2010年07月の記事
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一管理組合役員として頑張る
イダケンが理事長を務めているマンションは１８０戸超の大規模物件。しかし実際に居住（使用）している組合員は、3分の1の約６０戸ほどです。役員の条件が「専有部分を現に居住（使用）する組合員」と限定されていることもあって、役員定数５名がぎりぎり選出される状況です。築３５年を経過し、イダケンを除く役員の平均年齢は約７０歳。高齢化が進んでいます。固定化した役員が長期政権を行うことは、管理組合運営にとって望ましい姿ではありません。本日開催の理事会では、６０戸のマンションで運営していると考え、いかに新しいメンバーを理事会に加えていくか方法論について意見交換を行いました。協議の結果、コミュニケーションを深めることが不可欠で、理事会傍聴制度の採用、懇親会の開催等の工夫をしていくという方向性がまとまり、次回以降の理事会で具体的に方策を検討することが決まりました。イダケンのマンションは商業・住居複合型、住居部分は投資目的の使用が多い、反社会的勢力が使用している等、運営上難しい要素がいくつかあります。イダケンはマンション管理士としてだけではなく、一役員の立場でマンション管理問題に取り組んでいます。にほんブログ村
2010.07.31
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管理組合の内部分裂
各組合員、各役員はそれぞれ個別の考え方を持ち、理事会・総会で意見がぶつかり合うことはむしろ正常なことだと思います。しかしながら、自分と異なる意見を言われると、その方を敵視し、感情論による人間関係悪化につながることがあります。また、理事会や総会で票取り合戦を繰り広げ、管理組合で内部分裂を起こすことも・・マンションを良くしていこうとした結果、ヒートアップしすぎての行動なのでしょうが、度を超すと、管理組合運営が混乱し、内部分裂のため運営が停滞する恐れがあります。マンションでは色々な意見があって当然。自分の意見がどんなに正しいと思っても、じっくりと相手の意見を冷静に聞くことが大切です。また、意見を言うことは重要ですが、理事会・総会は自己主張、演説の場ではないことを認識しなくてはなりません。理事会・総会は「民主主義に基づく意思決定」を目的とする会議です。会議に参加する以上は、自分の意見を押し通すことだけに執着せずに、目的を果たすために協力していかなくてはいけません。一度人間関係が崩れると、修復するのは至難の業。理事会・総会では、口論になったとしてもお互い後々しこりにならぬよう議事進行役の手腕が問われます。管理組合運営って難しいですよね！顧問先で、内部を如何にまとめていくか方策に悩むイダケンでした（汗）にほんブログ村
2010.07.30
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こんな弁護士はイヤだ
昨日のこと・・ホームページ上で管理組合運営サポートを積極的に行っているとの宣伝をしている、某マンション管理士会所属のマンション管理分野を得意とする横浜の法律事務所に電話をかけました。管理費等滞納問題で法的措置を検討している管理組合へ、弁護士に依頼した場合に必要な手続きと概算費用を提案したく、問い合わせしました。「インターネットを拝見し、ご連絡しました。滞納問題の件で少しお話お聞きしたいのですが・・」すると・・「電話での相談は受け賜わりません。」とばっさりイダケンは「簡単なことだけでも電話で教えて頂けないでしょうか？相談は全て有料なのでしょうか？」と聞くと「はい、全て有料です」との回答。何も聞く気がしなくなり、電話を切りました。マンション管理士を名乗って電話をしたわけではありません。有償の相談が悪いとは言いませんが、ドキドキしながら弁護士に電話をかけた管理組合さんは、このような応対をされたらどう思うのでしょう？弁護士は敷居が高く、なかなか相談しにくいという声をよく聞きます。弁護士は人と接する以上、サービス業・接客業の要素も兼ね備えなくてはいけないと思います。弁護士に電話をする方は、困っているから解決の糸口を見出そうと、勇気を振り絞って電話をしているのです。この横浜の弁護士に電話をかける方の多くは、法律的な面で不慣れな管理組合組合員さんだと思います。サービス業・接客業としての自覚があるのなら、顧客から電話で概略を聞き、安心させてから、有償相談に導くことが必要なのではないでしょうか？少なくとも、この法律事務所は顧客への扱いが雑すぎます。電話に出たのは不慣れな事務員さんで、その人がたまたま勉強不足だったのでは？との意見も頂きそうですが・・事務員さんは会社組織の人間である以上、会社を代表して電話に出ていることになります。勉強不足・対応に問題がある事務員さんを電話受け付けさせること自体とても失礼なことです。問題ある電話受け付けを置いている法人の「質」も問われることになります。一級建築士やマンション管理士にもあてはまりますが、専門的な知識がどんなに豊富でもCSが理解できない専門家、士業は、民間市場において淘汰される運命にあると考えます。マンション管理分野の専門家と名乗っていながら、構成員である組合員の気持ちを考えた行動をなぜとれないのか甚だ疑問です。管理組合さん「看板だけ」の士業に気をつけてください！国家資格者だからと言って安心してはいけません。イダケンはブログ上で情報を発信することにより、管理組合運営の適正化に寄与していきます。こんなイダケンを応援してくださる方は↓↓をクリックお願いしますにほんブログ村
2010.07.29
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管理会社を斬る（その９：MFJS社）
「管理会社を斬る」今回のターゲットは、財閥不動産系列の大手管理会社MFJS社です。いつものように会社ホームページから、理事会・総会支援体制・・主にフロント業務をポイントにおき、分析してみます。チェックポイント各社アピール フロントマン一人当たりの担当物件数 マンションへの巡回数 フロントマンへの教育1.充実した研修制度○フロントマンへの社内バックアップ2. 業務の品質管理・品質向上●その他の特長3.管理実績とノウハウ4.理事長セミナーの定期開催6.サポートツールの発行●○○ 評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる ●着眼点は良いがもう一息 △普通 ×視点がずれているです1.充実した研修制度 ○『事務管理業務については、「会計研修」、「法務（管理規約・区分所有法）研修」、「損害保険研修」、「長期修繕計画研修」など、その他の清掃や点検業務については、「清掃研修」、「植栽研修」、「技術研修」など、さまざまな研修プログラムが組まれています。