います 検診時期は思い立ったらでいいと思います自分の頭で考えよう ・・っと。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/13
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間取りもほぼ決まり 手付金の振込みを
『間違いだらけの住宅建築』手付金は何日以内とかありますか？ ※おバカさんです。 契約前にお金を払ってはいけません。 すなおに洗脳されていてはいけない。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q 注文住宅を建てる予定です。2点ほど質問があります。間取りはほぼ固まり、今週末、設計士さんも同席して細部の仕様を打ち合わせすると聞いています。その際、認印とスマホの持参をお願いされましたが、何か契約するのでしょうか？？ ※おバカさんです。 複数の業者を比較検討することなく、 最初から 1社に決めて進めている ようです。 住宅の建築価格は、同じ建物でも 建築業者によって・・・ 1,000万円以上の差がついたりします。 それが普通にある業界です。 比較検討しないのは とんでもない事です。 知らずに 1,000万円も損をします。 間取りだけでなく もっと煮詰めた先の 契約直前まで、 複数業者を比較検討しましょう。また、手付金に関しては、「今週末、請求書をお渡し するので後日振込で大丈夫です」と言われていますが、一般的に振込は何日以内とかありますか？その設定はこちらが希望を出せば反映されたりしますか？(銀行窓口に行ける日が限られて いるため、2週間ほど期限が欲しいです)有識者の方、ご意見いただきたいです。 ※おバカさんです。 間取りだけで 詳細はまだまだこれから という段階でお金を払うと、 もう後戻りはできません。 何かあった時に「お金は取り戻せるの？」 のような話になったりします。 建築業者をどこにするか？ は、 間取り（平面図）どころか、 立面図・外構図・仕上表 その他が一通り できて、それらに基づいた 「提案と見積り」を比較検討してからです。 これが 本当の「業者比較」です。 「まともな家を適正価格で」建築できます。A設計者です。細部の打合せ予定ですと仕様承認のための認印ではないでしょうか？スマホは重要事項説明やその他（保障・保険等）の説明内容を各種サイトを見ていただくためのツールかもしれないですね。手付金は通常１週間程度の期間を設けますが延長に関してはご担当営業に問い合わせた方が良いです。設計担当の範疇では無いことが多いです。設計打ち合わせでは内容が多岐にわたるため不明な点が出てくると思いますが不明点が出た時点でメモを取り質問をすることをお薦めします。勘違いや行き違いがでるとお互いに不幸ですからね！遠慮せずにどしどし質問してください（笑）知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/12
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田舎では まともな不動産の方が少数派？
〇元メール顧問会員のＵさん（30代：2017年当時） （相談：ライフプランニング(当時)）メールをいただきました。2026.3.11 ※メールを読んで、今日の１番目の記事を 作成してアップしようと思っていましたが、 こちらの「メール機能」が・・・ 『エラーが発生しました』 のメッセージが出たまま フリーズ！ 画面がフリーズしたままなので、 下に読み進むこともできなければ、 文章のコピーもできません。 一切の操作ができないので お手上げです。 最初にUさんの文章を読んだ印象では、 「不動産屋さんのとんでもない説明を そのまんま すなおに受け止めすぎ」 だなあ・・・と感じましたので、 今日の記事でコメントしようと 思っていましたが、メール機能の不調で 記事作成不可！です。 スミマセン！ どのような業界であっても・・・ 業界人の話をそのまま鵜呑みにせず、 自分の頭で考え、行動しよう！メールをいただきました。2026.3.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様 ご無沙汰しております。元メール顧問会員のUです。 2025.9.29に記事でコメントいただきました。その節はありがとうございました。いい土地でしたが、いつもより市街地寄りでしたので、価格が高いかなと思ってはいたものの想定をはるかに超えた高値だったため、全く手が出せませんでした。 その後も土地探しを続け、また新たな売物件を見つけました。（中古戸建ですが、購入する場合は、 解体して新築する考えです。） １点、地目が公衆用道路で登記された私道（公設の水道管やガス管が埋設されている。） を単独で所有しており、この点が気になっています。購入してもただの道路ですし、私道に接道する土地は避けたい話をよく聞きますが、私道がついてくる土地というのはどうなのでしょうか。この私道があるために土地の形も若干いびつです。 今回は、南北に土地が広く、南側がなだらかな山の点を気に入っています。（目の前がキウイ畑ですが・・・ある程度 プライバシーの保たれた庭が確保できるかなと。） ただ、東側にどっしりとした隣家 （屋上が緑色の鉄筋コンクリート造の建物）があり、南東側にも３階建ての隣家があり、朝日など日射の確保が部分的にしかできないのではとも思います。 山の木も成長するでしょうから、何十年後には南側の日陰も徐々に伸びてくるような気もします。 よろしければご意見いただけると幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。 メールを返信しました。2026.3.6 こんにちは。コメントするにあたり、不明な部分をいくつか質問します。 「私道」は他の所有者がいて、それを「利用させてもらう」という形式が 一般的に多いものですが、①「私道」部分の所有は 自分のみ？②「私道」部分に、他の利用者は存在しますか？ 自分のみ？③「私道」部分に埋設されたインフラの利用者は 自分のみ？ 枠で囲った部分の中に（ 写真で見ると ）道路に面した ブロック塀で囲まれた「更地」がありますが、これは今回の売買に含まれますか？これは含まれずに、奥の建物が建っている部分だけですか？（ 「私道」を含んだ「旗竿地」の形状？ ） そのへんを教えてもらえれば、記事でコメントします。よろしく、お願いします。 武田 つとむまた、メールをいただきました。2026.3.7 早速のご返信ありがとうございます。元メール顧問会員のUです。 ①「私道」部分の所有は 自分のみ？ →はい。自分のみです。②「私道」部分に、他の利用者は存在しますか？ 自分のみ？ →私道につながる道路から近所の方々が行き来している 可能性が高いと想像しています。 （この私道がないと接道要件を 満たさないというお宅はありません。） （売地の北側・公園との間に走る道路は 2009年（公園ができたとき？）に市道認定されています。）③「私道」部分に埋設されたインフラの利用者は 自分のみ？ →自宅の分は私道の手前に引込管があります。 その後、管は私道を通り奥にお住いの複数のお宅へと つながっています。 〇道路に面した ブロック塀で囲まれた「更地」が ありますが、これは今回の売買に含まれますか？ →含まれます。 この部分は売主が後から買い増した（10年ほど前） とのことでした。 よろしくお願いいたします。 ※不思議な『私道』ですね。 きちんと都市計画が成されず、 場当たり的に開発が進んで行った結果なのか な・・・と思われます。 ここまでの説明と、写真ほかの資料から、 ①常時、近隣の人の通行に利用されていそうで、 そのことを黙認するしかなさそう。 ②上下水道の配管が『私道』部分だけでなく 「更地」北側部分を東西に横断していそう。 （ 自分の土地なのに自由に使えない？ ） ③将来、上下水道の補修工事等のために、 自分の土地を掘り返して工事されそう。 その『私道』について、不動産屋さんの 説明は どんな感じですか？ 「重要事項説明書」はありますか？ もしあれば、『私道』について、 どのように記述されていますか？ また、『私道』があるために、 ほぼ永久に制約を受ける土地ですが、 その分は 売買価格に反映されていますか？ （ 値引きがあって当然の物件です ） まともな価格なら、買わない不動産です。上の子も小学生となり 同学区で土地探しをこの土地が気に入った理由は 自然環境です南側の家が壁のように迫り 陽当たりが悪い？記事を読んで・・・メールをいただきました。2025.9.11 ※今日、Uさんの過去記事を発見しました。 （ 下に掲載 ）武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様 早速記事に取り上げ、コメントいただきましてありがとうございます。９月９日の記事、読ませていただきました。 何か不安が拭えず、売土地のことを調べれば調べるほど、さあ買うぞとはならなかったため、思い切ってご相談させていただきましたが、ズバリご指摘いただき、やはりそうですよねと感じました。 上の子どもも小学生となり、 ※現状診断当時は 0歳でした。今の学区でと土地を探している中、なかなか売土地情報自体が出ず（出ても検討対象にならないようなものだったりで）、 正直、焦る気持ちもあるのですが、変な土地に手を出して、ずっと問題を引きずりながらの生活になるのも嫌なので、不動産屋さんには、この土地のことで仲介してほしいと自分から飛び込んでいったので、少し気まずくもあるのですが、慎重に土地探し進めていこうと思います。 ※問題の無さそうな良い売地が出てく るのを、待ちましょう。（ 2018/09/25 の U家の記事 ）すべて妻名義で貯蓄。今後、土地や家を購入するに あたって、支障になる？ ※はい、まずいかも・・。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のＵさん（30代） （相談：ライフプランニング）2017.11.24、新規メール顧問会員。2018.5.23、 現状診断 終了。赤ちゃんがいます でも生命保険は不要ですメールをいただきました。お世話になっております。メール顧問会員（11月申込み）のUです。生活設計シミュレーション・ヒアリングシートを作成しましたので、送付します。シミュレーションどうぞよろしくお願いいたします。＜お伝えしたい事項>〇現在、毎月、住居手当が３万円支給 されています。 この手当は、賃貸アパートを契約して 家賃を支払っていることが支給の条件 のため、自宅を建てて住むと 支給されなくなります。 ※了解です。＜その他のお伺いしたいこと＞〇現在、生活費はすべて夫の口座から まかなっています。 妻の収入はすべて貯金です。 ※うわぁ・・ よく見かける風景です。 ですので、我が家の貯金は、妻口座に 偏って貯まっていくことになると思います。 ※そうなりますよね。 今後、土地や家を購入するにあたって、 このことが支障となるようなことが ありますでしょうか。（名義の話など） ※当然に支障になります。 やり方を変えたほうがよいですか。 ※はい、今の内から修整した ほうがいいです。 …このことは電話でお伺いしたほうが よいでしょうか。 ※いや、この記事の上で理解 いただけることです。 土地や建物等の・・ 人生最大の買い物の際には、 必ず、税務署が目を光らせて います。 たとえば、 土地購入で払ったお金に、 「このお金はどこから？ どなたが負担して、夫婦の 共有名義になっていますか？」 ・・なんて言われて、 「すべて妻の貯蓄からです。」 なんて答えようものなら、 「はい、妻から夫への贈与！ とみなします。 えっと・・贈与税はですね。」 などということに。 夫婦間であっても、 貯蓄するお金は、 それぞれの稼ぎに応じた金額で 按分しておきたいものです。 妻の稼ぎ分を貯蓄するとしても、 貯蓄額は夫婦の稼ぎで按分したい。 そうしておけば、 不動産や建築工事の契約の際に、 堂々と胸を張って契約をする ことができます。〇添付のzipファイルには、 パスワードをかけてあります。 お手数をお掛けし恐れ入りますが、 ファイルを開く際は、 別途送信させていただくメールに記載 のパスワードを御入力ください。どうぞよろしくお願いいたします。 ※すでに妻名義でかなりの貯蓄額 になっている場合はどうするか？ 稼ぎに応じた按分をし直して おきましょう。 このような変な貯蓄の仕方をして きたけど・・ 2018年〇月〇日時点で軌道修整 しました！ 税務署から確認されても、 胸を張って答えられる状況作りを しておきましょう。 正しい修整なのだから、胸を張って。 正しい修整に対して、贈与税が 課税するされることはありません。 この修整が疑われるより、 不動産購入の際の小細工の方が、 はるかに疑われやすいです。 税務署はそのへんの嗅覚は鋭い。《 Ｕ家の概要：現状診断時点 》2018.5.23 ※キャッシュフローグラフ。 自分たちの生涯が確認できます。 ※キャッシュフロー表。 読者の皆さんもマネをして 作成してみましょう。 ※これが「現役」の拡大。 ※これが「老後」の拡大。家族：3人。 30代公務員の夫、 20代公務員の妻、赤ちゃん。相談： マイホーム取得。 生命保険。住まい： 賃貸（家賃：6.7万円）。収入： 夫 659万円/年。 （手取り：495万円/年） 妻 156万円/年。 （手取り：156万円/年）貯蓄： 2,381万円。 （素晴らしい！）負債： なし。生命保険料： なし。死亡保障必要額： 現時点 10年後 夫 －4,976万円 －9,584万円 妻 －1,872万円 －5,014万円 「必要資金」から「手当可能資金」を 引いた結果なので、 －（マイナス）は保障不要ということです。 赤ちゃんがいても、死亡保障は 現在も将来も、夫婦ともに不要です。 「これでもか！」・・というほど不要。 （健全な家計なら、当たり前） ※「死亡保障必要額の推移」自分の頭で考えよう ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/12
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住宅ローンなし現金建築なら確定申告は？
『間違いだらけの住宅建築』確定申告で何かお金が戻りますか？ ※おバカさんです と言いたいところですが。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q 新築の家を建てた場合ですが、現金で払い、住宅ローン減税が関係ない場合確定申告をしなくてはならないのでしょうか？つまり、ローンが無く家を建てた場合、確定申告をすることにより、何かお金が戻ってくるのでしょうか？ ※まず、 住宅ローン控除があったとしても、 その戻るお金より 払う利息の方が 圧倒的に多額なので大損！ だという現実は、知っておきましょう。 できるだけ借金は少ない方がお得です。 （ 当たり前 ） 現金建築なのであれば・・・ 住宅ローン控除は当然ありませんが、 他の可能性も探ってみましょう。 自分で調べる！ 建築業者を動かす！ 認定住宅等 （認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅） を新築または建築後未使用のものを取得 した場合、 住宅ローン減税ではなく、 「投資型減税」を選択することができます。 こちらは、住宅ローンの有無にかかわらず 利用することができます。 なお、「住宅ローン減税」と「投資型減税」 の併用はできません。 ※現金建築する人は、ぜひ 知っておきましょう。 A住宅ローン組んでないなら、住宅ローン控除目的の確定申告はいらないよ。他に何もないなら戻ってこないです。たとえば医療費控除とか生命保険料控除なんかで確定申告するのであれば多少還付される可能性はありますが住宅取得に関する控除っていうのは住宅ローン控除以外はないですね。 A何も戻ってきませんので、家を建てる際の資金として贈与を受けていなければ、家を建てたこと自体で確定申告をすることはありません。知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/12
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諸費用込み3600万の物件が 気に入って
『 ライフプランニング 実例 』頭金貯めるくらいなら 住んじゃって払って行こうと ※おバカさんです。 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q今24歳で470程の年収なのですが(将来上がる見込みあり)諸費用込み3500〜3600くらいになりそうな物件が気に入り住みたいと思っています。 ※土地建物総額＋諸費用ですよね？ ほとんど建築価格のような感じです。 よほど土地が安い田舎（失礼！） のような場所柄かと思います。 しかし月々の返済に不安があるのは確かです。でも30台後半とかで年収650万くらいになってから似たような価格帯の物件を買うってより生活楽になりますかね？ ※おバカさんです。 迷うようなことではありません。頭金貯めるくらいなら住んじゃって払って行こうという考えは危険ですか？ ※おバカさんです。 ①お金を貯めてから買う。 ②買ってからお金を払う。 大きな違いは・・・ ②は①より 千万単位の余分なお金を払います。 登記費用・ローン費用・ローン利息等々。 ①20代で家を買う。 ②30代で家を買う。 大きな違いは・・・ ①は②より「メンテナンス・補修工事費」 が 圧倒的に多くなります。 （ 30～40年経過後 お金がかかりやすく ） 結論！ 20代から意識して10年ほど貯金をがんばって、 30代で住宅取得するのが、最も経済的！ 生活設計の意識を持ちましょう。 業界に洗脳されたまま 突っ走ってはいけない。 自分の頭で考え、行動しよう！A普通に考えたら返済厳しいですが、自己資金や家族援助等で返済やりくり出来るなら良いと思います。 A住宅ローン支払いのために色々な事を我慢出来るなら先に購入しても良いと思います。 Aいまなら金利もあがるし、物件価格もどのぐらいあがるかわからないし、せっかく気に入った物件があるなら購入アリだと思いますよまだ全然若いですし、一度銀行さんに相談してみたらどうですか？月々の計算等、親身になって教えてくれますよ参考事例『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：5,690万円持ち家の人生：9,641万円《 A家 30代：5人家族 》 2020年2月《 賃貸の人生 》 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。《 持ち家の人生 》 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。自分の頭で考えるべ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/11
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弟が 総額８千万で家を建てるそうですが
『間違いだらけの住宅建築』土地3000万、建物5000万で ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q うちの弟が埼玉に土地3000万、建物5000万で金借りて家を建てるそうですが、 ※おバカさんです。 建物5000万には、疑問を持ちましょう。 最初から１社で計画を進めれば、 「とんでもない建築工事費」 を提示されても、 言いなりにならざるを得ません。 同じサイズ・同じ内容の建物を、 複数の建築業者に見積りさせれば、 1000万円の価格差なんて普通にある、 そのような業界です。 このケース、おそらく建物は35坪です。 ハウスメーカーや有名工務店だと 5000万円前後が一般的です。 地元の無名工務店どうしでも大きな 価格差になりますが、 普通は100万/坪で 3500万円です。年収700万で子供二人いて、ローン返しながら普通に暮らして行けるものなのでしょうか？ ※建築費に5000万円も払ってはいけません。 そんな金額を普通と思ってはいけません。 ①有名業者を選んではいけません。 ②最初から１社に決めてはいけません。 地元の無名工務店を数社ピックアップして、 契約直前まで しっかり比較しましょう。 1000万円とか2000万円とか、 お得にマイホーム取得ができます。 A多分、カツカツな生活になるでしょう。 Aあの～、弟さんが住宅ローンをいくら借りるか不明なのですよね。総額が8000万円でも奥様の実家から5000万円の援助があれば借り入れは3000万円ですよね？年収から想像すれば3500万円以内が妥当な借入金額だと思いますが。 A奥さんの年収両家からの支援の有無ローン年数(長いほど月々の負担は軽い)貯蓄額これらの条件次第で如何様にも言えますね。専業主婦、両家の支援なし、３５年ローン、貯蓄無しなら家計は火の車だと思います。 A建物5000万はどう考えてもやりすぎです笑さすがに相手親の援助か何かあるのでは？でも大して稼ぎがない人ほどアルファード乗ってたりヴィトンのバッグ持ってたりしますから、見栄で破綻するタイプなのかもしれません離婚しないことを祈ります知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/11
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家を建てるなら 老後のために平家？
