2009年01月の記事
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思い出話ー仙台
それほど長い期間じゃないんですが、子どもの頃仙台に住んでいたことがあります。もちろん、まだ地下鉄もない大昔ですが。なぜこんなことを書いているかというと、プライムのリリースでシュトラッセ一番町というのにテナントがなくなるというニュースがあったためです。で、一番町と言えば、東京で言えば銀座です。銀ブラならぬ番ブラなんて言葉もあったかもしれない感じで、わたくしもよく道草を食っていました。こんなところがテナント空き状態になっちゃうのかなあ、と思ったわけで、仙台の地図など見ていたら懐かしくなってきたわけです。仙台では南北に走る道を東○番町とか言ったりします。商店街が並ぶ東一番町、それより東よりに東二番町という感じです。でも東二番町は実は仙台の町を貫く国道４号線のことで、さらに、東三番町、四番町は滅多に使わないでしょうね。五番町はまた少々広い通りになるので、使うことがあるかもしれません（今はどうだか知りませんが、私の知識はうん十年前のことです）。仙台駅はさらにその東側にあります。番町で言えれば６か７くらいでしょうが、５あたりで打ち止めで、あまりその先は言わないんじゃないかと思います。また、逆方向に、西○番町があるかというと別にないと思います。これに対して、東西方向の道は、駅前から延びる道が青葉通り、その北の大通りが広瀬通り、さらに北へ行って常禅寺通りとなり、普通の通りの名前がついています。常禅寺通りのすぐ北に市役所、県庁がありますので、仙台市の一番の中心エリアは、南北では常禅寺通りから青葉通り、東西では東一番町から駅前あたりまでの範囲であると思います。なお、北○番町という呼称がないわけではありませんが、常禅寺通りよりさらに北の方の呼称ですね。また、南○番町という言い方は聞いたことがありません。で、一番町でテナントが入ってないのだから、結構ハズレ（例えば、東一番町でも青葉通りよりさらに南の方とか）の方であるとか、実は一番町には面していないで、横道であるとかなのかなと思って地図を見てみたら、青葉通りと広瀬通りの間で堂々と一番町にも面していますねえ。わたくし的には、これは、仙台ではかなりの一等地なのではないかという気がします。地場のデパート藤崎も近く、一番町に直角に東西方向に伸びる中央通り商店街（マーブルロードというのか？おそらく、アーケード街をトラックで暴走した奴が居たところ）にもほど近い場所ですので、私のイメージでは最も人通りが多そうな場所です。そこのテナントがうまらないとは・・しかも、八階建てビルのようで、稼働率ゼロですから空き家状態ですかね。一番町でシャッターが閉まっている店があるとはちょっと驚きです。仙台も相当景気が悪くて、そんな店がチラホラあるのでしょうか。それとも、地下鉄などの影響で人の流れが変わって、一番町も没落してしまったのでしょうか。私は地下鉄もない時代で、バスで通っていましたが、家から学校まで一本ではいけず、県庁市役所前で乗り換えていました。ですから、帰りなんか、県庁市役所前でおりて、一番町ブラブラ、さらに東へ曲がって中央通り（マーブルロード？）ブラブラ、そうこうしているうちに駅前が近づくので、その辺からまたバスに乗って帰るという寄り道を非常に高い確率でしていましたけどね。まあ、金持ちでもないので、一人のときは本屋、レコード屋とかそういったところの物色でしたが。不思議と、あまり買い食いには興味がなかった。まあ、おなかがすけばなにか買い食いしていましたが。友達が一緒のときははっきり言って、まあ、無目的です。本当ただブラブラして話しているだけ。仙台の地図を見ていたらそんな思い出にふけりましたのでネタもないし本日はこんな話になりました。で、市場の方は、一月最終営業日でしたが、アメリカさんが下げたおかげで、8千円割れで終了してしまいました。実は、今日上昇で終われば一月はプラス引けになる可能性もあったのでガッカリです。一月は円高も進行したようで、外貨や投信もダメだし、日本株もダメ、やっぱり全部ダメだったんじゃないかという感じです。来週まとめますが。
2009/01/30
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買えば良かった？
昨晩アメリカも上昇したし、やや円安方向へ動いたようなので、本日はまあまあ日経も上昇でした。FOMCではゼロ金利を続けるということで、アメリカももうこれ以上金利は下げられませんから、金利以外のところが注目を集めているようですね。不良債権の買い取り機構みたいなものを作るんじゃないかという話が出て、それで上がっているようですが、もし実現すればこれはいいですね。さて、本日ネタなしです。用意してあるものもありません。昨年のまとめと今年の展望みたいなことを考えたいのですが、時間がありません。というわけで、新聞ネタでも。買えば良かった！かんぽの宿、１万円で売却 旧日本郵政公社が民営化前の２００６年から０７年にかけて、自治体や民間などに売却した保養宿泊施設「かんぽの宿」１５か所の売却額が、全体の建設費約３１１億円に対して、計約１３億円だったことが２８日、日本郵政が民主党に提出した資料でわかった。 このうち鳥取県岩美町、鹿児島県指宿市のかんぽの宿は、それぞれわずか１万円で売られていた。 日本郵政がオリックスに一括譲渡する予定の７０施設を巡っては、譲渡額の約１０９億円に対して、実際の土地代は約３００億円、建設費は約２１００億円だったことも、同日判明した。 鳩山総務相は記者団に対して、「土地だけを売るような値段だ」と批判しており、民営化前の価格設定方法も含めて論議を呼びそうだ。（2009年1月28日22時15分 読売新聞）まあ、それぞれの新聞にもいろいろスタンスがあるわけでして、どう書こうがかまわないのですが、あまり世論をあおるような書き方は暴走し出すと止まらなくなりますので注意が必要でしょうね。で、「買えば良かった！」って、ほんまかいな？赤字を垂れ流すしかないものはタダでもいらないという可能性もありますね。あとは、買ったときの土地代とか、建設費とかそんなことにこだわりを持っているみたいですが、はっきり言って、原価がいくらであろうと売却価格は関係ないですね。1千万円の高級車でも、時がたちぼろくなれば二束三文かもしれません。また、どうせ、親方日の丸時代の購入品ですから、不当に高く買っているかもしれないですし。バブリーでリゾート開発がはやりの一番高いときに買っているかもしれませんしね。原価にこだわるあたりは、株式を購入している個人投資家のようです。9割棄損してようが、売り時は売り時であるはずです（って、滅多に損切り出来ないオレが言うか？）。まあ、かんぽの宿の価値は私はまったくしりませんが、合理的に高く売ろうと思うのであれば、従業員の雇用とか、何年転売禁止とかそんな条件は全部はずすのがいいでしょう。それが出来ないのであれば、まあ、むなしいだけとも思いますがどうなんでしょう。たぶん、鳩山総務大臣は郵政民営化に反対なんだなと思います。日本郵政も赤字施設をせっかく100億超で買ってくれるところがいるのに横やり入れられちゃってちょっとかわいそうな気もします。ただ、年間50億くらいの赤字だとすれば、ホテル経営のノウハウを持っている人をヘッドハンティングしてくれば、黒字化出来る可能性もあるかもしれませんね。あるいは、年間10億円くらいでオリックスに貸すっていうのはどうですかね。J-REITばりに、経営には関与せず、インカムのみをもらうというのも悪くなさそうですが。で、いずれ市況が好転してくれば、「郵政リート」なんてつくっちゃったりして。案外、JTのフロンティアなみに親が強欲でない感じでいいREITになるかもしれません。
2009/01/29
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東急リアル・エステート投資法人（8957）売却
