2010年12月の記事
全12件 (12件中 1-12件目)
1
-
地道な努力が一番♪
今年の活動を振り返ると・・・・相談業務電話を含めて年間２００件以上の「現場の声」を聞けました。守秘義務があるので、公開できない内容が多いのですが、相談業務で培ったノウハウはこれからどんどん皆様に還元していきたいと思います。マンション管理組合適正化ネットワークブログ仲間のsatoruさんと意気投合し、設立した管理組合の情報交換、知識向上を目指す互助団体を設立しました。７月から勉強会をスタートし、年内に４回の勉強会を実施。某掲示板サイトで若干の誹謗中傷があったようですが、この短期間でそこまで認知が上がったことは喜ばしいことだと思います♪来年は２月から月１ペースで、非営利、業者からの説明なし、マンツーマンの相談ブースなしという他ではたぶんないと思われる純粋な勉強会、交流会を実施していく予定です。ホームページ本業がインターネット集客をメインとしていることから、ちょうど１年前から検索上位対策をコツコツやってきました。 春先から徐々に現れ始め、下半期は問い合わせ増による嬉しい悲鳴を上げるまでの成果をあげられました。現在はホームページ２本、ブログ２本を運営していますが、可能な限りもう少し更新の頻度をあげようと考えています。 コンサルタント・アドバイザーのクオリティー 無料相談でも有償契約でも全力で取り組んでいます。顧客である管理組合さんの満足度を高め、フィー（報酬）以上の価値を感じてくださるサービス提供を心がけ、日々試行錯誤を繰り返しています。年末年始の業務事務所へは年明け４日まで行きませんが、来年に向けて仕事はしています。メールでの相談は年末年始も受け付けています。（基本的にはメール相談は２４時間以内に回答致します）真剣に管理組合のことを考え、誠実な仕事をする。これが常に基本にあります。地道な努力を今後も続け、来年も皆様のお役に立てるよう精進してまいります！ にほんブログ村
2010.12.30
-
やればいいっていうもんじゃない
イダケンの住まいマンションでのこと掲示物は掲示板とエレベータ内に貼っていますが、場所に制約があります。１月の予定は機械式駐車場保守定期清掃建物設備定期検査の３つが行われます。すべての業務は管理会社元請けですが、丁寧に３枚の点検実施のお知らせが狭いスペースにギュウギュウと貼っています。きっと、案内文は管理会社が作成せず、下請けの点検業者が管理員室へファックスし、それを管理員が貼っているのでしょう。３つの点検業務のお知らせ文は、一つの用紙に十分まとめられる内容です。一枚の紙にまとめたほうが見やすいと感じます。こんなところに丸投げの体質が浮き彫りになります。やればいいってもんじゃなく、わかりやすい管理、元請けとしての役割を果たす管理をしてもらいたいものです。下請け業者にすべておまかせじゃ、管理会社にマージン（利益）を上乗せして払っている意味合いは少ないでしょう。管理会社だからあたりまえに仕事をもらえるという感覚を見直し、ひとつひとつの契約に対する価値を管理会社は考え、管理組合が価値を理解できるサービスを提供するように心がけるべきでしょう。ホームページでは、ホスピタリティNo.1を目指す・・・まだまだ程遠いですよぉ（笑） にほんブログ村
2010.12.29
-
管理規約は最新版ですか？
皆様のマンションには管理規約があると思います。管理規約が手元にない・・・という方は管理会社（自主管理のマンションは理事会）に言えば、もらえると思いますので、一家に一冊は置いておきましょう。管理規約はご存じの通り、マンション生活上、管理組合運営のルールブックで、法的な効力があります。一般的に管理規約は、国土交通省監修の標準管理規約をもとに作成されています。現在スタンダードになっている標準管理規約は平成16年2月に改定されておりますが、近々最新の標準管理規約が作成、発表される見込みです。イダケンが相談を受ける管理組合の管理規約をみると、最新版をもとに改定されていないことが多い、とにかく多いです。法律の変更、社会情勢の変化とともに、必然性があるため標準管理規約が改定されます。