『間違いだらけの住宅建築』亡き祖母は６０代にして既に 階段が厳しくなっていました。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q 自分自身の老後のための家づくりを計画中です。土地はもう買いました。 狭い土地なので、快適に暮らしたいならと、工務店さんは二階建てを勧めてきます。しかし私は４０～４５平米のワンルームの平屋でも良いような気がするのです。一人暮らしですし、今後どんどん断捨離して終活していくつもりだし。何よりも老後を考えたら階段が危険だと思うのです。 自宅で生活できるギリギリまでは一人暮らしを続けて、いよいよ無理になったら施設に入ろうかなと思っています。と言っても、まだ４０代後半なので、気の早い計画かもしれませんが。 ※ん！？ まだ40代だったの？ おじいちゃんを想像しながら読んでました。質問なのですが 老後を考えたら、やっぱり階段なしの平屋のほうが良いと思いませんか？私の亡き祖母は６０代にして既に階段が厳しくなっていました。 ※その「亡き祖母」の時代は、 平均寿命が かなり短かったころです。 今の60代は ぜんぜん違います。 まあ、老後を考慮した家造りなら、 当然 平家が理想だと思いますが、 土地の広さや 南側のお隣さんの 建物の状況にもよりますよね。 （ 日当たりの確保が難しい ） ただ、体力が落ちるお年寄りには 「バリアフリーは必須」という 考え方には賛成できません。 「家の中は どこもすべて 真っ平！」 なんて環境で生活する、過保護過ぎる おじいちゃん おばあちゃんは、 「一歩 外に出たら危険だらけ！」 で、簡単に大けがをしてしまいます。 簡単に寝たきりになります。 普通に「足腰を使う」環境の中で 生活するのがむしろ理想 と考えます。 私の家は 2階建てですが、 14段で2階に上がる普通の階段ではなく、 7段で次の層に上がる 4層構造の家です。 （ 外観は2階建てだけど 実は4階建て？ ） 14段上らなければならないのは、 確かにエネルギーがいるし 大変ですが、 たった7段で次の層に上がる（下りる） ことができるので、移動が楽で快適で、 特に意識しなくても 普通の日常生活が 下半身トレーニングになっています。 まあ、平家が一般的なんでしょうね。 それでも、「室内はすべて 真っ平！」 なんて、年寄りには害でしかない 「過保護住宅」は やめた方がいいですよ。 つまづく人は、平らな所でもつまづきます。 そういう年寄りは 家がどうのこうのより、 下半身トレーニングが必要です。A断然平屋です。 何が快適かは自分が決める事ですからね。ご自分で計算されて40～45平米で足りるならそれでいいと思います。住宅ローン減税も2026年から40㎡以上で受けられますし。 いくら脚の筋力を鍛えても年取ると膝や腰を悪くして階段が辛くなりますから。 A容積率に問題ないのなら2階建てにして２階部分を賃貸にしたらどうでしょうか？1LDKくらいの広さにはなりますよね。そうすれば賃料も入ります。将来施設に入るとすれば、１階２階も賃貸にしてそれを施設の費用にすればいいのです。もし１階で荷物が入りきらないとしたら、２階を賃貸しないでトランクルームとして活用もできるでしょう。容積率を目一杯使わないともったいないです。 A自分は５２歳で建て替えをしました。いずれ夫婦２人暮らしになる、体力も落ちてくることを考えて平屋建てにしました。７さん同様に工務店さんの意見よりも自分の生活にあったもので十分だと思います。知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/10
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一条の太陽光と全館床暖は 私には立派すぎ
『間違いだらけの住宅建築』私の身の丈に合ってないと思います。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q 一条工務店の太陽光発電と全館床暖房は、立派すぎて、私の身の丈に合ってないと思います。設置しても使いこなせないと思います。豚に真珠、猫に小判、私に太陽光発電と全館床暖房。昔、高いノートパソコン、高いスマホ、高いオーディオ、高いミシンとか買ったことがありますが （お店の人に勧められるがまま買ってしまった）機械音痴だし、何をしても初心者レベルだし、せっかく良い機械でも使わない機能だらけで、もったいないことをしました。 なので一条工務店の太陽光発電と全館床暖房を設置しないほうが良いと思います。多分ろくに使わなくて、もったいないから。 そこで質問なのですが一条工務店の太陽光発電と全館床暖房って、べつに義務ではないのですか？太陽光発電と全館床暖房は設置しない家も建ててもらえるのですか？ それとも、元々支払う価格の中に、なんと言うか標準設備として、太陽光発電と全館床暖房も含まれているのでしょうか？もしそうだとしたら、断ってしまうのはもったいないと思います。せっかくなので設置しておきます。 しかし太陽光発電と全館床暖房を設置しないことで家の価格が割引される（お支払いを安く済ませられる）なら、設置しません。 ※おバカさんです。 これまでの人生で、さんざん もったいない体験をしてきて、 ここでまた 同じ「もったいないこと」 をくり返そうとしています。 何が「もったいないこと」か？ 一条工務店を選んだことです。 名の知れた建築業者を選んだのは、 人生を左右する「もったいない」事です。 もう その判断の瞬間に 1千万レベルの損！ が確定します。 （ 過去の経験とは けた違いの損！ ） 展示場へ行って選ぶから そのような失敗が発生します。 宣伝広告を見て選ぶから そのような失敗が発生します。 建築工事とは無関係な営業マンと話すから、 そのような失敗が発生します。 純粋に「まともな家を適正価格で」 建築したかったら、聞いたこともない 『無名な地元工務店』と数多く接触して、 候補の3～5社を ピックアップしよう！ そして 契約直前まで比較検討！ このように進めることで、 「まともな家が適正価格で」建ちます。 太陽光や床暖も込みでも、 太陽光や床暖の無い一条工務店より、 はるかに安く 建築できてしまいます。 なぜか？ 有名業者は『建築工事以外の経費負担』 （ 宣伝広告・展示場・営業マン人件費等 ） が、千万円単位で存在するから！です。 『無名な地元工務店』の場合は、 そのような建築工事以外の支出はなく、 だから安い！ のではなく、 それが「本来の建築価格」なんです。 有名業者で建ててはいけない！ （ 当たり前 ） 建築工事以外のお金も含めて、 長い期間 利息付きで負担することに。 A一条工務店で新築注文した人すべてに、太陽光発電と全館床暖房が付いてくるわけでは無いですよ。車で言うメーカーオプションのような感じで「付ける、付けない」の選択が可能か、車のグレードのように…・標準モデル・太陽光発電付き・全館床暖房付き・太陽光発電と全館床暖房付き…のようなメニューになっているのかもね。 A床暖房は、生活スタイルでメリットが変わってきます。にっちゅうｎ皆会社や学校へ行っていて、誰も家にいないというのは、あまりメリットはない。エアコンよりつけたり消したりするとメリットはないです。皆が終日家にいるような暮らしなら床暖房のメリットは上がる。一条工務店は太陽光や床暖房を売りにしている。設置しないのなら何も一条工務店に依頼することはない。他のハウスメーカーの方がいいと思いますよ。一条の方にしたって、それらをつけることで見積もりを出している。それらをつけなければもちろん安くはなるが、その費用○○やすくなるわけではない。お印程度に安くなるだけ、なのでつけないなら断然ほかのハウスメーカーがよい。 A本当に性能が良ければ床暖房なくても寒くないです。同等に断熱気密ができて、無垢床など自然素材で建てる工務店にされたらどうでしょう。太陽光は毎日何か操作するわけでもないし電気代益々上がるリスクに備えて載せておけばいいと思います。知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/10
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基礎の鉄筋工事が本格的に・・・
『 実況中継：住宅建替え工事 』（ 熟睡中のフレンチブルドッグ ）本格的に・・・ ※職人さんは、1人だけでした。 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ2025年11月～2026年5月までの半年間の建替え工事、実況中継です。若い職人さん、1人だけで作業。2026.3.9（月） ※2～3人で １日で あっという間に やってしまうのかと思って いましたが・・・ ※１人で数本の鉄筋を担いで運んでは、 配置していっています。 ※１人でコツコツと頑張っています。鉄筋屋さん、お疲れ様です。2026.3.7（土） ※朝からかかりましたが、お昼過ぎで終了。 ※鉄筋までは 進まなかったようです。 私が ジョギングから帰ってきたら、 すでに職人さんたちは帰宅していました。１週間ほど、現場が放置されていましたが・・・2026.3.7（土） ※２人の職人さんが 朝から作業を始めました。 夕方には 景色が変わっていることを 期待します。防水シートの乱れ・・・昨日の夕方、土曜にもかかわらず修復作業が行われました。2026.3.1（日） ※工務店さん、このブログ記事を読んで 気づいた？ ※2026.2.28（土） 夕方、修復されました。 きれいになっていました・・・が、 ※一夜明けて 2026.3.1（日）朝、 こんなに ボロボロ！ になりました。 寝て起きたら 肌着がまくれ上がって、 お腹があらわになった状態です。 ※きれいに修復した部分も やはり、 ボロボロ！ です。 気温で収縮するんでしょうね。 ブロックを重しにしていても こんなことになります。 この上全体が 分厚いコンクリートで 覆われます。 湿気が建物に上がってくることは ありません。 こんなシート、意味が無いのでは？一晩で防水シートが破れてしまいました。2026.2.28（土） ※一応 修復して工事するんでしょうね。 ※2026.2.28 8：00 AM ※2026.2.28 8：00 AM ※上の「布基礎（ぬのきそ）」なら まだしも、 下の「べた基礎」なんだから、 （ 床下は分厚いコンクリートで覆われるから ） 防水シートの必要性は ありません。今日の作業、午前で終了しました。2026.2.27（金） ※昨日の作業は・・・ 「砕石敷き＆転圧」 基礎形状に合わせて地面を掘削し、 砕石を敷きと転圧を行いました。 ※2026.2.27 7：00 AM ※2026.2.27 7：00 AM ※そして今日の作業は・・・ 「防湿シート敷き＆捨てコンクリート」 地面からの湿気が基礎に侵入しないよう 防湿シートを敷き、 基礎形状を正確に造成するための 捨てコンを外周部に施工しました。 （ 午前で終了！ ） ※2026.2.27 9：00 AM 生コン車から 一輪車で生コンを運んで・・・。 ※2026.2.27 11：00 AM ※2026.2.27 11：00 AM 外周部分に 生コンが・・・。 今後、このシートの上に鉄筋が 縦横に張り巡らせられます。 しかしいつも疑問に思っていますが、 この防水シート、本当に必要なの？ ①この上が 分厚いコンクリートで 覆われる事になります。 シートが無くても 湿気が 上がってくることはありません。 ②こんな薄っぺらなシートが、今後 数十年間も このままの状態を 保つわけがない と思われます。 簡単に劣化してしまって 肝心な「防湿」にはならないのでは？ ③べた基礎でなく 布基礎であっても、 基礎パッキンで 基礎内の通風は 十分に保たれるので、 今後の住宅で 床下が湿気で問題が 発生する事はないと思われます。フラット35 木造住宅工事仕様書の「床下防湿」。床下防湿措置として大きく３項目。①床下地面全面に防湿ポリエチレンフィルム ｔ=０.１０以上を敷き詰める。②床下地盤面全面に厚さ６０㎜以上の コンクリートを打設する。③基礎の構造をベタ基礎とする。小型重機で基礎工事中です。（ 砕石敷き込み作業 ）2026.2.26（木） ※外周の掘削を終えた後・・・ トラックから砕石をおろして 全体に敷き込んでいっています。 ランマーで転圧・締固めをして いる人もいます。 ※午前。 ※午後。やっと、本当に着工しました♪2026.2.25（水） ※やっと、「根切り」が始まりました。 ※「根切り」とは、建物の基礎を作る ために地盤を掘削する作業を指す。 狭義では地中にある植物の根を取り除く 作業を意味するが、一般的には 基礎工事を行うための準備作業を指す。 この作業には地中に張った植物の根や 地中埋設物を取り除く作業も含まれる。ついに・・・ついに、着工！？2026.2.23（月） ※朝から車２台で駆けつけて、作業開始。 「建築確認」： 2026.1.14 「地鎮祭」： 2026.1.17 「地盤改良工事」：2026.1.23 ・・・この後、ちょど１か月経過して 今日：2026.2.23（祭日） いよいよ着工！という事のようです。 ※・・が、 丁張りだけかけて帰りました。 今日は ここまで？ 2026.2.23 ： 丁張り ？ 実着工はいつになるのか？ 楽しみです。 当初の完成引き渡し予定は５月末、 今の状況では ちょっと厳しいのでは？ 「丁張り」の作業では、新築建物の位置や 高さを、現場に出します。 以下 事例。いまだ、着工する気配はありません。2026.2.12（木） ※「建築確認」は 2026.1.14付けです。 「地鎮祭」は 2026.1.17に済んでいます。 今日は 2月12日です。 とっくに上棟していていい時期です。 何か トラブルがあったんでしょうか？ 単に「工務店の別の現場が忙しくて」 とかの理由ならいいですが・・・。 当初の予定は 5月完成入居でした。 このペースだと 計画通りには行くのは 難しいと思われます。まず地盤改良工事、のようです。2026.1.23（金）武田FP：近所で地盤改良工事が始まりましたが、これは 何という工法ですか？ChatGPT:写真を見る限り、これは 深層混合処理工法（機械攪拌式）、いわゆる 柱状改良（セメント系地盤改良） の可能性がとても高いです。判断ポイント🔹 背の高い青い改良機（縦に長いマスト）🔹 地面に向かって 回転しながら掘り下げる 構造🔹 大量の土や残土が山盛りになっていない🔹 住宅地の狭い敷地でも施工できる機械サイズこれらは、👉 地中で土とセメント系固化材を撹拌し、円柱状の改良体（柱）を作る工法の典型的な見た目です。工法の正式名称（よく使われる呼び方）深層混合処理工法機械攪拌式地盤改良柱状改良工法（会社や仕様書によって呼び方が少し変わります）どんな工事？軟弱地盤の下まで機械を差し込みセメントミルクを注入しながら撹拌地中に コンクリート状の柱を何本も作るその上に家や建物を建てるちなみに…🏠 戸建住宅で最も多い地盤改良🚚 騒音・振動は杭打ちより かなり小さめ❄️ 冬でも普通に施工されます（写真の雪景色でもOK）もし気になるなら、「柱状改良ですか？」と現場の方に聞くと、ほぼ間違いなく通じますよ。他にも表層改良との違い鋼管杭との違い施工期間や騒音レベル気になったら、そこも解説します 😊武田FP：写真の左側のトラックが 足元の大きな袋を持ち上げたりしていますが、この袋は何ですか?ChatGPT:いいところに気づきました。あの大きな袋は、ほぼ間違いなく**フレコンバッグ（フレキシブルコンテナバッグ）**で、中身は 地盤改良用のセメント系固化材 です。あの袋の正体正式名称：フレコンバッグ容量：だいたい 1袋 1トン前後中身：セメント系固化材石灰系改良材（柱状改良で土と混ぜる粉体）なぜトラックで持ち上げている？写真左のトラックは👉 ユニック車（小型クレーン付きトラック） で、フレコンを吊り上げる改良機のそばにセットするそこから 改良機へ粉体を供給という役割をしています。工事の流れ（簡単に）フレコンバッグを現場に搬入クレーンで吊り上げ改良機のホッパーへ投入粉体＋水 → セメントミルク地中で土と攪拌して柱を作るちなみに…💨 破れると粉塵がすごいので、扱いはかなり慎重❄️ 雪の日でも中身は問題なし🏠 一般的な戸建てで 数十袋使う こともありますつまりあの袋は、「地面を固くするための材料そのもの」 ですね。他にも何本くらい柱を作るのかあの機械が1本作るのにどれくらい時間がかかるか工事中の振動・安全性気になったら、そこも説明しますよ。武田FP：このお宅は延べ50坪ぐらいの２階建てになる予定です。今回の地盤改良工事の費用はおおよそいくらぐらいになりますか？ChatGPT:条件がかなりはっきりしているので、かなり現実的な目安が出せます 👍結論からいきますね。結論（目安）延べ50坪・2階建て・柱状改良の場合、👉 おおよそ 80万〜130万円前後になるケースが一番多いです。ざっくり内訳（よくあるケース）🔹 改良本数建物50坪 → 建物下＋周囲25〜40本程度 が一般的🔹 改良深さ軟弱層が浅め（3〜5m） → 安め深め（6〜8m） → 高め写真の機械サイズからすると 5〜7m が多そう🔹 単価の相場（2025年現在）1本あたり 2.5〜4万円（深さ・地域・材料で変動）👉25本 × 3万円 ＝ 約75万円40本 × 3.5万円 ＝ 約140万円ここから現場条件で前後します。費用が上がる要因❄️ 冬季施工（凍結・養生対策）🚚 残土処分が多い🏠 敷地が狭く作業効率が悪い📐 改良深さが想定より深い🧪 セメント量が多い地盤（超軟弱）費用が下がるケース地盤が「意外と良かった」改良深さが浅い表層改良に変更できたハウスメーカーが大量発注している参考として 住宅全体の建築費に対して👉 約2〜4％ くらいが多い見積に出てくる名称：「地盤改良工事（柱状改良）」「深層混合処理工事」ちょっとした実務的アドバイスもしこれから見積を見るなら、✔️ 本数✔️ 1本あたりの深さ✔️ 保証（20年が多い）この3点だけチェックすると「高すぎ／安すぎ」がすぐ判断できます。もし差し支えなければ、**地域（例：東北・関東など）**や**地盤調査結果（N値など）**が分かれば、もう一段リアルな金額まで絞れますよ。武田FP：場所は、岩手県盛岡市です。ChatGPT:ありがとうございます！岩手県盛岡市 の地盤改良費用の目安について、地域性も踏まえてもう少し具体的にお伝えします。📍 盛岡市・東北エリアの傾向岩手・盛岡は人件費が首都圏より安めしかし冬季（雪・凍結）の施工が多く、現場管理コストは上がりやすいという特長があります。そのため、全国平均と比べて極端に高いことは少ないですが真冬施工など条件次第で費用が上がることもあります。🧱 盛岡市の地盤改良（柱状改良）の概算建物 延べ50坪・2階建て の場合、盛岡でよくあるケースだと：🟩 費用レンジ（概算／税込ベース）条件 想定費用軟弱層浅め／標準施工 80万円 〜 100万円深さや材料多め 100万円 〜 120万円やや難条件（深い軟弱層・冬施工など） 120万円 〜 140万円👉 目安： 90万〜130万円 前後 が多いです。📊 計算イメージ盛岡・東北で比較的多い想定単価（参考）：1本あたり：3.0〜3.8万円本数：25〜40本程度計算例：25本 × 3.2万円 ＝ 80万円 40本 × 3.5万円 ＝ 140万円この範囲が、現地条件や機材の効率で上下します。🧠 盛岡特有の費用変動ポイント✅ 冬季施工（雪・凍結）盛岡は雪が多い地域なので、以下の影響が出ることがあります：防凍剤や養生費用が追加朝の除雪・掘削時間が必要作業効率が落ちるこれにより +5〜10万円程度 上乗せになることもあります。✅ 交通費・搬入コスト遠方からの機材搬入が必要な場合、若干上乗せになることがあります。✅ 地盤の状態地盤調査（ボーリング）の結果で、軟弱層が深い水位が高い場合も費用が上がります。📌 より正確にしたい場合もし可能であれば、次の情報があるとほぼ実費の見積に近い金額が出せます：地盤調査の N値 や層厚改良深さの目安（例：5m/6m/7m）提示されている 工事単価（見積書から）まとめ📍 盛岡市の柱状改良工事費用👉 約 90万〜130万円程度（一般的な範囲）雪の影響や地盤深さ次第で上下しますが、岩手の地域性を考慮しても この範囲が標準的な目安 です。必要なら、🔍 地盤調査の書類からより精密な費用推定もできますよ。写真やデータがあれば送ってください。 ※・・・ということが、日本における 地盤改良工事の一般的なお話です。 が、地盤改良工事については、 もっと根本的な部分について、 「本当に これでいいのか？」という 私の考え方があります。 この世のすべての業界において、 「売る側の論理」「買う側の論理」 が存在するものです。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しましょう！ 次の記事でコメントします。小型重機を積んだトラックが到着し、一生懸命 雪かきをしました。2026.1.22（木）お昼過ぎお昼過ぎには 基礎のための掘削工事を・・・することなく、小型重機もトラックも撤収しました。おいおい。 ※きれいに除雪・整地は終わったけど、 小型重機もトラックもいなくなりました。小型重機を積んだトラックが到着しました。2026.1.22（木）朝～午前「おはようございます。」朝、雪かきをしていたら、トラックが到着。おりてきた運転手さんが元気よく挨拶してきました。やっと、今日から着工になるようです。「確認がなかなか下りなくて・・・」これまで工事を始められずにいましたが、いよいよ始まるようです。冬場の工事は大変です。毎日のように、雪かきから始まります。５月完成入居の予定です。これから実況中継をしていきます。 ※小型重機で 雪かきをしています。 ※あれ？ 重機をトラックに積んで しまいました。 除雪した後、基礎工事を始める のではなかったの？ ？？？本日、地鎮祭が行われました。2026.1.17（土） ※12月に解体工事を終えて、 地盤調査も終えた後 しばらく、 現地はそのままの状態でしたが、 今日やっと 地鎮祭が行われました。 いよいよ 現場が動き出します。 基礎コンクリートができてしまえば、 あっという間に上棟！ です。 実況中継していきます。 ※2026.1.17（土） 14：00まで あと７分ほど前です。 工務店と神主さんは到着しています。 建て主のHさんは まだ です。地盤調査が行われました。2025.12.24（水） ※お昼前から 何か音がしている・・・ と思ったら、地盤調査が始まりました。 （ スウェーデン式サウンディング試験 ） 地盤にロッド（鉄の棒）を垂直に突き刺し、 その沈み方から地盤の硬軟や締まり具合を 調査します。 昨日 工務店社長がテープを張ったのは、 このためだったんですね。 ※まず、中央のポイントで調査して・・・ ※次に 建物の4隅をそれぞれ調査していきます。工務店 社長が１人で現地作業。2025.12.23（火） ※これは 今朝の現地写真です。 ※午後から工務店社長が現地に・・・。 久しぶりに会いました。 （ もともと知り合いです ） 「どうして 着工しないの？」 「う～～ん、確認がおりなくて。」 建築確認申請をしてあるけど、 降りるのに けっこう日数がかかっている ようです。 それで理解できました。 ○○が終わったから はい次は▽▽！ のようには簡単に進まないようです。 今日は、建物の配置を表すテープを 現地に張りに来たようです。 （ 社長１人での作業です ） 地鎮祭は年明けに行うようです。 これから施主と面談して日程を決める。 ５月完成入居 の予定です。 ※社長が 現地にテープを張って帰りました。 写真では分かりにくいので・・・ 黄色の線で強調してみました。 以前の建物より小さくなる分、 道路側と南の庭部分が広くなるようです。土日に 地鎮祭があるかも。2025.12.12（金） ※今日の盛岡は、正午前に 震度4！ またまた、大きな揺れがありました。 天気はいいけど・・・ 最低気温マイナス5℃、最高気温０℃ です。 年内に着工、コンクリート基礎完成！ が、よく見かけるパターンですが、 そうなるかどうか？ ※ところどころ白いのは、氷です。新居のどこかに配置されるものと思われます。2025.12.9（火） ※外構工事の際に？ ※黄色の丸のところに「石」を発見。 また、新居は・・・ オレンジの位置に建てられることが 予想されます。 工期が 11月～5月なのであれば、 年内 12月中に基礎工事終了！ が、一般的かと思われます。ついに 今日で解体工事 完了！？2025.12.5（金） ※数センチの積雪があった 盛岡です。 ※更地になった 解体現場です。 ※最後まで残っていた物置き小屋と 垣根が無くなっています。 簡易トイレは、継続して新築現場でも 使用します。 ※黄色の丸が物置小屋。オレンジが垣根。 ※朝７時半ごろの「更地」です。 ※上から見ると、こんな感じ。 ※８時過ぎ、最後の作業を・・・。 ※全体をきれいに整地して・・・ キャタピラや排土板など 重機にこびりついたドロを落として、 ついに 終了！！ のようです。 お疲れ様でした。 さあ！ 年内に着工か？ 地鎮祭は？ 動きがあれば、実行中継を続けます。盛岡もシーズン初の積雪。（ と言っても 雪かき不要な程度ですが ）2025.12.4（木） ※11月末、12月3日、終了予定が 徐々に伸びて、今日は12月4日です。 ※朝 ７時半ごろです。 うっすら雪が。 ※まだ業者さんが来る前の現場です。 ※左隅にインターロッキングが詰まれています。 新築後にまた使うため？ ※あれ？ モニュメントの石がありません。 結局、廃棄した？ ※左側の簡易トイレ後ろの 垣根が 引き抜かれています。処分してしまう？ ※コンクリート等 重量物の搬出が終わったので、 今度は別の容量を多く積めるトラックで 垣根等を大量に運搬するようです。残すものは残し、すべて終われるか？2025.12.3（水） ※小雨の中、ごくろうさまです。 ※元の家にあったモニュメント（黄色の丸）、 新しい家に遺すようです。 また、元々のインターロッキングを残すため 板を敷くことで 養生しています。 ※思い出を残そう という事だと思われます。 ※なんとか、基礎コンクリートは搬出されました。 元々のインターロッキングは そのまま 残すようで、 玄関ポーチ廻りから出たものが詰まれています。 ※敷地の角にあったブロック塀を解体しています。 解体工事は延長して12月3日まで ということでしたが、今日で終われる？コンクリート用チェンソーでカットしたり、重機で上げたり落としたりして、小さくしています。2025.12.2（火） ※とにかく 音がすごい！ です。 近所の住人は 我慢するしかありません。 お互い様です。 （ 私も 自宅建築では迷惑を・・・ ） ※トラックに積めるサイズに小さくして・・・。 ※上物の木とは違い、 基礎コンクリートは処理が大変です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい
