2010年09月の記事
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修繕積立金の改定提案
新築で販売される修繕積立金の月額平均相場は平米約80円前後です。専有部分70平米の部屋であれば70×80円＝月額5,600円になります。この金額では将来マンションを維持するためには不足する可能性が高く、将来的に修繕積立金が値上げすることになります。築20年を超えたマンションの平均相場は月額平米あたり150-200円です。平米180円で計算すると、専有部分70平米の部屋であれば70×180円＝月額13,560円。新築時の修繕積立金から月額8,000円近く値上げする計算になります。平均相場はあくまでも参考で前回の日記にも書いたように、長期修繕計画書を作成し、その資金計画に基づき、修繕積立金の設定金額を算出します。修繕積立金をどのようなプランで改定するか頭を悩ます管理組合は多いのではないでしょうか？１．一括改定２．段階的改定３．一時金負担＋改定早い時期に修繕積立金を見直せば、緩やかな段階改定は可能です。修繕積立金の改定が遅れ、改修費が賄えない時は、借り入れをした上で返済金額を上乗せした大幅な一括改定をするか、一時負担金と合わせた改定と、各戸に大きな負担を強いられることになります。修繕積立金を改定するにあたっては、値上げに抵抗をする方が現れ、総会での合意に苦労します。そこで、同時期に『コストを削減する方法はないのか？』『会計バランスは適正か？』を検討し、理事会として精一杯工夫したけれども、なおかつ修繕積立金の改定は避けられないと言う理由付けが求められます。１．管理費の支出を見直し無駄を省くことができれば、余剰金が増え、修繕積立金に充当できます。その結果、各戸の値上げ額を抑えることが可能です。ただし、コスト削減は「安かろう悪かろう」になるリスクがあるので慎重に取り組む必要があります。２．管理会社の長期修繕計画上の修繕周期が短いスパンで設定しすぎると、その分予定される資金が膨らみ、積立金の改定額が増えます。修繕周期・改修方法および大規模修繕発注方法を見直すことにより、修繕費を低く抑えられる場合があります。闇雲に修繕周期を延ばすのではなく保証と予防保全については十分検討する必要があります。３．駐車場収入は不安定要素です。自家用車の所有台数が減少傾向にある中、管理費、修繕積立金収入のウェイトを駐車料に依存しているマンションは、資金ショートを生じさせる原因につながります。全体の「会計バランス」をしっかり考えましょうなるべく無駄なお金をかけず、適切に維持・管理をするがイダケンのマンション管理士のテーマです。そんなイダケンを応援してくださる方は↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村
2010.09.30
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修繕積立金が不足すると・・おまけ付
新築時の修繕積立金は販売会社が『売りやすく』するよう安く設定されています。人間の体が、年をとるとともに弱っていき、医療費がかかるように、建物の古くなると修繕する箇所が増え、原資となる修繕積立金を多く必要とします。一般的には、２５－３０年間の修繕スケジュールと資金プランをシミュレーションした長期修繕計画を根拠に、修繕積立金を改定することになります。修繕積立金を改定しないことにより、資金不足に陥り、建物の修繕ができない時はどうなるかと言うと・・・１．外観が悪くなり資産価値が下落します。ボロボロのマンションを敢えて選んで中古で買わないですよね。売りにくいマンションは市場で取引される金額が低くなります。２．生活環境を悪化させます。雨漏りしている部屋にいつまでも住みたくありませんよね。漏水等の被害が頻繁に起きると、住民間のトラブルが増えます。また安全上問題ある個所を修理できないと、建物、敷地内に危険がいっぱいで事故のリスクが増えます。事故の責任はだれが取るかと言うと、理事長が規約上の義務さえ果たしていれば、理事長責任ではなく、区分所有者全体の連帯責任です。損害賠償や刑事責任を問われることも考えられます。３．臨時徴収を余儀なくされます。共用部分が原因、または原因不明の事故により専有部分内に被害を与えた場合、管理組合が費用を負担しなければなりません（区分所有法第９条の規定）。