2007年10月の記事
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10月上場IPO
本日は、アメリカが調子悪かったにもかかわらず、まあまあの出来ですね。月末のお化粧ですかね。三菱UFJは自社株買いですか。まあ、株価にはプラスに働くでしょうが、そんな資金があるならば、もっと世界に打って出たらどうですかね。欧米の金融機関がサブプライムで痛んでいますからね。ぜひ日本の銀行も海外で「ガイシ」と恐れられるような存在になって欲しいものです。銀行の株価が低迷しているのは、不良債権、公的資金問題が片付いた以降の明るい未来が描けてないためじゃないですか？反転攻勢、世界をまたにかけて荒稼ぎ、利益率も飛躍的に改善、みたいな中期経営計画がほしいんじゃないかなあ。少なくとも私は希望します。さて、10月も本日で終了ですが、IPOの初値公募割れシリーズも「○月上場IPO」と衣替えすることにしました。今日10月最後の上場がありましたので、本日まで待っていましたが、公募割れているのだけ記録するという性悪の方針は不変です。9月IPOは全滅で、それまで６連続初値公募割れになっていたわけですが、10月に入ったとたんに流れが変わりましたね。新興市場も９月に底を打って、急速に戻してきていただけに、IPOの方も10月に入って調子が良くなったのかもしれません。公募割れ必至と思っていたソニーFH(8729)も公募割れず、いまだに公募価格を保っています。また、仮条件の下限にしかならなかったアールエイジ(3248)も初値は公募価格の４倍以上となり、ブックビル期間と、上場した日ではがらりと風向きが変わっていることが分かります。これも、前回FOMCのサプライズのおかげですか。今晩のFOMCはどうなるでしょう。というわけで、10月は11勝1敗と急に追い風になったわけですが、唯一の公募割れ銘柄は以下の通りです。なお、株式のみで、J-REITは含めていません。J-REIT入れれば産業ファンドが公募割れしていますので、2敗ですね。山王(3441)JASDAQ・金属製品主幹事：日興公募 18,000円初値 17,000円高値 18,260円安値 16,610円終値 17,530円（10/25データ）まあ、メッキ業者っていったところでしょうか。実は、私の保有する証券口座では応募できなかったので、全く見ていないんです。パソコンや携帯などの情報機器には電気抵抗が小さい金でメッキが施された部品が使われることがあるわけですが、金価格もねえ相当上がってきているので、ちょっとつらいのかもしれません。まあ、全く知らないんで、適当書いているだけなんですが。この銘柄に関しては、EPSもPERも同業他社比較も全く知りませんので。10月IPOを概観すると、地合の好転を受けて、公募価格に対して100％超の上昇率、すなわち、2倍以上になったものが5銘柄もありますね。12分の5ですから、9月までの経緯を考えると、相当急速な市況の回復ですね。私も現金なもので、10/2にブックビル期間が終了したアールエイジ(3248)までは、IPOポイント稼ぎのイートレード以外ではほぼ応募しない日々が続いていましたが、10/5上場の野村マイクロ・サイエンス(6254)が60％を超える上昇率を記録したことを受けて、一転して応募出来るものは申し込む状態に変貌しました(笑)。よって、エー･ディー･ワークス(3250)以降はおおむね申し込んでいたのですが、昨日上場の駐車場綜合研究所(3251)は、主幹事の大和で申し込みは出来たものの、パスしたんですね。というのも単価が安いためです。仮に、1.5倍になったところで、手数料。税金を引いたあとでは1万円にも満たないので、まあ、これはパスかなと思ったんですが、まさか、初日に寄らず、5万円以上上昇して、3倍近い初値をつけるとはおみそれしました。イートレ主幹事のナチュラム(3090)あたりも、ちと高いかなあと言う気がして、思いっきりは行ってなかったというか、これはさすがに割れるかもと思っていたし、本日上場の地域新聞社(2164)も危ないんじゃないかとは思っていたんですが、みんなクリアですからね。９月までの地合ならば、これらや日本マニュファクチャリングサービス(2162)やらソニーなど含めて半分以上は公募割れしていたかもしれません。まあ、IPOっていうのはつくづく雰囲気勝負ですね。
2007/10/31
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イオン銀行
昨日インドのムンバイで、初だと思いますが、SENSEXが一時期2万ポイントの大台に達しました。1万ポイント越えが昨年の2月ですから、1年9ヶ月ほどで2倍になったことになります。1万ポイント越えの時には、「インドが熱い」と題するネタを書いていましたが、今回は先日インドネタを書いたばかりですので、パスです。ただ、先日10％くらい調整して欲しいと書いたとたんに急激な調整が起こって、なにもこんな速度で調整しなくても・・と思っていたのもつかの間、再度急激に上昇してしまったということです。まあ、２年近くかかって2倍ですから、１年で3倍の中国ほどじゃないですが、ちょっとねえ。さて、昨日からイオン銀行が開業したようです。まあ、流通系としては、7&iホールディングスのセブン銀行に次いで２行目といったところですか。イオン銀行セブン銀行と言えば、セブンイレブン網に設置されたATMによる手数料収入が収益の柱ですが、イオンの方はセブンイレブン並の店舗数は持っていないでしょうから、この点ではなかなか勝負できないですね。ただ、ジャスコを中心に、一気に275箇所、461台のATMも導入したようですから、まあ、都銀地銀キャッシュカードの利用者数や、今後のネットバンクなどとの提携具合によっては、ATM手数料も安定収入の一部になるかもしれません。なんといっても、田舎でも郊外型の大規模商業施設は集客力が高いので、人口密度の点でATM設置場所としては有利です。ここの特徴は、午前９時-午後９時、年中無休で開業しているということですか。通常の銀行は午前９時-午後3時で平日のみですから、夜ジャスコに行って口座を開設することも出来るという点では、通常の銀行より有利な点でしょう。また、ネットバンクやセブン銀行もそうですが、基本的にネット利用、郵送などで口座を作らなければならない銀行は、ある種の層、特に、年配の人には受け入れにくい仕組みですので、その点ではセブン銀行より口座獲得の点ではメリットがありそうです。ただ、店舗はまだ４店しかありませんので、むろん、郵送による口座開設も可能です。口座申し込みカウンターも銀行がある店舗だけでなく他店にも設置されているようですし、郵送申込書も店には備えてあるみたいです。インターネットからも申込書を請求できます。イオンの岡田社長は、午前９時-午後９時、年中無休というのは小売業では新しくないが、銀行業では新しいと言うことであれば、ビジネスチャンスだと言っているようです。たしかに、銀行の３時閉店というのは早すぎますね。まあ、勤め人にとっては、５時まで開いていたところで大差はないですが。あくまでも想像ですが、３時に閉まるというのは、かつて、電卓すらない時代に、金勘定を手動でやって、そろばんをはじいて、毎日の精算に時間がかかったためと思います。しかし、いまや全部機械がやってくれる時代ですからね。せめて、４時くらいまでは全銀行開いていて、株式市場もそれにあわせて時間延長されないですかね。金利の方はというと、都市銀行よりは高めに設定してあるものの、0.05～0.1％程度金利が高いだけで、たいしたことはありません。今後、キャンペーンなどをやって、預金獲得に努めるかどうかですね。セブン銀行は手数料収入が柱なので、あえて預金量を増やさなくてもいいとう理由か、ほとんどキャンペーン金利なんか見たことはありませんが、イオン銀行はWAONの普及や小売店との相乗効果期待の他、住宅ローンなど、預金の運用方面にも興味を持っているようですから、ある程度の資金量は必要でしょう。とりあえず、開業記念で、12月末まで１年定期1.1％というキャンペーンをやっています。窓口行かない主義で、ジャスコなどイオン系店舗には全然縁がない私としましては、まあ、接点がない銀行かなと思います。唯一興味があるのが、高金利のキャンペーンですが、いま行っているキャンペーンは確かに世の中で最も高金利な１年定期だとは思いますが、まあ、いずれボーナス時期が近づいてくれば、他行も1％くらいのキャンペーンをしそうですし、わざわざ口座を開いてまで預けないですかね。
2007/10/30
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上証５０連動型上場投資信託（1309）
今週はFOMCですか。まあ、連続して0.5％の引き下げは難しい感じもするので、今回は0.25％下げますかね。前回のサプライズで、日本株も一時17千円回復までいったので、今回もまた驚かせて欲しいとは思いますが、なかなかそうも行かないかな。さて、先週新たに２つのETFが大証に上場されました。表題のものと、ラッセル野村小型コア・インデックス連動型上場投資信託（1312）です。こちらも小型株ということで初だと思いますが、やはりなんと言っても話題になっているのは中国株に連動する初のETFでしょうね。上場初日からかなりの出来高で、なんと２日目の10/24にはストップ高比例配分となりました。しかし、ETFでストップ高ってなんだかおかしいですね。むろん、上海株式市場が急騰して、日本の値幅制限以上に上がった場合はストップ高も結構ですが、大証上場のETFがなんぼ上がったところで、本国の方の株価指数がそれにつられて上がるわけじゃなかろうし、ETFだけが元のインデックスと乖離して上昇するって全然意味がないことだと思われます。先週、上証５０指数は終値として4,350～4,550くらいの範囲内にいました。人民元は現在15円台ですから、15.5くらいをかけても67,500～70,500円程度のはずですが、このETFの終値は74,500～87,700円であり、明らかに高すぎます。もちろん、ETFはインデックスの値そのままではなく、配当分などで多少かさ上げがあってもいいかと思います。実際、日経225のETFである1321なんかは、常に日経平均を上回っているのが普通です。しかし、無秩序に上回っているわけではなく、私の理解では、ETFというのは、投資信託を証券化して上場しているようなものですので、そもそも、通常の投信と同様、基準価額というものが存在します。これに連動するよう上回っていると言うのが正解でしょう。先週末の日経平均の終値、1321の基準価額と終値は以下の通りです。日経平均終値：16,505.631321基準価額：16,701.4（1口あたりに換算）1321終値：16,690このように1321の基準価額や取引価格は日経平均を上回っていますが、基準価額と終値は10円の差しかなく、まあ、誤差範囲内できちんと連動していると思われます。