2007年07月の記事
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サムティ(3244)初値公募割れ
今日もまたJ-REITが結構上げていますね。本日7月最終日ですが、おかげで、いくぶんかは成績が改善されるでしょう。とはいっても、今月の成績はマイナスであることに違いは無いんですけどね。為替も多少円安方向へ戻しているようで、これも、成績にとってはややプラスです。為替はもうおしまいなのかなあ。さて、こりゃまた結構な割れ方ですね。何もここまで、という気もしないでもないですが、不動産セクターには逆風が吹いているようでして。サムティ(3244)ヘラクレス・不動産業主幹事：三菱ＵＦＪ公募 300,000円初値 230,000円高値 237,000円安値 206,000円終値 214,000円近畿圏でのマンション販売など不動産業ですね。流動化事業が売上の半分くらい。先日公募割れのダイヨシも不動産だし、最近不動産部門はぱっとしませんねえ。ヘラクレスの割には枚数が多いので、PER15倍くらいでは許して貰えなかったってことでしょうね。まあ、10倍を切るような銘柄が新興市場にはゴロゴロしているようですし。今期予想を元に考えると、終値はほぼPER10倍ですね。初日からこれでは、今後もPER1桁台にとどまりそうですかね。でも、これも見誤っていたわけですが、やはり欲しい銘柄でした。なんかちょっと不動産セクターの評価が甘すぎますかね。一応、大和、イートレードで落選だったんですが、当選していたら喜んで買っていたことでしょう。くわばらくわばら。ところで、ロジスティクスが増資ですね。最近はやりなのか、やや遠慮がちな金額です。で、増資金額は新規取得物件の金額に届きませんから、いよいよ投資法人債を発行するようです。現時点での目論見は、130億円レベルを増資で、80-90億円程度の投資法人債という形のようです。でも、J-REITの価格が不安定ですからね。どのくらい集められるか。まあ、300円とはいえ、上方修正を伴っていますので、増資だからといって、激しく売られるような展開でも無いでしょうし、逆に、増資の額が大きくないので、PBR的改善も小さく、極めて魅力的な増資というわけでもないですね。評価はプラマイイーブンか、微妙にプラス程度でしょうか。
2007/07/31
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インベスコ店頭・成長株オープン追加購入（7/27）
与党惨敗ですね。まあ、でも事前世論調査で予測されていた数字の範囲内だったでしょうから、数字的には織り込み済みですね。たぶん、そんなことより週末のアメリカ下げ止まらずの方が効いてい朝方下げていたんじゃないだろうか。でも結局のところプラス圏まで戻して引けましたね。日本の場合は政治的混迷状態が経済に与える影響も微々たるもんだわな、ってところですか。実は先週末のことですが、表題の投信の購入もしていました。まあ、微々たる額の追加購入なんですが。この投信も、新興市場がなかなか這い上がれないため、同じく低迷続きですね。何度か底打ちかと思わせる場面はあったものの、なかなかです。新興市場は結構安くなっていると思うのですが、現与党と同じく、信頼感を取り戻すにはまだしばらく時間がかかりそうです。というわけで、新興市場株は個別銘柄も、いい奴はいいのですが、上がらん奴は上がらんということで、銘柄の選択もよく分かりませんので、投信を買っておいて、上がるまで待とうホトトギス状態なのです。選挙よりも、やはり世界同時株安状態そして、円独歩高状態の今、株価や為替動向の方から目が離せません。国内の株式指数は本日ほとんどプラス引けとなり、歯止めがかかっている状態ですが、ヨーロッパ、アメリカはどうなるでしょう。J-REITの方は、本日はバカ上げでしたが、欧米ではかなりの安値圏にあり、ここ半年ぐらいは一貫した下落傾向にあるように見えます。底を拾ってみたい気もしますが、こういう展開だとなかなかどこが底かわかりません。為替の方はまだ一気の円高が相変わらず進行中のようにも見えます。まあ、こちらは、落ちてきたのと同じ勢いで上がっていくことは考えにくいので、ゆっくりと底を見定めればいいんじゃないですかね。
2007/07/30
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おばか企画：グロソブvs外貨ガチンコ勝負１周年
木曜日の7/26はおばかな企画を始めてちょうど１周年でした。ということは、１年前に手持ちのグロソブのうち一部を解約したわけです。なぜ解約したかというと、グロソブのパフォーマンスに少々疑問を感じたのが第1の理由です。その疑問とは「グロソブは為替にすら負けているんじゃないか？」と言うものです。確かに、ある期間では為替に負けていることもあったようです。為替に負けるということは、外貨預金どころか、利子が付かないタンス（外貨）預金にすら負けるということですからゆゆしき事態です。しかし、外債投信は為替だけではなく、債券価格にも左右されますので、ある限定期間でパフォーマンスが悪かったと言うだけでは、本当のところは定かではありません。そこで、グロソブと同じ割合で外貨預金またはMMFを持ってみて、競わせてみようと考えたのが、おばか企画の発端です。で、この１年ですが、グロソブの大負けでした。為替のデータはどうなっているかというと、いずれも、あるで時点のソニーバンクのTTBの値ですが、昨年7/26→今年の7/26（木）では以下のような変化をしています（その後来た急速な円高は盛り込まれていません）。まあ、直近では多少円高に戻したとはいえ、いずれの通貨も１年前に比べれば大変な円安ですね。USD=116.73→120.31（+3.1％）EUR=146.95→165.10（+12.4％）GBP=214.79→247.06（+15.0％）AUD=88.33→106.22（+20.3％）CAD=102.41→115.30（+12.6％）外貨（主要5通貨）とグロソブ（３ヶ月決算型）のパフォーマンスのグラフは以下通りです。なるべく通貨バランスがかけ離れないように、原則２ヶ月に１回くらい外貨を追加預入してバランスを保ってきました。グラフは昨年7/26の評価額を100とした指数で表しています。グロソブの方は放置していただけで何もしていませんが、外貨の方はリバランスするたびに残高が増えていくので、適宜指数値に補正を加えています。なお、どちらも分配金は受け取らず、税引き後再投資となります。この1年でグロソブの評価額は9.1％上昇していますが、外貨は11.8％の上昇となりました。まあ、EURに次ぐ主要通貨USDはそれほど派手に上げていませんので、加重平均をとると為替効果は10％前後と思われます。通貨バランスは変動するので、正確には計算できませんが、グロソブの直近の通貨バランスと上記の各通貨の上昇率を元に加重平均を計算すると、ちょうど10.0％になります。まあ、外貨の方は、これに利金がプラスされますので、EURをやや下回る程度の出来で順当ですが、グロソブの方はまたもや為替をアンダーパフォームしている様でした。この1週間を見ると、ちょっとした円高で、両者とも指数値は下落していますが、安全な債券が買われて債券価格は上昇気味なので、グロソブの方の下落が穏やかです。グラフを見ても、ボラティリティという点ではグロソブに軍配が上がるようです。まあ、グロソブは「円を含む」インデックスをベンチマークとしていますので、常に7-8％の日本円を保有しているため、これを入れないでパフォーマンスを比較するのは、円安傾向が続く場面ではちょっと外貨に有利に働きます。その代わりに、外貨には北欧や東欧通貨も入っていません。これらも、EURやGBPと同様パフォーマンスは良かったはずです。しかも、外貨では主要なUSD, EUR以外は金利の低い普通預金ですし、MMFの分配金や預金利子にかかる税金も20％で、優遇税制が適用されているグロソブとは異なります。グロソブはこの優遇税制のおかげでこの1年で最低約0.5％程度のパフォーマンスを稼いでいるはずです。それでも最大のガンはやはり1.3125％の信託報酬ですかね。それ以上に負けてはいますが・・まあ、今日で終わりということではなく、まだしばらくはこの企画も続けますが、この先グロソブが差を縮める展開があるのかどうか。できれば、ここのところ一方的に円安が進行するような流れでしたので、逆も見てみたいような気もしますが、それ、すなわち、どちらも目減りしていくということなので、見たくないような気も。とかなんとか言っているうちに一気の円高。この局面では外貨とグロソブの差は詰まると思います。
2007/07/28
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日経２２５連動型上場投資信託（1321）購入
きましたねえ。NYの株安と一気の円高。特にものすごいきっかけがあったわけではなさそうですが、背景はサブプライムローン問題でしょうね。本日はなにもかも素晴らしい下落です。もう月末だっちゅうに、7月も6月に引き続き、かなり厳しい結果に終わるでしょう。今晩の投信の成績も見たくないわな。でも週末には一応チェックすることにしているんだなこれが。で、こんな時には、株も買いたい、REITも買いたい、外貨建てのなにかも買いたいと、買いたい君になってしまうので、今朝ほど、置いてあるMRFが許す範囲でいろいろ注文出しておいたところ、あまり欲を出さなかった表題のETFのみ約定したと言うわけです。他のは全部空振りでしたので、チト打率は悪かったかな。外貨建ての何かについては、ちょっと様子見です。2月末に同じように円キャリー取引の巻き戻しによる円高局面が来たわけですが、この時は1週間程度は円高方向への流れが続いたようです。今回もそうなるという保証はありませんが、参院選もあるし、月末なので、手じまう人は手じまうかなと思って、リスク許容度が低下したガイジンによる巻き戻しがもう少々来る方に賭けてみようと思いました。実際に、朝よりさらに円高が進んでいるようだし。洋物は来週末前後に何か物色してみますか。日経225のETFは、これまでもたまに購入してきましたが、基本線は短期で、利益も極小で確定しています。今年も2度目ですね。まあ、今回もそう長期保有するつもりはありません。世間が許してくれればの話ですが。これまで、このETFを購入してきたのは、日経平均（本体）のサイコロを基準に時期を探ってきました。12日間のうち、プラス引けが何日あったかという値ですから平均は6です。日経平均の場合、おおむね4～8程度にいることが普通であり、3,9はまれで、2以下、10以上は滅多に見られません。ここのところ株価の方はグズグズしていたわけですが、サイコロはおおむね6-8程度でプラス引けの日の方が多かった状態が続いていました。それが、昨日久しぶりに4まで低下してきまして、約4ヶ月ぶりくらいでした。で、ぼちぼちまたETFでも？と、考えていた矢先だったんですね。というわけで、大幅下落がみえみえだった本日購入となったわけです。それにしても、ビライフは動きすぎだな。デイトレするならJ-REITって時代なのか？こんなETFの短期売買によるちまちました利益がむなしくなるほど激しく動いております。そのJ-REITですが、ついに2,000ポイント割れ。でも、これがむしろ正常なレベルかな。