管理組合の責任は理事長が背負うのではなく、区分所有者全員の連帯責任になります。総会で決まらなければ、臨時徴収なんてできないはずだとお思いの方、規約をご覧ください。（管理費等の過不足） 管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して管理費等の負担割合に応じて、その都度必要な金額の負担を求めることができる。と記載されていませんか？管理組合は原資が不足し、やむを得ない場合には、その都度臨時徴収を請求することができるのです。前触れもなく、突然云十万円を負担してくださいと言う、案内文が届くかもしれません。（法的に支払い義務が生じます）４．借り入れによる金利負担を強いられます。足りなければ借りれば良い・・確かに一つの方法ではあります。ただし、管理費等滞納者が多かったり、修繕積立金の設定金額が安かったりすると、借り入れの審査が通りません。また、余計な金利を負担することになります。 高すぎる修繕積立金の設定も、中古の売買をし難くなり、資産価値を落とす原因にもなりますが、安すぎるのも敬遠されます。最近の傾向として、中古でマンションを購入される方は、しっかい修繕積立金の残高と設定金額をチェックしています！（おまけ）そのうち、消されてしまうかもしれませんが、先日話題になった某テレビ番組の動画がリンクされています。見逃した方は、要チェックです。http://channel.pandora.tv/channel/video.ptv?ch_userid=keigoo&prgid=39205830イダケンと同じく修繕積立金値上げに頭を抱えている方はこちらを↓↓クリックお願いします。にほんブログ村
2010.09.29
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大規模修繕のコスト削減
大規模修繕のコスト調整は、設計段階、発注段階で最適化を図ります。逆に談合をやろうと思うと、設計段階、発注段階で操作を行います。イダケンがCM契約しているマンションで、発注段階CM、設計段階CMを行っています。適正な競争により最低価格と最高価格の開きが７００万円。設計VE（現設計に対して機能とコストの視点から改善提案を行い、建築価値の向上を図る方法）により、現設計に比べて２００-３００万円削減と、一番高い金額と比較し９００万円のコスト削減が可能となります。発注の最適化のみでは、借入も検討しなければならないくらい、原資が乏しい財務内容でしたが、設計段階CMを行うことにより、使い切ることなく、若干の余裕資金を残すことができそうです。管理会社元請け方式では、発注段階、設計段階において、最適化が図ることが難しく、下請け業者の決定権がある管理会社は一番高い条件で下請け工事業者を選んでしまうことも考えられます（管理組合は比較対象がないと高いか安いかわからない）。管理会社の利益を仮に１５％と設定した場合、前述の設計・発注段階の最適化を図った最低金額に比べて、なんと１５００万円高、１．７倍近く割高になる計算になります。また、どんなに透明性をもった業者選定を行ったとしても、「高くなる」設計をしてしまったら、結局高い発注金額になることが前述からご理解頂けると思います。大規模修繕の業者選定、進め方を一つ間違えると、上記のような多額の余計な出費を伴うことになります。大切な修繕積立金を無駄なく、効率的に使いましょう！CMとは？http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201009030000/にほんブログ村
2010.09.26
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修繕積立金の値上げ