これに対して、先週の上証終値(A)、1309の終値(C)、1309の基準価額(D)などを一覧にしたのが以下の表です。為替を調べるのは面倒なので、一律人民元＝15.3円と仮定して、円換算した上証終値をB欄に示してあります。表から分かるように、先週のETFの終値は円換算した上証終値を大きく上回っており、特に、ストップ高となった10/24は20％以上上回る価格でのストップ高でした。これに対して、基準価額は、通常の海外株投信と同様、前日の上証終値に左右されるようですので、１日ずらして書いてありますが、上証終値からは2-3％上方にあり、きちんと連動しているようです。インデックスあるいは基準価額を10％も20％も上回る価格で購入すると言うことは、購入手数料として10％、20％支払っていることと同じことであると思うんですが、なぜこんな価格で取引されているんでしょう。私にはさっぱり分かりません。まあ、基準価額は前日の上証によるでしょうし、取引価格は当日の上証の値動きに左右されるでしょう。しかし、大証が取引終了となる15：10は中国ではまだ14：10であり、取引時間中ですから、この辺の時間差のため、日経225のようにぴったりインデックスと基準価額、取引価格の３者が連動するところまでは行かないかもしれませんが、それにしても、上証50インデックスや基準価額から大きく乖離した価格で購入するくらいなら、ETFじゃなくて通常の中国株投信でも買っておいた方がなんぼかましと思うんですがいかがでしょうか。10-20％も余分に払ってしまえば、指値が出来るとか運用報酬が低いとかいうETFのメリットも吹けば飛ぶようなもんじゃないですかねえ。
2007/10/29
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フィデリティ証券キャンペーン
昨日は中国が下落したから下がったってことですかね。本日は、中国もインドも安泰につき、日本株も好調ですか？なんだか、アメリカが下がったからとか、インドが下がったからとか、いちいち下落したマーケットを探し出して真似しなくてもいいんですけどね。真似するんだったら、中国やインドが上げているときに真似してくれよ、といいたい私。さて、フィデリティ証券では、現在「夏のパワフル分配金倍増キャンペーン」と称して、12月までのMRFの分配金合計と同額をあとでプレゼントというキャンペーン中です。これにより、MRFの利回りは実質的に0.8-0.9％程度となります。まあ、少々みみっちい感じですが、これは、１年もの定期預金と比較しても、最上位クラスの金利です。ただし、8/31時点で口座を保有していなければなりませんので、今から口座を作っても対象にはなりません。これと同時に取り扱いファンドが100本を突破したことを記念した手数料無料のキャンペーンも行っていましたが、こちらは８月末までで終了しました。しかし、また新たに11月から来年1月末まで手数料無料のキャンペーンが始まります。これは、約定となった際には手数料が引かれるが、その分があとでキャッシュバックされるというものです。ただし、消費税分はのぞかれますので、例えば、手数料2.1％のファンドなら、キャッシュバックは2％分です。まあ、夏の成績がよっぽど良かったため気を良くしてもう一回始めるのか、それとも、今後ボーナス時期などに定例として行くつもりなのか。そもそも、フィデリティ証券は最初に私が口座を開いた２年半前には、扱っている投信は自社のものが中心で、数もそれほど多くなかったです。その方針を転換して、他社投信も積極的に扱うようになり、今年の５月には100本を越え、さらに、現在では140本程度の投信を扱うまでになり、どんどん拡大しています。やはり、投信は残高があるだけで、ある程度の収入となるので、他社商品でも残高を増やしたいんでしょうね。最近、各証券会社ともノーロードも増えつつありますし、いい傾向です。また、フィデリティ証券には、ノースウェストと提携したマイレージプログラムがあって、結構大盤振る舞いでした。自社投信に限ってマイレージ対象でしたが、購入額１万円につき50マイルですから、20万円で1,000マイルということで、手数料込みですから2.1％なら4,114円くらいの手数料で1,000マイルもらえる計算です。まあ、マイルの価値はいろいろですが、最低でも1マイル＝1円程度と考えて良く、夏の最も高い時期に国際線にでも利用すれば、1マイル＝4円くらいの価値にすることも出来るでしょうから、うまく使えばこちらでも実質手数料無料に近いものがあると思っていたんですが、残念ながらマイレージプログラムはこの10月末をもって終了となります。フィデリティに口座を作った一つの動機だったんですけどね。当時、口座を作って、なにか投信を買えば、5,000マイルというキャンペーンにつられて作ったんじゃなかったかと思います。まあ、フィデリティ証券では、投信を買うことしか出来ませんので、いまだ国内ではマイナーな存在なんじゃなかろうかと思います。でも、それだけに、手数料無料のキャンペーンなどしょっちゅう行ってくれそうな気もしますね。ま、期待しています。
2007/10/26
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10月決算J-REIT その２
本日は10月決算銘柄の権利付き最終売買日でしたが、相変わらずトップは売り込まれていますねえ。JHRとともにまた上場来安値更新してます。どこで止まるんでしょう。また、今日はジョイントの受渡日だったはずなんですが、こちらはいささか静かでしたね。むしろ昨日までの方が出来高が大きいくらいです。まあ、公募で買った人は軒並み赤字ですから、せめて黒字になるまで待とうかなと言う作戦でしょうか。さて、本日は昨日の続きです。注意事項など、昨日のネタ参照のこと。8975 ＦＣレジデンシャル（レジ銘柄、10/19：469千円）ぷろすぺ(親)による買い占めが続いており、先日、決算前最後と思われる「大量保有報告書に関するお知らせ」を公表しました。どうなるかはまだ分かりませんが、課税リスクがかなり高い状態であることに変わりはありません。課税されれば分配金が４割減少することになり、利回りも大幅に低下してしまうんですが、どうしたことか、現時点の価格はレジ系としてはかなり上位に位置するといってもいいでしょう。課税されないと仮定した場合の利回りでも、レジ系ではアコモ、野村レジに次いで低いです。こんな状態なのにここまで買われるのはちょっと納得できないですね。最近それどころじゃないのかもしれませんが、物件取得もぜんぜんしませんし、来期分配金は今期と同レベルですかね。むろん、課税が回避できることが前提ですが、それでも現価格には若干違和感があるので、43万円±2万円くらいなもんじゃなかろうかと思うんですが。むろん、課税されちゃったりすれば、投資口価格としても、どうなるか、知ったこっちゃないってかんじですか。この際、借金返すだけでもいいですから、公募増資でもしちゃったらどうですかね。8979 スターツプロシード（レジ銘柄、10/19：191千円）お笑いぐさなんですが、ある意味最も低リスクな銘柄なんじゃないでしょうか。計算してはいないですが、投資口価格の分散を計算すれば、間違いなく％として最も小さくなると思います。東証１部銘柄が勝手に落ちてきたという理由ですが、最近相対ポジションをあげつつあるところです。ここが５％台の利回りを維持している限り、東証１部銘柄に６－7％台の銘柄がゴロゴロしているという状態も違和感ありまくりなんですけどね。来期分配金も発表されていませんが、ここは188千円±9千円くらいのことを言っておけば、今年前半のようなREITバブルが起きない限り、ほぼ当たりそうですが、どうでしょう。ぼちぼち増資の季節かもしれませんが、ここの増資はLTVも利回りも余り変化しない傾向があります。現価格でそのまま公募できれば、１口当たり出資金額もたいして変化しないだろうし、１口当たりの数値的には増資してもしなくてもあまり変わり映えしないだろうと予想していますけど。8982 トップリート（10/19：500千円）まあ、インサイダー悪材料でもあるのかもしれませんが、特にそれがなければ、明らかな売られすぎですね。どうも、みんなが売るから不安になって売るといった集団心理みたいな気もしますが、まあ、そんなわけで、自分的には買っているわけです。ほとぼりが冷めてくれば、そのうちポジション調整も起こるかなと、そんなところです。３ヶ月後くらいではまだ無理かもしれませんが、来期分配金予想10,500円で、正当なポジションを見積もると、59万円±2万円くらいだと思うんですけどね。いや、個人的には60万円台（利回り3.3％、63万円程度）でもおかしくない感じもします。問題は、きっかけがないと、このままずるずる下位銘柄として低迷してしまうことになるかもね、ということです。こうならないためにも、少しマシなオフィスビルでも取得して、分配金の上方修正でもしないですかね。また、現有勢力なら今期は上方修正があっても、せいぜい11千円くらいでしょうが、中期的には巡航速度を13千円台くらいまで持っていかないと、トップどころか中庸REITとしての地位も危うくなってくるかもしれません。8983 クリードオフィス（10/19：542千円）ここはちょっと難しいですね。今期17千円の分配金予想ですが、売却益込みですから、来期はいくらになるのかよく分かりません。考えてみると、これまで、まともな半年決算期で売却益がなかった時がないので、巡航速度も測りかねるわけです。ま、ざっくり13千円巡航速度と仮定して、見積もってみますと、利回り5.3％の49万円±2万円あたりがいいんじゃないかなと思います。しかし、DAも同じですが、何をやるかよく分からないですしね。物件売買をしないで、おとなしく家賃収入だけを得て、淡々と過ごす毎日に満足できるものなのかどうなのか。ま、いずれにせよ、売却益がなくなり、分配金額がただでさえ減少する見通しなので、希薄化を伴う増資は、今のタイミングではできないと思っています。本日の東証REIT指数＝1,875.94、レジREIT指数（独自算出）＝1,647.04、単純平均利回り＝4.58％、加重平均利回り＝3.75％。ただし、10月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。GORの5万円台の分配予想が、平均利回りを0.15％程度押し上げていることに注意。
2007/10/25
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10月決算J-REIT その１