ふむ。本日は株、J-REITとも落ち着いた感じですね。むろん、悪材料が出た一部の銘柄はストップ安になっているわけですが(笑)。さて、東急ですが、１月が決算だったので、つい最近権利落ちを迎えたわけですが、権利付きのときには60万円を期待していたもののなかなか到達せずでしたが、権利落ちしてから上がってますね。本日は一時60万円を突破。んで、売却しました。まあ、J-REIT全体の流れもあるんでしょうが、なんだか不思議な価格動向です。私は先日書きましたように、東急は若干弱気気味の中立程度でしたし、また、この銘柄は、実は昨年中に売却することを目標に11月くらいに短期と思って買ったものです。目的は確定申告の際に、証券特定口座の申告を不要とすることでした。このためには、全ての口座において譲渡損益がゼロまたはプラスであれば、払いすぎの税金もないし望ましいわけです。しかし、東急を保有するのはSBI証券ですが、昨年中には譲渡損益をプラスに出来るくらいの益を出して売ることが出来ませんでしたので、結局、ここはマイナスのままで終わりました。よって、確定申告して他口座と損益通算することになりそうです（ていうか、やった方が税金が戻ってくるので得）。まあ、別にそれほど面倒ということでもないのですが、昨年は全部プラスでしたので、申告不要制度を利用し、申告しませんでしたので、A,B二通りある申告書のうちAを使ったのですが、今年はBを使わなければなりません。昨年作ったファイルをそのまま使えないんじゃないかと思われ、いろいろと再入力が必要なところが出てくるんじゃないかと思います。さて、まあ、タイトルの東急は別に売っても持っていてもどちらでも良かったんですが、気になるのは日レジ、日コマの今後ですね。まあ、日コマの方は持っていないんですが。運用会社の社長が非常勤とはいえ、パシの取締役に取り込まれるということは、なかなかパシに三下り半を突きつけて別のスポンサーに走るということもやりにくくなってきたと思われます。パシ側にとって見れば、日レジ、日コマを失うと、もはや自分には何もない・・てな気分なのかもしれませんが、はたして日レジや日コマがどれほどパシにとっての収益源になるのかは疑問です。皮肉なことに、パシが親であり続ける限り、もはや、物件を高値でJ-REITに押し込むビジネスは成り立ちません。あとは、物件売却等々に絡んだ小銭のフィー収入くらいしか実質的には得られないのではないかと。まあ、パシとしては中国マネーを引き出すためのエサとして、傘下にJ-REITを持っている方が有利と思っているのかもしれませんが、私が中国マネーで、仮にJ-REITを欲しいと思っていても、こんな企業には金を出しません。破綻させて、破綻処理の段階でクビを突っ込んでいって、運用会社株式を買い取ってあげればいいことですから。マイナスから出発するより、ゼロになった時点でかかわっていった方が有利なのは自明ですね。よく企業同士が合併する際には「お互いwin-winの関係で・・」などど言うわけですが、パシと傘下のJ-REITはむしろ、「lose-lose（負け負け）」の関係になっているのではと思います。日レジや日コマはパシのせいで、格付けを下げられたり、投資口価格が下落したりしている面が多々あります。一方で、日コマの投資口を結構保有しているパシは、有価証券評価損を計上しなければならない事態に陥っています。むろん、販売用不動産等評価損とかに比べると少なめですが、70億円というのは決して小さい値でもなく、債務超過額の53億円よりは大きいわけですから、これさえなければまだ純資産はプラスだった計算です。まあ、あり得ない話ではありますが、仮に日コマの運用会社株式を三井不動産に譲渡して、日コマが三井不動産のREITになっていたとします。とすれば、ひょっとすると、有価証券評価損を計上しなければならないほどの価格低下は起こらなかったかもしれません。しかし、リプラス、モリモト、クリードとわりと清くJ-REITの今後に道筋をつけたのとは対照的に、パシのこの粘着質はなんなんでしょうか。もはや、パシが破綻してやっとそこから新スポンサー探しが始まるという感じで、日レジ、日コマとも明るくないですね。そのパシですが、今月末（あと数日）か来月末かしりませんが、もはや残された時間はごく僅かという感じがします。傘下の上場J-REITを失ったCBREが日レジ運用会社の株式を取得、そして、「ニュー・ニューシティ・レジデンス」に改名して、運用会社社長として新井某とやらを迎えるなんてブラックユーモアはないだろうな。J-REITはやはり投資主の権利がやや制限されすぎかもしれません。総会も２年にいっぺんくらいですし、あまり重要事項に口を挟めません。まあ、きちんとやってくれるちゃんとした運用会社なら別にそれでいいんですが、運用会社が勝手な悪事をやってもただ指をくわえて見ていなければならない場面も多く、まるで総選挙をしないうちにコロコロ総理大臣が入れ替わるどこかの国のようです。衆院2/3以上の票は郵政解散で得たものです。要するに、国民の多数が郵政民営化賛成だったというわけ。それ以上でもそれ以下でもないと思います。それだけの意味しかないのに、何度も何度もこの2/3以上の票を使わないで欲しい。
2009/01/28
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パシ最悪だな
さっき19時半すぎに夕飯に出て、帰ってきたらパシのリリースがごまんと出ていました。やっと流し読みを終えたところ。その結果、日レジ日コマに言いたい。「あほか」と。こんな監査意見不表明で、債務超過で、社長がクビで、市場降格で、継続企業の前提に疑義があって、中国マネーもほぼ絶望的な、こんな会社の取締役を兼務してますますつながりを深くしちゃっていったい何がやりたいのかと。J-REITにとっては最悪ですな。こんなことなら、すっきりつぶれて欲しかった。まあ、待ってりゃそのうちつぶれるでしょうが、新スポンサーも探す気ないようですな。おまけに、日レジの決算説明会もMacユーザの私には見られないじゃないの。まあ、こんなことは日常茶飯事なので普段なら気にもならないんですが、なんだか無性に腹立ってきたなあ。今日は早寝をしよう。関係ないけど(笑)。
2009/01/27
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近畿日本鉄道株式会社第59回無担保社債
本日は8千円回復ですか。年金資金あたりが、8千円を目途に下回ると買いに来ているのでしょうか。そう言う方針をずっと続けてくれるのならば、安心して買えるんですけどね。でも、日本もそうですが、アメリカも雇用情勢が厳しいようですね。さて、タイトルの近鉄の社債なんですが、４年で1.7％という利回りです。先週金曜日から受け付け開始のはずでしたが、金利が決まったのがその金曜日で、目論見書も金曜日の夜くらいから大和証券でダウンロードできるようになりましたので、実質的には、今週に入ってから申し込みが可能になったというものです。まあ、少なくともダイワダイレクトコースの人間にとっては今週からでした。で、昨日月曜日の午前中に電話して申し込んでみました。実は週末を挟んだので、朝の９時には忘れていまして、ちょっと立ってから電話しましたが、まだ在庫がありました。現時点では在庫があるかどうかは分かりません。まあ、新生銀行の実りの特別円定期４年ものが1.5％の金利ですので、今現在の４年ものとしては、預金金利を上回ってはいると思います。この近鉄なんですが、でかい鉄道会社であることはわかりますが、格付けは決して高くないです。R&Iの業種別一覧(PDF)では、BBB[安定的]という評価です（p6）。これがどのくらいかというと、ＳＢＩホールディングス、長谷工あたりと同じですから、決してほめられたものではありません。まあ、鉄道会社としては、他に東武とか阪急阪神あたりもBBBなので、驚くべき低さというわけでもありませんが。しかし、今回の社債の金利は、A格ではないくせにやけに低いなあという印象です。SBIホールディングスが仮に現在４年もの社債を発行するとすれば、２％は優に超える金利となるでしょう。ひょっとすると、３％台、４％台かもしれません。ていうか、昨年秋くらいの償還に合わせて借換債を発行できなかったという実績があります。それに比べると、ずいぶん低金利ですねえ。まあ、私自身も、発行体が近鉄とSBIホールディングスで、全く同条件、同利回りの社債があったとしたら、どちらを選ぶかと問われれば、多分近鉄です。ですから、危なさは近鉄の方が低いとは思うのですが、BBBって格付けなんだから、それなりの利回りもほしいなあと言う気がします。もしBBBでもこんな金利で社債が発行できるのであれば、J-REIT（上記p12）なんかは、一部の銘柄を除いて、多くはA格を持っているわけですから、堂々と投資法人債を発行できそうなものです。多分、社債の金利は機関投資家の需要を見込んで決まるのだと思いますが、どうやって決まっているのかサッパリですね。格付けと金利もそんなに強い相関がなさそうですしね。最近、個人向けに社債が発行されることも増えてきているようなので、J-REITも個人向けに投資法人債でも発行してみたらどうなんでしょう。百億円くらいなら案外簡単にさばけるかもしれません。でも、まあ、名前の売れ方から考えると、近鉄とかオリックスあたりとは比べものにならないから、そんなにバカ売れしないかもしれませんが。本日に延期されたパシの決算報告（または報告できずに何かが起こる）をちょっと待っていたんですが、17時半時点でまだ発表がないですね。
2009/01/27
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1月決算J-REIT