イダケンが所有している二つのマンションでは、修繕積立金の改定を検討しています。住まいのマンションは委託契約見直しおよびその他コスト削減を行い、大幅なUPを抑制することが可能になります。ただし、駐車場収入が１００％管理費に充当されていることから、将来契約率減少による不足が懸念されることから、３－５年間、毎年平均月額１０００円ずつ上げ、様子を見るプランに落ち着きそうです。イダケンが理事長を務めるマンションはちょっと大変です。築３０年を超えているのに係わらず、過去抜本的な資金の検討してきませんでした（イダケンは３年前に購入した新参者）。計画的な修繕も行われ来なかった結果、劣化が進行し、外装、給排水の改修を近々に行う必要があり、さらに耐震補強も合わせて行うことが求められています（旧耐震基準の建物なもので・・・）。単純に資金計算をすると５倍近くの値上げが必要です。もともとの設定金額が安いものの、その金額が「あたりまえ」になっている区分所有者を口説き、月額10,000円強の値上げを総会で合意を取るのは、骨を折る作業になりそうです。時間をかけて理解を求めていく・・確かにプロセスを一つ一つ経ていかなくては総会で合意を得るのが難しいでしょうが、マンションの傷みが激しく、改修を長期間放置できる状況下ではありません。理事役員の一人として頭を悩ますイダケンです（汗）家計も厳しくなるので、仕事も頑張らなきゃ＾＾；にほんブログ村
2010.09.24
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遠くへ・・
秋のシルバーウィーク。皆様はどのようにお過ごしでしょうか？ イダケンは妻の祖父が他界し、週末は北陸へ・・・仕事が立て込んでいるので、向こうでのんびりするわけにはいかず、今日の夕方に出発、明日深夜には戻ってきます。電車の移動になるので、ノートパソコンを車内に持ち込み、事務仕事を片付けるつもりです。データ入力の単純作業と、提案書作り。電車で頑張れば帰ってからの仕事が少し楽になります。皆さん充実した連休をお過ごしください！ にほんブログ村
2010.09.18
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難しい仕事にハートに火がつく
内容的にも問題レベルが高く、かつ短期間で正常化を図りたいと言う管理組合さんからご依頼を頂きました。最初に相談を受けたのは、管理組合の定期総会まで2週間少し前。お話を聞くと、管理会社から契約更新をしない旨つげられ、短期間で色々なコンサルタントやマンション管理士に相談し、明確な結論が出ぬまま、最後にイダケンの事務所にたどり着いたようです。間近に迫る総会。ここで方向性を導き出さないと、次のステップに移ることができません。数日間で理事会方針を固め、資料をつくり、規約の期間内に通知を配布し、総会を迎えなければならないという状況。マンション管理士には超ハードスケジュールかつ短時間で適切な解決能力を求められます。総会で決定しなければ、マンション管理士の起用はできませんし、総会までにお手伝いした手間賃も頂けません。でも、困っている管理組合を放り出すわけにはいきません。お金云々ではなく、なんとか救ってあげたい。この気持がいっぱいで、仕事にならない可能性を内包した状態で、サポートを開始しました。他の専門家ならこの状況下ではきっと仕事を受けないのではないかと思います。あえて仕事を引き受けた理由は、遠くからイダケンの事務所までわざわざ足を運んでくださった管理組合さんの期待に応えたい。また、壁が高いことに気持ちが『燃えた!』からです。この管理組合は、管理会社にもコンサルタント会社にも振り回されてきた過去を持ち、業者に対する不信感が強いのです。マンション管理に係わる「プロ」にも善人がいるんだぞ!儲けばかりを考えている奴ばかりではないんだぞ！っということを知ってもらいたいと思います。半年後にイダケンに依頼して良かった・・その一言がもらえるよう、難関に立ち向かっていきたいと思います。イダケンにとっては、管理組合の評価が全てです。業者と仲良くなろうが、本に載ろうが、テレビに出ようが、お客様は喜びません。難問を解決し、スキルアップすれば、イダケンが助けることができる管理組合の数がまた増えます。自分を売り込むことや、本業とそれたことに力や時間を注ぐのではなく、専業でマンション管理士を営んでいる以上、『仕事の内容』で直球勝負していきたいと考えます。だいぶ涼しくなってきたので、熱いことを書いても煙たがらないでくださいね（笑）ハートは熱いですが、到って穏やかな性格のイダケン。イダケンみたいなマンション管理士がいてもいいじゃないという方は↓↓に応援クリックお願いします♪にほんブログ村イダケンがボランティア参加しているマンション管理組合適正化ネットワーク。9月期セミナーですが、準備委員会（委員会も一参加者なので・・）を含めて定員に達しました。テーマ『管理会社にだまされない方法』http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a9月23日（祝日） 池袋勤労福祉会館13時30分～ 会費1000円会場に若干の余裕がありますので、17日（金）まで申込を延長しちゃいます。参加してみたい！と言う方はman_kan_net@yahoo.co.jpまで「お名前」「マンション名」「戸数・年数」を添えて参加希望のメールください＾＾
