2007年01月の記事
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プロスペクト・アセット・マネジメント
本日東証REIT指数は2,200ポイントを越え、何と申しましょうか、年初来１ヶ月で10％上昇したと申しましょうか。ひどい状態ですね。で、表題はハワイに拠点を置く、日本向け投資の資産運用会社です。プロレジの親玉ですかね。昨日、ロイター発で以下のようなニュースが流れていました。つっこみどころ満載といいますか、なんと言いますか(笑)。昨今のJ-REIT上昇の主犯の一人のようですな。今後も割安な日本のＲＥＩＴ銘柄を買い続ける＝プロスペクト会長1月30日17時43分配信 ロイター 昨年末にかけ複数の国内上場ＲＥＩＴ（不動産投資信託）株式を５─３２％取得した運用会社プロスペクト・アセット・マネジメント（本社：米国ホノルル）は、日本の中堅ＲＥＩＴの中には非効率な経営により割安な銘柄が多いため、今後もこれらの銘柄への投資を続ける方針を明らかにした。同運用会社の大株主であるプロスペクトのカーティス・フリーズ会長が３０日、ロイターとのインタビューで語った。 同会長は、プロスペクト独自の評価によると、中堅ＲＥＩＴには時価総額が運用先不動産の純資産価値（ＮＡＶ）を下回る水準になっている銘柄が多く、他のＲＥＩＴとの合併による規模の拡大、ブランド力のある不動産関連企業などとの提携、または、経営陣や第三者による非公開化などにより、価値を高める余地が大きい、と指摘した。 「現在は割安な７─８銘柄にフォーカスして買い続けている」（同会長）という。 大量保有報告書によると、プロスペクト・アセットはＦＣレジデンシャル投資法人の株式約３２％、クレッシェンド投資法人２７％を昨年末にかけて取得したほか、別のＲＥＩＴ１０銘柄前後の株式を５─２０％程度取得した。国内で上場しているプロスペクト・レジデンシャル投資法人はプロスペクトのグループ会社が運用をしている。 フリーズ会長は、「投資先ＲＥＩＴの経営陣に対して、なんらかの改善策を実施することは求めているが、各社によって状況が異なるため、何をするかは各社の経営陣に任せている」と語った。 もし、経営陣が改善に向けた意欲を示さない場合は、非公開化を前提とした全株取得も「オプションの１つ」と述べた。 また、現在約４０銘柄が上場している日本のＲＥＩＴ市場については、「今後５年以内に市場は３倍の規模に拡大すると思うが、ＲＥＩＴの数は（現在から半減し）２０程度になっているだろう」との見通しを示した。［東京 ３０日 ロイター］昨晩調べてみましたら、ニュースに出ている銘柄の他、現在判明している大量保有REITはTGR21.3%、プロレジ20.3%などで、1月末までに総額600億円近く買い越しているようです。本日付の大量保有報告書で最新データにすると以下の通り。クレッシェンド、MID買い増してます。コード 保有口数 保有割合8975 10,621 32.48%8966 17,144 28.34%8963 11,485 21.31%8969 15,215 20.26%3227 18,410 10.03%8965 14,230 8.67%8956 8,778 8.66%8973 5,084 5.91%8980 3,254 5.49%8972 7,876 5.02%「現在は割安な７─８銘柄にフォーカスして・・」などということをのたまっていますが、私の読むところ、投資方針はちょっと違います。割安度で言ったら、リプラス、エルシーピー、ビライフ、日本ホテル、シングルレジ、クリードオフィス、アドバンスレジ等々も入ってくるはずですが、5.5%ほど買っているエルシーピーを除き、他の銘柄は大量保有報告書を出さねばならないほどには買っていません。割安度でいったら、これらの銘柄ほどでもないものを買っているわけです。20%以上大量保有している４銘柄の共通点は、昨日書いたセクター別でいずれも「金融機関＋その他法人」の割合が過半数を下回っているということです。さらに、時価総額が350億円を下回っているという共通点もあります。この2つの共通点を持つものは他にはスターツプロシードとエルシーピーしかありません。要するに、投資口の流動性が高く、少ない資金で多くの割合を握れる銘柄中心と考えられます。こんな銘柄を大量保有しても投資効率が上がるとも思えず、想像するに、プロレジの出口戦略では？と思われます。プロレジはJ-REITの中では最低最悪のひどい代物だと思います。一口あたり出資金に対する分配金予想額は全銘柄の単純平均5.5％をべらぼうに下回り、3.7％です。しかも、これもおそらく下方修正されると思われます。次いで低いのはシングルレジですが、こちらは増資後ROEは４％台になると思われます。要するに、プロレジはダントツでビリ独走で、投資家の出資金を元手に最も効率の悪い経営をしている銘柄ですが、その親玉が「日本の中堅ＲＥＩＴの中には非効率な経営により割安な・・」とは鉄面皮もいいところです(笑)。もう、腹抱えて笑っちゃいますね。ニホンゴで言えば、こういうのを厚顔無恥と言うんですよ。ガイジンには分かんねえだろうな。だいたい、「時価総額が運用先不動産の純資産価値（ＮＡＶ）を下回る水準になっている・・」についても、現在、プロレジとシングルレジがビリ争いをしている状態です。NAVを出資総額として読み替えると、下回っているのは、実はこの2銘柄しかないんですけどね。それに、PBR=1を割る先鞭をつけたのは、2005年7月に上場したプロレジ以来の話でしょう。自分らがJ-REIT市場にゴミを持ち込んだおかげで、こんな状態になっちゃったんですけどね。まあ、そんなプロレジ。もはや単独では将来性が見えないと言うことで、どこかにM&Aしてもらって消滅することには大いに賛成です。でも、対等以上あるいは主導権を握った合併を狙って、発言権を増すために、少ない資金で多くの割合を握れる銘柄をかき集めているんだと思いますが、はたして、投資口を集めたところでJ-REITが乗っ取れるのかなあ？上場しているとはいえ、株式ではなく投資信託ですからねえ。５兆円使ってグロソブ全部買い占めても国際投信は乗っ取れないでしょう？ま、この辺の仕組みは全く知らないんですが。でも、「今後５年以内に・・・２０程度になっているだろう」みたいな発言も、Ｍ＆Ａを後押しするためのブラフといったところですね。多少減るかもしれませんが、半分にはならんべな。ま、現在プロスペクトが集めているような銘柄を大量に保有しても、高値のまま全部売り抜けるということはなかなか難しいでしょうから、出口としてはM&Aで価値を高めるとかそんな方法しかないかと思われます。それが出来なければ、失敗に終わるかもしれませんね。こちら側としては、大量保有で身動きが取れないことを利用すれば、うまい具合に立ち回れるかもしれず、外資にしてはおばかで利用価値がありそうな感じもしますね。長年の懸案が今日一つ片付いたんですが、これもプロスペ効果かもしれません。この点につきましてはまた明日。2007.2.1訂正失礼。上記に一部誤った情報が書かれていました。アドバンスレジは保有していました。しかも、14.1％も。他にはイーアセットも持っています。コード 保有口数 保有割合8978 7,509 14.11%8974 5,150 8.11%あと、上記ニュースのLong Versionが証券口座内のニュースで見ることができました。週末にでも、記録のため保存しておこうかと思います。
2007/01/31
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J-REITセクター別保有比率
最近のJ-REITの高騰は外国人がキーとなっていると思われましたので、セクター別の投資口保有比率について調べてみました。なにか、傾向でもあるのかどうか。たいていのJ-REITでは、分配金とともに送られてくる資産運用報告書、または、アナリスト向けの説明会資料などにセクター別の投資口保有割合が出ています。だいたいは、個人、金融機関、その他法人、外国人に分かれており、たまに、金融機関と証券会社とを分けてある銘柄もあります。この保有割合情報は、かつてはspc-reit.comの決算情報に出ていたんですが、新しいjapan-reit.comの方には出ていないようですので、一つ一つホームページから拾ってくると言う地味な作業です。コード 個人 金融機関 その他法人 外国人8951 10.3% 59.5% 10.8% 19.4%8952 10.4% 61.9% 6.5% 21.2%8953 8.3% 59.9% 6.9% 24.9%8954 22.0% 55.2% 2.9% 19.9%8955 10.7% 62.9% 14.0% 12.4%8956 17.8% 54.2% 6.0% 22.0%8957 14.6% 56.5% 13.6% 15.3%8958 17.9% 70.8% 4.3% 7.1%8959 13.9% 61.5% 10.2% 14.4%8960 15.0% 61.3% 3.8% 19.9%8961 13.2% 43.9% 33.8% 9.1%8962 12.1% 48.7% 5.3% 33.8%8963 59.2% 8.1% 8.4% 24.3%8964 10.4% 70.8% 10.5% 8.4%8965 14.4% 45.8% 6.7% 30.8%8966 24.2% 33.1% 7.3% 35.4%8967 9.7% 66.8% 3.8% 19.7%8968 11.0% 44.1% 25.5% 19.4%8969 18.9% 23.9% 5.0% 52.2%8970 26.2% 43.9% 8.3% 21.6%8972 10.6% 48.0% 6.8% 34.6%8973 9.8% 51.6% 12.3% 26.3%8974 26.7% 45.2% 9.9% 18.2%8975 26.9% 20.1% 6.4% 46.5%8976 31.0% 42.0% 11.0% 16.0%8977 11.2% 72.7% 7.4% 8.8%8978 23.9% 43.3% 13.9% 19.0%8979 73.1% 9.5% 16.3% 0.6%8980 36.4% 32.0% 16.4% 15.1%8981 6.7% 46.4% 19.3% 27.6%8982 10.6% 71.0% 8.5% 9.9%8983 23.1% 32.7% 6.7% 37.5%8986 30.5% 20.2% 30.9% 18.3%なお、決算時期にしか発表されませんから、上記は昨年6月末～11月末決算の開示資料から取ってきており、全体的に多少古い情報となっているとともに、銘柄ごとに時期はバラバラです。11月末の決算までの数字なので、どの銘柄も年末年始の高騰でどのように変化したかはまだ不明なわけです。なお、11月末までに、上場第1期を終えていない銘柄は除いてあります。さらに、ビライフは先日上場後初の決算はありましたが、アナリスト説明会用の資料の公開が遅れていますので、上記の表には含まれていません。また、金融機関と証券会社を分離して示してある銘柄につきましては、その合算値を金融機関の保有割合としています。投信は信託銀行などとして、金融機関カテゴリーに含まれているはずです。目視手入力でやってますので間違い等ありましてもご容赦願います。いくつか、気が付いた点を。・金融機関が好きな銘柄、嫌いな(?)銘柄金融機関の保有割合が大きい銘柄は、上位から、阪急、トップリート、フロンティア、グローバルワン（ここまで70％超）、ロジスティクス、プライム、ジャパンリアルエステイト、野村オフィス、ユナイテッドアーバン（ここまで60％超）、リテールファンド、日本ビルファンド、東急、・・・となっており、基本的に割高銘柄です（ユナイテッドアーバンだけはそうでもないけど）。逆に言えば、金融機関が多く保有する銘柄は、需給の関係で割高になるということでしょう。他に、オリジネータが大量保有する福岡と森トラストは金融機関の割合としては小さいのですが、「その他法人」を併せると、需給の面で割高になっているという側面があるでしょう。一方、金融機関の保有割合が小さい銘柄は、下から、東京グロース、スターツプロシード（ここまで10％未満）、FCレジ、リプラスレジ、プロスペクト（ここまで30％未満）、・・・となっており、明らかに低位銘柄です。ただし、このうち、TGRは6月時点のデータで、その後、東証1部への重複上場をしましたので、投信に買われているはずです。よって、現在は少なくとも20％以上の保有割合へと変化しているものと思われます。まあ、指数組み入れ銘柄で金融機関保有割合が30％未満の場合は、実質的にパッシブ型の投信だけしか持っていないみたいな感じでしょうか。