2008年01月の記事
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チャイナフリー
先日緊急の利下げをしたばかりですが、定例のFOMCでも、さらに0.5％の利下げに踏み切りました。NYダウの日中足を見ると、ドカーンと一瞬上がっているんですが、すぐさま反転、結局のところマイナス引けでバーナンキさんも頭の痛いことですね。反落したのは、どうやらモノラインに関する悪材料、巨額損失とか格下げとかそんなことだった様です。また、0.5％の金利引き下げもコンセンサスのうちだったんでしょう。この短期間に1.25％も下げているんですが、とりわけサプライズな下げ幅でも無かったようですね。困ったモンだ。さて、中国製の冷凍餃子に農薬が混入しており、具合が悪くなったというニュースが大きく取り上げられており、影響もかなり大きくなってきたようですね。一部外食チェーンでは、無関係のものも含めて、中国製の食材を使わない「チャイナフリー」を決めたようです。これも一種の信用収縮ですね。中国の製造業者も一蓮托生、ステレオタイプで見られることは気に入らないでしょうが、ファミレスやスーパーが一般大衆を相手にしている限り、大衆迎合主義に走るのはいたしかたのないところです。少し前にアメリカでも、ドッグフードかなにかに毒が混ざっていたとか、おもちゃから鉛が検出されたとかいろいろ騒ぎになって、「China Free」がうたい文句になったみたいなニュースがありました。なにか、カリスマ主婦みたいのが出てきて、中国製品を使わずに生活しようかと思ったけれど、思いのほか多くて、ほとんど無理、ってな感じであきらめ顔で語っていたような映像を見た記憶があります。確かにMade in Chinaは世界中を席巻していると言えるでしょう。海外旅行に行って、おみやげやに入っても、ヘタするとMade in Chinaをつかんでしまいますから、よく見て決めなければなりません。そう言った意味では、中国の製造業者も、顧客主義とかサービス精神とか品質管理とか、もっともっと学んでいってほしいところです。しかし、それにしても、基準値を超える農薬が検出された、といった程度のことなら分かりますが、体調不良となり病院に行くくらいの農薬ってちょっとあり得ないくらいすごい濃度だと思うんですけどね。そもそも、基準値って安全を見込んで、安全ラインよりもさらに１桁くらいは下の値を採用するものと思いますので、悪影響が出たとすれば、基準値の何十倍、何百倍もの濃度で農薬が残留していたと思われ、これって、故意でも無ければ、農薬をぶっかけたばかりの野菜をそのまま洗わずに食べるくらいの話だと思うのですが、さんざん加工して、冷凍にまでした食材でこんなことになると、かなり怖いですね。加工行程で多少の水洗いをするとか、それだけで、こうはならないと思うのですが。例えば、部屋の隅に積んであった包装用紙に虫がわいていたので、殺虫剤を噴霧してそのまま使ったとか、ニホンジンが嫌いで、反日感情からわざと農薬を混入したとか、そういったはっきりした原因があればまだしも、原因不明のまま終了してしまうと、まるでサブプライムローンのようにやはり信用収縮が起きざるを得ません。ま、上記のような原因があったとすれば、それはそれでひどい話ですが、少なくとも特定のローカルな原因になり、その工場を切っちゃえばいいことですから、信用不安は広がらないとは思うんですけどね。
2008/01/31
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Macintoshでe-Taxにトライ １．序
e-Taxは言うまでもなく、国税庁が進めている、オンラインによる税務の申告や申請・届出等ができるシステムです。私は単なるサラリーマンなので、ずっと確定申告にも縁がなく、たまたま雑所得が20万円をオーバーすることがあって確定申告しなければならない立場に追い込まれて、２年前に初めて申告を行いました。どうせ、確定申告するんだからということで、ついでに、株式の購入価格1000万円までの非課税措置の特例適用と、譲渡益課税の定率減税分の還付も受けたわけで、その顛末はこのブログにも2006年の2-3月あたりに多少書いてきました。実は、これで確定申告にも慣れましたので、昨年は特に確定申告する必要も無かったわけですが、まだ定率減税が半分残っていたので、還付となるため申告したわけです。でも、昨年の方は、定率減税は10％、すなわち、国税として納めている譲渡益の7％のそのまた10％ですから、譲渡益の0.7％相当分です。微々たるものですが、でも、ミクシィ一発で140万円の譲渡益ですからね。これだけでも１万円近い還付ですからやってみたわけです。でも、20万円に満たないながらも多少の雑所得がありましたので、それに伴う所得税と住民税の＋αの納税分もありましたので、差し引き微々たるプラスでした。で、e-Taxは前からその存在は知っていたものの、使っていなかったわけです。第１にわたくしはMacintoshユーザで、自宅にはネットにつながるマシンはMacしかありません。まあ、おくさんがワープロとしてスタンドアローンで使用しているWindowsマシンならあるのですが、つなぎ方が分かりません。というわけで、使えないと思っていたわけです。第２に初期設定がやたら面倒ということです。これは、昨年も今年も大差ないようです。第３には、添付書類一式を別便で送るか、税務署まで持っていかなければならなかったことです。どうせ提出書類があるのならば、確定申告書を印刷したものと同時に送るか、持っていけばいいことで、苦労して初期設定やらなんやらして申告書のみを電子送付したところで、ほとんどメリットありません。というわけで、眼中に無かったので、昨年の状況も詳しくはチェックしていないのですが、今年は少しメリットを感じます。第１に、e-Taxにはそれ専用のソフトみたいなものがあるらしく、それはもちろんMacでは使えませんが、確定申告書等作成コーナーで作ったデータをそのまま送る場合はMacも可です。これはひょっとすると、昨年もそうだったのかもしれません。確定申告書等作成コーナーは、確定申告のたびに毎回使っていますし、Macでも問題なく使えることは確認済みです。第２に、これは最大の動機付けとなったポイントですが、通常の添付書類を省くことが出来るようになった点です。これにより、ネットだけで完結します。給与の源泉徴収票、医療費の領収書、特定口座年間取引報告書の他、年末調整しわすれの生命保険料や地震保険料控除の証明書なんかも省略可です。あれ？雑所得の支払調書が「提出又は提示を省略可能な書類」の中に入っていませんが、これはそもそも税務署にも提出されるものですから、出さなくてもちゃんと把握しているはずですよね。第３にたわいもない額ですが、e-Taxを利用すると今年、または来年のどちらか１回だけですが、5千円の税額控除が受けられます。恒久化すれば、必要もないのに毎年申告してあげてもいいんですけどね。控除を受けられるのが１回だけだと、一番安いものを選んでも、ICカードリーダや個人認証にかかる初期費用とトントンです。ですから、それほどのメリットでもないでしょう。出来れば、税務署でICカードリーダをそろえておいて、貸し出す（レンタルビデオ程度の金額なら有料でも可）くらいのことをしてくれれば、年に１回しか使わないこんなものをわざわざ買う必要はないんですが。実は、事情により昨年も今年も雑所得が20万円を超えることが確実であるため、少なくとも今回と次回は確定申告をしなければなりません。ひょっとすると、その次の年もしなければならないかもしれません。しかも、定率減税は終了し、株式関係の還付もありません。よって、今後は納税ばかりになることが間違いありません。さらに、証券税制が与党案の通りになれば、配当収入に関して申告しなければならなくなるかもしれません。還付と違って、納税は気が滅入りますが、少なくとも今後2-3回は確実に確定申告をしなければならないため、今年e-Taxの初期設定をすれば、来年以降が楽かなと思っているわけです。最近ネタもないので、シリーズものとして、とりあえず本日は序章にて。
2008/01/30
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Fund of the Year 2007
トーセイもJ-REIT断念ですね。ま、現状、東証２部のこまい不動産会社が組成、維持できるような状況では無くなってきたと言うことでしょうかね。最近では、親の方が上場を取りやめにしたREITもありましたが。さて、少し前にMorningstarからFund of the Year 2007が発表されています。毎年、１月に前年の優秀なファンドを部門ごとに選ぶというものです。セクターごとに、最優秀賞１つと、優秀賞数銘柄が選ばれます。優秀といっても、単にリターンのみではないでしょうが、セクターの中ではとりわけ上位に位置する銘柄群が選ばれることでしょう。単発の場合はたまたまということもあるかもしれませんが、毎年のように最優秀や優秀に名前を連ねる常連銘柄ならば、かなりよい投信と言えるかもしれません。国内株式型部門 最優秀ファンド株主還元株オープン（大和証券投資信託委託株式会社）日本株投信ですからね。なんぼ優秀でも昨年の成績はマイナスでした。ただし、TOPIXを8％以上上回るパフォーマンスだったようです。まあ、私のような弱小残高でもベンチマークとなるインデックスの呪縛からはそうそう逃れられないことは数日前に書いたとおりですから、まして、数十億から数百億規模で運用する投信でインデックスを8％も上回るのはたいしたものだと思いますよ。しかしまあ、インデックスに比べオーバーウェイト、アンダーウェイトとしているセクターのパフォーマンス次第ですからね。常にインデックスを上回れるかというと、そうでも無いでしょう。この銘柄は、隔年で調子がいい年と悪い年が交互に来ているようです。実は、こいつは保有していますので、まあまあ良かったねと言うことです。その他、アクティブ バリュー オープン『愛称 ： アクシア』 （Ｔ＆Ｄアセットマネジメント株式会社）が昨年の最優秀賞に引き続き、今年も優秀賞に選ばれています。また、ニッセイ日本勝ち組ファンド （ニッセイアセットマネジメント株式会社）も昨年に引き続き優秀賞に選ばれました。国内債券型・国際債券型部門 最優秀ファンドDIAM 高格付インカム･オープン(毎月決算) 『愛称 ： ハッピークローバー』（DIAMアセットマネジメント株式会社）まあ、おなじみのハッピークローバーですね。純資産額8,800億円で、債券型の中では、グロソブ、グロ債に次ぐ第３位、全体でも第６位につけて、いずれ１兆円ファンドの仲間入りをするかもしれません。ていいうか、昨年一時期越えていたこともありましたね。ここは、カナダ、オーストラリア、ニュージーランド、ノルウェーの債券に特化していますので、通常の債券型が保有するUSD、EUR建ての債券を保有していません。ですから、同じセクターで比べても違いが出やすく、なんと最優秀賞も３度目の受賞のようです。常連ですね。ただ、裏を返せば、主要通貨に比べ、これら各国の通貨の為替状況がかんばしくないときもあるでしょう。昨年は良かったものの、一昨年なんかはイマイチだったようです。今年に入ってからも、一番の主要通貨であるCADがUSD, EURに比べ、為替の点で大きく落としていますからね。