今日もさえない日でした。今日あたり日レジ、日コマの親が変わりますってな感じのリリースでもあればいいなと思っていたんですが、今のところないですね。パシは明日くらいに数日延期したところで、まともに決算発表出来るんでしょうか。中国マネーもなんだか怪しげで、ぼちぼち日レジ、日コマも見切りをつけて逃げておいた方が無難だと思うんですけどね。違約金も払ってやったし、もはや義理立て必要なしでしょう。日レジ日コマからすると、パシの足かせさえなくなれば、道も開けて来ようというものですが。さて、今月決算J-REITシリーズなんですが、また今月も、各銘柄の簡単な感想、強気、弱気、中立くらいの話にとどめます。多少は落ち着いてきたかなあという感じがしてきましたが、破綻リスクとかそいうったものを数値的に考えるのは無理があるし、無理矢理考えてもむなしいからです。なお、1/23現在の各指標の値は以下の通りです。大部分を書いているのが週末なので、全部1/23の値を用います。東証REIT指数＝892.40（1/23）レジREIT指数＝488.54（1/23）8957 東急リアル・エステート（1/23：588千円）個人的には、１月権利月に60万円程度に行くんじゃないかと思っていましたが、一瞬到達したものの、J-REIT全体のパフォーマンスが悪かったため、結局50万円台で権利落ちを迎えそうです。しかし、全体の調子が上がらない割にはまあまあ頑張っている方じゃないでしょうか。現在、１口当たり出資金額を超える投資口価格の銘柄は４つしかないわけですが、そのうちの１つが東急ですからね。NBF, JRE, 森トラストあたりが最上位とすれば、その次くらいにはつけている銘柄でしょう。というわけで、全体が上がっていかない限り、これ以上どんどん行くとも思えませんので、弱気気味の中立程度でしょうか。8967 日本ロジスティクスファンド（1/23：517千円）いまや最もLTVが低い銘柄ですので、財務的には最上位なわけでして、16千円前後の分配金予想をキープしている以上、もうちょっと評価されてもいいように思うんですけどね。特に破綻リスクなど感じませんし、少なくとも50万円台後半、本音を言えば、60万円台も大いにアリかなと思っているんですが、思いのほか厳しい評価ですね。まあ、よって、個人的には強気なんですが。8969 プロスペクト・レジデンシャル（レジ銘柄、1/23：61,400円）ゴミ銘柄ですね。上場来ずっとゴミだと思っていましたが。今期はいろいろありました。金融庁による業務改善命令、物件の損切り、そして、6.8％もの金利での借入、等々。まあ、格付けも低下して、今後も厳しい状況が続くでしょうから、譲渡損の発生や金利負担の増加を考えるに、明るい未来はありません。十分安い価格にまで下落しているので、弱気になるほどでもないかもしれませんが、破綻リスクなども勘案すると、やっぱり弱気かな。利回りはいいんですけどね(笑)。8970 ジャパン・シングルレジデンス（レジ銘柄、1/23：61,000円）ゴミ銘柄その２ですね。ここももともとゴミだったのが、昨今の情勢でますます厳しくなってきたということでしょうか。まだ、プロレジのように物件の損切りまで至っていませんし、業務改善命令が下されたということでもありませんが、運用会社の株主の一角であるリーマン・ブラザーズ・インベストメンツ・ジャパン・インクがどうなったのかすらよく分かりません。まあ、あおぞら銀行的評価といたしましては、最近の借換で2.5％の金利ですから、プロレジよりはましと見ているのか。いずれにしろ、ここもこれからますます金利負担が重くなって行きそうだし、弱気ですかねえ。3234 森ヒルズリート（1/23：281,100円）ここは物件の買値もバブリーだろうし、家賃もバブリーだろうしなあ。こういった時代になると、次第に厳しくなってくるのかもしれません。しかし、市場価格より高い１口50万円で第三者割当増資をするなど、森ビルも頑張ってますね。もっとも、上場時に売出をしたので、だいぶ上場益も稼いでいるはずなんですが、昨今の低迷で、含み損もだいぶ積み重なっているでしょうね。比較対象としてはトップリートを考えています。分配金水準も似たようなものだし。とすると、もう少し買われて、せめて30万円台に乗せる程度でもいいんじゃないかと思います。森ビルが親ですから、財務的にも問題ないだろうし。というわけで、やや強気です。本日の東証REIT指数＝871.98、レジREIT指数（独自算出）＝470.49、単純平均利回り＝12.78％、加重平均利回り＝7.37％。ただし、1月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2009/01/26
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JHR第三者割当増資など
株価的には大きく下落しましたが、J-REITが上がっているんで、マイポートフォリオ的にはプラス引けでした。J-REITは昨日に続いての上昇ですが、昨日は日銀がJ-REITの投資法人債を担保に資金供給みたいな話で派手に上がったようです。しかしなあ。これって、別にJ-REITに資金が注入されるわけでもなく、投資法人債を保有している金融機関などが資金調達できるという話では？なんでJ-REITが上昇するのか、買いたくなるのかよく分かりません。まあ、銀行に資金が入れば巡りめぐってJ-REITのファイナンス環境も改善するってことでしょうかね。しかし、どうせ日銀が担保適格と認めるような投資法人債は最上位数銘柄くらいが発行しているものであって、日レジとかそんなところのジャンク債みたいなものを担保に日銀が金を貸してくれるともとうてい思えません。だから、個人的にはそうそう大はしゃぎするようなことなのかイマイチ分からないわけですね。オーストラリアREIT関連で、「豪政府、ＲＥＩＴ救済基金の設立を検討」なんてニュースを見ましたが、J-REITでも救済基金的なものが出来れば上がるのは分かるんですが、どうなんでしょう。で、JHRは第三者割当増資を行うことを発表しました。まあ、最初に見たときはヒデーな、最悪だ、と、思ったんですが、まあ、それはそれで正しいのですが、どうも強欲とかそういった次元の話ではなく、選択肢がなく窮地に追い込まれた結果といった感じがします。一緒にいろいろとリリースを出していますが、要は、リファイナンスが満額出来なかったということでしょう。足りない分をなんとか手当てしようと、敷金の増額とかなんとか結構涙ぐましい努力もしているみたいです。それでも結局15億円ほど足りなくて、親にすがったという構図に見えます。むろん、１口当たり出資金額：501,796円→449,444円（-10.43％）１口当たり出資金額に対する増資価格：107,000円÷501,796円（-78.68％）であって、出資金の棄損率は昨年８月のリプラスレジ、６月のDAに次いでワースト第３位、また、従前の出資金額に対し、２割強しかない増資価格はリプラスレジの記録を抜いて堂々ワースト記録更新です。まあ、リプラスレジも第三者割当増資をしたのはリーマンショックの前ですからね。昨今の投資口価格を考えればどうしようもないところです。GSもまさかこの価格じゃ森ビルのように１口50万とか言えないですしね。無銭飲食とか万引きとかはいけないことに決まっていますが、派遣をリストラされたり、ネットカフェ難民とかの行く末として、サイフの中身が数十円でここ数日まともに食事にもありつけていない状態。そんなシチュエーションでの無銭飲食とかだと、若干の同情の余地がありますかねえ。JHRの第三者割当増資を見ていてそんな弱々しいイメージを抱きました。たった15億程度のことで、ここまで情けない事態に追い込まれるとはね。あ、そう言えば、Yahoo!はまだ変化していないみたいですが、リプラスレジの名称が「日本賃貸住宅投資法人」に変わっていますね。全部漢字という銘柄も初だと思いますし、なんだかお堅いイメージでいいのですが、元がリプラスレジと思ってしまうと・・本日の東証REIT指数＝892.40、レジREIT指数（独自算出）＝488.54、単純平均利回り＝12.31％、加重平均利回り＝7.21％。
2009/01/23
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グロソブ分配金を引き下げ
オバマ大統領誕生一色って感じですね。でも、なかなかご祝儀相場とも行かないようでして、株価も下落、USDも対円では安くなって来ていますね。さて、2001年初頭から８年間毎月40円の分配を続けてきたグロソブですが、この１月からついに30円に引き下げました。私も少し持ってはいるものの、３の倍数月しか決算がない３ヶ月決算型ですので、気が付くのが遅れました。国際投信のページを見ていて気が付いたものです。しかし、グロソブ毎月決算型は、2002年から2007年くらいまでの間は基準価額8千円前後に対して、毎月40円の分配金を出してきたわけで、現在、円高により基準価額が6千円程度まで落ちてきましたので、30円の分配金では率としては変わり映えしません。ですから、新規に買う人は、2007年頃に買ったとしても、今買ったとしても、投資額に対する分配金の額はだいたい同じ程度です。まあ、リーマンショックで割り込んだとはいえ、かつては５兆円を超える時価総額があったわけですから、もともと持っていた人も相当数いるわけで、これらの人にとっては、毎月のインカムが減るという結果になります。しかしながら、リーマンショック以前から持っていた人は、個別元本で7千円台後半くらいでしょうから、ほぼもれなく非課税の特別分配となっているはずです。私も例外ではなく、グロソブばかりか手持ちの全投信が特別分配となっており、しばらくは回復しそうにありません。実は、分配金というゲンナマはもらえるかもしれませんが、特別分配の場合は、インカムゲインとは名ばかりで、投資額の減額にあたります。預貯金でたとえるならば、利子をもらったのではなく、ATMで自分の預金を引き下ろしたことに相当します。ですから、この時期を耐えて、なるべく長期投資したい向きには、分配金の減額はありがたいという側面もあるかと思います。