最新版の管理規約に改定しないことにより、管理組合運営面へマイナス面が生じる可能性があります。管理規約を改定していない理由としては・・・管理会社から改定のアドバイスをもらえなかった（標準が変わっていることすら知らなかった）管理規約改定に必要な特別決議（総会において議決権数および区分所有者数の4分の3以上の合意を得る）が成立しないことが考えられます。因みに相談を受け、標準管理規約最新版に基づく改定されていないマンションの大半の理由は１．管理会社のアドバイス不足によります。驚かされるのは、高レベルな事務管理業務提供をホームページ等でアピールする大手管理会社でも、前述のアドバイス・提案不足が多数みられることです。最終的に規約を改定するしないは管理組合の自由です。が・・総会・理事会運営の支援をプロとして行うのであれば、規約改定の提案は当然の業務として積極的にアプローチしなければいけないと思います。（規約改定補助は契約外なら有償と組合に言えばいい話です）皆さんのマンションの管理規約が最新版をもとに作成されているか、下のホームページと見比べて早速チェックしてください！http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf管理会社の能力を図るバロメーターになりますよ。この日記をご覧になられている方が管理会社関係でしたら・・・自社が委託を受けている管理組合の管理規約のうち何パーセントが標準に基づいた最新版に変更されているか確認してみましょう。改定率９０％～ プロとして通常レベルをフロントマンが満たしています改定率７０％～８９％ 一部のフロントマンの提案力が不足しています改定率６９％以下 フロントマンに対する指導・教育をやりなおしましょう。リプレイス（管理会社変更）を検討される予備軍です！ にほんブログ村
2010.12.26
-
横須賀とイダケン
イダケンがデべ系の管理会社時代最初に他社物件を受注したのが横須賀。その後も合計４物件リプレイで仕事をさせて頂きました。マンション管理士として独立してからも何かと縁があります。先日も１００戸を超える横須賀市にある管理組合様から、大規模修繕のコンサルタント業務の任命を頂きました。横須賀市は、お客様との信頼関係がしっかり構築でき、仕事が上手く進み、相性のよい場所です。これから、中心街である横須賀中央駅前で大型物件が建築されます。北口再開発事業として大和ハウスと京急が複合用途の３８階建てのビル（上層階は分譲マンション）を建てることが決まりました。また、閉店したさいか屋跡地には一条工務店が複合商業施設（店舗と分譲マンション）を計画中です。マンション管理士が力を発揮する機会がますます増えそうな予感です。にほんブログ村
2010.12.21
-
理事会出席率向上の工夫
イダケンは仕事がら、土・日の予定がいっぱい詰まっています。二つのマンションの役員をしていますが、総会以外は平日開催にしてもらっています。理事長を務めるマンションは、役員全員が自営（会社経営者）のため、平日の昼間ランチミーティングが可能です。住まいのマンション理事会は、月曜日夜１９時３０分スタートです。平日開催の出席率はというと、今年で役員３年目を迎えますが・・・欠席は多くて２名。監事を含めて役員６名全員出席することの方が多いです。理事会日程は遅くとも１ヶ月前、早ければ２ヶ月前に決めています。住まいのマンションは神奈川の西部地域で、地元勤務の方を除くと通勤時間はそれなりにかかる場所です。土日開催でも出席率が悪い管理組合もありますし、平日開催であっても、イダケン住まいマンションのようにパーフェクト出席があたりまえの状態になることもあります。（因みにイダケン住まいマンション役員の選任方法は基本輪番制です）土日は家族サービスまたはプライベートの趣味時間を中心に考え、管理組合業務には参加しにくい人。仕事の休みがシフトで、むしろ土日は休みにくい人。こんな状況が見られれば、敢えて土日にこだわらず、平日夜開催にすると出席率が向上するかもしれません。この日記は、平日理事会を推奨しているのではなく、理事会出席率向上するためにはいろんな工夫も必要だということです。 にほんブログ村
2010.12.19