またその他にも、マンション管理適正化法や個人情報保護法などコンプライアンスに関わる研修やマナー・プレゼン能力の向上など個人のスキルを向上させる研修など、・・・』ホームページに記載されているような研修制度が実施されるのであれば、一定水準以上のレベルを持ったフロントマンを派遣することが可能でしょう。管理業界に抱える問題点はフロントマンの資質に個人差が大きいと言うことがあげられます。この問題を解決する方法に研修制度の充実があげられます。研修制度を実践している体制について評価は○です。2.業務の品質管理・品質向上 ●スペシャリストの品質管理として『大各種業務ごとに、確かな経験を持つスペシャリストを配置し現場の作業を的確に指示フォロー』品質向上として『手各種業務の現場担当者を集め技術指導や意見交換のための会議を定期的に開催し、さらなる品質向上に努めている』バックアップ体制とサービスの改善努力という視点でとらえるのであれば良い評価ですが、もう少し具体的にどのようなフォロー体制があるのか？またどのような方向性の品質向上を目指しているのかの記述が欲しいところです。結果●の評価です。3.管理実績とノウハウ ●『21万戸の多種多様なマンションを管理してきた豊富な管理実績』と『豊富な管理実績に基づく、管理ノウハウをいかし、居住者間のコミュニティ形成のサポート』親会社の供給数が多いため、管理棟数が多いのです。とはいえ、実績が多い＝ノウハウが蓄積されるのは事実ですし、ノウハウを生かすことができれば、管理組合へのサポート体制が充実できます。大手ならではのメリットと言えますが、逆を返せば当たり前すぎるアピールポイントになりますので、評価は●です。豊富な実績をどのような形で管理組合に還元しているのか具体的な記述が望まれます。4.理事長セミナーの定期開催 ○『マンション管理組合の理事長や理事会役員を対象に、マンションライフにおけるさまざまの問題をテーマにセミナーを開催しています。』定期的とはどれくらいの頻度で開催されているのか気になりますが、理事長向けセミナーを開催する管理会社は、管理組合の声を聴く努力をしている姿勢を感じます。大手であっても理事長セミナーを開催している管理会社はまだ少数と言うこともあり、評価は○です。5.サポートツールの発行『マンションライフのさまざまなシーンで役立つ暮らしの情報をまとめた「 オーナーズガイドブック」や管理組合をサポートする「管理組合運営ガイドブック」、「防犯ハンドブック」など多彩なツールを取り揃えています。』管理会社にとって都合のよい管理方法を記載されているのであれば問題がありますが、管理組合運営ハンドブックは初めて分譲マンションで生活する方また、初めて理事役員を経験するための方に役立つ冊子だと思います。評価は○です。機会があれば一度読んでみたいものです。 【総合評価】派手な宣伝はみられないものの、アピールするポイントは堅実で、基本的にまじめな仕事をする管理会社だと思います。ただし、真面目すぎは融通が利かないことがありえます。それぞれの分譲マンションは管理組合に個性があります。管理組合の満足を勝ち得るためには、堅実であることが前提になりますが、融通、柔軟性をもったサービス提供ができるかがカギとなります。また、堅実な管理を実践する会社は、往々にして提示する管理委託費が高いようです。価格とサービスのバランスは、サービスを受ける管理組合にとっては重要なポイントです。管理会社の実態をもっと詳しく知りたい方は此方へ↓↓マンション管理関係のブログがいっぱい紹介されています。コチラをクリック↓↓にほんブログ村
2010.07.28
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洗濯パンと雑排水管清掃
先週末、自宅マンションで雑排水間清掃が実施されました。雑排水間清掃は、専有部分に立ち入り、キッチン洗面所お風呂洗濯パンの排水管高圧洗浄（洗面所はサクションポンプによる清掃）を行います。じっと作業を見ていましたが、洗濯パンは面倒なようで積極的にはやらない雰囲気でした。イダケン自宅の洗濯機は、ドラム式ではないため移動は容易に可能です。上に乾燥機が在るから難しいと理由をつけてきましたが、セパレート設置型なので、なんの問題がありません。プロなのだからちょっと見てだけでわかるはずですが、・・できればやりたくないのでしょう・・きっと他の住戸でも洗濯パンは実施していないのだろうと思います。実施メニューに含まれているのですから、洗濯パン排水洗浄を実施していなのであれば減額してもらいたいものです。皆さまのご自宅で排水管清掃を実施する際は、きちんと作業をしているか立ち会って確認しましょう！ にほんブログ村
2010.07.27
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標準管理規約改定
国土交通省監修の標準管理規約が見直しされる動きがあると発表されました。http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000046.html主要検討事項は、・長期修繕計画の定義等の位置付け及び定期的な見直しについて ・執行機関（理事会等）の権限の明確化について ・管理組合の役員の資格要件の取扱い等について ・集会に欠席する区分所有者の議決権の委任状等の適切な取扱いの明確化について 等 と管理組合運営にとって重要な内容が多いのが特徴です。法体系、社会情勢の変化とともに、管理組合を円滑に運営するために管理規約の定期的な見直しが必要です。規約を１０年以上改定していない管理組合さんは一度見直しを検討しては如何ですか？ にほんブログ村
2010.07.26
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理事会内で部会をつくる
イダケンが理事長を務めるマンションは、２００戸近い大規模物件ながら規約の定足数ギリギリの役員５名で理事会運営をしています。管理規約の改定、違反区分所有者の対応、大規模修繕工事の準備と・・ビッグイベントが目白押しです。理事会は毎月開催していますが、管理会社からの報告、管理上の諸問題の審議だけで２－３時間必要とし、ビッグイベントの審議がなかなかできない状態です。そこで、昨年秋から理事会内で部会をつくり、定例理事会とは別に大規模修繕は保全委員会で、規約・違反者関係は法務委員会で検討を進めています。部会は理事役員＋有志組合員で構成され、月１回集まりを持つようにしています。まだまだはじめてばかりの試みですが、少しずつではありますが定例理事会の円滑化、ビッグイベント審議の効率化がはかれています。専門委員会の結成が難しいマンションでは、役員の定数を少し増やし部会を設け、専門的な事項は部会で審議するスタイルをとってはどうでしょうか？理事役員の負担は増えますが、管理会社におんぶにだっこに成らず、主体性をもった管理組合運営ができます。管理組合理事会運営でお困りの方は気軽にご相談ください。いろいろなノウハウをご提供致します。にほんブログ村
2010.07.24
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伊豆でリゾートマンションを憂う