木曜日復帰の予定でしたが、ちょっと早めに帰ってきました。不在の間ですが、先週末にアメリカが下げて、円高にもなってきたため、マイポートフォリオは月曜日は下落でしたが、火曜日は行ってこいで戻ってきまして、本日は変わらず程度でしたね。すなわち、状況は先週末とそんなに変化なし状態になりました。さて、明日は10月決算銘柄の権利付き最終売買日です。今日は今月決算REITシリーズなんですが、あらかじめ言っておきますが、まず当たりません。当たっても単なる偶然です。ただ、単に、自分で一応過去のニュースなどを再確認する意味で続けているだけです。注意事項としては、・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し・当たるも八卦、当たらぬも八卦といったところです。くれぐれも、信用して投資行動などせぬようにお願いします。最近情報をきちんと追えていない部分もあり、重要なファクターを忘れているかもしれませんし、あくまでも、自分自身に対するメモに毛が生えた程度のものですから。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、10/19現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが週末なので、全部先週末の値を用います。10月決算銘柄は２回シリーズで。東証REIT指数＝1,876.03（10/19）レジREIT指数＝1,644.63（10/19）8956 ブレミア（10/19：746千円）J-REITも二極分化が進む一方で、上位下位の差が広がるばかりですが、ここはまあ中庸で落ち着いているでしょうね。上位オフィス系銘柄のように相対的ポジションがどんどん高くなってしまうわけでもなく、また、一部レジ系銘柄のようにひどく低下していくわけでもなく、ポジションをキープしているような印象です。前期決算短信発表時の６月に来期分配金予想が16,620円と発表になっていますが、本所吾妻橋のレジデンス取得が発表されていますから、来期予想も多少は上方修正され、まあ、今期の16,840円とほとんど同レベルの予想になるんじゃないかと思われます。とすれば、価格的にも変化なしですね。75万円±3万円ですか。ひょっとすると増資するかもしれませんが、ここの増資は心配ないでしょうね。8959 野村不動産オフィスファンド（10/19：113万円）最近特に調子よく相対的なポジションをあげている銘柄が4つほどありますが、ここもその一つですね。ちなみに他の3つとは、8951,8952,8972だと思います。まあ、なんぼ私が高すぎると吠えたところで、現在残されている100万銘柄５種は今後も上位銘柄としての地位を保ち続けるのではないかと思います。さて、最近相対的ポジションあげすぎと思っているので、わたくし的にはもうちょっと下の方が落ち着くのですが、そうそう下落しないんでしょうね。来期分配金予想は発表されていませんが、今期取得物件３つを加味すると、今期より上回る額を出しそうで、16千円台を示してくるでしょう。16,100円くらいで見積もって、やはり110万円±5万円くらいですかね。個人的にはもう10万円程度下でもいいと思うんですが。8972 ケネディクス不動産（10/19：819千円）最近調子がいいですね。２極化がどんどん進んでいるところですから、上位銘柄の野村OFが上昇するのはわかりますが、ここは中レベルの銘柄ですから、その中では特に好調を維持しているようです。ここより歴史があって、予想分配金額で上回っているプレミアやユナイテッドアーバンといった中レベル銘柄を投資口価格の面でも追い抜いています。利回りベースで見ると、森トラスト、東急並ですからかなり評価されているということになります。時期的にいい場面での前回の増資、これによりLTVも低く、また、オフィス特化型ではないものの、ポートフォリオの７割をオフィスが占めますので、その辺が評価されているのかもしれません。しかし、ちょっとできすぎかな。来期分配金予想は発表されていませんが、今期とラインナップが変わっていませんので、13,500円程度の額を提示するとして、78万円±3万円くらいですかね。本当は70万円台前半の方がこの銘柄らしい位置のようにも思うのですが、いずれにせよ、これから先はパフォーマンス的にはちょっと伸び悩むと思います。8974 イーアセット（10/19：458千円）ここはケネディクスと違って相変わらず低迷していますが、最近45万ちょっと越えたあたりで価格が動きません。利回りも６％台をキープしているので、ひょっとすると期末に向けて上に行こうとしているが、蓋をしている輩がいるという状態なのかもしれません。蓋をしているのはぷろすぺ(親)でしょうね。この銘柄からは撤退気味です。とはいえ、最新大量保有報告書ではまだ6,645口持っていますので、撤退方針が続く限り売却圧力も続きます。来期分配金は14,100円と発表されており、前提となる資産に変動ありません。梅田のレジデンスも取得できなくなったし、分配金予想がそのままとすれば、やはり現在値近辺の45万円±2万円くらいで変化なしって感じですか。ぷろすぺ(親)の出方にもよるんですが、現時点では、売らんかなとしている銘柄なので、まあ、それほどの上昇も期待薄ですか。物件取得に失敗したところですし、その分の投資余力が回復したわけですから、増資をする必要もないでしょう。本日の東証REIT指数＝1,871.18、レジREIT指数（独自算出）＝1,664.07、単純平均利回り＝4.59％、加重平均利回り＝3.76％。GORの5万円台の分配予想が、平均利回りを0.15％程度押し上げていることに注意。
2007/10/24
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トップリート投資法人（8982）ナンピン（昨日）
昨日、夕方にインドをチラ見した時には、どうと言うことない株価だったんですが、引けにかけてものすごい勢いで下落していましたね。ちなみに、昨日のSENSEXは高値 19,198.66安値 17,771.16その幅1,400ポイント超ですか。まさに乱高下で、インド人もビツクリ。東京が取引終了するまではインドも調子が良かったし、安心感からか昨日は上げた東京市場ですが、今日はまたまた大幅下落。円高にもなっていますしね。サブプライムのおかげで、最近、株価も為替もジェットコースターの様です。ま、東京はインドほどじゃありませんが。実は昨日のことなんですが、トップリートを購入していました。だいぶ前に１口購入しているので、まあ、ナンピンですな。昼休みに産業ファンドの動向を見るためにちょっとのぞいてみたら、トップリートが連日の上場来安値更新でずいぶん安くなっていたんですね。で、ちょっと買い注文を入れちゃいました。でも、昨日で止まらず、本日はまたまた上場来安値。ついに50万円も切りました。でも、トップリートは今月決算月で、もうすぐ権利取りです。上場来安値ですから、プラスの人もいないと思うし、こんなところまで保有していたにも関わらず、損切りしてまで売ってくるそのココロはなんでしょう？自分的にはちょっと理解出来ません。こんな安いところで増資をするわけないし・・・てな理論でジョイントも買ったんですが、みごとに裏切られましたけどね(笑)。まあ、でも、トップは未だに投資余力的には数百億円あって、例えば、トリトン並の300億円の物件を買っても、まだLTVは50％をちょっと越える程度で収まりますから、ジョイントとは違います。まあ、嫌われる原因としては、イトーヨーカ堂の退出騒ぎだったろうと思いますが、賃料が35％減額されたとはいえ、決着がついた問題ですからね。少なくとも平成26年まではこの問題は再燃しないでしょう。投資比率6.8％の物件ですから、減益となったところで、全体に占める割合は数％の範囲内でしょう。しかし、J-REITが物件取得後それほど時間がたたないうちにこのような問題が生じたことから、オリジネータに対する不信感がつのったという見方が出来るかと思います。まあ、オリジネータやそのまたバックには日本を代表する大企業が名前を連ねているわけですが、J-REITでは親の出来不出来が投資口価格に大きな影響を及ぼす傾向がありますからね。J-REITにババ押しつけようとか、いっぱい手数料を抜いてやれとかそんなことばかり考えているような親では、J-REIT価格も低迷し、思うようにならなくなってくるというのも傾向としてはありがちです。まあ、このトップリートも親への不信感この辺が最大の問題点かもしれません。トップと銘打った割には、PBR１倍割れのこの体たらく。上場時期が近いクリードオフィスにすら抜かれている状態。オリジネータももう少しこの現状を考え直した方がいいんじゃないかと、かように思います。来週前半不在にします。復活は木曜日あたりか。本日の東証REIT指数＝1,876.03、レジREIT指数（独自算出）＝1,644.63、単純平均利回り＝4.60％、加重平均利回り＝3.73％。GORの5万円台の分配予想が、平均利回りを0.15％程度押し上げていることに注意。
2007/10/19
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産業ファンド投資法人（3249）上場