-
フロントマンはメッセンジャー！？
管理会社提案手法が、顧客にわかりにくく親切心に欠けると言う ことをひとつ前の日記で書きました。修繕等の見積提案を管理会社が行う場合に・・・管理会社に突っ込んだ質問をすると、適切な回答が得られず、持ち帰り回答しますとのレスポンスが多い気がします。多くのフロントマンは見積書をただ管理組合に渡すメッセンジャーで、アドバイザーの役割を果たしていません。何が原因で不具合を起こしているのか？修繕方法は複数あるのか？一つなのか？今後不具合を少なくするための対策があるのか？見積金額の妥当性素人である役員にわかりやすく説明すること、また組合員の中には詳しい方もいる可能性があることを予期し、ある程度の技術レベルのFAQを準備することは、プロであるのなら当然求められるべきスペックの仕事だと思います。フロントマンがわからない→返答に時間がかかる→工事が遅れる時間的なロス一回ですむべきことを何度も対応しなくてはならない役員の手間工事が遅れることによる二次災害等のリスクマンション管理には管理コストだけではなく、このような無駄が多く存在しています。また、素人だからわからないだろうと管理会社は思って、いい加減なことをしているとしっぺ返しを食らいます。インターネットやマンション管理士の無料相談等を活用し、詳しい情報を「素人」でも調べられるのです。自分たちの財産を自分たちで守ると言う意識が芽生えた管理組合は、管理会社に過度な依存をやめます。管理会社さん。うるさく言われなくなるからといってホッとしている場合ではないのですよ！管理会社さんに頼むくらいであれば自分たちで仕事したり、調べたりした方が早い、・・・と思われているのですから、プロとしての信用が激減しているのです。その程度の仕事しかできないのなら・・・管理組合は安くて誠実な管理会社を他に見つけようという動きにつながっていきます。修繕の提案は適正化法に定められた三大基幹業務の一つです。一手間かけれるだけで、がらっと提案は変わります。管理会社さん、「これぞプロスペック」と言う仕事をして下さいね！【お知らせ】平成22年12月23日（木）17時～ 横浜駅周辺の飲食店ボランティアで参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」参加者と交流会、懇親会（会費：飲食代実費4000円）を開催します。当日の参加者はイダケン以外は皆管理組合の皆さまです。参加してみたい！と言う方はメールでお問い合わせくださいにほんブログ村
2010.12.17
-
設備不具合と管理会社提案
先日、イダケン自宅マンションでのこと・・給水ポンプのメカニカルシールから漏水が起き、管理会社から修理の提案がありました。皆さんのマンションではこのようなケースがあった場合、管理会社や点検業者はどのような提案手法を取っていますか？自宅マンションの 管理会社は、見積書を持参し、口頭で修理を促す説明を行いました。果たしてこれだけで施主側である管理組合の理解が得られるかというと、プロである管理会社の説明は不十分であると感じます。理由その１：言葉がわからないメカニカルシールと言ってもどこの部分で漏水を起こす理由がわかりません。メカニカルシールのわかりやすい解説が必要です。見積書提出と口頭によるさらっとした説明。どうせわからないんだから、専門的なことはプロに任せておけばいい的な対応で、上から目線すぎます。お金を出すのは管理組合なのですから、理事会で合意形成が得られるよう適切な資料を準備ししっかりとした説明をおこなわなくてはなりません。理由その２：耐用年数がわからないメーカー発表のデータ。それがなければ管理会社蓄積の標準的な耐用年数（その部品がどれだけ持つか）を示す必要があります。壊れたから直すしかない・・もっともなことなのかもしれませんが、たとえば１０年耐用年数がある部分が５年で壊れたとしたら製品自体の不良が考えられ、メーカーで無償対応してもらえる可能性がありますし、長期修繕計画において、給水ポンプの交換タイミング、費用について内容を微修正する必要があります。理由その３：直接漏水現場を確認できない給水ポンプはタラップで降りていかなければならない地下に設置されています。