海の日の三連休最終日、息抜きに大好きな伊豆へ。最近の移動はもっぱら電車。東海道線と伊豆急を乗り継ぎ、シュノーケリングスポット最寄駅まで自宅から約１時間半。駅で知人の車にピックアップしてもらいました。伊豆川奈の海は奇麗で、写真はうまく表現できませんでしたが、シュノーケリングでも十分満足できます。帰りに伊東の温泉に立ち寄りました。露天風呂からの景色は分譲マンションが目立ちました。リゾートマンションは都市部のファミリータイプとは、また違った独特の管理組合運営テクニックが必要です。リゾートマンションは、高齢化問題、居住と外部居住の考え方の隔たり、修繕資金の不足に代表される共通な悩みを持っています。イダケンは難易度の高い！？リゾートマンションの支援をした経験があります。大好きな伊豆。大好きなマンション管理士の仕事で貢献できたらなと思っています。伊豆半島のリゾートマンションの管理でお困りの方は、イダケンにご相談ください＾＾にほんブログ村
2010.07.23
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大規模修繕の裏ワザ（数量書類の二重作成）
特定の工事業者が大規模修繕工事を受注しやすくするために、悪質な設計事務所は二重に数量書類をつくることがあります。設計事務所は、劣化診断から導き出された情報をもとに竣工図面から、工事内容ごとに改修工事数量の拾い出しを行います。工事業者はこの数量をもとに単価をつけ、見積を作成、管理組合に提出します。たとえば設計事務所が全体に１５％程度多めに数量拾いをすれば、正確に拾い出しした数量よりも１５％高い見積が提示されることになります（１５％数量が多いからと言って、単純に１５％金額が高いということは実際にはありませんが・・・）多めに数量拾い出しをした書類を共通仕様書として見積を取る各業者に提示し、便宜を計らう特定の一社に正確な数量拾い出しをしたデータを内緒で見せます。他社は多めの数量を信じて見積を作成します。設計事務所が便宜を計らう工事業者は本当の（少なめな）数量を知っているので、利益率をしっかり確保した上で、リスクなく他社より安い見積を提示ができ、工事業者間で談合をせずとも、高い確率で仕事を受注することが可能です。悪質な設計事務所は、契約先の管理組合が不利益となることなど歯牙にも掛けず、多額のリベートをもらえることに目がくらみ、特定の工事業者に便宜を計らいます。設計事務所が多めに数量拾いをしても、マンションに積算のエキスパートがいるか、第三者の専門的なチェックを入れない限り、管理組合は全くわかりません。前回の大規模修繕工事の数量と比較し、多めではないか？と指摘しても、前回の数量拾いがいい加減だったとか適当なことを言ってはぐらかします。初めからチャンピオンと呼ばれる工事業者が、設計事務所の影武者として診断業務や設計業務を行う時にも、上記のような仕込みをすることがあります。特定の工事業者に仕事を優先して回す、工事業者の営業代理店のような役割をする設計事務所も・・・マージンが入ることを前提にしているので、管理組合へはコンサルタント費用を安く提示できます。工事業者におんぶにだっこなので、改修の技術力が備わってなくとも何ら問題がなくコンサルタント業務ができます。高すぎるコンサルタント、安すぎるコンサルタント。あまりにも「話がうますぎる」コンサルタントには要注意です！ にほんブログ村
2010.07.22
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父の背中
『真面目にやっているけど、社会的な評価をしてもらえない』イダケンが小学生だった頃かな・・不動産業を営む父が建設・不動産業界の現実を嘆き、ポツリともらした一言です。父の祖父は、一代で莫大な資産をつぶした豪快な人だったそうです。裕福な家庭で育ち、一見わがままなところが多い父ですが、これほど根が真面目な人は今だかつてみたことがない誠実な男です。今、イダケンが仕事をしている上での規範は全て父のこの一言にあると集約されていると言っても過言ではありません。イダケンが社会人になった時には、父は大病を患い、仕事ができないカラダになりました。イダケンは不動産業界には進みませんでしたが、今はまさに不動産業界の変革期！高額な財産を扱う建設・不動産業界。業界に係わる人はお金持ちが多いけれども、社会的信用が置けないのは、顧客の信用をズタズタに裏切ってきたからです。そのしっぺ返しが、今の不動産・建設業界の未曾有の低迷期を招いているのだと思います。マンション管理業界においても、顧客軽視の体質はひどいもの。悪しき業界の体質に、犠牲になっている管理組合を救うのはイダケンに与えられた人生の使命であると感じています。イダケンに熱いsoul（魂）を感じたという方は↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村
2010.07.21
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大規模修繕の裏ワザ（チャンピオン制）
チャンピオン制とは、かつて公共事業の談合で用いられたオーソドックスな出来レースの方法です。私が建設業に従事していた時代に、公共工事においてはチャンピオン制と呼ばれる受注が業界内では一般的でした。旧態依然とした建設業界の悪しき商慣行が大規模修繕工事を蝕んでいます。１、診断、設計段階からチャンピオンと呼ばれる工事業者を参加させます。２、チャンピオンの工事業者担当社には、管理会社または設計事務所の名刺を持たせますので、管理組合は、管理会社または設計事務所の従業員と思ってしまいます。３、チャンピオンに診断報告書と設計図書（数量計算・改修仕様書等）を作成させ、表紙の名前だけを管理会社または設計事務所の名前に変えます。４、管理会社一任方式（管理組合が管理会社を特命で発注する）を取る場合には、チャンピオンが言い値で管理会社の下請けになって工事を受注します。競合相手がいないので、原価（下請けが受注する工事金額）が相場より２～３割高くなることがあります。これに管理会社の利益１５－３０％の上乗せされることになるので、管理組合は相場の金額に比べ倍近い金額の工事を発注してしまうことがあります。５、設計事務所の場合には、コンサルタントの発言力を生かし、チャンピオンが工事を受注できるようその他の競合工事業者を選択します。見積業者を公募したとしても、絞り込みの際に手名付けた業者をリストアップすることは発言力の大きいコンサルタントにとっては容易い作業です。競合工事業者には管理組合にはわからないよう裏で、チャンピオンより高い見積もりを出すよう調整します。競合工事業者にはチャンピオンからリベートの約束をさせます（１社あたり工事金額の２、３％程度）。チャンピオンの言い値で工事が決まるので、競合工事業者にリベートを支払ったとしても、十分な利益が確保できます。