・外国人は意外とつらいプロスペクトは過半数の投資口を外国人が保有するガイジン銘柄ですね。外国人が多く保有する銘柄は、これを筆頭に以下、FCレジ（ここまで40％超）、クリードオフィス、クレッシェンド、ケネディクス、日レジ、ニューシティレジ（ここまで30％超）、・・・と続きます。これを見ると、割と情けない系の銘柄が多いですね。プロスペクトとFCレジは他の下位レジデンス銘柄と比較したとき、やや割高という印象もありますが、外国人の保有割合が高いため需給関係であまり下落しないのかもしれません。なぜこの2つの下位レジデンス銘柄にご執心なのか不明ですが、ガイジンはいつ趣味が変わるか分からないので、ややリスクを感じますね。プロスペクトは外国人が保有をあきらめたら脳死状態になりそうです。一方、外国人があまり持っていない（10％未満）銘柄は、金融機関の保有割合が大きい上位４銘柄に加え、森トラストとスターツプロシードです。スターツは理由が違いますが、他の銘柄はいずれも需給逼迫割高銘柄ですので、こういったものは外国人は意外と買うことが出来ていないことが分かります。てなわけで、外国人トータルのポートフォリオでは、おそらくはパッシブな投信にも負けるくらいパフォーマンスが悪いと思われますので、意外とつらい、そんな気がします。まあ、外国人は長期保有と言うよりは利ざや稼ぎに懸命なのかもしれません。・個人に一番人気がないのはホテルアンドリゾートです。やはり、値動きが理解不能でボラティリティがでかいですし、1年決算というのも効いているかなと言う気がします。逆に、個人の保有割合が大きいのは、当然、機関投資家が寄ってこないボロ銘柄ですけどね。以上のように、セクター別保有割合に関して、J-REITの割高・割安を決める要因は、金融機関＋その他法人の国内機関投資家の保有割合が一番相関が大きいと思われます。その中でも特に、金融機関の保有割合ですね。外国人はむしろお寒い状況で、昨今のJ-REITの上昇は、外国人があまり持っていない上位銘柄の保有比率を高める動きに出ているためかもしれません。本日の東証REIT指数＝2,176.73、レジREIT指数（独自算出）＝1,985.21、単純平均利回り＝3.92％、加重平均利回り＝3.06％。
2007/01/30
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こんな保険がいいかも
ひでえな、シングルレジ。こんな価格で増資ですか。わたくし的にはありえない。投資主なんかどうでもいいって感じですかな。ヘタすると、上場時20万円の投資口価格だったプライムより安い価格での増資になるんとちゃう？こっちは一応、IPO時の公募価格は53万円だったんですけどね。上場後数日間を除けば、公募価格を上回ったのは投信買い日ただ1日だけのようですから、公募から持っていた人は憤まんやるかたないでしょうね。さて、先日、日帰り入院から保険金がおりるようなタイプの保険や特約は全く不要であるとのネタを書きましたが、本日はそれとは逆にこんな保険がいいかもネタです。実は内容としても全く逆です。うちのおくさんが数年前に手術入院したときのことです。これは、通常の開腹手術でして、手術前に検査などで数日、手術後に２週間くらい、計3週間くらいの入院であったと記憶しております。退院時に支払った額は30万円をちょっと割るくらいと記憶しています。保険適用外のことはしていませんし、差額ベッド代などもありませんが、医療費以外の食費や保険金請求のために書いてもらった診断書の代金など含んだ金額で、純粋な医療費としては20万円あたりじゃなかったかと思います。結局は高額医療費の助成(?)やら、保険金がたくさんおりて、トータルではむちゃくちゃ黒字になったのですが、それは置いておいて、退院時に払う数十万円くらいの金額は、人によっては決して小さな数字ではありません。特に、毎月の家計が赤字黒字のギリギリで、預貯金もままならないような状態の家計にとっては、なんとか捻出できたとしても結構インパクトがある金額でしょう。よって、入院日額いくらと言う勘定でもらえる入院保険は意味がないとは申しません。しかし、1日、2日くらいの短期ではほとんど意味がないというのは前に書いたとおりです。1日、2日くらいの短期を保障する入院保険はほぼ万人に意味がないのですが、何日以上入院したときに保障がほしいかというニーズは人によって異なるはずです。例えば、1ヶ月くらいの入院で、30万～50万円くらいの出費になったとしても、誤差範囲でまったく痛くもかゆくもないという人もいるでしょう。だから、入院保険に関しては、「何日以上入院した場合」に保険金が支払われるという日数を指定できる保険が欲しいわけです。入院日数のしきい値が高ければ、それだけ、保険会社側にとっても保険金を支払わなければならなくなる確率が低下します。例えば、30日以上の継続入院に限り、保険金を支払うという契約にすれば、上記のうちのおくさんの手術入院の際には保険金を支払う場合に該当しません。よって、通常の開腹手術や術後の回復がはやい内視鏡手術での入院などは保険金を払う必要がないのですから、だいぶ保険料も下げられるはずです。入院が長期化して医療費が高額になったときに始めて支払われる保険、こういったものを求めているわけです。日帰り入院から保障などという、これとは逆行して保険料が高くなるタイプの保険は一切必要ありません。結局のところ、おくさんの手術入院では大黒字を計上したものの、高額医療費の助成などがあり、仮に通常の生命保険に入っていなかったとしても、年間の医療費は10万円に全く届きませんでした。これは、もし10万円を越えるものなら、医療費控除でもしてやるかという思惑で、入院前後の通院費や全く関係のない風邪薬の領収書まで保管してあったので分かります。実質的には医療費控除も申請できないくらいの金額しか使っていませんので、とりわけ保険金を必要とするような事態でもありませんでした。もっと高額の医療費が発生したときにのみ保険金がおりる、そのかわり、保険料は格安みたいなそんな保険が欲しいわけです。やはり保険というのは黒字になる必要はなく、大きな赤字をヘッジするために存在して欲しい、そう思うわけです。
2007/01/29
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阪急リート投資法人（8977）購入
東京進出をちっとは目論んでいるとはいえ、こんな関西ローカルREITにしては高すぎねえ？これがとにもかくにもこのREITに対する印象で、実をいうと、今でもそう思っています。各銘柄間の相対的ポジションで見てみても、明らかに平均値よりは割高な部類で、割高度でA,B,C３クラスに分けるとするならば、Aクラス入りでしょうね。しかも、年末年始のJ-REITの暴騰で、全体としても高くなっています。全体としても高くなっている上に、その中でも割高な銘柄を買うなんて、なんてバカな奴なんだろうと言うことですが、全くその通りです(笑)。しかし、バカはバカなりに理論武装もしているんですね。なぜ割高かというと、理由はある程度分かっていて、やはり、需給関係でしょうね。ここは、投信を含む金融機関が前期2006.5月期には7割以上を保有しています。今日発表されたデータでは72.65％が金融機関で、これは今まで見た中では最高比率っぽいですね。残りを個人だの、外国人だのが保有しているわけですが、結構金融機関のお気に入りです。他に7割越えているのは、グローバルワン、フロンティア、トップリートくらいしかありませんから。金融機関が売らない限り、割高状態も続くでしょう。REITの相対ポジションを見るときには銘柄間の割高度などに注目するわけですが、それ以外に、過去の経緯としてポジションがどう変化しているかにも注目する必要があります。実は、阪急のポジションはここ３-4ヶ月くらいはそれほど変化していないと思われます。要するに、100万越えちゃって高騰しているのは、東証REIT指数に連動しているだけという理由のようです。材料が出て、急に割高になっちゃったということでもありません。今後仮にJ-REITが暴落するとしても、半分になるわけでもなく、現在の位置からならば、2割程度の下落がせいぜいでしょう。利回りという下支えがありますので。とすると、阪急も最大2割下方までを想定しておけば良さそうです。まあ、20万円も赤字を抱えるのは、精神衛生上よろしくはありませんが、考えてみると株式では20％程度の下落は日常茶飯事であり、株式と違って無配には陥らないであろうＲＥＩＴは遙かに安全かなあとも思います。しかし、阪急も今のままではありません。12/19に新規物件である「ヌーちゃやまち」の組み入れを発表しました。これが結構インパクトがあるんですね。先日、前期の分配金予想額を13,700円に修正しましたが、これが従来の巡航速度とすれば、新規物件組み入れ後は16千円台くらいが想定できるのではないでしょうか。まあ、３月中旬に購入ですから、今期に関しては、そこまでは行きませんが。実は、この新規物件組み入れのニュースを見たときから阪急をちょっとウォッチしていまして、指数が調整してきて、80万円台前半くらいになったら買おうかなと思っていたんですが、待てど暮らせど上がっていくばかりで購入時期を逸してしまいました。でも、本日の前期決算発表前には買おうと思っていたのですが、昨日までは機会がなく、ついに期限切れとなりこんな高値で買ってしまったわけです。バカですが。でも、分配金が上がるのは必至ですから、仮に今後半年で東証REIT指数が２割も調整したとしても、阪急の調整は前記のように80万円まで下落するということもなく、90万円台で止まるのではなかろうか？そんな皮算用もあります。さらに、汐留のビルの取得計画を先日発表しました。まだ1年も先の話ですが、有利子負債の状態から、これを借入でまかなうことはほぼ出来ません。となれば、増資です。要するに、今後１年間の間に最初の公募増資となることが強く見込まれます。ここは、上場時に売出という手法をとったので、1口当たり出資金は50万円ちょうどのままです。要するに今はその2倍で取引されていると言うことです。こんな高値で増資が出来れば、新規発行枚数にもよりますが、1口当たり出資金が大幅に増えることに違いはありません。その結果、PBRは大幅に低下し、割高度も大幅に低下することになり、投資口価格にはプラスの影響を与えるでしょう。現在増資中のプライムもそうですね。こういったプラスの効果をもたらす増資が１年以内に来そうなので、ますます下値不安も少なそう。こんな具合に、バカはバカなりに安心理論を組み上げて、こんな高値で買い向かっていくわけです。で、本日発表された決算短信で、今期の予想分配金は14,300円と発表になったわけですが、印象としてはやや控え目な数字かもと言う気もしますね。で、「ヌーちゃやまち」がまるまる寄与する来期は未発表ですね。この程度の決算発表なら、焦って買わないでも調整待ちでも良かったかな？注：投資は自己責任。インターネット上の情報を鵜呑みにして売買をしてはいけません。本日の東証REIT指数＝2,126.57、レジREIT指数（独自算出）＝1,974.52、単純平均利回り＝3.95％、加重平均利回り＝3.12％。ただし、1月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2007/01/26
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2005年vs2006年