本日は株式もJ-REITもやや戻しましたね。昨日、瞬間的な下落を見せたインドも落ち着いていますし。その代わり、本日は中国が結構下げていますかね。これは何か理由があるのかな？共産党大会での株価抑制みたいな当局の発言ですか？さて、野村レジ以来、久しぶりの新規J-REIT、産業ファンドの上場です。ホームページアドレスにあるIIFっていうのは、Industrial & Infrastructure Fundの略で、直訳すれば、産業（工業）と基幹施設（インフラ）のファンドっていうことですね。http://www.iif-reit.com/公募 480千円初値 460千円高値 481千円安値 457千円終値 475千円出来高 8,032口あっさり公募割れましたね。昨日までの地合がかなり効いちゃったと言ったところでしょう。三菱の神通力も通じなかったようです。予想分配金は上場第１期が1,318円、次期が9,461円と正式発表になりました。まあ、6,12月決算で、上場第１期はとても短く参考になりませんので、第２期で見ると、本日の終値475千円で、利回りは3.98％となっています。資産運用会社はリテールファンドと同じく三菱商事UBSリアルティで、１社で２つのJ-REITを運用する体制となります。上場当初は三井の日本ロジと同様の物流施設が７割方を占めますが、投資方針としては、物流施設はインダストリアル不動産の一部ととらえ、インダストリアル不動産としては他にも工場とか研究開発施設等を想定しています。今のところ、J-REITは進出していない部分ですが、上場当初にこの工場等はポートフォリオに含まれていません。上場当初購入する物流施設は全般的に日本ロジよりも程度がよろしいとの印象です。工場等を含めたインダストリアル不動産全体で、50-80％の投資比率を目指します。残りの20-50％はインフラ不動産（インフラ施設）です。交通、エネルギーなどのインフラ関連の施設を想定しているようで、これまたJ-REIT的には初ですね。最近、通常の投信の世界でもインフラ関連株ははやりです。PCAインド・インフラ株式ファンドみたいなやつですね。いつだったか、ＪＡＬが羽田の飛行機格納庫売却で政策投資銀行と交渉といったニュースが流れていました。その後どうなったのかは知りませんが、私自身はこの方針には反対でした。というのも、ホテルなんかはなんぼ売り払ってもいいですし、実際J-REITが保有しているJALホテルもありますが、飛行機の格納庫は本業で絶対に必要な施設だからです。売却リースバックという手法で、売却時の資金で有利子負債の圧縮を目論んでいるわけですが、本社ビルの売却リースバックなどと異なり、羽田に空港がある限り移転不可能な施設です。将来にわたって負担が続き、賃料改定交渉などの際にも、絶対に出て行けないという弱みを持ったままでの交渉となるのであまり賛成できません。100億や200億の負債減らしよりも、自分で保有していた方がいいんじゃないかなと思っていました。逆に考えると、産業ファンドとしてのねらい目は、上記JALの格納庫のように、テナントが退出できないようなものがいいんじゃないかと思います。先日のトップリートの顛末を見るまでもなく、郊外型商業施設なんかは、テナントに出て行かれると、それでおしまいといったところもあるでしょうし、J-REIT側は常に退出リスクにおびえなければなりません。これに対して、例えば、レインボーブリッジを購入して、首都高とゆりかもめに賃貸するとすれば、相手は絶対に出ていきませんから(笑)安心です。で、神戸の冷暖房センターですが、こういったものも退出リスクはないんでしょうね。でも、大阪ガスの社債利回りを参考に還元利回りを決めるって正しい方法なんでしょうか。なんだか取引価格が先に決まっていて、こじつけたって感じもするんですが、前例がないだけによく分かりません。でも、どうも、こいつの4.0％の利回りが気に入らないですね。せめて、5％くらいで計算してくれよといった感じですか。旗艦物件のこいつが、高値つかみで、全体の利回りをおとしめているような気もします。第３者割当増資が全部行われたとすると、１口あたりの出資額は462,189円となります。出資額を分母とした第２期利回りは4.09％と計算できます。一方、同系列の日本ロジは、今期予想分配金13,650円と１口当たり出資金670,658円を使って計算すると、4.07％となり、ほぼ同じです。ですから、まあ、ROEは同じなんですが、LTVが違います。産業ファンドは45％程度の有利子負債比率前提の分配金予想であるのに対し、日本ロジは無借金ではなくなりましたが、LTVは１桁です。要するに、産業ファンドはやや高めのレバレッジを効かせて、やっと無借金に近い日本ロジと同レベルのROEを達成しているわけで、物流施設という重なりが大きい割にはNOI利回りはだいぶ低いことになります。このLTVの差が結構効いて、日本ロジより利回りが低くなるところまで買われる姿はあまり想像できません。まあ、三菱という名前があるわけですが、向こうも三井ですからね。第２期分配金は、日本ロジの今期分配金の約７割ですから、投資口価格も７割以下、日本ロジより多少高い利回りあたりで落ち着くとするならば、投資口価格としては日本ロジの2/3くらいの価格が順当なのではなかろうかと、かように思うわけです。日本ロジの本日終値で言えば、ここは51万円あたりが上限かなという印象ですから、明日以降も爆上げなんかは期待できないんじゃないかと思っています。まあ、もちろん、J-REIT全体の地合が改善すれば別ですが。で、私はというと、今朝ほど公募から５％ディスカウントの456千円で指値注文を出しておいたんですが、あと千円というところで届かずでした。でも、気配値は５％くらいずつ変わると思っていたんですが、今朝はかなりゆっくり下げていたようですね。9：35で２万円しか下がらなかったわけですから。というわけで、もう千円か２千円落ちて来てくれれば安値で拾えていたわけですが、残念ながら空振りでした。まあ、かつてのバブル状態ではないので、急いで買わなければならない理由はありません。日本ロジも持っているし、様子見ですね。工場とかインフラ施設っていうのも毛色が変わっているので、今後どんな物件を組み入れていくのか、その辺はちょっと注目しています。ここが成功すれば、さらに刑務所だの病院だのそんなREITもそのうち出てくるかもしれません。本日の東証REIT指数＝1,902.60、レジREIT指数（独自算出）＝1,649.07、単純平均利回り＝4.54％、加重平均利回り＝3.67％。GORの5万円台の分配予想が、平均利回りを0.15％程度押し上げていることに注意。
2007/10/18
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インドが３倍に
17千円割れですか。J-REITもさえず、こちらは1,900ポイント割れ。昨日上場来安値を更新したジョイント、JHRは本日もさらに更新。よう下げること。さらに、本日はLCP、トップリートも上場来安値更新組でした。まあ、それぞれ導管性問題とテナント退出問題で味噌つけましたからね。しかし、課税爆弾抱えたまま走るようなLCPはともかく、トップリートの方は家賃減額でナシはついたわけですし、投資比率6.8％の家賃が35％減額されたところで、高々数％くらいのマイナス効果と思っていましたが、だいぶ嫌われていますな。さて、本日は、週末に書いてあった、インド投信ネタです。一時期は猫も杓子もインド、インドと、はやりまくっていたあのインドはどこへ行ったんでしょうってくらい静かになっています。どうも、投信には売る側のキャンペーン戦術でもあるのか、はやりすたりがあるような気がしてなりません。日本株の高配当投信がはやったり、それが海外のものになったり、３分法のようなものがはやったり、BRICsでも一時期はインドが強かったのですが、最近は中国の陰であまり目立たなくなってきました。ところがそのインドですが、８月の世界同時株安以降の上昇がかなりです。８月底値からもう３割以上あげているでしょうか。日経平均で例えるならば、今頃２万円は優に超えているといった程度の上昇具合です。そんな影響もありまして、先週末10/12の基準価額でインド投信が当初元本（手数料込み）の３倍になりました。その後、昨日の基準価額までは３倍キープ状態が続いています。投信はHSBCインドですが、購入したのが2005年4月、そして、２倍になったのが、2006年11月でした。まあ、おおむね２年半で３倍ですから、年率にすれば、1.5ー1.6倍程度。すなわち、成長率50-60％程度ですから、なんぼ成長市場だとはいえ、株価の上昇は、経済成長率を上回っているでしょうね。で、久しぶりに、インド株価、PER、PBRの推移を眺めてみました。ネタ元はムンバイ株式市場（ＢＳＥ）のホームページです。このページから、1999年以降のSENSEXのMonthlyの値を抽出して、グラフ化しています。株価は月末の終値、PER、PBRは月平均値のようですので、若干のズレがありますが、まあ、いいでしょう。縦軸は、PERの値を示しており、他の、株価、PBRは同じ範囲に描くために、1999.1のPERの値（12.95）でそろえて、指数化してあります。実際には、先月2007.9の値は以下の通りです。株価（終値）：18,814.07PER：21.69PBR：5.1610月分は、まだ終わっていないので、暫定値をプロットしてあります。こうやってみると、株価は上昇しているものの、2006年１月以降、先月まではPERの値は20±3倍の範囲内に収まっており、比較的に安定的に推移していたという感じもします。まあ、それだけEPSの伸びも高いと言うことですね。昨年の春先と、今年の上海発同時株安の際にやや大げさな下落をしており、この際にちょうどPER過熱感も冷ましている感じです。で、この10月なんですが、PERは久し振りに25倍を突破して、ちょっと加熱してきているように見えます。まあ、できることならば、この辺で最低でも10％程度の調整を入れてもらいたいところなんですが、いかがでしょうか。とか何とか言っているうちに、本日一時取引停止措置がとられたようですな。海外からの資金流入規制提案あたりが効いて、大暴落といったところですか。この辺が東京市場にも悪影響を与えたみたいですね。でも、徐々に戻して今のところマイナス１～２％程度ですか。まあ、いきなり１日で調整しなくてもいいんで、ゆっくりと調整してくれればと思います。さて、明日は久しぶりに新規J-REITの上場ですが、地合が・・でもまあ、三菱だし、ギリギリ公募同値の48万円くらいの初値をつけるんじゃないかという気もしますがいかがでしょうか。でも、現状のままでは、その後の高騰も見込めませんね。ロジの2/3程度がいい線なんじゃないかと言う気がしますので、現状では50万ちょっと越えたあたりがせいぜいですか。
2007/10/17
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ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人（8981）購入