管理組合は、管理会社一任方式に比べ、管理会社のマージンがない分、安い金額で発注することはできますが、相場より２－３割高い工事代金を支払うことになります。６、５で話がつかない（指示した見積をださない）競合工事業社がいる場合、設計事務所はあらゆる理由をつけ、管理組合に見積業者から外すよう導きます。外すのが無理であれば、競合見積業者の見積を事前に把握し、チャンピオンへ競合見積業者の最低金額を教えます。７、５・６によりかなりの高い確率でチャンピオンは工事を受注できます。工事が契約できた暁にはチャンピオンは紹介料やコンサルタント料の名目で、設計事務所に３－１０％のリベートを渡します。８、チャンピオン制を前提にコンサルタント業務を進める設計事務所は、コンサルタント会社が競合し、管理組合が合い見積でコンサルタント会社を決める時は、安い金額を提示してきます。人件費の積み重ねで金額が決まるコンサルタント料金は、企業努力だけでは簡単に金額が安くなるものではありません。コンサルタント料金が安くなる理由は３つ、一つ目はもともと法外なコンサルタント料金設定をしている場合、二つ目はコンサルタントの質が悪い場合、三つ目はリベートをもらう場合です。９、管理会社お任せ方式だけでは、受注が伸びない管理会社は、ＰＭ方式やＣＭ方式と言ったコンサルタント手法を管理組合に提案しています。この場合であってもチャンピオン制度は根強く残っているので、上記５－８の手法を用い、一見公正な競争をさせているように管理組合に見せておいて、裏では出来レース（チャンピオンを受注に導く）を行っています。因みにチャンピオンからのマージンを管理会社担当者が個人的に袖の下に入れていることがあります・・１０、チャンピオン制による弊害は、工事品質に影響します。診断からおんぶにだっこでチャンピオンに任せているので、管理会社および設計事務所の監理者は現場のことが今一つわかっていません。また、リベートをもらっているため、何か問題が生じたときには工事業者に強く言えませんし、手抜き工事を見つけた際にも多くの場合目こぼしをします。高すぎるコンサルタント料金、安すぎるコンサルタント料金コンサルタントの営業手法が「うますぎる」場合には注意しましょう！チャンピオン制って変だなっと思う方↓↓クリックお願いします。にほんブログ村
2010.07.21
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新築マンションの「質」
先日ゼネコン（元上場会社）の役員と話す機会がありました。新築マンション工事における利益率は５％程度。売主からは約束手形で工事代金が支払われますが、現金化するまで１８０日や２１０日と時間がかかるために、損を承知で手形割引をします。その手数料２％程度。残り３％は、引渡し後アフターで消える場合が多いとのこと。お抱えの技術者、職人さんを遊ばせていくわけにはいかないので、儲け０覚悟でマンション建設の仕事を取るそうです。また、このしわ寄せは、職人の人件費におよび、腕の良い職人さんは儲けが少ないマンション建設をやりたくないと敬遠するそうです。ゼネコンに仕事を発注するデベロッパーも、設計・監理を行う設計事務所も当然こうした現実を知っています。なるべくして、アフター苦情の多いマンションが完成します。施工品質の悪いマンションは、大規模修繕工事コスト増につながります。 にほんブログ村
2010.07.20
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管理組合適正化ネットの第２回勉強会・交流会開催
マンション管理組合適正化ネットワーク主催の勉強会・交流会。第２回目は９月に東京で開催します。 管理組合役員・役員経験者マンション管理士管理会社社員が垣根を取り払い、本音で話し合います。マンション管理を良くするために勉強・交流を図ります。営業行為０で有益な情報交換を行います。 詳細が決まりましたら、ブログで告知しますのでご期待ください。また、随時適正化ネットワークの賛同者を募集しています。不明点、ご質問は気軽にお問い合わせください。 にほんブログ村
2010.07.18
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管理会社を斬る（その８：ＧＫ社）
「管理会社を斬る」今回のターゲットは、『高品質なサービスを低価格で行う』をうたい文句にしている大手独立系管理会社ＧＫ社です。いつものように会社ホームページから、理事会・総会支援体制・・主にフロント業務をポイントにおき、分析してみます。チェックポイント各社アピール フロントマン一人当たりの担当物件数 マンションへの巡回数1.少数担当制●フロントマンへの教育 フロントマンへの社内バックアップ2.本社バックアップセクションの充実○その他の特長3.月間管理報告書の全戸配布4.理事会議事録の全戸配布5.月次業務報告書を四半期ごとに全戸配布○△○ 評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる ●着眼点は良いがもう一息 △普通 ×視点がずれているです 1.少数担当制 ●フロントマンの一人当たりの担当物件数が少ないほど、一つのマンションに費やせる余裕・時間が増え、きめ細かいサポートが可能です。具体的に少数とはどのくらいを示すのか？判断基準がわかりませんので●の評価としました。 2.本社バックアップセクションの充実 ○大手管理会社あれば、ほとんどと言ってよいほど、この部分をメリットとしてアピールしていますが、具体的などこの部署がどのように支援しているかを明確化している管理会社は少ないようです。この点を評価して○としました。 3.月間管理報告書の全戸配布 ○『マンション内の情報を共有化することを目的として、「月間管理報告書」を作成し、設備点検の実施状況、工事・事故の状況、居住者の入退去等の情報を毎月全戸にお知らせ』理事会または理事長へは毎月報告書を提出する管理会社は多いのですが、5.月次決算報告書を含めて全戸に配布する管理会社は少ないのではないでしょうか？経費（印刷代）の問題はありますが、透明性がある管理を実現する良い方法だと考えます。 4.総会・理事会議事録の全戸配布 △『理事会・総会の議事録を作成し、全戸に配布』きちんとできている管理組合にとっては、そんなのあたりまえでしょ？って思うかもしれませんが、作成、保管するきちんとできていないマンションは意外と多い実態があります。この辺をアピールするところは、独立系ならではの着眼点です。評価としては、普通になります。 5.月次決算報告書を四半期ごとに全戸配布『毎月の理事長への報告に加え、四半期（3ヶ月）毎に管理組合の収支状況が分かるように、貸借対照表と収支計算書を全戸に配布』フロント業務ではないのですが、月間管理報告書の全戸配布と併せ技で、○の評価です。これは見える管理としては細やかな対応です。 【総合評価】ＧＫ社は低価格かつ高い品質の管理を強調しています。『修繕に多額の費用を必要とする管理組合には「低価格な管理」が求められます。