2026/03/09
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片足立ちが できなくなっています②
『間違いだらけの健康知識』両方の足裏が痛いです。 ※片足立ちができなくなった事と 関係あるかも。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむcyatGPTと会話してみました。 ※いつもすぐ回答してくれます。2026.3.9武田FP：ここ半年以上、足裏の黄色の枠部分が痛いです。初めての経験です。立ったり歩いたりの際に あまり足の指が使えてないのかなと思われます。痛みが強いので ジョグを控えたりしました。片足立ちができなくなったことと関係ありそうに感じますが、どうでしょうか？cyatGPT：画像、拝見しました。黄色の部分はちょうど 足の前足部（中足骨のあたり）ですね。ここが痛む場合、片足立ちの不安定さとかなり関係している可能性があります。まず結論から言うと、よくある原因はこの3つです。 ① 中足部への負担（いわゆる前足部痛）黄色の部分は体重が前に移動したときに圧力が集中する場所です。もし足の指を使わず歩いている足指が浮いている（浮き指）足裏のアーチが弱くなったと、この部分に負担が集中して痛みます。そしてこの状態だと片足立ちが非常に不安定になります。理由足指は「倒れないためのセンサー」だからです。 ② モートン神経腫（わりと多い）場所的には第3〜4中足骨の間に起こる神経痛のことがあります。症状歩くと痛いジンジン・ビリッとする靴で圧迫されると悪化もし足指を広げると少し楽なら、この可能性もあります。 ③ 足裏アーチの弱化ジョギングされている方でも意外に多いです。足のアーチが弱くなると前足部に荷重集中指が働かないバランス悪化片足立ちが苦手という流れになります。 今すぐできる改善（かなり効きます）① 足指グーパー座って指を思い切り開く思い切り握る20回 × 2これは足の神経と筋肉を目覚めさせます。 ② タオルつかみ床にタオル足指でたぐり寄せる1分これは前足部の筋肉を直接鍛えます。 ③ 足裏マッサージテニスボールかゴルフボール足裏でコロコロ1〜2分痛みがかなり軽くなる人が多いです。 ④ 片足立ちは今は短時間今は3秒でもOK神経の再教育が目的です。 大事なチェックもし可能なら教えてください。朝起きて最初の一歩は痛いですか？指で床をつかむ感じはありますか？裸足と靴、どちらが痛いですか？この3つでかなり原因が絞れます。 ちなみにですが、ジョギング・エクササイズ・クラシック音楽という生活からすると、体のベースはかなり良いと思います。このタイプの足の痛みは正しい刺激を入れると2〜6週間でかなり変わることが多いです。 ※「足指グーパー」と「タオルつかみ」 ぜひ、毎日やってみようと思います。 優秀な整形外科にお世話になった♪ それも、まったくの無料で♪ ・・・そんな感覚です。 積極的に利用したいですね。2026.3.3武田FP：苦手に気づきました。 片足立ちができなくなっています。 特に左足は5秒も持ちません。改善方法、教えて下さい。 cyatGPT：それに気づいたのは、とても大事な発見です。片足立ちの時間は、実は体の機能の総合テストのようなものです。バランス・筋力・神経の連携が全部関係しています。 特に左右差がある5秒未満の場合は、トレーニングでかなり改善することが多いです。（毎日少しやると数週間で変わる人が多いです。） ① 基本トレーニング（いちばん効果あり）片足立ち練習1日2〜3回でOKです。やり方壁やテーブルの近くに立つ片足を5〜10cmだけ上げる背筋を伸ばす10〜20秒キープ ※それが、できない！ あ～～ポイント無理しないぐらついたらすぐ足をつく左右両方やる（左を少し多め）目標まず10秒 → 20秒 → 30秒 ② 左足が弱いときに効く運動椅子スクワット椅子に座る手を使わず立つゆっくり座る10回 × 2セット太もも・お尻が強くなり片足の安定が一気に良くなります。 ※このへんのことは 毎日のエクササイズの範囲内です。③ バランス神経を鍛えるかかと上げ立ったままかかとを上げるゆっくり下げる15回 × 2これはふくらはぎ＋バランス神経を刺激します。 ※カーフレイズも日々のエクササイズ で やっています。④ 毎日できる簡単バージョン歯磨きのときに片足立ちこれが実は一番続きます。 ※生活の中で片足立ち、実践します。参考目安年齢に関係なく30秒以上 → 良好15秒 → 普通10秒未満 →要トレーニング ※う～～ くやしい・・・。ちなみに、ジョギングやエクササイズをされているので、体力の土台はあります。多くの場合**「足首の安定筋」と「お尻の筋肉」**を少し刺激すると2〜3週間でかなり変わります。 ※お尻の筋肉は しっかりあると 思うので、 足首の方をなんとか・・・。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/09
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現金一括を条件に安くして！これって失礼？
「失礼」ではないけど、「意味不明な主張」です。 ※ローンだろうが 現金一括だろうが、 売主さんには 関係のない事です。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇メール顧問会員のHさん（50代） （相談：生活設計＆マイホーム取得）中古住宅購入の実行支援中です。メールをいただきました。2026.3.8武田さんへ 先日は足が悪い母に気を遣いながらの内見、隣の家の駐車場問題（売主から借りているみたいです）、 ※駐車のことで お隣さんと一悶着があったようですが、 人間関係は大丈夫でしょうか？ 買ってしまえば 死ぬまで付き合う 関係になりますが、大丈夫ですか？ ちょっとした事が 生涯の後悔に ならなければいいですが。そして不動産屋からの買付証明書、隣の地区の検討していた第二候補の売買契約などが一気に重なり、パニックになりました。 ※業者さんによっては、 買主の心情をゆさぶるトークが 上手な人がいたりして、 まったくの素人は振り回されます。改めて武田さんに依頼していて相談する人がいてよかったと思います。ありがとうございます。 ※「精神安定剤」の武田FPです。７日（土）の午後は工務店でした。窓は内窓で対応できると言われました（勿論、新築同様とまではなりませんが）あとは、他社と同じです。今週中には大まかな平面図ができるから、それを確認後に見積書を出すと言われました。 ※ここに、非常に肝心な事が隠れています。 １社だけで事を進めていると・・・ この工務店さんのように 「図面作製」を伴った場合に、 手間ひまかけたけど最後にお断り！ されると「実費100万円請求！」 なんて事が、無いとは限りません。 （ 現実に よく見聞きします ） 新築だろうがリフォームだろうが 同じことです。 今回、Hさんがやっているように 「複数の業者さんに声掛けを してるので、最終的にお断りする 場合があることをご了解ください」 という進め方をしていれば、 「実費請求〇〇万円！」 のような事態になる事はないし、 最後にお断りする場合の ハードルもかなり低くて楽です。 住宅建築、最初から１社で進めるな！ （ 当たり前！ ） 実はあと２者にメールを送信していました。返信がこないと思っていたら、迷惑メールに届いていました。ご丁寧なメールで今週中に対応したいと思います。因みにどちらも一級建築士事務所です。これで終わりです。 さて、買付証明です。ご指導・ご助言ください。（おバカさんと言われそうですが）改めて現在の不動産屋のHPの売値は1380万円です。 ※ここ数か月 係わっていますけど、 他の客からの声かけがない という事は、 設定金額が「高い」という事です。 検討に値する「物件とその価格」 であれば、数か月にも渡って全く 声がかからないという事はありません。サイトで土地値を検索すると坪18万少々でした。 ※はい、私もそのように確認しました。すると、1280万円くらいです。 ※はい、更地であれば の価格です。建物は築53年。耐震・耐熱はされていません。建物の価値はほぼゼロだと思います。（一般的には） ※一般的には、築53年の建物があれば、 「建物価値ゼロ」ではなく、 「解体費百〇十万円がかかる」ため マイナス要因になります。 売値について私が当初・・・ 「ほぼ土地代です」 と言いましたが、本音では 「建物解体費を引いた〇〇万が妥当」 と言いたいところでした。 が、この建物を生かして住みたい という事でしたので、遠慮しました。売値は単純に100万円オーバーです。耐震・耐熱なし、 ※耐震・「断熱」ですね。 いくら技術が進歩しても、木造住宅が 「耐熱」は不可能です（笑）。または築53年から解体費用を引くと、1100万円が妥当かなあと。（あくまで、買い手の立場。 勝手な意見だと承知で書きました） ※はい、一般常識と売買双方の意向は まったく別物で・・・ 今回の売主さんの「最低価格」が ありそうです。 「これより下がるなら売らない」 というラインが。 「この金額にならないと買わない」 という買主の希望があるように。何をお聞きしたいかというと、買付証明書の買値です。買付証明書にリフォームで提出された見積もりや診断結果（耐震・耐熱・築年数などから リフォーム代がかなり多額になるなど）の根拠を書き、 ※理路整然とした説明で根拠を示しても、 それはあくまで「買主の論理」と いうことになります。 売主を説き伏せる という作業で 勝利を勝ち取る という単純作業ではありません。 買主側に 根拠や感情があるように、 売主特有の感情や限界ラインが あるかもしれません。 不動産の売買とは、そういう事です。現金一括で例えば1280万（または1300万）などと書いたら失礼になりますでしょうか？またはうまくいかないでしょうか？ ※両者の思いを聞き入れた上で、 その調整を行うのが不動産屋さんです。 いきなり希望金額を書くのではなく、 今回のHさんの思いを しっかり 不動産屋さんに伝えてみましょう。 売主さんの思いも分かっている 不動産屋さんです。 どんな反応をするか？ しっかり確認しましょう。 ここ数か月に渡って 他の客からの 声掛けが無い物件です。 高過ぎるのは明らかなんですが・・・。（不動産屋や売主にも 現金一括とはまだ伝えていません。）どうぞよろしくお願いいたします。 ※勘違いしているようです。 「現金一括」は、購入者本にとっては、 とても素晴らしいことです。 利息で 数百万円とか1千数百万円 とかのお金を失わずに済みます。 が、相手には何の意味もありません。 売る側にとっては・・・ 支払いが ローンだろうが現金だろうが、 売主に入るお金は『現金！』です。 借金で、分割してお金を払う相手は、 「売主」ではなく「金融機関」です。 「現金一括で払うから まけろ！」 は、 不動産売買でも 住宅新築でも、 見当違いも甚だしい！ おバカ論理です。 （ 時々 見かけますが ） 以上、今回気づいたことです。 さあ！ がんばりましょう！メールをいただきました。2026.3.7武田さんへ 途中経過報告です。心はもやもや… 本日午前中1社と不動産屋と内見しました。 他社と違う？のは窓を例えば樹脂サッシなどにするとなると、外壁も手をつけることになると。内窓を新しくしても、二重サッシの外側がアルミだからあまり意味ないと。 ※はい、現在の新築住宅のレベルには もちろん なりません。 中古住宅とは、そういうことです。 50年前の標準レベルで建った家です。 そのレベルの家が さらに経年劣化しています。 お金をかければ かなり改善できますが、 現在の新築住宅と同レベルになる ことは ありません。 それを了解の上で考えることです。現在の売値を伝えると高いと。ここ数ヶ月で〇〇の土地がやや下がっていることと内見からの所見でした。 ※土地価格が値下がりしている？ この業者さんが何かを意図しての 「営業トーク」かもしれません。また、事務所に行き、参考例をみながらリフォーム代は2000万くらいになると。補助金制度も紹介してもらいました。 ※はい、事例がたくさんあるのは、 信頼できそうな感じがします。 ここは、好感が持てます。別物件がまだあるかもしれないから知り合いの不動産屋に電話してくれました。そしたらなんと先日、ローン審査が通ったと。隣の地区で600万だったのでショックです。 ※このへんのやり取りや展開は、 ちょっと「意図的なな芝居」を感じます。 どんな分野であっても・・・ 業界人の話を全て真に受けてはいけない。 すなお過ぎてはいけません。 事実か「釣りトーク」か不明ですが、 「安くてお得な物件がつい 今まであったけど、タッチの 差でよそで決まってしまった」 的な話をされれば、 「うわあ そうだったのか くやしい！」 という気分になりがちです。 すべて 作り話 だったとしても です。 こっちは１千万越え、そっちは600万円、 だから600万円は メチャクチャお得♪ ということにはなりません。 すべての価格は 合理的な理由が あって決まります。 ここで言う「価格」は「売買価格」です。 売主が売りたい価格ではなく、 買主が買いたい価格でもありません。 双方が合意して決まった「売買価格」です。 600万円という金額が小さいからお得♪ ということにはなりません。 （ ショックを受ける必要は全くない ） 本当に600万円で売買されたのであれば、 それなりの不動産です。 お得でも損でもなく 売主と買主が 合意した合理的な価格です。 一般消費者が「掘り出し物」に 出会うことは、100％ ありません。 さらに、本日内見している隣の方がそこに普段車をとめて駐車場としています。 ※そんなことがあるんですね。 （ 地主と合意の上？ ）私達がとめたので、なかり(文句)言われました。不動産屋さんが対応してくれました。 午後は夕方に知り合いの工務店と内見します。不動産屋も一緒です。 ※この工務店さんとのやりとり結果の 報告をもらってから コメント記事を書こうと思って いましたが・・・買付け証明を書いて欲しいとかなり言われました。 ※不動産屋さんにしたら そうでしょうね。しかし、本日の丁寧な建設業者の説明と隣の方の雰囲気から買付け証明書を出していいのか不安というかなんというか。 先程、帰り際に不動産業者から家に入るためのカギ番号を変えましたとも伝えられました。 すみません。わからなくなりました。どうすればよいですか？ご助言ください。買付け証明は・・・ ※迷いが生じてしまっているのなら、 買付証明なんて とんでもないです。 モヤモヤしたまま 一歩進んでしまったら、 ろくなことになりません。メールをいただきました。2026.3.2武田さんへ 途中報告と確認です。 明日あらたに4社と打ち合わせをする予定ですが、なんと先程1社から、一人ひとりのお客様を大切にするため、比較検討するならお断りすると連絡がきました。 ※「手間ひまかけて最後にお断り」 なんて、無駄だから最初からお断り という業者さんは、 リフォームだろうが新築だろうが 現実にいます。 まあ、相手にしないことです。また、1社からは連絡待ちです。 さらに先程、不動産屋から内見する業者名を教えて欲しいと売主が言っているから不動産屋に連絡して欲しいとメールがきました。 何か失礼なことをしたのでしょうか？ ※売主さんの立場に立ってみれば・・・ 「まだ契約もしていないのに・・・、 さらには契約の予約である 『買付証明』さえ もらってないのに、 勝手に 自分の家のように出入りして」 のような思いはある、かもしれません。 さすがに『買付証明』は出して、 その上で色々作業をした方がいいかと 思います。メールをいただきました。2026.3.2武田さんへ報告です。 連絡があった3者と初顔合わせと内見をしました。3者(S、I、W)とも印象はよく、親身に聞いてくれました。 ※もちろんです。 初回面談で印象が悪く 無愛想なら、 仕事が取れず 会社も継続できません。2者(S、I)は社長自ら、1者(W)は女性の第2営業主任でした。最後の方は詳しくみたいのでまた週内に内見したいと言われました。また、立て込んでいて見積りは1ヶ月後になると。 ※SとIは 無名な地元工務店さんで、 Wは ちょっと名の知れた会社でしょうか？ 施工実績が多く 拡大志向で 「専任の営業マンがいる」 という事は、 宣伝広告費もかけている会社で、 当たり前ですが・・・ その分 ちょっと高額になります。 （ 「ちょっと」ではなく「かなり」 ） 建築費でもリフォーム代でも、 価格が高い業者は外観で分かります。さて、内見で言われことです。まず3者とも同じなのは、以下のとおり。1 屋根は塗り替えるだけでよい。2 外壁もこのままで大丈夫だろう。 少し剥がれているところは補強で 十分対応可能。3 雨漏りはなさそう。 またシロアリも大丈夫そう。しかし、 どちらとも開けて見ないとわからない。 ※はい、全ては最後の１行に集約されます。 50年以上が経過した建物です。次にリフォームについて現時点での大まかな案を次のように言いました。 1 台所とリビングを壁をぶち抜き ひとつにする。 台所はアイランド ※はい、いいアイディアです。 南北に走る長い廊下はムダでしかない。 リビング中心に 行き来ができれば いい感じになります。回答:可能。しかし、真ん中の柱は１つ残る。 2 道路に面した部屋は母の部屋回答:可能。 3 男子トイレと女子トイレを １つのトイレにする。 ※FP事務所時代から今に至る25年間で、 新築で「小便器」を設置した例は 皆無でした！ と言いたいですが、 1件 ありました。それも30代で、 かなりレアなケースでした。回答:可能。男子トイレ部分を物置または母の部屋からトイレに行けるようにもできる。 ４ 窓は断熱サッシ？二重サッシにする。 ※はい、特に古い中古住宅のキモ部分です。 「断熱をどうするか？」 これは 徹底的に相談、納得してから やりようを決めたいところです。回答:現在全ての窓が2枚？なのだが、断熱などの意味・体をなしてない窓だ。 ５ 一階奧の部屋はそのまま。しかし、暗く湿気があるためそれをなんとかして欲しい。 ※すべての空間を快適にするか？ きちんと区別して放置する空間も？ 費用との兼合いかと思います。 自分が利用しない空間は区別するのも 一つの考え方です。回答:湿気や匂いを吸い取る壁で対応可能(W) 6 ２階の２つの部屋を１つにする。 ※ここが寝室に？ なのであれば、きちんと対策したい。回答:可能。窓の下の壁から結露があることがわかる。窓で対応する。また壁もリフォームする。 ７ 風呂場リフォーム・窓小さくする。 ※お隣さんから 丸見え？回答:可能。 8 断熱についてどう対応するのか？ ※はい、快適生活に欠かせない部分です。 建物すべてだと とんでもないことに なるだろうから、すべての空間ではなく エリア限定で考えてもいいかと。 中古住宅で大きな要素は、 断熱と耐震です。 耐震についても 提案してもらいましょう。回答:築53年だから開けないとわからないがやってないか、やっていても少しだろう。やるなら全部。 9 仏壇があったところとその上にある神棚部分については、仏壇部分は壊す。床の間は壊して収納。回答:可能。 こんな感じでした。２階に上がる階段の壁にもカビがありました。一応、張り替えの見積りに入れて下さいとお願いしました。 ※内壁にカビ！ なんて とんでもない事です。 そういう「対症療法」でおしまい！ ではなく、根本解決に関して 各社の意見を求めてみましょう。以下は実際のやり取りです。Sは以前ここをリフォームしたと言っていました。リフォームするところとしないところを思いきって分けないときりがないよと。かけるとどこまでもかかるよと。 ※今あるすべての空間について リフォームしようとすると、 「もう少しお金を出せば新築できる」 レベルになってしまいます。 古い家をリフォームして住むなら、 考え方に メリハリが必要です。Iは昔ながらの大工・棟梁さんの雰囲気でした。とても細かく聞いてきました。また、地元に窓や水回り、屋根やペンキ塗装の知り合いがいればそこに聞いて見てもいいですよと。 Wは歴史ある会社ですが感覚的に一番見積りが高そうなイメージ。 ※対応したのが専属の営業マンなら、 当然 工事価格は高いです。会社の建物自体がオシャレです。仏壇も内が作りますと提案有り。土地の値段を伝えると、総額で考えると新築もありですねと。 ※営業マンの本音は そっちです。 何とか新築受注につなげようとします。また、屋根裏と床下も無料で見ますよと。これについては不動産や売主の許可が必要になりますね。 ※無料なら 見てもらった方がいいです。 具体的に現状が分かりますから。3者とも市の窓やリフォームの補助金がありますとアドレスがありました。以前にも伝えましたが、他にも声をかけていることをご理解していただきました。 ※はい、OKです。とりあえず、こんなところでした。また、今週末に2～3者と内見します。 ※おそらく・・・しっかり見積もると、 すごい金額になってしまうかも。 その際には、いよいよメリハリを 持った考え方をせざるを得ないかも。 次の2～3社のお話、楽しみに待ちます。メールをいただきました。2026.2.28武田さんへ お世話になってます。前回、市内でホームインスペクションを探しましたが見つからなかったことを報告しました。ホームインスペクションを知れば知るほど、特に中古物件では重要事項だと認識が深まるばかりです。 さて、あれから市内の8つの業者にメールで連絡し、現在5件から実際に現場を見させて欲しいや補助金制度の説明などの返信がありました。 ３月の上旬に業者と現地で初顔合わせして、大まかな要望を伝え、忌憚のない意見を聞いてきたいと思っています。 