なんじゃこりゃって感じです。確かに、昨日日コマを売却したんで、いくつかの銘柄に買い注文を出しておいたことは事実です。でもまあ、それほど真剣に買う気もなかったため、どれもここまでは落ちてこないだろうなという指し値だったはずなんですが、JHRは落ちてきましたね。これだけ売り込まれている状況なのに、上場来安値を突破して、昨日終値より５％も下落するとは思っていませんでした。まあ、本日は、アメリカの方でサブプライムローン問題が再燃、株式も特に金融や不動産などもさえない展開であったため、J-REITが下落するのは仕方ないところですが、それにしてもねえ。問題のジョイントリートも結構悲惨ですね。そんなに安値増資にしたい理由でもあるのかな。JHRは個人的には気に入らない銘柄なんで、とりわけ買う気もなかったわけですが、なんでこんなに下げているのかこれも理由が分からない系なんですよね。またもやインサイダー悪材料？決算がとてつもなくヒドイとか？ま、いずれにせよ１年決算なんで、分配金をもらうことはあまり考えておらず、適度な位置で反転してくれればと思っているわけなんですが、どうなりますことか。まあ、このJHRとジョイントリートは本日上場来安値を更新したわけですが、これらを含めて、8/17の株価大暴落以降で上場来安値を記録している銘柄は、全体の1/3超の15銘柄を数えます。まあ、REITバブルみたいな時しか経験していない森ヒルズと野村レジはいたしかたないものの、ニューシティレジやＴＧＲあたりなんか、８～９月の安値時よりも東証REIT指数がだいぶ低いときから上場していたんですが、それでもこんな状態ですから、選別も進んできたと言うことでしょう。もちろん、これらの銘柄は「選ばれなかった」側ですが。8965 481,000 2007.8.17 ニューシティ8982 530,000 2007.8.17 トップリート8963 293,000 2007.9.11 ＴＧＲ8969 294,000 2007.9.11 プロスペクト8970 387,000 2007.9.11 シングルレジ8974 418,000 2007.9.11 イーアセット8975 353,000 2007.9.11 ＦＣレジ8985 425,000 2007.9.11 日本ホテル3229 381,000 2007.9.14 日コマ8980 376,000 2007.9.18 エルシーピー3227 445,000 2007.9.18 MIDリート3234 746,000 2007.9.25 森ヒルズ3240 623,000 2007.9.25 野村レジ8973 369,000 2007.10.16 ジョイントリート8981 433,000 2007.10.16 ホテルリゾートそれにしてもジョイントは明日増資の価格が決定するでしょうが、本日と同じ終値ならば、第３者割当増資が全数発行されたとしても、66-7億円しか集められないことになります。目論見書では、第３者割当増資込みで79億円ほどですから、だいぶ目論見より少なくなっちゃいましたね。まあ、元々が小規模増資ですが、そらがさらに縮んじゃって、ますますバカみたいな増資になってきていますね。もうこの際、中止したらどうですかね。仮に、増資を中止して、67億円の借入でまかなったとしても、発表済みの物件を取得した後でLTVは60％には届かない程度で収まるでしょう。67億円分借金が増え、利子がかさみますが、1.3％くらいの金利で調達できれば、今期分配金は14,900円くらいにすることができ、投資口価格37万円なら８％を超えます(笑)。こりゃさすがに暴騰だわな。そして、投資口価格が上がったところで、今期末に増資とすればいいでしょう。可能ならば、来期中に物件売却による売却益を出して利益をかさ上げして、また、物件取得も組み合わせて、150億～200億円レベルの増資にできれば美しいですが・・・まあ、私ならそうします。というお話で。本日の東証REIT指数＝1,932.51、レジREIT指数（独自算出）＝1,663.66、単純平均利回り＝4.55％、加重平均利回り＝3.63％。GORの5万円台の分配予想が、平均利回りを0.15％程度押し上げていることに注意。
2007/10/16
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日本コマーシャル投資法人（3229）売却
最近東証REIT指数も穏やかな日々が続き、やっと落ち着いてきたかなといった感じです。このくらいの変動になると、ゆっくりと銘柄の吟味もできると言ったところで、喜ばしい限りです。というわけで、本日は、最近ちょっとポジション上げ気味の日コマを売却しました。まあ、これは７月に、まだ東証REIT指数が激しく動き回っている途中、しかも底でもないところで買ったものなので、そんなに利益が出ているわけではありませんが、いずれにせよ長期で持つつもりもなかったし、まあいいでしょう。昨今のJ-REITの情勢はというと、やはり、レジ系の弱さが目立ちますか。レジREIT指数は、オリジナルの東証REIT指数に300ポイント近い差をつけられております。東証REIT指数が直近の安値、1,800ポイント前後から１割ほど戻して安定しているのに対して、レジREIT指数は、底値に近いあたりでうろうろしています。とはいえ、最近はレジデンスのみならず、商業施設、物流、ホテルなども弱く、オフィスの一人勝ちの様相ですか。おそらくは最近（過去３ヶ月くらい）一番ポジションを落としつつあるのは、ロジスティクスじゃなかろうかと思います。まあ、こちらは、似た銘柄の産業ファンドが上場間近なので、その影響もあるかもしれません。オフィス系の中でも、やはり歴史のある銘柄が強いですね。もっとも好調なのは、8952JREであろうかと思われますが、8951NBF、8959野村OFも強いです。少し歴史が浅いものの中で強いのは、ケネディクスと本日売却した日コマでしょうか。一方、増資をしたとは言え、オフィス系の中で意外とさえないのがオリックスですかね。昔から、プレミア、ユナイテッドアーバンあたりといい勝負をする銘柄って感じなのですが、最近はちょっと置いて行かれています。レジ系の中で最も頑張っているのは、何を隠そうスターツでしょうね。まあ、市場が違うという理由でしょうが、このスターツの利回り基準で考えると、東証１部レジ系銘柄の価格に違和感をかなり覚えます。違和感と言えば、ＴＧＲやシングルレジなど、普段なら下位銘柄と見られがちなものも、まだ４％台で粘っているところもちょっと違和感があります。ビライフが5.6％まで売り込まれているのに、シングルレジが4.7％というのもなんだか変じゃありませんか？まあ、ジョイントとかプロレジ、LPCなど、それなりに問題点が出てきている銘柄が売り込まれていることは理由があるのでまあいいのですが。という感じで、全体を眺めてみると、現時点でのJ-REIT価格にはいささか違和感を感ずる部分があるんですね。まあ、徐々にポジション調整してくれればと思います。本日の東証REIT指数＝1,982.96、レジREIT指数（独自算出）＝1,690.82、単純平均利回り＝4.47％、加重平均利回り＝3.54％。GORの5万円台の分配予想が、平均利回りを0.15％程度押し上げていることに注意。
2007/10/15
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ぷろすぺ(親)すとーきんぐ８
LCPの税法上の導管性問題から、実質的な投資主とか、名目上の投資主とかいろいろあることが分かってきました。ぷろすぺ(親)は各種J-REITを大量に保有しているわけで、大量保有報告書はその都度提出しているわけですが、各銘柄が期末に発表する大口投資主上位10人みたいな表の中には現れて来ません。よく見てみたら、今月期末を迎え、ぷろすぺ(親)に42％も握られちゃって苦しい立場のFCも、前回４月末の大口投資主にはぷろすぺ(親)の記述は見あたりません。FCの資産運用報告書による、4/30現在の大口投資主上位10名は以下の通りとなっています。1 シージーエムエル－ロンドン エクイティ 7700口 23.54%2 ステート ストリート バンク アンド トラスト カンパニー 2643口 8.08%3 モルガン・スタンレーアンド カンパニーインク 2188口 6.69%4 日興シティ信託銀行株式会社（投信口） 1921口 5.87%5 株式会社ファンドクリエーション 1158口 3.54%6 ドイチェ バンク アーゲー ロンドン ピービー・・以下略 906口 2.77%7 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 736口 2.25%8 アイデン株式会社 644口 1.96%9 ザ バンク オブ ニューヨーク トリーティー・・以下略 545口 1.66%10 株式会社南都銀行 539口 1.64%ここで、５位以下の５％に満たない投資主は問題ないのですが、３位のモルガンスタンレーって何でしょう。これまで、FCの大量保有報告書は３者からしか出されておらず、ぷろすぺ(親)、JPEキャピタル、日興グループの３者です。モルスタは出しておりません。よって、実質的投資主が他にいると言うことでしょう。ここからは想像ですが、モルスタの保有投資口の多くは実質的にぷろすぺ(親)が投資主なんじゃなかろうかと思います。4/30段階でのぷろすぺ(親)の保有口数は10,756口でした。これは、その後に出された大量保有報告書で計算できます。１位のCGMLなんとかはLCPの方にも似たような名前が登場していますので、ぷろすぺ(親)の分身と考えて間違いないでしょう。しかし、ぷろすぺ(親)保有分の全てではありません。３千口ほど足りません。６位もロンドンつながりで、ぷろすぺ(親)かなという気がしますが、こちらは確かではありません。一方、２位はJPEの大量保有報告書とも数字が一致していますので、JPE分でしょう。４位はもちろん日興グループです。とすれば、３位のモルスタの分。これだけ大量保有しているのは、複数の投資主の集合でなければ、ぷろすぺ(親)しかありません。１，３，６位がぷろすぺ(親)の保有分とすれば、合計で大量保有報告書とも近い数字になります。ぷろすぺ(親)はモルスタと協調関係にあるのかもしれません。ニューシティやイーアセット、DAなどには手を出していたわけですが、モルスタの息がかかった日レジ、日コマあたりには手出ししていません。また、モルスタが出資したクレッシェンドからは徐々に撤退気味になっております。モルスタとは喧嘩せずという方針なんじゃないですかね。それにしても、資産運用報告書に記載されるような名目上の投資主で見れば、ぷろすぺ(親)が、いくつかの預け先に分割して保有している場合、FCも上位３名では50％に至らない可能性があります。しかしながら、LCPの場合はこれとは逆で、名目上の投資主では50％を超えてしまったため、実質的投資主を特定して、実質的投資主で見れば50％以下となるという理屈で課税を回避しようとしております。LCPは実質でOK、FCは名目でOK、どちらも課税なし、なんてうまい具合に行くんですかね。
2007/10/12
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ソニーバンク証券