あとは、どの国も市場規模が小さいので、これ以上純資産が増え続けると、結局のところCAD, AUD債券ファンドにならざるを得ません。この銘柄も保有しているんですが、私が買ったころは、もうちょっとNZDやノルウェークローネの割合も大きくて、毛色が変わっていて面白かったんですけどね。この部門では２年連続優秀賞はないです。結局は、ポートフォリオ通貨の為替動向次第といったところなのかもしれません。国際株式型 部門 最優秀ファンドフィデリティ･グローバル･ファンド（フィデリティ投信株式会社）日本を含む世界全体の株式と言うことで、個人的には一番面白くないといいますかそういったものです。まあでも、投信は買ったが最後放っておくことも多いので、実はこういったものがいいのかもしれませんが、今後はヨーロッパが良さそうだとか、いやいや日本も捨てたモンじゃないとか、そう言うことを考える余地もないので、なんかあまり買う気は起こりません。最近は、世界の株式市場がつながっちゃっている感じで、安くなるときは全部安くなるので、分散していても効果があまりなさそうですし。口座を保有しているフィデリティで買えるので、存在自体は知っていましたが、そんなわけで、あまり興味を持っていません。私はむしろ、フィデリティには国別株式ファンドなんかを充実させて、自分で割合を可変、スイッチングできるようなファンドシリーズを作って欲しいんですけどね。アメリカ株式、イギリス株式、ドイツ株式、とか、BRICsもいいですし、オーストラリアや韓国とか東欧とかもいいですね。それを適当にチョイスして、％で選んで購入し、適宜リバランス出来るという商品設計ですが、いかがでしょうか。世界中相手にファンドを組んでいるフィデリティなら出来そうだと思うんですが。この部門では、昨年高配当系とREITが多数受賞しましたが、REITは昨年壊滅的でしたし、高配当系もDIAM 世界好配当株オープン（毎月決算コース）『愛称：世界配当倶楽部』が２年連続受賞したのみでした。国内ハイブリッド型・国際ハイブリッド型 部門 最優秀ファンド野村 世界6資産分散投信（野村アセットマネジメント株式会社）これは郵便局用ファンドですね。個人的には２つの意味で買う気はしません。まず、郵便局では投信を買う気がしません。私の基本はネットで注文ですから、窓口に行ってくどくど説明を受けることなんかまっぴらです。また、ハイブリッド型というものもあまり好きではありません。自分自身でポートフォリオ割合をコントロール出来ないためです。さて、６資産といいますと、国内外でそれぞれ債券、株式、不動産（REIT）に分散投資と言うことですが、ここの特徴は債券に相当重きを置いていると言うところでしょうか。外債50％、国内債券20％とこれだけで7割を占めますので、リスクは海外債券型投信並でしょうね。郵便局のファンドとしては好ましい感じがしますので、それ用に設計されたという感じがします。パフォーマンスが悪かった国内外のREITは合計でも10％しか保有していませんでしたので、他の均等保有の３分法みたいなファンドよりパフォーマンスがよかったんじゃないかと思います。この部門は２年連続受賞はないですね。やっぱREITや日本株が足を引っ張っているので、これらの割合が小さいものが勝ったということでしょうか。
2008/01/29
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2007年vs2006年vs2005年
なんだか今日は、日中足を見ると、株式もJ-REITもダラダラと下げ続けの展開でしたね。まあ、３営業日連続で結構上げていたし、アメリカさん次第なので、本日は下げるとは思っていましたが、こうズルズルされると、とりつくしまがないといいますか、なんと言いますか。さて、昨年も１月に書いたのですが、本日は2005～2007年の成績比較です。とはいっても、昨年、2007年は株価もマイポートフォリオも５年ぶりの年間成績マイナスですからね。まあ、キャピタル的な部分を比較してもあまり意味無いでしょう。なお、下表で、2005年はインカムを計算していませんでしたので、記述がありません。こうやって年間成績をまとめたのをあらためて見てみると、ああ、昨年は夏冬のボーナスが丸ごと消えたなあ、とか、数ヶ月分ただ働きだったなあとか、そんな印象ですが、まあ、株式もJ-REITも下落ですからね、これに逆らえるほどアクティブにはやっていませんから仕方ないところでしょう。また、その前の２年間もえらく調子が良かったですからね。どこまでも上げ続ける相場もないと言うことです。でも、今のところ、マイナスとなったのは昨年の株式（J-REITを含む）のみですね。まあ、債券や預貯金はインカムゲインのみですからマイナスになりようがありませんが、外貨、投信は昨年末までは相変わらずプラス状態が続いております。今年になってからはひどいんですが。株式の部で印象的なのは、インカムゲインが2006年に比べて相当伸びたことですか。なぜだろうと考えてみても、基本的には配当・分配金が増えたと言うことでしょうね。増配銘柄も多く、また、J-REITも2006年に比べれば保有数が多かったように思います。確認はしていませんが、特に後半戦で安くなってきたやつを権利獲得したりしていましたから。まあ、その後は塩漬けみたいな感じなんですが。キャピタル込みの全体の成績は指数に左右されますので、目標設定困難なんですが、インカムゲインにつきましては、今後も順調に成長させてゆきたいですね。とりあえず、今年の目標は株式で30万円、J-REITで倍の60万円程度の計90万円くらいにしておきますか。外貨の部は、ここ３年順調にプラスを続けていますね。昨年、今年もインカムゲインを上回るプラスとなり、記録はしていませんでしたが、おそらくは2005年も同様と思われますので、ここ３年は、キャピタル的にもプラスで総体として円安傾向だったわけです。まあ、相手はUSDだけではなく、マイポートフォリオでは主力がオセアニア通貨なんですが。でも、為替だって、株価と同様いつまでも一方向に動くことも無いでしょうから。今年あたりは少々危ないかもしれませんね。対USDでは今年はどんどん円安が進むこともないでしょう。USDとともに落ちていくというシナリオはあるかもしれませんが、あまりにも安くなりすぎるとヨーロッパも黙っていないでしょうからね。ひょっとすると、今年の年末あたりは、今より円高になっているかもしれません。でも、インカムゲインの方は順調に積み重なっているようでして、これは、MMFが分配金再投資であるため複利効果が出ることと、極めて少額ずつではありますが、毎月多少は外貨を買い増していることが効いていると思われますので、今年もインカムに関しては伸びが期待できます。ただ、金利が低下傾向になるかもしれず、15万円くらいを想定しておきますかね。投信も３年連続プラスとなりました。まあ基本的には外貨建てのものが多いので、外貨とリンクする傾向もあるわけですが、2005,2006年に比べると利幅が小さく、また、トータルでインカムゲインを下回っていますので、キャピタル的にはマイナスとも言えるかもしれません。これは、投信ポートフォリオの中の、日本株、海外REITというマイナスセクターの寄与であることは明白です。今年もこれらのセクターは厳しいかもしれませんね。また、インカムゲインはどのセクターも順調に伸びているわけですが、この投信セクターのみ、2006年の成績を下回りました。これは、主として「ボーナス分配」というシステムのせいだと思われます。2006年は海外リートなどのボーナス分配のおかげでインカムが大きくなった側面がありますので、巡航速度としては2007年の方が近いのじゃなかろうかと思われます。今年は、インカムの目標は40万円くらいにしておきますか。多分そうそう大きなボーナス分配は期待できないと思います。てゆうか、別に期待してませんが。債券は、インカムゲインのみで、2005年から2006年にかけて大きく伸ばしていますが、これはソフトバンクやSBIの社債を購入したためで、どちらも今年秋に償還となります。また、2006年から2007年にかけても少し伸びていますが、これは金利上昇や個人向け国債の買い増しが効いているわけです。で、今年なんですが、今後新たなものを購入しない限り相当きちんと計算が出来ます。個人向け国債の年後半の金利動向が分かりませんが、おそらくは7.5万円程度のインカムになると思われます。預貯金も、一応はここ３年インカムが伸びているんですが、満期になる定期預金の額や預金期間などによって、その年のインカムが決まりますから、偶然という側面もあります。ただし、全般的に金利が上昇している寄与もありますね。で、一昨年、去年と、その金利上昇を見込んで、最近はあまり長期のものに預けなくなってきたので、今年満期になる定期は１年ものが多く、よって、金利は高くなっているものの、期間が短いので、インカムは2007年よりは若干落ちる見込みです。今年満期になる定期預金の利息だけなら正確に計算できるんですが、その他、普通預金金利などもありますからね。多分、今年は20万円前後くらいになるかと思われます。で、昨年はインカムトータルの目標を150万円として、なんとか達成できましたが、今年は、上記を全て足すと、172.5万円となります。一応、目標は175万円と25万円アップにしておきますか。一番あやふやなのは、株やJ-REITのインカムであって、J-REITがこのまま低迷、あるいは、さらに下落したりすれば、現状のポートフォリオ並の維持、あるいは、買い増しとなるかもしれませんので、インカム的には増えそうですが、逆に、底を打って、上昇し出したりすれば一部売却なども視野に入ってきて、インカム的には目標より下になってしまうかもしれません。まあ、いずれにせよ、あまりこれに縛られないあくまでも目途程度の目標ということで。
2008/01/28
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1月決算J-REIT