そこで初顔合わせにあたり、これは絶対聞くべきやその他、注文事項などあれば教えてください。よろしくお願いいたします。 ※まず、確認させてください。 ホームインスペクションを行う 業者さんは「存在しない」 という事でいいんですね？ つまり インスペクションは行わない ということで。 文面では 説明されていませんが・・・ 今回 業者さん数件と面談する目的は、 「リフォームの相談、提案と見積り」 をお願いすること？ で、いいですか？ その際の初回面談での注意事項は？ ということでいいですか？ だとすれば・・・ 最も大切なことは、 ①複数業者に相談している事を伝える。 これ、初回に必ず 行いましょう。 「無駄手間になる可能性がある」 事をしっかり伝えておけば、 最終的に断る場合のハードルが下がるし、 業者は 競合があると知れば、 取り組む際の 真剣度が違います。 （ 提案でも見積りでも ） 逆に、競合なら 最初からやらない という業者もいて、選別できます。 ②最初から具体的な答えを求めない。 業者さんも現物を見て 情報を持ち帰って、 後でじっくり作戦を練る事になります。 初回の面談で「具体的な回答」を 求める事は控えましょう。 じっくり考えてもらって、その業者の 最良の提案を引き出しましょう。 ③業者さんを しっかり観察しましょう。 地元の無名工務店の資質・能力は、 こんなに？！と思うほど、千差万別です。 どんなに素晴らしい提案をしようが、 「この人物に任せてだいじょうぶ？」 なんて人も ちらほら いるものです。 ④有名な業者は 確実に高い。 マイホーム新築の場合と同じで、 展示場や宣伝広告でよく見かける業者は、 確実に３割とか５割とか高い！ です。 （ これホント！ 最初から対象外！ ） 新築だろうがリフォームだろうが、 候補業者は 「地元の無名工務店」から 複数ピックアップして行いましょう。メールをいただきました。2026.2.4武田さんへ 先日お伝えした地元の2つ及び会社や事務所名から請負をしてないと思われるところに ホームインスペクションについて問合せしました。結論は全てダメでした。やっていない、更新してない、事業そのものを辞めたなど。(疲れました) ※大変、お疲れ様でした。 必要な資格制度として存在しますが、 岩手のような田舎では 資格取得者は大勢いても、 インスペクション自体がほとんど 知られておらず 需要がないため、 やっていない・・・んでしょうね。次のステップになりますが、手順や注意点などをお願いします。1 地元の業者数社をピックアップホームページからですが、選択するにあたり何かポイントはありますか？ ※有名な業者はまず 除外しましょう。 たとえば、広告宣伝を見る事がある、 専任の営業マンがいる、 等々の建築業者は、建築工事以外の 経費負担があるので、確実に高いです。 「地元の無名工務店」の中から 数社を ピックアップしましょう。 ちなみに、Hさんが今 検討している 中古住宅の仲介をしていた建築業者 （ 破綻してしまいましたが）も、 実は しばしば宣伝広告をしていて、 専任の営業マンたちが存在していて、 建築工事費は 高い業者でした。2 ピックアップしたら、実際に訪問し、 ※訪問する必要はありません。 取っ掛かりは すべて電話でOKです。 中には 話した感じだけで、 「あ、この人物には任せられないな」 なんていうこともあり得ます。 移動時間が無駄になったりします。 地元の無名工務店は 玉石混交です。物件を内見しリフォームやリノベーションの見積りになるかと思いますが、間取りなどの要望や実際の予算の話になるかと思います。間取りはまだ考えていません。 ※まったく新たに建築するわけではなく、 限られた枠の中で 「どのように住まう」か考えるだけ です。 そんなに時間は 要しないかと思われます。 初回コンタクトの前に・・・ ご自身の「こんな風にしたい」とか、 「これだけは最低限 譲れない」とか、 ある程度の腹積もりは 持っておきましょう。 「予定も希望も何にもないけど」 「この建物 どうリフォームしたらいい？」 的な質問をされても、 相談された業者さんは困ると思います。また、予算は私の今の状況からいくらまで可能なのでしょうか？予算しだいだからと言われそうな気がします。 ※以前、私の知人の事例を紹介しました。 同様に築50年の家のリフォームで、 ・キッチン・洗面・浴室の水回り 交換 ・断熱：生活エリアを限って （ 内側サッシ・内側断熱材等々 ） ・耐震：内壁側に構造用合板 等々で、30万円/坪でした。 大ざっぱな目安にはなるかと思います。因みに以前お伝えした通り、土地代は現金で支払います。 ※はい、そうしないと大損をします。 土地を含めて住宅ローンを借りると・・・ ①建物プランを考える時間が無い。 住宅ローンの手続き上、 土地契約から建物契約まで 限られた時間の中で決めて 進めなくてはなりません。 「あーすればよかった」のような 後悔が必ずのように発生します。 ②建築業者の比較検討ができない。 土地契約時点で 銀行から確認されます。 「ハウスメーカーはどこですか？」 土地は担保として大丈夫か？ 建築費は 実際にいくらになるか？ 建築業者は大丈夫な業者か？ 住宅ローンの審査事項です。 つまり、土地購入時点で建築業者も 決まっている必要があり、 業者の比較検討が全くできません。 その業者の「言い値（高い！）」で 建築することになります。 1千万円の価格差、当たり前の業界です。 土地は、現金で買いましょう。 そのためのお金、頑張って貯めましょう。３ 不動産屋さんにはあれから連絡をとっていません。話を進めるにあたり、近い内に連絡したいと思います。買付け証明はリノベーション・リフォーム業者の選定が終わってからですね？ ※いや、そのように順番を決める必要は ありません。 「この不動産を買う事を検討している」 「この不動産のリフォームを検討している」 同時進行でいいと思います。 色々な展開が考えられます。 「あの中古住宅を買って リフォームを考えているんですけど」 という話を聞いた工務店さんが、 「あ、希望を言ってもらえば、 提案と見積もりをしますよ」 とか、 「行って外観見てきたけど、断熱とか 耐震とか あれはかなりかかるよ」 とか、 「あれにお金をかけてリフォーム するくらいなら、建替えした方がマシ」 とか、 業者さんによって話がまちまちかも。 特に制約がなければ、並行して 進めて行ったらいいと思います。考えるほど、不安と疑問だらけです。よろしくお願いいたします。 ※その都度、アドバイスをしますので、 動きがある都度 連絡ください。メールをいただきました。2026.1.31武田さんへまずは報告です。先日、倒産した不動産屋の担当者から連絡がきました。 ※うわ、そういうこともあるんですね。 破綻企業の社員は 全く連絡が途絶えて、 それっきり！ が普通ですが。突然の通達だったみたいです。 ※突然の解雇通知です。本人は驚きます。検討中の物件は、〇〇の〇〇エステートという会社に引継ぎしたようで、担当者も同じ方がするとのこと。 ※という事は、さっそく再就職できた ということですね。そして、私との話し合いは継続可能ですと。あれ？他の検討中の方は？と思いましたが。まあ、良かったです。 ※他の検討中の方の役割は終わった ようです（彼の頭の中では）。次に質問です。その際、リフォームやリノベーションをした時に欠陥があり金額が膨らむことが心配なのでホームインスペクションをしたい旨を伝えました。 ※（面倒くさい事 言い出すな・・・） のような顔、しませんでしたか？売主は許可して下さるだろうとのこと。 ※即答・・・ですか。 売主は業者ではなく、個人の方 ということでだいじょうぶですか？屋根裏や床下もしたいと伝えたら、穴を開ける必要があるから、瑕疵保険の加入が必要になるだろうと言われました。 ※穴をあける あけないではなく、 「個人間売買の中古住宅」では、 安心のために瑕疵保険をつけましょう ということです。 個人間の中古住宅売買での瑕疵保険。 加入するのは仲介業者ですが、 仲介手数料といっしょに保険料も 請求されます。 一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会 https://www.kashihoken.or.jp/これは、私が加入するのでしょうか？おいくら位になるのでしょうか？ ※不動産屋さんが加入契約しますが、 仲介料と同様、保険料を請求される ことになるので、購入者負担です。 不動産屋さんに確認してください。次は私の今後の作業についてです。ご指導ください。1 担当者に連絡を入れて ホームインスペクションの許可を 売主さんから承諾を頂くように進める。2 検討中の地区でホームインスペクション が可能な業者に相談する。 案①〇〇設計企画、案②〇〇設計研究 建築請負をしてない設計事務所は これくらいかと。なかなか見つかりません。 ※はい、こちらの事務所さんたちに 電話で確認してみてください。 「築50年の住宅でやってもらえるものか？」３ 以前のアドバイスから、 ホームインスペクションの業者がない場合や 上記2がうまく行かない場合は、 数件の建築建設会社になりますね。 (ホームインスペクションも含めた リフォーム・リノベーションの見積りを依頼する) ※2番の設計事務所さん達で もし、 取り合ってもらえなかった場合は、 3の複数の工務店さんたちに 並行して 同時進行で相談していく事になる でしょう。 その際は、最初に あらかじめ 「複数の業者さんに相談させてもらう」 ことを伝えてから 進めましょう。 最終的に お断りすることになっても、 面倒が起きません。住宅瑕疵担保履行法住宅事業者に義務づけられること品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の施行により、住宅事業者は瑕疵に対する10年間の住宅瑕疵担保責任を負っています。この責任の履行のために、修理費用等の資力確保として「保険」もしくは「供託」のいずれかの措置をとることが義務化されました。メールをいただきました。2026.1.21武田さんへこんにちは。インペクションを探していますが、なかなか難しいです。しっかり診断すると12万前後かかるんですね。この件はまた連絡します。 ※築10年とか築15年の中古住宅なら そのくらいかもしれませんが、 築50年だと どれだけになるのか・・・？さて、先程岩手日報をみましたが、今検討中の不動産屋が破産申請したと載っていました。 ※はい、私も朝食事に記事を読んで びっくりしたところでした。 あわてて さっき、ブログ記事にしました。担当者に電話しましたが、留守番電話で話せませんでした。また、連絡してみます。どう話せばいいのか・・・取り急ぎの連絡でした。 ※破綻した会社の社員には、 まったく連絡がつかなくなるものです。 社長はもちろん 社員全員が、 完全に連絡シャットアウト状態になります。 客からの連絡はもちろん、 債権者からの連絡がガンガン入ります。 破綻したのだから・・・ 責任ある対応なんてできるわけがありません。 でも、債権者は必至です。 死活問題の債権者も複数 存在します。 過去には、私も経験しています。 顧問会員が住宅建築を契約して、 地鎮祭もして 上棟もして、 ある日突然 顧問会員から電話が入り 「 連絡が取れないんですが 」 私もその会社の担当者に電話、会社に電話、 まったく反応はありません。 完全に破綻していました。 が、「住宅瑕疵担保履行法」の通りの 手続きを踏んで上棟までしていたので、 （ これがないと お手上げだった ） 私が 途中から引き受けできる工務店を 紹介してあげて、完成入居まで 行きつくことができました。 倒産件数で最も多いのが「建設業」です。 不動産購入やマイホーム建築は 慎重に。 1/20付けで 破産申請へ。2026.1.21 ※今朝の新聞を何げなく読んでいて、 「ん？！」 驚きました。 今、Hさんが真剣に購入を検討している 中古住宅の仲介業者が破産申請！！ つい昨日、１月20日のことです。 Hさんとやり取りしていた営業マンも 昨日時点で解雇されたということです。 倒産件数で最も多いのが「建設業」です。 不動産購入やマイホーム建築は 慎重に。2026年1月20日付で事業を停止、破産申請の準備に入った従業員21人は20日づけ付けで全員解雇。負債総額は約11億5500万円。1994年7月に住宅建築販売事業を目的に設立し、一般住宅の建築販売のほかリフォーム事業なども行い、その営業力から着実に業績を伸ばした。設立2期目の1996年3月期には10億円を、2012年3月期には20億円を超える売り上げを計上。そして2014年3月期には、東日本大震災の復興需要から沿岸部の受注が好調に推移し、売上高はピークとなる36億9727万円を計上。しかしその後は、復興需要の終息に加え、新型コロナウイルスの影響などにより、2020年3月期以降の売上高は20億円を下回っていた。2025年3月期の売上高は11億7721万円まで落ち込み、最終損失2400万円を計上するなど事業好転の兆しはなく、資金繰りが限界に達したことで、今回の措置に至った ※さて、これから どうするか？ 検討中の物件、他の不動産屋さんは 扱っていないでしょうか？ 一つの物件を複数の不動産屋さんが 競争して扱っている という事が あったりします。で、 「買付証明」を取った者勝ち！ なんていう事をしていたりします。 現地に売り看板は立っていますか？ 私も現地視察しましたが、 「数年前の現地」で看板なし！です。 現在 看板が無ければ、内緒で売りに 出していて 今回破綻した業者にだけ 依頼していたものと思われます。 その場合は購入はあきらめざるを 得ないかもしれません。 が、 現地に看板があれば、他の不動産屋さん でも 仲介してもらえる可能性があります。メールをいただきました。2026.1.18武田さまへさて、インスペクションについてネットで色々と調べました。 ※お疲れ様でした。構造や耐震性、床下、水回り、配管の劣化、屋根（裏）、外壁、アスベスト、断熱（50年以上前なので未施工）などについての住宅診断。 ※はい、マイホームの健康診断です。古ければ古いほど重要事項。想定外の多額のプラスアルファを防ぐ為の住宅診断がインスペクションなど。 ※はい、契約前に しっかり調べて もらって、最悪の場合 契約取り止めもあり得ます。●●市、インスペクションなどと検索ワードを変えて検索しました。何件か出てきましたが、HPなどには「インスペクション」の文字はどこの建築及び建設会社にもありませんでした。 ※建築業者はそうだと思います。 どちらかというと 設計事務所なんかが やっているケースが多いかと思います。 建築請負業者ではなく 建築設計をする １級建築士事務所なんかが。大手と思われる専門会社が出てきましたが、●●市は出張対象外や他県からの派遣でした。 ※岩手のような田舎は 対象外？ 商売にならないから「無い」んでしょうね。市内に何件かリフォームを売りにしている会社が出てきましたので、２〜３件に見積もりの問い合わせをしようと思います。 ※ちょっと待ってください。 「インスペクション」 をやっている所はまったく無くても、 「リフォーム工事」は、喜んで すべての業者が請け負っています。 声をかければ、 どの業者も喜び勇んで飛んできます。 一度 声をかけたら 簡単には 断りにくい状況にもなったりします。 どのような仕事をする業者なのか？ 仕事のレベルはどうなのか？ 社長や職人は どんな人たちなのか？ 経営が怪しい噂は聞かないか？ 毎年の倒産が最も多い業種が建設業です。 「工事代金を 早め早めにもらおうと する業者は自転車操業に陥っています」 リフォームだろうが、 インスペクションだろうが、 候補３社をピックアップする際は 慎重な上にも慎重に。現在希望している物件を扱っている不動産屋には、インスペクションの希望についてはこれから連絡を入れます。確認ですが、先方の確認をしてから見積もりの進め方でよろしいでしょうか。 ※はい、インスペクションをするので あれば、当然 仲介不動産屋さんに その旨伝えて 待ってもらう事になります。 不動産屋さんにしてみれば・・・ 早く取引きして仲介手数料を得たい というのが本音ですので、 待たされる、あるいは その結果 契約を取りやめる という事になるのは 最悪の事態なので、 「余計なことはしないでさっさと契約」 してしまいたいと考えます。 他の客が本当にいるなら、そちらで すんなり契約してしまいたい と考えます。 Hさんが今回の物件で「不動産屋」 として お話している業者さんは、 元々 住宅建築業者です。 （ 実は 元の社長は 私の知り合い ） インスペクションの話をして・・・ 「あ、んじゃ ウチでやります♪」 なんて言われても、それはあり得ません。 利益相反の関係では 中立公正な 「インスペクション」は期待できません。インスペクションを進めるにあたっての留意点を教えてください。よろしくお願いします。 H ※「インスペクション」をするために 必要な資格の試験が行われていて、 実際に その業務を行うかどうかは別にして 大部分の「建築士」さんは取得して いるものと思われます。 ただ・・・ 「公正な立場のインスペクション」が 期待できるのは、 建築請負業をしている建築業者の 「建築士」さんではなく、少なくても 建築請負業をしていない設計事務所の 「建築士」さんです。 公正な立場の評価・判断は難しい。 公正な立場の人選びは難しい。 最悪、 「インスペクションはやったこと ないけど、お引き受けします」 程度の業者しかいなかったら、 インスペクションは あきらめるしかないかもしれません。 リフォームを３社程度に提案させながら、 各部の劣化対策を合わせて相談していき、 「提案内容と価格」で選択していくことに なるのかと思います。知人が 岩手の沿岸地域で、リフォーム工事をしています。 ※知り合いの今の状況を 電話で ザックリ 教えてもらいました。 Hさんが購入を検討している 第一希望の物件の状況とよく似ています。 45坪 2階建て 築50年 リフォーム内容は 主に断熱です。 耐震は、内壁を構造用合板にするだけ。 あとは 開口部をペアガラスの樹脂サッシに。 お風呂は新しいユニットバスを入れる。 2階に3室あるが ほとんど使わないので、 1階のみの 床・壁・天井を新たに断熱。 壁は内側に断熱材を追加して仕上げ。 お風呂だけは 新たなユニットバスが 納まらないので外断熱に。 工事していると 色々見えてきて、 水回り（ 浴室や台所ほか ）では 木が腐っていたようです。 開口（ 窓 ）周りでも 水の侵入で 同様に木が腐っていたようです。 そのような想定外なことに対応するため 金額が少し膨らんだり しているようです。 当初の見積り額は 割り算してみると 30万円/坪でしたが、 （ 30万円/坪×45坪＝1,350万円 ） 工事が進むにつれ、 アクシデントに対応するためのコストが 少しずつ 上乗せになっているようです。 ご参考にどうぞ。メールをいただきました。2026.1.13 ② ※頂いたメールの後半部分です。さて、本題です。第一希望の〇〇町の物件です。前回の分析から考えると、ここの購入を検討したいと思っています。この私の判断はいかがでしょうか？ ※地理的なポジションとか、 道路や水路を含めた開放的な雰囲気とか、 周辺一帯の雰囲気が良い印象です。このように考える根拠は、武田さんの分析及び他の物件と比較した場合でも、特に土地柄や広さ、将来性からです。他にも安いところ（〇〇や〇〇など）はありますが、 ※不動産に「安くてお得」な物件という ものはありません。 「掘り出し物」と言えるような物件は、 特に一般消費者は めぐり合える事は ありません。 （ 不動産業者ならあり得ますが ） すべて価格は 合理的に決まるものです。 低額物件は、その理由があるからです。 高価格物件は、その理由があるからです。新築するとなるとリフォームやリノベーションと比べ、1000万〜1500万は最低でも違いますよと不動産屋さんから言われました。 ※もちろん その通りですが、 業者のセールストークという一面も あるものです。 できるだけ早く契約に持ち込みたい、 業者にすれば そう考えるのが自然です。また、〇〇町の物件を扱っている不動産屋さんから、ここを希望している方がいると言われたことからです。その方はかなり前向きに検討しているようです。 ※それこそ典型的な、よく使われる セールストークです。 「別の方が前向きに検討しているので、 早めに決断しないと無くなりますよ」 を、真に受けてもらうことで、 契約を早めさせる営業技術です。 実際に「別の方」は存在していなくても、 いるように感じさせる事ができます。 私も昔 よくやっていました（笑）。私が以前から興味を持っていて何度も問い合わせをしているため、どうされますかと不動産屋さんから連絡がありました。 ※契約を決断してもらおうと、 業者さんは 積極的に来ています。現在の価格は、1380万（HP）です。前回内見したときに「不動産買付証明書」をいただいています。（もちろん、すべて空白で未提出） ※「買付証明」を出す事が、 購入の意思表示で、 売買契約の前の段階です。 不動産屋さんは、この週末に 別の客を案内すると言っていましたが、 （ 営業トークでウソかもしれないが ） 少なくても その客からの 「買付証明」は無かったということです。仲介手数料欄に、３％＋６万円＋消費税 とありますが、これは妥当なのでしょうか？詳細を教えてください。 ※不動産を買った場合の仲介手数料 （上限）は、その通りです。 なぜ そのような変な数式になって いるかというと・・・ 金額によって3段階に料率設定されていいて、 いちいち3回の計算をしなくていいように 簡易計算式が考えられました。 ※1段目の200万円の2（5-3）％は4万円、 2段目の200万円の1（4-3）％は2万円、 なので、4万円＋2万円＝6万円、 よって、1段目2段目の計は「6万円＋消費税」で、 3段目は「売買価格×3％＋消費税」 なので 全体の簡易計算式は・・・ 「売買価格×3％＋6万円＋消費税」 ということになります。因みに、土地代は現金で購入予定です。購入後は、リフォーム・リノベーションをしたいと思います。土地購入後に関する規定などはあるのでしょうか？例えば、数か月以内にリフォームすべきとか、入居すべきとか。 ※何の規定もありません。 購入後は、その物件で いつ何をしようが購入者の勝手です。資金面では、退職後に借金はできる限り残したくないので、予算は最大でも2000万と考えています。（あくまで勝手な試算：65歳？の退職 までに1000万、退職金で1000万返金予定）この検討方法などあればご指導お願いします。 ※今回の買い物で一番 難しいところです。 何をどのようにどこまでやるか？ 次第で、かかるお金も違ってきます。 2000万円と言う数字がどうなのか？ 現時点では 想定のしようがありません。たくさん書きましたが、特に〇〇町の物件購入に係る、妥当性、進め方と注意事項等です。どうぞよろしくお願いします。 ※注意事項で最も大きいのが、 建物が築50年と かなり古い事です。 リフォームで と簡単に片づけられない 大きな問題が 目に見えないところに 潜んでいる可能性があることです。 更地に新築する場合は単純です。 好きなように建物を計画して 同じ条件で各業者さんの提案・見積もりを 比較検討すればいいので簡単ですが、 中古住宅のリフォームの場合は、 ふたを開けてみないと分からない （ 壁や床や屋根をはがしてみないと 内部で何が起きているか全く不明 ） ので、 「同じ条件での提案・見積もり比較」 が、事実上 不可能です。 