2007/07/27
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ダイヨシトラスト(3243)初値公募割れ（7/25）
野村はアメリカで住宅ローン債権を買い取って証券化するような事業をやっていたんですね。まあ、文字通り不良債権化して損失が出ているようですが、業績好調で株価の方は問題なさそうです。ただ、この辺のサブプライムローン問題の連想からでしょうか、日米欧ともREIT指数は下落の一途ですかね。また、為替もドル売り円買い傾向になったためか、少々円高方面に戻っていますね。肌寒い季節になってまいりましたが、お風邪などめさないように。さて、本日はひさびさの初値公募割れシリーズで、昨日上場のものです。忘れていたわけでは無いんですが、初値公募割れが出なかったんです。約２ヶ月ぶりでしょうか。ダイヨシトラスト(3243)福証Ｑボード・不動産業主幹事：東洋公募 210,000円初値 198,000円高値 206,000円安値 188,000円終値 201,000円（7/25データ）ＤＹパーキングなんてわたしゃ見たことありませんが、一応は福岡と東京中心に駐車場展開しており、これが半分弱。残りは福岡中心で不動産の販売や賃貸ということです。まあ、駐車場というのも、道交法改定のあと、町でやたら２人組のおじさんたちを見かけ、すぐに駐車違反になっちゃうそうですから、追い風が吹いている業種ですね。不動産も、福岡の状況はよく知りませんが、まあまあでしょう。てなわけで、まあよさげな銘柄ではあったものの、いかんせんＱボードですからねえ。JASDAQあたりでも、PER８倍程度の不動産はゴロゴロ転がっているので、Ｑボードではもっとディスカウントせんかい、と、こういうことでしょうかね。私はイートレードでしか応募できませんでしたが、実は欲しかったんですけどね。でも、イートレードは先日当選してIPOポイントがリセットされてしまったので、今のところ確率に頼るしかない状況です。銘柄にもよるでしょうが、ポイント順に貰える資格を得るには、どうもIPOポイント200前後が目途みたいです。まあ、チョビチョビためつつありますが、しばらくは無理でしょうから、イートレードでしか応募できないものは、最近ほとんどリキ入れてません。単なるポイント稼ぎとなっております。当選確率が高そうな大和でも、主幹事銘柄は今のところはイマイチ食指が動かんなあ。チャイナも初(?)の東証1部（or2部）への直接上場とかで注目を集めているのは分かるが、枚数が多いので、申し込むと当たりそうだし。いざ当選しそうだとなると、やっぱちょっと引くかなあ。もう一つの再生銘柄も外資に儲けさせるだけみたいな気もするし。6月にたくさんあった大和銘柄は、1個くらい欲しかったんですけど、最高補欠だったし、大和も競争率が高くなってきたのかな？
2007/07/26
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ビ・ライフ投資法人（8984）売却
昨晩、ノエルのPOやレシップの立会外分売のお知らせが来たため、両銘柄を見ていたんですが、どちらもJASDAQで結構安いですね。特にノエルの方は不動産なので、IPOの時も覚えています。で、ちなみにJASDAQの不動産一覧みたいなものを見ていたんですが、なんかどれもこれも安いんですね。PER10倍以下ばかりでした。まあ、こんな状況ですから、ノエルが抜きん出て安いわけではなく、市場全体が盛り上がらなければいかんともしがたい状況かもしれません。新興市場が盛り返してくるのはいつなんでしょう。あと、JASDAQ-不動産を見ていて気が付いたんですが、FCレジの親であるファンドクリエーションがバカみたいに安くなっていますね。でもその割にはPERは高く、どうしたことかと思ったら、超減益予想ですね。上場後１年もたたないうちにそりゃ無いぜって感じですか。まあ、利益が来期に先延ばしということらしいんですが、こういう銘柄があるもんでなかなか這い上がれないのかなとも思います。ぷろすぺ(親)もFCの親の方を買い占めちゃった方が話が早いんでないか？時価総額で東証REIT市場最小のFCレジ以下になってますからね(笑)。んでもって、本日は売却です。ビライフは今期の分配金に期待感を持っていて、６月のJ-REIT全体の下落にあわせて調子に乗って２回も立て続けに購入してしまいました。でも、まったく予想分配金額を読み誤っていた訳でして、２口持ったまま数年塩漬けを覚悟していたんですが、不思議と少々戻しましたので、本日１口処分しました。午前中に約定していましたので、昼休みに物色して、返す刀でジョイント・リートの買い注文を出してみたんですが、我ながら強欲な指し値であったため、空振りでした。まあ、ビライフの方は今期の分配金が発表になったその夜から、期間最長で一応は損切りにならないレベルで出しておいた売り注文が本日約定したと言うわけですが、むろん、損切りにならないというのは後から安値で買った方の話。最初に買った奴は、高値つかみでしばし塩漬け決定です。ま、この状況では致し方ありません。ていうか、ビライフ１口持っていることは、別にそれほど悪くないと思っています。長期保有向けじゃ無いものは、PBR
2007/07/25
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日本コマーシャル投資法人（3229）購入
結局のところダヴィンチによるＴＯＣのTOBは不成立ですか。やはり、日本において、敵対的な買収はなかなか難しいというところですかね。少なくとも今回は繰り広げられた論理の上ではダヴィンチ側にやや分があったように思いますけどね。で、成立した場合は今後どうなるかはだいたい分かりそうなものですが、不成立の場合、ＴＯＣは今後どうなるのでしょう。ダヴィンチやぷろすぺ(親)の持ち分は？そして、またもやオータニ派はMBOでも仕掛けてくるのか？さて、コマーシャルですが、ほとんど上場直後のような株価になってきましたね。まあ、上場直後はそれでもチト高いかなと思っており、手を出さなかったんですが、あの頃は東証REIT指数も1,700ポイント台あたりだったわけです。ここのところ超ハイペースで下落しているといってもまだ2,000ポイントの大台にのっているわけで、よって、このコマーシャルも相対的には安くなってきたかなと、そんな感じです。で、ここのところ２～３回指値を調整しながら注文を出してきたのですが、昨日から今日にかけて出しておいた指値に刺さったということです。本日の東証REIT指数は9：40ころを底に徐々に戻す展開で、最終的には昨日から-0.77％の下落で済みましたが、なんだか面白い展開だったようです。今日の終値を見てみると、-4.65％のロジスティクスから+3.41％のトップリートまでかなりばらついています。よって、特に戻りつつある後場は銘柄選択的に買われていたようです。ロジスティクスやフロンティアあたりは安値で放置されましたが、トップリートやビライフなどは買い戻されています。これは、どこかに買い出動に転換した大物でもいるということでしょうか？全部見たわけではありませんが、他の銘柄も今日は日中足のボラがでかそうです。まあ、私も、2,100ポイントを割ってきて、まあ2,000ポイント前後のどこかでだいたい下げ止まるんじゃ無かろうかと現時点では期待しているんですけどね。と言うわけで、まあ、本日買い出動もしましたし。最近のJ-REIT相場を作っているのは多分ガイジンだろうと思いますが、仮に、昨年の１２月以降５月までのバカみたいな買い越しがなかったらどの辺にいただろうかと考えると、まあ、1,900～2,100ポイント、すなわち2,000ポイント前後というのが順当な線じゃなかろうかとかように思うわけです。やはり、東京あたりでは空室率も低く、オフィス賃料も上昇傾向にあるわけですから、それにつられてJ-REITの上昇傾向は続いていたんじゃなかろうかということです。たしかに、昨今の下落、すなわちガイジンがドテンしたきっかけとしましては、金利の上昇やサブプライムローン問題があったでしょう。しかし、少なくとも長期金利は昨年来２％にトライしては跳ね返されるといった結果で、それほど一方的に上がり続けているわけでもありません。一番上がるのは、もうすぐ日銀が金利を上げそうな雰囲気が漂うあたりで、実際に短期金利を上げてしまえば、材料出尽くしで逆に長期金利は上がらないといった状態が続いているようです。今回も、８月利上げが行われれば、長期金利は1.7-1.8％台程度で落ち着いてしまうのではないでしょうか。なにしろ実際に利上げをしてしまえば、金利の先高感が全くなくなるので、最近の長期金利はこういった動きをしているのかもしれません。というわけで、J-REITの借入金もあまりに短期でくるくる金利が変わるものはともかく、長期固定金利はここ１年半くらいはそれほど劇的には変化していないんじゃなかろうかと思います。長期金利が実際に２％を超えて、さらに上昇してくるのは、早くてもまだ半年か１年先、そんな風に思っているんですけどね。J-REITの有利子負債も長期固定にするのにまだ猶予がありそうだということです。なにしろ、落ち着いて欲しい。希望はそれだけなんですけど。本日の東証REIT指数＝2,097.37、レジREIT指数（独自算出）＝1,998.94、単純平均利回り＝3.78％、加重平均利回り＝3.23％。