たしかに、月火の下落分は取り戻して、今週は行ってこいという感じになりましたが、でも、先週までも思いっきり下げていましたからね。今月はちょっと厳しいことには変わりないんじゃないでしょうか。さて、本日は1月決算銘柄の権利付き最終売買日です。定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、以下の条件で考えております。要するに、現状無茶な条件と言うことで、３ヶ月後程度を想定した、将来的な投資口価格の予想といいますか、予言めいたことも書いてありますが、わたくし自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは皆無です。・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持・ボラティリティが大きくないこと・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し・当たるも八卦、当たらぬも八卦一番の目的は、各銘柄の決算期にあわせて、過去のニュース、総資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することにあります。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのが最大の目的です。だいたい、東証REIT指数現状維持でボラティリティが大きくないという条件も現状からはかけ離れています。毎日の各銘柄の価格変動が１％以内くらいに収まり、東証REIT指数としては10ポイント以内の変動で日々推移するような状況なら、まだしもということです。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、1/24現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが昨日なので、全部昨日の値を用います。東証REIT指数＝1,575.37（1/24）レジREIT指数＝1,408.26（1/24）8957 東急リアル・エステート（1/24：855千円）もうすぐ赤坂の東急エージェンシー本社ビルを取得予定ですが、すでにこれを織り込んだ次期分配金予想が15千円と公表されています。このまま変更が無ければ、今期にちょびっと上乗せしたくらいですから、基本的には大差ないかなと思います。直近少々相対ポジションを落としたようですが、現在の東証REIT指数下ではむしろ落ち着きがいい場所になったのではなかろうかと思っています。増資は考慮する必要はないでしょう。86万円±4万円としておきますか。今の価格そのままなので、安易ですが。8967 日本ロジスティクスファンド（1/24：696千円）こちらも、来期予想が発表されていますが、先日浦安を取得しました。まあ、インパクトは100円、200円レベルでしょうから、14,500円に上方修正されると仮定して考えてみます。商業施設や物流も個人消費の伸び悩みに起因して最近不調で、ここも特に昨年11月くらいは相当相対ポジションを落としていたように感じます。ただ、今年になってからは、他銘柄に比べ、下落の仕方が穏やかと言うだけですが、相対ポジションと言う点では地味にあげているかと思われます。本来、この辺の位置でも良さそうなんですが、権利落ち後にはやや下方圧力もあると見て、分配金が今期に比べて上がるという上方圧力と拮抗するとすれば、結局今くらいのレベルとなる感じがします。よって、70万円±3万円程度にて。これも、今の価格そのままなので、やはり安易です。8969 プロスペクト・レジデンシャル（レジ銘柄、1/24：357千円）ここは、今ぐらいの指数値ならば、30万円は割り込んでいてもおかしくないんですけどね。ここを今現在こんな価格で買うくらいなら、どれでもいいですから他のレジデンス系銘柄を買っておいた方がまだマシでしょうね。ジョイントでもリプラスでも何でもいいと思います。今期は少ないながらも８月に物件譲渡益がありましたので、それが無くなる前提では、来期9千円台の分配金予想維持は困難と思われます。ただ、途中で取得した物件が通期稼働しますので、8,800円程度の予想を出してくると考えると常識的には、29万円±2万円あたりですが、親が買い支えたりしますんで、その効果のほどが不明です。金融機関が貸してくれればという前提付きですが、LTV60％まではまだ100億円以上のマージンがあるため、増資はしないでしょう。自殺行為だし。8970 ジャパン・シングルレジデンス（レジ銘柄、1/24：319千円）ここは、今ぐらいの指数値においては、不思議のないあたりにいますね。あいかわらずぷろすぺ(親)は買い進めているようです。今後、四条烏丸を取得するはずですが、いつになるかはっきりとは分からないし、インパクトも大きくないので、基本は同レベル、1万円前後の分配金予想になるかなと思われます。ということは、基本、そのままかなということで、現状維持の32万円±2万円ということで。ここも、四条烏丸は借入金でまかなえるでしょうし、一番の低PBR銘柄ですからね。自殺行為はしないでしょう。3234 森ヒルズリート（1/24：653千円）分配金予想を上方修正しちゃったりしても、さして反応薄でしたね。公募割れの日々に突入しております。まあ、売出だったんで、まだ１口あたり出資額は割り込んではいませんが。森兄弟共通の性質なのかもしれませんが、上場後はあまりやる気を見せないですね。物件の売買も全然しないし。まあ、あまりやる気がありすぎるよりは、長期投資には向いているのかもしれませんが。ポートフォリオも変わらず、分配金予想も現状維持として、今のところやや売られすぎのようにも感じますので、少し戻して70万円±3万円としておきますか。あまりにも現状維持ばかりだと安易なので(笑)。さて、野村レジですが、既定路線通り、粛々と増資に踏み切ったわけですが、状況を見て判断するという心ある選択もしなかったわけですね。もう少し価格決定日に近くなると、野村による買い支えが入るかもしれませんが、ディスカウント増資は決定的ですね。上場来安値を毎日更新していくような日々ですが、いくらになるんでしょう。手取りで438千円（価格決定日の終値として46万円程度）まで下落すると、ラサールを抜いて、出資金棄損率ワースト１に躍り出ますし、422千円（同じく44万円台）までいっちゃうと、従前の出資金に対する公募価格の安値記録を作ったジョイントのバカ増資を抜くことになりますが、その辺まで行きませんかねえ。人ごとなんで、ちょっと楽しみ。本日の東証REIT指数＝1,622.90、レジREIT指数（独自算出）＝1,444.46、単純平均利回り＝5.54％、加重平均利回り＝4.77％。ただし、JREやGORなどの一時的な売却益が、特に加重平均利回りを押し上げていることに注意。また、1月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2008/01/25
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インデックスの呪縛
んー、今日もほどほどには戻してはいるものの、焼け石に水程度ですかね。13千円やっと回復した程度ですからね。まあ、最近あまりじっくりと観察しないようにしています。ココロが痛みますんで。さて、下記に妙に相関係数が高そうな、青、緑、赤の３つのグラフが示してあります。これが何かと言うことですが、青がベンチマークのインデックス、緑が投資信託、赤がマイポートフォリオの昨年１年間の成績となります。ベンチマークとなるインデックスとは何かと言うことですが、これには、東証REIT指数（配当込み）と配当込み旧東証株価指数（旧TOPIX）を使用しました。これらは東証のwebページからダウンロード可能な１つのファイルに同時に記述されています。昨年の大発会、2007.1.4時点で、東証REIT指数（配当込み）は2,345.45ポイント、配当込み旧東証株価指数は1,975.55ポイントとREITの方が若干大きめなんですが、マイポートフォリオの時価総額も常に株式よりJ-REITの方がやや大きめですので、ちょうどいい感じで、両者を単純に加算したものをベンチマークとし、グラフ化したのが青い線です。一方、投信は、これらの指数に連動するものなら何でもいいんですが、グラフを書く際に、分配金をなるべく出さないタイプの方が簡単ですから、TOPIX連動型としては、三菱UFJTOPIX・ファンド【投信: 03311013】を選びました。こちらは分配実績が昨年はナシです。また、J-REIT連動型としては、DIAMJ-REITオープン(2カ月決算コース)【投信: 47312042】を選びました。こちらは年に６回分配金を出しますので、分配金額により基準価額を補正しました。2007.1.4時点の両者の基準価額を、インデックスの値にあわせて指数化し、その後、両者を足しあわせたものをプロットしたのが緑の線です。そして、マイポートフォリオですが、当然、株式やJ-REITを売買するたびに時価総額は変動するわけですが、MRF+時価総額（株式＋J-REIT）の値を採用し、起点を同一の値にあわせて指数化して示したのが赤いグラフです。主として年の前半はMRFの分量が多く、後半は、指数の下落に伴い、買い越し基調となっているため、MRF分量が徐々に減って行っている感じですか。実は、これまでは、投下資金が変化する状態では、インデックスとの比較もやりにくいであろうし、それほど綺麗な結果にもならないだろうと想像し、こういった比較をやったことはありませんでしたが、何と申しましょうか、みごとにインデックス通りになるモンですねえ。多少は売買もしているわけですし、だいぶインデックスからはずれたポートフォリオであると思っていたんですが、なんともインデックスの呪縛からは逃れられない感じです。で、最終的には、年間で2％弱くらいインデックスに負けました。まあ、言い訳をしておきますと、マイポートフォリオでは、税引き後の値を使っています。配当、分配金だけでなく、利益確定売りをした場合は、そのキャピタルゲイン課税分も引いていますから、だいぶ含み益があった銘柄を売れば、その税金もわりと取られているわけです。インデックスでは当然税込みの値となっていることでしょう。それに、株式の部は銀行や不動産、J-REITではレジデンス系という全体に比べてパフォーマンスが悪かったセクターをインデックスに比べ多く抱えています。まあ、これらの要因にもかかわらず、わずかな差で終わったのはまあまあの出来なんじゃなかろうかと思います。むろん、かなり消極的とはいえ「アクティブ」にやっている以上はベンチマークに勝ちたかったのはやまやまですが。もうちょっと細かく見ると、年の前半の上昇局面ではインデックスに割負けて５月あたりには結構差をつけられていますが、８月お盆までの下落時ではインデックスを逆転しています。これは、マイポートフォリオにMRFという動きのない資金が含まれているため、インデックスより変動幅が小さいためと思われます。しかし、その後、年の後半ではずっと負け続けているように見えます。これは、レジデンス系など、不調なREITの保有割合が高いためと思われます。なにしろ、不調で下落してきた奴をつかんでは、戻りは鈍く塩漬けみたいなことを繰り返していますんでね(笑)。さらに、徐々に買い増してMRFが減ってきていますので、下落時でもインデックス並みに変動するようになってきたということで、パフォーマンスが上がらなかったようです。で、インデックスには負けてしまったわけですが、投信には信託報酬もあるし、いい勝負なんじゃないの？と思って書いてみたのが緑のグラフです。意外にも、それほどインデックスに割負けしないんですね。インデックスの陰に隠れてほとんど見えない時期もあります。最終結果もほんの0.3％ほどインデックスに割り負けているだけで、なかなか優秀な結果でした。というわけで、マイポートフォリオは投信にすら負けました。利益のみを追求するのであれば、年の初めに全ての株式とJ-REITを売り払って、上記の２つの投信を購入した方が良かったのかもしれません。でも、それじゃあ、なんもやることなくてつまらないしな。こうやって、あれこれ悩んだり、グラフ書いたり、いろいろするのが、わたくしの趣味みたいなものですから、この趣味に対して若干の割り負け分を費用として支払ったと思えば、骨董品の収集など金のかかる趣味に比べれば、安いものです。まあ、でも、出来れば、インデックスに勝つ、せめて、投信には勝つことを今年の目標にでもしますか。あまりアクティブに売買するのは苦手なんですが。
2008/01/24
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おくさんの方法