2010.09.15
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テレビの影響
本日関東で22時から放映された「ガイアの夜明け」は、マンション管理ネタでした。イダケンの仕事ホームページのアクセス数を調べたところ・・マンション管理士（google検索順位10位 Ｈ22.9.14現在）のキーワードで22時から1時間の間に11件のアクセス。大したことないじゃんと思うかもしれませんが、このキーワードでのヒット数が1日2-3程度なので、1時間にその5倍のヒットはテレビ効果と言うしかありません（笑）アクセス数は集客に直結するわけではありませんが、マンション管理士の認知が少しでも上がると良いなと思います。テレビの話に戻りますが・・「お金」をきっかけに管理に興味を持って頂けるのは結構なことですが、マンション管理の内実は複雑。安かろう悪かろうのリスクは常に隣り合わせです。年間１５０－２００管理組合（無料相談・電話対応含む）からいろいろなご相談を頂きますが、見直しをして失敗したという声も多く聞こえてきます。失敗の原因の一つに、情報が少ないこと。「価格」に目がいくと他が見えにくくなることが挙げられます。業者のアピールは営業トークです。嘘をつくとまでは言いませんが、仕事を取るためには身の丈を超えた表現で自社のサービスを売り込みます。管理組合内の横の連携が深まれば、業者発信ではなく、管理組合が判断する評価を知ることができます。ボランティアで参加しているマンション管理組合適正化ネットワークでは、管理組合同士のコミュニケーション活性化を目指しています。日本におけるマンション管理は、業者主導です。管理組合が主役となったマンション管理が実現できるよう、本業では管理組合の利益を優先し、かつ自主性を高めるアドバイス・サポートを、ボランティアでは管理組合の連携を深めるお手伝いをしています。こんなイダケンを応援してくださる方は↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村
2010.09.14
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暑かったぁ
今日は横須賀→川崎→桜木町と、神奈川県内を走り回っていました。電車の中は涼しいのですが、外を歩くと残暑が身体に堪えます。前回の記事でご紹介しました、適正化ネットワーク10月期セミナー・管理組合交流会の会場が確定しました。横浜市健康福祉総合センター内８F会議室（横浜市中区桜木町1-1）JR、地下鉄桜木町駅から徒歩1分・・もかからないかも地下道西出口出てすぐの好立地です。10月17日（日）13時30分～第1部 講義『 管理組合主導の大規模修繕工事を目指して！ 』第2部 講義『 大規模修繕工事の業者選定のポイント 』第3部 グループディスカッション会費は参加者で経費（会場費、資料コピー代、水代）を割り勘にします。1000円を超えることはありません。なお、9月23日（祝）13時30分～池袋開催の9月期セミナー・交流会の参加者引き続き募集しています。こちらのテーマは『管理会社にだまされない方法』です。http://www.mansaku-net.jp/mansion/main/seminar/event_mansion-tekiseika2010.09.23.htmlマン策ネットホームページ上でもご案内して頂いています。 にほんブログ村
2010.09.11
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秘境！大規模修繕