2007/07/24
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７月決算J-REIT
J-REITはまたもや派手に下落していますね。昨年12月から今年5月まではガイジンが派手に買い越したため指数も上昇、６月はガイジンが売り越したため下落といったところでしたが、多分この７月も売り越しなんでしょう。でも、ぼちぼち今年に入ってから買いに来たような奴らは損切りになっていると思うんですけどね。何が面白くて派手に売買しているのか理解不能です。自分らで勝手につり上げたり押し下げたりしながらも、ぜんぜん儲かってないんじゃないかと思うんですけどね。というわけで、やけに派手に動いたんで、週末に書いてあったネタが既に内容として怪しくなってまいりましたが、本日は７月決算銘柄の今後を考えてみる企画です。J-REITも６月７月とずっと軟調な展開が続いているところですが、加重平均で利回り３％台に帰ってきましたし、また、一時期上昇していた長期債利回りも1.9％前後で安定してきましたので、J-REITの方もぼちぼち落ち着きそうな予感もします。まあ、落ち着いてくれるのであればともかく、まだ今後も波乱が続くとすればほとんど意味のない企画なんですが、各銘柄のニュースなどをあらためて確認する意味でも自分的には役に立っていますので、そのために続けているようなものです。でも自分自身でも当たるとはハナから考えていませんで、注意事項としては、・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し・当たるも八卦、当たらぬも八卦といったところです。くれぐれも、信用して投資行動などせぬようにお願いします。最近情報をきちんと追えていない部分もあり、重要なファクターを忘れているかもしれませんし、あくまでも、自分自身に対するメモに毛が生えた程度のものですから。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、7/20現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが週末なので、本日の値ではなく、全部先週末の値を用います。東証REIT指数＝2,187.45（7/20）レジREIT指数＝2,094.08（7/20）8957 東急リアル・エステート（7/20：113万円）最近は目立った動きはないですね。３月に発表された前期決算短信に来期の分配金予想は14,500円とありますが、前提条件となる物件に変化はありません。まあ、来年1/31に新規取得を発表していますが、ちょうど来期が終わる日なので、来期の成績には影響しないでしょう。というわけで、上記予想を元に考えると、118万円±5万円程度かな。8967 日本ロジスティクスファンド（7/20：110万円）ここも余り動きはありませんが、６月に１つ物件取得しました。まあポートフォリオに占める割合は２％以下なので、それほど劇的な効果はもたらさないでしょうし、分配金に対するインパクトも100-200円程度のものでしょう。ここも３月の決算短信で来期予想まで発表していますが、まあ、200円上方修正され、13,200円になると仮定して111万円±5万円あたりですかね。しかし、これまでの無借金方針を転換して、投資法人債の発行とともに新規物件取得をするかもしれません。100億円クラスの少し大きめの取得となれば、それなりに分配金にも影響してくるものと思われます。8969 プロスペクト・レジデンシャル（レジ銘柄、7/20：441千円）まあね。ぷろすぺ銘柄ですからね。どう転ぶことか。親はもっと安定的に保有しているだけならあまり影響ないんですが、安くなれば買い増すかもしれないし、高くなれば売るかもしれないし、こういうファクターがある限りなかなか難しいですね。投資口価格の動きも他銘柄とは全く違っていますし。不思議なのは、収入がどこに消えてしまうか分からぬくらいの利益率の低さです。７月末に譲渡益142百万円ほどの物件譲渡を行うため先日分配金の上方修正をしましたが、一口あたり1,900円近い譲渡益があるにもかかわらず、修正幅は476円でした。８月にも譲渡を行いますが、これによる利益もどれくらいになるものか。また、物件の入れ替えも盛んなので、なかなか未発表の来期分配金も予想しがたいわけですが、物件売却益が前回からは１口当たり850円程度減ることを考えると、少々新規物件取得して総資産は増えているとはいえ、得意の8,500円あたりの予想を出してくるんじゃ？とすると、38万円くらいでもいいと思うんですが、ここは、５月のみんなが高いとき安くなったり、最近逆にやや戻し気味だったりわけ分かりませんし、安くなれば買い支えも入るでしょうから、ま、42万円±2万円で。8970 ジャパン・シングルレジデンス（レジ銘柄、7/20：518千円）ここもぷろすぺ銘柄ですしね。わりと、世間の上昇にも下落にも惑わされることなく、最近割と安定しているんじゃ？で、来期予想は発表されていないんですが、今期はずいぶんたくさん物件取得してきましたが、だいたいその流れも終焉になってきたようで。まあ、今期取得した物件が来期はまるまる効いてきますし、少しは分配金も増えるかなといった感じで、11千円くらいと思っておきますか。でも、最近他銘柄が落としているわりには下落幅が小さそうなので、ちょっと遠慮して50万円±2万円としておきます。3234 森ヒルズリート（7/20：111万円）森トラストも放置型REITだと思っていたんですが、ここも相当ですね。上場来なにもしていませんか？何もしていませんね。まだ通常の半年決算となるのはこの７月で最初だし、どのくらいの分配金になるのかもさっぱり分かりませんしね。とすると、未発表の来期分配金も今期と同じくらいと見積もるしか方法はないですね。とすれば、あまり投資口価格的にも変わり映えしないですかね。113万円±5万円あたりにしておきますか。本日（7/23）の東証REIT指数＝2,113.72、レジREIT指数（独自算出）＝2,030.19、単純平均利回り＝3.75％、加重平均利回り＝3.20％。
2007/07/23
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フサイチコクミン
ビライフにはちょっとやられたかな？今期予想は15％の増収にもかかわらず、なんとマイナス18％の減益予想です。理由がわからんな。まあ、売却益の減少、有利子負債の増加などあるため、増収に見合った増益は当然得られないにしても、減益幅がでかすぎない？ていうか、そもそも増収幅も小さすぎでは？20％以上の増収、数％くらいは増益、15千円程度の分配金を想定していたわけですが、いっぱい物件取得してもこれじゃ意味無いやん。前期も13千円の予想を１割以上も上方修正したので、また上方修正がしたいのかな？この程度の分配金では、また売却益で水増しでもしない限り低迷して増資も難しいな。ちょっとガッカリです。さて、先日の読売新聞に選挙戦の世論調査が出ていました。それによると、与党過半数割れが濃厚だそうですが、まあ、誰しも多分そうなるであろうと思っている程度のことですかね。朝日新聞も世論調査をしたようで、こちらはWEBで見ただけですが、ほとんど同じような結果みたいです。本日は直接的には資産運用ネタとは関係のない、選挙的ネタですが、自民党惨敗ともなると株価にも影響するでしょうし、その後は夏休みや、８月には日銀が利上げをするかもしれず、第１四半期決算発表もあり、今後１ヶ月程度は様子見が正解なんじゃなかろうかと、かように思えるわけです。まあ、そんな感じでわたくしもしばらくは様子見で、さしたるネタもございません。今回の立候補者のメンツをつらつらと眺めていて、一番の注目点は国民新党の比例代表候補なんじゃなかろうかと思いました。なかなか面白いメンバーを集めています。まあ、国民新党を応援するつもりはさらさらなく、投票もしないと思いますけどね。まずは、元大統領です。元大統領が立候補するなんてことは後にも先にもまず考えられません。よく引っ張り出したなあというところです。まあ、参院選の比例区は全国区ですから、票を集められる人寄せパンダ的に、芸能人やらスポーツ選手がよく使われるわけですが、わたくしにとっては、行列弁護士、やら、ヤンキー先生、さくらパパなんかよりも遙かにインパクトがありましたね。まあ、こういった票集めのための立候補者には一切投票しないというのがマイポリシーですが。でも、参院議員は特定の人を除けばテレビへの露出度も少ないし、現職といえど知らない人が多いですね。比例区なんか、どの政党を見ても、過半数は知らない人です。しかし、国民新党は見たことある人が多いです。なにしろ、VSNの関口会長まで出ています。わたしゃ「フサイチコクミン」なんてペンネームで立候補すれば、もっとうけただろうなと思いますし、一番人気の勝馬になったかも(笑)。この辺は、北海道選挙区の羽柴秀吉や東京のドクター中松と同様、金持ちの道楽でしょうね。なにしろ、昨年末のIPOでまた、ガバガバ儲かったはずですから。私も、馬に使われるのは嫌だなあと、思いつつも、一応は応募して、たしか補欠だったんですけどね(笑)。馬だけではなく、選挙にも使うとは思いませんでした。あとは、ペマ・ギャルポさんですか。え？この人日本国籍だったの？と、初めて知りませした。週末のどこかの番組でたまに見かけてはいたんですけどね。弁護士の伊東秀子さんというのも、面白いです。反小沢で自民党の支持を得て、北海道知事選に立候補（落選）したりしたわけですが、元々は社会党の国会議員ですね。さらにさかのぼると共産党員だったみたいで、現在国会に議席を持っている政党の中では最右翼と感じられる国民新党まで行き着くとはねえ。まあ、小沢嫌いなので、民主党から立候補するはずはないですが。後は、元衆院議員のオンパレードですね。郵政解散で、造反組として涙をのんだ方々ですが、結構報道されていたこともあり、知った顔が多いのが特徴です。刺客第１号にやられた小林さん（新党日本だったはずでは？）もいますし。まあ、これらの議員も、郵政解散で敗れたとはいえ、全国的に顔も売れましたし、当然、地元では相当な有名人のはずです。これらの元衆院議員の集票力、亀井さんや綿貫さんの地元での票など加味すると、国民新党も侮れない、共産党より上に行くんじゃないか？と思っていたんですが、読売も朝日も、比例で１議席取れるかどうか程度の内容でしたね。やはり、組織力がない小政党にとって、比例選は厳しいのかな。もっと行くんじゃないかとも思いましたけどね。なにしろ、比例で立候補者の過半数を知っていたのは、自民党でも民主党でもなく、ここだけですからねえ（いや、新党日本も過半数を知っていると言えば知っているか。立候補者３人ですが）。選挙も難しいものです。