まあ、本日は、マイポートフォリオ的には、昨日のちょうど半値戻し程度でした。道のりは遠いなあ。さて、わたくし自身は台所でなにかやるといえば、お湯を沸かしたり、冷蔵庫から飲み物を出したりする程度で、ほとんど何処に何があるかも把握していないんですが、たまに面白いものを発見することがあります。流しの下の扉を開いてみると、植物らしきものがにょきにょき生えていて、ああ、ジャガイモって光も土も水も無いのに元気で育つモンなんだなあということを発見したり、台所の片隅で、カボチャの切れ端のような形をしたカビの塊を発見したり、冷蔵庫の中で、かつてはペースト状だった瓶の中身が固体と液体に分離して消費期限からはや数年たったものを発見したり、なかなか興味をそそられる台所ではあります。その度におくさんにはご注進申し上げてはいるんですが、常に言われることは、「見ないで」っていうことです。どうも、うちのおくさんはその存在は認識していても、都合の悪いことは、見ないようにすることで、視界から消し去る方法を選んでいるようです。もともと、食べ物を粗末にしたりすることを忌み嫌う、まるで戦中派の昔気質の人間です。ですから、消費期限が切れたとしても、なんとか消費して片付けるというのが我が家の鉄則です。しかし、さすがに一線を越えてしまったものは、消費もままならず、かといって、捨てるのもしのびないと言うことで、封印するという道を選んでいるようです。それが、うちのおくさんの方法です。さて、この台所でたまに発見される珍しいものならば、おくさんに代わって、わたくしがそれを処分する役割になればいいのですが、あれよあれよという間に消費期限がとうに過ぎて、カビだらけで煮ても焼いても食えない株式やJ-REITはいかがいたしましょう。損切りが出来ないわたくしは、まるで、食料品を捨てられないうちのおくさんのようです。こうなったら、封印して見ないようにするおくさんの方法しかないかという気もします。アメリカはまさにバブルが崩壊してリセッションに陥るか、踏みとどまるかの瀬戸際にいるような場面でしょう。もし、リセッションに陥れば、「失われた10年」なみの長期低迷に入るかもしれません。日本のバブル崩壊後の対応策もToo Little Too Lateと常に言われ続けてきましたが、景気後退期の施策というのは常にそう言われる宿命を背負っているものであろうと思われます。十数兆円に上る減税中心の財政出動も、FRBによる緊急利下げも株価を押し上げませんでした。むしろ、それだけ深刻なんだという印象を与えて、投資家マインドを冷やしているという意見すらあるようです。すでに定例のFOMCでの追加利下げや追加対策を催促する相場になっているのかもしれません。今回の金融、財政両面の対策がちゃんと効いてくるのか、さらに、アメリカが今後どんな手を打ってくるのか、ちょっと正念場かもしれません。一方で、日本は直接サブプライムローン問題で痛んでいませんし、ちょっと打つ手はないでしょうね。しいて言えば、外需依存度が高いため、アメリカとともに没落していくわけですから、内需依存度をたかめるという即効性のない方法ですか。でも、財政出動をして、利用者の少ない道路や新幹線を作ったところで、建設業者がちょっと潤うくらいで、経済波及効果がないので、むしろ借金がかさむという負の側面が大きかろうと思われます。金融政策も0.5％は虎の子ですからね。本当に日本経済が変調をきたしてくるまで取っておかなければならないでしょう。ま、ゼロ金利に戻したところでほとんど効果も無いでしょうしね。今頃、1.5％とかそのくらいのマージンがあれば、協調利下げなどの対応も取れたかもしれませんが、政治家が日銀の政策に口先介入して邪魔してましたからね。日本では、政治家のせいで金融財政両面での対策が非常にい取りにくい状況下にあります。ま、一番の対策は政治のねじれを解消して、安定政権が出来ることですか。参院民主党が分裂して一部自民党に入るとか、衆院解散して民主党政権になるとかですが、民主党も大衆迎合主義のポピュリズムみたいで、イマイチどころかイマニ、イマサン不安なんですよ。
2008/01/23
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敵前逃亡中
このブログの管理者は敵前逃亡中でございます。しばらくお待ちください。というのは、半分は冗談ですが、急な仕事が入ってしまい、昨日今日と時間がありません。幸か不幸か証券市場はほとんど見ている暇がないのです。でも、「ほとんど」ですから、ちょっとは見られるわけでして・・・昨日は、J-REITがまだましだったので、すっ飛んだのは１ヶ月分の給料くらいのものでしたが、本日は３ヶ月分くらい吹っ飛びましたかね。記録的だと思います。このまま行くと、１月だけで年収が飛んじゃうなあ。ま、本日はまだ仕事が残されているのですが、今晩中に片付くでしょう。明日あたりから復帰かな。復帰しなかったら、逃亡したと思ってください(笑)。
2008/01/22
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J-REITの増資 懲りない面々
今日は見るのが怖かったんですが、意外にも日経平均プラス引けですね。J-REITなんかバカ上げでした。といっても、絶対的にはまだまだとは思うのですが。でもなんで、上げたんでしょう？ぼちぼち売るべき人が売ってしまって、売りが枯れたということでしょうか。今日は、J-REITの増資シリーズで。すでに、だいぶ前に書いてあったネタです。まあ、本シリーズでは「ディスカウント増資＝悪」とのスタンスで書いていますが、まあ、「悪」といいますか、「バカ」であることもあるわけで、運が悪ければ「不幸」なこともあるでしょう。ですから、１回くらいディスカウント増資になってしまうのはしょうがないかもという気もあるんですね。なにしろ、全体の1/4がディスカウント増資になっていますから、ひとつの銘柄でも、４回に１回くらいは仕方がないという感じです。しかしながら、このディスカウント増資を繰り返す懲りない面々がいます。ディスカウント増資は、１口当たり出資金額を下げるので、１口当たり純資産も低下させ、そのため、PBRを高くしてしまう結果になり、投資口価格には下落圧力が生じます。さらに、１口当たりの「元手」が少なくなりますので、結果的には分配金額の低下も招き、その点でも投資口価格に下落圧力を生じさせます。なにしろ、投資家にとって有難いことは何一つないわけです。では、ディスカウント増資を避けるためにはどうすればいいか。公募増資の場合は、投資口価格を元に発行価格を決めますので、これはもう投資口価格を上昇させるしか手はないです。しかし、１口当たり出資金額をちょっと上回るくらいではダメです。なぜなら、発行価格決定日の投資口価格から2-4％程度ディスカウントした価格が発行価格であり、さらに、証券会社に3-4％程度抜かれたあとの金額が手取りだから、発行価格決定日の価格から5-6％は低い価格となるためです。さらに、通常は増資を発表すれば売られがちになりますので、発表日の価格は決定日の価格よりある程度マージンを確保しておかなければなりません。発表日から決定日までどれくらいの下落があるかは、増資の内容や地合次第で、どこまで落ちるか、あるいは落ちないかは分かりませんが、最低でも１口当たり出資金額の1.1倍程度の価格である必要があるでしょうね。まあ、クリードやプレミアみたいな落ち方をすると、1.1倍では足りないわけで、実際、クリードは発表日はまだ1.05倍くらいあったにも関わらず、激しいディスカウント増資になってしまいました。で、このディスカウント増資を繰り返すと言うことは、投資口価格が実際に下落気味ということであり、増資のたびに１口当たり集められる資金も減ってくるということでもあります。よって、オリジネータにとっても、どんどんファイナンスがしづらくなるという不利な面があります。なにしろ、同額を集めるためにも、どんどん発行口数を増やしていかなければならず、このため、どんどん希薄化が厳しくなってくるためです。希薄化は分配金の低下を招き、すなわち投資口価格の低下を引き起こし、負の連鎖が止まらなくなります。オリジネータにとっても、２回連続、３回連続みたいなディスカウント増資はなんとしても避けなければならず、そう思わないとすれば無能です。そんなおばかな銘柄は避けなければなりませんね。というわけで、ディスカウント増資を２回以上繰り返した懲りない面々をご紹介しましょう。３銘柄あります。複数回のディスカウント増資を行っているのは、この３銘柄のみで、しかもこれらはディスカウント増資しか行ったことがありません。実は、このうち２種類をいまだ保有しているので、本当はあまりこんなこと宣伝しない方がいいんですけどね。１）東京グロースリート2005年2月：377,863→374,867（-0.79%）2006年7月：374,867→355,005（-5.30%）この2006年のほうの増資は、「ディスカウント増資とは」に登場したワースト３に入っているものです。で、今日現在はというと、投資口価格：１口当たり出資額＝253千円：355,005円＝0.7127まあ、何と申しましょうか。ジョイント並みの厚顔無恥な運用会社でも無ければとても増資なんか出来る水準ではありませんな。とにかく、内部成長でも考えて、利益率を改善しないとやばくない？他銘柄との比較では、もっと下でもいいくらいと思ってしまいますので。２）ジョイントリート2006年10月：508,769→492,393（-3.22%）2007年10月：491,831→466,691（-5.11%）まあ、2006年の方の増資も批判を受けていたと思いますが、先日の増資もかぐわしかったですね。ここの特徴は、増資の発表前から売られると言うことかもしれません。情報ダダ漏れでは？ま、J-REITにはインサイダーとういう概念が無いようなので、罪にはなりませんが、当然、怪しげな動きをすれば、信頼は失われます。１回目の時はうまく逃げられたんですが、２回目の時は、さすがに今やるほどバカでも無かろうと思って、握ったまま直撃されました。現状は、投資口価格：１口当たり出資額＝323千円：465,310円＝0.6942まあ、常識的には増資不可の数字と思うんですが、常識が通じない相手ですからね。もはやこの銘柄を信頼する人もしばらくはでないでしょうから、買い手不在、PBRの改善も見込めませんね。５年くらい増資をやらずにすごして、記憶から消えてしまう程度我慢できれば別ですが、そのうちまた、我慢しきれずにはでなバカ増資をして、同じことを繰り返すんでしょう。ちなみに、今日現在のPBRワースト３にここと、TGRは入っています。一番の低PBRはシングルレジなんですが。３）スターツプロシード2006年5月：190,335→188,050（-1.20%）2006年11月：187,947→182,178（-3.07%）2007年11月：182,048→173,286（-4.81%）ラストは、唯一の３連続ディスカウント増資を実行している一番懲りないスターツです。年間で１万円弱くらいのペースでコンスタントに出資金が棄損していってますので、形式的には、出資金を取り崩して分配金を支払っているのと同じですね。これじゃあ、出資者はいつまでたっても元は取れません。上場来４回の決算期のうち、３回も増資しているくせに、唯一の高値増資のチャンスであった2007年5月のみ見送るという、お間抜けさ。なんだかなあ。投資口価格：１口当たり出資額＝150千円：173,286円＝0.8656まあ、さすがに東証１部ではなく、JASDAQにいることで、上の２つやリプラス、プロレジあたりと比べるとまだましなPBRなんですが、今後も懲りずに、ディスカウント増資を繰り返し、出資金の棄損、分配金の減少、投資口価格の低迷の負の連鎖を繰り返すんだろうなあ。さて、今のところ日本ビルファンドの増資が新たにアナウンスされていますが、さすがにここくらいの価格になっていると増資も可能ですね。ディスカウント増資になることもあり得ないし。前回の発行価額（リート側の手取り）も１口当たり988千円で、これを上回ることも確実だろうし。こうやって、良い循環で回っていくわけですね。まあ、1/7現在の価格を元に１口当たり145万円くらい集める目論見だった様ですが、それはちょっと現状無理があるものの、120万円前後で増資が出来れば何ら問題ないというか、むしろ買いたいくらいです。J-REITの増資 緒言J-REITの増資 データJ-REITの増資 ディスカウント増資とはJ-REITの増資 エクストラ増資（造語）J-REITの増資 増資予報→これ書いてから状況もだいぶ違っているので、これは信じない方がいいです。自分でも信じてません(笑)。本日の東証REIT指数＝1,624.08、レジREIT指数（独自算出）＝1,444.21、単純平均利回り＝5.56％、加重平均利回り＝4.76％。ただし、JREやGORなどの一時的な売却益が、特に加重平均利回りを押し上げていることに注意。