しかし、そんなことを考えずに、毎月の家計の足しにでもしている人にとっては、分配金が3/4になることは痛いのかもしれません。まあ、わたくしの場合は、分配金は再投資になっていますので、分配金額が40円だろうと30円だろうと実質成績に影響はないので、どうでもいいのですが。で、今後ですが、個人的には、グロソブは分配金を30円程度にするだけでは耐えきれないと思います。上で書いたように、率で言えば2002-2007年と同レベルの分配金になるためです。実は、グロソブは主要通貨であるEURの為替動向との連動性が一番高いです。分配金込みチャートを描くのはめんどうなので、分配金をあまり出さない１年決算もの（青）とEURの為替動向（赤）を、グロソブ毎月決算型（緑）と同時に描くと以下のようになります。青と赤のチャートは相当相関が高いのが分かるでしょう。リーマンショック後の下落幅がだいぶ違って、グロソブの方が落ち方が少ないですが、これは、グロソブが円資産を結構持っていることと金利が低下し、債券価格が上がっている事が効いて、グロソブの方がまだましなものと思われます。これは、わたくしがここ何年か行っているグロソブvs外貨で、EUR以外のものも含めた動向とも一致しています。このように、2002-2007年の間は、EURはJPYに対してほぼ一方的に高くなってきており、2002年初頭に比べれば、2007年末は４割程度値上がりしています。リーマンショックでその値上がり分はほぼ吹っ飛んだ感じですが、40円の分配金を出しつつ、8千円前後の基準価額をキープできた立役者はこのEURの値上がりでしょう。ですから、今後、30円の分配金を出しつつ、6千円前後の基準価額をキープしていくためには、EURが同じような軌跡をたどって高くなっていかなければなりませんが、当面1-2年は悲観的でしょう。さらに、当時より金利も下がっています。グロソブは長期債も持っていますので、現地通貨建ての金利収入が金利低下に合わせて急速に減少するわけでもありませんが、今後は徐々に収入も減っていくことになるわけです。というわけで、30円の分配金では6千円の基準価額の維持すらなかなか困難で、今後は徐々に低下していくことになると思っています。そして、また、来年の今頃かもしれませんが、20円くらいに分配金の引き下げが行われると、そんな風に思います。そして、徐々にグロソブから資金が逃避していくかもしれませんね。しかし、依然として４兆円以上の資産を持つグロソブで資金の流出が起こると、外貨売り円買いが行われるわけですので、ますます円高を後押ししそうな感じです。これは意外とでかいんじゃないかなあと思って心配です。毎月のインカムが少なくなって困るので、買い増ししようという動きになればいいのですが、今買い増ししようという人もあまりいないかもしれません。私にしては珍しく、今後いろいろと忙しい日々が続きます。次から次へと仕事が降ってくる感じ。あまりプレスリリースなども真剣に見ている暇もなく、しばらくはたいしたこと書けないと思われます。
2009/01/22
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2008.12月末ポートフォリオ
EURも導入以来最低水準の2%に金利を下げましたね。でも、１国の通貨と違って、各国バラバラの事情や財政政策など特殊要因がありあすので、日米のようなゼロ金利政策は無理のようです。まだもう少し下げるかもしれませんが、ここも打ち止めは近い感じですね。さて、４半期ごとに金融資産ポートフォリオを検証してみようというネタを2007.3月末時点から始めました。前回、2008.9月末ポートフォリオはこちら。今回は、12月末、すなわち昨年終了時のポートフォリオです。で、わたくし的には、現在、金融資産を以下の５つのカテゴリーに分類しています。普段の月末恒例の分類とはチョイと異なります。１．円預貯金（定期預金・普通預金・MRF）２．国内債券（国債・社債）３．外貨建資産（MMF・投信・外債）４．国内REIT５．国内株（現物・投信）で、円建ての債券も債券価格というものがあり、実際は評価額は変動するでしょうが、満期までもっていれば、国や企業がつぶれない限り一応は元本が戻ってくるでしょうから、１．と２．のカテゴリーを価格非変動型にして、全体の半分の割合に押さえることを目指しています。これに対して、株価やJ-REIT価格、為替等は日々変動するわけですから、３．～５．のカテゴリーは価格変動型の商品と位置づけており、こちらも全資産の半分を目指します。さらに、現時点においては３．～５．をだいたい等しい割合ずつ保有すること、すなわち全体の1/6ずつを目指しております。投信は、日本株投信以外は、外債や海外株、海外REITなど、全て為替の影響下にあるものばかりですので、日本株投信を国内株カテゴリーへ、その他を外貨建資産カテゴリーへ分類しています。J-REITに関しては、現物のみで投信は保有していません。また、外貨建資産の中には、わずかな外貨預金（普通預金・定期預金）もありますが、少ないのでMMFと合計して集計しています。また、外債も外貨建資産に入れています。で、12月末のポートフォリオ状況は下図のような感じです。前回の9月末は、すでにリーマンは破綻していましたが、株価的、為替的にもまだましな状態だったわけで、本格的な大暴落となったのは米議会で金融安定化策が否決され、そして、NCRが破綻し、J-REITにプチ恐慌が起こった10月が主体だと思います。よって、前回9月末のポートフォリオ状態は、それ以前とそれほど変わっていませんが、10月の大暴落を経た12月末ポートフォリオは前回から激変しています。まず、株価、J-REIT価格、為替、全てが大暴落という感じですから、グラフの右側がすごくしぼんでいます。J-REITはこれでも買い増しているはずなんですが、それでも2％近く割合を減らしています。外貨建てに至っては、AUDの暴落や、海外株式ものでは為替と株安が相乗効果を持って基準価額を押し下げるので、これらが自分的には一番効いていると思いますが、なんと３％以上割合を減らしています。逆に左側はかなり増えています。といっても、積極的増加ではなく、右側がしぼんだため、消極的に増加しているという意味合いが極めて強いです。円の預貯金は４％近い増加、国内債券は３％近い増加です。そして、両者合わせると、60％弱になります。これまで、左右半々を第一目標としてポートフォリオバランスを考えてきましたので、昨年前半あたりは、株価やJ-REIT価格が下落し右側が縮こまってくると、少々資金移動して半々に近づけるというようなことをしていましたが、移動してもさらなる株価の下落に見舞われるみたいなところがあり、移動しても移動してもキリがありません。ついには、リーマンショックから金融危機につながり、左右ポートフォリオバランスを半々に保つという目標に固執するのは一時中断しました。現時点では、左側（円預貯金と円債）の合計を割合としてではなく、総額としてキープしていく方針です。右側は株価や為替動向により変動しますが、左側は何もしなければ微増になります。微増は当然、インカムゲインである利子や配当、分配金のたぐいもありますが、給与のあまった分もあります。で、今後は、右側のものを新たに購入するにしても、なるべくこの微増分の中から資金を手当てしてゆこうということです。そして、最終的にはまた半々になればいいのですが、株価の上昇なしで、半々にするにはまたまた数年オーダー必要です。実は、一昨年までは全金融資産は一方的に拡大を続けてきました。2007年は投資成績はマイナスであったものの、給与の使わなかった分で補える程度であったため、全金融資産は増えました。2008年は、こんな記録を始めてから、初めて金融資産総額が減少した年となりました。しかもかなりな額で、だいたい３年くらい戻って2005年末程度の総額に縮小してしまいました。さらにまた元の状態に戻るまで数年はかかりそうなので、失われた10年とかになるかもしれません。来週前半不在です。水曜か木曜あたりに復帰予定です。
2009/01/16
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2009.1預金金利定点観測