また、見積額を決めて契約しても、 工事着手後に壁をはがしてみたら 想定外の事態が発覚して、 その対応のために工事費が増額！等と いう事も、リフォームでは考えられます。 だからと言って、当初から一業者で話を 進めるのは、やはり 業者の「言い値」で 高い買い物をしてしまう可能性が 高まります。 やはり 複数業者の提案比較は必要で、 耐震はどのような方法で行うか？ 断熱はどの範囲でどのように行うか？ 多様な提案を受け 概算額を確認の上、 選択をしていく事になると思います。 が、あくまでも「築50年」の建物です。 契約をする前の「インスペクション」 をお勧めします。 （ 新築でも行われたりしています 中古住宅なら 築50年ならなおさら ） 「インスペクション」で検索してみて下さい。 そのための費用が 数万円とか 十数万円とかかかりますが、 （ 建物が古いほど高額になる ） 専門の人にきちんと調べてもらって、 「建物の状況をきちんと把握」 した上で、 売買契約、リフォーム工事、 と進めていくことをお勧めします。追伸・母はリハビリが順調です。 ※順調で良かったです。 お大事に。メールをいただきました。2026.1.13 ※2回に分けて コメントします。 論点が大きく 2つあります。武田さんへ こんばんは。連休のところ、２件目の〇〇の物件の分析ありがとうございます。武田さんの言う通り、もし購入すればここは解体後、新築になると思います。（私的で勝手な試算： 購入400万 ＋ 解体200万 ＋ 新築3000万？ ＝ 最低3600万？）連休中にここを扱っている不動産屋さんに400万の詳細を聞きました。事故物件ではない。お寺の下などの土地柄の影響（ざっくばらんに言うと 人気がないことと将来性がない）からだと。 ※まあ 正直、そういう事だと思います。 古～い中古住宅の場合は、 土地として見てどうか？ そこに新築して住む事がどうか？ 想像して判断 という事になります。安さに惹かれましたが、あまり気持ちがのりません。ここはいったん保留です。 ※価格には 合理的な理由があります。 極端に安い物件には、 納得がいく理由があるものです。また、HPに乗る前の物件も見てきました。〇〇町5-24です。（詳細情報はありません）一軒家を会社の事務室として使っていたようです。白アリ駆除が必要だと言われました。 ※もうそれだけで アウト！ です。 一部が目に見えれば、見えない所に その百倍・千倍の存在が疑われます。土地柄もよく広さは十分でしたが、１階も２階も床がそれぞれ左右に傾いていました。 ※これも、もうこれだけでアウト！ 傾きが目に見えるレベルであれば、 そこでの生活で 体に変調をきたします。 健康な人も病気になってしまいます。 こんなモノを勧める業者には 「あなたには良識がないのか？」 と問いたくなります。場所的には申し分ないのですが、鳥居を入ってすぐ左の家でした。〇〇町は〇〇神社の地域ですのでなんか独特な雰囲気があります。リフォームやリノベーションをするとしても、上記の通りシロアリ駆除や傾き等が気になります。おそらく保留。 ※おそらくではなく、完全に対象外です。 こんなものを売りに出す神経が 信じられません。 見に行ったり 説明を聞いたりする 時間がもったいない、ムダです。 もちろん、私も現地調査は行いません。 「客なんて素人だから・・・ 間違って『これ買います♪』 なんて言う客が現れるかも♪」 ろくでもない業者がいたりします。 振り回されずに 自分の頭で考えられるよう がんばりましょう。 以下は、別の記事でコメントします。さて、本題です。第一希望の〇〇町の物件です。前回の分析から考えると、ここの購入を検討したいと思っています。この私の判断はいかがでしょうか？このように考える根拠は、武田さんの分析及び他の物件と比較した場合でも、特に土地柄や広さ、将来性からです。他にも安いところ（〇〇や〇〇など）はありますが、新築するとなるとリフォームやリノベーションと比べ、1000万〜1500万は最低でも違いますよと不動産屋さんから言われました。また、〇〇町の物件を扱っている不動産屋さんから、ここを希望している方がいると言われたことからです。その方はかなり前向きに検討しているようです。私が以前から興味を持っていて何度も問い合わせをしているため、どうされますかと不動産屋さんから連絡がありました。現在の価格は、1380万（HP）です。前回内見したときに「不動産買付証明書」をいただいています。（もちろん、すべて空白で未提出）仲介手数料欄に、３％＋６万円＋消費税 とありますが、これは妥当なのでしょうか？詳細を教えてください。因みに、土地代は現金で購入予定です。購入後は、リフォーム・リノベーションをしたいと思います。土地購入後に関する規定などはあるのでしょうか？例えば、数か月以内にリフォームすべきとか、入居すべきとか。資金面では、退職後に借金はできる限り残したくないので、予算は最大でも2000万と考えています。（あくまで勝手な試算：65歳？の退職 までに1000万、退職金で1000万返金予定）この検討方法などあればご指導お願いします。たくさん書きましたが、特に〇〇町の物件購入に係る、妥当性、進め方と注意事項等です。どうぞよろしくお願いします。追伸・母はリハビリが順調です。メールをいただいていました。2026.1.9武田さんへ〇〇市〇〇の中古物件の情報です。ここも内見しましたが、完全リフォームしないと住めません。 ※「完全にリフォーム」する価格は、 常識的に考えれば、 この物件価格より はるかに 高額になります。 つまり、この物件を選ぶ場合は、 解体して新たに建てるしかない という事になりそうです。1 場所 ○日当たり良好2 広さ ○駐車場2台ギリギリ？3 価格 ○4 将来性 △ ※価格は メチャクチャ安いです。 長い間 売れずに どんどん値を下げた のかもしれない と思われます。 「物件情報」がないので「道路間口」 が不明だったり、「配置図」もなく 車の駐車に関して確認することは できません。不動産さんから表に向かって右側にある小屋は隣の敷地にはみ出しているため、売り主が撤去するとのことです。週末は母の見舞いをしながら、不動産屋さんからHPに載る前の情報があるとのことでしたので見てきます。よろしくお願いします。 I ※西から東に向かった写真です。 ※東から西に向かった写真です。 ※「全国地価マップ」というサイトがあります。 行ったことも無い場所の土地価格を 知りたい場合に 役に立ちます。 〇固定資産税評価額 〇相続税評価額 等々が、㎡単価で各道路に表示されています。 大まかな単価はこれで把握できます。 （ 実際は細かな補正作業をします ） 「固定資産税評価額」は実際の売買価格の 70％という前提でザックリ価格が 算出できます。 今回の物件も ザックリ算出してみると、 固定資産税評価額は 29,300円円/㎡×3.30579＝96,859円/坪 ザックリ売買評価額は 96,859円/坪×10/7＝138,370円/坪 この土地の価格は 138,370円/坪×52.36坪＝7,245,053円 ということで 725万円くらいが妥当な価格ですが・・・ 築53年の上物があって、この解体費が 5万円/坪×36.5坪≒183万円 だとして、 解体費を引き算すれば・・・ 725万円－183万円＝542万円 ということで、この物件の売買価格は ザックリと 542万円！ が妥当なレベルです。 古い建物があれば、その解体費を引き算 して売買価格を算出する という事は、 よくあります。 500万円以上で売りに出しても売れずに、 何度も値下げを繰り返してきた結果、 現在の価格400万円になっているものと 思われます。 まあ、いくら安くても「この場所はいや」 とかなら しょうがない話ですが。第一候補の中古住宅を見に行ってきました。 ※けっこう時間がかかり 疲れました（笑）。メールをいただきました。2026.1.9武田さんへ第１候補の〇〇市〇〇町の物件の情報です。所感(個人的)1 場所 ◎2 広さ ○ 十分すぎる 駐車場も3台3 値段 △ 場所や広さから4 将来性 ？ 将来の売却可能性5 ハザードマップ ○・△ここは以前から目を付けていて、内見は数回行っています。はじめは1600万で売りに出ていましたが私が何度も問合せをしたら、今の値段を提示されました。しかし、HPで公表されたのはその後。今は1350万です。他にも興味を示してしる人がいますが私に検討する時間をいただいていました。しかし、以前メールした通り、昨年のコロナやインフル、そして母の入院があり・・・そうしている内に先ほどメールが入り、興味がある方２組をこの週末に案内して内見するとメールがきました。他の物件は、〇〇市〇〇の中古です。駐車場2台分は欲しいところです。それはまた、メールで送信します。母は車がないのでこのくらいしかありません。H ※この物件、先ほど 見に行ってきました。 私が見てきて感じたことをコメントします。 土地：71.56坪 間口11ｍ 奥行き21.5ｍ 奥行きの長い土地です。 建物：43.95坪 1974年新築 半世紀経過！ 1,350万円は安く、ほぼ土地価格です。 このまま 中古住宅として住む前提なら、 （ 破格の安い住宅です ） 住宅性能的な期待はできないことを 織り込んでおきましょう。 〇断熱性能：冬寒く・夏暑い。 〇耐震性能：両隣の建物より明らかに弱い。 ※薄い水色の屋根の家です。南側道路です。 写真は西から東に向かって撮っています。 ※駐車スペースには 問題無さそうです。 ※東から西に向かった写真。 ※さすがに 半世紀前の家です。 １階の南の空間がトイレに使われています。 二部屋ある２階に トイレがありません。 （ これは 辛い ） この土地に「新築」するとすれば・・・ まったく違う間取りになるでしょうね。 特に１階の南側の空間には、当然 リビングやダイニングが配置されます。 ２階建てなら もちろん２階トイレは必須です。 ※お隣さんとまたがる「これ」は何でしょう？ 野菜とかの「無人販売所」とか？ ※隣地境界が ちょっと不明確です。 ※この「車庫？」「小屋？」は解体される？ であれば、駐車スペースはゆったり、 ４台駐車が可能になります。（11ｍ間口なので） ※こちらは「境界」が明確なようです。 ※灯油とプロパンガスを使うようです。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/09
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請負をやめた工務店から100万の請求が
『間違いだらけの住宅建築』１年前から打合せをしてきた工務店です。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q ※『反面教師』事例です。１年前から打合せをしてきた工務店が契約間際になって、建築業許可を取得していない事が発覚しました。建築業許可の詳細までは知りませんが、500万以上の工事は違法だという事が分かりました。工費の口頭での見積は2,000万を超えているため違法行為だと思い、もしも工事が止まったり、何かトラブルが起きた場合は補償していただく内容を契約書に盛り込んで良いですか？と聞いたところで、その内容を盛り込むのであれば工事は請けられないと言われました。その後、現場調査や図面の作成費用など100万の請求が来たのですが、住宅建設は人生で何度もある事では無いのと、工務店の話を鵜吞みにして払う金額でもありませんので、専門家や皆様のご意見をいただけたらと思いますよろしくお願いします。 ※おバカさんです。 建築工事費は、業者によって・・・ １千万円以上の価格差になるような事が 普通にある業界です。 『当初から１社に決めて進めてはいけない』 『契約直前まで 複数業者を比較検討しよう』 複数の工務店と打ち合わせを進めていれば、 「申しわけないけど、最終的に お断りされる可能性がある」 ということを了解の上で、 計画に参加してもらえます。 そして「残念ながらお断り」という事態でも、 何かの実費を払う事にはなりません。 〇希望のプランを しっかり煮詰められる。 〇最終的な金額を しっかり比較できる。 〇お断り業者への「実費負担」なし。 複数業者を契約直前まで比較検討すれば、 良いことしかありません。 A契約をしていないようですが、調査や設計の申込書といったものは出したのでしょうか？何も出していないなら支払う必要はなさそうで、何か出したとすればその記述内容にもよるでしょう。経緯や状況などによる部分もあるので、この場所ではなく弁護士や公共機関などの法律相談などにご相談されることをお勧めします。 A責任取れ無い工務店はやめておきましょう。もっと安心出来る業者いっぱいあります。補償出来ないと相手が言ってるのでキャンセル料は払う必要有りません。 A工事が止まったりトラブルが起きたときは協議の上で解決する旨は既に織り込まれてますが、それを一方的に保証しろってのは流石に無理筋です。要求を受け入れられないのは当たり前ですから、これまでの実費分を支払って手を切るしかないですね。 ちなみに建設業許可がなくても150平米以下の建物を一式で請け負う場合なら問題無いです。知っておきたい現実：こんなに違う『 建築業者による価格差 』 ※北から南まで 日本全国で実施した、 「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較結果の実例。 建築業者を最初に決めてしまうと、 大損していても 気付く事はありません。 ※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差 になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々の方法で 予算に合わせて建てます。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/08
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買付証明を出していいのか不安になった
心は もやもやしています。 ※工務店さんの説明を受けたら・・・。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇メール顧問会員のHさん（50代） （相談：生活設計＆マイホーム取得）中古住宅購入の実行支援中です。メールをいただきました。2026.3.7武田さんへ 途中経過報告です。心はもやもや… 本日午前中1社と不動産屋と内見しました。 他社と違う？のは窓を例えば樹脂サッシなどにするとなると、外壁も手をつけることになると。内窓を新しくしても、二重サッシの外側がアルミだからあまり意味ないと。 ※はい、現在の新築住宅のレベルには もちろん なりません。 中古住宅とは、そういうことです。 50年前の標準レベルで建った家です。 そのレベルの家が さらに経年劣化しています。 お金をかければ かなり改善できますが、 現在の新築住宅と同レベルになる ことは ありません。 それを了解の上で考えることです。現在の売値を伝えると高いと。ここ数ヶ月で〇〇の土地がやや下がっていることと内見からの所見でした。 ※土地価格が値下がりしている？ この業者さんが何かを意図しての 「営業トーク」かもしれません。また、事務所に行き、参考例をみながらリフォーム代は2000万くらいになると。補助金制度も紹介してもらいました。 ※はい、事例がたくさんあるのは、 信頼できそうな感じがします。 ここは、好感が持てます。別物件がまだあるかもしれないから知り合いの不動産屋に電話してくれました。そしたらなんと先日、ローン審査が通ったと。隣の地区で600万だったのでショックです。 ※このへんのやり取りや展開は、 ちょっと「意図的なな芝居」を感じます。 どんな分野であっても・・・ 業界人の話を全て真に受けてはいけない。 すなお過ぎてはいけません。 事実か「釣りトーク」か不明ですが、 「安くてお得な物件がつい 今まであったけど、タッチの 差でよそで決まってしまった」 的な話をされれば、 「うわあ そうだったのか くやしい！」 という気分になりがちです。 すべて 作り話 だったとしても です。 こっちは１千万越え、そっちは600万円、 だから600万円は メチャクチャお得♪ ということにはなりません。 すべての価格は 合理的な理由が あって決まります。 ここで言う「価格」は「売買価格」です。 売主が売りたい価格ではなく、 買主が買いたい価格でもありません。 双方が合意して決まった「売買価格」です。 600万円という金額が小さいからお得♪ ということにはなりません。 （ ショックを受ける必要は全くない ） 本当に600万円で売買されたのであれば、 それなりの不動産です。 お得でも損でもなく 売主と買主が 合意した合理的な価格です。 一般消費者が「掘り出し物」に 出会うことは、100％ ありません。 さらに、本日内見している隣の方がそこに普段車をとめて駐車場としています。 ※そんなことがあるんですね。 （ 地主と合意の上？ ）私達がとめたので、なかり(文句)言われました。不動産屋さんが対応してくれました。 午後は夕方に知り合いの工務店と内見します。不動産屋も一緒です。 ※この工務店さんとのやりとり結果の 報告をもらってから コメント記事を書こうと思って いましたが・・・買付け証明を書いて欲しいとかなり言われました。 ※不動産屋さんにしたら そうでしょうね。しかし、本日の丁寧な建設業者の説明と隣の方の雰囲気から買付け証明書を出していいのか不安というかなんというか。 先程、帰り際に不動産業者から家に入るためのカギ番号を変えましたとも伝えられました。 すみません。わからなくなりました。どうすればよいですか？ご助言ください。買付け証明は・・・ ※迷いが生じてしまっているのなら、 買付証明なんて とんでもないです。 モヤモヤしたまま 一歩進んでしまったら、 ろくなことになりません。メールをいただきました。2026.3.2武田さんへ 途中報告と確認です。 明日あらたに4社と打ち合わせをする予定ですが、なんと先程1社から、一人ひとりのお客様を大切にするため、比較検討するならお断りすると連絡がきました。 ※「手間ひまかけて最後にお断り」 なんて、無駄だから最初からお断り という業者さんは、 リフォームだろうが新築だろうが 現実にいます。 まあ、相手にしないことです。また、1社からは連絡待ちです。 さらに先程、不動産屋から内見する業者名を教えて欲しいと売主が言っているから不動産屋に連絡して欲しいとメールがきました。 何か失礼なことをしたのでしょうか？ ※売主さんの立場に立ってみれば・・・ 「まだ契約もしていないのに・・・、 さらには契約の予約である 『買付証明』さえ もらってないのに、 勝手に 自分の家のように出入りして」 のような思いはある、かもしれません。 さすがに『買付証明』は出して、 その上で色々作業をした方がいいかと 思います。メールをいただきました。2026.3.2武田さんへ報告です。 連絡があった3者と初顔合わせと内見をしました。3者(S、I、W)とも印象はよく、親身に聞いてくれました。 ※もちろんです。 初回面談で印象が悪く 無愛想なら、 仕事が取れず 会社も継続できません。2者(S、I)は社長自ら、1者(W)は女性の第2営業主任でした。最後の方は詳しくみたいのでまた週内に内見したいと言われました。また、立て込んでいて見積りは1ヶ月後になると。 ※SとIは 無名な地元工務店さんで、 Wは ちょっと名の知れた会社でしょうか？ 施工実績が多く 拡大志向で 「専任の営業マンがいる」 という事は、 宣伝広告費もかけている会社で、 当たり前ですが・・・ その分 ちょっと高額になります。 （ 「ちょっと」ではなく「かなり」 ） 建築費でもリフォーム代でも、 価格が高い業者は外観で分かります。さて、内見で言われことです。まず3者とも同じなのは、以下のとおり。1 屋根は塗り替えるだけでよい。2 外壁もこのままで大丈夫だろう。 少し剥がれているところは補強で 十分対応可能。3 雨漏りはなさそう。 またシロアリも大丈夫そう。しかし、 どちらとも開けて見ないとわからない。 ※はい、全ては最後の１行に集約されます。 50年以上が経過した建物です。次にリフォームについて現時点での大まかな案を次のように言いました。 1 台所とリビングを壁をぶち抜き ひとつにする。 台所はアイランド ※はい、いいアイディアです。 南北に走る長い廊下はムダでしかない。 リビング中心に 行き来ができれば いい感じになります。回答:可能。しかし、真ん中の柱は１つ残る。 2 道路に面した部屋は母の部屋回答:可能。 3 男子トイレと女子トイレを １つのトイレにする。 ※FP事務所時代から今に至る25年間で、 新築で「小便器」を設置した例は 皆無でした！ と言いたいですが、 1件 ありました。それも30代で、 かなりレアなケースでした。回答:可能。男子トイレ部分を物置または母の部屋からトイレに行けるようにもできる。 ４ 窓は断熱サッシ？二重サッシにする。 ※はい、特に古い中古住宅のキモ部分です。 「断熱をどうするか？」 これは 徹底的に相談、納得してから やりようを決めたいところです。回答:現在全ての窓が2枚？なのだが、断熱などの意味・体をなしてない窓だ。 ５ 一階奧の部屋はそのまま。しかし、暗く湿気があるためそれをなんとかして欲しい。 ※すべての空間を快適にするか？ きちんと区別して放置する空間も？ 費用との兼合いかと思います。 自分が利用しない空間は区別するのも 一つの考え方です。回答:湿気や匂いを吸い取る壁で対応可能(W) 6 ２階の２つの部屋を１つにする。 ※ここが寝室に？ なのであれば、きちんと対策したい。回答:可能。窓の下の壁から結露があることがわかる。窓で対応する。また壁もリフォームする。 ７ 風呂場リフォーム・窓小さくする。 ※お隣さんから 丸見え？回答:可能。 8 断熱についてどう対応するのか？ ※はい、快適生活に欠かせない部分です。 建物すべてだと とんでもないことに なるだろうから、すべての空間ではなく エリア限定で考えてもいいかと。 中古住宅で大きな要素は、 断熱と耐震です。 耐震についても 提案してもらいましょう。回答:築53年だから開けないとわからないがやってないか、やっていても少しだろう。やるなら全部。 9 仏壇があったところとその上にある神棚部分については、仏壇部分は壊す。床の間は壊して収納。回答:可能。 こんな感じでした。２階に上がる階段の壁にもカビがありました。一応、張り替えの見積りに入れて下さいとお願いしました。 ※内壁にカビ！ なんて とんでもない事です。 そういう「対症療法」でおしまい！ ではなく、根本解決に関して 各社の意見を求めてみましょう。以下は実際のやり取りです。Sは以前ここをリフォームしたと言っていました。リフォームするところとしないところを思いきって分けないときりがないよと。かけるとどこまでもかかるよと。 ※今あるすべての空間について リフォームしようとすると、 「もう少しお金を出せば新築できる」 レベルになってしまいます。 古い家をリフォームして住むなら、 考え方に メリハリが必要です。Iは昔ながらの大工・棟梁さんの雰囲気でした。とても細かく聞いてきました。また、地元に窓や水回り、屋根やペンキ塗装の知り合いがいればそこに聞いて見てもいいですよと。 