今日は朝方日経平均が昨年来高値を更新したようでして、2000年7月4日以来、6年半ぶりの高値だそうです。まあ、結局は多少円高になったせいでしょうか終値としてはマイナスでしたが、私が初めて株式を購入したのが2000年の大納会の日でしたので、なんと、株式投資始めて以来の高値だったんですね。気が付きませんでした。さて、本日は昨年と一昨年の比較です。各セクターの成績をまとめたのが以下の表となります。2005年に関してはインカムゲインを記録していませんでした。これを見ると、両年とも、我ながらなかなか成績がよろしいようで。実を言えば、2005年も2006年も２年連続なんですが、この金融資産の増加額の範囲内ですべての消費をまかなっています。家賃・光熱費も食費も海外国内旅行も飲み会も何もかも含めてすべてです。すなわち、計算上では給料がなくても、全金融資産は少々増加したはずで、給料の手取りがまるまる残っていることになります。今後、一生この状態が続くことが約束されていれば、もう仕事やめてもいいんですが、昨年、一昨年とも投資環境はずいぶん良かったでしょうから、そう簡単にリタイヤもできません。株式の部は、昨年は一昨年に比べて約80万円の減益でしたが、一昨年は日本株は約４割上昇しており、ぐずぐずしていた昨年とは状況が違いますから、これはいたしかたないところです。ただ、昨年もJ-REITは約２割の上昇、さらに、一発で125万円ほどの利益となったミクシィをはじめとしてIPOでもだいぶ稼がせてもらいましたので、ここ２年は運も味方していますね。やはり、株式の部は、格段に計算しがたいセクターで、インデックスがマイナスになったりすれば、プラス引けとすることさえ困難となるように思えます。まあ、今年も大きくマイナスになるような状況ではなさそうであるとは思いますが、数値目標は掲げられないですね。まあ、だいたい株式とJ-REITを同レベルで保有していますので、TOPIX＋東証REIT指数という複合インデックスになるべく追随したい、程度の希望です。まあ、個人が個別株でインデックスに挑んでも負ける確率が50％より高いと思われますので、そこは、たまに当選するIPOくらいで穴埋めして、インデックスと戦う、と、その程度の話でしょう。株とREITに関しては、入れ替えもありますので、インカムゲインも確実なところは計算できない点が難点です。外貨の部も為替頼み。ここのところ微妙にチョビチョビ買い増す程度で、積極的に大きくは買っていませんので、為替次第というセクターです。まあ、それでも少しずつは買い増していますので、スケールの影響も多少はあるでしょうが、一昨年に比べ2006年が9万円ほどの増益となった主因は為替動向でしょうね。ただし、インカムゲインの部分はかなりな程度計算できます。MMFで分配金は再投資となりますので、昨年も徐々に毎月インカムが増えてきており、現時点では月に9千円台程度になっており、この額はそう大きくは変動しません。今年も、金利や為替が激変しない限り、年間10万円のインカムは十分期待でき、徐々に元本が増えていく複利を考えれば、月平均１万円、年間12万円程度はいけるのではないかと思われます。投信も為替や内外の株式市場の動向に左右されますが、このセクターは買い始めたのが比較的新しいため、2005年よりは2006年の方が投資額そのものも大きくなっており、30万円弱の増益の内いくらかはスケールの要素があるかと思います。基本的には外貨セクターが増益になっておりますので、為替環境も良かったはずです。ここのインカムゲインは、ボーナス分配などという制度があるため、ややはかりにくい面もあるのですが、コンスタントな計算できるインカムが半分くらいはあると思われますので。今年も30万円程度は堅く、他にボーナス分配があれば、また、昨年並みの50万円も期待できるかと思われます。ただ、インカム以外の部分は外部環境によりますからね。債券の部は、一昨年に比べ４万円以上の増益となっていますが、これはソフトバンク系の社債を2005年の秋に調達したせいです。ソフトバンクおよびSBIが存続する限り、今年も利息がありますし、他は個人向け国債を徐々に買い増しているような状態で、今年は６万円台のインカムはほぼ確実、金利上昇具合によっては、７万円近くまで行くかもしれません。でも、ここはかなり見通しがきくので、長期金利が２％超とかにならない限り、７万円を超えるほど多くもならないであろうことはおおむね分かります。預貯金はその年に満期になる定期預金に左右されますから、2005年に比べ、2006年の方が多かったんだろうと思いますが、まだ世の中の金利上昇が効いているというよりは、キャンペーン金利など有利な預金が満期になったと言ったところでした。今年満期になる預金も、キャンペーン系が多いと思いますが、金額も大きいのが多く、本年はインカムゲインで20万円程度は確実です。よって、普通預金の利息なども入れて、20万円台前半になる見込みです。こうやってみると、やはりインカムゲインは格段に見通しがよく、株式の部でもJ-REITを一定額保持する限りほぼ確実に見込める額はありますし、今年はインカムゲイン100万円をほぼ間違いなく達成できるものと思われます。後は株式の部と投信のボーナス分配などでどの程度上乗せできるかです。少し難しいかもしれませんが、インカムゲイン150万円を目標にできるかと思います。まあ、キャピタルゲインを含む全体の成績は水ものですので、今年もインカムゲイン指向に磨きをかけて、インカム増益に特に力を注ぎたいと思っております。
2007/01/25
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Fund of the Year 2006
立花隆さんが日銀の利上げ見送りについてコラムを書いていますね。「通貨政策には素人考えしか持たず、なにごとによらず政治的思惑で動くことを第一義とする政治家の影響力排除が絶対に必要なことである。 金利操作に政治家の口出しを許すということは、いってみれば、ジャンボ機の操縦室に素人を導き入れて、飛行機の操縦にあれこれ口を出させるようなもので、飛行機の安全な運航を願うならしてはならないことである。」ゴモゴモゴモゴモごもっとも～((c)Gomes Chenbalin)って感じです。おかげで、ほとんど円建ての我が金融資産は円安が極まって世界的視点からは目減りする一方です。まあ、政治家が3流だってことは今に始まったことでもなく、昔からずっとそうなんで慣れっこですが。これも、自らや地元への利益誘導とかに熱心な3流の有権者のなせる技かもしれませんので、結局は我が身にかえってくると言ったところです。さて、Morningstarでは毎年Fund of the Yearというのを選んでいまして、表彰しています。部門ごとに１本の最優秀ファンドと数本の優秀ファンドを選んでいます。本日は、最優秀ファンドをちょっと見てみます。国内株式型部門 最優秀ファンドアクティブバリューオープン『愛称：アクシア』（Ｔ＆Ｄアセットマネジメント株式会社）全く知らない投信でした。運用会社も知らんし。日本株投信は多いからなあ。一応イーバンク、イートレード、フィデリティ証券などで買えますので、自分としては購入可能ですね。上記なら購入手数料も1.05％なんで悪くありません。ここのところ日本株は1年おきにパフォーマンスが良かったり、悪かったりが交互に来ていて、順番から行くと今年はパフォーマンスがいい年なので買ってみるかなあ(笑)。純資産は590億円と、巨大すぎず、小さすぎず、ほどよいくらいですかね。成績も常にTOPIXを上回っているようですので、良好でしょう。少なくとも、私がジタバタ個別株でやるよりは良さそうです。「PBR､PERなどのバリュエーション指標等の尺度により投資候補銘柄を選定」とのことですが、誰でもやってることですけどね。「候補銘柄の中から市況動向や業種分散､市場性､株価水準などを勘案して適宜投資」ということですが、本当に業種分散を考えているのかなあと、思えるほど銀行や総合商社に片寄っているようなイメージもあります。組み入れトップテンのうち、7銘柄がメガバンク、総合商社です。他にはトヨタや新日鐵など、まあ、王道ですかね。ここ半年ぐらいは日経平均のパフォーマンスがTOPIXを上回っていますので、こういった主力株へ投資している投信は調子が良かったと言うことでしょう。国内債券型・国際債券型部門 最優秀ファンド中央三井高金利ソブリンオープン（中央三井アセットマネジメント株式会社）これも知りません。販売会社も口座を持っていないところだけなので、縁もないわけですが。高金利＝低格付けなのかなと、ちょっと思ったんですが、そうでもなく、格付けA格以上が投資対象のようで、要は、金利が高い国を中心にポートフォリオを組むと言うことのようです。国別では、現在オーストラリアが1/3以上、イギリスとアメリカが1/4ずつ、残りをカナダということでわりと単純です。AUDなど金利が高い上に為替も昨年は良好な環境であったため、調子が良かったのでしょう。為替的にはユーロも結構上がったわけですが、これを持っていないのは保有する他の地域に比べ金利が低いと言うことですか。外貨預金のポートフォリオを組むにはこういったところでも参考にすればいいのかな？グロソブはイマイチ調子が上がらないですからね。信託報酬はグロソブよりはやや低いです。まあ、外債型投信としては普通くらいかな。国際株式型部門 最優秀ファンドグローバル･ハイインカム･ストック・ファンド（野村アセットマネジメント株式会社）これも知らねえなあ。今年は知らない投信ばかりです。一時期、日本株の高配当銘柄の投信がもてはやされた時期がありましたが、今は外国株の高配当銘柄投信がはやりのようでして、これもそんなところかと思います。ただし、ここは日本株もOKで、12月末の組み入れトップテンにはドコモや日産も入っていますね。だいたい、北米、ヨーロッパ、アジアオセアニア（日本含む）に1/3ずつが基本のようでして、日本株も20％程度持っています。どうやら、ここの運用チームは好配当株ファンドの運用では高い実績があるようで、何度も受賞しているようですが、販売会社がイマイチですねえ。一応、新生銀行で買えるんですが、私としましてはここでは投信や外貨など買わない方針ですので縁がないかな。この手の投信としては信託報酬が比較的低い点は評価できますかね。国内ハイブリッド型・国際ハイブリッド型部門 最優秀ファンドりそな･世界資産分散ファンド『愛称：ブンさん』（大和証券投資信託委託株式会社）出た！例のキモイおっさんの投信ですね。やっと知っているのに巡り会えました。まあ、ついこの間偶然知ったばかりですが。でも、私としましては、こういった、債券、株式、不動産への分散型投信というのは興味ないんで、一切無視しているセクターです。投信を利用したとしても、せめて自分で資産分散はコントロールしたいということです。でも、相当成績が良かったようですね。このハイブリッドセクターでは、投資方針が国内なのか海外なのか、どちらもありなのか、とか、各セクターごとの投資割合・方針も様々でしょうから、パフォーマンスは投資方針によりずいぶん違ってくる可能性もありますが、シャープレシオ2.70というのはかなりいいですね。リスクコントロールが出来ている証拠だと思います。かなりやるジャンて感じ。キモイおっさん使って受けねらいで売っているだけじゃないようですね(笑)。投信の名前から分かるように、りそな系の銀行でしか買えません。しかし、投信残高はどんどん積み上がってきているようで、銀行や郵便局での販売が効いているんだと思いますが、ここのところ為替も株価も全方面調子がいいわけで、基準価額は上がるものと思いこんでいるような人が多そうなところが気になります。リスクのことを全く考慮せず、ひたすらリターンに走っている人も多そうです。流れが変わったときに、銀行や郵便局に怒鳴り込むような人や、あちらこちらで多大な損失をこうむる人なんがが出ないのか、あまりにも最近の投資環境が良すぎるので、チト心配です。預貯金からの預け替え組はとりあえずは、リターンよりも低リスクな投信はどれかという視点が大切だと思うんですけどね。
2007/01/24
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大証は頑張っているな
大証は日経225先物とかETFとか金融派生商品に強いですね。従来の1/10で取引できる日経225miniがヒットしたのかどうか知りませんが、好調なようで、増配が発表されました。大証、期末配当4000円に増配大阪証券取引所は23日、2007年3月期の期末配当を従来予想から2000円増額し、4000円にすると発表した。年間配当は6000円となる。2006年4―12月期の税引き利益が前年同期比40％増の33億円と業績が好調なため、大幅増配に踏み切る。 日経平均先物などのデリバティブ（金融派生商品）の取引が活況で、証券会社などから得る手数料収入が増加。4―12月期の営業収益（売上高に相当）は29％増の118億円だった。 (NIKKEI NET, 13:43)金融派生商品は大証の最大のアピールポイントだと思いますので、かつてNYSEと連携を模索しているといったニュースもありましたし、NYダウとかNASDAQとかに連動したETFでも出せばいいのになと思っていましたら、そのようなニュースも今朝の日経に載っていました。大証、外国株指数連動型投信を上場へ 大阪証券取引所は海外の株価指数に連動する上場投資信託（ＥＴＦ）を今春にも上場する。現在の上場規則では日経平均株価など国内の株価指数に連動する投信しか上場できないが、制度を見直して上場商品を拡大する。大証はまず中国やインドなどアジア市場の株価指数ＥＴＦを上場する計画で、国内外の投資家の資金を呼び込む狙いだ。 大証は金や原油など商品価格に連動する投信も上場できるように制度を改正する。23日の取締役会で正式に決める。[1月23日/日本経済新聞 朝刊]この件については、本日場中に正式発表され、制度改定案についてパブリックコメントの募集も行われております。内容は見ていませんが、これまでのETFだと、日本市場のものだけなので、取引時間内の指数変動にリンクして価格が変動していたわけですが、海外市場となるとどうなるんでしょう？中国はそんなにずれてないでしょうが、インドだと13：30くらいから始まるし、それまではじっと動かず、急に動き出したりするんですかね？将来的にアメリカなんか扱うと、日本が開いている時間には動きませんね。それにしても、中国やインドですか。まあ、通常の投信の売れ行きを考えると無理もありませんが、私としては、アメリカやヨーロッパの指数連動型ETFを期待しているんですけどね。中国やインドなら通常の投信がごまんとあるんで別にいらないです。でも、通常の投信は概して手数料が高いので、なかなか短期で回す気もせず、年単位の保有を覚悟しなければなりませんが、ETFならもっと気楽に売買出来ることになるかもしれません。