追加利上げは当然見送り。一人だけ意固地になって現状維持に反対し続けていますが、日銀としてはヨーロッパに先に上げてもらいたいところでしょうか。さて、本日はソニーフィナンシャルホールディングス（8729）が上場しましたね。私としましては、まことに予想外だったんですが、公募価格を上回る初値をつけました。９月までのIPOの流れでは、公募価格下限、さらに、公募割れ必至といった感じも持っていたんで、全く関わっていませんでした。でも、実は好きな会社でもあるんで、半値くらいまで下落して寄りついたら買ってもいいかと思って待ちかまえてはいたものの、やはり無縁でしたね。最近、新興市場も出直り基調にあり、IPOもムードが良くなってきているのかもしれません。この上場記念に、本日は子会社のソニー銀行のそのまた子会社のソニーバンク証券ネタです。先日、住信SBIネット銀行が開業したところで、こちらはイートレード証券の顧客を足がかりに、ソニー銀行型のネット銀行に育てていこうという意図がかいま見えます。一方、ソニーバンク証券はこれとは逆に、ソニー銀行の顧客に株式取引のツールを与えようというねらいの様です。銀行では、投信の販売までは解禁されていますが、さすがに株式の売買は無理なので、買収した海洋証券を足がかりに新たな証券会社を設立したと言うことでしょう。ただ、あくまでもソニー銀行顧客向けの株式売買手段の提供を目的としているようで、ソニー銀行にログインしなければ口座開設もできません。10/1から口座開設の申し込みが可能となり、実際に取引できるのは来週、10/15以降のようです。将来的にはどうなるか分かりませんが、現時点ではこれといった特徴的なサービスはないようです。まあ、証券口座にログインして株取引をやるのじゃなくて、ソニー銀行の口座にログインした状態で取引を行うという仕組みのようで、ソニー銀行顧客にとっては、証券口座をあまり意識することなく、MoneyKit内で株式、投信、外貨などの総合金融サービスが受けられるといったところでしょう。証券取引に提供されているメニューもいたってシンプルで、売買可能なのは、東証（含マザーズ）、大証（含ヘラクレス）、JASDAQのみ。ただし、J-REITやETFは扱っていません。売買も現物のみで、１約定ごとに0.105％（最低840円）の手数料で、それほど高くもありませんが、別に安くもありません。ただし、今年中はキャンペーンで、手数料が半額になるので、この期間なら、イートレードやJoinvestと比べても、割安になる価格帯があります。とはいえ、おおむね100円、200円レベルくらいですが。今のところあまり複雑なシステムにする気がなく、極めてシンプルといった印象を受けますが、これも、ソニー銀行顧客向けの総合金融サービスの一環という位置づけだからでしょう。ただ、株式投資を既にしているものにとって、あまり引きつけられる魅力はないようですので、ソニー銀行ならではのサービスも今後考えていって欲しいところです。例えば、ソニー銀行は外貨預金に特徴があるので、USD、香港ドルなどをそのまま現地株式や債券に投資できるようにするとかですかね。
2007/10/11
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2007.10預金金利定点観測
今日明日と日銀の金融政策決定会合ですが、金利を上げるようなサプライズは出せないでしょうね。まあ、現状維持と言ったところでしょう。さて、本日は、定番ネタでで10月の金利定点観測です。先日のネタで、関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。また、９月に開業した住信SBIネット銀行も加えてあります。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行住信SBIネット銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金東京スター銀行優遇金利定期池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金泉州銀行ダイレクト支店びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利調査は10/9の夜に行っています。金利トップ５（300万円以上、2007.10.9現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期0.900 ジャパンネット銀行0.900 イーバンク（↑）0.900 日本振興銀行 10/19まで0.870 住信SBIネット銀行0.850 オリックス信託銀行（↑）３年定期1.300 日本振興銀行 10/19まで1.150 関西アーバン銀行1.150 紀陽銀行1.100 オリックス信託銀行1.100 びわこ銀行５年定期1.500 日本振興銀行 10/19まで1.400 紀陽銀行1.400 池田銀行 12/31まで1.300 オリックス信託銀行1.300 関西アーバン銀行1.300 びわこ銀行（↓）上記からはあらわには分かりませんが、今回は住信SBIネット銀行に触発されたのか、ネット銀行系で金利上昇が目立ちました。とはいっても、3,5年定期では関西地銀の強さの前に、ベスト５にはあまり登場していません。その住信SBIネット銀行も１年定期で登場していますが、3,5年定期では、ベスト５に入れず、次点程度の位置におります。今回も、前回と同様日本振興銀行が首位を独占しており、3,5年ものでは単独首位です。９月の金利は9/21までだったんですが、今月の金利も変更無しで10/19までとなっております。キャンペーンなどではなく、１ヶ月ごとに金利改定していくことを考えているのでしょうか。それにしても、キャンペーンでもないとすると、少し頑張り過ぎかも（ていうか、今までもほとんど年がら年中キャンペーン金利だったので同じことかも）。よっぽど金が集まらないのかな？なんだかいかがわしい感じですしね。でも、預金保険対象ですから、１千万までならつぶれても問題ないとは思いますけど。さらに、3,5年定期では前回とほとんど変わり映えしません。相変わらず関西地銀が強いですね。この辺を、住信SBIネット銀行を含む他のネットバンクはもうちょっと頑張って欲しい。なんか、3年ものとかはイマイチ乗り気になれない金利なんだよなあ。bloombergによる、残存１，３，５年の国債市場金利は10/10、17時すぎで以下の通りです。前回は、株価が不安定で、安全な国債に資金が流れていた時期でもあり、かなり金利は低くなっていたんですが、今回は金利的には少し戻しました。でも、まだ預金金利ベスト５には食い込めません。10年債利回りも一時1.5％ちょっとくらいまで下落しましたが、今現在は1.7％台あたりですか。１年 0.72％３年 1.01％５年 1.29％そういえば、先月金利が決まった10月発行の個人向け国債は過去最低の売れ行きだったようです。やっぱ金利が低かったからねえ。金利が高いと借金が膨らむし、金利が低いと売れないし、国も大変だよ。
2007/10/10
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ＬＣＰの導管性問題
本日は金融、不動産がしっかりといった感じで、こんな日はマイポートフォリオも安泰です。J-REITも本日は2,000ポイントを少し上回るあたりでしっかりとといった感じでした。その、J-REITのLCPですが、前回、9/13のプレスリリースでは不明だったんですが、今回10/4のプレスリリースで、8月末現在の大口投資主がはっきりしました。上位３社は以下の通り。ニュー・ミッション・ファンディング（GE） 32,350口 35.24％GCML-IPB CUSTOMER COLLATERAL ACCOUNT 8,536口 9.30％日興シティ信託銀行（投信口） 6,020 6.56％なお、提出済みの大量保有報告書の上位３社の最新報告は以下の通りです。ニュー・ミッション・ファンディング（GE） 32,500口 35.40％日興アセット他 5,978 6.51％プロスペクト・アセット・マネジメント 5,730口 6.24％なんだか、大量保有報告書と期末の投資主とは微妙に名義が違うんですね。ただ、GEは同じで、大量保有報告書から150口処分して期末を迎えたと言うことです。また、日興グループは全部投信用に保有しており、信託銀行に預けてあると言う形なんですかね。まあ、基本的には同じだと思います。日興グループは290口の買い増しで期末を迎えたようです。分からないのが、COLLATERAL ACCOUNTって奴ですね。これには、ぷろすぺ(親)が全て含まれていて、5,941口がぷろすぺ(親)の分だそうです。大量保有報告書からは211口買い増していますが、COLLATERAL ACCOUNTのすべてではなく、残りの2,595口はぷろすぺ(親)ではない人の保有だそうで、これを除いちゃえば、税法上の導管性は満たしていると言う結論です。まあ、こういったことなら問題なさそうですね。税務当局との見解の相違の可能性を否定はしていませんが。ぷろすぺ(親)も変なもの使っちゃって、なんだか面倒くさいやっちゃ。前回このネタを書いたときには、こういった大量保有報告書からは見えないCOLLATERAL ACCOUNTってやつが9.3％も持っているとは分かりませんでしたので、計算上、GEも買い増しちゃっているじゃないか？バカだね、みたいな書き方していますが、キッチリ150口売却していましたね。これは、日興グループとぷろすぺ(親)が次なる大量保有報告書（1％以上の買い増し）を出さない限り、GE、日興、ぷろすぺ(親)の３者で絶対に50％を超えない口数に自分自身の持ち分を調整したことになりますので、GEは出資者としてちゃんとやるべきことはやっていたということです。このように、LCPはCOLLATERAL ACCOUNTの分割さえ認められれば、他の日興の投信口とかぷろすぺ(親)の持ち分とかは細分化しなくても税法上の導管性を満たすことになりますが、FCの場合はLCP方式ではダメですね。最新データでは、ぷろすぺ(親)だけで42％超えており、2位のJPE Capitalが8.08％、日興が6.05％。日興は共同保有なので、分割してもらえるかもしれませんが、焼け石に水。ぷろすぺ(親)がファンドなんだからという理由で細分化してもらえない限り無理でしょうね。あと数週間で期末ですが、どうなるFC。本日の東証REIT指数＝2,012.13、レジREIT指数（独自算出）＝1,735.17、単純平均利回り＝4.35％、加重平均利回り＝3.48％。GORの5万円台の分配予想が、平均利回りを0.15％程度押し上げていることに注意。
2007/10/09
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住信ＳＢＩネット銀行