2007/07/20
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ぷろすぺ(親)すとーきんぐ７
東証REIT指数は上海発同時株安の時の安値を下回ってきましたね。まあ、ぼちぼちかなあという気がするんですが、あくまでも気ですから。それにしても、大和はえらいですね。日レジ増資のオーバーアロットメント分は市場内で買い戻した方が安くなっているのに、一部とはいえ、市場価格より高い第３者割り当て増資に応じてあげるとは。J-REIT全体が軟調に推移しているときなので、それほど責任とらなくてもいいと思うんですが。さて、本日はちょっとやることもあるので、ぷろすぺ(親)のテーオーシーネタに関するロイターの記事の記録のみです。とはいえ、３つあるので、相当長いです。TOBに応じてあげるみたいですね。ダヴィンチに恩を売る作戦ですかね。仲介手数料ゼロ円でプロレジの譲渡に関わるようですし、どうもぷろすぺ(親)は行動原理がようわからんな。スティールとかの嫌われ様を見て、いい奴と思われたい作戦かな？UPDATE1：プロスペクト 8969.T 、テーオーシー 8841.T 株を5.52％保有07/07/17 16:18 ［東京 １７日 ロイター］ プロスペクト・レジデンシャル投資法人投資証券 の関連会社、プロスペクト・アセット・マネジメント（本社・米ハワイ州ホノルル）が、テーオーシー の株式５．５２％を保有していることが分かった。プロスペクトが提出した大量保有報告書で明らかになった。 報告書によると、保有目的は「投資顧問契約にもとづく顧客資産の運用」。直前の保有比率はゼロだった。 プロスペクトはテーオーシーのほか、ジャパン・シングルレジデンス投資法人投資証券 の株式を２２．６５％、東京グロースリート投資法人投資証券 の株式を２５．９４％保有する大株主。渋沢倉庫 （８．０２％）、アーネストワン （８．１８％）、扶桑レクセル （１０．２５％）、ＦＣレジデンシャル投資法人 （３７．３７％）、ゼファー （５．５２％）なども保有している。 テーオーシーをめぐっては、不動産運用のダヴィンチ・アドバイザーズ が７月２３日を期限として１株１３０８円で株式公開買い付け（ＴＯＢ）を行っている。ダヴィンチが５０．００１％の賛同を得れば、ＴＯＢは成立となる。 テーオーシーの大谷卓男社長ら共同保有者は、自社の株式を市場内で買い増して保有比率を１８．７４％に高めており、ダヴィンチのＴＯＢを阻止するための攻防が続いている。テーオーシーはダヴィンチによるＴＯＢに反対の意向を表明している。 １７日のテーオーシーの終値は前営業日比と変わらずの１３００円。 ※記事中の企業の関連情報は、各コードをダブルクリックしてご覧ください。 （ロイター日本語ニュース 江本 恵美 03-5473-3741 ロイターメッセージング：emi.emoto.reuters.com@reuters.net Ｅメール emi.emoto@reuters.com）再送：〔アングル〕プロスペクトがテーオーシー 8841.T 株主に、物流や分譲会社にも投資07/07/18 07:51 ＊この記事は１７日に送信したものです。 ［東京 １７日 ロイター］ プロスペクト・レジデンシャル投資法人投資証券 の関連会社、プロスペクト・アセット・マネジメント（本社ホノルル）による不動産関連の株式投資が拡大している。１７日提出の大量保有報告書によると、同社は不動産運用のダヴィンチ・アドバイザーズ と攻防を繰り広げている不動産賃貸のテーオーシー の株式を５．５２％取得したことが分かった。 大量保有報告書によると、保有目的は「投資顧問契約にもとづく顧客資産の運用」。直前の保有比率はゼロだった。 プロスペクトはこれまでにも、不動産投資信託を積極的に買うことで知られていた。７月１１日提出の大量保有報告書によると、ジャパン・シングルレジデンス投資法人投資証券 や東京グロースリート投資法人投資証券 は追加取得した。 一方、３月２２日提出の報告書では、ジョイント・リート投資法人投資証券 の保有比率を５％未満（４．２４％）に減らしたほか、ＤＡオフィス投資法人 についても５月８日提出の報告書で、比率を３．８７％に落としたことが分かっている。 ５月、６月にかけては、不動産投信以外にも、渋沢倉庫 のような物流事業会社や、ゼファー 、飯田産業 のような不動産分譲会社の持分を拡大しているのも特徴といえそうだ。 プロスペクトが２００７年に入って提出した大量保有報告書で判明している保有銘柄は以下の通り。保有目的はいずれも「投資顧問契約にもとづく顧客資産の運用」となっている。（社名） （比率）（直前の保有比率） ％テーオーシー ５．５２（ ０．００）ジャパン・シングルレジデンス投資法人投資証券 ２２．６５（２１．１１）東京グロースリート投資法人投資証券 ２５．９４（２４．９４）渋沢倉庫 ８．０２（ ６．２７）アーネストワン ８．１８（ ６．２２）扶桑レクセル １０．２５（ ９．１８）ＦＣレジデンシャル投資法人 ３７．３７（３５．９３）ゼファー ５．５２（ ０．００）飯田産業 ５．０２（ ０．００）新日本建物 ５０．１５（４９．０９）アゼル ４２．１８（４１．１５）ＭＩＤリート投資法人投資証券 ７．４６（ ９．０３）クレッシェンド投資法人 １４．１５（１５．１６）ライトオン ６．４３（ ５．２４）ケネディクス不動産投資法人投資証券 ２．５６（ ５．０２）ウエルシア関東 ７．９９（ ６．９４）パル ８．４７（ ７．４２）アドバンス・レジデンス投資法人 ４．５２（ ９．７３）グローベルス ３２．２０（ ─ ）プレミア投資法人投資証券 ７．０７（ ８．６６）アークランドサカモト ７．３１（ ６．３１）エルシーピー投資法人 ６．２４（ ５．２０）ＤＡオフィス投資法人 ３．８７（ ５．１９）サンシティ ３．１７（ ５．３０）やすらぎ １９．５６（１８．５２）東栄住宅 １１．１１（１０．１１）サンシティ ３．１７（ ５．３０）アスクプランニングセンター １５．８２（１４．８２）イーアセット投資法人投資証券 １０．４５（ ９．２９）リプラス・レジデンシャル投資法人 ３．４０（ ５．７５）ジョイント・リート投資法人投資証券 ４．２４（ ５．９１） ※記事中の企業の関連情報は、各コードをダブルクリックしてご覧ください。（ロイター日本語ニュース 江本 恵美 03-5473-3741 ロイターメッセージング：emi.emoto.reuters.com@reuters.net Ｅメール emi.emoto@reuters.com）UPDATE1: プロスペクトがテーオーシー 8841.T のＴＯＢに応募へ、結果は依然流動的07/07/18 15:56 ［東京 １８日 ロイター］ プロスペクト・アセット・マネジメントの親会社プロスペクト（東京都千代田区）のカーティス・フリーズ会長は１８日、テーオーシー に株式公開買付（ＴＯＢ）を行っているダヴィンチ・アドバイザーズ を応援するためにテーオーシーの株式を取得し、ＴＯＢに応募する意向を示した。ダヴィンチのＴＯＢは５０．００１％の応募があれば成立するが、反対するテーオーシー側も、創業一族で社長の大谷卓男氏ら共同保有者が自社の株式を市場内で買い増すなど防戦に出ており、ＴＯＢの行方は依然として流動的と言えそうだ。 プロスペクトのフリーズ会長はロイターとの電話インタビューで、株主価値を向上させようとしているダヴィンチを応援するためにテーオーシー株を今年４月ごろから買い始め、ＴＯＢには「応募する」と語った。株を買い始めたのは、今年４月にテーオーシーの経営陣が１株８００円でマネジメント・バイ・アウト（ＭＢＯ、経営陣による自社買収）を実施する決議をした頃からで、フリーズ氏は「８００円は安いと思い買い始めた。それまでテーオーシーには投資していなかった」と述べた。 ダヴィンチが７月２３日を期限にテーオーシーに行っている１株あたり１３０８円のＴＯＢに応募しても、プロスペクトとしては「さほど利益は取れないが、利益の規模ではなく、ダヴィンチの行動を応援するために買った。（ＴＯＢの）結果に影響を与えたい」（フリーズ会長）としている。 ただ、何株応募するかについては「今月末に開示資料を提出する（まで明らかにできない）」とした。 １７日提出の大量保有報告書でプロスペクトは、テーオーシー株の保有比率は５．５２％と開示したが、フリーズ氏によると「その後も少し（テーオーシー株を）買い増した」という。 ＜ＴＯＢ、方向性は依然不透明に＞ ダヴィンチの金子修社長は７月９日、約４７％の株主から賛同を得るめどがついたと表明したが、その後１３日の取引でテーオーシーの株価は一時１３００円を超えてＴＯＢ価格に迫る局面もあった。このため「ＴＯＢ成立の可能性にかけず、利益確定を狙った既存株主が市場内でテーオーシー株を売っていても不思議ではない」（大手証券）との見方も根強い。その場合の買い手は、ダヴィンチ派、反ダヴィンチ派どちらのケースも考えられる。 テーオーシーの大谷卓男社長ら共同保有者は７月１２日までに、市場内で自社の株を１８．７４％まで買い増した。筆頭株主（ニューオータニ）や同社役員の持分の合計、約３５％はテーオーシー派として固めていることになる。取引銀行などＴＯＢに応じない株主も存在することを加味すると、両社の争いの行方は極めて流動的な情勢だ。 ※記事中の企業の関連情報は、各コードをダブルクリックしてご覧ください。 （ロイター日本語ニュース 江本 恵美、天羽 枝里子 03-5473-3741 ロイターメッセージング：emi.emoto.reuters.com@reuters.net Ｅメール emi.emoto@reuters.com）