2007/01/23
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1月決算J-REIT
毎月恒例となってしまいまいたが、こんな状況の時に将来を見積もるなんて意味ないので、半分笑い話みたいなモンですわ。12月決算銘柄の中ではプライムが増資を発表しました。まあ、多少の売却益が出るので、それを利用した増資といった感じですが、長期的には投資口価格にしてプラスの影響を与える増資となっており、上位銘柄はこれからもやりやすい環境が続くでしょうね。三井不動産も商業施設系のREITを新たに作るよりは、日本ビルファンドの増資をして、組み込む方が遙かに面倒が少なそうで、集金も楽そうですよね。一口あたり出資金の2.5倍で買いたい人が大勢いるわけですから。こうしてくれると、NBFの投資主にも多大なメリットあるし、もはや超割高銘柄を冷ますためには、増資により一口あたり出資金額を増やすくらいしかないんですけどね。1月決算銘柄の今後については、どうせあたりっこないですが、まあ今回も・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し・当たるも八卦、当たらぬも八卦といったところです。くれぐれも、信用して投資行動などせぬようにお願いします。今回は特にです。あくまでも、自分自身に対するメモに毛が生えた程度のものですから。おまけに、保有していないものはそれほどチェックもしていないため、熱も入っていませんから。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、1/19現在の値は以下の通りです。週末に書いているので、全て先週末の値です。東証REIT指数＝2,113.71レジREIT指数＝1,950.198957 東急リアル・エステート（1/19：112万円）まあ、古い銘柄なんで、保有物件には含み益もあるでしょうが、100万超えちゃあ考慮対象外ですか。まあ、利回りとして3％はなくちゃねえ。そんな私の希望とは別途、今後を考えてみますと、現時点で来期予想分配金は今期と同じ14千円が提示されています。しかし、発表後に物件を２つ取得していますので、若干の上乗せは期待できるでしょう。分配金が14,500円程度に上方修正されると仮定して今後を考えると、114±5万円あたりでしょうか。8955 日本ロジスティクスファンド（1/19：116万円）ここもねえ。１口持っているんで、12月以降の急上昇の途中で何度か売るかな？と考えたんですが、今のところ持ち続けています。高くなればなるほど、次回の増資もおいしくなるでしょうしね。ここは無借金方針なので、増資とともに大量物件取得というパターンで、まず取得物件の方を準備しておいて、たまってきたら増資するというパターンでしょう。LTVの高まりで増資のタイミングをはかる通常銘柄の考え方は当てはまらず、いつ増資するか分かりません。前回の増資は１年前なので、ぼちぼちやるかもしれません。しかし、増資なしを前提にすると、来期は今期より１割少ない13千円の分配金予想で、この発表以降はごくわずかな底地を取得したのみですから、資産の方はほとんど変動していません。現状の指数維持の前提では100万円台キープしそうな感じですが、さすがに少々下落して107±5万円程度で。8969 プロスペクト・レジデンシャル（レジ銘柄、1/19：404千円）もうなんか相当終わってます。打つ手なし状態じゃないですかね。今期４物件の売却益が計3億円以上発生し、１口当たりでは4,150円程度ですが、予想分配金の上方修正は500円以下でした。まあ、売買手数料とか税金関係とかありますから、売却益がまるまる分配金にまわることはないとはいえ、ちょっとひどすぎない？そもそも、この物件売却は借入金の借り換えを拒否されて資金調達のため売らざるを得なかったといった話もありますよね。こんな低価格では増資もできそうにないし、借金も困難となれば、成長不可ですが？来期の分配金予想は8,530円と発表になっていますが、売却した４物件も含めての想定です。その後、１物件新たに取得したものの、前提となる運用資産が取得価格ベースで１割以上減っていますから分配金予想の下方修正は必至でしょう。まあLTVが低下しており、金利の支払額も小さくなっていますから、１割まるまる減るとは思いませんが、8千円は割り込むのでは？一応、8千円に下方修正されるとして見積もると、38±2万円程度にしておきますかね。もうどこかのレジデンス系銘柄にM&Aされるしか生き残りの道はなかろうかとそう思っているんですけどね。最大の投資主モルガンスタンレーのご意向で日レジが引き取るとかですね。ま、オリジネータが外資系と言うこともあって、主要投資主には外資が並び、過半は外国人が保有（2006.7決算期）するガイジンREITなんでどうでもいいんですけどね。8970 ジャパン・シングルレジデンス（レジ銘柄、1/19：474千円）ここは地味ながら最近少々ポジションを上げつつありますね。J-REIT全体の上げ方にはとうていかないませんので、相対ポジションとしては下げつつあると言うことですが。来期分配金は未発表ですが、多少物件も増えており、来期中に取得予定の物件もありますので、どのくらいかは分かりませんが、少々今期より多めになるんではないでしょうか。11,500円前後として今後を考えると、50±2万円程度は見込めますかね。1口当たり出資金が51万円程度なので、ここまで回復できれば、あとはPBR
2007/01/22
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REIT小咄ーＤΑなんとか投資法人編
某オフィス系銘柄なんですが、ホームページに不備というか言葉足らずな部分を見つけました。こんな感じになおした方がいいんじゃないかなあといったアイデアです。日本語は正確に使わないと誤解を与えることになりかねません。「これはちょっと気がつきませんでした」と感謝されるかもしれませんが、ひょっとして、差し障りがあるといけませんので、完璧なまでの画像処理でどの銘柄のことか特定できないようにしてありますので、ご了承ください。ps.なんか最近週末にいつでも使えるネタをいくつか書いているんですが、ほとんど売買もせず放置状態のものが多いので、すぐにストックを使ってしまい、自転車操業状態です(笑)。今週末も少々執筆活動中。本日は息抜きに少々。
2007/01/20
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外国人よどこへ行く
J-REITの高騰が止まりませんね。本日も指数高値を更新し、2,100ポイントを越えました。大発会の日に2,000ポイントを越えたばかりですが、わずか２週間で100ポイント以上上がったことになります。1,800ポイントを越えてからは不連続と思えるほど傾きがきつくなり、違和感だらけの今日この頃です。単純平均利回りも４％を割り込みました。まあ、これはだいぶ前にかつてあったことかもしれませんが、加重平均利回りは3.1％と、多分過去最低更新中ですね。NBFが186万越えれば2％割れですからねえ。見てみたい気も・・さて、12月の月間売買動向が東証から発表になっていました。東証：投資部門別売買状況年間の主要４部門（銀行、投信、個人、外国人）の売買動向は以下のグラフのようになりました。むろん、上が買い越しです。12月には、野村の日本不動産投信が設定されましたので、投信部門は大きく買い越していることは予想されましたが、306億円の買い越しでした。投信は普段は比較的コンスタントに100億円前後の買い越しでしたので、これでも突出して大きくなった方ですが、日本不動産投信は12月中に資産残高500億円を突破していますので、これが新たに加わった割にはやや小さめとの印象です。日本不動産投信の基準価額の動向を調べてみると、東証REIT指数にまるで負けており、ひどい成績ですので、まだかなりのキャッシュを保有しているのかもしれません。日本不動産投信の設定日12/18を基準にすると、1/18までの1ヶ月で東証REIT指数は8.4％上昇していますが、投信の基準価額は10,513円と5.1％の上昇に過ぎませんから。投信もこのように通常期に比べるとむちゃくちゃ買い越しなんですが、驚きは外国人です。法人個人あわせて615億円の買い越しで、投信の倍以上、しかも外国人は銘柄選んで売買しますから、東証REIT指数も上がるし、2極化も進むはずです。昨今の異常な上昇の主犯はおおむね外国人であることが分かりました。1ヶ月で、時価総額の１％以上買い占めちゃそりゃ上がるわな。売買代金全体では3千億円以上が外国人によるもので、これは委託取引全体の40％以上の割合で、むちゃくちゃ存在感もでかいです。投信なんか10％で、これを含む日本の法人合計でやっと外国人と肩を並べるくらいですからねえ。でもまあ、これは12月のみの話ではなく、ずっと存在感でかいんですけどね。ひどいときになると、委託取引の過半が外国人になっちゃったりして。さて、この外国人ですが、いったい今後どうしようと言うのでしょうか。その点が分かりません。いまは、外国人同士でチキンレースしているというか、ババ抜きしているというかそんな感じで、売り玉が底をついた日本の個人は傍観者に回っているといった感じが否めませんが、今後の方針はどうなのでしょうか。高値で投信や個人に売りつける？それとも、NBFの利回りが長期金利前後になるまでまだまだ買い集める？単に長期保有のインカム目的で、安定的長期株主になる？いつまでも、こういった売買ゲームを続ける？全く読めません。The answer is blowin' in the wind.どちらにせよ、拡大してきたとはいえ、まだ５兆円そこそこの市場規模です。あまり派手に売ったり買ったりしてかき回さないで欲しいですねえ。もし外国人が一転売り越しに転じて、ひと月で600億円も売り越したりしたら、直滑降で下落するでしょう。おまけに、投信の狼狽売りが重なるかもしれません。こうなってくると、外国人があまり持っていない銘柄に逃避するしかないですかね。でも、最近は2極化が極まってきたので、どんどん割安感がつのるばかりの下位銘柄にも個人か銀行か分かりませんが、買いが入ってきているような感じです。あとはJASDAQのスターツしかないか？(笑)本日の東証REIT指数＝2,113.71、レジREIT指数（独自算出）＝1,950.19、単純平均利回り＝3.99％、加重平均利回り＝3.14％。
2007/01/19
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こんな保険いらない