合人社はこの「低価格」という管理組合の最大のニーズに応え、かつ高い品質の管理を追求し実現』高品質の理由として、ISO9001の認証、本社バックアップセクションの充実、フロントの少数担当制度等をあげていますが、高品質なサービスを提供するためにはフロントマンの人材育成・人選がもっとも大きなポイントであると考えます。ＧＫ社のホームページでは、少数担当がどの程度をさすのか明示されていません。また、どんなに担当物件数が少なくとも、フロントマンの経験・知識が欠けていたり、意識・やる気がなかったりすると、良いサービスが提供できません。高品質なサービス＝フロントマンの質向上には、少数担当制＋継続的な社員教育および研修制度＋社内バックアップ体制全ての要素が求められますが、ＧＫ社のホームページを見ると、バックアップ体制こそ具体的な事例を示していますが、その他の点はさらっとしか書いていません。よって高い品質の管理が実現できる期待を持てるとは言えません。独立系管理会社の利点として、『親会社を持たない当社は高品質・低価格を求める市場競争に長年さらされ、「選ばれる為の努力」を余儀なくされてきました。また、創業当時大手デベロッパー各社が分譲するマンションを引き受け、それぞれのデベロッパーから得た様々な管理ノウハウが、現在の多様なニーズを捕らえた独自のノウハウに繋がりました』 をアピールしています。確かにエスカレーター方式で仕事が自動的に入ってくるデベ系の管理会社の企業体質はぬるま湯につかっています。業界の動向など気にせずに、管理組合の動向・ニーズについていっていない、井の中の蛙的な管理を行っているのが特長です。今までは、価格面でもサービス面でも競争力の足りないデベ系管理会社からリプレイスにより契約を受注することは、営業力を持つ独立系管理会社にとって容易いことだったはずです。しかし、リーマンショック以降、新築マンション供給数が激減している今、デベ系管理会社も重い腰を上げ、積極的にリプレイス市場に参入するようになりました。入札、合い見積においても、独立系管理会社の下をいく金額をデベ系管理会社が提示することも度々みられるようになりました。近い将来、本当の意味での競争が始まると思います。デベ系の仕事ぶり・提案力があまりにも不甲斐なかったために、サービス面でそれほど努力しなくとも価格競争力だけでリプレイスで仕事が取れていましたが、これからは価格優位性を打ち出すことも容易ではないでしょうし、当然としてサービスの優劣が受託を決めるポイントになってくるでしょう。独立系管理会社も過去の体制を良かれとして変わらないと、今後供給確保に苦戦すると思われます。どこの管理会社が良いのか？悩み中の方は↓↓をクリックしてください。管理会社を比較する方法にほんブログ村
2010.07.18
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一手間かければ管理が良くなる
管理会社は、総会や理事会は日程調整するのに、建物・設備管理業務においては、事前に理事長または役員へ日程のお伺いを立てることは少ない気がします。イダケンの住むマンションでは、一昨年の雑排水管清掃をお盆ど真中に日程調整をされました。当時一組合員であったイダケンは、理事会の意思または承諾を得ているの？と管理会社に直接電話し確認すると、7月に本来実施予定が手配ミスで8月にずれ込み、お盆時期しか空きがなかったとのこと・・実施率なんて考えちゃいない管理会社都合で日程が決まってしまうのです。マンションは、居住者が住んでいる状態で管理業務や修繕を行うことになります。管理業務を受託している管理会社は当然として顧客である居住者に配慮した仕事をしなくてなりません。また、発注者代表である管理者（理事長）のホウレンソウは忘れてはいけません。一方的なお知らせを配布・掲示するだけではなく、いつ館内に立ち入った建物・設備管理業務を行うか、事前に管理者（理事長）にお伺いを立てることが重要です。日程調整のお伺いを立てることは面倒なことなのでしょうか？毎月理事会をしている管理組合であれば、1か月先のスケジュールを月次業務報告の際、説明し承諾を得るだけのこと。難しくありません。毎月理事会を開催しないマンションでも、管理会社は月次業務報告を管理組合（理事長）に毎月提出しているはずです。（平成22年5月より法的義務化）その際、「来月のスケジュール」なんてタイトルの書類を添付し提出すれば良いのです。この添付書類の中身は・・ 「エレベータ点検 9月10日 10時～、植栽業務 9月19日 9時～」等、建物・設備管理業務日程の詳細を記載し、末尾に「日程変更の指示があれば●日まで管理会社担当者までご連絡ください」の一文で締め括くります。これくらいの内容の書類であれば、フロントマンなら片手間でつくれちゃいます。はい、難しいことではないですよね！？なぜ、こんな簡単なことができないか？それは、管理会社の業務姿勢が顧客である管理組合を向いていない、顧客軽視の現れです。ちょっとした工夫をすれば、管理組合と管理会社のコミュニケーションが密になり、信頼関係を築くことができます。一手間かければ管理が向上することは、いっぱいあります♪管理会社さん、サービス業の考えで仕事をする癖をつけましょう！報告・連絡・相談「ホウレンソウ」を確実に実行しましょう！管理組合さん、管理会社へ要望があれば、口に出してお願いしてみましょう！要望を叶えてくれないようであれば、イダケンにご相談ください。管理組合の味方になって役に立つアドバイスができるよう頑張ります！この記事がおもしろいな！参考になるな！とビビッときた方は↓↓をクリックお願いします♪にほんブログ村
2010.07.17
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飾りじゃないのよ監事は♪♪
何度かブログに書きましたが、名前だけの監事を選任しているマンションは多くありませんか？執行部たる理事役員の選任を優先しがちですが、イダケンはむしろ理事長と同じくらいに監事の人選に重きをおかなくてはならないと思っています。標準管理規約に定められている監事の仕事とは・・１ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。２ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。３ 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。以上の3点です。通常総会における監査報告だけが仕事ではなく、日常からお目付け役となって管理組合業務が適正に行われているか厳しい目を光らせる必要があります。監査業務が機能すれば・・１、不透明な会計を見抜く会計を細かくチェックすれば管理会社の不正流用や、役員の使い込み、管理組合無駄使いを発見し、早期改善につながります。２、管理会社の手抜きをなくす管理会社が仕事をさぼる原因の一つに、理事会が管理会社を上手につかえていないことがあります。