マンション管理で最後の聖域と言われているのが大規模修繕です。聖域とは、因みに業界サイドのことですが・・・管理会社の批判や、管理組合運営のテクニック、管理費削減のアドバイス書籍やインターネットである程度の情報は手に入ります。大規模修繕と言うと・・・まだまだ神秘のベールに包まれています。この神秘が「キーワード」です。「神秘」をじっくり解き明かそうと言う動きを、イダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」で実行します！日常管理を良くするための情報交換・セミナーは、管理会社にだまされない方法をテーマに 9月23日（秋分の日）池袋開催で行います。そして、今まで掘り下げられることのない神秘の大規模修繕の内実を題材としたセミナーを「間違いだらけの大規模修繕の進め方」のテーマで 10月17日（日）横浜桜木町開催します。業界主導のマンション管理はサヨナラ。専門家や適切な選択肢を管理組合が自分たちの判断で選びう時代が到来ですにほんブログ村
2010.09.10
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信頼関係って？
口頭による発注白紙委任状への書面、押印願い。口約束管理組合と専門家では、このような形態で取引が行われることが多々見られます。信用とは裏付けされた実績があるから成り立ちます。裏付けされた実績は過去の集大成ではなく、現在進行形で続けなければ、「慣れ合い」関係になります。実際に、信用して・・・の過信が、契約上のトラブルを招くケースが後を絶ちません。契約、発注、約束事は書面で行い、記録を残す。白紙委任状にはサインしない。相手を信用しているなら、その関係が破綻しないよう基本的な事項は徹底すべきです！素人である管理組合は、専門家の言われるがままに、なんとなく成立している「信用」関係のもと承諾します。専門家が、相手は素人だろうと、あたりまえの事務処理を省略する「手抜き」を平気でします。専門家は管理会社だけではありません。工事業者・・保守点検業者・・弁護士等々マンション管理は危険がいっぱい。信頼関係という甘えは禁物！！疑えという意味ではなく、常識的な事務手続きはあたりまえに行うべきだと言うことです。疑念と言うのはちょっとした誤解から生じます。相手を信用したければ、基本的なことをおろそかにしないことが大切です。信頼関係と言う理由だけで、基本的な事務手続きを省くような専門家は、信用に値しません。にほんブログ村
2010.09.08
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頑張っていると言えますか？マンション管理士さん
マンション管理士本業の話です。活発な動きを見せ始める管理組合が急速に増えています。『目覚める』管理組合は今後も増加していくと思います。イダケンはようやくですが仕事が安定してきました。しばらくはこの状態が続くのではと思います。仕事が安定してきたということは、忙しくなっていることを意味します。とは言え、顧客である管理組合が変革期を迎えている時期に現状に甘えることなく、常に先を見て動いていかなければなりません。マンション管理士の仕事が行き詰まった時に・・副業をする・・・副業が良くなると本業がおろそかになるに決まっています。ビジネスモデルとしてはリスク分散で良いのかもしれませんが、顧客に迷惑をかけることになります。管理組合以外から収入を得る・・・副業以外だと、公演の依頼か、自分でマンション管理士団体をつくってお偉方になるか、バックマージンをもらうか・・・いずれかに成ります。管理組合が見えないバックマージンは論外として、公演や団体責任者になるにはイダケンは力不足です。次の一手を考えて仕事をする・・イダケンは、今ある仕事と並行してこれに力を入れています。管理組合と接する機会が増えれば増えるほど、ニーズを理解でき、アイデアが浮かんできます。現時点では将来に向けて二本の大きな柱があります。ブログの情報交換により、アイデアが生まれさらにもう一本将来の楽しみが増やせそうです＾＾努力をしていないから、管理組合のニーズを理解していないから、マンション管理士は食えない国家資格とか、ＮＰＯ等団体組織に負んぶに抱っことか言われるのです。同業他事務所のホームページを見ると、宣伝文句で年間何組合から相談を受けているとか、契約本数が何本とかアピールしていますが、何年もやっていてそんなもん？