イダケンは仕事柄見に行くことがわけがありませんが、たとえば高齢者中心、女性中心の役員構成の場合漏水個所を確認したくとも、見に行くことが困難です。漏水個所を写真で写し、報告書に添付するべきです。（まとめ）見積書だけではなく、用語解説、耐用年数の指針、写真付き報告書の提示が必要とともに、理事会当日役員に不具合個所の現場確認が必要か？を打診することが大切です。イダケンの日記では何度も書いていますが、管理会社CSはこんなところから始まると思います。一手間かければマンション管理はぐっと良くなります！管理組合もわからないことは、放置せずに、生活者目線で管理会社に対して積極的に意見をしていきましょう！ にほんブログ村
2010.12.16
-
適正化ネット忘年会
イダケンがボランティアで参加している管理組合による管理組合のための支援団体『マンション管理組合適正化ネットワーク』。今年7月に第1回目の勉強会を開催し、年内に横浜、東京で4回の勉強会・セミナー・交流会を行ってきました。年内最後の行事として、横浜駅周辺で交流会を兼ねて忘年会を開催します。日程は12月23日（祝日）17時から3時間。予算は一人4000円程度です。参加ご希望の方はメールをお待ちしています♪ にほんブログ村
2010.12.13
-
マンション管理士起用と管理組合決裁
今回の日記では、マンション管理士の起用する場合の管理組合の決裁について考えてみます。 １．平成16年改定の標準管理規約に倣った管理規約で運営している管理組合の場合、（専門的知識を有する者の活用）第３４条 管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。 の規定が準用されます。語尾を見て頂ければわかるますが、「できる」で締め括られています。これをイダケンは「できる規定」と呼んでいます。この場合において「できる規定」の決裁権はどうなるかというと・・・通常総会における予算と事業計画の承認を経てマンション管理士の起用の決裁権を理事会に付託するか、別途総会でマンション管理士の起用を決める決議を得る必要があります。２．平成16年改定の標準管理規約に直していない管理組合の場合、（議決事項）第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。・・・十○ その他管理組合の業務に関する重要事項管理組合の業務に関する重要事項に該当し、マンション管理士起用を総会の普通決議で決めることになります。３．理事長（理事）の代理業務の場合（理事長）第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。管理規約（または同コメント）に定める職員は何をするのか？具体的な記述はありませんが、理事長または理事の代行業務を行う立場を「職員」とするならば、マンション管理士に依頼する業務が規約に記載されるところの職員たる業務（理事の代行業務の範囲内）に該当すれば、総会で理事会が決裁されることが許された予算内なら理事会決裁でマンション管理士を起用することも可能ではないかと考えます。 にほんブログ村
2010.12.09
-
DMの活用とAEDの買取金額
イダケンの住まいのマンションでは先日AEDを導入しました。自動体外式除細動器（じどうたいがいしきじょさいどうき、Automated External Defibrillator,AED）は、心室細動の際に機器が自動的に解析を行い、必要に応じて電気的なショック（除細動）を与え、心臓の働きを戻すことを試みる医療機器。ウィキペディアより引用AEDを導入にあたっては、複数社から見積を取ることになりますが、管理会社経由で相見積を取る際は、主に警備会社からの見積りが提示されます。理事長を務めるマンションのポストに、AED導入のダイレクトメールが届いていました。ダイレクトメールの送り先は、株式会社ヤガミという会社で、買取金額で３２万円です。３２万円には８年間の維持費、次の内容が含まれています。