追加利上げはナシですか。でも、６：３で意見が分かれたようですね。一時は逆に2：7くらいで追加利上げ派が有利なんじゃないかみたいな雰囲気で、金利や市場は利上げを織り込むような形になっていたはずで、一転して現状維持というドタバタはイマイチでした。今回の日銀の立ち回りはうまくなかったと思います。こうやって腰砕けになると、今後、消費関連でかなり良い指標が出てこないといつまでたっても追加利上げの理由を作れませんね。石油価格が一時期より下落している現在、物価が上昇してくれますかねえ。いい指標が出てこないうちに、統一地方選や参院選に突入してくれば、身動きも取れませんしね。次の２月くらいに上げられないと、ヘタするとさらに半年くらい上げられない状態が続き、そのうち、景気の方が鈍化してますます上げられなくなったりして・・なんか、これも嫌なシナリオですね。まあ、だいたい、与党の幹事長が日銀法の改定までちらつかせながら、日銀の判断に介入するなんてありえない。頭悪すぎだと思いますけどね。まあ、今回はお望み通りとなりましたが、政府与党の希望を公に堂々と発表したりすれば、独立性を担保するためには、むしろそれとは逆方向へのバイアスがかかるでしょうしね。まあ、圧力かけるんだったら、もっとばれないように、ウラでこっそりかけなさいよねということです。人前でいじめられれば反発もするという当たり前のことをよく分かっていない政治家もつまらん存在ですな。さて、先日書いたように、この年末から年始にかけて、第一生命のお姉さんと何回か話す機会があって、最近保険にちょっと凝っています。で、本日は私が前々から思っていたいらない保険のお話を。でも、いっておきますが、最近ちょっと凝っているとはいえ、保険に関しては知識ゼロなんで、トンチンカンかもしれません。全く不必要だよ、と、思っている保険は、「1泊2日から補償する入院保険」や特約の話です。第一生命のお姉さんも、「これは1泊2日から補償してくれるので、とっても安心ですよ」みたいなことを言っていましたが、こりゃカモだ！と思って、持論をぶつけて、いじめてやったらしょんぼりしてしまって、ちょっとやりすぎたか・・・と反省しております。でも、その後もめげずに食らいついてくるんだよなあ(笑)。私は保険のシステムそのものも全く知らず、加入はしているものの、これは、親が保険外交員をしていた親戚筋から頼まれて、無理矢理加入させられたもので、当時学生だった私自身は契約に一切関知していないというヒデェ代物です。でも、２～３年前におくさんが、入院・手術となったため、彼女の保険金請求に関わり、やっと少しはシステムが分かってきたというところです。うちのおくさんは、職場で入ったニッセイと、実家で入っていた簡保（これも田舎なので、郵便局から頼まれてということらしい）の2本立てで、どちらも全く同じ仕組みでして、入院1日あたり一定額、ただし、入院して最初の４日間は対象外で、（入院日数－４日間）×一定額＝入院保険金、となります。さらに、手術をすれば、種類によって日額の10倍、20倍、40倍の保険金という形でした。うちのおくさんの場合はどちらの保険でも20倍でした。ニッセイも簡保も全く同じ方式でしたので、まあ、これが医療保険のスタンダードなのかな、と思っている次第です。入院日数から４日間を控除する理由は知りませんので、あくまでも想像ですが、おそらくは1泊2日～3泊4日くらいの入院というパターンが世の中では結構多いのではないかと想像します。病院に担ぎ込まれたものの、たいして重病でも無かったんだが、念のため一泊して様子を見る、とか、検査入院で2泊するとかそういったパターンですね。私自身は入院したことないので（いや、生まれたとたんから何日かは入院していたかも）、全く分からないんですが。とすれば、その多いパターンでの保険金の支払いから逃れるために、標準的には５日以上の入院で保険金がおりるというシステムはよく分かります。これが、1泊2日から補償となると、保険会社側も保険金支払いの確率が上がるわけで、確率が高いものはそれだけ掛け金、すなわち保険料も割高になるはずです。割高な保険料を払ってまでもらえる保険金の増額は、せいぜい４日分です。1日あたり1万円の契約なら+４万円、２万円の契約でも+8万円です。本当にこの額が必要でしょうか？2種類の家庭に分けて考えましょう。１） 数万円の余裕資金すらない貧困家庭。まあ、こういったご家庭の場合は、たとえ短期入院でも、数万円の突然の出費はイタイです。1泊2日から補償の入院保険はありがたいですね・・・っていうのは大間違いでしょう。そもそも、割高になる1泊2日から補償などという特約をつけて、のうのうと保険料を毎月支払っている場合ではありません。リスクは高まりますが、保険そのものも入るべきではないかもしれません。数万円に困っているなら、月に数千円から数万円になる保険料を払っている場合ではないと言うことですね。それを削ってちょっとは余裕資金を作らないと。世の中のリスクは入院や病気だけではないはずですからね。2) 10万円程度なら余裕資金がある一般家庭ごく一般的には、こうじゃないですかね？少なくとも保険料を毎月支払えるくらいの人ならば。病気以外でも、ある日突然冷蔵庫が冷えなくなってしまうかもしれませんし、結婚式が２つ同時にやってくるかもしれません。突然出費が必要になることはいくらでもあります。たいていの家庭はこの程度の出費には一応耐えられるでしょう。ならば、短期入院にも十分耐えられるはずで、余裕資金でなんとかなる程度の事象に対して保険を掛けるのは明らかな無駄遣いです。なぜなら、保険契約では統計的には保険会社の方に利益が出る仕組みだからです。そうでなければ、会社として成り立ちませんし。ですから、契約者側としては、平均的には必ず損をします。それでも、保険に入る意義は、自分ではまかないきれないくらい巨額の資金が必要となる場合に備えてのことでしょう。それならば、短期入院ていどのわずかな金額の保険に入る意味がありません。これに入るくらいならば、「結婚式がダブルでおそってきたときのご祝儀補填保険」とか、「次に壊れたら、買い換えしかないと思われる冷蔵庫購入資金保険」等々、入らねばならない保険が山のようにありますね。こういった少額の出費なら、保険ではなく、余裕資金を備蓄することによって、備える方が遙かに賢い方法でしょう。というわけで、あらゆる層にとって、「1泊2日から補償する入院保険」や特約は全く必要としない無用の長物であると思っているわけです。入院保険を掛けるんであれば、通常の５日目以降方式にして、保険料を少しでも安くした方が明らかに賢いと思っているんですけどね。なぜ、入院１日目から補償で安心なんてことが売り文句になるのか、皆目見当がつかない私でした。
2007/01/18
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日経２２５連動型上場投資信託（1321）売却
こりゃまたJ-REIT狂ったように上げていますねえ。出来高も伴っているけど、新しい投信とかなにかありましたっけ？追加利上げしないかも、みたいなニュースに反応して、外人さんが買いに来ちゃったのでしょうか。せっかく、ぼちぼちリハビリ終了で復帰しようかと思っていた矢先に、また足の骨でも折ってしまったような気持ちですな。また、当分様子見かなあ。こんなボラのデカイ相場は買うも地獄、売るも地獄になりそうで身動き取れまへん。さて、今日は、昼休みの時点では日経平均軟調だなと思っていたんですが、こちらも後場に急に伸びましたね。そのおかげで、売り注文を出していたETFが約定しました。まあ、買ったとたんに最長日数で売り注文を出していたのが、本日到達したと言うことですけどね。生の価格で買値の+3％ですから、手数料や税金を引けばかわいい利益です。でも、まあ、暇つぶしに買っただけですから、御の字ですかね。本当はこのくらい短期で処分する場合は、ETFよりノーロードの投信の方が手数料的には安上がりなんですが、やはり、場中に売買出来るとか、指値注文出してそこに到達するまでそのまま放置できるという何者にも代え難いメリットがありますので、やはり短期でもETFを選んでしまいます。前にちょっと考えたときも長期ならETFという結論でしたが、短期でもETFで、結局、私にとってはノーロードであっても何の取り柄もない225やTOPIXのインデックス型投信は使い道がなさそうですね。まあ、アクティブ型ならそれなりにと言うことでしょうが。売買したのはJoinvest証券でしたが、ここは2月末までキャンペーン手数料で大変安いんですが、もう一ついいところは約定ごとに手数料がかかる「そのつどプラン」と、1日の約定代金合計額で手数料を計算する「まとめてプラン」がいつでも変更できることですね。大和とイートレードでは変更は月単位で、しかも前もってしておかなければなりませんから、近々これを売るにはこちらのプランの方が有利だから変更しよう・・と言うわけにはいきません。Joinvestは有利な方にすぐ変更できるからいいですね。私は、1日に何種類も売買することが少ないので、Joinvestはそのつどプランになっており、今回も、50口の売買で、50万以上100万以下の範囲ですから、そのつどなら525円、まとめてなら560円の手数料なので、当然、そのつどの方が35円安いです。しかし、盲点がありました(笑)。なんと、Joinvestからの約定通知が２通届いたのです。時々、注文出していたことも忘れることがあるので、ETF以外になにか注文していたっけ？と思って見てみると、どちらもETFで、約定時間も同じ。なにかエラーがあって２通届いてしまったのかな？とちょっと思ったのですが、よく見たら、10口と40口とに分かれて２回約定していました。イートレードでは、こういった１注文が同一日に２回に分かれて約定した場合は、1注文1約定として手数料を計算してくれるんですが、Joinvestはどうか？と思って調べてみたら、やはり同じで、注文が１個だったんで、これが複数回に分かれて約定しても、525円でいいみたいでした。これが、2回分手数料を取られると、10口約定の方は70円のはずで、40口の方は525円変わらずで、計595円になってしまいますので、まとめてプランの方が良かったという結果になりますから、まさに盲点を突かれるところでした。しかし実は盲点はここではなく、もっと安い売却方法があったのです。１注文が同一日に約定すれば複数回の約定でも１回の約定でも同一料金であることはわかりましたが、複数注文の場合は同一日約定でも別々に計算されるとも書いてあります。これを利用すれば10口ずつ5個の注文にしておけば、20万円以下はキャンペーン中70円なので、70×5＝350円で済んだというわけ。595円にはならずに済みましたが、手数料課金の仕組みを調べたおかげで、より安い方法を見つけてしまって、なんだか悔しいのでした。まあ、175円安く済むというけちくさい話で、キャンペーンが終了すればあまり意味無い話ですが、キャンペーン後もJoinvestでは17-20万円3株売買（例えばスターツプロシード）などと言うときは、1株と２株に分けた方が安上がりですね。これまで気にしたこと無かったけど、覚えておこう。
2007/01/17
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積立年金・しあわせ物語
日経平均は微妙にマイナスでしたか。まあ、昨年12月あたりから上げすぎ注意報が出ているような感じですので、まあ、これくらいならいいでしょう。毎日上げ続けよりは。最近、生保や損保での不払いが問題となっていますが、本日も第一生命で新たな不払いが報道されています。本日は、珍しく保険商品ネタで、しかもその第一生命の商品です。私はいわゆるDINKSであり、実をいうと、保険などというものは最も必要としない人間です。死んだところで路頭に迷う扶養家族がいるわけでなし、むしろおくさんは私のうん千万にのぼる金融資産を独り占め出来る上に、一人では十分すぎる安定収入もあるので、遺産相続したら、いきなり半分くらいはどこかに寄付してしまう可能性すら感じます。unicefだのあしなが育英会だの、普段からあちらこちらに寄付している寄付魔ですからね。また、入院して手術なんて事態になったところで、資金的になんら問題なく、生活が困窮することは全くありません。こういった人間は、生命保険も医療保険も入るだけ損みたいな気もします。保険というのは、自分の資産や予定されている生涯賃金ではとうていまかないきれない、あるいはまかなうことは出来てもその後の人生設計が結構狂ってくるほどの、ダメージをヘッジする目的で入るのが一般的でしょう。まあ、扶養家族がいる人は、働き手の生涯賃金を予定しているはずで、これが欠落すると結構イタイので生命保険くらいは入っておいた方が良いと思いますが。というわけで、惰性で入っている保険もあるのですが、保険そのものには興味がわかず、実をいうと決定的に知識が欠如しています。まあ、興味があるとすれば、保険や年金の金融商品としての側面ですね。保険が付いている分、通常の預貯金や国債などに比べて不利な面があるのは当然と思いますが、この程度の利回りで、しかも、保険が付いているのならいいんじゃない？っていう商品もあるのかなあと漠然と考えていて、そのうち勉強しようかと思っていました。特に、気になっていたのが、毎年年末に書く年末調整の書類で、生命保険料控除の欄に「個人年金保険料」というスペースがあることです。一般の生命保険には入っていますので、ある程度の保険料控除は受けているものの、「個人年金保険料」の欄は一度も使ったことがありません。