って最近思えるようになりました。まだまだ自分では仕事の量に満足していませんし、顧客である管理組合に提供する仕事のクオリティーをもっと引き上げられると思っています。仕事のパートナーであり、師匠である管理組合さん。もっといろいろ勉強させてくださいね！本日はマンション管理士さんの奮起を促す日記を書いてみました＾＾本業の宣伝よりも管理組合の生の声を知りたくブログを更新しているイダケンを応援してくださる方はこちら↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村イダケンがボランティアで参加しているグループが、9月23日（秋分の日）13時30分より池袋で「管理会社にだまされない方法」をテーマにしてセミナーを開催します。実は・・・同日同時間帯にとある有名団体が新宿で同テーマを取り扱ったセミナーを行います。誤解を受けたくないので・・本当にたまたま重なっただけです。テーマこそ同じように見えるものの、全く違うセミナーになるとイダケンは思っています。管理組合発信で企画・運営された参加型のセミナーと、プロが集約された相談事案をもとにつくりあげたセミナーとは、中身は全く異なるでしょう。間接的に聞いた「だまされた」と、直接「だまされた」では重みが違います。なーんの知名度もないこのボランティア団体主宰セミナーにすでに10名近い参加の申し込みがあります。これはおもしろうそうだぞ！と思う方は気軽に問い合わせのメールをください。
2010.09.05
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ヒアリングは重要だと再認識
管理組合は合意形成に時間がかかることがあります。プレゼンテーションしてから、かなりの月日が経ち、突然の連絡が入ることがあります。２度目にお呼ばれした時には、 内定してたり、上位二社に残ったり、と嬉しい反面、戸惑うことがあります。理事会や修繕委員会では十分に検討を重ねた結果でしょうが、イダケンの方ではそのプロセスがわかりません。先日二度目の説明を行ったマンションでは、管理組合の意向と違う提案（一度目のプレゼンでは複数提案をしていた・・）を中心に話を進めてしまった結果、話し合いを少し混乱させ迷惑をかけてしまいました。反省点は・・・時間が経過した時点で、話し合いの積み重ねを経て管理組合は何らかの方向性を見出しているわけですから、二度目のプレゼンを行う前に理事会または修繕委員会からその内容をしっかり確認しなければならなかったのです。言ってくれないのがいけないのではなく、聞かないイダケンが悪いのです。受け身では良い仕事ができません。イダケンがどんなに良い業務を提供できるスキルがあったとしても、管理組合の声を業務に反映できなければ、独りよがりになり顧客から評価を得ることは難しいでしょう。聞くこと、聞き出すこと、顧客が話しやすい環境をつくることヒアリングの重要性を改めて認識している今日この頃です＾＾；管理組合と管理会社やマンション管理士間でコミュニケーション不足があると今まで感じた経験がある方は↓↓のクリックをお願いします。にほんブログ村
2010.09.04
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CM方式ってなに？
管理費削減や大規模修繕工事で最近良く耳にする言葉で「CM方式」があります。ここからは不勉強ながら、イダケンが理解しているCM方式をお伝えしていきたいと思います。大規模修繕工事を例にとって説明します。大規模修繕工事の発注方式は従来二つに大別されていました。ア。設計施工分離発注設計は一級建築士等、施工は施工業者に分離発注する方式。施工会社が行う工事監理とは別に、施主の代理人として一級建築士が工事の品質管理を行うことが多い。イ.設計施工一括発注（責任施工方式）設計から施工まで施工業者に一括して発注する方式管理会社が元請けとなる方式は、設計施工一括発注の一つです。新たな選択肢として注目！？されているのがCM方式です。CM（コンストラクション・マネジメント）方式とは、発注者の補助者・代行者であるＣＭＲ（ｺﾝｽﾄﾗｸｼｮﾝ･ﾏﾈｰｼﾞｬｰ）が、技術的な中立性を保ちつつ発注者の側に立って、設計の検討や工事発注方式の検討、工程管理、コスト管理などの各種マネジメント業務の全部又は一部を行うものを言います。