2008/01/18
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2007.12月末ポートフォリオ
とりあえず本日は日本の指標はオール＋ですね。日経平均、TOPIXはもとより、新興市場やJ-REITもすべてプラス引けとなってくれました。まずはよかった。さて、４半期ごとに金融資産ポートフォリオを検証してみようというネタを2007.3月末時点から始めました。前回、2007.9月末ポートフォリオはこちら。今回は、12月末、すなわち、2007年末のポートフォリオです。で、わたくし的には、現在、金融資産を以下の５つのカテゴリーに分類しています。普段の月末恒例の分類とはチョイと異なります。１．円預貯金（定期預金・普通預金・MRF）２．国内債券（国債・社債）３．外貨建資産（MMF・投信）４．国内REIT５．国内株（現物・投信）で、円建ての債券も債券価格というものがあり、実際は評価額は変動するでしょうが、満期までもっていれば、国や企業がつぶれない限り一応は元本が戻ってくるでしょうから、１．と２．のカテゴリーを価格非変動型にして、全体の半分の割合に押さえることを目指しています。これに対して、株価やJ-REIT価格、為替等は日々変動するわけですから、３．～５．のカテゴリーは価格変動型の商品と位置づけており、こちらも全資産の半分を目指します。さらに、現時点においては３．～５．をだいたい等しい割合ずつ保有すること、すなわち全体の1/6ずつを目指しております。投信は、日本株投信以外は、外債や海外株、海外REITなど、全て為替の影響下にあるものばかりですので、日本株投信を国内株カテゴリーへ、その他を外貨建資産カテゴリーへ分類しています。J-REITに関しては、現物のみで投信は保有していません。また、外貨建資産の中には、わずかな外貨預金（普通預金）もありますが、あまりに少ないのでMMFと合計して集計しています。で、12月末のポートフォリオ状況は下図のような感じです。7-9月期が怒濤の下落だったのに比べれば、この四半期は下位低迷といいましょうか、上下はしましたが、ボックス圏で動いていたような感じでした。で、ポートフォリオの方もサッパリ変わり映えしませんね。まあ、基本的にそう大胆には資金を動かしませんし、売買も激しい方じゃなく、買ったが最後そのまま放置みたいなところがありますからね。このシリーズ始めてから、何回か円グラフを書いていますが、グラフだけ見ていると本当に変わり映えしません。大分類で１％以上の変動があったセクターは、株式が1.4％ほどの減少、これに対して、国内REITが1.2％ほど増えています。他のセクターはほとんど変化がないですね。株式の減少は株価の下落が要因でしょう。別に売っていませんから。そう言えば、最近株を売っていないなあと思って、ちょっと調べてみたら、J-REIT、ETF、そして、IPOにより市場外で手に入れた株式を除くと、すなわち、市場で購入した株式のみに限定すると、なんと2006年7月以来、売却をしていないみたいです。そう言えば、ここのところ、購入のタイミングを考えることはあっても、手持ちの株式の売却のタイミングを考えることがとんと無いです。ただ機械的に毎日の株価を記録しているのみですね。銀行なんかもっとずっと前に売り払っておけば良かったんですけどねえ。株式セクターの縮小と対照的にJ-REITが増えているのは、決してJ-REITが上がったからではなく、この間、価格下落を凌駕するくらい買い越しているためでしょう。株式とは対照的に、この四半期はわたくしとしてはかなりJ-REITの売買を行いました。まあ、今年前半くらいの高値では全く興味も薄れていましたが、だいぶ安くなってきましたんでね。でも、今年になってから追い打ちをかけるように下落して、傷口を広げるばかりだったりして。小分類を見ていくと、これもほとんど変化が無いんですが、現物の株式が減っているのは上記と同様です。その他としては、普通預金が減って、MRFがかなりの割合に増えて、ついに１割を超えています。これはちょっと理由があって、まず、一つは、フィデリティ証券で6-12月のMRFの分配金と同額をキャッシュバック（バックではないな。プレゼントといいますか）するというキャンペーンをやって、実質MRFの金利が２倍になるため、夏頃には結構つぎ込んでいたこと。それと、同様ですが、住信ＳＢＩネット銀行で、普通預金・イートレ専用預金の金利をこの１月まで1％にするキャンペーンをやっていたことです。初めは、あまり口座を増やすのもなんなんで、住信ＳＢＩネット銀行には口座開設しない予定でしたが、E-Trade証券に口座を保有する場合、あまりにも簡単に開設できましたし、イートレ専用口座も便利かなと思って、開設しました。その後は、フィデリティから、より金利の高いイートレ専用口座に資金を移動し、さらに、遊んでいる資金もおおむねここに移しているので、MRFが多くなっています。イートレ専用口座はMRFではなく、普通預金ですが、使い勝手はE-TradeのMRFと全く同じなので、MRFに分類しています。でも、どちらのキャンペーンも終了ですし、E-Tradeであまりにも買付余力がありすぎるのも体に毒なので、ぼちぼち定期預金などに振り替えていきます。リスク資産と無リスク資産の割合ですが、株価やJ-REIT価格が下落した分、せっせとJ-REITを買ったという構図になっているのかと思われますが、前回とほとんど変化無しでした。相変わらず無リスク資産が半分より少々多めの傾向にあります。とりあえず、円高になってきているので、これまで目標の16.7％に全然届いていなかった外貨セクターでも買い増すチャンスかなあと思っていますが、USDはちょっと弱気なので、なるべくそれ以外のところを考えてみたいとかように思っております。まあ、少なくとも春あたりまでは株安円高傾向が続くかもしれませんので、焦ることはないように思いますが。
2008/01/17
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鈍感力
鈍感力が試されるような相場つきではなかろうかと、かように思われます。シティのこの四半期の赤字も半端じゃないですね。にもかかわらず、年間では黒字確保ですからこれまたすごい。サブプライムなかったら純利益はいくらくらいですか？２兆円？３兆円？シティはまたまた政府系ファンド中心に資本増強を受けるようですが、みずほがメリルリンチに出資というニュースも流れています。でも、これって悪いニュースなのかなあ。みずほの株価も低調の一途ですねえ。まあ、自分の尻にも火がつきかねんのに、こんな大金出して大丈夫かよ、ってかんじなのかもしれません。でも、みずほの株主たるわたくし的にはちょっと嬉しいんですけどね。かつて、日本が疲弊していたころに外資がやってきて、結果的にはだいぶおいしい汁を吸っていたんじゃなかろうかと思われますので、今回は、日本勢も積極的に海外に打って出て、サブプライムで弱っている相手の弱みにつけ込んで、おいしい汁を吸わせてもらう番なのじゃないかと、かように思っていたわけです。たしか、2003年には三井住友にゴールドマンサックスが優先株により資本注入したということがあったかと思います。その後、どうなったかは知りませんが、銀行株が一番安かったころですし、配当利回りもかなり高すぎみたいな話もあったように記憶しています。よって、ＧＳ的には、この出資は大成功だったんじゃなかろうかと思われます。逆パターンで報われればいいんですけどね。だいたい、国内の銀行勢は利益率が低すぎますね。優先株出資であっても、自分で運用するよりはよっぽど利回りがいいかもしれませんし、それに、メリルリンチとの絆も大事にすべきだと思いますよ。なんか一石二鳥みたいな出資で、自分としては評価しているんですけどね。やはり、三井住友みたいに相手に出資してもらって関係を作るよりは、逆に出資して関係を作る方がはるかに有利ですしね。そんなわけで、アメリカの金融機関に中東、中国等の政府系ファンドが出資というニュースが流れるたびに、日本勢とくに銀行あたりも出資せんかなあと思っていたので、待ってましたなんですけどね。今日は、鈍感力の話にしようかと思っていたのに、みずほの出資の話になってしまいました。冬眠中のJ-REITなんで、あまり詳しくは書かないことにしますが、本日、過半数の銘柄が上場来安値を更新。東証REIT指数は終値としては、1,546.16ポイントですが、ザラ場安値で1,504.89です。これは、2006年のオリックスショックの時の終値としての安値1,535.61を割り込んでいますので、個人的には達成感あり、この辺が底って感じもあるんですけどね。でも、あの時は数日で行って来いを演じただけでしたが、今は当時とは比較にならないほどボラティリティもでかいし、まだまだ紆余曲折はありそうです。まあ、昨今の状況は、なんぼなんでも安かろうと多くの人が思っていることでしょう。しかし、底が見えないため、なかなか手も出せず、買い手不在につき悲劇的に落ちているといったところでしょうか。しかし、ぼちぼちでしょう？JREやGORなどの売却益が入っているとはいえ、加重平均利回りで5％超えてますからね。しかし、読めないのはNBF公募増資の影響です。ここが下げれば、指数的には厳しいですからね。こんな地合で、分配金下方修正してまで増資に踏み切るNBFにはビックリですが、ミリオンREITだから出来る話ですね。こんな状況では、多くの銘柄ではジョイント並の増資しか出来ないので、先送りをするところが増えそうです。フロンティア、ニューシティあたりは先延ばしで、リテールファンドも借り換え、短期でまわして増資の時期をさぐる展開になりそうな気がしてきました。一番苦しいのは先延ばしできない野村レジですかね。外部成長を急ぎすぎたたたりですか。それから、余談ですが、本日よりイーアセットが「ラサールジャパン投資法人」と名乗っているようです。まだホームページは出来ていないみたいですが。まあ、冬眠中はこんなことさえ気にしない方が良さそうで、鈍感力が試されているそんな気がします。実際のところ、毎日月給１～２ヶ月分ずつ目減りしていくのは結構きついですから、鈍感にならなくっちゃやってられないといったところです。本日は、書き殴りのとりとめもない話で失礼。