こちらも使えば、最大5万円の保険料控除が受けられるはずで、税率が20％の私としましては、年１万円ほどの節税効果をもたらすはずです。5万円の保険料控除を受けるためには、年間の支払額が10万円以上必要で、最低の10万円の支払（月間最低8,334円）で、節税が１万円なら、支払額に対して10％の効果があり、結構デカイかも？と思っていました。まあ、実際には、各保険会社のホームページなど見ても、具体的な数字はほとんど載っていませんので、積極的に計算するでもなくすごしてきたわけですが、昨年の12月に第一生命のお姉さんが営業に回ってきましたので、ちょっと「年金はどうよ？」みたいな感じで話を振ってみましたら、もう喜んでプランみたいなものを持ってきました。これが、タイトルの「積立年金・しあわせ物語」です。私の生年月日とかそういったことをインタビューしていきましたので、退職金はこれくらい、退職後にもらえる公的年金はこれくらいとか生涯設計プランを作ってきて、ゆとりある老後を送るためには、いまから毎月20万円を個人年金として積み立てておけばOKみたいなプランを持ってきました(笑)。いくつかのプランの中には月々の積立額が39万なんてものも！こんなに積み立てたら老後は豊かでも現在が貧乏だよなあ。ていうか、暮らせないジャン。まあ、退職時での預貯金額をゼロと置いているためだと思いますが、はっきり言ってアホです。毎月20万円も個人年金に積み立てるバカがどこにいるでしょうか・・・みたいになじってみたら、次には毎月5万円のプランを持ってきました。しかし、節税の上限は１万円と決まっているので、年間60万円も支払うと、節税効果が1.67％と非常に小さくなってしまいますので、イマイチだとまたまたいじめたら、今度は毎月2万円コースを持ってきました。まあ、毎月２万円コースでは個人年金として受け取れる額も大変ショボイんですが、別に個人年金が欲しいと言うわけでなく、あくまでも運用目的ですから、関係ありません。本当は月8,334円コースのデータが欲しかったんですが、まあ、この辺で許してやるかと思って、週末にこの月２万円コースの利回りなどを計算してみた次第です。これは、65歳までは毎月２万円を納める、65歳からは毎月年金を受け取り、75歳まで続くということで、途中で死亡すれば給付金が受け取れますが、これはほとんど積立額とパラレルで得にもなりません。特に最初の10年くらいは元本割れです。この間は死んでも元本割れですから、保険にはなっていませんね。払い込んだ分が手数料引いて戻ってくるだけです。災害死亡給付金は1割増しくらいで支払われますが、まあ、この部分のみ若干保険的性格を持っていますかね。年金受け取り終了（75歳）までは何十年にも渡る契約ですが、この契約満了時までどの程度の利回りで運用されている商品なんだろうかと週末に計算してみました。65歳までは年24万円の支払ですが、1万円の節税効果を見込んで、年間23万円の支払とし、65歳以降は積み立てた年金を10年間にわたって取り崩し、75歳までの長期にわたって利回りどのくらいになるかを計算してみましたところ、なんと1.25％という低率でした。これはガックリ。積み立てた額よりも戻ってくる額の方が相当多いんで、だまされがちな人も多いんじゃないかと思いますが、超長期なので、年率にするとべらぼうに低いことになりますね。考えてみれば、24万円に対して1万円の節税効果があったとすると４％以上ですが、実際に年金を受け取れるのが、65歳になってからなので、年利にすると微々たる利回りになってしまう計算です。年金プランの予定利率は1.65％とも書いてあるんですが、大嘘ですね。節税効果まで入れても1.25％しかないんですから。でも何十年にもわたる長期契約なのに、10年もの国債より利回りが低いって保険会社儲けすぎでは？これを計算した週末の10年債利回りは1.74％で、税引き後1.39％でしたので、年間23万円相当の10年債買って、利金は再投資していった方がよっぽど好結果が期待でき、しかも、長期契約する必要ないので、圧倒的に有利に見えます。なんだかなあ、といった結果でした。ちなみに、月２万円プランと同じ割合で年金がもらえると仮定して、月に15千円プランなら、節税効果が大きくなる分利回りも上がって、1.36％、月１万円プランなら1.59％と計算されました。20年債利回りは2％以上で、税引き後でも1.6％を超えているわけですから、何十年にもわたる長期契約で1.59％はまだ不満ですが、まあ、結構お姉さんいじめちゃったし、何回も通わせたので、月1万プランくらいなら契約してやってもいいんですけどね。年12万円で9年目でやっと積立が100万円超えるくらい微少ですのでね(笑)。逆ざやに苦しんだ経験とお姉さんの給料や足代など営業費用が保険会社の予定利率を惨めなものにしているんでしょうね。やっぱり、今後も保険や年金関係にはあまり縁がなく、J-REITや外債、配当株などで回していった方が賢いかもしれません。
2007/01/16
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2006年末ポートフォリオ状況
機械受注もまあまあ、アメリカ株も上昇、為替も円安、こうなってくると、やっぱ日本株も上げですか。今日は結構調子よく上がりました。17千円台を固める動きとなってくれればと思います。後は、昨年来の高値17,500円台を近々トライできるかどうかと言ったところですね。まあ、その前に日銀がありますが、今日の動きは、どちらにせよたいして影響ないかも、みたいな動きでしょうか？さて、昨年９月に「ポートフォリオ戦略」と題して、８月末のポートフォリオ状況と今後の戦略を練りました。これによると、当初予定通り株、REIT、外貨という元本変動型のリスク資産がほぼ全体の50％となったので、さらに細かく、国内株、国内REIT、外貨建資産を1/3程度ずつ（すなわち全体に対しては1/6ずつ）にするという目標を立て、株とREITはすでにそれに近かったため、少し保有割合が低かった外貨建資産を充実させてゆくという目標を立てました。４ヶ月経過した昨年末のポートフォリオ状況は以下のようになっています。これを見ると、割合としてはほとんど動いていないことが分かります。というのも、外貨建資産を増やしたいと思っても、積極的に買い増そうと思える為替状況でなかったため、ほとんど変化がないためです。株やREITは多少の売買もしましたが、「全体の1/6」というのを多少は意識しているため、あまり変化していません。８月末のポートフォリオでもそうだったんですが、2006年末の割合でも、無リスク資産に分類している円預貯金と国内債券の割合を足して55％ほどと半分を超えています。この部分を外貨建資産にできれば、当面の目標通りなんですが、またもや1USDが120円台になっちゃったりしてなかなか外貨を増やそうという気も起こりません。そこで、当面はリスク／無リスク資産を半々にするという当初の第１目標達成のため、日本株とJ-REITをやや厚めに持っていって、折りを見て外貨に変換していこうかと現時点ではそのように考えております。ただ、それも急に行うのではなく、まあ、ぼちぼちと、といったところです。そんなわけで、個別株の物色を少々、それに、J-REITも、日銀の動向を含めて、もう１～２週間は様子を見ると思いますが、落ち着いてくればぼちぼち考慮していこうかなと考えております。今後の目標は国内株17～20％、J-REIT18～20％、外貨建資産11%超キープ、リスク資産計46～51％あたりと考えております。むろん、これに縛られるわけではありませんが。
2007/01/15
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キャンドゥ（2698）購入
本日は日経平均だいぶ戻しまして、17千円台回復ですか。このまま定着してくれればいいんですけどね。今日は円安も進行し120円台のせということで、外需主導かと思いましたが、意外と銀行株なども調子よく、マイポートフォリオもいい感じでした。さて、私は意外とこの100円ショップが好きなんですよね。まあ、株式投資は好きな会社の中から選ぶっていうのが、心穏やかでいられる秘訣と思うんですけどね。必ずしも成績は上がらないのかもしれませんが。嫌いな企業が塩漬けになっちゃったりすると、ポートフォリオ見るたびにカリカリしていきますが、好きなところなら、赤字を見てもがんばれーと言いたくなりますしね。そんなわけで、好きな企業中心に買っていくことは精神衛生上よろしいようで。てなわけで、なんのことはない、こいつはずいぶん前から塩漬け株なんですよ(笑)。でも、ほとんど気にしていません。もともと２株持っていたところで株式分割により４株になっちゃって、なんか多いなあと思って、一時期黒字になったときに、１～３株売ろうかなあなどと考えてはいたものの、グズグズしているうちに、またもや赤字になってしまって、売りそびれで今日まで来ていました。ナンピンしたんで、かえって増えてしまいましたが、５株でも評価額は50万円に到達せずですから、まあたいしたことありませんね。買値に対して一時期黒字だったものの、再度赤字圏まで下落してきたのは言うまでもなく業績不振ですね。特に既存店の売り上げが問題です。石油価格の上昇により商品調達コストも上昇しているでしょう。これがだいたい見えてきたので、昨年の夏場に大きく株価が下落したと思われます。で、昨日、2006.11月期の決算がだいたい計算できたのか、前期業績予想の下方修正を行いました。まあ、これは個人的にはこんなモンだろうくらいの十分織り込み済みの範疇でしたが、悪材料には違いがなく、本日は下落をしているわけで、まあ1株買ってみましたというところです。問題は今期の見通しでしょうね。これは実際に決算発表が行われれば分かるでしょう。今期もまたアキマヘンと言うことであれば、さらなる調整につながるかもしれませんし、今期は意外と頑張るジャンと言うことになれば、10万円台回復もあるでしょう。実は１株買い増すことにより、年間で配当1,500円に加えて、優待券4,200円分が加わりますので、5,700円分のインカム増加となります。今日の株価では利回り６％を超えており、意外と高配当銘柄なんですよ。株価が安いので、たいした額のインカムではありませんが。てなわけで、こいつはインカムを享受しながら塩漬けでかまわない株なんです。まあ、黒字化したら今度こそは２～４株くらい整理したいとは思いますが、何年後でもかまいません。それにしてもキャンドゥ、日本全国津々浦々結構あるんです。おくさんの趣味が旅行ということもあって、私も、結構日本全国渡り歩いていますが、「お、ここにもキャンドゥが・・」って言う具合に見つけることも多いですね。ちょっと出店し過ぎかもしれません。一番印象に残っているのは、九州の西の端五島列島でも見つけたことですね。セブンイレブンすらないような島にキャンドゥが・・って感じでちょいと驚きました。でも、五島は結構活気もあるんですよ。福江あたりの商店街は人も多いですしね。別の機会に対馬にも行ったことがありますが、対馬の厳原よりは五島の福江の方が人通りは断然多いといった感じでしたね。注：投資は自己責任。インターネット上の情報を鵜呑みにして売買をしてはいけません。
2007/01/12
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日経２２５連動型上場投資信託（1321）購入