日経平均は一時８千円割れですか。今年は出だしはまあまあ好調と思っていたのに、ほんの２－３日だけでしたね。アメリカの消費が弱いなんてことはとっくに分かっていたことではないですかねえ。なにしろ、以前は借金してまで消費するようなおバカな国民性でしたんで、借金できなくなりゃそりゃ落ち込むわな。さて、本日は、定番ネタでで12月の金利定点観測です。ちょっと前に関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。その後、住信SBIネット銀行、新生銀行、スルガ銀行ダイレクトバンク支店なども加えて来ました。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行新生銀行住信SBIネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金スルガ銀行ダイレクトバンク支店泉州銀行ダイレクト支店東京スター銀行優遇金利定期びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは1/14です。金利トップ５（300万円以上、2009.1.14現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期1.300 日本振興銀行 キャンペーン1/23まで1.200 オリックス信託銀行 キャンペーン1/16まで1.100 新生銀行 キャンペーン2/10まで1.100 あおぞら銀行0.900 関西アーバン銀行0.900 住信SBIネット銀行 キャンペーン3/1まで0.900 泉州銀行（↑）３年定期1.500 日本振興銀行 キャンペーン1/23まで1.400 新生銀行 キャンペーン2/10まで1.300 あおぞら銀行1.300 オリックス信託銀行 キャンペーン1/16まで1.100 関西アーバン銀行５年定期1.900 日本振興銀行 キャンペーン1/23まで1.700 新生銀行 キャンペーン2/10まで1.500 あおぞら銀行1.400 オリックス信託銀行 キャンペーン1/16まで1.200 関西アーバン銀行1.200 びわこ銀行1.200 泉州銀行（↑）上位陣はほとんど変更なしです。メンバーも金利も変化なしといったところです。というのも、主体はキャンペーン金利ですから、これが終わるまでは大きな変化はないでしょう。実は、キャンペーンは今頃終わっているものも多かったはずなんですが、延長がはやりですね。日本振興銀行、新生銀行、オリックス信託銀行、いずれもキャンペーン期間を延長しています。トップ５に入ってこない10位以下程度の銀行では、世の中の金利低下に合わせて、全般的に金利低下気味です。上記キャンペーンが終了すると、しばらくはこんな金利も拝めない時代が到来するかもしれませんので、私も最近では少し長め（3-5年程度）の定期預金に預けるようにしています。多分、１年くらいでは金利回復はならないという読みです。bloombergによる、残存1, 3, 5, 10年の国債市場金利は1/15、17時すぎで以下の通りです。今回は全ての期間で0.2-0.3％程度金利が低下しています。まあ、しゃーないわな。１年 0.28％３年 0.46％５年 0.69％10年 1.22％
2009/01/15
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数値訂正
昨年の成績をまとめていて、どうも数字が合わない部分があったので、結構苦労して昨年のデータの見直しをしていました。その結果、11月の株式（J-REITを含む）のインカムゲインの部分が千円違っていました。誤：+84,197正：+85,197よって、11月インカムの合計も千円アップです。さらに、１月からの累計の部分も株式の部、合計ともに千円アップです。また、12月に関しては、12月のデータには間違いはないものの、１月からの累計（すなわち、年間のインカムの成績）が、上記により千円ずつずれていていましたので、こちらは表のデータ（画像ファイル）を入れ替えました。12月の場合は、昨年のエクセルファイルを加工すると簡単に作り直しができますが、実はもう過ぎ去ってしまった11月分の表を作るのは簡単じゃないんで、11月はコメント欄に注記するのみとしました。
2009/01/14
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配当金受領方法
株券電子化に絡んだ話のようですが、配当金の受け取りが便利になります。これこそ待ってましたということなんですね。ここでも、2005年の7月に「配当金の受け取り」というタイトルで一元化システムを作って欲しいと書いています。３年半たってやっとということです。私はなにしろ郵便局の窓口もそうですが、窓口が嫌いです。ですから、配当もできるだけ振込にするようにしていますが、振込の依頼先が銘柄ごとに別々の信託銀行などですし、売買するたびに１銘柄ごとに申し込んでいると手間だし通信費もかかるし、信託銀行ごとに3-4銘柄長期保有物が貯まってからまとめて申し込んでいましたので、まだ振込になっていない銘柄もあります。これが、電子化の影響でしょうが、やっと振込先を一度指定しておけば、今後はずっと振込になってくれますので、大変嬉しいです。しかし、そもそも電子化とは直接関係ないんじゃないかとも思いますね。氏名、住所、持ち株数などのデータはもともとホフリを通じて株式関連の手紙を送ってくる信託銀行などと共有されていたはずです。複数の証券会社で保有している株式もちゃんと名寄せして１通で送られてきますからね。ですから、その気になれば、住所氏名と同様、もう一つ、振込先口座番号さえ共有してくれれば、従来の紙ベースの株式の時代だって一括振込方式は可能だったんじゃないかと思えます。この配当金受領方式の変更は、SBI証券では昨晩あたりから申し込めるようになりました。受け取り方法は大きく分けて３つあり、「従来方式」の他、「株式数比例配分方式」と「登録配当金受領口座方式」です。「株式数比例配分方式」は各証券口座で配当金を受け取る方式で、複数の証券会社で株式を保有している場合はそれぞれに比例配分されます。例えば、A社で２株、B社で１株の計３株を持っている場合は、３株分の配当がA社とB社に２：１の割合で振り込まれるのだと思います。１円未満の端数処理の関係で、微妙にずれることはあるでしょう。「登録配当金受領口座方式」は一つの金融機関の口座で全てを受け取る方式ですね。基本的には銀行口座だと思います。せっかく一般行との間で振込が出来るようになったゆうちょ銀行ですが、まだこちらには対応していないようです。私は、一元管理したいので、こちらの方式にしました。SBI証券では変更時に、現時点での出金先指定口座と同一にするかこれとは異なる金融機関にするか選べます。税制がどうなっているのかよく分かりませんが、配当所得と譲渡所得が損益通算できるといった話がありました。ひょっとすると、「株式数比例配分方式」は証券口座に配当金が振り込まれる方式なので、特定口座で自動的に損益通算してくれるのかもしれません。その場合は、「株式数比例配分方式」の方が面倒がないかもしれませんが、私は基本的には別に損切りしない体質ですから、会社が潰れない限り譲渡損というのも滅多にないので、まあ「登録配当金受領口座方式」で様子見です。それから、複数の証券会社で株式を保有している場合は、そのうち一つで配当金受領方式を設定すれば、ホフリを通じてその情報が共有され、全部が変わるようです。ですから、A社では「登録配当金受領口座方式」、B社では「株式数比例配分方式」というのは無理ですね。まあ、原理的にも無理ですが、一番最近申し込んだ方式になるようです。そう言えば、週末ブログをアップしてから気が付いたことで、昨日も書くのを忘れていましたが、クリードも倒産ですね。民事再生と会社更生と破産、その選び方はどういう基準なんでしょう。まあ、破産は何となく分かりますが、クリードの場合は会社更生法でしたね。もっとも、同時に発表された子会社の異動あたりは、うまいこと資産的な部分を切り離したというような感じもしますね。株を取られたところも名前からして身内みたいですからね。で、クリードOはさっそく無関係です、みたいなリリース出しましたが、ジャパン・オフィス投資法人に名前を変える予定のようです。なんだか偉そうな名前で若干気に入らないですね。ジャパンを冠することが出来るほど立派な銘柄でもないでしょう。まあ、なんにしろ、リプラス、モリモト、クリードと一応は傘下のREITは生き延びたわけですが、CBREだけは傘下のREITをつぶして自分が生き延びています。次はやっぱりパシあたりが注目されます。小金は入ってきましたが、大金の方が延期されているし。また、シングルレジはあおぞらからのリファイナンスに一応は成功しましたが、たった２ヶ月で2.5525％。うむー。成功と言えるのか？プロレジよりはマシなのか？たった２ヶ月ということは、年度末までには手を引きたいということなのか？
2009/01/14
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グロソブvs外貨リバランス2009.1