2008/01/16
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グロソブvs外貨リバランス2008.1
J-REITは放っておきますか。手の施しようが無いですね。こんな時には、気絶→冬眠投資法しかなかろうかと思います。損失覚悟の換金売りばかりみたいな地合であれこれ画策したところでむなしいばかりだし、いろいろ考えたところで無駄でしょうね。まあ、わたくしに１兆円くらいの金融資産があれば、買い支えてやってもいいんですが、残念ながら少し足りないですしね。日経平均も14千円割れで末期的だな、こりゃ。さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、北欧３カ国、および、日本円を除く、主要５カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブもMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。これまで奇数月の最初の週末に通常100USD買い増す形で、他通貨もグロソブの通貨構成にあわせて買い増してリバランスして来たわけですが、最近は毎月行うことにしました。全般的に外貨が高いとき（円安）は1万円レベルのごく少額、まあまあ安い（円高）ときには100USD買い増す形でリバランスしていこうかと思います。前回（12月）のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2007.12これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。こうやってみると、昨年の７月くらいまでの円安継続局面では、グロソブに比べてやはり素直に外貨にしておいた方が有利かなといった印象を持っていたのですが、その後、８月の大幅な円高で外貨建て資産が暴落した後は、為替に振られて一進一退といった感じですか。ピークのトップの際には外貨の方が上に行くが、ボトムの時には外貨の方が下落が激しいといった具合になっています。よって、ここ数ヶ月くらいの動きを見ると、パフォーマンスはさほど変わらず、外貨の方がボラティリティが大きいと、そのような感じに見受けられます。パフォーマンスが同じならば、ボラティリティの小さい方、すなわちグロソブの方が出来がいいと言うことになります。こうなってみると、まあ、どっちもどっちで大差ないかなあという気もしますが、１，２年くらいでは結論も出せませんと言うことですかね。円高局面、円安局面、不安定局面、安定局面、各種為替状況、金利状況を経験した後に結局のところどうなのだといった結論は、10年くらい様子を見ないと何とも言えないですかね。今回のリバランスですが、一応はUSDを100ドル購入し、他通貨はそれに合わせて購入しました。実は、1月最初の週末は１週間前だったんですが、まだ正月気分だったし、今年になってから最初の週報が1/10付けで、1月最初の週末にはまだ出ていませんでしたので、１週間待ってみました。為替は年の変わり目に大きく変動しましたが、通貨のバランスとしてはそれほど変化していませんでした。グロソブの通貨構成（作成基準日2007.1.10週報）USD=23.2%, EUR=42.7%, GBP=7.8%, AUD=3.0%, CAD=4.1%ソニーバンクTTB（JPY, 2008.1.12）USD=108.63, EUR=160.59, GBP=212.48, AUD=96.45, CAD=106.34リバランス後保有残高（USD, EUR, CADはMMF、他は普通預金）USD=984.71, EUR=1,225.97, GBP=169.26, AUD=143.41, CAD=177.77
2008/01/15
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2008.1預金金利定点観測
まいったなあ。東証REIT指数もついに1,600ポイント台ですか。そろそろ気絶する準備でもはじめなくっちゃ。アセマネの下方修正が効いていますかね。クリードもイマイチみたいだし、不動産ファンド系はストップ安のオンパレードですね。市況悪化により、今期予定した案件が来期以降に先送りになるためということですが、ファンクリあたりの下方修正もそんな感じでしたね。不動産業界は、資金や不動産の流動化速度に急ブレーキがかかってきて、今後もこういった下方修正が出てくるのかもしれません。確かに、出口たるJ-REITも外部成長速度が鈍化しているようですし、増資もままならない状態にありますしね。それ以外の出口もあちらこちらで詰まってきているとするならば、流れが淀んで八方ふさがり、不動産業界、特に転がしてなんぼの企業には厳しいものがあるかも。あーやだやだ。こんな時には預貯金が一番幸せ。というわけで、本日は、定番ネタでで1月の金利定点観測です。ちょっと前に関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。また、2007.9に開業した住信SBIネット銀行も加えました。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ただし、把握している新生銀行のキャンペーンは加えてあります。イオン銀行の開業キャンペーンは終了しました。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行住信SBIネット銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金東京スター銀行優遇金利定期池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金泉州銀行ダイレクト支店びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利は昨晩調べていますので、全て1/10現在のものです。金利トップ５（300万円以上、2008.1.10現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期1.200 住信ＳＢＩネット銀行 キャンペーン2/3まで1.200 東京スター銀行（↑） キャンペーン2/29まで1.115 ソニー銀行 キャンペーン3/2まで1.100 新生銀行 キャンペーン1/31まで1.100 日本振興銀行（↑） 1/18まで３年定期1.400 日本振興銀行（↑） 1/18まで1.150 関西アーバン銀行1.100 オリックス信託銀行1.100 びわこ銀行1.000 泉州銀行1.000 池田銀行 3/31まで５年定期1.600 日本振興銀行（↑） 1/18まで1.400 泉州銀行（↑） 1.400 池田銀行 3/31まで1.300 オリックス信託銀行1.300 関西アーバン銀行1.300 びわこ銀行ベスト５に出てこないものも含めて全体的傾向を見ると、3,5年ものは金利が下落傾向にあるようですが、ベスト５だけを見ていると、みんな上がっていますね。紀陽銀行なんかは金利を下げたため、ベスト５から消えてしまったんですが。そんな中で目立つのが、日本振興銀行が全ての期間で金利を上げてきたことです。もともと3,5年ものでは首位を独走していたわけですが、さらに上げました。なんか、こうなってくると一抹の不安も感じますね。その昔、破綻直前にマンモスなにやら言う超高金利な預金で資金獲得に走っていた信組もありましたし。まあ、そこまで怪しげではありませんが、利用するときは預金保険がきく範囲内で、というのが鉄則のように思われます。そもそもここは追加預入をする際にもいちいち新規預入の時と同じことをやらなければならないようでして、口座開設をしなければならないのと同程度の手間が毎回かかります。本人確認の省略とか、ホームページ上から追加の申し込みが出来るようにするとか、もっと、既存ユーザには簡便な方法を工夫しないと、資金が集まりにくいんじゃないでしょうか。冬のボーナスを狙ったキャンペーンは今月もまだ継続中です。さらに、遅ればせながらスター銀行が冬季限定「スペシャル円定期」というのを始めました。住信SBIと同様、１年もののみですが、1.2％の金利で、住信SBIと並んでトップに立っています。あ、それから、新生銀行の1.1％定期ですが、前回、500万円の預入なら1.2％と書きましたが、誰でもいいわけではなく、これはプラチナ会員限定サービスでした。プラチナ会員というのは、投信や外貨預金、仕組み預金残高が300万円以上とか住宅ローンを借りているとか、新生銀行側に都合の良い顧客のことです。わたくしのように、振込やATMを無料で利用するばかりで、たいした残高もないような不良顧客には当てはまらないサービスでした。でも、1.1％の方なら、預入額100万円以上という条件のみです。bloombergによる、残存１，３，５年の国債市場金利は1/11、17時すぎで以下の通りです。今回も株価下落により安全資産の国債に資金が流入しているためか、前回よりさらに金利が低くなっています。今回の様な状況では預貯金のほうが魅力的でしょうね。10年債利回りもここのところ1.5％ラインは割り込んで推移しているようです。１年 0.56％３年 0.65％５年 0.90％
2008/01/11
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2007.12レジREIT指数