施工業者、設計社とは別にCMRが発注者側に立って、工事コストの削減、工事品質の確保を目指します。CMRがどのような業務を行うかと言うと・・・１．設計段階：設計候補者の評価、設計の検討支援、設計ＶＥ、等１における管理組合のメリットは、設計の第三者評価が受けられる、管理組合要望の取りいれが容易になる、セカンドオピニオン的な指摘により選択肢が広がる、設計段階のコスト削減が可能になる等です。２、発注段階：発注区分・発注方式の提案、施工業者の公募・評価、工事価格算出の支援、契約書類の作成・アドバイス、等２における管理組合のメリットは、コスト構成の透明化が図れることです。とくに管理会社元請け方式はコストに対する不透明が不満の原因になっており、これを解消できます。３．施工段階：施工業者間の調整、工程計画の作成及び工程管理、施工業者が行う施工図のチェック、施工業者が行う品質管理のチェック、コスト管理、管理組合に対する工事経過報告、文書管理、等３における管理組合のメリットは、工事品質の確保、安かろう悪かろうのリスクの回避です。設計者と管理組合とでは知識差があります。技術的な中立性を持ち発注者側の味方にたつCMRの存在は心強いものです。CMRは上記１～３全ての業務を受託する場合もあれば、一部を受託するケースもあります。日本におけるCM方式は二つあります。「ピュアCM」日本式では設計者とCMRが同一になる場合が多いようです。設計事務所が提唱する大規模修繕工事コンサルタントは、CMと名をつけなくても「CMピュア」に近似しているように感じます。「アットリスクCM」ＣＭ方式は一括発注方式と比べると、管理組合が抱えるリスクは大きくなります。 そこでＣＭＲにマネジメント業務に加えて施工に関するリスクを負わせる場合を「アットリスクＣＭ」と呼びます。日本ではCMRを元請け施工会社が行う場合が多いようです。「アットリスクCM」は大規模修繕工事では元請け施工をしたい管理会社が提唱しています。マージンと工事発注方式の透明性と言うCM方式の要素を取り入れた設計施工一括発注（責任施工方式）のような気がします。日本では施工例はまだまだ少ないと思います。最後にCM方式は良いのか？ですＣＭＲは管理組合の意図する品質、工期、コストを十分に理解し、管理組合の立場に立って、設計者、施工者をコントロールする必要が生じる場合があります。その際には、ＣＭＲは、原則として、設計業者、施工業者から独立的な立場にあることが求められます。CMRは、設計者と施工者と分離した存在であることが重要なのではないでしょうか？原則論から考えると日本式CMはいろいろなデメリットが発生しそうです。大規模修繕におけるCM方式では、マンション管理士が活躍の場がありそうです。大規模修繕工事の業者選定補助業務を行うマンション管理士はCMRの上記２、発注段階を行っています。設計は設計事務所、施工は施工業者、CMRはマンション管理士・・・そのためには技術的な部分、現場的な経験を十分に習得しなければなりませんけど＾＾；日本式CM方式における考えられるメリット・デメリット、皆さんの意見をお待ちしています。この記事が参考になったという方は↓↓をクリックしてください。にほんブログ村
2010.09.03
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メモ書き感覚で作れる議事録サンプル
過去に何度か議事録の書き方を記事でUPしましたが、現実問題、白紙から議事録をつくるとなると大変です！かといって管理会社に全てを委ねるのは望ましくありません。そこで・・・http://blog.livedoor.jp/rijichou2010/archives/51133890.htmlマンション管理組合理事長の日記、某理事長さんの記事を参考に議案書のデータを利用して、役員どなたでもメモ書き感覚でつくれる議事録サンプルをつくってみました ●●マンション管理組合第17期第3回理事会議案書 日時：平成２２年８月２９日 １０時～会場：産業センター会議室 第１号議案：鉄部塗装実施の件 共通条件をもとに三社から見積を取りました。 A社：7,432,000円（管理会社推薦）B社：5,872,630円（マンション施工業者）C社：5,547,980円（理事会推薦） 3社からプレゼンテーションを受け、発注業者を一社に絞りこむ予定です。 