円高進んでますね。それと、ソニーも赤字転落ということで、本日はソニーショックみたいな感じで全面安です。でも、少し前にもソニーショックってあったなあ。もうぼちぼちなに言われてもショックを受けないようなところまで来ているんじゃないでしょうか。とも思うんだが、それにしても不動産もひどいな、今日は。これで、年末年始の７連騰も藻屑と消えました。さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、ノルウェークローネを加えたため、北欧2カ国、および、日本円を除く、6カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、これを外貨パックとします。で、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブも外貨パックとして保有しているMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回（12月）のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2008.12これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。昨年10月くらいの急速な為替変動もおさまって、ここのところは徐々に動きが小さくなりつつあるといった感じです。まだ、金利も落ち着いていないし、若干不安定な面はありますが。で、10月あたりの急速な円高局面で外貨パックより上に行ったグロソブですが、少々変動が小さくなってきたここ数ヶ月でも、徐々に外貨パックに水をあけて来ているようです。変動が急速な局面では、グロソブが円資産を持っていることが効いていたと思います。外貨パックは為替動向の影響を100％受けるのに対し、グロソブは10数％程度の円資産がありますので、為替動向からの影響も8割ちょっとしか受けません。さらに、最近、為替がやや落ち着き気味であるにもかかわらず、徐々に差を広げているのは、こちらは金利低下の影響だろうと思われます。金利が低下すれば、債券評価額は上がりますので、グロソブの保有債券評価額は現地通貨建てでは徐々に上がっているはずです。そんなこんなで、両者の差が10ポイント近くに拡大してきました。今後、外貨が追いつくためには、円安局面になるか、金利上昇局面にならなければダメなわけですが、どちらもしばらくは望めそうにありません。グロソブの1/8付け週報によると、１ヶ月前に比べてEURが増えて、USDが減っていますが、これは為替変動で説明できる程度です。よって、USD/EURバランスは前回からあまり崩れていませんでした。よって、今回はリバランスをスルーでも良かったんですが、マイナー通貨のAUD, CADが多すぎる状態が続いていますので、USD, EURとも多少買い増してみました。GBPは僅かですが、グロソブに比べて少なめという状態になっております。先週末に書いたように、USDに関しては少々弱気で、さらに今週だったかECBが開かれ、EURも金利が下がるかもしれません。そうなるとEURも弱気になるんで、円高がさらに進むかもしれませんが、グロソブと同様、外貨パックのほうでも元本割れ状態が続いていますので、買い増しはナンピン的意味合いがあります。長期的に考えると、こういった円高局面の際にチビチビ買い増しておくのがいいかなとも思います。まあ、底を見定めて一気に買う方がいいのはわかりますが、不可能ですしね。グロソブの通貨構成（作成基準日2009.1.8週報）USD=27.2%, EUR=37.3%, GBP=4.6%, AUD=1.1%, CAD=4.9%, NOK=2.1%ソニーバンクTTB（JPY, 2009.1.10、NOKは新生銀行TTB）USD=89.99, EUR=121.66, GBP=136.93, AUD=63.18, CAD=75.18, NOK=12.63リバランス後保有残高（USD, EUR, CADはMMF、GBP, AUD, NOKは定期預金、ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある。）USD=1,981.33, EUR=1,980.62, GBP=214.34, AUD=160.00, CAD=483.58, NOK=2,000.00
2009/01/13
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有事のドル
昨日モーニングスター（株式新聞）を見ていて、こんな記事がありました。地政学リスクの高まりでドル売り加速、１ドル９２円割れ＝８日夕方の東京外国為替市場2009/01/08 16:48 ８日夕方の東京外国為替市場で、ドル売りが加速。ドル・円は９２円５５銭近辺から９１円台半ばまで下げ幅を拡大した。一方、ユーロ・ドルは１．３６１１ドルから１．３６６２ドルまで上げ足を速める場面があった。同日午後、イスラエル北部にロケット弾が打ち込まれたと伝わり、「地政学リスクの高まりが嫌気された」（欧州系銀行）という。 もっとも、午後３時までドル・円は上下およそ４０銭のレンジ内で小動き。８日に発表された米国の民間の雇用報告が予想比で大幅下ブレしたことを受け、９日発表予定の０８年１２月米雇用統計の一段の悪化が警戒され、ドル・円の上値は重かった。「最近までのドル・円の上昇要因だったストップロスのドル買いが一掃された。ここからはテクニカル的なサポートラインを探る展開で、９１円ちょうどがその水準になるとみている」（大手信託銀行）との指摘が聞かれた。９５円近辺では輸出企業のドル売り注文が控えているが、動かずにいるという。［ 株式新聞速報ニュース／ＫＡＢＤＡＳ-ＥＸＰＲＥＳＳ ］提供：モーニングスター社どうやら、最近では有事にはドルが売られるようですね。昔は、判で押したように有事のドル買いと言われたわけでして、野村證券の証券用語解説集にも「有事のドル買い」という形で載っています。これによると、外国為替取引に関する格言の一つだそうですが、流動性のあるUSDを買っておくのが安心という経験則となっています。しかし、最近では為替取引が全体的に膨らんでいるおかげで、EURだってなんだってそこそこ流動性もありますからね。USDが基軸通貨であることには変わりはないでしょうが、突出した存在というわけでもなくなってきたんでしょう。考えてみると、イラクとアフガニスタンで戦力を展開しているアメリカは、金融危機による巨大な財政出動も見込まれ、本当に余裕がなさそうです。北朝鮮問題なんかにさいている金はなく、ほとんどやる気もなさそうですしね。で、イスラエルとパレスチナのせりあいが、万が一、イラクだのシリア、レバノンあたりをみんな巻き込んだ中東戦争にでも発展すれば、アメリカもただ見ているわけにもいかなくなり、泥沼化しますので、USDも力弱いのかもしれません。日本と同様、財政赤字は膨らむばかりですが、日本では国家の借金はだいたい国内でまかなっていますので、対外的には債権国であろうかと思いますが、アメリカの場合は債務国でしょう。この辺も弱いところですね。個人的にも現状USDは弱気ですし、やっぱり最近では世間的にも「有事のドル売り」ということになっているようです。
2009/01/09
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フェアウェイのリバランス2009.1
まあ７連騰のあとの円高、米株安ですからね。下落するのはわかりきっていたような感じですが、それにしてもJ-REITは最後にだいぶ勢いよく下落して終了しましたね。まあ、とりあえず特になにかするでもないので、どうでもいいんですが。さて、フェアウェイというのは第一生命の変額年金保険です。変額とは、運用成績によって、受け取れる年金額が変化するためで、実体は投資信託です。フェアウェイの投資先はおおざっぱに言えば、７通りで、バランス型と日本株式型に関してはさらに３種類の選択肢が用意されています。バランス型（安定型・中間型・成長型）日本株式型（225型・TOPIX型・成長型）J-REIT型世界株式型世界債券型米国MMFマネープール型この範囲内で、自由にリバランス可能なところが変額年金のメリットの一つです。年間ある程度の回数までは手数料もかかりませんし、解約時まで税金関係は考慮しなくても良いため、リバランス時のコストは考える必要ありません。しかし当然ながらデメリットもあるわけでして、個人的にはそのデメリットのほうが大きいので、通常の投信の方がいいと思っています。にもかかわらず、諸事情により、この変額年金を少々保有していますので、メリットを最大限活かすために、月に１回くらいリバランスしてみようということを、2008.7から始めました。前回のネタはこちら。リーマンショックによる嵐もやや小康状態に入ってきましたので、久しぶりにリバランスをしてみました。リバランス方針は以下の通りです。月１のリバランスですから、過去１ヶ月のパフォーマンスを最大限に尊重します。ただし、もう少し長い目で見て、過去２，３，４ヶ月間のパフォーマンスもそれなりに考慮して、この４通りの騰落率から、各投信ごとにF指数というものを計算します。これは独自に（勝手にとも言う）計算しているもので、別に権威のある数値ではありません。このF指数の上位から順に１，２，３位に40％,30％,20％の割合で投資します。残りの10％は、その時の気分次第で選ぶ21世紀枠とします。ただし、３通りずつあるバランス型と日本株式型投信については、その中で最も上位のもののみを候補とします。さらに、マネープール型は、場が荒れたときなどの逃避先のキャッシュなのですが、つまらないので選択肢からはずします。結果的に、計６通りの投信を対象に、ここから４種類を選ぶリバランスを行うわけです。また、内容があまり変わらない場合、リバランス自体をスルーします。やるかやらないかは、その時の気分次第です。このような方針の下、１年くらいは続けてみて、また１年後にリバランス方針を考えてみようという企画です。先月末の各投信のF指数は以下のようになっています。プラスであるほどパフォーマンスがいいということになります。