Wは歴史ある会社ですが感覚的に一番見積りが高そうなイメージ。 ※対応したのが専属の営業マンなら、 当然 工事価格は高いです。会社の建物自体がオシャレです。仏壇も内が作りますと提案有り。土地の値段を伝えると、総額で考えると新築もありですねと。 ※営業マンの本音は そっちです。 何とか新築受注につなげようとします。また、屋根裏と床下も無料で見ますよと。これについては不動産や売主の許可が必要になりますね。 ※無料なら 見てもらった方がいいです。 具体的に現状が分かりますから。3者とも市の窓やリフォームの補助金がありますとアドレスがありました。以前にも伝えましたが、他にも声をかけていることをご理解していただきました。 ※はい、OKです。とりあえず、こんなところでした。また、今週末に2～3者と内見します。 ※おそらく・・・しっかり見積もると、 すごい金額になってしまうかも。 その際には、いよいよメリハリを 持った考え方をせざるを得ないかも。 次の2～3社のお話、楽しみに待ちます。メールをいただきました。2026.2.28武田さんへ お世話になってます。前回、市内でホームインスペクションを探しましたが見つからなかったことを報告しました。ホームインスペクションを知れば知るほど、特に中古物件では重要事項だと認識が深まるばかりです。 さて、あれから市内の8つの業者にメールで連絡し、現在5件から実際に現場を見させて欲しいや補助金制度の説明などの返信がありました。 ３月の上旬に業者と現地で初顔合わせして、大まかな要望を伝え、忌憚のない意見を聞いてきたいと思っています。 そこで初顔合わせにあたり、これは絶対聞くべきやその他、注文事項などあれば教えてください。よろしくお願いいたします。 ※まず、確認させてください。 ホームインスペクションを行う 業者さんは「存在しない」 という事でいいんですね？ つまり インスペクションは行わない ということで。 文面では 説明されていませんが・・・ 今回 業者さん数件と面談する目的は、 「リフォームの相談、提案と見積り」 をお願いすること？ で、いいですか？ その際の初回面談での注意事項は？ ということでいいですか？ だとすれば・・・ 最も大切なことは、 ①複数業者に相談している事を伝える。 これ、初回に必ず 行いましょう。 「無駄手間になる可能性がある」 事をしっかり伝えておけば、 最終的に断る場合のハードルが下がるし、 業者は 競合があると知れば、 取り組む際の 真剣度が違います。 （ 提案でも見積りでも ） 逆に、競合なら 最初からやらない という業者もいて、選別できます。 ②最初から具体的な答えを求めない。 業者さんも現物を見て 情報を持ち帰って、 後でじっくり作戦を練る事になります。 初回の面談で「具体的な回答」を 求める事は控えましょう。 じっくり考えてもらって、その業者の 最良の提案を引き出しましょう。 ③業者さんを しっかり観察しましょう。 地元の無名工務店の資質・能力は、 こんなに？！と思うほど、千差万別です。 どんなに素晴らしい提案をしようが、 「この人物に任せてだいじょうぶ？」 なんて人も ちらほら いるものです。 ④有名な業者は 確実に高い。 マイホーム新築の場合と同じで、 展示場や宣伝広告でよく見かける業者は、 確実に３割とか５割とか高い！ です。 （ これホント！ 最初から対象外！ ） 新築だろうがリフォームだろうが、 候補業者は 「地元の無名工務店」から 複数ピックアップして行いましょう。メールをいただきました。2026.2.4武田さんへ 先日お伝えした地元の2つ及び会社や事務所名から請負をしてないと思われるところに ホームインスペクションについて問合せしました。結論は全てダメでした。やっていない、更新してない、事業そのものを辞めたなど。(疲れました) ※大変、お疲れ様でした。 必要な資格制度として存在しますが、 岩手のような田舎では 資格取得者は大勢いても、 インスペクション自体がほとんど 知られておらず 需要がないため、 やっていない・・・んでしょうね。次のステップになりますが、手順や注意点などをお願いします。1 地元の業者数社をピックアップホームページからですが、選択するにあたり何かポイントはありますか？ ※有名な業者はまず 除外しましょう。 たとえば、広告宣伝を見る事がある、 専任の営業マンがいる、 等々の建築業者は、建築工事以外の 経費負担があるので、確実に高いです。 「地元の無名工務店」の中から 数社を ピックアップしましょう。 ちなみに、Hさんが今 検討している 中古住宅の仲介をしていた建築業者 （ 破綻してしまいましたが）も、 実は しばしば宣伝広告をしていて、 専任の営業マンたちが存在していて、 建築工事費は 高い業者でした。2 ピックアップしたら、実際に訪問し、 ※訪問する必要はありません。 取っ掛かりは すべて電話でOKです。 中には 話した感じだけで、 「あ、この人物には任せられないな」 なんていうこともあり得ます。 移動時間が無駄になったりします。 地元の無名工務店は 玉石混交です。物件を内見しリフォームやリノベーションの見積りになるかと思いますが、間取りなどの要望や実際の予算の話になるかと思います。間取りはまだ考えていません。 ※まったく新たに建築するわけではなく、 限られた枠の中で 「どのように住まう」か考えるだけ です。 そんなに時間は 要しないかと思われます。 初回コンタクトの前に・・・ ご自身の「こんな風にしたい」とか、 「これだけは最低限 譲れない」とか、 ある程度の腹積もりは 持っておきましょう。 「予定も希望も何にもないけど」 「この建物 どうリフォームしたらいい？」 的な質問をされても、 相談された業者さんは困ると思います。また、予算は私の今の状況からいくらまで可能なのでしょうか？予算しだいだからと言われそうな気がします。 ※以前、私の知人の事例を紹介しました。 同様に築50年の家のリフォームで、 ・キッチン・洗面・浴室の水回り 交換 ・断熱：生活エリアを限って （ 内側サッシ・内側断熱材等々 ） ・耐震：内壁側に構造用合板 等々で、30万円/坪でした。 大ざっぱな目安にはなるかと思います。因みに以前お伝えした通り、土地代は現金で支払います。 ※はい、そうしないと大損をします。 土地を含めて住宅ローンを借りると・・・ ①建物プランを考える時間が無い。 住宅ローンの手続き上、 土地契約から建物契約まで 限られた時間の中で決めて 進めなくてはなりません。 「あーすればよかった」のような 後悔が必ずのように発生します。 ②建築業者の比較検討ができない。 土地契約時点で 銀行から確認されます。 「ハウスメーカーはどこですか？」 土地は担保として大丈夫か？ 建築費は 実際にいくらになるか？ 建築業者は大丈夫な業者か？ 住宅ローンの審査事項です。 つまり、土地購入時点で建築業者も 決まっている必要があり、 業者の比較検討が全くできません。 その業者の「言い値（高い！）」で 建築することになります。 1千万円の価格差、当たり前の業界です。 土地は、現金で買いましょう。 そのためのお金、頑張って貯めましょう。３ 不動産屋さんにはあれから連絡をとっていません。話を進めるにあたり、近い内に連絡したいと思います。買付け証明はリノベーション・リフォーム業者の選定が終わってからですね？ ※いや、そのように順番を決める必要は ありません。 「この不動産を買う事を検討している」 「この不動産のリフォームを検討している」 同時進行でいいと思います。 色々な展開が考えられます。 「あの中古住宅を買って リフォームを考えているんですけど」 という話を聞いた工務店さんが、 「あ、希望を言ってもらえば、 提案と見積もりをしますよ」 とか、 「行って外観見てきたけど、断熱とか 耐震とか あれはかなりかかるよ」 とか、 「あれにお金をかけてリフォーム するくらいなら、建替えした方がマシ」 とか、 業者さんによって話がまちまちかも。 特に制約がなければ、並行して 進めて行ったらいいと思います。考えるほど、不安と疑問だらけです。よろしくお願いいたします。 ※その都度、アドバイスをしますので、 動きがある都度 連絡ください。メールをいただきました。2026.1.31武田さんへまずは報告です。先日、倒産した不動産屋の担当者から連絡がきました。 ※うわ、そういうこともあるんですね。 破綻企業の社員は 全く連絡が途絶えて、 それっきり！ が普通ですが。突然の通達だったみたいです。 ※突然の解雇通知です。本人は驚きます。検討中の物件は、〇〇の〇〇エステートという会社に引継ぎしたようで、担当者も同じ方がするとのこと。 ※という事は、さっそく再就職できた ということですね。そして、私との話し合いは継続可能ですと。あれ？他の検討中の方は？と思いましたが。まあ、良かったです。 ※他の検討中の方の役割は終わった ようです（彼の頭の中では）。次に質問です。その際、リフォームやリノベーションをした時に欠陥があり金額が膨らむことが心配なのでホームインスペクションをしたい旨を伝えました。 ※（面倒くさい事 言い出すな・・・） のような顔、しませんでしたか？売主は許可して下さるだろうとのこと。 ※即答・・・ですか。 売主は業者ではなく、個人の方 ということでだいじょうぶですか？屋根裏や床下もしたいと伝えたら、穴を開ける必要があるから、瑕疵保険の加入が必要になるだろうと言われました。 ※穴をあける あけないではなく、 「個人間売買の中古住宅」では、 安心のために瑕疵保険をつけましょう ということです。 個人間の中古住宅売買での瑕疵保険。 加入するのは仲介業者ですが、 仲介手数料といっしょに保険料も 請求されます。 一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会 https://www.kashihoken.or.jp/これは、私が加入するのでしょうか？おいくら位になるのでしょうか？ ※不動産屋さんが加入契約しますが、 仲介料と同様、保険料を請求される ことになるので、購入者負担です。 不動産屋さんに確認してください。次は私の今後の作業についてです。ご指導ください。1 担当者に連絡を入れて ホームインスペクションの許可を 売主さんから承諾を頂くように進める。2 検討中の地区でホームインスペクション が可能な業者に相談する。 案①〇〇設計企画、案②〇〇設計研究 建築請負をしてない設計事務所は これくらいかと。なかなか見つかりません。 ※はい、こちらの事務所さんたちに 電話で確認してみてください。 「築50年の住宅でやってもらえるものか？」３ 以前のアドバイスから、 ホームインスペクションの業者がない場合や 上記2がうまく行かない場合は、 数件の建築建設会社になりますね。 (ホームインスペクションも含めた リフォーム・リノベーションの見積りを依頼する) ※2番の設計事務所さん達で もし、 取り合ってもらえなかった場合は、 3の複数の工務店さんたちに 並行して 同時進行で相談していく事になる でしょう。 その際は、最初に あらかじめ 「複数の業者さんに相談させてもらう」 ことを伝えてから 進めましょう。 最終的に お断りすることになっても、 面倒が起きません。住宅瑕疵担保履行法住宅事業者に義務づけられること品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の施行により、住宅事業者は瑕疵に対する10年間の住宅瑕疵担保責任を負っています。この責任の履行のために、修理費用等の資力確保として「保険」もしくは「供託」のいずれかの措置をとることが義務化されました。メールをいただきました。2026.1.21武田さんへこんにちは。インペクションを探していますが、なかなか難しいです。しっかり診断すると12万前後かかるんですね。この件はまた連絡します。 ※築10年とか築15年の中古住宅なら そのくらいかもしれませんが、 築50年だと どれだけになるのか・・・？さて、先程岩手日報をみましたが、今検討中の不動産屋が破産申請したと載っていました。 ※はい、私も朝食事に記事を読んで びっくりしたところでした。 あわてて さっき、ブログ記事にしました。担当者に電話しましたが、留守番電話で話せませんでした。また、連絡してみます。どう話せばいいのか・・・取り急ぎの連絡でした。 ※破綻した会社の社員には、 まったく連絡がつかなくなるものです。 社長はもちろん 社員全員が、 完全に連絡シャットアウト状態になります。 客からの連絡はもちろん、 債権者からの連絡がガンガン入ります。 破綻したのだから・・・ 責任ある対応なんてできるわけがありません。 でも、債権者は必至です。 死活問題の債権者も複数 存在します。 過去には、私も経験しています。 顧問会員が住宅建築を契約して、 地鎮祭もして 上棟もして、 ある日突然 顧問会員から電話が入り 「 連絡が取れないんですが 」 私もその会社の担当者に電話、会社に電話、 まったく反応はありません。 完全に破綻していました。 が、「住宅瑕疵担保履行法」の通りの 手続きを踏んで上棟までしていたので、 （ これがないと お手上げだった ） 私が 途中から引き受けできる工務店を 紹介してあげて、完成入居まで 行きつくことができました。 倒産件数で最も多いのが「建設業」です。 不動産購入やマイホーム建築は 慎重に。 1/20付けで 破産申請へ。2026.1.21 ※今朝の新聞を何げなく読んでいて、 「ん？！」 驚きました。 今、Hさんが真剣に購入を検討している 中古住宅の仲介業者が破産申請！！ つい昨日、１月20日のことです。 Hさんとやり取りしていた営業マンも 昨日時点で解雇されたということです。 倒産件数で最も多いのが「建設業」です。 不動産購入やマイホーム建築は 慎重に。2026年1月20日付で事業を停止、破産申請の準備に入った従業員21人は20日づけ付けで全員解雇。負債総額は約11億5500万円。1994年7月に住宅建築販売事業を目的に設立し、一般住宅の建築販売のほかリフォーム事業なども行い、その営業力から着実に業績を伸ばした。設立2期目の1996年3月期には10億円を、2012年3月期には20億円を超える売り上げを計上。そして2014年3月期には、東日本大震災の復興需要から沿岸部の受注が好調に推移し、売上高はピークとなる36億9727万円を計上。しかしその後は、復興需要の終息に加え、新型コロナウイルスの影響などにより、2020年3月期以降の売上高は20億円を下回っていた。2025年3月期の売上高は11億7721万円まで落ち込み、最終損失2400万円を計上するなど事業好転の兆しはなく、資金繰りが限界に達したことで、今回の措置に至った ※さて、これから どうするか？ 検討中の物件、他の不動産屋さんは 扱っていないでしょうか？ 一つの物件を複数の不動産屋さんが 競争して扱っている という事が あったりします。で、 「買付証明」を取った者勝ち！ なんていう事をしていたりします。 現地に売り看板は立っていますか？ 私も現地視察しましたが、 「数年前の現地」で看板なし！です。 現在 看板が無ければ、内緒で売りに 出していて 今回破綻した業者にだけ 依頼していたものと思われます。 その場合は購入はあきらめざるを 得ないかもしれません。 が、 現地に看板があれば、他の不動産屋さん でも 仲介してもらえる可能性があります。メールをいただきました。2026.1.18武田さまへさて、インスペクションについてネットで色々と調べました。 ※お疲れ様でした。構造や耐震性、床下、水回り、配管の劣化、屋根（裏）、外壁、アスベスト、断熱（50年以上前なので未施工）などについての住宅診断。 ※はい、マイホームの健康診断です。古ければ古いほど重要事項。想定外の多額のプラスアルファを防ぐ為の住宅診断がインスペクションなど。 ※はい、契約前に しっかり調べて もらって、最悪の場合 契約取り止めもあり得ます。●●市、インスペクションなどと検索ワードを変えて検索しました。何件か出てきましたが、HPなどには「インスペクション」の文字はどこの建築及び建設会社にもありませんでした。 ※建築業者はそうだと思います。 どちらかというと 設計事務所なんかが やっているケースが多いかと思います。 建築請負業者ではなく 建築設計をする １級建築士事務所なんかが。大手と思われる専門会社が出てきましたが、●●市は出張対象外や他県からの派遣でした。 ※岩手のような田舎は 対象外？ 商売にならないから「無い」んでしょうね。市内に何件かリフォームを売りにしている会社が出てきましたので、２〜３件に見積もりの問い合わせをしようと思います。 ※ちょっと待ってください。 「インスペクション」 をやっている所はまったく無くても、 「リフォーム工事」は、喜んで すべての業者が請け負っています。 声をかければ、 どの業者も喜び勇んで飛んできます。 一度 声をかけたら 簡単には 断りにくい状況にもなったりします。 どのような仕事をする業者なのか？ 仕事のレベルはどうなのか？ 社長や職人は どんな人たちなのか？ 経営が怪しい噂は聞かないか？ 毎年の倒産が最も多い業種が建設業です。 「工事代金を 早め早めにもらおうと する業者は自転車操業に陥っています」 リフォームだろうが、 インスペクションだろうが、 候補３社をピックアップする際は 慎重な上にも慎重に。現在希望している物件を扱っている不動産屋には、インスペクションの希望についてはこれから連絡を入れます。確認ですが、先方の確認をしてから見積もりの進め方でよろしいでしょうか。 ※はい、インスペクションをするので あれば、当然 仲介不動産屋さんに その旨伝えて 待ってもらう事になります。 不動産屋さんにしてみれば・・・ 早く取引きして仲介手数料を得たい というのが本音ですので、 待たされる、あるいは その結果 契約を取りやめる という事になるのは 最悪の事態なので、 「余計なことはしないでさっさと契約」 してしまいたいと考えます。 他の客が本当にいるなら、そちらで すんなり契約してしまいたい と考えます。 Hさんが今回の物件で「不動産屋」 として お話している業者さんは、 元々 住宅建築業者です。 （ 実は 元の社長は 私の知り合い ） インスペクションの話をして・・・ 「あ、んじゃ ウチでやります♪」 なんて言われても、それはあり得ません。 利益相反の関係では 中立公正な 「インスペクション」は期待できません。インスペクションを進めるにあたっての留意点を教えてください。よろしくお願いします。 H ※「インスペクション」をするために 必要な資格の試験が行われていて、 実際に その業務を行うかどうかは別にして 大部分の「建築士」さんは取得して いるものと思われます。 ただ・・・ 「公正な立場のインスペクション」が 期待できるのは、 建築請負業をしている建築業者の 「建築士」さんではなく、少なくても 建築請負業をしていない設計事務所の 「建築士」さんです。 公正な立場の評価・判断は難しい。 公正な立場の人選びは難しい。 最悪、 「インスペクションはやったこと ないけど、お引き受けします」 程度の業者しかいなかったら、 インスペクションは あきらめるしかないかもしれません。 リフォームを３社程度に提案させながら、 各部の劣化対策を合わせて相談していき、 「提案内容と価格」で選択していくことに なるのかと思います。知人が 岩手の沿岸地域で、リフォーム工事をしています。 ※知り合いの今の状況を 電話で ザックリ 教えてもらいました。 Hさんが購入を検討している 第一希望の物件の状況とよく似ています。 45坪 2階建て 築50年 リフォーム内容は 主に断熱です。 耐震は、内壁を構造用合板にするだけ。 あとは 開口部をペアガラスの樹脂サッシに。 お風呂は新しいユニットバスを入れる。 2階に3室あるが ほとんど使わないので、 1階のみの 床・壁・天井を新たに断熱。 壁は内側に断熱材を追加して仕上げ。 お風呂だけは 新たなユニットバスが 納まらないので外断熱に。 工事していると 色々見えてきて、 水回り（ 浴室や台所ほか ）では 木が腐っていたようです。 開口（ 窓 ）周りでも 水の侵入で 同様に木が腐っていたようです。 そのような想定外なことに対応するため 金額が少し膨らんだり しているようです。 当初の見積り額は 割り算してみると 30万円/坪でしたが、 （ 30万円/坪×45坪＝1,350万円 ） 工事が進むにつれ、 アクシデントに対応するためのコストが 少しずつ 上乗せになっているようです。 ご参考にどうぞ。メールをいただきました。2026.1.13 ② ※頂いたメールの後半部分です。さて、本題です。第一希望の〇〇町の物件です。前回の分析から考えると、ここの購入を検討したいと思っています。この私の判断はいかがでしょうか？ ※地理的なポジションとか、 道路や水路を含めた開放的な雰囲気とか、 周辺一帯の雰囲気が良い印象です。このように考える根拠は、武田さんの分析及び他の物件と比較した場合でも、特に土地柄や広さ、将来性からです。他にも安いところ（〇〇や〇〇など）はありますが、 ※不動産に「安くてお得」な物件という ものはありません。 「掘り出し物」と言えるような物件は、 特に一般消費者は めぐり合える事は ありません。 （ 不動産業者ならあり得ますが ） すべて価格は 合理的に決まるものです。 低額物件は、その理由があるからです。 高価格物件は、その理由があるからです。新築するとなるとリフォームやリノベーションと比べ、1000万〜1500万は最低でも違いますよと不動産屋さんから言われました。 ※もちろん その通りですが、 業者のセールストークという一面も あるものです。 できるだけ早く契約に持ち込みたい、 業者にすれば そう考えるのが自然です。また、〇〇町の物件を扱っている不動産屋さんから、ここを希望している方がいると言われたことからです。その方はかなり前向きに検討しているようです。 ※それこそ典型的な、よく使われる セールストークです。 「別の方が前向きに検討しているので、 早めに決断しないと無くなりますよ」 を、真に受けてもらうことで、 契約を早めさせる営業技術です。 実際に「別の方」は存在していなくても、 いるように感じさせる事ができます。 私も昔 よくやっていました（笑）。私が以前から興味を持っていて何度も問い合わせをしているため、どうされますかと不動産屋さんから連絡がありました。 ※契約を決断してもらおうと、 業者さんは 積極的に来ています。現在の価格は、1380万（HP）です。前回内見したときに「不動産買付証明書」をいただいています。（もちろん、すべて空白で未提出） ※「買付証明」を出す事が、 購入の意思表示で、 売買契約の前の段階です。 不動産屋さんは、この週末に 別の客を案内すると言っていましたが、 （ 営業トークでウソかもしれないが ） 少なくても その客からの 「買付証明」は無かったということです。仲介手数料欄に、３％＋６万円＋消費税 とありますが、これは妥当なのでしょうか？詳細を教えてください。 ※不動産を買った場合の仲介手数料 （上限）は、その通りです。 なぜ そのような変な数式になって いるかというと・・・ 金額によって3段階に料率設定されていいて、 いちいち3回の計算をしなくていいように 簡易計算式が考えられました。 ※1段目の200万円の2（5-3）％は4万円、 2段目の200万円の1（4-3）％は2万円、 なので、4万円＋2万円＝6万円、 よって、1段目2段目の計は「6万円＋消費税」で、 3段目は「売買価格×3％＋消費税」 なので 全体の簡易計算式は・・・ 「売買価格×3％＋6万円＋消費税」 ということになります。