監事が日常的に業務をチェックすれば、管理会社の手抜きにすぐ気付き、理事会、管理会社それぞれに改善を促すことができます。３、理事会活動を活性化させる理事会運営が機能しない時の原因に、引き継ぎが行われない、総入れ替えでなにをしたらよいのかわからない？の2点があげられます。監事が理事会業務が正しく行われているかチェックし、適切な助言をすれば、毎年の運営方針が大きく変わったり、その年年における活動の格差がなくなり、管理組合運営が円滑に行われます。４、理事会の暴走・冬眠を止める理事長以外で単独で総会を開催できるのは監事だけです。もしも・・暴走する理事会や冬眠する役員が現れたら、臨時総会を開催し合議でストップをかけることができます。適切な管理組合運営を行うためには、自覚した監査の存在が必要です。監事は業務に一定以上の経験・知識が求められます。仕事がわからなければ何が正しいことなのかチェックをすることができません・・こんな時、監査の補佐役としてマンション管理士の起用を検討してはいかがでしょうか？年2回程度のスポット採用であっても人選さえ間違わなければ、大きな安心が得られることでしょう。理事会顧問として「ただ座って一言二言しゃべるだけ」のマンション管理士と契約するより、実務経験に長けたマンション管理士が管理組合に欠けているチェック機能を補完することで、あらぬ方向に脱線することなく継続的に適切な管理組合運営ができます！にほんブログ村
2010.07.16
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管理会社にやさしい法律。損をするのは管理組合
インターネットを見ると、京都で管理会社元従業員が契約先の管理組合の修繕積立金口座から１３００万円を横領したニュースが報じられていました。昨年平成２１年５月に管理会社の業務とも言える「マンション管理の適正化の推進に関する法律」が改定され、マンション会計業務が厳しくなったかのように見えます。が、この程度の改定なら、横領事件の悲しいニュースはなくなることがないでしょう。理由は、一つ目に「原則方式」よりも特例である「支払い一任方式」や「収納代行方式」が一般化している歪な状況があることです。法改定に伴う標準管理委託契約見直しにより、管理会社を通じた収納方法の大部分は「イ方式」というくくりにまとめられ、ますます管理組合にとってわかりにくくなったように感じられます。二つ目は罰則規定、所轄行政の指示・処分がゆるいことです。罰金は最大で５０万円以下。適正化法に違反していたとしても、ほとんどのケースが厳重注意の指示処分にとどまっています。法律は守られて当然。飲酒運転ではありませんが、罰則金額が高くなると自然に違反者が激減します。管理会社の内部監査は、大手であっても満足には機能していません。行政の処分が重ければ、罰則が高ければ、管理会社も違反しないように内部で厳しい統制が図られることでしょう。管理会社にとってやさしーーい法律。結局、いつも損をするのは管理組合なんです。この国のマンション管理の実態が、いかに管理業者に都合よくできているかがよくわかります。都合の良いことばかりしている管理業者、机上の理論で実践能力のない方が多いマンション管理士。イダケンは、本来あるべき姿を自覚した管理組合役員、プロと協力して、日本のマンション管理を良くしていけるよう頑張ります！皆さまからの応援クリック↓↓をお願いします！にほんブログ村
2010.07.15
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化学反応すげー！
日曜日にマンション管理組合適正化ネットワークの勉強会を終え、さっそく準備委員会、参加者の皆さまから熱いメッセージをメール、電話で頂きました！初めての試みで、参加者の皆さまには少し物足りないと感じる勉強会だったと思いますが、文句・批判ではなく「こうしたらよいのでは？」「こうしていきたい！」と前向きかつ積極的な意見の数々。この化学反応にイダケンは感動しています。自覚した管理組合、マンション管理士、管理会社が同じベクトルを向いて、管理組合運営の在り方は？マンション管理士に求められるものは？管理会社は今後どのように変わっていかなくてはならないのか？管理組合を中心に置いたマンション管理を真剣に考えています。化学反応を起こし進化をする勉強会。皆さま期待してください！次回開催は９月予定です。イダケンはこの勉強会で大きなエネルギーをもらいました。本業の管理士の仕事もボランティアの勉強会のお手伝いを全力で取り組みます。関連記事脱・御用組合！ TOMMYのマンション管理ブログマンション管理組合 理事会＆理事長 Yahoo!ブログ連盟！ にほんブログ村
2010.07.13
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第１回勉強会無事終わりました
７月１１日（日）１３時から横浜で、マンション管理組合適正化ネットワーク主催による第１回の勉強会が開催されました。第１部：マンション管理の最新ニュースの解説１、メガ化・寡占化が進む管理会社２、大規模修繕工事瑕疵担保責任保険って何？３、タイル（石）貼り建物の全面打診調査の法的義務化４、変わる管理委託契約。そのポイント第２部：仮想理事会マンション管理問題の解決方法を討議第３部：意見交換会・勉強会の感想参加人数は少数ながらも、会議室の使用時間ぎりぎりの１７時近くまで活発な意見・情報交換が交わされました。初めての試み。準備委員会の一人である私は会が始まるまでは「うまくいくかな？」と、内心かなりびびっていました＾＾；最後の感想では、今後の勉強会につながる、ご要望、ご意見を参加者から頂きました。単発で終わりにするのではなく、続けることが大切です！ネットワークが目指す志は間違っていないことが確認できましたので、次回勉強会に向けて頑張ります！！参加者、準備委員会の皆さまご協力ありがとうございます♪ブログをご覧の方は次回勉強会の参加お願いします＾＾イダケン、「勉強会・交流会」の開催を応援してくださる方はこちら↓↓をクリックお願いします＾＾にほんブログ村
2010.07.12
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その前にやるべきことがあるのでは？