ほう。野村不動産レジデンシャルがバレンタインデーに上場ですか。どんなんかなあ。価格がアコモ系で、ビルの築年数が野村オフィス系だと嫌だなあ(笑)。それにしてもプロスペはあれだけ売却益がありながら、分配金予想は1万円届かずですか。ぼちぼちM&Aでもされて市場からは退場した方が良さそうですね。借金できないおかげでLTVも低いですので、アドレジや日レジあたりとくっつけば、あちらも嬉しいかも？さて、なんか最近やることがないなあといった感じです。J-REITは多少は調整してきましたが、どこまで行くのか、まだまだ様子見です。為替の方は、ほんの少々押し目を作りましたが、本格的に何か買おうかと思われるほどの円高までは行かず、ほんのチョビットっていった感じでしたので、相変わらず様子見です。ロシアあたりの株価が例の問題、原油安などの影響で激烈な下落をしていますが、買い増したいと思えるような国でもない政治リスク満載ですしね、かといって、こんな時に利益確定する気も出ませんし。というわけで、何かするとなると、日本株の物色くらいかなあと思って、昨晩２～３の銘柄をピックアップして、本日からウォッチに入ったんですが、ライブドアショックのような緊急事態でもない限り、いきなり買うこともあまりありませんので、少なくとも数日、長ければ数ヶ月くらいの観察になるかと思います。結構気長な計画です。あまり観察しすぎて、すでに買う気が失せている銘柄もウォッチリストにありますし(笑)。で、結局やることもないので、かつて何回も取引したことがあるんですが、ここのところだいぶご無沙汰していたETFの存在を思い出して、本日購入してみたわけです。日経平均は今年に入ってから、下落傾向が続いていますね。まあ、これは昨年11月下旬からほとんど上げっぱなしであったため、上げ疲れというか何というか、まあ一時的な調整であろうかと思われます。この調整局面がどこまで行くのか、今日あたりで終了なのか、16,500円あたりまで行くのか、はたまた、16,000円までか、それは分かりませんが、いずれ反転して再度17,500円を目指す展開になるであろうと思っていまして、まあこの辺で買っておけば、３％程度は取れるかなというイメージです。ただ、これまではこのETFは日経平均のサイコロ（直近12日間の上昇回数）をもとに、３とか４とかになった場合に買っていたわけですが、そう考えるとまだまだ買い時でもありません。なにしろ、本日の下落を入れても、サイコロはまだ８で昨年末の上げ方がかなりであったことがうかがえます。サイコロ10なんてことは、日経平均ではめったに見ることが出来ない上げすぎ状態ですが、昨年12/21から大発会の1/4までの8営業日中、7回サイコロ10を記録していますので、まあ、相当過熱感もあったわけです。ただ、昨年末のジワジワとした上げ方に比べて、下がり方は少々大きめで、日経平均終値としては既に12/14レベルまで下落してきましたので、12月後半の上昇はキャンセルされるくらい調整したかなと言ったところです。本日は終値としてはちょうど25日線あたりとなりましたので、何とかこれを大きく割り込まずに戻ってくれれば、17千円台回復でこれを固める動きになってくれるかなと期待しております。一方、明日以降も調整が続き、25日線を割り込むと、やや調整が長引く可能性もありますね。どちらにせよ、あまり心配はしていないのですが。というわけで、暇なんで買ってみた。ただそれだけのお話でした。注：投資は自己責任。インターネット上の情報を鵜呑みにして売買をしてはいけません。
2007/01/11
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2007.1預金金利定点観測
みずほ証券と新光証券が合併ですか。確かに新光もみずほグループに名を連ねていますが、みずほと名の付く証券会社では、みずほインベが個人向け、みずほが法人向けみたいな感じで住み分けて来たはずですが、個人向け営業が強い新光とみずほが合併すると、総合証券になっちゃって、インベの立場は？この際、一緒になっちゃった方がいいと思うんですが、過去には合併協議が不調に終わったこともあるようですね。みずほインベの生い立ちは？と思って調べてみたら、勧業角丸証券、後の勧角証券でしたか。勧銀系なので興銀系とはなかなかしっくりくっつけないと言うことですかね。さて、本日は1月の金利定点観測です。調べているのは以下の金融機関。他の金融機関のキャンペーンなどはあまり把握していません。ソニーバンクイーバンク銀行ジャパンネット銀行オリックス信託銀行日本振興銀行セブン銀行泉州銀行ダイレクト支店あおぞら銀行ダイレクト定期預金東京スター銀行これで、一時的なキャンペーン金利を除いて、日本の金利トップ５くらいはカバーできると思いますので、トップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円以上で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。昨日1/9現在で調べましたが、まあ、変わっていないと思います。金利トップ５（300万円以上、2007.1.9現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期0.900 日本振興銀行（↑）キャンペーン1/19まで0.800 オリックス信託0.765 ソニーバンク キャンペーン2/4まで0.720 イーバンク キャンペーン1/16まで0.650 泉州銀行３年定期1.350 オリックス信託1.100 日本振興銀行（↑）キャンペーン1/19まで1.000 泉州銀行1.000 あおぞら銀行0.951 ソニーバンク（↓）キャンペーン2/4まで５年定期1.650 オリックス信託1.400 泉州銀行1.300 日本振興銀行 キャンペーン1/19まで1.100 あおぞら銀行1.039 ソニーバンク（↑）キャンペーン2/4まで日本振興銀行は、先月ボーナス時期に合わせて冬のボーナスキャンペーンをやっていたのですが、それが終了した翌日から、今度は新春お年玉キャンペーンというのを始めたようでして、１，３年もの定期預金金利を上げています。この影響で、久しぶりに、オリックス信託の首位独占が崩れて、1年ものでは日本振興銀行がトップに立ちました。ただ、あと10日ほどのキャンペーンです。しかも、日本振興銀行では、原則として途中解約不可なので、まあ、１年くらいで、少額ならあり得るでしょうが、長期や大金をつぎ込むとなると、注意が必要です。毎週金利を変化させているソニーバンクを除けば、金利変化したのはこの日本振興銀行だけでして、今回、他は全く変化無しでした。ただ、ボーナスねらいのキャンペーンも、おおむね今月中に終了しそうで、日銀の金利政策にもよりますが、これが変化しないとなれば、来月は多少全体的に金利が低下しそうです。今月の金融政策決定会合は1/17,18のはずでして、ソニーバンクのキャンペーンは継続中で、仮に金利が引き上げられれば、ソニーバンクの場合、1年ものあたりでオリックス信託と、わりといい線の競いあいとなりそうです。また、bloombergによる、残存１，３，５年の国債市場金利は1/10、17:25現在以下の通りです。こちらの方は、１ヶ月前に比べて、どの期間も少々上げているようです。まあ、日銀が金利を上げそうな頃合いとなってきましたからね。しかし、今月もいずれの期間でも、国債金利を上回る利回りの定期預金があります。が、今回は、いずれの期間も金利ベスト５に食い込んでくる利回りとなっています。国債もリスクは低いですが、1,000万円以内なら、預貯金の方がさらにリスクが低いでしょう。より高利の預金を選べる場合は、そちらの方がベターですか。１年 0.66％３年 0.98％５年 1.31％
2007/01/10
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検証：９月決算J-REIT
森ヒルズにははっきり言って、開いた口からよだれがたれっぱなしでございますな。需給だけの要因でどこまで行くのか。はたして、はしごがはずされて、真っ逆さまに地獄の果てまで落っこちるのか。ここまで行くと、どうなっても楽しいですねえ。実は、森ヒルズのことだから、森トラストに対抗心を燃やして、なんとしても投資口価格でも「将来」逆転することを狙うんじゃなかろうか。という思惑でこれまで保有し続けたわけですが、森ヒルズ側がなんのアクションを起こすでもなく、将来どころか、上場2ヶ月たたないうちにあっさりと森トラストを抜いてしまいました。分配金はだいぶ見劣りがするんで、割高度で言えば、圧倒的に森ヒルズの方が割高になっているし、もはや、ほとんどビルファンド並みの割高銘柄になっていると思うんですけどね。1度も決算発表すらしたことがない実績ゼロのREITなのに、こんな価格で買っている奴らは雁首そろえてさらし者にでもしたいくらいですな。結構金髪がいたりして。さて、10月末から12月末までの2ヶ月間で、東証RIET指数は13％も上昇しているわけで、単純に6倍して年率とすれば、80％を超える上昇率となっております。これは、いくら何でもJ-REITとしては異常な数値でないの？むろん価格変動は覚悟の上ですが、森ヒルズに限らず、J-REITっていうのはもうちっと穏やか～であって欲しいわけです。さて、今の時期は、3,9月決算銘柄にとって、中間期に当たるところですので、10/5に書いた再度：９月決算J-REITについて検証してみます。増資など材料が出たため、書き直した回ですが、まあ、こちらの予想を立てた段階でも「大きな材料無し」が大前提でした。が、昨今のJ-REITの高騰ぶりはかなり大きな材料で、こんな状態になっているとは全く想定できませんので、過去の予想を検証しようにも全く無意味でしょうが、まあ、月例にもなっていますので、惰性で・・なお、東証REIT指数一定と置いていますので、一応補正もしますがね。どれほどの意味があろうことか・・17％も上がってますからね。なお本文の大部分は連休中に書いていますので、投資口価格や指数は全て先週末1/5の値です。東証REIT指数：10/5=1,729.61、1/5=2,028.73（+17.3％）8952 ジャパンリアルエステイト→意外とおしい10/5終値：102万円、1/5終値：128万円110万円台前半の予想と言うことは・・補正を加えると、129-135万円程度か。さすがに指数とともに動くというか、指数を引っ張る上位銘柄だけあって、補正を加えると意外とおしいですね。1/5の日中には一旦130万円にも届いているし、案外いい線行ってるじゃんといった感じです。さすがに、上位銘柄は指数補正が効きますな。まあ、でも相変わらず日本ビルファンドとの差は大きいようで、もうちょっと縮まってもいいんじゃないか？可能なら、あちらが落ちてくると言った具合で。8958 グローバル・ワン→これもおしい10/5終値：102万円、1/5終値：125万円予想では100万円台前半となっていますね。補正を加えると、117-123万円程度ですから、これもおしい。こちらも、1/5の日中には121-127万円をつけていますので、予想の範疇とダブってはいますね。なにしろ、昨年はほとんど動かなかった銘柄ですから、12月になってからこんなにも高騰するとは夢にも思っていませんでした。まあ、ここも機関投資家が買いやすい銘柄ですから、指数とともに動くと行ったところでしょうか。なお、分配金の方は変わらずという予想でしたが、若干下でした。8961 森トラスト総合リート→バッチリあたり10/5終値：103万円、1/5終値：117万円こちらの分配金は18,500円で考えていましたが、結局18千円が提示されましたので、やや低めだったのですが、投資口価格の予想としては100万円近辺、95-105万円程度としています。実は、これは補正を加えると117万円近辺と言うことで、1/5の終値でバッチリあたりです。うむ～。本日のネタを書く前は、こんな状況の時に過去の予想を検証したって当たるわけがない、と、思っていましたが、ここまでの３銘柄は買われている主体の上位銘柄でもあり、補正すると結構いけてますね。8973 ジョイント・リート→遙かに下にはずれ10/5終値：509千円、1/5終値：551千円ついに来ました下位銘柄。増資に絡んで予想を立て直した銘柄でしたが、それでも、50万円台前半の予想ですか。ということは、補正しちゃうと59-65万円になっちゃいますので、遙かに下にはずれてます。やっぱ、最近は２極化が激しいので、こういった下位銘柄は指数について行くことが出来ず、補正しちゃうと下に大きくはずれることになりますね。まあ、54-5万円と書いていますので、補正しなければわりといい線行っているんですが、17％も指数が上昇しているのに、補正無しでいい線行っていると言うことは相対ポジションを大きく低下させていると言うことですからね。期末までには、まだこれから少し紆余曲折があるかもしれません。8986 リプラス・レジデンシャル→まるでハズレ10/5終値：434千円、1/5終値：451千円こちらも、下位銘柄ですね。生の価格では45-6万円を予想していますので、こちらも補正無しではバッチリなんですが、補正しちゃうとまるでハズレということですね。まだ10月はレジREIT指数も算出していないですから、比較は出来ませんが、やっぱりレジデンス系の銘柄は、せめて、レジREIT指数で補正をかけないと、こういった具合に指数が大きく動いた時には全く当たりません。ある意味、レジデンス系銘柄は、世の中のREITの上下動にはびくともせず、唯我独尊で我が道を行くって感じで、安定していていいのかもしれません。いや皮肉で無しにマジで。本日の東証REIT指数＝2,035.74、レジREIT指数（独自算出）＝1,894.32、単純平均利回り＝4.12％、加重平均利回り＝3.26％。
2007/01/09
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グロソブvs外貨リバランス2007.1