J-REITは下げ止まらなかったですね。レジデンス系のような下位銘柄だけでなく、上位銘柄も落ちてきたという印象です。ここ、2-3ヶ月に話を絞れば、J-REITは米豪REITなどにくらべ、まだ辛抱していたと言う印象でしたが、やはり、こうなってくると、世界的にREIT市場の底打ちが見えてこないとなかなか厳しいものがあります。さて、なにか物足りなさを感じていたんですが、レジREIT指数を忘れていました。というわけで、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、12月のレジREIT指数の記録です。11月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2007.12.3 1,564.29 1,883.52 2007.12.4 1,560.04 1,891.71 2007.12.5 1,572.04 1,923.36 2007.12.6 1,605.01 1,972.53 2007.12.7 1,670.83 2,000.43 2007.12.10 1,651.32 1,967.86 2007.12.11 1,645.28 1,960.88 2007.12.12 1,643.32 1,943.90 2007.12.13 1,608.78 1,934.86 2007.12.14 1,566.76 1,867.86 2007.12.17 1,527.85 1,818.75 2007.12.18 1,565.80 1,832.43 2007.12.19 1,543.86 1,844.80 2007.12.20 1,560.83 1,861.42 2007.12.21 1,563.27 1,853.62 2007.12.25 1,551.52 1,877.40 2007.12.26 1,567.85 1,895.48 2007.12.27 1,561.10 1,877.30 2007.12.28 1,547.82 1,868.57 12月末対象銘柄（14種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8965 ニューシティレジデンス8969 プロスペクトレジデンシャル8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 リプラスレジデンシャル3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数366,088,662円（→12/3）417,916,362円（12/3→）プレミアはオフィスとレジが半々という投資方針につき、レジ系になったりはずれたりを繰り返しておりますが、12月に芝浦の大きなレジデンスを取得し、再びレジデンス系に復帰しました。増資もして、レジデンス系の中ではかなり存在感が大きい銘柄ですので、除数も大きく変動しています。11月決算銘柄、12月決算銘柄でこれまで増資を発表したところがありませんし、12月上場予定だったエイブルも上場中止になってしまいましたので、今月は今のところ除数の変更予定はありません。しかし、野村レジが２月に増資になると思われます。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。こうやってみると、12月上旬にちょっと山を作っている以外は、意外とおとなしい動きだったように思います。この間、両指数の差は開くでもなく、縮まるでもなく300ポイント差くらいでコンスタントに推移していたようです。しかし、下位低迷ですね。しかも、新年になってからさらに下落して、現在、レジREIT指数は1,400ポイント台の推移になっており、また、東証REIT指数も1,700ポイント台ですからね。まあ、今日あたりは上位銘柄の下落が主力で、両者の差は少々縮まっては来ましたが、上が落ちるのではなく、下が持ち上がって差を縮めて欲しいところです。ま、REITに関しては、世界的に辛抱が必要ですね。しかし、だいぶ安いとは思うんですけどね。実物不動産投資に比べたって。本日の東証REIT指数＝1,733.85、レジREIT指数（独自算出）＝1,482.17、単純平均利回り＝5.25％、加重平均利回り＝4.42％。ただし、JREやGORなどの一時的な売却益が、特に加重平均利回りを押し上げていることに注意。
2008/01/10
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世界のサイフ
昨日はNYが下げていた割には、珍しく日経平均はプラスで引けましたか。でもJ-REITは下落で、1,800ポイント割り込みましたね。まあでも、明日以降すぐに1,800ポイント台に戻ってくれれば、やはりこの辺を底値として意識できるわけですが、このまま1,700で定着しちゃうと嫌ですねえ。さて、タイトルは日興アセットの投信です。どんな投信かというと、一言で言うと、10種類の高金利通貨に均等投資するというものです。対象となる通貨はOECD加盟国、あるいは、それに準ずる国となっています。全部で30カ国くらいあるみたいですが、まあ、サミットに出てくるようなゴリゴリの先進国だけではないものの、準先進国くらいまでが対象でしょうか。30カ国あるとはいえ、OECD加盟国が多いヨーロッパではユーロを採用している国が多いので、通貨の種類としては18通りを想定しているようです。その中でも金利の高い10通りの通貨に均等投資すると言うことです。ですから、オセアニア通貨のように、先進国で金利が高いところは当然対象になります。また、投資対象は高格付けの短期債券ですから、債券価格の動向にはあまり左右されず、もっぱら為替次第といった印象の投信です。まあ、外貨預金みたいなものですね。半年に１回投資対象通貨を見直すようですが、現在は以下の10種類です。USDGBPAUDNZDノルウェークローネアイスランドクローネポーランドズロチハンガリーフォリントメキシコペソ南アフリカランド略号で書いた４種はおなじみの通貨で、オセアニアを初めとする大英帝国通貨は金利が高い代表格ですから、当然入ってきます。また、現時点ではUSDも入っていますが、次回見直しの3月までに金利が低下すれば、脱落する可能性があるギリギリくらいの順位です。前回、昨年９月の見直しの際には、CADが脱落してポーランドズロチ（本当はズウォティくらいの発音だと思う）が組入れられました。その他、北欧、東欧、メキシコ、南アとバラエティに富んでいます。実は、ノルウェークローネとポーランドズロチは個人的なお気に入りです。ノルウェーは原油高で潤っているでしょうし、ポーランドは国民性といいますか、なかなか今後の発展にも見込みがあろうかと思っています。たしかにワルシャワあたりには日本企業の看板も多少はあるものの、現時点では直行便もなく、もっと、日本からの投資にも積極的であるべき国の一つじゃないかという印象を持っています。後は、南アやメキシコの高金利債券あたりはイートレードでたまに見かけますが、それらの国も入っていますね。でも、北欧、東欧通貨もそうですが、こういったマイナーな通貨の欠点は、気に入って外貨預金しようにも扱っているところが極端に少ないわけで、あっても、為替手数料が相当高いと言うことです。イートレードの債券もかなりな為替手数料です。というわけで、投信の2.1％くらいの手数料で買えれば、案外安い部類かなと言う気がします。で、そんなわけで、年明けて円高にもなりましたので、ちょっと買ってみたわけです。フィデリティ証券では現在、購入手数料のキャッシュバックキャンペーンもしてますし。ただし、外貨の王道はあくまでもUSD, EURの二大通貨であろうかと思われます。やはり、マイナーな通貨であれば流動性リスクとか信用リスクも高いですし、生命線の為替リスクはとても高いものがあります。よって、なんぼ高金利とはいえ、それ以上にリスクが高いと言うのが正解でしょう。よって、本来は、こういったものにはあまり手を出さない方がいいとは思っているのですが、妙に王道からちとはずれたあたりが好きなのは、わたくし個人の趣向ですからね。それにしても人民元も外貨預金できる程度に解放されませんかね。未だ日本国内では日本円を人民元に替えることさえほとんど出来ません。成田あたりではできるところもあるのですが、為替手数料が高すぎて、おのずと現地に行ってからの両替になります。人民元は、現在のシステムが続く限り、基本的にはUSD連動で、年率数％くらいずつUSDをアウトパフォームするでしょう。為替リスクはUSD並で、USDよりパフォーマンスがいいことが決まっているようなものなので、ありがたい通貨と思っているんですけどね。この夏中国から帰ってきたときも、あまった人民元は日本円に両替せず、そのまま持ち帰りました。金利を生まないタンス預金でも日本円よりはパフォーマンスがいいかなと思ったわけです。たとえば10年後くらいに、再度中国を訪れたりする場合は、もはや今回のレート（1人民元＝16円くらい）ではとても無理、30円とかそのくらいになっているかもしれません。
2008/01/09
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J-REITの増資 増資予報
本日は天気予報ならぬ増資予報を一つ。まあ、最近の天気予報は降雨確率なんてものがありまして、どう転んでもいいわけがつくようになっていますので、わたくしも確率主義でしかも、0％と100％は使わないことにします。これで、実際に増資が行われようが、行われまいが知ったこっちゃないという態勢になれるわけです。12月決算銘柄では今週中に何らかのアクションがあるかどうかがポイントじゃなかろうかと思われます。以下、基本的には12月～2月決算銘柄を考えてみますが、まずは例外で。野村不動産レジデンシャル(3240) 増資確率：＞90％11月決算銘柄で通常の増資発表時期はもう過ぎましたが、１月に決算短信の発表というイベントがありますので、それにあわせて、増資と今期予想分配金額の発表が行われる公算が極めて大です。なぜならば、今期末までの取得予定資産をすべて有利子負債でまかなうと、LTVは60％を超えて、63％以上になってしまうためです。また、最近の借入金は返済日を2/19にあわせてあり、この日までに資金調達出来るスケジュールで増資を行うことが想定でき、スケジュール的にその１ヶ月程度前の決算短信発表時に最初のアナウンスがある公算が大きいわけです。しかし、今年になってから上場来安値を更新したりして大変厳しい情勢ですね。公募増資なら、ディスカウント増資になる可能性が大です。情緒的な下落さえなければ、それほどヒドイバカ増資でもないんですが、アナウンス後どう投資口価格が変化するかは読めません。最近の下落が増資を織り込みつつあるということならいいんですが。東京グロースリート(8963) 増資確率：10％物件を何も買わないのであれば、このままいけるんですが、LTVが煮詰まっているので、増資をしなければ、何も買えないことも意味しますね。何かをリートに買わせたいと親が思えば、増資しか無いでしょうが、ここも今年になってから上場来安値を更新して20万円台突入ですからね。やるとなると、結構覚悟が必要ですよ。まあ、性善説に立てば、現状では増資をやらないと言うことですが、悪党か能なしの場合はやる可能性も若干あると思われます。フロンティア不動産(8964) 増資確率：40％さて、ここが大変悩ましい。これまで、基本線としては、有利子負債を極力持たない方針であったようですが、ほんのわずかとはいえ、現状有利子負債を抱えていますので、自己資金は無いわけです。でも、今期ゆめタウン広島の取得がアナウンスされていますので、有利子負債を抱えずに取得したいとなれば、増資しかないわけです。でも、他法人との比較では、広島の取得を借入金で乗り切ってもまだ十分低いLTVでしのげます。そうすることにより、分配金額を上げてから、J-REIT市場の地合を見ながらタイミング良く増資をした方がいいと個人的には思います。というわけで、若干半々より増資確率を下げておきましたが、ここは本当に方針次第なので分かりません。まあ、でも、仮に増資になったとしても、悪くてもプレミア程度の増資で収まるでしょう。ディスカウント増資になる可能性はほぼ無いと思われます。他の12月決算銘柄 増資確率：＜10％ま、基本線はやらないでしょうといった感じです。特に、エクセレントや産業ファンドあたりは、0％に限りなく近いですね。他銘柄も、LTV的には増資を行うほどのものは無いでしょう。1月決算銘柄 増資確率：＜10％１月決算銘柄も、やりそうな感じのところが見あたらないですね。読めないのは、LTVでは判断できないロジスティクスですが、前期末に行ったばかりですから、今期末は無いでしょう。