2007/07/19
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金価格連動型上場投資信託
ＮＹでは一時14千ドル台をつけるなど、株価は堅調なわけですが、東京はチトさえないですね。J-REITともども1％を超える下げ幅ですので、当然のごとくマイポートフォリオもいただけません。まあ、選挙、盆休み、日銀、このあたりがみんなけりがつくまでは無理かな。さて、金価格に連動するＥＴＦの登場ですか。大証の金価格連動投信、2万6000円程度から投資可能に 大阪証券取引所は17日、金価格に連動するＥＴＦ（指数連動型上場投資信託）の上場を承認したと発表した。売買単位は10口（10グラム）で、現在の相場だと2万6000円程度から買うことができる。個人が分散投資に利用する動きのほか、17日に東京工業品取引所が取引を始めた金先物の小口取引「金ミニ取引」との裁定取引ニーズもあるとみられる。 ファンド名は「金価格連動型上場投資信託」で、8月10日に上場する。管理・運営するのは野村アセットマネジメント。当初は27億―56億円規模になる見通し。国内の取引所が株価指数以外に連動するＥＴＦを上場するのは初めてだ。 大証の参加者資格を持つ証券会社であれば取り扱える。特別なシステム対応も必要ないため、「ほとんどの個人向け証券会社で買えるようになる」（大証）という。(21:00)（日経）まあ、金などの貴金属類が投資対象になることは前から知っていましたし、金の積立みたいなものもあることは知っていましたが、イマイチ乗り気になれない部分でもありました。多分、これが純粋な相場による価格形成で動き、持っていても、預金や債券の様に利子を生むわけでもなく、株式などのように、経済活動の結果利益が生まれて、配当が配られるというわけでもなく、要するに、インカムゲインが生じないところが気に入らないんだと自分では思っています。それと、どうも商品取引そのものがあまり好きではありません。石油市場や穀物市場などにも、多くのプレイヤーが算入して、これらの商品を実際には売買しない利ざや稼ぎのみの投資家の懐を潤しているとすれば、いずれは末端価格に転嫁され、その分高い買い物をしなければなりませんので、実際に取引される原油の何十倍、何百倍もの取引が繰り返されているということ自体イマイチ好きではありません。というわけで、口座を作ってまで、貴金属や商品を取引するつもりはさらさら無かったわけですが、ETFならそのまま取引可能ですね。まあ、考えてみれば、株価連動のETFにしても、これまで何回か取引してきましたが、別に配当をもらったことはなく、すべてキャピタルゲインを得てきたのみですから、金の取引でも同じことであろうかとは思います。将来買ってみるかどうかはまだ分かりませんが、これまでのETFはいずれにせよ株価に連動するものばかりでしたので、それとは異なる動きをしそうな金価格連動型のETFというものは、選択肢が広がるという意味では喜ばしいことではないかとかように思うわけです。
2007/07/18
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地震とJ-REIT
昨日はまた新潟で大きな地震がありました。東京にいても、本震と3時半くらいの大きな余震は揺れを感じました。多くの民家も倒壊し、高齢者中心に犠牲者も出ており、被害に遭われた方にはお見舞い申し上げます。まあ、日本は地震国であることはガイジンを含め誰でも知っていることであり、今回のレベルの地震はいつどこで起きても全く不思議でもないということは、多くの人が認識しているところでしょうが、再認識と言いますか、多分、今日は情緒的にJ-REITが下げるだろうなと思っていましたら、案の定下げました。近年で最も被害が大きかった地震と言えば、なんんといっても、阪神淡路大震災でしたが、この時はまだJ-REITのシステムができていませんでした。もし、J-REITが当時からあったら、神戸市内の物件などにある程度の被害は出たでしょうし、仮に、構造物としては問題なかったとしても、経済活動が長期間停滞したので、テナントの退出や、家賃の回収の遅れなどJ-REIT収益に一部影響を及ぼしたことが考えられます。市場も混乱し、価格も大暴落したかもしれません。J-REIT運用開始後の地震としましては、前回2004年の中越地震、2005年福岡西方沖地震、2007年能登半島地震、そして、今回の中越沖地震あたりが記憶にありますが、他にも震度６並のものがあったかもしれません。震源地と都市との距離により、この中では直接的にJ-REIT物件に影響を与えた地震は福岡西方沖地震のみでしょう。今回の地震では、現時点で、日本ホテルファンドとリプラスレジくらいしか情報開示がありませんが、他銘柄もまず影響はなかろうと思います。記憶によると、福岡西方沖地震のときの福岡市の震度は震度６弱で、J-REITとしての保有物件も結構あったかと思いますが、被害はエレベータの停止、ちょっとしたひび割れ、ガラスの破損程度の軽微なもので、震度６くらいでは基本的に問題ないという先例となったわけです。なお、このとき、福岡リートは運用開始していましたが、上場３ヶ月前でした。その後、何事も無かったかのように超高値上場を果たし、現在に至っておりますので、まあ、こちらも基本的になんら影響が無かったのだと思われます。おそらくは、新耐震基準を満たした建物は、震度６程度では、過度な心配は無用であることを示しています。今回の中越沖地震に関しても、いくつかのJ-REITが物件を保有している新潟市からは、震源地は50km以上離れており、新潟市は震度５のレベルでした。倒壊家屋や崖崩れ等、地震の爪痕も柏崎市ならびにその周辺に集中しており、まあ、J-REIT物件に関しては何ら問題は無かろうことは容易に想像できましたが、やっぱ、下がるときは下がるモンですね。まあ、６月上旬からの下落傾向の一環で下がっているだけかもしれませんし、地震はなんといっても、プラス材料では無いですからねえ。J-REIT保有レジデンスより遙かにボロイ家に住み、新耐震基準を満たしていない超オンボロ中古ビルに勤務している私としましては、ま、自分がピンピンしている間はJ-REITも安泰かなと、かように考えております。・・うわ。ぷろすぺ(親)がテーオーシー取得しやがったな。シングルレジ乗っ取りのための取引材料かな？しかしシングルレジはダヴィンチだけの銘柄じゃないしなあ。なんだかますます面白くなってきたな。本日の東証REIT指数＝2,240.43、レジREIT指数（独自算出）＝2,106.29、単純平均利回り＝3.59％、加重平均利回り＝3.02％。
2007/07/17
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スティールとライブドア、ブルドックとニッポン放送
２年以上前のこととなりましたが、ライブドアがニッポン放送株の取得を手がけて、その先にはフジテレビの支配権獲得を目指していたわけですが、今回のスティールとブルドックソースの確執の中では、スティールがいったい何をしたかったのかよく分からない点が不気味だったんですかね。一番ひどいのは、全株取得した後、会社を精算して、清算金を受け取って日本からおさらばっていうところですが、まあ、そこまでは考えていなかったと思います。明星食品の件で味をしめて、より高値で買ってくれる白馬の騎士を待っていたんではないかとの憶測もありますが、実際には定かではないでしょう。買収を仕掛けられた側のニッポン放送とブルドックソースですが、ニッポン放送は第３者割り当て増資が裁判所で認められず、ブルドックの方はスティール以外の株主への新株予約権が認められました。おおざっぱな違いは、特定の株主だけに株券を発行するか、特定の株主だけを除外するかといった違いですかね。また、ニッポン放送の方は、むろん空々しい理由ですが、買収防衛策とは言わず、なんか設備投資資金みたいな名目であったと思います。しかし、どちらの買収対抗策にしろ、株主を差別していることに変わりはありません。一部を優遇するか冷遇するかの違いですかね。よって、裁判所の判断が分かれた点は、今一歩分かりにくいです。ブルドックの方は、地裁、高裁と同様の判断になったので、いまさら最高裁で覆りもしないでしょうし、そのせいで、今のところ、思惑買いで高騰していた株価も元の鞘に収まるために連日下落を続けているわけです。スティールを濫用的買収者とした判断も実はよく分かりません。濫用的買収者といえば、ライブドアの方がよっぽど適格だったでしょう。実体としては相対取引で、基本的にはＴＯＢを宣言してから取得しなければならなかったニッポン放送株を、市場内だが時間外という法の隙間をぬった形で大量取得して、いきなり大株主に躍り出たわけですからね。しかも、フジがＴＯＢ最中で身動きが取れない隙に。これに対して、スティールはブルドックソースの大株主として５年前から大量保有報告書を出し続けており、相当な長期投資家であることが分かります。本当に濫用的買収者と言えるのかどうか。ただ単に、外資だし、何を企んでいるか分からん、と言うだけで、差別的に排除されてしまった感があります（いや、実はわたくしもガイシ差別主義者なんですけどね）。ブルドックの経営陣はスティールが経営にはシロウトだとか買収後の経営方針が不明だとか批判はしますが、こんなこと言われると個人株主も株を購入できなくなっちゃうなあとちょっと思います。個人株主のような弱小勢力なら、株主総会で経営陣提案の議題に影響がないので可であるが、影響するほど大量取得する場合は不可と言うことでしょうか。それも、イマイチ経営陣保身主義で、公器たる上場株式会社の方針としては納得できない部分でもあります。もし経営陣の仲良しクラブでやっていきたいのならば、親族で過半数の株を常に維持するとか、上場廃止して非上場にするしかないと思います。そうでなければ、常に緊張感を持って、株式市場に対処していく心構えが必要で、ニッポン放送（フジテレビ）にしても、ブルドックにしても、買収に至るまでの経営陣の無策がある程度批判されるべきでしょうね。買収者が現れると言うことは、株式の市場価値より魅力的であるからであって、誰も高いと思った買い物はしないわけですから。ニッポン放送の場合は、フジテレビとの資本のねじれ現象を長年放置してきたつけが来たと言うことでしょう。まあ、それを解消するためのTOB中だったわけですが。また、ブルドックの方はよく知りませんが、スティールが長年投資してきたわけですから、企業価値に比べて、株価が低めであると見ていたことになります。ということは株価対策を経営陣が怠って来たのではないでしょうか。配当性向を上げて、株価を押し上げるとか、そんな対策を打ってこなかったために、今回の事態を招いているような気がしてなりません。株価対策をほどこして、スティールが考える企業価値を株価が上回れば、当然のことながら売却、撤退という結末になったことでしょうし、23億円の持ち出しも無かったはずなので、企業価値を棄損させたのは経営陣の無策という結論かもしれません。言っておきますが、わたくしはスティールの味方ではありません。ま、実に気に入らない奴らであるとは思っておりますが、ブルドックの買収防衛策のような市場を攪乱する方策も好きじゃないんだなこれが。追伸：そういえば、日記なのに、いつも最初にちょっと書いている本日の出来事を書かずに、昨日書いてあった文章をそのまま載せてしまいました。本日は、NYダウが大幅上昇過去最高になったことを受けて、東京も大幅上昇でしたね。