-0.17 マネープール型-1.80 バランス型（安定型） → 40%-2.30 J-REIT型 0％ → 30％-4.20 世界債券型 → 20%-4.95 日本株式型（225型） → 10％（ただしTOPIX型）-8.01 米国MMF 30％ → 0%-15.61 世界株式型今回もすべてマイナス圏にあり、マネープール型がトップという情けない結果です。これを除くと、1-3位はバランス型（安定型）、J-REIT型、世界債券型という順番でした。しかし、先月に比べると、これでも全体的にだいぶ回復してきており、また、12月の月間成績だけを見ると、マイナスとなったのは世界株式型、米国MMF、マネープール型の３者のみで、他はプラス引けでした。今後の動向にもよりますが、次回あたりに久しぶりにF指数のプラスが見られるかもしれません。前回から何が変わったかというと、J-REIT型が上昇し、米国MMFが沈んだということです。やはり、USDに対する円高が進みましたし、逆にJ-REITは12月にちょっと指数が上昇しましたので、それらが効いているものと思われます。今回のリバランスは、ちょうど手持ちの米国MMFをJ-REIT型に入れ替えれば投資方針通りになりますので、米国MMFを解約して全額J-REIT型に変更しました。ただし、前回リバランスから１ヶ月たっていますので、正確に30％にはなっていません。21世紀わくの10%は日本株のTOPIXを持っていますので、これもそのままにしました。12月末時点でのF指数では、TOPIXより225の方がパフォーマンスが良かったんですが、１月単位ではどちらが良くなるかなかなか予想も困難ですし、どちらでも同じようなものですから。先月末のポートフォリオは以下の通り。先月末ポートフォリオバランス型（安定型）：40.35％米国MMF：28.55％世界債券型：20.43％日本株式型（TOPIX型）：10.66％この中で12月の成績がマイナスだったのは米国MMFのみなので、これだけ先月リバランス時に比べ割合を減らしています。ポートフォリオ全体の騰落率としましては、12月は-0.30％でした。要するに、米国MMFに足を引っ張られ、全体としても僅かながらマイナスになってしまいましたというわけです。まあ、今後も個人的にはUSDは弱気です。よって、年が明けて、ちょっと円安気味になったタイミングを見計らって、スイッチングにより米国MMFをはずしてJ-REITに変更したわけです。ただし、あくまでも半機械的にやっていきますので、また米国MMFのパフォーマンスが上がってきたら再度乗り換えることもありますし、J-REITは強気かというと、そうでもありません。
2009/01/08
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2008年12月の成績
本日で７営業日連騰ですか。とはいっても、起点の12/24からすると、日経平均は700円ほど上昇したのみで、１割にもなりません。まさに、じわりじわりと上昇している感じ。わたしゃこういう状態は結構好きですよ。でも、ジワジワ上がって、どすん、ていうのもイヤですね。まあ、なんにせよ今年の出だしはまあまあですね。昨年はひどかったからなあ。さて、本日は昨年12月のまとめです。リーマンショックの嵐も小康状態に入り、買い戻しもあったのか、全体的に穏やかにプラスという感じでした。月間成績もひさびさのプラス。いつ以来かと思ったら、５月以来半年ぶりでした。2008年は記憶に残る年になるでしょうね。月間成績がプラスだったのが３回で、マイナスの方は、600万円超が１回、300万円超が１回、200万円超が３回と・・働いても働いても損失補填できませんでした。株式（J-REIT含む）で、プラスになったのも５月以来。12月はNHKの報道により、J-REITが少し上昇したおかげですから、100万円はJ-REITの寄与、残りが株式の寄与程度です。指数的にも、オールプラス。日経平均、TOPIX、東証REIT指数は数％のプラスという感じでいい感じです。いやー正月休みを挟むと、みごとなまでに忘れてしまうわけですが、あらためて自分の書いた記録を眺めてみると、株式は何もやってないですね。ただ、インカムが普段より少々多めで、15万円程度になっています。これらは、J-REITのGORや森トラスト、JREなど多めの分配金がもらえる奴も多かったし、中間配当もありましたが、JAL, ANAの優待券のオークションでの売り上げも計上しています。これが結構大きかったですね。これまで、盆暮れは安いチケットがなく、マイルも国内線では使えないことが多かったので株主優待券を利用することも多かったわけですが、マイルの制限期間がなくなったおかげで、今回は私もおくさんもマイルで帰りましたので、株主優待券は不要でした。業種別では、不動産セクターが良かったんじゃないですかね。少なくとも私が持っている不動産関連ものは、みな2桁％の上昇となっています。他は数％のプラマイで誤差範囲が多いですかね。J-REITは1.5倍以上の価格になったものもありますね。もっとも、日レジなどもともと11月末の価格が低空飛行していたものの上昇率が高かったようですが。J-REITの方では、モリモト破綻で大和ハウスに親が変わったビライフを買ってみました。買ったときは20万円を目途にいったん売ろうと思っていましたが、その後、国交省のニュースでJ-REIT全体が上昇した影響で、ターゲットプライスを20万円台後半（25万円超）とした関係で、20万円は一時越えていましたが、まだ売っていません。ここまで持っていると愛着が出てきて、なかなか売るタイミングがなくなってくるんだよなあ。ビ・ライフ投資法人（8984）購入12月終値：日経平均＝8,859.56 (+4.08%)、TOPIX＝859.24 (+2.93%)、東証REIT指数＝900.36 (+4.99%)、レジREIT指数（独自算出）＝484.67 (+16.82%)。株の方は調子よかったわけですが、外貨はやはり12月も対EUR以外では円高気味でして、上の表でも唯一マイナス引けとなったセクターでした。もっとも、外貨マイポートフォリオは11月末終値からほとんど変化しなかったオセアニア通貨が主体ですから、マイナス幅も限定的でした。12月は北米通貨、GBPがだいぶポジション落としていますね。特に、GBPはEURにかなりせまられています。まだなっていませんが、万が一EUR>GBPになったら結構歴史的じゃないですかね。でも、なる可能性はありますね。外貨もグロソブと競わせている外貨パックのリバランスをした以外、特になにもやっていませんが、インカムが激減してきているというのが分かります。一応、年初では毎月13-14千円くらいのインカムゲイン巡航速度を想定していたわけで、実際8月まではよかったんですが、その後は目減りするばかりです。AUDのMMFも6％台が長かったんですが、いまでは3％台、NZDも7％台程度だったものが4％台です。おまけに、そのインカムも円高の影響で円換算するとどちらも1/3とかそのくらいになってしまう計算でしょうか。インカムも目減りするはずです。グロソブvs外貨リバランス2008.1212月終値：USD=90.25 (-5.46%)、EUR=127.02 (+4.82%)、AUD=62.38 (-0.18%)、NZD=52.13 (-0.52%)、GBP=130.08 (-11.36%)、CAD=74.05 (-3.64%)。投信も円高気味だし、ぼちぼち外債投信でも仕込んでおこうかという気もあるんですが、まあ、まだちょっと落ち着かないとねえ、と思っているうちに何もやってません。マイポートフォリオには突出してるセクターもなく、手持ちの投信の多くは数%くらいの穏やかなプラスという感じでした。少々落ち着いて来たため、変額年金フェアウェイのリバランスを行いました。フェアウェイのリバランス2008.12債券の部は、大和証券の社債を買ってみました。社債などの債権ももう少しどこででも買えるといいのですが、どうしても口座を保有しているところとなると選択肢が限られます。かといって、金融機関の口座数が多すぎると感じている私としましては、これ以上証券口座を開いたりすることには消極的です。12月は債券関連のインカムはない月でしたが、AUDが為替的にはあまり変化なく、金利だけは下落傾向でしたので、AUD建てゼロクーポン債の評価額が上がっています。その他、個人向け国債もちょっと買っています。株式会社大和証券グループ本社第9回無担保社債冬の個人向け国債2009預貯金の部は、かなりのインカム（利子）となっておりますが、これは、５年定期の満期などいくつかが重なったためです。５年前といえば、ゼロ金利だったと思いますが、キャンペーンなど利用して少々高めの金利の定期でしたので、５年分もあるとまあまあの額となります。最終的にインカムゲインは年間で172173万円となりました。これは、完全に再投資してしまっている外貨MMFとか投信のインカムなど合わせてということですから、これだけのキャッシュがもらえたということでもありませんが、月額平均14万円超ですからまあまあですね。一応、１年前にたてた年初の目標としましては175万円としていましたが、僅かのところで未達となりました。でも、今見てちょっと驚いたんですが、昨年１年間でのインカムゲインの予想を172.5万円としていまして、こちらの見積もりとの誤差は僅かに0.070.03万円で、相当高精度で当たっています。ただ、個別に見ると、インカムが年初時点でほぼ計算可能な預貯金はだいたい当たっていますが、株（J-REITを含む）を若干低く見積もっており、他の、外貨、投信、債券セクターのインカムは高く見積もっていますね。株（J-REITを含む）のインカムが見積もりより増えたのは、J-REITが安くなったため手持ちのものが増えているためと思われます。一方で、あまり内容を変えていない他のセクターは、金利低下、為替円高など金融危機のあおりを受けてインカムも見積もりまで届かなかったものと思われます。顕著な例は外貨のインカムですね。月間のインカムゲインが半分以下になっていますので。2009.1.14追記実は、株式の部のインカムに関して、11月分の記述に間違いがあった関係で、１月からの累計の数値が間違っていました。12月のデータは2008年のまとめの意味合いもあるので、表をアップロードし直し、正しいデータに更新しました。具体的には、株式の部の１月からの累計が千円違っていて、低い額が間違って書いてありましたので、千円足して正しい額にしました。株式の部が間違っていたので、総計も千円ずれていて、最終的には1,725,327円でした。よって、上の本文中に若干ずれた記述がありますので、ちょっと訂正しました。