他の１月決算銘柄はLTVがおおむね50％以下程度に収まっていますので、まあ、煮詰まっている銘柄も無いわけです。ただし、森ヒルズあたりが大きめの物件取得とセットで行うことはあり得ます。しかし、300億円レベルくらいならまだ借入金でしのげますからね。500億円レベルの取得とセットというわけで、なかなか可能性も低いかなと思います。他の銘柄はそんな可能性もほとんど無いように思われます。ていうか、プロレジやシングルレジあたりが増資をすれば昇天しちゃいますからね。日本リテールファンド(8953) 増資確率：＞90％ここは短期CPという変なもので浦和パルコの資金を捻出するようですね。しかし、敷金という負債も大量にかかえているここにとっては、2千億を超える有利子負債はちょっと多すぎです。CPの償還が3/24ですから、今決算期末にあわせて、３月の増資は決定的でしょう。一時期の勢いは失っているわけですから、場合によってはディスカウント増資になってしまう可能性すらありますね。２月中に価格が決まり、３月初めに発行というスケジュールの増資なら多分大丈夫じゃないかと思うのですが、権利落ち後の３月に価格が決まるタイプだと危ないかもしれません。ニューシティレジデンス(8965) 増資確率：40％３月にやれればやりたいと思っているはずですが、こちらは延期に含みを持たせています。問題は池袋のでかいマンションですね。270億円以上するこのレジデンスは増資無しでは買えません。一応、10/31までに取得するとなっていますので、タイミングとしては今期末か来期末に増資になることはほぼ確実と思われます。さらに、3月末までに取得すれば、125百万円安く買える契約ですから、基本的には今期末にあわせて3月に増資をしたいところでしょう。しかし、ここも現状のまま増資に踏み切れば、大幅なディスカウント増資で将来に禍根を残すことになり、価格が低い分大量に発行しなければならず巡航速度も落ちますからねえ。あと１～２ヶ月で地合が回復するとは思えませんので、今期末はスルーして、来期末に賭けるんじゃないかと言う気がします。本当は、今期売却益でかさ上げして、投資口価格を上げておいて増資というシナリオだったんだと思いますが、サブプライム問題による価格の低迷と、増資がとても忌み嫌われる地合となってしまったため苦しいですね。福岡リート(8968) 増資確率：10％まあ、ここは特に大きい物件取得がアナウンスされているわけではありませんが、今期末で前回増資から1年半となりますので、ぼちぼち何らかの物件取得と抱き合わせで増資発表となる可能性もあるといったところでしょうか。でも、地合が悪いので、今やるのは得策ではないですね。エルシーピー(8980) 増資確率：10％ここも物件取得の予定はありませんが、LTV的には相当煮詰まっていますね。昨年３月に第三者割り当て増資を行ったところですから、今回は辛抱しそうな気がしますが、外部成長余力もないですからね。売却益が出ている今期、投資口価格が上昇し、増資が出来れば嬉しいと考えていたのかもしれませんが、まさか８％の利回りまで売られるとはね。ちょっとぷろすぺ(親)による導管性の問題も尾を引いているのかもしれません。日本コマーシャル(3229) 増資確率：20％上場から１年半で、ぼちぼち増資もしたい頃合いかなと思います。ただ、日レジの上場後立て続け増資には批判もありましたので、そこを勘案してか、上場時に大量に物件を入れて、なるべく増資をしないでも長期乗り切れる体制で上場したようにも見えます。クリードの有様を見ていると、ここもなかなか怖くて増資に踏み切れないんじゃなかろうかとそんな気がしますが、ここにぶち込みたい物件が大量にたまっているとすれば、やるかもしれません。他の2月決算銘柄 増資確率：＜10％オリックスは前回やったばかりでほとんど可能性ナシですね。アコモも上場後の物件取得スピードを見ていると、まだやらないかなと思います。ただし、ニューシティの池袋並のものを取得したりすれば、一気にLTVも高まりますから、抱き合わせ増資の可能性が無いわけではないですが。ま、ジョイントとかクリードとか増資をしないであろうと思っていたものどももきちんと増資をしましたからね。くれぐれも信用せずに、朝方晴れていてもきちんと傘を持って出かけましょう。増資予報でした。J-REITの増資 緒言J-REITの増資 データJ-REITの増資 ディスカウント増資とはJ-REITの増資 エクストラ増資（造語）本日の東証REIT指数＝1,796.30、レジREIT指数（独自算出）＝1,490.04、単純平均利回り＝5.16％、加重平均利回り＝4.27％。ただし、JREやGORなどの一時的な売却益が、特に加重平均利回りを押し上げていることに注意。
2008/01/08
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2007年12月の成績
本日から世の中本格始動と言ったところでしょうか。でも、アメリカの雇用情勢悪化から株価は冷え込んでいますね。J-REITの方も、本日８銘柄が上場来安値を更新し、厳しい状態ですが、指数1,800ポイントというのがけっこう底堅いような雰囲気で、日中足を見ると、これを割ると戻すような動きもあるようでして、結局は先週末に比べ微妙なマイナス程度でした。さて、本日は12月のまとめですが、正月休みをはさんだお陰で、12月がどんな月だったのかなんだかもう忘れちゃいました。まあ基本的には株式のお陰でマイナスとなった月でした。全体の合計のマイナスとしては小幅でしたが、年初来の赤字も回復ならず、マイポートフォリオは日経平均と同様５年ぶりのマイナスひけとなりました。年間のまとめはまた日をあらためて行います。株式（J-REIT含む）は、12月唯一のマイナスセクターで、日本株弱しといったところでしょうか。サブプライムローンで揺れたアメリカを初めとして、どの国も株価的にはプラス引けだったにもかかわらず、日本だけが蚊帳の外という一年だった様です。ただし、REITの方は日本だけではなく、どこも調子が悪かったですけどね。今年はJ-REITに再編が訪れる年となるかもしれませんが、一番危機的状況にあるFCのオリジネータであるファンドクリエーションの株式を買ってみました。大納会の日です。巻き込まれ具合によっては、利益が出る可能性もあるかなと思って、遊び程度に。12月はマイナスとなったセクターが株式だけでして、他のセクターはJ-REITを含めて全部プラスだったんですが、株式の部のせいで、トータルマイナスとなった月でした。ま、指数が2-3％のマイナスですからしかたないかな。ファンドクリエーション（3233）購入J-REITの部は12月は売買しませんでした。時価総額的には20万円台のプラスでしたので、分配金を加えると30万円弱程度のプラスだったんですが、株式の部のマイナスが大きく、打ち消されてしまいました。新年に入ってからまた買ってしまいましたし、少し自分としてはJ-REITが多すぎなんですが、まあ、東証RIET指数1,800ポイント台くらいで売り急ぐ必要もなかろうかとかように思っております。指数的には12月は、上旬に一旦2,000ポイント復活まで盛り上がる場面もあったものの、最終的には小幅な変動で終了しました。12月終値：日経平均15,307.78 (-2.38%)、TOPIX1,475.68 (-3.67%)、東証REIT指数1,868.57 (+0.05%)、レジREIT指数（独自算出）＝1,547.82 (-0.19%)。12月の為替は、円に対して安くなったのは、下に書いていませんがGBPくらいで、下に書いてある通貨やCADはすべてやや高く、すなわち円安となりました。よって、外貨セクターは12月はプラスで、年間通しても、インカムゲインを超えるプラスで引けました。すなわち、分配金や利息無しでもプラスだったというわけで、キャピタル的にプラスを確保した唯一のセクターとなりました。１年を通してみれば、紆余曲折はありましたがやはり円安方向へ向かったと言うことですか。しかし、12月が終わったとたん、正月休みの間に急速な円高が進みましたからね。今年は株式、J-REITと同様、外貨もいきなりの大幅マイナスからのスタートです。グロソブvs外貨リバランス2007.1212月終値：USD=112.37 (+1.12%)、EUR=165.42 (+1.70%)、AUD=98.35 (+0.07%)、NZD=86.96 (+2.40%)。投信は、12月はプラスとなりまして、年間トータルでもほぼ12月と同程度のプラスでした。でも、この12月分のプラスの大部分はインドが稼いだものですね。他のセクターは小動きでした。外債投信は、為替が若干円安方向であったため、プラスで、他の外貨建て投信もおおむねプラスでした。逆に、日本株投信は軒並みマイナスでした。投信のポートフォリオもインドの影響がやや大きくなりすぎですかね。個別では一番時価総額が大きくなっていますし。こういった信用収縮の時代では、もうちょっと債券型でも手厚く持っていくのがいいのかなあ。債券は12月は何もない月で、預貯金は一部定期預金が満期になりましたので、少々インカムがあります。個人向け国債は申し込みましたが、少額で、しかも約定はこれからです。冬の個人向け国債2007で、インカムゲインですが、なんとか目標の年間150万円を達成できました。例年、JALやANAの株主優待券は５月の連休に使うかもしれないと思って、とってあったため、使わないことがはっきりしてからの売却では、年末年始も過ぎて、相当安値だったんですが、今年は、帰省予約時期に焦点を合わせて、自分で使わない分を高値で全部売却したのが効いています。
2008/01/07
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阪急リート投資法人（8977）購入
明けましたが、喪中でございます。まあ、おおむね予想されていた事態とはいえ、すばらしい急発進でしたね。バックで。NYも正月休みの間に下落し、しかも大幅な円高基調となっておりますのでね。昨年の大納会の日は、一年を象徴するような終わり方でしたが、今年の大発会は行く末を予見するような始まり方なのでしょうか。今年はアメリカやイギリスあたりを中心に下向きに推移し、日本もそれに巻き込まれそうですしね。やれやれ。まあ、今年は気絶しつつ、インカムゲインだけをみて暮らすことになるやもしれません。J-REITも軒並み大幅な下落で、レジデンス系はどこまでいくのか暗たんたる立ち上がりですね。日レジやアコモあたりがこれではねえ。まあ、ちょっと売られすぎとは思いますが。他にも、オリックスやエクセレント、森ヒルズあたりもやや売られすぎですかね。そんな中で、昨年末からこれまたちょっと売られすぎと思っていた阪急を買ってみました。まだ今日は試験運転みたいな日なので、来週落ち着いてからの方がいいかとも思ったのですが、まあいいや。本日はまだ正月気分でやる気が出ないので、簡単ですがこれにて。それにしても、株もJ-REITも外貨もすばらしいマイナスからのスタートで気が滅入るわ。本日の東証REIT指数＝1,815.65、レジREIT指数（独自算出）＝1,486.68、単純平均利回り＝5.13％、加重平均利回り＝4.22％。ただし、JREやGORなどの一時的な売却益が、特に加重平均利回りを押し上げていることに注意。
2008/01/04
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