長谷工コミュニティ社のホームページ、2010.7.9 【お知らせ】から抜粋です『長谷工コーポレーションと長谷工コミュニティは、新築マンションおよび既築マンションに携わる豊富な経験を持つ社員を、マンション共用部のリフォーム工事を行う長谷工リフォームに投入し、新体制のもと受注強化を図ってまいります。これまでに培ってきた長谷工グループならではの技術・ノウハウで、お客様に安心・安全で快適な住まいの場を提供し、マンションリフォームＮＯ．１を目指してまいります。』過去日記「管理会社を斬る」で書きましたが、日常管理のアピールに欠け、大規模修繕工事を主眼に置く管理会社は、売り上げ至上主義なのだと？勘ぐってしまいます。http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201006240000/お客様から情報を教えて頂いたネタになりますが・・ 匿名投稿なので、全てが信憑性があるとは言い切れませんが、日本最大？のマンション掲示板「マンションコミュニティ」では長谷工社の対応について熱い議論が交わされています。http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45946/火のない所に煙はたちません。これだけ長くスレッドがつくのは何かしら問題があるのでしょう。管理会社を見ていると、足元がしっかりできていないのに、お金になることばかり力を入れようとします。まず先に力を入れるところが違うのでは？と思うのはイダケンだけでしょうか！？「顧客満足度No.1」を目指してくれないんですかねぇ・・・にほんブログ村
2010.07.10
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分別のつかない管理員
九州の長崎で、マンションの管理員がシルバーシートに座っていた高校生に暴力を働き、骨を折る怪我を負わせたそうです。シルバーシートに座った高校生に対して、正義感から注意したのかもしれませんが、あきらかに行き過ぎた行為です。ルール違反した人が悪いからと言って、何しても良いわけではありません。行き過ぎな管理員はたびたびマンション管理組合で問題になります。本人はきっと良かれと思って行動しているのでしょうが、ほかがきちんとしてないからといって、自分もルール違反することは許されません。管理員の仕事とは・・１、委託契約書に定められたことに対し忠実に仕事をする２、越権行為はしない３、ダメな派遣先（管理会社）であってもホウレンソウを徹底する４、派遣先の指示に従い自己判断で行動しない５、勤務時間中は私用をしない６、守秘義務を守るどんなに有能な方、住民から好かれている方でも、上記６点のいずれか一つでも問題があれば業務の適正に欠ける、危険な管理員だと考えます。とくに勤務先で起きたマンションのことをペラペラ、口頭やインターネットで口外している管理員さん、自分の置かれている立場をわきまえましょう！基本的なルールを守れないのは社会人として失格ですよ（＾＾）／【マンション管理適正化法第87条(使用人等の秘密保持義務）】マンション管理業者の使用人その他の従業員は、正当な理由がなく、マンションの管理に関する事務を行ったことに関して知り得た秘密を漏らしてはならない。マンション管理業者の使用人その他の従業員でなくなった後においても、同様とする。社会においては、何事も分別をつけて行動することが大切です。派遣先の管理会社がダメだから、すんでいる住民がルール違反をしているからといって、正義感をかざして行き過ぎた行為を正当化している管理員はいませんか？ にほんブログ村
2010.07.09
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予想以上に大きい・・
先日の日記にも書きましたが・・ インクジェットのプリンタが故障したので、ネット通販でカラーレーザープリンタを購入、本日宅急便で商品が届きました。仕様書を確認せずに、今あるプリンタより少し大き目かな・・くらいに思っていましたが・・梱包を本体を取りだすと想像していたよりでかい！事務所写真の真中にでーんとあるのが新調したプリンタです。因みに・・ 左側のPCは１８．５インチのモニタ右側はHP社製のファックス、スキャナ、コピー兼用機です。いつもこんな環境で仕事をしています。 週末のプレゼン、勉強会の資料印刷に間に合ってホッとしています。さぁ今週末も頑張るぞぉぉ！！にほんブログ村
2010.07.08
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管理組合とコミュニティ形成の関係
国土交通政策研究所は、平成20～21 年度にかけて「マンションの適正な維持管理に向けたコミュニティ形成に関する研究」を実施しました。マンションにおけるコミュニティの状況、コミュニティと維持管理との関係、コミュニティ形成のポイントなどを、研究報告書にまとめたものが、同研究所のホームページで報じられました。【研究の趣旨】１、建物の適正な管理や防犯・防災、地域とのコミュニティの希薄化などマンションをめぐる様々な課題が顕在化している２、これらへの対応策の一つとして、マンション居住者間のコミュニティや地域との良好な関係を日頃から構築することが有効と考え、以下の調査研究を行った。【調査研究の内容】１、全国の分譲マンション管理組合を対象としたアンケート調査（約1,000 件）⇒マンション内コミュニティの実態、維持管理や地域とのコミュニティ形成との関係を確認２、コミュニティ形成の先進的な取り組みを行っている管理組合、自治会、管理会社、自治体等を対象としたインタビュー調査（約40 件）⇒コミュニティ形成における特徴的な取り組みを整理、ポイントを抽出【報告のポイント】１、マンションの居住者間の良好なコミュニティは、より良い維持管理のための「基礎体力」・良好なマンションコミュニティは管理組合活動の活発化、健全化に寄与・居住者間のコミュニティがマンション内の高齢者支援、防犯や防災対策、地域との連携など、建物管理以外の課題への対応にも発展する土台に２、居住者間のコミュニティを形成するための「初期設定」・コミュニティ活動の場となる共用施設への配慮（ハード面）や交流のきっかけづくり（ソフト面）３、コミュニティ活動を継続するための工夫・小さなことから、楽しみながら・参加意識とやりがい・多様な主体による支援３、コミュニティを維持管理へ結びつける工夫・管理組合活動の「見える化」・コミュニティ活動を通じた人材発掘以上です。これって、こちらのサイトに参加する志の高い管理組合役員さんの日記でも度々指摘されているようなことですよね。管理会社は、管理組合運営にとって重要なポイントとなるコミュニティ支援は委託契約の範囲に含まれていません。良好なコミュニティをつくるためには、理事会、志の高い自覚した組合員が主体となって発信、行動に移していく必要があります。マンション管理士は、難しい理屈や綺麗ごとを並べるばかりではなく、管理組合と一緒になって「どのようにすればよいのか？」考え、培ったノウハウを提供していくことが求められます。管理会社（フロントマン）と同じような仕事しかできないのであれば、マンション管理士の存在意義がなくなります。管理会社にはできない専門家の支援を管理組合さんはマンション管理士に対して求めていると思います。イダケンは頑張る理事役員さん、管理組合さんのお役にたてるよう日々勉強、研究をしています。こんなイダケンを応援してくださる方は、↓↓クリックお願いします♪にほんブログ村
2010.07.07
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消耗品と割り切る