第2号議案：管理費等滞納の件 中長期管理費等滞納者について今後の対応を協議します（添付資料参照）。 第3号議案：欠員役員の選任 128号 中元理事の専有部分転売に伴い、一名役員に欠員が出ました。総会決議事項に基づき次期役員候補である129号室 加藤氏を選任することについて提案します。 こんな感じで作成されると思います。この議案書をベースにあらかじめ必要事項をメモ書きすれば完成する議事録書式をつくって、理事会当日書記担当に渡し、メモ書きをお願いします。 ●●マンション管理組合第17期第3回理事会議事録 日時：平成２２年８月２９日（日）10：05～11：50会場：産業センター会議室出席者：定数4名中3名出席他監事1名同席 出席欠席理事長（議長）○ 副理事長○ 会計理事○ 理事 ○（監事） ○同席者：管理会社佐藤菅原その他A社：2名B社：1名 C社：3名 P1赤字は理事会当日メモする内容になります。固定される内容については某理事長さん記事に書いているチェックでも良いかと思います。 第１号議案：鉄部塗装実施の件 共通条件をもとに三社から見積を取りました。A社：7,432,000円（管理会社推薦）B社：5,872,630円（理事会推薦）C社：5,547,980円（理事会推薦）質疑応答事項※欄内で足りない場合は裏面に記述・3社から1社約30分ずつ説明を受けた 決議事項※欄内で足りない場合は裏面に記述・A社・C社は会社規模・実績等がほぼ同等に優れている・B社は提案内容、説明が他2社に比較し、見劣りする・C社は住民への配慮（安全対策、広報物）に努めている姿勢がみられる・以上の結果から、金額面、提案面を総合的に判断し、C社に工事を発注することが決まった。（第16期通常総会において理事会一任事項）・次回理事会でC社を交え、詳細を協議する。P2議案ごとに１ページ作成します。ページを分ける理由は協議事項が多い時に、メモする欄がページ裏面を使用できるからです。 第2号議案：管理費等滞納の件 中長期管理費等滞納者について今後の対応を協議します 質疑応答事項※欄内で足りない場合は裏面に記述・3名の滞納者について督促状況を管理会社が説明（理事会）毎回口頭のみの報告だが、書面で記録をつけているのであれば提出して欲しい（管理会社回答）記録は付けているが対外に出せるような書式は準備していない （理事会）報告のみで、具体的な回収提案がない。これで督促業務を行っていると言えるのか？（管理会社回答）委託契約に定められた業務はきちんと行っている。滞納問題は必ずしも早期には解決しない 決議事項※欄内で足りない場合は裏面に記述管理会社に対し次の意見・要望をした。 ・事務的に督促をするのではなく、早期に結果を残す（解決）せるような努力して欲しい。・指定書式を作り、毎月理事長に督促記録簿を提出して欲しい・時系列ごとに滞納者への対応を示したプラン（案）を提示してもらい、次回理事会でそれをたたき台に協議するP3 書記が慣れない方がいます。その時は、議長は次の議案に進める前に、主だった質疑応答内容、決議事項をまとめた内容を口頭で復唱し、それを書記にメモしてもらえば良いと思います。理事会終了後に役員３名から署名・押印をもらえば、当日に議事録が完成です。 以上11時50分に全ての議事が終了し、議長は閉会を宣言した。次回理事会は9月26日（日）13時より同会場において開催する。 議長 署名 ?書記 署名 ?理事 署名 ?最後に管理会社担当に渡し、ワープロ打ちしたものを全戸に配布すれば、正確な内容を一番記憶が新しいうちに記録した議事録が皆様の手元に届くことになります。管理会社にメモ書きを任せればよいのでは？とお思いになる方。管理会社は自社に都合の悪いことをメモしない可能性があります。議案数が多い時には、疲れ果てた役員さんは内容を十分に確認せず、署名、押印してしまうと、重要な記述が抜けた議事録が出来てしまいます。役員の中から書記を設けることが重要なのです。最近にほんブログ村参加の方のブログ記事を参考に日記を書いてばかりいます。オリジナリティーがなくてスイマセン。最後に、記事を参考にさせて頂いた某理事長さんにこの場を借りて御礼申し上げます。 にほんブログ村
2010.09.02
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