週末はダラダラ寝て過ごしていたといっても過言ではないでしょう。まあ、おかげで風邪の方はおおむね良くなってきたんですが、まだちょっと咳が出ます。今日もゴロゴロしてすごそう。でも、ちょっと暇になってきたので、ネタを一発。先週どこかで書こうかと思っていたやつです。住信ＳＢＩネット銀行は休日の9/24から開業し、ホームページもその日から本格的にスタートしたようです。しかし、休日の変なときから始めましたね。事前に口座開設の募集もしていなかったみたいですから、開業時口座数はゼロでスタートしたんじゃないかな。http://www.netbk.co.jp/おりしも、アメリカの方ではその名も「ネットバンク」という銀行が破綻したようですから、ホームページアドレスはなんだか不吉。まだ隅から隅まで全部眺めてみたわけではありませんが、やはり、印象としてはソニー銀行をかなり意識しているかなという感じです。まず、金利が比較的近いです。金利の比較は先週の月曜日に行いましたが、金額や期間によってはソニー銀行が上回る部分もあるものの、円定期ではおおむねソニー銀行よりやや上の金利を示しているようです。また、ソニー銀行の最大の特長は外貨預金が多いことですが、この点でも、ソニー銀行と全く同じ８通貨をラインナップしています。為替コストはJPY/USD、JPY/EUR、USD/EURでソニー銀行より２割安い（25銭が20銭など）以外は全て同じです。外貨預金の金利に関しては、これも、通貨種別、預金額、預入期間によりいろいろですが、かなりの部分でソニー銀行を上回る金利を示しているようです。ちなみに、外貨普通預金金利はソニー銀行に0.1％ほど上乗せしている通貨が多いですね。また、10/15-11/17までJPY/USD、JPY/EURのコストを５銭にするキャンペーンを行うようです。このように外貨預金ではソニー銀行に近いものを感じますが、現時点では、ソニー銀行のように投信は扱っていませんので、外貨MMFなどはありません。イートレでも外貨MMFはUSDしかありませんので、この辺も充実したらどうですかね。面白いのは、イートレ専用預金の存在ですか。事前のアナウンスで即時入金みたいな話があったかと思いますが、その程度では他の金融機関と同じなんですが、このイートレ専用預金は、その残高がイートレの方で買い付け余力に反映されるというものです。しかし、現金を直接入金することはできず、一旦普通口座を経由して振替処理をしなければならないようで、手間からすれば、まあ、イートレ口座のMRFと同等ですね。ただし、現時点では金利が0.5％で、0.4％台で推移しているMRFよりは若干いいです。また、証券会社のMRFと異なり預金保険制度の対象でもあります。口座開設で、千円キャッシュバック、または、イートレ売買手数料1,500円キャッシュバックキャンペーン、さらに、今年いっぱいは月間振込３回まで無料キャンペーンも行うようですが、なんだか銀行の口座が多すぎて、あまりこれ以上増やしたくない私にとって、全般的にはソニー銀行より優れているとは思いますが、乗り換えるほど相当魅力的といった感じでもないです。まあ、今後の金利動向などをみて、開設したい気分になってからでもいいかなと、そんな風に思っています。今後、金利定点観測には加えてゆきます。
2007/10/08
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2007.9月末ポートフォリオ
いやー、気温の変化が激しいせいか、昨日は風邪でぶっ倒れていました。今日は、昨日１日寝たせいでやや復活していますが、もう早寝をします。本日は、先週末に書いてあったネタです。さて、４半期ごとに金融資産ポートフォリオを検証してみようというネタを３月末時点から始めました。前回、2007.6月末ポートフォリオはこちら。今回は、9月末のポートフォリオです。で、わたくし的には、現在、金融資産を以下の５つのカテゴリーに分類しています。普段の月末恒例の分類とはチョイと異なります。１．円預貯金（定期預金・普通預金・MRF）２．国内債券（国債・社債）３．外貨建資産（MMF・投信）４．国内REIT５．国内株（現物・投信）で、円建ての債券も債券価格というものがあり、実際は評価額は変動するでしょうが、満期までもっていれば、国や企業がつぶれない限り一応は元本が戻ってくるでしょうから、１．と２．のカテゴリーを価格非変動型にして、全体の半分の割合に押さえることを目指しています。これに対して、株価やJ-REIT価格、為替等は日々変動するわけですから、３．～５．のカテゴリーは価格変動型の商品と位置づけており、こちらも全資産の半分を目指します。さらに、現時点においては３．～５．をだいたい等しい割合ずつ保有すること、すなわち全体の1/6ずつを目指しております。投信は、日本株投信以外は、外債や海外株、海外REITなど、全て為替の影響下にあるものばかりですので、日本株投信を国内株カテゴリーへ、その他を外貨建資産カテゴリーへ分類しています。J-REITに関しては、現物のみで投信は保有していません。また、外貨建資産の中には、わずかな外貨預金（普通預金）もありますが、あまりに少ないのでMMFと合計して集計しています。で、9月末のポートフォリオ状況は下図のような感じです。まあ、この四半期はサブプライムローン問題を発端として、株式、為替の激変があったわけで、J-REITも大幅に下落しましたので、ずいぶん変わったかというと、まあ、そうでもないですね。大分類で１％以上の変動があったセクターは、やはり国内REITが2.5％ほど減少、代わって、国内債券と外貨建て資産がそれぞれ1.6％、1.5％増加といったところです。国内株もわずかですが株価下落にもかかわらず増加しています。まあ、これらの原因はだいたい分かっていて、変額年金を購入し、その際、バランス型のファンドを選びましたので、それが保有する国内外の債券・株式の分は増加しているわけです。実際、国内債券で増えているのは国債（まあ、正確には国債ファンドですが）、国内株や外貨建てでも増えているのは投信です。一方、このバランス型ファンドにはJ-REITは含まれていませんので、国内REITセクターは価格の下落をもろにうけて、大幅に割合を減らしているわけです。まあ、この間、J-REITは買い越しているんですが、割合を維持する程ではありませんでした。まあ、一応目標は1/6（16.7％）ですから、それに近づいたということです。今回のごたごた騒ぎで反省点があったとすれば、一時J-REITの価格高騰により、J-REIT保有割合が目標の16.7％を5％以上上回るタイミングがあったときにも、処分して比率を下げることをあまりしなかったことですか。でも、J-REITはインカムが目的なんで、あまり高いところで売ってしまうと、二度と買い戻すことができず、結局インカムを減らす結果になることもかなしいんだよなあ。リスク資産と無リスク資産の割合ですが、この四半期は株価・為替・J-REITとも下落傾向にあったわけで、変額年金の購入などによりリスク資産を買い増やしたとはいえ、全体としては若干リスク資産の割合を減らしました。また、円の預貯金に関しては、全体に対する割合は0.9％ほど増えただけですが、内容はずいぶん変わりました。大きめの定期預金がこの間いくつか満期になり、それを全部預け直すと言うことはしていないためです。かなりの部分を、分配金倍増キャンペーン中のフィデリティ証券のMRFに回しましたので、定期預金が減って、MRFが増えています。さて、今後ですが、上記の変額年金保険によって、リスク資産50％の目標がすぐに達成されるはずだったのですが、思いがけない株価の下落などがあり、リスク資産が収縮し、その下落分の買い増しがまだできていない状況にあるわけです。そこで、とりあえず第１目標の50：50に近づけるよう努力すると言ったところでしょうか。国内株、国内REITは目標に近いので主として外貨建てがいいんですが、今のところ特にこれといったねらい目があるわけでもありませ
2007/10/05
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2007年9月の成績
すげーな。あの価格、しかも、金利先高感も薄れているこの時期、増資に走るとはね。こりゃジョイント・リートの担当者の脳みそはスライスして標本でとっておいた方がいいんじゃないですかね。滅多にお目にかかれない思考回路ですから。私が担当だったら、今回取得物件は借入金でまかなって、LTVを高めても分配金を上げて、投資口価格回復を図りますが？だって、その方がたくさん資金を集められるし、将来に禍根を残さないですからね。自分のところのJ-REIT価格をどんどん安くしていって、自分で自分の首を絞めたいという運用ですから、まことに珍しいです。天然記念物ものですな。さて、本日は９月のまとめです。９月も途中まではボロボロ、6-8月に引き続き、４ヶ月連続の悲惨なマイナスを覚悟はしていたんですが、最後の１週間、特に26,27日あたりのJ-REIT、株の上昇に救われまして、全資産トータルでは久し振りの月間プラス、また、１月からの累計でも、なんとかプラスを回復して終わりました。株式（J-REIT含む）は最終週にかなりの急回復を見せましたが、あと一歩のところでマイナスから脱しきれませんでした。J-REITの方はプラ転していますが、株式の部がマイナスのままでしたね。まあ、これでも、9/19には８月の底値をさらに下回る本年最安値を記録していますので、10日くらいでよく戻したなあといった感じです。１月からの累計でも外貨や投信など他セクターがいずれもプラスを回復しているのに対して、一人で足を引っ張っている格好です。９月は株式の売買をしていませんので、ポートフォリオの時価総額変化でだいたい見積もれますが、株式のみでは30万円を超える赤字でした。指数としては、最後の頑張りが効いて、日経平均、TOPIXとも若干のプラスでしたので、指数に負けたことになりますが、元凶は銀行などの金融セクターと空運株だったようです。まあ、サブプライムローンやら原油高やらが効いているといったところでしょうね。まあ、銀行も今年は中間配当を出しそうなので、その配当落ちや空運には優待券の権利落ちというイベントもあったわけですし。９月はJ-REITを結構売買しました。まあ、かなり安くなってきて、いよいよ買える水準になったということですね。それに、６月以来のJ-REITの下落、また８月の株式の下落などによりだいぶリスク資産全体の時価総額が減ってきたので、少々買い増しをしたいところでもありました。まあ今現在は、東証REIT指数的にはいいレベルなんじゃないかと思いますので、今後も入れ替えなどあるかもしれません。 ジョイント・リート投資法人(8973)購入 日本アコモデーションファンド投資法人（3226）購入 オリックス不動産投資法人（8954）公募増資で当選 日本リテールファンド投資法人（8953）売却9月終値：日経平均16,785.69 (+1.31%)、TOPIX1,616.62 (+0.52%)、東証REIT指数2,061.45 (+2.78%)、レジREIT指数（独自算出）＝1,803.58 (-2.78%)。為替は、USDを除いて、いずれの通貨も円安方向に戻りつつあるといった動向でした。USDはFOMCで0.5％の金利引き下げが行われましたので、さすがに安くなっており、隣国のCADにも一時抜かれて、現在はほぼ同価値で推移しています。なんでもCADがUSDを上回るのは30何年ぶりだそうです。