2007/07/13
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グロソブvs外貨リバランス2007.7
しかし、木村化もすっかりおもちゃだなあ。まあ、ぜんぜん関係ないのでどうでもいいんですが、引きずられるように本日18千円割れですか。これは、勘弁して。サブプライムローン問題の再燃により、安全資産の債券購入の動きが強まり、金利が急速に低下。日米金利差が縮まったのを受けて、昨日は急な円高が来て、輸出企業中心に株式も下落、という流れだったようです。日本でも国債利回りは低下したので、通常はJ-REITに有利に働くはずですが、発端がサブプライムローンなので、米国REITも下落で、つられてJ-REITの方も下落ということで、マイポートフォリオはサブプライムローン問題に両方向からいじめられております。まあ、為替の方は、円高になったと言うよりも、急速に進む円安のちょっとした押し目程度で、すぐに反転してまたもや円安方向に向かっているようですね。で、ひょっとすると直近では一番外貨が高いあたりで買ってしまったかもしれませんが、本日のネタはグロソブにあわせたリバランスです。先週末に行いました。１年ほど前の2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、北欧３カ国、および、日本円を除く、主要５カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブもMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そのため、これまで2006.11以降、奇数月の最初の週末ににリバランスを行ってきました。今回は７月分です。前回（5月）のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2007.5これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。前回５月までは、つかず離れずくらいで推移していたわけですが、ここ２ヶ月で外貨がグロソブを相当引き離して、現時点では４ポイント（4％）以上の差をつけるに至っています。もちろん、この間世界的な金利上昇、すなわち債券価格の下落があったわけですから、MMFより投信のパフォーマンスが劣るのは分かるんですが、それにしても離されすぎじゃ？もはやグロソブに追いつくすべはないのか？債券高の局面や円高の局面など、もうちょっと経験を積ませないことには最終的結論は拙速ですが、ぼちぼちグロソブは外貨預金（MMF）にはかなわないのではないか？という結論に傾きつつあります。前回、グロソブの保有通貨としてはUSDを減らして、GBPあたりを増やしているという印象だったのですが、今回7/5の週報では逆にUSDが増えて、GBPは減りました。少々元に戻しつつあるといったところでしょうか。EURは余り変化ないですね。GBPは先日金利を上げて、さらに強くなりそうなのに何で減らしたんでしょう。いつものようにUSDを100ドル追加で購入し、他通貨をバランスさせようとすると、GBPをほんのわずかですが売らなければならない状態で、また、EURは購入額が100ユーロ以下になってしまいMMFが買えなくなってしまいます。よって、今回は100ユーロの追加購入を基準として、USDを含む他通貨をそれにあわせてリバランスすることにしました。しかし、それにしても２ヶ月前の前回に比べても相当な円安だなあ。グロソブの通貨構成（作成基準日2007.7.5週報）USD=25.5%, EUR=44.2%, GBP=9.2%, AUD=1.6%, CAD=3.2%ソニーバンクTTB（JPY, 2007.7.7）USD=123.08, EUR=167.88, GBP=247.60, AUD=105.40, CAD=117.07リバランス後保有残高（USD, EURはMMF、他は普通預金）USD=626.86, EUR=796.60, GBP=112.42, AUD=45.93, CAD=82.70
2007/07/12
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2007.6預金金利定点観測
ブルドックソースもすっかりマネーゲームのおもちゃですね。ま、高裁判断がスティール側の言い分を認めて、新株予約権の発行差し止めを認める方に賭けることは、宝くじを買うよりはよっぽど現実味があるでしょうしね。まあ、それにしてもねえ。わたくしもこんなガイジンは嫌いなので、さっさと日本市場はあきらめて撤退してくれればいいとは思いますが、株主を選んで新株予約権を与えたり、現金で与えたり、そんなことがまかり通っていいのだろうか？「適法かつ適正」とはチト強弁過ぎやせんかなあ。賛成が大変多いので、チトうさんくさい手法ではあるが認めてくださいよ、程度なのでは？ところで、なんで、ブルドッグじゃなくて、ブルドックなんでしょう。犬は当然dogで、英文社名もBULL-DOG SAUCEなわけですが。さて、金融機関はボーナス時期の各種キャンペーン花盛りといったところですが、本日は7月の金利定点観測です。先日のネタで、関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、今回から定点観測に加えました。よって、グッと増えて、調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金東京スター銀行優遇金利定期池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金泉州銀行ダイレクト支店びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利調査は7/4の夜に行っています。金利トップ５（300万円以上、2007.7.4現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期0.900 イーバンク（↑） キャンペーン8/21まで0.895 ソニーバンク（↑） キャンペーン9/2まで0.825 ジャパンネット銀行 キャンペーン8/10まで0.800 関西アーバン銀行0.800 京都銀行0.800 日本振興銀行（↓）３年定期1.210 イーバンク（↑） キャンペーン8/21まで1.200 あおぞら銀行（↑）1.200 日本振興銀行 7/20まで1.165 ソニーバンク（↑） キャンペーン9/2まで1.150 関西アーバン銀行（↑）1.150 紀陽銀行５年定期1.400 紀陽銀行1.400 びわこ銀行1.400 池田銀行 9/30まで1.400 日本振興銀行 7/20まで1.370 イーバンク（↑） キャンペーン8/21まで前回のソニーバンク、ジャパンネットバンクに引き続き、イーバンクもキャンペーン期間に入りました。これの影響もあり、全般的に金利上昇傾向です。一方で、オリックス信託銀行は１年ものの金利を引き下げ、ついに、全期間ベスト５から姿を消しました。また、日本振興銀行も昨年の冬のボーナス時期から続いていたキャンペーンがついに終了し、１年もの定期の金利を引き下げております。しかし、３，５年もの定期の金利は、キャンペーン金利を引き続き適用ということで、キャンペーンが終了しているんだかいないんだか。今回、イーバンクは結構頑張ったようでして、１，３年もの定期預金では単独トップに立っております。今回から大幅に定点観測に加えた関西地銀ですが、やはりかなり強く、ネットバンク系のキャンペーン金利にわりと対抗できています。キャンペーン終了後は関西地銀だらけになってしまうかも。特に、５年ものでは関西地銀３行が同率首位に立っていますね。ただし、５年ものに関しては、関西地銀だけでなく、他行も含めてもっと頑張って欲しいところです。なにしろ、今月発行の個人向け国債（５年もの1.50％）にも負けていますので。ちなみに、大正銀行IB定期預金っていう５年もの1.60％の金利はありますが、郵送で口座開設できなそうなので、定点観測には入れていません。あとは、大阪協栄信用組合１年もの1.0％なんていうのもあります。大阪在住の人はどちらも使えますね。また、bloombergによる、残存１，３，５年の国債市場金利は7/6、17:20現在以下の通りです。こちらの方も、金利上昇を受けて、１ヶ月前に比べて、いずれの期間も金利が上昇しており、1年ものを除いて、上記定期預金のトップを上回る金利となっています。今後は、キャンペーン期間中でもあり、世の中の金利情勢に敏感なソニーバンクあたりに期待といったところですか。特に、日銀が金利を0.25％上げれば、つられて１年ものなどの短期が上昇することが期待されます。１年 0.84％３年 1.22％５年 1.55％毎月10日前後を目途に書いていたこのネタですが、早めにやったのは、来週前半不在のためです。またまた木曜日あたりに復活の予定です。