製品保証８年バッテリーと電極パッドの定期交換３回分使用した場合の交換用バッテリーと電極パッド人工呼吸用携帯マスク２０個因みに上記のサービスを除いた本体価格は、約２８万円です。（上記金額には消費税が含まれます）これは、売り込み、斡旋ではありません。AEDの導入を検討される管理組合さんへは予算取りの・・導入を具体的に検討している管理組合さんへは相見積先の一つとして、ご参考にしてくださればと思い日記に書いてみました。管理組合運営に参考になるDMが届くことがありますので、郵便物の管理を管理会社に依頼している場合は、管理組合あてに届く書類は、必ず理事長又は担当理事に届けるよう指示しておきましょう。 にほんブログ村
2010.12.07
-
悩めるマンション管理士さんへ
マンション管理士として開業したが仕事がない、食えないマンション管理士として開業したいが何をどうしていいかわからないマンション管理士としての仕事に行き詰まりを感じている初歩的なことから実務まで『無料』相談受け賜わります。ただし・・・電話は申込のみ。マンション管理士からの電話・メールでの相談は受け付けません。相談はイダケンの横浜事務所。かつ平日限定、1回90分までとさせていただきます。先輩風を吹かして、あぁだこぉだという押しつけをするつもりはありません。悩めるマンション管理士さんへ、参考になるお話しができればと思います。参加、所属団体等関係なく、志の高い方なら気軽にお申し込みください。なぜ、無料相談を行うかと言うと、先般仲間から、とある有名管理士さんが作成したセミナーの資料を拝見し、マンション管理士業界の行き末に不安を感じました。マンション管理士を必要とする管理組合は日増しに増えています。困っている管理組合が多くとも、まともに対応できるマンション管理士はどれだけいるの？そんな疑問を抱いています。マンション管理士業界のレベルの底上げをしたいのです。ありきたりな内容のセミナーや行政相談会を通じて狭いパイで仕事をまわすのではなく、潜在ニーズを開拓する、管理組合の要望に対してプロとして的確な対応をするレベルを目指す。マンション管理士はまだまだやるべきことがたくさんあります。以上の理由から「マンション管理」向けの無料相談窓口を開設することとしました。守秘義務は管理組合情報同様徹底します。因みに・・・マンション管理士に対する相談はレクチャーや勉強会ではありません。質問したいことを明確にして申込してください。また、本業のホームページは兎も角、ブログを一通り読んで頂き、イダケンの考え方を一通りご確認ください。にほんブログ村
2010.12.05
-
フロントマンの限界と管理会社ＣＳ
先般仲間とお話をした際に、管理会社のＣＳが話題となりました。ＣＳとは過去日記にも書いていますが、《 customer satisfaction 》顧客満足のことです。管理会社をサービス業の一つとして捉えるのであれば、ＣＳに対する意識・行動は低い業態と言えるでしょう。管理会社がＣＳ意識に欠ける理由の一つとして、管理組合への窓口であるフロントマン業務の限界があげられます。フロントマンの担当数は一人あたり１２－１５棟が平均です。最近は法整備により事務手続きが増えたこと、また管理組合運営に関心が高いマンションが増えたことにより、毎月、理事会を開催する管理組合が増えています。仮にフロントマンが担当するマンションで毎月理事会を開催した場合に、１ヶ月の土日はほぼ理事会で予定が埋まることになります（土・日に理事会は集中し、一日にできる理事会の回数は移動時間を考え２物件程度）。週休二日の雇用条件でフロントマンが働くと、平日二日休みをとり、平日３日働くことになります。理事会がない日は、議事録作成、管理組合から宿題をもらったことの事務処理、会社への報告、居住者からの問い合わせ処理に追われ、実際に現場であるマンションに足を運ぶ機会は、平均すると月に１回が限界でしょう。小規模管理会社で、フロントマンの業務範囲が多い場合には、月１回の現場巡回も難しいかもしれません。ＣＳを実現するためには、顧客の声にしっかり耳を傾けるとともに、管理組合ごとの特性を理解したうえで現場あわせの対応が必要であると考えています。