少し円高になっていますね。これが、数日間の一時的なものか、それとも、円安方面への流れを変える動きであるのかは分かりませんが、まあ、たまにはこんな押し目もなくちゃ外貨建ての商品を買う気も起こらないと言ったところです。特に逆張り系の人間にとっては。といった円高要因で購入しようかと思ったわけではないんですが、外貨をほんの少々購入してみました。これは、グロソブと競わせている外貨のパックの購入で、グロソブの通貨バランスに合わせてリバランスを行ったものです。2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、北欧３カ国、および、日本円を除く、主要５カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、両者の評価額を比較してみようと言うことです。すべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そのため、これまで2006.11に１回リバランスを行いました。グロソブvs外貨リバランスこれまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。まあ、つかず離れずくらいで推移しているわけですが、年末にちょっと差が縮まって来たように見えますね。ここ２～３日はやや円高が進行しているとはいえ、ここのところ長期的には円安傾向が続いており、なかなか外貨建て資産を買い増す気も起こらないのが現状です。こういったときには、タイミングを計っているとなかなか踏ん切りがつかないので、機械的、定期的に積み立てていくように買っていくのも一つの手かなあと思いまして、この対グロソブ外貨パックをリバランスのために定期的に買い増して行くことにしました。今後は、とりあえず、奇数月の第１土曜日にリバランスをしていこうかと思います。といっても、100USDの追加購入を基本として、他の通貨はグロソブポートフォリオに合致するように買い増します。よって、全部足しても３万円台という少額で、年に20万円程度で済みますが、今後外貨をさらに充実したいと思える為替状況になってきたりしたら、頻度を増したり、１回の追加購入額を増やしたりしてみたいと思います。グロソブの通貨構成（作成基準日2006.12.27週報）USD=28.1%, EUR=42.6%, GBP=9.5%, AUD=2.0%, CAD=4.2%ソニーバンクTTB（JPY, 2006.1.6）USD=118.33, EUR=153.99, GBP=228.40, AUD=91.89, CAD=100.67リバランス後保有残高（USD, EURはMMF、他は普通預金）USD=302.17, EUR=352.01, GBP=52.93, AUD=27.70, CAD=53.09
2007/01/06
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2006.12レジREIT指数
東証REIT指数は年明け早々初の2,000ポイント台を達成しました。結構な勢いです。ただ、最近の上昇の傾向は、投資口価格がもともと高い、上位銘柄主導で上昇しているという点が特徴です。投資口価格も低く、時価総額も概して小さいレジデンス系の銘柄は、指数ほどの勢いは全くなく、東証REIT指数の動向とあまりマッチしていません。当然のことながら、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる株式もあるわけで、あたりまえでしょうがないんですが、株式の指数では、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を計算しています。定義、注意事項などは、最初のネタを参照願います。本日は、一部重複しますが、12月のレジREIT指数の記録です。日付 レジREIT指数 東証REIT指数06.12.1 1,772.92 1,829.63 06.12.4 1,783.67 1,856.73 06.12.5 1,798.17 1,874.10 06.12.6 1,822.92 1,903.17 06.12.7 1,822.17 1,881.59 06.12.8 1,826.74 1,891.39 06.12.11 1,845.95 1,905.70 06.12.12 1,860.68 1,926.92 06.12.13 1,893.38 1,965.66 06.12.14 1,896.01 1,951.21 06.12.15 1,914.89 1,938.51 06.12.18 1,898.20 1,916.70 06.12.19 1,883.04 1,890.69 06.12.20 1,884.96 1,891.56 06.12.21 1,879.14 1,902.47 06.12.22 1,892.10 1,945.27 06.12.25 1,896.64 1,950.73 06.12.26 1,882.34 1,936.91 06.12.27 1,883.37 1,949.40 06.12.28 1,894.71 1,985.48 06.12.29 1,892.57 1,990.43 12月末対象銘柄（13種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8965 ニューシティレジデンス8969 プロスペクトレジデンシャル8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 リプラスレジデンシャル3226 日本アコモデーションファンド除数324,626,427円（12/1→12/20）325,042,767円（12/20→）ニューシティレジデンスの第3者割り当て増資による発行済み投資口数増加に伴い、12/20の終値をもって、新旧除数の変更を行いました。2006.11.17算出開始以降、年末までのレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。ちょうど算出開始した11/17あたりから東証REIT指数は急上昇を始めたわけですが、レジREIT指数は追いついていけず、１～２週間遅れでやっと上昇を始めました。一時期、多分、野村の投信の影響もあったかと思いますが、東証REIT指数に追いつく場面もありましたが、年末の急上昇により、再び引き離されています。今後、再び追いかけるような場面があるのか、ないのか、注目点だと思います。本日の東証REIT指数＝2,028.73、レジREIT指数（独自算出）＝1,907.16、単純平均利回り＝4.12％、加重平均利回り＝3.27％。
2007/01/05
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2006年12月の成績
あけましておめでとうございます。毎年のこととはいえ、本当に仕事始めの本日はやる気が出ません。まあ、新年のご挨拶、顔見せ会はあってもいいんですが、昼真っから集まって酒かっくらってんですから、仕事始めになりません。アルコールが入っちゃあね。世の中みんなこんな感じなのかなあ。というわけで、だるくたまったメールなんぞをチェックしながらすごしたわけですが、東証もご祝儀相場でしょうか、17,300円台回復で幸先がいいですね。もっとご機嫌なのが、J-REITでして、昨年末からの流れを引き継いで、本日は大幅高。もはや勝手にやってくれと言いたくなるほどの上昇で、昨年末の予言の一つ、本年は東証REIT指数2000ポイント行くでしょう、という話は大発会の日に早くも達成されてしまいました。こんな日にも唯一下落するMID。孤高の人のようでなんだか好きです。さて、今年は、元旦の夜中に自宅に戻り、それからは自宅にいる時間も長かったため、いろいろとエクセルのファイルをいじって遊ぶ時間もありました。正月のテレビは全く面白くないですし、だいたい普段からニュース以外はほとんど見ませんしね。年が変わると、普段記録用に使っているエクセルのファイルも更新しなければならないし、ネットバンクなんかの取引記録も各行ダウンロードしたりして、結構やることがあるんです。まあ、昨年の総括はオイオイやることにして、とりあえず本日は、月例の成績のまとめです。12月もほとんど死角無し。特に株式J-REITの部はミクシィ上場があった9月に次いで2番目のプラスとなり、いい年末になりました。円安も進み、外貨の部は額としては小さいながら今年最高、投信も8月に次いで2番目の上昇で、トータルでは8月、9月を抑えて今年最大のプラスとなった月でした。株式の部では、2006年IPO当選6本目となるプロパストがありました。昨年のまとめでも書いたように、おおむねIPOでは好結果をおさめることができ、まあ、20個も公募割れがあった中で、１つしかつかんでませんので、まあまあかなと思います。その他、J-REITの部では、あまりの高騰ぶりに高所恐怖症となり手放した日本ビルファンド。本日はついに160万円台到達で、こりゃあ二度と買い戻せないかなあといった感じです。日本ビルファンド投資法人（8951）＆新生銀行（8303）売却プロパスト（3236）当選プロパスト（3236）売却なお、表中に異常な数値があります。インカムゲインのマイナスです。インカムは本来マイナスにはなりませんが、6,12月に行っているあしなが育英会への寄付金を株式の部のインカムから引いていますので、マイナスになってしまいました。6月は配当が多かったため、マイナスまでは行きませんでした。12月も中間配当月でしたが、中間配当がない銘柄も多く、あっても額がしょぼいので、グローバルワンの分配金など加えてもわずかにマイナスとなってしまいました。まあ、不労所得のごくわずかでも寄付しましょうと言うことなので、別に株式のインカムから引かなければならないわけでもないですが、まあ、一応そんなわけです。終値：日経平均17,225.83、TOPIX1,681.07、東証REIT指数1,990.43、レジREIT指数（独自算出）＝1,892.57。円もどこまで安くなったら止まるんだろうと、少し不安でもあり、日本人としてはどんどん価値の下がる日本円に若干寂しくもありですが、まあ、外貨建ての預金などは労せずして評価額が上がっていってくれるわけです。12月の終値もどれもこれも円安でして、取引はしていませんが、外貨MMFは2006年では最大のプラスとなりました。ここ2年間は長期的に見れば円安進行局面であり、ブログの記録を始めてから円高傾向になったときの外貨建て資産の扱いをまだ経験していません。円高傾向に切り替わったとき、買い増すのか放置なのか、その辺は今後の課題ですね。まあ、はっきりと今後２～３年は円高傾向が続くでしょうなんてことが分かっていれば、利益確定売りが正解なんでしょうが、なかなかその判断も難しいところです。終値：USD=118.98、EUR=157.09、AUD=93.91、NZD=83.84。投信も12月は取引無しなんですが、円安が進行し、日本株も好調であったため、全体としていい調子で、手持ちの投信は全てプラスでした。例のごとく、稼ぎ頭はインドだったんですが、12月は突出しているわけでもなく、全体的にまんべんなくプラスといった具合でした。海外REITも日本株投信も調子よかったですし、外債投信も円安につき、そこそこでした。投信でも、MMFでもいいんですが、外貨建て資産の充実を目標として持ってはいるものの、なかなか買い増すタイミングもはかれませんねえ。なお、投信の部で大きなインカムゲインを記録していますが、これは、12月にボーナス分配を行ったワールドリートインカムのせいです。1万口あたり、2,145円の分配で、税引き後10万円を超えました。もっとも、分配金再投資コースであるため、インカムゲインを手にしたと言うわけでもありませんが。12月は全体的に手仕舞いといった感じで、外貨も投信も最終的には株もREITも放置状態になっていましたが、むろん、債券や預貯金もなんら変化無しです。まあ、個人向け国債の買い注文は出しましたけどね。冬の個人向け国債さて、1年が終わってみて、当初目標に掲げたインカムゲイン100万円は達成し、120万超まで行きましたので、月10万円のインカムがあった計算です。全体のトータルでは、4割も日本株の株価が上昇した昨年には及ばなかったものの、結構近い成績を残せました。まあ、年の総括はいずれ別の機会にでも。
2007/01/04
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