因みに、土地代は現金で購入予定です。購入後は、リフォーム・リノベーションをしたいと思います。土地購入後に関する規定などはあるのでしょうか？例えば、数か月以内にリフォームすべきとか、入居すべきとか。 ※何の規定もありません。 購入後は、その物件で いつ何をしようが購入者の勝手です。資金面では、退職後に借金はできる限り残したくないので、予算は最大でも2000万と考えています。（あくまで勝手な試算：65歳？の退職 までに1000万、退職金で1000万返金予定）この検討方法などあればご指導お願いします。 ※今回の買い物で一番 難しいところです。 何をどのようにどこまでやるか？ 次第で、かかるお金も違ってきます。 2000万円と言う数字がどうなのか？ 現時点では 想定のしようがありません。たくさん書きましたが、特に〇〇町の物件購入に係る、妥当性、進め方と注意事項等です。どうぞよろしくお願いします。 ※注意事項で最も大きいのが、 建物が築50年と かなり古い事です。 リフォームで と簡単に片づけられない 大きな問題が 目に見えないところに 潜んでいる可能性があることです。 更地に新築する場合は単純です。 好きなように建物を計画して 同じ条件で各業者さんの提案・見積もりを 比較検討すればいいので簡単ですが、 中古住宅のリフォームの場合は、 ふたを開けてみないと分からない （ 壁や床や屋根をはがしてみないと 内部で何が起きているか全く不明 ） ので、 「同じ条件での提案・見積もり比較」 が、事実上 不可能です。 また、見積額を決めて契約しても、 工事着手後に壁をはがしてみたら 想定外の事態が発覚して、 その対応のために工事費が増額！等と いう事も、リフォームでは考えられます。 だからと言って、当初から一業者で話を 進めるのは、やはり 業者の「言い値」で 高い買い物をしてしまう可能性が 高まります。 やはり 複数業者の提案比較は必要で、 耐震はどのような方法で行うか？ 断熱はどの範囲でどのように行うか？ 多様な提案を受け 概算額を確認の上、 選択をしていく事になると思います。 が、あくまでも「築50年」の建物です。 契約をする前の「インスペクション」 をお勧めします。 （ 新築でも行われたりしています 中古住宅なら 築50年ならなおさら ） 「インスペクション」で検索してみて下さい。 そのための費用が 数万円とか 十数万円とかかかりますが、 （ 建物が古いほど高額になる ） 専門の人にきちんと調べてもらって、 「建物の状況をきちんと把握」 した上で、 売買契約、リフォーム工事、 と進めていくことをお勧めします。追伸・母はリハビリが順調です。 ※順調で良かったです。 お大事に。メールをいただきました。2026.1.13 ※2回に分けて コメントします。 論点が大きく 2つあります。武田さんへ こんばんは。連休のところ、２件目の〇〇の物件の分析ありがとうございます。武田さんの言う通り、もし購入すればここは解体後、新築になると思います。（私的で勝手な試算： 購入400万 ＋ 解体200万 ＋ 新築3000万？ ＝ 最低3600万？）連休中にここを扱っている不動産屋さんに400万の詳細を聞きました。事故物件ではない。お寺の下などの土地柄の影響（ざっくばらんに言うと 人気がないことと将来性がない）からだと。 ※まあ 正直、そういう事だと思います。 古～い中古住宅の場合は、 土地として見てどうか？ そこに新築して住む事がどうか？ 想像して判断 という事になります。安さに惹かれましたが、あまり気持ちがのりません。ここはいったん保留です。 ※価格には 合理的な理由があります。 極端に安い物件には、 納得がいく理由があるものです。また、HPに乗る前の物件も見てきました。〇〇町5-24です。（詳細情報はありません）一軒家を会社の事務室として使っていたようです。白アリ駆除が必要だと言われました。 ※もうそれだけで アウト！ です。 一部が目に見えれば、見えない所に その百倍・千倍の存在が疑われます。土地柄もよく広さは十分でしたが、１階も２階も床がそれぞれ左右に傾いていました。 ※これも、もうこれだけでアウト！ 傾きが目に見えるレベルであれば、 そこでの生活で 体に変調をきたします。 健康な人も病気になってしまいます。 こんなモノを勧める業者には 「あなたには良識がないのか？」 と問いたくなります。場所的には申し分ないのですが、鳥居を入ってすぐ左の家でした。〇〇町は〇〇神社の地域ですのでなんか独特な雰囲気があります。リフォームやリノベーションをするとしても、上記の通りシロアリ駆除や傾き等が気になります。おそらく保留。 ※おそらくではなく、完全に対象外です。 こんなものを売りに出す神経が 信じられません。 見に行ったり 説明を聞いたりする 時間がもったいない、ムダです。 もちろん、私も現地調査は行いません。 「客なんて素人だから・・・ 間違って『これ買います♪』 なんて言う客が現れるかも♪」 ろくでもない業者がいたりします。 振り回されずに 自分の頭で考えられるよう がんばりましょう。 以下は、別の記事でコメントします。さて、本題です。第一希望の〇〇町の物件です。前回の分析から考えると、ここの購入を検討したいと思っています。この私の判断はいかがでしょうか？このように考える根拠は、武田さんの分析及び他の物件と比較した場合でも、特に土地柄や広さ、将来性からです。他にも安いところ（〇〇や〇〇など）はありますが、新築するとなるとリフォームやリノベーションと比べ、1000万〜1500万は最低でも違いますよと不動産屋さんから言われました。また、〇〇町の物件を扱っている不動産屋さんから、ここを希望している方がいると言われたことからです。その方はかなり前向きに検討しているようです。私が以前から興味を持っていて何度も問い合わせをしているため、どうされますかと不動産屋さんから連絡がありました。現在の価格は、1380万（HP）です。前回内見したときに「不動産買付証明書」をいただいています。（もちろん、すべて空白で未提出）仲介手数料欄に、３％＋６万円＋消費税 とありますが、これは妥当なのでしょうか？詳細を教えてください。因みに、土地代は現金で購入予定です。購入後は、リフォーム・リノベーションをしたいと思います。土地購入後に関する規定などはあるのでしょうか？例えば、数か月以内にリフォームすべきとか、入居すべきとか。資金面では、退職後に借金はできる限り残したくないので、予算は最大でも2000万と考えています。（あくまで勝手な試算：65歳？の退職 までに1000万、退職金で1000万返金予定）この検討方法などあればご指導お願いします。たくさん書きましたが、特に〇〇町の物件購入に係る、妥当性、進め方と注意事項等です。どうぞよろしくお願いします。追伸・母はリハビリが順調です。メールをいただいていました。2026.1.9武田さんへ〇〇市〇〇の中古物件の情報です。ここも内見しましたが、完全リフォームしないと住めません。 ※「完全にリフォーム」する価格は、 常識的に考えれば、 この物件価格より はるかに 高額になります。 つまり、この物件を選ぶ場合は、 解体して新たに建てるしかない という事になりそうです。1 場所 ○日当たり良好2 広さ ○駐車場2台ギリギリ？3 価格 ○4 将来性 △ ※価格は メチャクチャ安いです。 長い間 売れずに どんどん値を下げた のかもしれない と思われます。 「物件情報」がないので「道路間口」 が不明だったり、「配置図」もなく 車の駐車に関して確認することは できません。不動産さんから表に向かって右側にある小屋は隣の敷地にはみ出しているため、売り主が撤去するとのことです。週末は母の見舞いをしながら、不動産屋さんからHPに載る前の情報があるとのことでしたので見てきます。よろしくお願いします。 I ※西から東に向かった写真です。 ※東から西に向かった写真です。 ※「全国地価マップ」というサイトがあります。 行ったことも無い場所の土地価格を 知りたい場合に 役に立ちます。 〇固定資産税評価額 〇相続税評価額 等々が、㎡単価で各道路に表示されています。 大まかな単価はこれで把握できます。 （ 実際は細かな補正作業をします ） 「固定資産税評価額」は実際の売買価格の 70％という前提でザックリ価格が 算出できます。 今回の物件も ザックリ算出してみると、 固定資産税評価額は 29,300円円/㎡×3.30579＝96,859円/坪 ザックリ売買評価額は 96,859円/坪×10/7＝138,370円/坪 この土地の価格は 138,370円/坪×52.36坪＝7,245,053円 ということで 725万円くらいが妥当な価格ですが・・・ 築53年の上物があって、この解体費が 5万円/坪×36.5坪≒183万円 だとして、 解体費を引き算すれば・・・ 725万円－183万円＝542万円 ということで、この物件の売買価格は ザックリと 542万円！ が妥当なレベルです。 古い建物があれば、その解体費を引き算 して売買価格を算出する という事は、 よくあります。 500万円以上で売りに出しても売れずに、 何度も値下げを繰り返してきた結果、 現在の価格400万円になっているものと 思われます。 まあ、いくら安くても「この場所はいや」 とかなら しょうがない話ですが。第一候補の中古住宅を見に行ってきました。 ※けっこう時間がかかり 疲れました（笑）。メールをいただきました。2026.1.9武田さんへ第１候補の〇〇市〇〇町の物件の情報です。所感(個人的)1 場所 ◎2 広さ ○ 十分すぎる 駐車場も3台3 値段 △ 場所や広さから4 将来性 ？ 将来の売却可能性5 ハザードマップ ○・△ここは以前から目を付けていて、内見は数回行っています。はじめは1600万で売りに出ていましたが私が何度も問合せをしたら、今の値段を提示されました。しかし、HPで公表されたのはその後。今は1350万です。他にも興味を示してしる人がいますが私に検討する時間をいただいていました。しかし、以前メールした通り、昨年のコロナやインフル、そして母の入院があり・・・そうしている内に先ほどメールが入り、興味がある方２組をこの週末に案内して内見するとメールがきました。他の物件は、〇〇市〇〇の中古です。駐車場2台分は欲しいところです。それはまた、メールで送信します。母は車がないのでこのくらいしかありません。H ※この物件、先ほど 見に行ってきました。 私が見てきて感じたことをコメントします。 土地：71.56坪 間口11ｍ 奥行き21.5ｍ 奥行きの長い土地です。 建物：43.95坪 1974年新築 半世紀経過！ 1,350万円は安く、ほぼ土地価格です。 このまま 中古住宅として住む前提なら、 （ 破格の安い住宅です ） 住宅性能的な期待はできないことを 織り込んでおきましょう。 〇断熱性能：冬寒く・夏暑い。 〇耐震性能：両隣の建物より明らかに弱い。 ※薄い水色の屋根の家です。南側道路です。 写真は西から東に向かって撮っています。 ※駐車スペースには 問題無さそうです。 ※東から西に向かった写真。 ※さすがに 半世紀前の家です。 １階の南の空間がトイレに使われています。 二部屋ある２階に トイレがありません。 （ これは 辛い ） この土地に「新築」するとすれば・・・ まったく違う間取りになるでしょうね。 特に１階の南側の空間には、当然 リビングやダイニングが配置されます。 ２階建てなら もちろん２階トイレは必須です。 ※お隣さんとまたがる「これ」は何でしょう？ 野菜とかの「無人販売所」とか？ ※隣地境界が ちょっと不明確です。 ※この「車庫？」「小屋？」は解体される？ であれば、駐車スペースはゆったり、 ４台駐車が可能になります。（11ｍ間口なので） ※こちらは「境界」が明確なようです。 ※灯油とプロパンガスを使うようです。登記簿や公図・測量図は法務局でもらう？メールをいただきました。2026.1.5 ②2. 正確に診断して頂きたいので、検討中の物件の登記謄本や公図、測量図も準備を検討中です。 ※マイホーム用の不動産の購入を 検討しています。①それらは、依頼すれば不動産屋さんからいただけるのでしょうか？ それとも自分で法務局へ行ったら入手できますか？ ※ご自身で動く必要は ほぼありません。 不動産に関する必要資料は、 その不動産が今の自分にとって どれだけのポジションなのかによって 用意するモノが異なります。 ①ちょっと興味がある。 ②購入を検討する候補の一つ。 ③欲しい♪ 契約したい！ 登記簿や公図・測量図などは、 ③の段階になったら必要なモノですが、 ①や②であれば まだ不要です。 手間ひまやお金が無駄になります。 契約になりそうな場合には、 自分で動かずとも、不動産屋さんが 一通りの資料を準備してくれます。 ①や②の段階であれば・・・ 不動産屋さんが造った「物件情報」 だけで十分です。 それだけで 一通りのことが把握できます。 現場周辺の写真があれば、 もっと具体的に状況が把握できます。②自分でも市内で購入したい地区を歩き、空き家や土地を見ています。良さそうな空き土地が一つあるのですが、誰のものかわかりません。勿論、所有者が判明しても売ってくれるかは未知ですかそこも診断希望です。そういう場合、まず何からどう始めたらよろしいでしょうか？ご指導ください？できることはやりきりたいです。 H ※売地とか売家とかの看板が無いなら、 それは「売り物」ではありません。 手間ひまとお金がかかるだけで、 あげくの果てはくたびれもうけで 終わることになります。 「売るかどうか分からないけど、 気になる 良さそうな不動産がある」 という似たような相談は、 これまで業界にいた場買い40年ほどで、 わずかですが 数回受けました。 『意思表示していないなら、 その不動産は売り物ではありません』 売地とか売家とかの表示が無ければ、 その不動産は売り物ではありません。 たまに、本当にマレに、 「売りに出している事を知られたくない」 という個別の事情の個人や法人があって、 特定の不動産屋さんに極秘裏に依頼して いる なんていう場合がありますが、 普通は 「看板が無ければ売り物ではない」 これが、不動産の常識です。 なので、自分で現地を見て歩くのではなく、 できるだけ多くの不動産屋さんに 会って回ることをお勧めします。 〇希望の形態：土地・中古住宅等 〇希望の地域地区 〇希望の金額 〇希望のサイズ できるだけ多くの不動産屋さんと面談して 希望事項をしっかり伝え、 自分の名前と連絡先を知らせておく ことをお勧めします。 不動産屋さんから具体的な情報をも らったら、そこから先が 私の出番です。 まず「不動産情報」を送ってもらって、 作業開始！ です。 80才を過ぎたら保険証はただの紙きれに？メールをいただきました。2026.1.5 ①武田様 明けましておめでとうございます。 ※明けましておめでとうございます。 今年もよろしくお願いします。〇〇は毎日晴天快晴で気分が良いです。ニュースで盛岡が映ると雪化粧ですね。懐かしい。 ※と言っても・・・ とても大変な本格的な雪かきは 今シーズンは まだなので、 すごく助かっています。さて、いくつか質問です。 ※論点が2つあるようです。 加入中の生命保険（終身保険）と マイホーム用の不動産探し、 の2点ですが、まず 生命保険についてコメントします。 1. 終身保険ですが今解約すると損なのは分かりました。さて、60才で満期、80才までの保証ですが、 ※「ほしょう」という言葉は難しく、 生命や医療に関する「ほしょう」は 「保障」と書きます。①解約規定とは支払い後も有効なのですか？即ち、40年後の〇〇才で解約してら、払戻金は受けとれるのでしょうか？ ※解約返戻金表によれば、契約からの 経過年数が60年の設定になっているので、 （ かつ40年以降は あまり増えない ） 払込期間終了後も表のような支払いが 成されるものと思われます。 契約から40年後なら約458万円を 受け取れることになっていますが、 詳細は保険会社に確認しておきましょう。②一応確認です。80才を過ぎたら保険証はただの紙？になるのですね？ ※いいえ、違います。 「保障は80歳まで」とされているのは、 「疾病入院特約」だけです。 80歳までに「入院」することがあれば、 一日当たり5,000円を受け取りましょう。 主契約の「終身保険」は、 それこそ「死ぬまで」の保障です。 死亡か、高度障害状態になれば、 500万円を受け取れる契約になっています。 「高度障害」の状態とは具体的に どのような状態か？ については、 保険会社に確認しましょう。 それらの確認作業は、本来は 契約から〇十年経過した今ではなく、 「契約する前」に行うべき事でした。 （ 数百万円を払う契約なのだから ） あるいは、解約返戻金が保険料総額を ある程度 上回った時点で解約！ という選択肢もあります。 マイホーム用の資金の一部に とか、 住宅ローンの繰上返済に とか、 有効な使い道は 色々あります。 以下、不動産探しについては、 別の記事でコメントします。2. 正確に診断して頂きたいので、検討中の物件の登記謄本や公図、測量図も準備を検討中です。①それらは、依頼すれば不動産屋さんからいただけるのでしょうか？ それとも自分で法務局へ行ったら入手できますか？②自分でも市内で購入したい地区を歩き、空き家や土地を見ています。良さそうな空き土地が一つあるのですが、誰のものかわかりません。勿論、所有者が判明しても売ってくれるかは未知ですかそこも診断希望です。そういう場合、まず何からどう始めたらよろしいでしょうか？ご指導ください？できることはやりきりたいです。 H自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/08
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雨と強風の悪天候 基礎工事は途中まで
『 実況中継：住宅建替え工事 』（ 熟睡中のフレンチブルドッグ ）2人の職人さん、途中までで切り上げて帰りました。 ※悪天候です、しょうがありません。 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ2025年11月～2026年5月までの半年間の建替え工事、実況中継です。鉄筋屋さん、お疲れ様です。2026.3.7（土） ※朝からかかりましたが、お昼過ぎで終了。 ※鉄筋までは 進まなかったようです。 私が ジョギングから帰ってきたら、 すでに職人さんたちは帰宅していました。１週間ほど、現場が放置されていましたが・・・2026.3.7（土） ※２人の職人さんが 朝から作業を始めました。 夕方には 景色が変わっていることを 期待します。防水シートの乱れ・・・昨日の夕方、土曜にもかかわらず修復作業が行われました。2026.3.1（日） ※工務店さん、このブログ記事を読んで 気づいた？ ※2026.2.28（土） 夕方、修復されました。 きれいになっていました・・・が、 ※一夜明けて 2026.3.1（日）朝、 こんなに ボロボロ！ になりました。 寝て起きたら 肌着がまくれ上がって、 お腹があらわになった状態です。 ※きれいに修復した部分も やはり、 ボロボロ！ です。 気温で収縮するんでしょうね。 ブロックを重しにしていても こんなことになります。 この上全体が 分厚いコンクリートで 覆われます。 湿気が建物に上がってくることは ありません。 こんなシート、意味が無いのでは？一晩で防水シートが破れてしまいました。2026.2.28（土） ※一応 修復して工事するんでしょうね。 ※2026.2.28 8：00 AM ※2026.2.28 8：00 AM ※上の「布基礎（ぬのきそ）」なら まだしも、 下の「べた基礎」なんだから、 （ 床下は分厚いコンクリートで覆われるから ） 防水シートの必要性は ありません。今日の作業、午前で終了しました。2026.2.27（金） ※昨日の作業は・・・ 「砕石敷き＆転圧」 基礎形状に合わせて地面を掘削し、 砕石を敷きと転圧を行いました。 ※2026.2.27 7：00 AM ※2026.2.27 7：00 AM ※そして今日の作業は・・・ 「防湿シート敷き＆捨てコンクリート」 地面からの湿気が基礎に侵入しないよう 防湿シートを敷き、 基礎形状を正確に造成するための 捨てコンを外周部に施工しました。 （ 午前で終了！ ） ※2026.2.27 9：00 AM 生コン車から 一輪車で生コンを運んで・・・。 ※2026.2.27 11：00 AM ※2026.2.27 11：00 AM 外周部分に 生コンが・・・。 今後、このシートの上に鉄筋が 縦横に張り巡らせられます。 しかしいつも疑問に思っていますが、 この防水シート、本当に必要なの？ ①この上が 分厚いコンクリートで 覆われる事になります。 シートが無くても 湿気が 上がってくることはありません。 ②こんな薄っぺらなシートが、今後 数十年間も このままの状態を 保つわけがない と思われます。 簡単に劣化してしまって 肝心な「防湿」にはならないのでは？ ③べた基礎でなく 布基礎であっても、 基礎パッキンで 基礎内の通風は 十分に保たれるので、 今後の住宅で 床下が湿気で問題が 発生する事はないと思われます。フラット35 木造住宅工事仕様書の「床下防湿」。床下防湿措置として大きく３項目。①床下地面全面に防湿ポリエチレンフィルム ｔ=０.１０以上を敷き詰める。②床下地盤面全面に厚さ６０㎜以上の コンクリートを打設する。③基礎の構造をベタ基礎とする。小型重機で基礎工事中です。（ 砕石敷き込み作業 ）2026.2.26（木） ※外周の掘削を終えた後・・・ トラックから砕石をおろして 全体に敷き込んでいっています。 ランマーで転圧・締固めをして いる人もいます。 ※午前。 ※午後。やっと、本当に着工しました♪2026.2.25（水） ※やっと、「根切り」が始まりました。 ※「根切り」とは、建物の基礎を作る ために地盤を掘削する作業を指す。 狭義では地中にある植物の根を取り除く 作業を意味するが、一般的には 基礎工事を行うための準備作業を指す。 この作業には地中に張った植物の根や 地中埋設物を取り除く作業も含まれる。ついに・・・ついに、着工！？2026.2.23（月） ※朝から車２台で駆けつけて、作業開始。 「建築確認」： 2026.1.14 「地鎮祭」： 2026.1.17 「地盤改良工事」：2026.1.23 ・・・この後、ちょど１か月経過して 今日：2026.2.23（祭日） いよいよ着工！という事のようです。 ※・・が、 丁張りだけかけて帰りました。 今日は ここまで？ 2026.2.23 ： 丁張り ？ 実着工はいつになるのか？ 楽しみです。 当初の完成引き渡し予定は５月末、 今の状況では ちょっと厳しいのでは？ 「丁張り」の作業では、新築建物の位置や 高さを、現場に出します。 以下 事例。いまだ、着工する気配はありません。2026.2.12（木） ※「建築確認」は 2026.1.14付けです。 「地鎮祭」は 2026.1.17に済んでいます。 今日は 2月12日です。 とっくに上棟していていい時期です。 何か トラブルがあったんでしょうか？ 単に「工務店の別の現場が忙しくて」 とかの理由ならいいですが・・・。 当初の予定は 5月完成入居でした。 このペースだと 計画通りには行くのは 難しいと思われます。