管理会社担当者が理事会を含めて月に２回以下しか、しかも１回あたり現場にいる時間は２時間程度の状況では、どのマンションも右へならえのルーチンワークしかできません。マンション管理を行う上で、ルーチンワークで行うサービスに対して顧客が満足するとは思えません。管理会社は質向上に対してこんな対策をアピールします。研修でフロントマンの質を向上させる・・・いっぱいいっぱいの時間の中で無理に研修の時間をつめこまれると、委託先の管理組合への業務が手落ちになります。巡回数を増やす・・・事務処理に費やす時間が減るため、管理組合から出された宿題に迅速に対応できなくなります。フロントマン一人あたりの管理棟数を減らす・・・マンション一棟あたりの人件費がかさみ、管理コストＵＰ＝管理組合負担を増やすことになります。委託費に転嫁できない場合は、どこか（修繕の売上等）で利益調整をしてきます。大手であっても、フロントマンへのサポート体制は満足にできている管理会社は少なく、その結果フロントマン個人の資質に、管理組合のサービスの質は左右されることになります。上司からは理想論を看板に『やれ・やれ』と仕事量を増やされる。それでなくとも、日常の業務で時間がいっぱいなのに、余計な仕事を増やせるわけはありません。真面目なフロントマンは、残業、休日出勤で何とかやりくりしようとしますが、疲労を抱え、頭の回転がにぶった状態で仕事をするのでミスや忘れが頻繁に起こるようになります。要領のいいフロントマンは、「うるさい管理組合」と「うるさくない管理組合」とサービス提供に差をつけ、バランスを取ろうとするので、同じフロントマンが担当するマンションであっても、業務の品質が大きく異なることになります。失敗すると上司からお叱りを受けます。また、マイナス評価で給与の査定に影響を及ぼします。この状況が歪みを生みます。正直に報告するフロントマンは、マイナス評価で給与が下がるとともに、昇進も遅れ、モチベーションが下がります。そして、余計な仕事を背負込まないようにするために、管理組合に言われたことだけ無難にこなす消極的な仕事しかしないようになります。嫌気がさしたフロントマンは悪いこと（管理組合から怒られたこと）を隠し、社内で本当の報告しないようになります。仮に報告をしても、報告を受けた中間管理職もその上席にうるさく言われたくないので、臭いものには蓋をするで、顧客である管理組合の苦情に対する抜本的な解決を避けたり、自分たちの被は認めず顧客をクレーマー扱いにしたりします。会社内で問題が表面化した頃には時すでに遅し。管理組合との関係は修復不可能になり、信頼をおかれぬままぎこちない関係を続けるか、管理会社を変更されるかのイバラな道が待っています。自分のマンションは大丈夫だよ！って方。役員がよほどしっかりしていて管理会社へのお任せが少ないか、管理会社の業務に対する理解・関心が低いか、もしくはフロントマンのエース格が担当しているかが考えられます。ある一定以上の希望の管理会社には、プロ野球で言う一軍クラスのエース格にあたる優秀なフロントマンを抱えています。一軍はフロントマンピラミットの頂点に当たり、その数は少数です。大半のマンションは二軍クラスか、底辺の三軍クラスの経験・知識が未熟だったり、癖があるフロントマンが担当することになります。エース格がフロントマンであるうちは問題ない。二軍、三軍にあたってしまうと極端にサービスが低下する。こんな実態があります。全てとは言いませんが、多くの管理会社は少なからずこうした要因を抱えています。フロントマンの限界を抱える管理業界では、ＣＳは難しいのです。抜本的にこの体制を改めない限り、管理会社に不振、不満を抱く管理組合はますます増えることになるでしょう。 にほんブログ村
2010.12.02
全12件 (12件中 1-12件目)
1
-
-
- φ(._.)主婦のつぶやき☆
- ブルームーンの光を浴びて
- (2026-05-31 23:37:16)
-
-
-
- 収納・家具・インテリア情報
- ☆大きい 丸型 座布団☆
- (2026-05-28 21:11:25)
-
-
-
- 日記を短歌で綴ろう
- ▲▼雲は、空の演出家であり主役でもあ…
- (2026-05-26 11:52:18)
-