仕事柄結構な量の印刷をします。家庭用のインクジェットプリンタをだましだましつかっていましたが、ついに壊れました（＾＾；）プリンタがないと仕事になりません。さっそくAmazonでレーザープリンタを発注。7月11日（日）13時から横浜で開催する『勉強会、交流会』には間に合いそうです。必ず役に立つ勉強会！参加者を受け付けていますので、気軽にお申し込みください。にほんブログ村
2010.07.06
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管理会社ランキングの活用価値
管理会社ランキングはあてになりますか？との質問があれば、イダケンはこう答えます。管理会社見直し時に候補会社の参考になる程度で、ランキング上位があなたのマンションにとって良い管理会社とは限りません・・と管理会社ランキングでもっとも有名なのは、週刊ダイアモンドの特集記事です。上位にランキングされた管理会社に直接聞いたお話ですが、この会社はリプレイスは積極的に取り組んでいなく、雑誌掲載後反響が多すぎて、ありがた迷惑だったそうです（笑）ダイアモンドの影響力は大みたいです。ダイアモンドのランキングは、顧客満足度ではなく、管理会社にアンケートを取り、独自基準で評価するというものだったと思います。アンケートですから、管理会社は自由に回答できますし、編集部の評価基準の考え方でランキングはいかようにも変動します。ダイアモンドのランキング上位は、顧客満足が高い管理会社ではないことを意味します。昨年発表されたアトラクターズ・ラボのランキングはどうでしょうhttps://www.sumai-surfin.com/producer/press_090821.phpトップ１０にランキングされる会社の多くは、契約している管理組合からイダケンに管理の不満を相談を受けます。堂々のトップはイダケンの住まいのマンションの管理会社。過去日記をご覧いただければおわかりになりますが、顧客満足度1位ってなんですか？と苦笑してしまう、低レベルな管理サービスを提供しています。サンプル数が少ないからでしょうか・・そんなデータがあるのね・・くらいに見ておくのが妥当でしょう。管理組合が本当に知りたい情報は、ネガティブ情報ではないでしょうか？良いことは、管理会社の営業マンがいくらでも話してくれますから（笑）掲示板で生の声を確認する方法があります。http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/kanri/私もたまに読みますが、匿名投稿なので真偽が怪しいなと思うことがしばしば見られます。掲示板を調べれれば調べるほど、ネガティブ情報があまりにも多く目にしてしまい、不安ばかりが募り、どこの管理会社も選ばなくなります。 マンション管理の事情に熟知した専門家なら、あなたのマンションの事情をヒアリングしたうえで、もっともふさわしいと思われる管理会社をコーディネートするお手伝いが可能です。イダケンは良い管理会社選びを応援します！どのように良い管理会社を見つければよいか？お悩みの方はお気軽にご相談ください。 にほんブログ村
2010.07.05
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飾りじゃないのよ資格は♪HA HAN
週末は大忙し。ブログも更新できず、東へ西へと奔走していました＾＾忙しいのは良いことです。仕事が多いとやる気に満ちてきます。理事会に出席させて頂いたマンションでの出来事。仕事ぶりが不甲斐なくやり玉にあげられたフロントマン。 名刺を交換したところ、「管理業務主任者」「宅地建物取引主任者」「マンション管理士」の資格を持っていました。資格者だからといってエキスパートではないということを示す事例です。一級建築士だから大規模修繕工事の支援に秀でている。マンション管理士だから管理組合アドバイザーとして卓越している。そうではないようです。資格を持っていることは重要視されますが、資格が飾りになっているだけでは意味がありません。 にほんブログ村
2010.07.04
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七夕の願い
地元平塚のお祭りで・・字が汚いようですが、短冊に書いた願いが叶いますように！にほんブログ村
2010.07.02
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本当に信頼できますか？法令遵守と管理会社
国土交通省ホームページの記者発表資料（平成２２年６月２３日付）に、「平成２１年度マンション管理業者に対する立入検査結果について」発表がありました。 http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000014181.pdf 立入検査を行ったのは、日本全国のマンション管理業者登録数（２３７５社）の半数を超える登録がある関東地方整備局で、対象は４２社です。 検査の結果、法令違反、抵触が確認されたのは・・ な、なんと半数を超える２５社！ 違反内容違反条項違反業者数の内訳は次の通り、複数の法令違反、抵触行為がある管理会社がいくつもあることになります。 専任の管理業務主任者設置要件の欠格（法第５６条）：８社重要事項説明に関する違反（法第７２条）：１２社契約成立時の書面交付に関する違反（法第７３条）：１２社財産の分別管理に関する違反（法第７６条）：２社管理事務報告に関する違反（法第７７条）：１社 コンプライアンスと言う言葉は頻繁に用いられるようになり、企業は法令遵守に細心の注意を払っています。 管理組合と折衝時に、管理会社は「法的」にとか「契約書上」とか専門的な知識をひけらかそうとしますが、上記のような実態があると、額面通りに受け止められなくなります。管理会社と締結する委託契約は、お互い信頼関係が成り立っていることが前提で取り交わされます。不審、疑問を抱くような管理業者へ信頼関係を成り立つものなのでしょうか？ マンション管理関係の法令関係に伴い今年５月から、管理業者の法的規制が厳しくなります。 が、 「甘い」従来の法体系であっても、法令遵守ができないのですから、厳しくなったときにどこまで対応できるのか甚だ疑問です。 法律が絵に描いた餅になるのではと心配しています。 なんのために法律が厳しくなったかというと、答えは簡単です。顧客（管理組合）保護のためです。管理会社が法令遵守できない時に割を食うのは管理組合です。 管理業者とコンプライアンスについて皆様はどのようにすればよいとお考えですか？ ７月１１日に横浜で行われる「勉強会・交流会」では、時事ネタ、法律改定の要旨等をわかりやすく説明します！参加者を受け付けていますので、皆様の参加をお待ちしています。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.htmlにほんブログ村
2010.07.01
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