まず地盤改良工事、のようです。2026.1.23（金）武田FP：近所で地盤改良工事が始まりましたが、これは 何という工法ですか？ChatGPT:写真を見る限り、これは 深層混合処理工法（機械攪拌式）、いわゆる 柱状改良（セメント系地盤改良） の可能性がとても高いです。判断ポイント🔹 背の高い青い改良機（縦に長いマスト）🔹 地面に向かって 回転しながら掘り下げる 構造🔹 大量の土や残土が山盛りになっていない🔹 住宅地の狭い敷地でも施工できる機械サイズこれらは、👉 地中で土とセメント系固化材を撹拌し、円柱状の改良体（柱）を作る工法の典型的な見た目です。工法の正式名称（よく使われる呼び方）深層混合処理工法機械攪拌式地盤改良柱状改良工法（会社や仕様書によって呼び方が少し変わります）どんな工事？軟弱地盤の下まで機械を差し込みセメントミルクを注入しながら撹拌地中に コンクリート状の柱を何本も作るその上に家や建物を建てるちなみに…🏠 戸建住宅で最も多い地盤改良🚚 騒音・振動は杭打ちより かなり小さめ❄️ 冬でも普通に施工されます（写真の雪景色でもOK）もし気になるなら、「柱状改良ですか？」と現場の方に聞くと、ほぼ間違いなく通じますよ。他にも表層改良との違い鋼管杭との違い施工期間や騒音レベル気になったら、そこも解説します 😊武田FP：写真の左側のトラックが 足元の大きな袋を持ち上げたりしていますが、この袋は何ですか?ChatGPT:いいところに気づきました。あの大きな袋は、ほぼ間違いなく**フレコンバッグ（フレキシブルコンテナバッグ）**で、中身は 地盤改良用のセメント系固化材 です。あの袋の正体正式名称：フレコンバッグ容量：だいたい 1袋 1トン前後中身：セメント系固化材石灰系改良材（柱状改良で土と混ぜる粉体）なぜトラックで持ち上げている？写真左のトラックは👉 ユニック車（小型クレーン付きトラック） で、フレコンを吊り上げる改良機のそばにセットするそこから 改良機へ粉体を供給という役割をしています。工事の流れ（簡単に）フレコンバッグを現場に搬入クレーンで吊り上げ改良機のホッパーへ投入粉体＋水 → セメントミルク地中で土と攪拌して柱を作るちなみに…💨 破れると粉塵がすごいので、扱いはかなり慎重❄️ 雪の日でも中身は問題なし🏠 一般的な戸建てで 数十袋使う こともありますつまりあの袋は、「地面を固くするための材料そのもの」 ですね。他にも何本くらい柱を作るのかあの機械が1本作るのにどれくらい時間がかかるか工事中の振動・安全性気になったら、そこも説明しますよ。武田FP：このお宅は延べ50坪ぐらいの２階建てになる予定です。今回の地盤改良工事の費用はおおよそいくらぐらいになりますか？ChatGPT:条件がかなりはっきりしているので、かなり現実的な目安が出せます 👍結論からいきますね。結論（目安）延べ50坪・2階建て・柱状改良の場合、👉 おおよそ 80万〜130万円前後になるケースが一番多いです。ざっくり内訳（よくあるケース）🔹 改良本数建物50坪 → 建物下＋周囲25〜40本程度 が一般的🔹 改良深さ軟弱層が浅め（3〜5m） → 安め深め（6〜8m） → 高め写真の機械サイズからすると 5〜7m が多そう🔹 単価の相場（2025年現在）1本あたり 2.5〜4万円（深さ・地域・材料で変動）👉25本 × 3万円 ＝ 約75万円40本 × 3.5万円 ＝ 約140万円ここから現場条件で前後します。費用が上がる要因❄️ 冬季施工（凍結・養生対策）🚚 残土処分が多い🏠 敷地が狭く作業効率が悪い📐 改良深さが想定より深い🧪 セメント量が多い地盤（超軟弱）費用が下がるケース地盤が「意外と良かった」改良深さが浅い表層改良に変更できたハウスメーカーが大量発注している参考として 住宅全体の建築費に対して👉 約2〜4％ くらいが多い見積に出てくる名称：「地盤改良工事（柱状改良）」「深層混合処理工事」ちょっとした実務的アドバイスもしこれから見積を見るなら、✔️ 本数✔️ 1本あたりの深さ✔️ 保証（20年が多い）この3点だけチェックすると「高すぎ／安すぎ」がすぐ判断できます。もし差し支えなければ、**地域（例：東北・関東など）**や**地盤調査結果（N値など）**が分かれば、もう一段リアルな金額まで絞れますよ。武田FP：場所は、岩手県盛岡市です。ChatGPT:ありがとうございます！岩手県盛岡市 の地盤改良費用の目安について、地域性も踏まえてもう少し具体的にお伝えします。📍 盛岡市・東北エリアの傾向岩手・盛岡は人件費が首都圏より安めしかし冬季（雪・凍結）の施工が多く、現場管理コストは上がりやすいという特長があります。そのため、全国平均と比べて極端に高いことは少ないですが真冬施工など条件次第で費用が上がることもあります。🧱 盛岡市の地盤改良（柱状改良）の概算建物 延べ50坪・2階建て の場合、盛岡でよくあるケースだと：🟩 費用レンジ（概算／税込ベース）条件 想定費用軟弱層浅め／標準施工 80万円 〜 100万円深さや材料多め 100万円 〜 120万円やや難条件（深い軟弱層・冬施工など） 120万円 〜 140万円👉 目安： 90万〜130万円 前後 が多いです。📊 計算イメージ盛岡・東北で比較的多い想定単価（参考）：1本あたり：3.0〜3.8万円本数：25〜40本程度計算例：25本 × 3.2万円 ＝ 80万円 40本 × 3.5万円 ＝ 140万円この範囲が、現地条件や機材の効率で上下します。🧠 盛岡特有の費用変動ポイント✅ 冬季施工（雪・凍結）盛岡は雪が多い地域なので、以下の影響が出ることがあります：防凍剤や養生費用が追加朝の除雪・掘削時間が必要作業効率が落ちるこれにより +5〜10万円程度 上乗せになることもあります。✅ 交通費・搬入コスト遠方からの機材搬入が必要な場合、若干上乗せになることがあります。✅ 地盤の状態地盤調査（ボーリング）の結果で、軟弱層が深い水位が高い場合も費用が上がります。📌 より正確にしたい場合もし可能であれば、次の情報があるとほぼ実費の見積に近い金額が出せます：地盤調査の N値 や層厚改良深さの目安（例：5m/6m/7m）提示されている 工事単価（見積書から）まとめ📍 盛岡市の柱状改良工事費用👉 約 90万〜130万円程度（一般的な範囲）雪の影響や地盤深さ次第で上下しますが、岩手の地域性を考慮しても この範囲が標準的な目安 です。必要なら、🔍 地盤調査の書類からより精密な費用推定もできますよ。写真やデータがあれば送ってください。 ※・・・ということが、日本における 地盤改良工事の一般的なお話です。 が、地盤改良工事については、 もっと根本的な部分について、 「本当に これでいいのか？」という 私の考え方があります。 この世のすべての業界において、 「売る側の論理」「買う側の論理」 が存在するものです。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しましょう！ 次の記事でコメントします。小型重機を積んだトラックが到着し、一生懸命 雪かきをしました。2026.1.22（木）お昼過ぎお昼過ぎには 基礎のための掘削工事を・・・することなく、小型重機もトラックも撤収しました。おいおい。 ※きれいに除雪・整地は終わったけど、 小型重機もトラックもいなくなりました。小型重機を積んだトラックが到着しました。2026.1.22（木）朝～午前「おはようございます。」朝、雪かきをしていたら、トラックが到着。おりてきた運転手さんが元気よく挨拶してきました。やっと、今日から着工になるようです。「確認がなかなか下りなくて・・・」これまで工事を始められずにいましたが、いよいよ始まるようです。冬場の工事は大変です。毎日のように、雪かきから始まります。５月完成入居の予定です。これから実況中継をしていきます。 ※小型重機で 雪かきをしています。 ※あれ？ 重機をトラックに積んで しまいました。 除雪した後、基礎工事を始める のではなかったの？ ？？？本日、地鎮祭が行われました。2026.1.17（土） ※12月に解体工事を終えて、 地盤調査も終えた後 しばらく、 現地はそのままの状態でしたが、 今日やっと 地鎮祭が行われました。 いよいよ 現場が動き出します。 基礎コンクリートができてしまえば、 あっという間に上棟！ です。 実況中継していきます。 ※2026.1.17（土） 14：00まで あと７分ほど前です。 工務店と神主さんは到着しています。 建て主のHさんは まだ です。地盤調査が行われました。2025.12.24（水） ※お昼前から 何か音がしている・・・ と思ったら、地盤調査が始まりました。 （ スウェーデン式サウンディング試験 ） 地盤にロッド（鉄の棒）を垂直に突き刺し、 その沈み方から地盤の硬軟や締まり具合を 調査します。 昨日 工務店社長がテープを張ったのは、 このためだったんですね。 ※まず、中央のポイントで調査して・・・ ※次に 建物の4隅をそれぞれ調査していきます。工務店 社長が１人で現地作業。2025.12.23（火） ※これは 今朝の現地写真です。 ※午後から工務店社長が現地に・・・。 久しぶりに会いました。 （ もともと知り合いです ） 「どうして 着工しないの？」 「う～～ん、確認がおりなくて。」 建築確認申請をしてあるけど、 降りるのに けっこう日数がかかっている ようです。 それで理解できました。 ○○が終わったから はい次は▽▽！ のようには簡単に進まないようです。 今日は、建物の配置を表すテープを 現地に張りに来たようです。 （ 社長１人での作業です ） 地鎮祭は年明けに行うようです。 これから施主と面談して日程を決める。 ５月完成入居 の予定です。 ※社長が 現地にテープを張って帰りました。 写真では分かりにくいので・・・ 黄色の線で強調してみました。 以前の建物より小さくなる分、 道路側と南の庭部分が広くなるようです。土日に 地鎮祭があるかも。2025.12.12（金） ※今日の盛岡は、正午前に 震度4！ またまた、大きな揺れがありました。 天気はいいけど・・・ 最低気温マイナス5℃、最高気温０℃ です。 年内に着工、コンクリート基礎完成！ が、よく見かけるパターンですが、 そうなるかどうか？ ※ところどころ白いのは、氷です。新居のどこかに配置されるものと思われます。2025.12.9（火） ※外構工事の際に？ ※黄色の丸のところに「石」を発見。 また、新居は・・・ オレンジの位置に建てられることが 予想されます。 工期が 11月～5月なのであれば、 年内 12月中に基礎工事終了！ が、一般的かと思われます。ついに 今日で解体工事 完了！？2025.12.5（金） ※数センチの積雪があった 盛岡です。 ※更地になった 解体現場です。 ※最後まで残っていた物置き小屋と 垣根が無くなっています。 簡易トイレは、継続して新築現場でも 使用します。 ※黄色の丸が物置小屋。オレンジが垣根。 ※朝７時半ごろの「更地」です。 ※上から見ると、こんな感じ。 ※８時過ぎ、最後の作業を・・・。 ※全体をきれいに整地して・・・ キャタピラや排土板など 重機にこびりついたドロを落として、 ついに 終了！！ のようです。 お疲れ様でした。 さあ！ 年内に着工か？ 地鎮祭は？ 動きがあれば、実行中継を続けます。盛岡もシーズン初の積雪。（ と言っても 雪かき不要な程度ですが ）2025.12.4（木） ※11月末、12月3日、終了予定が 徐々に伸びて、今日は12月4日です。 ※朝 ７時半ごろです。 うっすら雪が。 ※まだ業者さんが来る前の現場です。 ※左隅にインターロッキングが詰まれています。 新築後にまた使うため？ ※あれ？ モニュメントの石がありません。 結局、廃棄した？ ※左側の簡易トイレ後ろの 垣根が 引き抜かれています。処分してしまう？ ※コンクリート等 重量物の搬出が終わったので、 今度は別の容量を多く積めるトラックで 垣根等を大量に運搬するようです。残すものは残し、すべて終われるか？2025.12.3（水） ※小雨の中、ごくろうさまです。 ※元の家にあったモニュメント（黄色の丸）、 新しい家に遺すようです。 また、元々のインターロッキングを残すため 板を敷くことで 養生しています。 ※思い出を残そう という事だと思われます。 ※なんとか、基礎コンクリートは搬出されました。 元々のインターロッキングは そのまま 残すようで、 玄関ポーチ廻りから出たものが詰まれています。 ※敷地の角にあったブロック塀を解体しています。 解体工事は延長して12月3日まで ということでしたが、今日で終われる？コンクリート用チェンソーでカットしたり、重機で上げたり落としたりして、小さくしています。2025.12.2（火） ※とにかく 音がすごい！ です。 近所の住人は 我慢するしかありません。 お互い様です。 （ 私も 自宅建築では迷惑を・・・ ） ※トラックに積めるサイズに小さくして・・・。 ※上物の木とは違い、 基礎コンクリートは処理が大変です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい
2026/03/07
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私道がある不動産 買ってもいいでしょうか？
〇元メール顧問会員のＵさん（30代：2017年当時） （相談：ライフプランニング(当時)）メールをいただきました。2026.3.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様 ご無沙汰しております。元メール顧問会員のUです。 2025.9.29に記事でコメントいただきました。その節はありがとうございました。いい土地でしたが、いつもより市街地寄りでしたので、価格が高いかなと思ってはいたものの想定をはるかに超えた高値だったため、全く手が出せませんでした。 その後も土地探しを続け、また新たな売物件を見つけました。（中古戸建ですが、購入する場合は、 解体して新築する考えです。） １点、地目が公衆用道路で登記された私道（公設の水道管やガス管が埋設されている。） を単独で所有しており、この点が気になっています。購入してもただの道路ですし、私道に接道する土地は避けたい話をよく聞きますが、私道がついてくる土地というのはどうなのでしょうか。この私道があるために土地の形も若干いびつです。 今回は、南北に土地が広く、南側がなだらかな山の点を気に入っています。（目の前がキウイ畑ですが・・・ある程度 プライバシーの保たれた庭が確保できるかなと。） ただ、東側にどっしりとした隣家 （屋上が緑色の鉄筋コンクリート造の建物）があり、南東側にも３階建ての隣家があり、朝日など日射の確保が部分的にしかできないのではとも思います。 山の木も成長するでしょうから、何十年後には南側の日陰も徐々に伸びてくるような気もします。 よろしければご意見いただけると幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。 メールを返信しました。2026.3.6 こんにちは。コメントするにあたり、不明な部分をいくつか質問します。 「私道」は他の所有者がいて、それを「利用させてもらう」という形式が 一般的に多いものですが、①「私道」部分の所有は 自分のみ？②「私道」部分に、他の利用者は存在しますか？ 自分のみ？③「私道」部分に埋設されたインフラの利用者は 自分のみ？ 枠で囲った部分の中に（ 写真で見ると ）道路に面した ブロック塀で囲まれた「更地」がありますが、これは今回の売買に含まれますか？これは含まれずに、奥の建物が建っている部分だけですか？（ 「私道」を含んだ「旗竿地」の形状？ ） そのへんを教えてもらえれば、記事でコメントします。よろしく、お願いします。 武田 つとむまた、メールをいただきました。2026.3.7 早速のご返信ありがとうございます。元メール顧問会員のUです。 ①「私道」部分の所有は 自分のみ？ →はい。自分のみです。②「私道」部分に、他の利用者は存在しますか？ 自分のみ？ →私道につながる道路から近所の方々が行き来している 可能性が高いと想像しています。 （この私道がないと接道要件を 満たさないというお宅はありません。） （売地の北側・公園との間に走る道路は 2009年（公園ができたとき？）に市道認定されています。）③「私道」部分に埋設されたインフラの利用者は 自分のみ？ →自宅の分は私道の手前に引込管があります。 その後、管は私道を通り奥にお住いの複数のお宅へと つながっています。 〇道路に面した ブロック塀で囲まれた「更地」が ありますが、これは今回の売買に含まれますか？ →含まれます。 この部分は売主が後から買い増した（10年ほど前） とのことでした。 よろしくお願いいたします。 ※不思議な『私道』ですね。 きちんと都市計画が成されず、 場当たり的に開発が進んで行った結果なのか な・・・と思われます。 ここまでの説明と、写真ほかの資料から、 ①常時、近隣の人の通行に利用されていそうで、 そのことを黙認するしかなさそう。 ②上下水道の配管が『私道』部分だけでなく 「更地」北側部分を東西に横断していそう。 （ 自分の土地なのに自由に使えない？ ） ③将来、上下水道の補修工事等のために、 自分の土地を掘り返して工事されそう。 その『私道』について、不動産屋さんの 説明は どんな感じですか？ 「重要事項説明書」はありますか？ もしあれば、『私道』について、 どのように記述されていますか？ また、『私道』があるために、 ほぼ永久に制約を受ける土地ですが、 その分は 売買価格に反映されていますか？ （ 値引きがあって当然の物件です ） まともな価格なら、買わない不動産です。上の子も小学生となり 同学区で土地探しをこの土地が気に入った理由は 自然環境です南側の家が壁のように迫り 陽当たりが悪い？記事を読んで・・・メールをいただきました。2025.9.11 ※今日、Uさんの過去記事を発見しました。 （ 下に掲載 ）武田つとむファイナンシャルプランナー事務所武田 様 早速記事に取り上げ、コメントいただきましてありがとうございます。９月９日の記事、読ませていただきました。 何か不安が拭えず、売土地のことを調べれば調べるほど、さあ買うぞとはならなかったため、思い切ってご相談させていただきましたが、ズバリご指摘いただき、やはりそうですよねと感じました。 上の子どもも小学生となり、 ※現状診断当時は 0歳でした。今の学区でと土地を探している中、なかなか売土地情報自体が出ず（出ても検討対象にならないようなものだったりで）、 正直、焦る気持ちもあるのですが、変な土地に手を出して、ずっと問題を引きずりながらの生活になるのも嫌なので、不動産屋さんには、この土地のことで仲介してほしいと自分から飛び込んでいったので、少し気まずくもあるのですが、慎重に土地探し進めていこうと思います。 ※問題の無さそうな良い売地が出てく るのを、待ちましょう。（ 2018/09/25 の U家の記事 ）すべて妻名義で貯蓄。今後、土地や家を購入するに あたって、支障になる？ ※はい、まずいかも・・。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のＵさん（30代） （相談：ライフプランニング）2017.11.24、新規メール顧問会員。2018.5.23、 現状診断 終了。赤ちゃんがいます でも生命保険は不要ですメールをいただきました。お世話になっております。メール顧問会員（11月申込み）のUです。生活設計シミュレーション・ヒアリングシートを作成しましたので、送付します。シミュレーションどうぞよろしくお願いいたします。＜お伝えしたい事項>〇現在、毎月、住居手当が３万円支給 されています。 この手当は、賃貸アパートを契約して 家賃を支払っていることが支給の条件 のため、自宅を建てて住むと 支給されなくなります。 ※了解です。＜その他のお伺いしたいこと＞〇現在、生活費はすべて夫の口座から まかなっています。 妻の収入はすべて貯金です。 ※うわぁ・・ よく見かける風景です。 ですので、我が家の貯金は、妻口座に 偏って貯まっていくことになると思います。 ※そうなりますよね。 今後、土地や家を購入するにあたって、 このことが支障となるようなことが ありますでしょうか。（名義の話など） ※当然に支障になります。 やり方を変えたほうがよいですか。 ※はい、今の内から修整した ほうがいいです。 …このことは電話でお伺いしたほうが よいでしょうか。 ※いや、この記事の上で理解 いただけることです。 土地や建物等の・・ 人生最大の買い物の際には、 必ず、税務署が目を光らせて います。 たとえば、 土地購入で払ったお金に、 「このお金はどこから？ どなたが負担して、夫婦の 共有名義になっていますか？」 ・・なんて言われて、 「すべて妻の貯蓄からです。」 なんて答えようものなら、 「はい、妻から夫への贈与！ とみなします。 えっと・・贈与税はですね。」 などということに。 夫婦間であっても、 貯蓄するお金は、 それぞれの稼ぎに応じた金額で 按分しておきたいものです。 妻の稼ぎ分を貯蓄するとしても、 貯蓄額は夫婦の稼ぎで按分したい。 そうしておけば、 不動産や建築工事の契約の際に、 堂々と胸を張って契約をする ことができます。〇添付のzipファイルには、 パスワードをかけてあります。 お手数をお掛けし恐れ入りますが、 ファイルを開く際は、 別途送信させていただくメールに記載 のパスワードを御入力ください。どうぞよろしくお願いいたします。 ※すでに妻名義でかなりの貯蓄額 になっている場合はどうするか？ 稼ぎに応じた按分をし直して おきましょう。 このような変な貯蓄の仕方をして きたけど・・ 2018年〇月〇日時点で軌道修整 しました！ 税務署から確認されても、 胸を張って答えられる状況作りを しておきましょう。 正しい修整なのだから、胸を張って。 正しい修整に対して、贈与税が 課税するされることはありません。 この修整が疑われるより、 不動産購入の際の小細工の方が、 はるかに疑われやすいです。 税務署はそのへんの嗅覚は鋭い。《 Ｕ家の概要：現状診断時点 》2018.5.23 ※キャッシュフローグラフ。 自分たちの生涯が確認できます。 ※キャッシュフロー表。 読者の皆さんもマネをして 作成してみましょう。 ※これが「現役」の拡大。 ※これが「老後」の拡大。家族：3人。 30代公務員の夫、 20代公務員の妻、赤ちゃん。相談： マイホーム取得。 生命保険。住まい： 賃貸（家賃：6.7万円）。収入： 夫 659万円/年。 （手取り：495万円/年） 妻 156万円/年。 （手取り：156万円/年）貯蓄： 2,381万円。 （素晴らしい！）負債： なし。生命保険料： なし。死亡保障必要額： 現時点 10年後 夫 －4,976万円 －9,584万円 妻 －1,872万円 －5,014万円 「必要資金」から「手当可能資金」を 引いた結果なので、 －（マイナス）は保障不要ということです。 赤ちゃんがいても、死亡保障は 現在も将来も、夫婦ともに不要です。 「これでもか！」・・というほど不要。 （健全な家計なら、当たり前） ※「死亡保障必要額の推移」自分の頭で考えよう ・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/03/07
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