2007/07/06
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ぷろすぺ(親)すとーきんぐ６
昨日今日と外人さんお休みですかね。なんだかまったりとした静かな日々です。その外人さんの一角、ぷろすぺ(親)ですが、またまたFCを買い進めていますね。これで、上位３者の保有口数は計16,969口になってしまって、全投資口の51.89％です。報告義務のない1%以内の増減はあり得るとしても、ぷろすぺ(親)に報告義務が発生した6/29時点では、上位３者の保有口数が50％を上回っていた公算は極めて強いですね。今後さらにぷろすぺ(親)が買い進めて、53％を超えてしまったら、もう確実となってしまいます。あと362口で53％に到達ですから、ぷろすぺ(親)にしてみれば、3,4日間で買いそうなレベルです。おそらく、ぷろすぺ(親)としては、これを武器にプロレジとの統合交渉でもしたいのだと思われます。FC側としても、それが嫌なら何か手を打たなければならないはずですが、決算短信発表の時も動きがなかったし、ちょっと後手に回っているんじゃないですかねえ。ここまでくると、もう焦土作戦ですか？いろいろやり方もあるでしょうが。焦土作戦その１分配金を課税後で見積もり直して、発表し、ぷろすぺ(親)とは没交渉とする。こうすると、どうなるでしょうね。税金は前期の例では４割程度だった様ですので、約6千円の分配金予想額となります。やはり価格も下落するでしょうが、個人的にはそれほどひどい下落にもならないのではないか、行ってもせいぜい45万円あたりじゃないかとも想像します。ぷろすぺ(親)もどうにもならんと思えば、期末までには課税されない程度に売ってくると思われるからです。ぷろすぺ(親)の保有口数から言えば、課税されるかされないかで、４千万円以上受取額に差が出てくるでしょうから。とすれば、やはり分配金1万円も十分期待できますから、その辺の期待値とのバランスで投資口価格の推移も決まってくるでしょう。これは一番簡単な方法ですね。なんの手も打たないのかという批判も浴びるでしょうが。焦土作戦その２まあ、普通に考えれば、一番の対策は公募増資です。ただし、希薄化対策を打てないことになれば、価格下落は避けられません。現在発行済み投資口は32,700口ですが、これを6万口にする程度の公募増資をすると仮定し、さらに焦土作戦につき、なんら希薄化対策を行わない（物件取得、売却益など発生しない）とします。この場合、分配金はどの程度になるでしょうか？希薄化するだけの増資ですから、発表後投資口価格は下落するでしょう。その結果、40万円台前半くらいで価格が決まり、１口当たり40万円程度の出資金が得られるとします。新規発行投資口は27,300口なので、約109億の資金を集めることができ、有利子負債（131億円）は相当部分返済することができます。その結果、支払利子が増資後３ヶ月で約3千万円減ると仮定すれば、当期純利益が357百万に上方修正され、６万口なら、一口あたり約6千円の計算です。税金で減るのと同じ程度ですが、税金でとられるくらいなら、こちらの方がマシかもしれません。が、こちらはぷろすぺ(親)が投資口を売却しても、分配金が１万円に上昇する期待は持てませんから、投資口価格的にはその１よりは低迷することでしょう。LTVが相当下がるので、その辺の期待も出るでしょうが、おおざっぱに言えば、40万円ちょっと超えたあたりですかね。ぷろすぺ(親)にとっては、分配金が数千万円単位で減ることもさることながら、含み益が数億円単位で減るのもイタイわな。また、M&Aを迫れるくらい買い増しするとすれば、数十億円単位の資金が追加で必要だし。焦土作戦その３これは取得できる物件が大量にあることが前提なので、難しいかもしれませんが、逆に今期中に借金しまくり、物件買いまくりでLTVを極めて高くしてリスクを高める作戦です。例えば、借金により、総資産額を倍増させます。借入金は約400億円を突破しますので、LTVは70％超となります(笑)。来期半年間での純利益は支払利子がありますので、当然倍増はしませんが、まあ、５億円くらいにはなるかな？とすれば、15,300円程度の分配金です。よって、超ハイリスクとはいっても、投資口価格も伸びて、55万円超くらいまではなんとか行きそうな気もします。まあ、ここまで行って超ハイリスクとなれば、ぷろすぺ(親)も利益確定売りをだして、キャピタルゲインでまあまあ満足するんじゃないかと、そういった作戦です。ぷろすぺ(親)にも利益を与えてやる大陽政策かな。でも、取得できる物件があるのなら、素直に普通に増資した方がいいわな。この作戦はあり得ないか。さて、大陽がいいか北風がいいか。FCはいったい何をしてくるのか、それともなすすべなくぷろすぺ軍団の軍門に下るのか。焦土作戦番外編ボロ物件を高値で買いまくり、優良物件を安値で売りまくれば、本当の意味の焦土作戦ですが、ぷろすぺ(親)も死にますが、自分も道連れの心中だからなあ。こんなことやるくらいなら、プロレジと統合した方がまだマシだわな。焦土作戦その他編物件全部売って、借金全部返して、J-REIT初の廃業・精算。ちゃんと、１口当たり純資産額が返ってくるのかどうか、ちょっと見てみたいような気もしますが、まあ、これもプロレジと統合した方がまだマシだわな。おまけにぷろすぺ(親)の元にはキャッシュが貯まっちゃうので、次なるターゲットに乗り換えるだけだろうし。
2007/07/05
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2007.6月末ポートフォリオ
為替の実効レートというものがあり、プラザ合意時を下回る円安水準となっているようです。約22年ぶりの円安とのこと。しかしながら、プラザ合意の時は、USDは240円とかの水準ですから、対USDではまだ遙かな円高と思うんで、あまりピンと来ませんね。まあ、物価とか貿易量とかいろいろ考えて決めているようなんで、アメリカ一辺倒でもないことは分かりますが。さて、４半期ごとに金融資産ポートフォリオを検証してみようというネタを３月末時点から始めました。前回、2007.3月末ポートフォリオはこちら。今回は、６月末のポートフォリオです。で、わたくし的には、現在、金融資産を以下の５つのカテゴリーに分類しています。普段の月末恒例の分類とはチョイと異なります。１．円預貯金（定期預金・普通預金・MRF）２．国内債券（国債・社債）３．外貨建資産（MMF・投信）４．国内REIT５．国内株（現物・投信）で、円建ての債券も債券価格というものがあり、実際は評価額は変動するでしょうが、満期までもっていれば、国や企業がつぶれない限り一応は元本が戻ってくるでしょうから、１．と２．のカテゴリーを価格非変動型にして、全体の半分の割合に押さえることを目指しています。現時点では円建てのMMFは保有していませんが、もし買えば、これも１．のカテゴリーに入ります。特に、今後短期金利が上昇していけば、MMFも流動性資金の置き場所としてまあまあなのではないかと思います。これに対して、株価やJ-REIT価格、為替等は日々変動するわけですから、３．～５．のカテゴリーは価格変動型の商品と位置づけており、こちらも全資産の半分を目指します。さらに、現時点においては３．～５．をだいたい等しい割合ずつ保有すること、すなわち全体の1/6ずつを目指しております。投信は、日本株投信以外は、外債や海外株、海外REITなど、全て為替の影響下にあるものばかりですので、日本株投信を国内株カテゴリーへ、その他を外貨建資産カテゴリーへ分類しています。J-REITに関しては、現物のみで投信は保有していません。また、外貨建資産の中には、わずかな外貨預金（普通預金）もありますが、あまりに少ないのでMMFと合計して集計しています。で、6月末のポートフォリオ状況は下図のような感じです。まあ、そう激しく売買していませんから、３月末とぜんぜん変わり映えしません。各カテゴリー別で１％以上変化したのは、国内REITが1.3％ほど小さくなったのみです。J-REITに関しては、金額的にはこの４半期に少々買い越していますが、やはり、６月の下落が響いたでしょうね。これに対して、国内株、外貨建資産のカテゴリーはプラスとなっています。株式はこの４半期でTOPIXが数％のプラスとなりましたし、為替は円安になるばかりでしたから、両者とも変動要因はプラスでした。さらに、両者とも若干の買い越しでしたから割合を増やしているものと思われます。しかし、J-REITの下落はカバーしきれず、リスク資産全体としては、３月末に比べて、割合として微妙に減らしているようです。まあ、ボーナスなどの影響もあり、現時点では一時的に預貯金が増えていますし、７月には変額年金保険も購入予定で、すぐにリスク資産50％の第１目標には到達すると思われます。さらに細かい分類で見ると、１％以上変化があったのは、円建ての定期預金と普通預金でした。でも、これは、３月末の特殊要因によるものです。なにしろ、２月にオヤジが亡くなりましたので、葬儀関連とかもろもろの立替払いをしており、３月末は一番の流動性資金である普通預金を相当使っていましたので、減らしていたわけです。立て替えた分も精算して、また、６月のボーナスもそのまま置いてありますし、一部満期になった定期預金もそのまま普通預金に組み入れましたので、普通預金と定期預金の間で割合の変化があった程度です。さて、今後ですが、上記の変額年金保険を利用して外貨建ての部分を少々手厚く持って行ければと思います。この部分の割合が目標より小さいことが前々からの課題でしたので。国内株に関しては、現在ピタリ目標通りなので、このままで。また、J-REITは目標をオーバーしていますが、この20％前後という割合も少々心地よいので、積極的に減らすことはいたしません。ただ、J-REIT価格が回復していって、再度割合が大きくなっていくようだと、なにか利益確定売りを出すことになるでしょう。円の預貯金に関しては、７月や９月に満期になる定期預金もあるため、一部は預け替えるでしょうが、一部は使い道を考えることになると思います。
2007/07/04
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2007年6月の成績