もう一つの主要通貨EURはおおむね８月下落分は取り戻したくらいの位置におります。まだ、それ以前の７月下落分は取り戻していませんが、７月の高値は高すぎたようにも思えますし、EURは対USDレートでは1.4倍を超えて高値更新中ですから、EUR高もこの辺で止まらないと厳しくなってくるんじゃないかな。オセアニア通貨は下落もひどかったですが、９月の戻しも比較的大きかったですね。お陰で、外貨マイポートフォリオは９月は大きめのプラスとなりました。９月は例によって、グロソブと競わせている外貨パックの購入をしましたが、たいした額でもなく、それだけです。 グロソブvs外貨リバランス2007.99月終値：USD=114.83 (-0.81%)、EUR=163.77 (+3.82%)、AUD=101.88 (+7.59%)、NZD=87.03 (+7.14%)。投信も９月はいつもの調子くらいな感じでした。まあ、日本株投信は株価指数を反映してあまり動いていませんが、外貨建て投信は為替の動きに連動してややプラスで終わったものが多いですね。９月の稼ぎ頭はインドでしたが、海外REITもそれなりに戻しております。投信も８月末時点では本年赤字に転落していましたが、９月の戻しで年初来黒字領域に舞い戻ってきました。あとは、日本株セクターのみですね。９月は投信の売買はありません。債券はSBIの社債の利金が、そして、預貯金でも９月も少し大きめの定期が満期になった関係で少々利子が入ってきております。サブプライムの余波でだいぶ金利が下がってしまいましたが、個人向け国債は例のごとくチョビチョビと買い増しております。実際には、10月スタートですが。 秋の個人向け国債2007 さて、ようやくのことなんですが、年初来のインカムゲインが100万円の大台に到達しました。目標は150万円で残り３ヶ月ですから、ギリギリ苦しいかといった雰囲気です。投信あたりのボーナス分配も現時点での基準価額ではほとんど期待できないでしょうし。ま、今から無理して10月決算REITを大量に仕込めばいけるかもしれませんが、別に目標達成できなくても、誰かからおしかりを受けるわけでもないですからね。それより、なんとか年末までにせめて全体のトータルがインカムゲイントータルを抜いて欲しい。今のところ、約100万円負けていますので、すなわちキャピタル的には年初から約100万円へこんでいるということです。せめてキャピタル的にはイーブンになって、インカム分はまるまる黒字になって欲しいと思うのです。
2007/10/03
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グロソブvs外貨リバランス2007.10(臨時)
昨日はアメリカの方で大手銀行がサブプライムにやられたといったニュースが流れていたようなんですが、分からないもので、NYはかなり上げましたね。サブプライムもぼちぼち終焉と見たんでしょうか。日本で３メガバンクがやられたなんてニュースが流れれば暴落みたいな気もしますがね。まあ、おかげさまで日経平均は17千円台回復で終了。J-REITもまだ油断がならないとはいえ、落ち着いてきましたかね？さて、１年ほど前の2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、北欧３カ国、および、日本円を除く、主要５カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブもMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。これまで奇数月の最初の週末に基本的には100USD買い増す形で、他通貨もグロソブの通貨構成にあわせて買い増してリバランスして来たわけです。だいたい通貨構成の変動が少ないときはこれで十分だと思いますが、たまにやけにバランスが崩れていることがあります。で、今後は、偶数月の最初の週末も、バランスが崩れていると感じた場合はちょっとバランス調整したいと思います。そこで、先週末リバランスを行ったわけですが、考えてみると、先週金曜あたりで９月が終わった気になっていましたが、土日はまだ９月でしたね。でもまあ、今回は10月分という形で。前回（９月）のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2007.9これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。こうやってみるとやはり８月の下落が印象的ですが、どちらも順調に戻しつつあります。一時１ポイント差くらいに縮まった両者の差ですが、上昇過程にあっては、再び広がってきましたかね。やはり、パフォーマンスでは外貨、安定性ではグロソブに軍配が上がるという傾向のようです。今回は9/27付け週報を参考にリバランスを行いました。前回8月末週報の時に比べ、USDが結構減っており、AUDが相当のびている（といっても、全体に占める割合はわずかですが）という結果です。まあ、最近為替変動も大きいのですが、それ以上に動かしている感じです。このため、臨時のリバランスをすることにしたわけです。偶数月のリバランスは、全通貨買い増しではなく、一番ポジションを落とした通貨の残高を基準として、他通貨の買い増しをすることにしました。よって、今回はUSDは買い増しせず、それ以外の４通貨を買い増すことにより、バランスをあわせることにしました。よって、購入額は普段にもましてごくわずか（１万数千円）でした。グロソブの通貨構成（作成基準日2007.9.27週報）USD=22.1%, EUR=42.7%, GBP=7.9%, AUD=2.5%, CAD=4.3%ソニーバンクTTB（JPY, 2007.9.30）USD=114.58, EUR=163.51, GBP=234.49, AUD=101.51, CAD=115.07リバランス後保有残高（USD, EUR, CADはMMF（ただし買い増し分は普通預金）、他は普通預金）USD=732.71, EUR=992.05, GBP=127.98, AUD=93.56, CAD=141.96
2007/10/02
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2007.9レジREIT指数
名実ともに下半期相場に入りましたが、本日は日経平均的には微妙なプラス。でも、TOPIX、J-REITはマイナスでしたので、マイポートフォリオはマイナススタートでした。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、最初のネタを参照願います。本日は、9月のレジREIT指数の記録です。8月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2007.9.3 1,829.05 1,990.78 2007.9.4 1,809.89 1,979.94 2007.9.5 1,797.23 1,947.18 2007.9.6 1,722.75 1,864.21 2007.9.7 1,722.99 1,854.01 2007.9.10 1,679.74 1,799.23 2007.9.11 1,661.13 1,792.32 2007.9.12 1,745.93 1,885.74 2007.9.13 1,745.50 1,887.55 2007.9.14 1,693.51 1,862.76 2007.9.18 1,656.33 1,774.18 2007.9.19 1,721.88 1,889.57 2007.9.20 1,725.37 1,881.72 2007.9.21 1,687.01 1,866.16 2007.9.25 1,674.14 1,874.47 2007.9.26 1,716.19 1,944.68 2007.9.27 1,814.54 2,037.19 2007.9.28 1,803.58 2,061.45 9月末対象銘柄（13種）8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8965 ニューシティレジデンス8969 プロスペクトレジデンシャル8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 リプラスレジデンシャル3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数362,092,534円（変更なし）最近は動きがないですね。増資しようにも、１口当たり出資金を下回る投資口価格で低迷している銘柄が多いですからね。驚くべき事に、レジ系では、９月末時点でPBRがJASDAQのスターツを上回っているのは、歴史のある日レジ、ニューシティ、と、人気が高いアコモ、野村レジの４種のみ。あとの９種はいずれもスターツさえ下回っています。やっぱりスターツ以下っちゅうのもどうかと思うが。レジ系にとって、救いは金利上昇が遠のいていることでしょうか。増資可能レベルの価格に戻すまではなんとか借入金で乗り切らなければならないといったところでしょうから。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。８月の世界同時株安後にいったんは戻ったものの、９月は低迷気味でした。最後の１週間で再度、東証REIT指数は2,000ポイント、レジREIT指数は1,800ポイントを回復して終わりました。実は、この９月は、東証REIT指数はプラスで引けていますが、レジREIT指数はマイナスとなりました。よって、上位と下位の差が広がったということで、一時期100ポイント差程度に縮まる場面もありましたが、再度200ポイント以上の差がついた状態になっております。しかし、まだとても落ち着いているとは言えず、ボラティリティの高い様相ですので、今後レジ系がどの程度の地位を得るのかはまだ不明です。しかしながら、ここのところの動きを見ていると、東証REIT指数は1,800ポイント近辺、レジREIT指数は1,700ポイント近辺に下値目途があるようにも見えます。まあ、レジ系に限れば、13種の出資総額合計が6,226億円で、時価総額合計がこれと同じ金額になった場合のレジREIT指数は1,720ポイントですから、このとき、レジ系全体のPBR=1ということで、この辺に下値目途があるのは不思議ではありません。本日の東証REIT指数＝2,034.00、レジREIT指数（独自算出）＝1,783.48、単純平均利回り＝4.30％、加重平均利回り＝3.44％。GORの5万円台の分配予想が、平均利回りを0.15％程度押し上げていることに注意。
2007/10/01
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