2009/01/07
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2008.12レジREIT指数
本日で日経平均６連騰ですか？そもそも株価が低い上に、ジワジワですから、とてもそんな気はしませんね。年末の２－３日は無視して見てなかったし。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、12月のレジREIT指数の記録です。11月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2008.12.1 404.23 806.68 2008.12.2 401.61 793.92 2008.12.3 398.31 791.36 2008.12.4 393.65 781.98 2008.12.5 382.68 748.83 2008.12.8 385.90 758.23 2008.12.9 415.97 813.84 2008.12.10 459.59 905.18 2008.12.11 459.75 905.70 2008.12.12 464.56 897.14 2008.12.15 481.86 919.31 2008.12.16 480.79 901.18 2008.12.17 473.05 909.84 2008.12.18 474.01 904.70 2008.12.19 487.29 932.27 2008.12.22 493.70 925.23 2008.12.24 491.47 899.06 2008.12.25 488.44 888.75 2008.12.26 501.21 899.14 2008.12.29 482.62 889.34 2008.12.30 484.67 900.36 現在の対象銘柄（13種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8969 プロスペクトレジデンシャル8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 リプラスレジデンシャル3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数431,373,320円（変更なし）レジデンス系は破綻とか合併とかそういったことが無い限り、まだまだしばらくは増資とか新規上場で除数が変化する状況にはありません。まあ、今年は銘柄数が減る方の除数の変更がそのうち訪れるかもしれません。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。両指数とも12月に少しポジションを上げて、現在東証REIT指数は900ポイント前後、レジREIT指数は500ポイント弱あたりで比較的落ち着いています。12月のポジション上昇は、国交省による対策に関するニュースが原因でした。リファイナンスに苦しむJ-REITに政策投資銀行など救いの手をさしのべるというのは、少々インパクトがあったようです。そもそも、NCRがやけにあっさり破綻したので、国交省も焦ったのかもしれません。まだ国交省の緊急対策が実を結んだなあという事例はないかと思いますが、とりあえず、注目は今月15日に返済期限がせまったシングルレジのあおぞらからの60億円ちょっとの極度ローンですね。これをどう乗り切るのか。例えば、政策投資銀行あたりから借り換えるというようなことにでもなれば、国交省の緊急対策が効いているのかなという感じになってきます。本日の東証REIT指数＝914.92、レジREIT指数（独自算出）＝472.01、単純平均利回り＝11.55％、加重平均利回り＝6.97％。
2009/01/06
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大発会
本日は日経平均９千円を回復しました。まあ、今年もやや厳しい年になりそうですから、年間でプラスなら御の字といった程度で思っておきましょう。まあ、やや低めの目標として、日経平均1万円の回復、TOPIXや東証REIT指数は千ポイント回復といったあたりをあげておきますか。私にとって最大の目標であるインカムゲインに関しても、企業業績の悪化から減配、無配が出てきたり、また、世界的に金利が低下しているため、外債やら預金金利からのインカムゲインも減少傾向をたどることが予想できます。しかし、一方で、信用不安からやたら金利が上昇してしまっている証券、社債やらJ-REITやらもありまして、今年は、リスクに対して売られすぎをいかに見つけていくかという点に焦点があたりそうです。まあ、やはり、リスクを覚悟しなければ高インカムは得られないわけでして、それをいかにコントロールしていくかというところが鍵でしょう。J-REITは長い目で見て、景気悪化に伴いオフィスの空室率が上昇気味になったり、賃料の減額改定があったりして、上位のオフィス系の銘柄でも分配金が減少傾向に入るのかどうかといったところに少々注意が必要かもしれません。まあ、リファイナンスでアップアップしている下位の銘柄は、こういった悲惨な状況から抜け出すことが出来るのかどうかといったところが最大のポイントですから、潰れる以外はこれ以上悪いニュースはあまりないかもしれません。あとは、J-REIT同志の合併などがあるかどうかですね。相変わらず仕事始めの本日は全くやる気が出ません。仕事も始まりません。しかし、個人的には年始にはいろいろとやらなければならないこともあるわけでして、エクセルファイルの改定もその一つです。こういう金融資産の記録をしていると、エクセルのファイルは欠かせませんが、暦年単位で記録していますので、年始にはまたリニューアルしなければなりません。これが意外と面倒な作業なんですよ。銀行系と株式系の２通りのファイルで普段記録をしているわけですが、両者とも結構膨大なファイルになっていますので。昨日までも、昨年のものの手直しをやってきましたが、まだ完全じゃないため、本日これからさらにいろいろいじらなければなりません。というわけで、本日はこれにて。
2009/01/05
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年末終値
明けましておめでとうございます。とりあえずは１年前と同じパターンで年末終値など。主として大晦日の夜くらいに記録していますので、動いている市場の場合は途中経過ということもあるかもしれません。株式市場（BLOOMBERG）日経平均＝8,859.56TOPIX＝859.24JASDAQインデックス＝48.20東証マザーズ指数＝323.47大証ヘラクレス指数＝495.02東証REIT指数＝900.36レジREIT指数（独自算出）＝484.67NYダウ＝8,776.39（12/31）ロンドンFT100＝4,434.17（12/31）ドイツDAX＝4,810.20（12/30）上海総合＝1,820.80（12/31）インドSENSEX＝9,647.31（12/31）ロシアRTS＝631.89（12/31）為替（Infoseek, 12/30）USD=90.25 JPYEUR=127.02 JPYCAD=74.05 JPYAUD=62.38 JPYNZD=52.13 JPYGBP=130.08 JPY10年国債利回り（国際投信投資顧問, 12/31）日本＝1.175%米国＝2.084%英国＝3.049%ドイツ＝2.936%カナダ＝2.660%オーストラリア＝3.985%日本国債利回り（BLOOMBERG, 12/31）１年＝0.33%２年＝0.38%３年＝0.45%５年＝0.69%10年＝1.17%20年＝1.70%今年は、５日か場合によっては６日あたりから始動予定です。
2009/01/03
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