昨日公募価格が決まったDAは、増資を発表した日から12万円以上下落しての価格決定でした。10万口だからざっと120億円ほど集める資金が目減りしてしまったわけですが、まあ、なんとか今回新規取得物件の代金くらいは集めたと言ったところでしょう。それにしても、野村の安定操作がすごい。堅い意志を感じさせる日中足ですね。まあ、新投資口が出回ってくる頃には、同じく売却益を絡めたクリードオフィス程度の利回りまで下落してくるかもしれませんが、DAがLTV40%以下、来期分配金予想13千円のまま放っておくとはとても考えられず、少し安くなったら拾ってみるのも面白いかもしれません。まあ、リスクは高いですが。さて、実は今年初となりますが、６月は金融商品月間運用成績がマイナスとなりました。２月の上海発世界同時株安の時はマイナスとはなっていないんですね。この時は２月から３月にかけての境目でしたので、２月は下落以前、３月は下落以降の成績が効いていました。今回はJ-REITが６月上旬から下落を始めましたので、モロに６月の成績に効いてきています。６月は何はともあれJ-REITの下落です。まあ、J-REITばかりでなく、世界的にREITが不調と言うこともありますが、大きく効いたのはマイポートフォリオの中でも時価総額の大きいJ-REITで、今月のマイナスはほとんどイコールJ-REITの下落と言っていいと思います。お陰で、数字の上では月給も、せっかくのボーナスもみな藻くずと消えました(笑)。６月の株式は、指数的には微妙なプラスで引けました。しかし、マイポートフォリオの株式の部はややマイナスだったようです。指数に比べても不調な原因はやはり銀行や不動産など内需関連株でしたでしょうね。私は輸出産業など円安メリットを享受できるセクターを余り持っていませんので、６月はダメでした。６月は配当月でもあるんで、インカムゲインも結構ありますが、それでも足りませんでした。積極的な売買はしませんでしたが、IPOに１銘柄当選したので、それの初値売却を行いました。コシダカ（2157）当選コシダカ（2157）上場＆売却株式もマイナスでしたが、６月の大きなマイナスの大部分は当然J-REITです。東証REIT指数は６月だけで12％の下落ですから無理もありません。マイポートフォリオもほとんどなすすべなく下落していきました。主因は金利の世界的な上昇傾向にあっただろうと思われます。日本も10年債の利回りが0.3％前後上昇しましたね。でもまあ長期債の金利上昇も落ち着いてきたし、J-REITの下落もぼちぼちかなあといった感じもあります。まだ油断はできないですけどね。そんな中、ビライフをなんと２回も購入してしまいました。まあ、１回目が拙速すぎたということでしょうが。ビ・ライフ投資法人（8984）購入ビ・ライフ投資法人（8984）ナンピン6月終値：日経平均18,138.36 (+1.47%)、TOPIX1,774.88 (+1.09%)、東証REIT指数2,298.53 (-12.03%)、レジREIT指数（独自算出）＝2,121.83 (-8.23%)。為替は円安が進行したと言うことですね。外貨セクターは相変わらずのプラスで、特に６月は今年最大のプラスでした。外貨ポートフォリオの主要通貨であるAUDは５月に100円に乗せてからすっかり定着してしまいました。このままで行くとMMFの金利が7％超の高金利通貨NZDもいずれ100円へといった感じもしますね。６月は特に取引なしで、ただ保有していただけです。インカムゲインとしては１万円超が定着してきました。分配金再投資などで外貨建て保有時価総額は徐々に増えていきますし、円安・高金利状態もしばらく続きそうですから、まあ、今後もインカムゲインは堅いでしょう。6月終値：USD=123.16 (+1.18%)、EUR=166.67 (+1.77%)、AUD=104.50 (+3.74%)、NZD=95.04 (+6.05%)。という具合に円安が進行しているわけですが、投資信託はほとんど動かず、微妙にマイナスでした。為替は円安なので、さすがに外債投信はプラスでしたが、金利上昇、すなわち、債券価格の下落が同時に来ていますので、外貨預金などに比べればパフォーマンスは悪かったようです。投信の中で成績がマイナスで最も足を引っ張ったのはやはり海外REIT投信でした。まあ、US-REITもかなり不調でしたので致し方ありません。今月はいくつかの投信でボーナス分配がありましたので、インカムゲインの部が大きくなっています。このインカムゲインを見ると、税金を１万数千円払っているはずで、これさえなければ投信の部もプラスだったんですけどね。ボーナス分配なんてシステムは止めてくれないですかねえ。投信は今月も売買なしでした。債券は利子なし月です。個人向け国債は例によって少額申し込んでいますが、実際に購入となるのは７月です。今回の10年債は金利上昇の恩恵を受けて久し振りに１％超になりました。夏の個人向け国債2007預貯金はまったくもって何もナシですが、７月から始まる後半戦にはいくつか定期預金が満期になるものが控えているため、利子所得は年後半に伸びるでしょう。多分、預貯金以外のインカムゲインが年後半にも前半と同程度あれば、目標としているインカム150万円に届きそうな程度です。しかし、今年はちょっと、目標ギリギリかもしれないな。
2007/07/03
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2007.6レジREIT指数
７月に入って、今日はJ-REITはなかなか好調で、東証REIT指数は２％ほどの上昇でした。これで調整も一段落でしょうか？まだちょっと疑心暗鬼状態なんですが。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、最初のネタを参照願います。本日は、6月のレジREIT指数の記録です。5月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2007.6.1 2,304.47 2,582.90 2007.6.4 2,316.39 2,573.79 2007.6.5 2,315.87 2,576.52 2007.6.6 2,307.25 2,536.43 2007.6.7 2,230.27 2,452.82 2007.6.8 2,196.72 2,410.94 2007.6.11 2,199.99 2,362.40 2007.6.12 2,214.10 2,413.84 2007.6.13 2,178.09 2,354.02 2007.6.14 2,171.97 2,347.98 2007.6.15 2,182.52 2,344.75 2007.6.18 2,187.41 2,412.75 2007.6.19 2,160.10 2,408.97 2007.6.20 2,171.71 2,431.72 2007.6.21 2,159.41 2,389.01 2007.6.22 2,144.11 2,349.49 2007.6.25 2,127.60 2,309.56 2007.6.26 2,134.42 2,304.85 2007.6.27 2,075.13 2,235.96 2007.6.28 2,102.70 2,274.88 2007.6.29 2,121.83 2,298.53 6月末対象銘柄（13種）8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8965 ニューシティレジデンス8969 プロスペクトレジデンシャル8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 リプラスレジデンシャル3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数341,727,967円（→6/21）361,983,529円（6/21→）除数の変更は6月は1回で，6/21の終値で日レジの公募増資に絡んで除数を変更しました。ここのところ増資が多いですが，レジデンス系としてはここだけです。よって，7月のイベントとしても，今のところ日レジの第３者割当増資くらいですか。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。６月はなんと言ってもJ-REIT下落です。オリジナルの東証REIT指数は300ポイント以上の下落，率にしてマイナス12％でした。まあ，５月末日は現時点においても東証REIT指数過去最高値ではあったんで，その分下落も大きいわけですが，少なくとも長期金利上昇分は完全にカバーできる程度の下落でした。２月末の上海発世界同時株安の時も相当勢いよく下落したわけですが，この時にはとりわけJ-REITが株式につられて下落する理由もなかったように思いますし，その後，徐々に戻して５月に高値を付けたわけですが，今回の下落は少し戻しにくそうなイメージもあります。この６月の下落は6/7あたりから本格的に始まったわけですが，それから数日間の動きを見てみると，東証REIT指数が200ポイント程度一気に下落した時点で，レジREIT指数は100ポイント程度しか下落していません。実際に高値圏で安定的に推移していた５月は，両指数の差はグラフから分かるようにほぼ300ポイント程度でしたが，６月末にはその差は200ポイント以内に縮まって来ています。要するに，レジデンス系銘柄は，上昇過程では上位銘柄において行かれていたわけですが，その分，下落過程では抵抗力もあり，今回の大幅下落の主因は上位銘柄にあったということです。個人が，インカムねらいで長期投資を考えるときには，レジデンス系の方がボラティリティも小さく，利回りも高いので少しレジデンス系の方を厚く持っていった方が望ましいという結論ですか。逆に，比較的短期の売買でキャピタルゲインをねらうときには，非レジデンス系の方が全般的に動きが大きいと言うことでしょうね。現状は。本日の東証REIT指数＝2,344.82、レジREIT指数（独自算出）＝2,155.88、単純平均利回り＝3.45％、加重平均利回り＝2.86％。
2007/07/02
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